TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
Santa Ana de Coro; 18 de SEPTIEMBRE de 2.014
Años: 204º y 155º
VISTOS
EXPEDIENTE: 1571

DEMANDANTES
NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ y ROGER CELESTINO YANEZ TALMA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, domiciliados en la prolongación Manaure, Quinta MEIJI, frente al Comando de Transito Terrestre de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 2.396.546 y V- 1.623.999, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA LAEMIR JESÚS MASS COLINA, PEDRO NAVEDA SÁNCHEZ y JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ TELLERÍA, venezolanos, mayor de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-9.924.956, V-7.524.912 y V-9.924.234, respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 40.451, 32.414 y 164.862, también respectivamente.

PARTE DEMANDADA ROSMILDE HERRERA, venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en el conjunto Residencial Villa Virginia, Nro. 14, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.824.372.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO ADOLFO VARGAS SALGÜEIRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-9.529.121, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 45.731.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.-
Se inicio el presente proceso judicial, mediante escrito libelar presentado por los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ y ROGER CELESTINO YANEZ TALMA, debidamente asistido por el abogado LAEMIR JESÚS MASS COLINA, todos plenamente identificados, ante El Juzgado Tercero del Municipio Miranda de esta misma Circunscripción judicial, en su condición de tribunal distribuidor, en fecha 30 de septiembre de 2013, quien le asigno el conocimiento y decisión de la presente causa a este mismo Tribunal, siendo admitida la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, incoada en contra de la ciudadana ROSMILDE HERRERA, igualmente identificada, mediante auto de fecha 3 de octubre de 2013, ordenándose su citación.-
Cumplido como fue el trámite correspondiente de citación, la demandada compareció en fecha 8 de noviembre de 2013, a otorgar poder apud acta, en la cual designo al Dr. GUSTAVO ADOLFO VARGASS.
Consta de autos que mediante escrito contentivo de 47 folios y 29 anexos, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación de la demanda y a promover cuestiones previas, entre otras defensas alego la prescripción de la acción, planteo una acción reconvencional o mutua petición.-
Admitida como fue la acción reconvencional, planteada por la parte demandada reconviniente, mediante auto de fecha 29 de noviembre de 2013, fijándose la oportunidad para que la parte actora reconvenida procediera a dar contestación a la misma.-
Consta de autos que la pare actora reconvenida procedió a dar contestación a la mutua petición, a través de su apoderado judicial abogado LAEMIR JESÙS MASS COLINA, mediante escrito de fecha 6 de diciembre de 2013.-
Este Tribunal a los fines de resolver observa:
Aduce la parte actora en su escrito libelar, lo siguiente: Que el interés sustancial que persiguen es que se declare resuelto el contrato o compromiso de opción de compraventa que suscribieron con la ciudadana ROSMILDE HERRERA, en fecha 08 de noviembre de 2005, y que por ello demandan la Resolución de contrato de Opción de Compra venta, y que por vía de consecuencia legal acarrea la liberación de la obligaciones contraídas en e referido contrato celebrado sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa y su correspondiente parcela de terreno ubicado en la prolongación avenida manaure conjunto residencial Villa Virginia, Nro. 14, Parroquia Santa Ana Municipio Autónomo Miranda, la cual consta de DOSCIENTOS ONCE METROS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS (211,43 M2), y esta alinderada así: NORTE: Calle interna de servicio del Conjunto y rampa de acceso Nro.2 a Calle interna del Conjunto; SUR: Terreno Propiedad de Nancy Pinto de Yánez; ESTE: Parcela Nro. 13; y, OESTE: parcela Nro. 15; y que les pertenece conforme consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Miranda del Estado Falcón, en fecha 03 de octubre de 2001, bajo el Nro. 07, folios del 43 al 51, Tomo 1, protocolo primero. Que en dicho contrato se establecieron entre otras cláusulas las siguientes: “.PRIMERA: “EL PROPIETARIO es el único y exclusivo propietario de una casa y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra identificada con el Nro. 14 del…. SEGUNDA. EL PROPIETARIO concede a EL PROMITENTE la opción exclusiva de compraventa del inmueble aludido en la cláusula primera por ciento veinte días a partir de la fecha de la firma de presente contrato”… CUARTA: Del monto indicado en la cláusula tercera ha abonado a el PROPIETARIO por parte de EL PROMITENTE la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.52.000.000,oo)….. de igual forma establece la cláusula QUINTA lo siguiente: QUINTA: transcurridos los ciento veinte días previstos en la cláusula segunda de este convenio sin que EL PROMITENTE hubiere ejercido la opción de compra que EL PROPIETARIO le esta concediendo mediante la introducción del documento contentivo de la compraventa ante el Registrador subalterno correspondiente y la fijación de la fecha de protocolización, el propietario queda liberado de la obligación de venderle a EL PROMITENTE (sic) sin que este pueda alegar ningún perjuicio ni indemnización. Que de lo anteriores desprende que las partes contratantes establecieron un plazo de ciento veinte días a partir del 08 de noviembre de 2005, plazo este que caduco en fecha 08 de marzo de 2005, para que la ciudadana ejerciera la opción de compraventa u cancelara la totalidad del monto acordado incumpliendo con la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta. Que al no hacer efectivo la ciudadana ROSMILDE HERRERA el pago dentro del plazo establecido contractualmente se ven en la obligación de solicitar la tutela judicial efectiva del estado para que a través del tribunal competente quedar obligados de su obligación como promitente, buscando que la situación jurídica que ha sido lesionada sea resarcida y de manera accesoria se reparen los daños y perjuicios que con su incumplimiento le ha causada la demandada. Fundamentan los accionantes su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.271, todos del código civil. Que su exigencia no solo consiste en que se declare la resolución del contrato de opción de compraventa sino que también se les indemnicen los daños y perjuicios que efectivamente se les ha causado producto del incumplimiento. Que en razón de lo expuesto, demandan a ROSMILDE HERRERA, para que convenga en la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 08 de noviembre de 2005, o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: Primero en la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta que suscribieron en fecha 08 de noviembre de 2005; Segundo: al pago e indemnización de los daños y perjuicios causados producto de su incumplimiento en las obligaciones asumidas en el citado contrato y de la ocupación del inmueble que estima en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES equivalentes a 1.682,24 Unidades Tributarias; Tercero a la Entrega inmediata del inmueble objeto de la presente demanda; Cuarto al pago de las costas y costos del proceso.-
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS POR LA PARTE DEMANDADA.
Esta Juzgadora analizando el escrito presentado, por el abogado en ejercicio GUSTAVO ADOLFO VARGASS., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada en el presente proceso, en fecha doce (12) de Noviembre de dos mil trece (2013), constata que en el mismo, se promovió la cuestión previa establecida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la cosa juzgada, presentó contestación al fondo de la demanda, formuló otras defensas y reconvino por cumplimiento de contrato de compraventa.-
Ahora bien, observa esta Juzgadora que por cuanto se desprende del referido escrito de contestación de la demanda, la Acción Reconvencional propuesta o mutua petición, la cual se fundamenta en la acción de Cumplimiento de Contrato de Compraventa, basada en los artículos 1.159, 1.167, 1.474 del Código Civil, aduciendo al respecto, que transferida la propiedad, hecha la tradición del inmueble vendido y fijada la totalidad del precio y sin que durante el transcurso de seis (6) años la actora reconvenida no hiciera reclamo alguno, se perfeccionó el contrato, por lo que mal puede resolverse intentando una demanda basada en un pretendido incumplimiento o en un desistimiento unilateral; Que el contrato de fecha 08 de noviembre de 2005, se perfeccionó por el simple consentimiento de las partes y quedo consolidado con el ofrecimiento de pago del precio que ambos estuvieron de acuerdo y con la entrega de la cosa vendida y que esta en posesión de su poderdante reconviniente, que solo esta pendiente el otorgamiento del documento para su protocolización y las obligaciones accesoria relacionadas con ese acto que no tienen que ver con el perfeccionamiento del contrato. Que el precio fijado conforme al contrato de fecha 8 de noviembre de 2005, y que venció el 08 de marzo de 2006, y realizo pago en fecha 08-11-2005, 14-11-2005 y 13-03-2006, por las cantidades siguientes: Bs. 52.000.oo; Bs. 30.000,oo y Bs. 18.000,oo; pero que el ultimo pago por la cantidad de 58.000,oo no fue aceptado y que el mismo consta en un cheque de gerencia Nro. 40908591 de fecha 13-03-2007 y que esta consignado por ante los Tribunales de esta misma Circunscripción Judicial mediante oferta real de pago en el cual la vendedora adujo que los aceptaría en otra oportunidad. Que con el saldo restante, que era la única obligación que le quedaba a su mandante, configurándose la venta ya que existió objeto, precio, consentimiento y tradición, siendo en consecuencia la venta prefecta, cierta valida real y no simulada para el momento de que se consumó, además de no poseer condición resolutoria, ni cláusula penal, cuestiones de clásica inclusión en las promesas de compraventa, solicitando el apoderado de la parte demandada reconviniente sea declarado sin lugar la acción de resolución de contrato y con lugar la acción reconvencional por cumplimiento de contrato. Igualmente aduce que la resolución de contrato que se demanda resulta improcedente por no haber demostrado ab initio (Sic) que cumplió con su obligación principal de otorgarle a la compradora reconviniente los recaudos (copias de cedulas de identidad de ambos vendedores, la copia de los rif, documento de condominio, certificado de gravamen, las solvencias municipales y el documento definitivo de venta para registrar o que al menos que hizo lo posible para que se llevara a cabo el otorgamiento respectivo. por ultimo estimo su acción reconvencional en la cantidad de ciento ochenta mil bolívares o su equivalencia en unidades tributarias que corresponden a 1.683,00 U.T.
Consta de autos que la parte demandante reconvenida a través de su apoderado judicial dio contestación a la acción reconvencional en lo siguientes términos:
Como punto previo: alego que el fundamento de la demanda principal como la reconvención propuesta lo constituye el contrato de opción de compra venta suscrito el 08–11-2005 y no una venta casi a crédito y que ello fue establecido así tanto en la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Transito y Bancario como la del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil Transito y Bancario ambos de esta misma Circunscripción Judicial; Que la Oferta Real que aduce la parte demandada reconviniente, fue declarada sin lugar por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 09-07-2007, la cual al haber sido apelada dicho recurso también fue declarado sin lugar por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil Transito y Bancario ambos de esta misma Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 02 de julio de 2012 y se encuentra definitivamente firme; Que el debate debe centrarse si la demandada reconviniente demuestre que cumplió con sus obligaciones en el lapso probatorio, y que su obligación era entregar la cantidad de dinero en el plazo de 120 días siguientes al 08-11-2005; Que con leer el contenido del contrato suscrito se evidencia que ambas partes manifestaron de manera clara e inequívoca sus voluntades de celebrar un compromiso de opción de compraventa y no un contrato de venta. Asimismo procedió a rechazar de hecho y de derecho el escrito de reconvención a si como sus pretensiones, como el alegato de que las partes hayan celebrado un contrato de compraventa en razón de que fe celebrado un contrato de opción de compraventa; que sus representados hayan recibidos las cantidades de Bs. 30.000,00 y Bs. 18.000,00; pero que el ultimo pago por la cantidad de 58.000,00, y que con relación a esta ultima cantidad señala que la misma se ofreció a través del Procedimiento de OFERTA REAL el cual fue declarado sin lugar por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 09-07-2007, la cual al haber sido apelada dicho recurso también fue declarado sin lugar por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil Transito y Bancario ambos de esta misma Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 02 de julio de 2012. Que es cierto que su representada NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ recibió la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs.52.000,oo), al suscribir el compromiso de opción de compraventa en fecha 05 (sic) de noviembre de 2005.- Por ultimo, solicita sea declarado sin lugar la reconvención propuesta la cual no tiene otra finalidad que demorar el proceso y contravenir los deberes y obligaciones que deben observar las partes en todo proceso.-
Planteada la litis en los términos antes expuesto, esta Juzgadora debe pronunciarse de la siguiente manera:
PUNTO PREVIO: Por cuanto la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación procedió a promover la cuestión previa establecida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la cosa juzgada, conjuntamente con la contestación al fondo y la mutua petición, se observa: En cuanto a la oposición de las cuestiones previas en los juicios de partición el Dr. Cuenca Espinoza, en su obra “Las Cuestiones Previas En El Procedimiento Civil Ordinario”, puntualiza lo siguiente:
“…Se han presentado casos en los cuales el demandado en un mismo escrito opone cuestiones previas y también contesta la demanda; y, casos en los cuales en escritos diferentes, pero el mismo día, el demandado opone cuestiones previas y contesta la demanda.” Negrillas del Tribunal
Conteste con ello, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia No. 533, de fecha diecinueve (19) de junio de dos mil (2000), estableció lo siguiente:
“…Debe como primer punto la Sala pronunciarse respecto al alegato según el cual se vulneró el debido proceso en el juicio de guarda por cuanto el a quo consideró como no opuesta la cuestión previa opuesta por el demandado, siendo esta decisión confirmada por el Tribunal de alzada”. Negrillas del Tribunal
En este sentido se observa:
“El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil preceptúa “que dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado, en vez de contestarla, promover las cuestiones previas a las que alude dicha norma. De lo anterior, se entiende que la parte demandada puede oponer las cuestiones previas o directamente contestar el fondo de la demanda, por lo cual, si el mismo opta por contestar la demanda, quedan inhibidos los efectos de una posible decisión respecto a la cuestión previa planteada.”.- Negrillas del Tribunal
En efecto, con la entrada en vigencia del Código de Procedimiento Civil se deja sentado con claridad la distinción entre ambas figuras jurídicas -cuestiones previas y contestación de la demanda- desarrollada la primera en el Capítulo III y la segunda en el Capítulo IV, ambas del Título I del mencionado Código. La primera tiene como principal objetivo resolver todo lo concerniente a la regularidad del procedimiento, bien para determinar si se cumplen las condiciones en las cuales los sujetos procesales deben actuar o para resolver sobre la regularidad de la demanda o cualquier otro requisito de la instancia, en tanto que la contestación de la demanda tienen como fundamental objetivo permitir el derecho a la defensa del demandado y completar de este modo los términos y límites de la controversia a decidirse”.
La contestación de la demanda está reservada para el supuesto de no haberse propuesto cuestiones previas o para el caso en que las mismas hayan sido desechadas por el tribunal de la causa, de tal modo que estas cuestiones no puedan ya ser consideradas, formando parte del acto de contestación de la demanda en sentido amplio. Por lo cual, debe decirse que ambas figuras son actos del procedimiento causal y temporalmente diferentes e independientes entre sí, pero ambas coordinadas al efecto que persigue la etapa de introducción de la causa, cual es depurar el procedimiento y permitir la transparencia del mismo, garantizando en todo momento la válida intervención de las partes. En el caso de autos el demandado en un mismo escrito opuso cuestiones previas y contestó el fondo de la demanda. En efecto, riela del folio 52 al 67 del anexo 1 del expediente que el demandado opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del tribunal para conocer de la causa; no obstante, en el segundo capítulo del mismo escrito, pasa a desvirtuar los argumentos de fondo alegados por la demandante en su libelo, por lo cual, de acuerdo a lo señalado anteriormente, “el Tribunal de la causa actuó correctamente al indicar que la primera se consideraba no opuesta, en razón de ello, esta Sala considera que la actuación del referido tribunal no quebrantó, como lo denunció el accionante, los lapsos procesales a que se refiere el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, la no reposición de la causa en este sentido por parte del Juzgado Superior, no configura la vulneración al derecho constitucional alegado, y así se declara.”.- Negrillas y subrayado del Tribunal
Siendo así, y en aplicación a los criterios anteriormente citados, es por lo que, habiendo opuesto una defensa de fondo, se entiende que se ha contestado la demanda, lo que no es compatible con la oposición de cuestiones previas, es decir, cuando se presenten cuestiones previas conjuntamente con el escrito de contestación de demanda, las cuestiones previas opuestas se tienen como no presentadas. En el presente caso, siendo que la parte demandada a través de su apoderado judicial, presentó defensas de fondo, de manera que contestó a la demanda cuando quiso oponer cuestiones previas, se tiene como no promovida la cuestión previa y se toma el escrito como contestación al fondo de la demanda. Así Se Decide.
Como puede observarse, el anterior criterio viene dado ex profeso al caso de autos, toda vez que el apoderado de la parte demandada Dr. GUSTAVO ADOLFO VARGAS SALGUEIRO, en su escrito de contestación de la demanda no solo dio contestación a la misma, al negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes la presente hacino de resolución de contrato de compraventa tanto en los hechos como en el derecho sino que en el capitulo Segundo del referido escrito de contestación, promovió la Cuestión Previa prevista en el ordinal (sic) 9 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil consagrada en la parte in fine del articulo 1.395 del Código Civil, consistente en la Cosa Juzgada, lo cual no es procedente, con lo cual se entiende no promovida la misma y ASÍ SE DECIDE.-
Resuelto lo anterior, observa quien aquí decide lo siguiente:
La presente acción principal se circunscribe en la acción de Resolución de Contrato de Opción de Compraventa de fecha 08 de Noviembre de 2005, suscrito por los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ y ROGER CELESTINO YANEZ TALMA, y la ciudadana ROSMILDE HERRERA, todos suficientemente identificados en el cuerpo de este fallo; en virtud de no haber dado cumplimiento la demandada hoy reconviniente, al contrato referido al no haber cancelado o cumplido con su obligación de pago conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda del mismo.
En este sentido, y a los fines de determinar la veracidad de los hechos alegados por las partes en el presente proceso, se observa que la obligación que genera la contratación está contenida en el referido contrato.
En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley, de igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”. Negrillas del Tribunal
Conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento; por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que:
“los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, Negrillas del Tribunal
Y el artículo 1167 del Código Civil, establece que,
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. Negrillas del Tribunal
El legislador ha establecido de esta manera la vía accesible cuando se trata de no cumplimiento de una convención, y esa vía es ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que,
“la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes”. Negrillas del Tribunal
Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestre de manera fehaciente la parte fáctica de sus argumentos. Así las cosas, el juez no puede limitarse a examinar o analizar las pruebas aportadas por la parte a quien incumbe la carga de la prueba; no puede, en este sentido, proceder previamente a decidir a cuál de las partes corresponde dicha carga, para luego pasar al análisis de las pruebas aportadas por las partes. El juez tiene que determinar primero si el hecho ha sido o no probado y solamente en caso contrario podrá determinar a quién le corresponde la carga de la prueba, independientemente de si el hecho haya sido probado a instancia de una de las partes; todo de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil que establece:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago por el hecho que ha producido la extinción de la obligación”. Negrillas del Tribunal
De la misma manera establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho quien pidió la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Negrillas del Tribunal
Como puede observarse, resulta un hecho admitido por ambas partes la celebración del contrato de opción de compraventa, mas aun cuando el mismo es el fundamento tanto de la acción principal como la acción reconvencional dado que demanda cada una de manda a la otra, la acción de resolución de contrato y de manera contrapuesta la demandada acciona por vía reconvencional la acción de cumplimiento del mismo; pero igualmente es de observar que durante la actividad probatoria desplegada en el presente proceso judicial, la parte demandada reconviniente, en virtud de haberse excepcionado en el pago parcial o de haber cumplido, no demostró haber cumplido con su obligación de pagar el precio establecido por el inmueble ofrecido en opción de compraventa, esto es las cantidades de Bs. 30.000,00 y Bs. 18.000,00, lo cual da lugar a la procedencia de la presente acción de resolución de contrato de opción de compra venta. Y así se declara.-
En cuanto a la Acción de Cumplimiento de Contrato planteada en la Acción Reconvencional propuesta por la demandada reconviniente, basada en el mismo contrato de opción de compraventa, aduciendo que el mismo se perfeccionó por el simple consentimiento de las partes y quedo consolidado con el ofrecimiento de pago del precio que ambos estuvieron de acuerdo y con la entrega de la cosa vendida y que esta en posesión de su poderdante reconviniente, que solo esta pendiente el otorgamiento del documento para su protocolización y las obligaciones accesoria relacionadas con ese acto que no tienen que ver con el perfeccionamiento del contrato. Que el precio fijado conforme al contrato de fecha 8 de noviembre de 2005, y que venció el 08 de marzo de 2006, se había cumplido con los pagos siguientes Bs. 30.000,00 y Bs. 18.000,00, y que fueron cancelados en fechas 14-11-2005 y 13-03-2006; pero que el ultimo pago por la cantidad de 58.000,oo no fue aceptado. Que con el saldo restante, que era la única obligación que le quedaba a su mandante, configurándose la venta ya que existió objeto, precio, consentimiento y tradición, siendo en consecuencia la venta prefecta, cierta valida real y no simulada para el momento de que se consumó, además de no poseer condición resolutoria, ni cláusula penal, cuestiones de clásica inclusión en las promesas de compraventa. Al respecto se observa, Que en el contrato de opción de compra-venta solo se estableció el plazo de pago no se estableció expresamente que el vendedor debía cumplir con alguna otra carga, desprendiéndose de la cláusula quinta que transcurridos los ciento veinte (120) días previsto en la cláusula segunda del convenio sin que el promitente hubiere ejercido la opción de compra que el propietario le concedía, mediante la introducción del documento contentivo de la compraventa ante el registrador subalterno correspondiente y la fijación de la fecha de protocolización, queda liberado el propietario de la obligación de venderle sin que este pudiera alegar ningún perjuicio ni indemnización; por fuerza de lo cual la reconvención que les ocupa debe declararse improcedente en derecho y en consecuencia, procedente la resolución de contrato de opción de compra-venta propuesta en el juicio principal.
Respecto a la reclamación de daños y perjuicios, dado que la parte demandada no cumplió con el pago de las obligaciones asumidas contractualmente, y de la ocupación del inmueble, esta juzgadora lo considera improcedente toda vez que la ocupación por parte de la demandada reconviniente en el inmueble objeto de opción de compraventa, fue consentida, por ambas partes, sin establecerse contraprestación alguna por el uso del inmueble; por lo que normalmente puede reclamarse indemnización alguna por ello. Y así se declara.-
Tal circunstancia demuestra que efectivamente hubo incumplimiento de contrato por parte de la demandada reconviniente ROSMILDE HERRERA, a sus obligaciones asumidas contractual y legalmente, para con los Propietarios oferentes hoy demandantes, razón para considerar que la presente acción judicial debe prosperar en derecho. Y así se declara.-
Ahora bien, no obstante la decisión anterior, no puede dejar de advertir esta juzgadora, sin prejuzgar sobre la naturaleza del contrato mismo, y que a pesar que sobre el inmueble objeto del litigio se encuentra ocupado par la parte demandada, lo que lleva a considerar a quien aquí decide, que en el presente caso debe aplicarse el Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en protección a este grupo familiar conformado por la ciudadana ROSMILDE HERRERA, que se encuentra en calidad de ocupante del inmueble objeto del litigio, de acuerdo a sentencia vinculante emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 3 de agosto de 2011 dictada en el expediente N° 10-1298, la cual estableció:
“…Ahora bien, en los actuales momentos, la demanda de vivienda en Venezuela se ha convertido en un problema social serio, que trasciende al individuo y las obligaciones asumidas por el Estado en una Convención Internacional, pues existe una gran cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, a las cuales acceden a través de arrendamientos inmobiliarios, comodatos o cualquier otra alternativa de ocupación o mediante la compra a crédito, lo cual denota la brecha existente entre la real satisfacción del contenido del derecho a la vivienda y la situación reinante, sobre todo ante las limitaciones de los recursos económicos y otros existentes. Así las cosas, se advierte que el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos. En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos ínter subjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide. En atención a lo decidido precedentemente y a la jurisprudencia antes transcrita, concluye quien aquí se pronuncia que, para proceder a la desocupación o entrega del inmueble, deberá cumplirse con el procedimiento previsto en el artículo 12 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, y así se decide.
Por las consideraciones antes expuestas, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoara los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ y ROGER CELESTINO YANEZ TALMA en contra de la ciudadana ROSMILDE HERRERA, todos suficientemente identificados.-
SEGUNDO: Se declara Resuelto el contrato de opción de compra suscrito por los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ y ROGER CELESTINO YANEZ TALMA y la ciudadana ROSMILDE HERRERA.
TERCERO: condena a la parte demandada ciudadana ROSMILDE HERRERA, identificada en autos, a realizar la entrega del inmueble una vez solicitados por ante las autoridades respectivas.-
CUARTO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, en Santa Ana de Coro a los DIECIOCHO (18) días del mes de SEPTIEMBRE de DOS MIL CATORCE (2014). Años: 204° y 155°.
La Juez Titular, La Secretaria Titular,
Abg. Zenaida Mora de López Abg. Mariela Revilla Acosta
NOTA: La presente Sentencia se dictó y Publicó a las 11:00 a.m. y se dejó copia certificada en el archivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Conste. Santa Ana de Coro. Fecha: UT-Supra,
La Secretaria Titular,
Abg. Mariela Revilla Acosta

EXP. 1571