TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN CON SEDE EN TUCACAS.
EXPEDIENTE Nº: 3108
PARTE DEMANDANTE: BYROBY KATIUSKA HAZ RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.024.544, abogada inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 130.727, actuando en su propio nombre y representación, domiciliada en Tucacas, Municipio Silva del estado Falcón.
PARTE DEMANDADA: EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-13.435.828, domiciliado en Valera, estado Trujillo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado FREDDY MANUEL RODRÍGUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 55.337.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
I
Se inicia el presente procedimiento mediante escrito presentado por ante este Tribunal, en fecha 09 de abril de 2014, por la profesional del derecho Byroby Katiuska Haz Rodríguez, en el cual procede a demandar al ciudadano Edixon Francisco Moreno Quintero, para que conviniera o en defecto a ello fuera condenado por el Tribunal, en: 1) darle cumplimiento al contrato de opción de compra, y por lo consiguiente realizar a su favor la tradición legal y la entrega material del inmueble objeto del referido contrato libre de personas y de gravámenes, todo de conformidad a lo contenido en los artículos 1486, 1487 y 1488 del Código de Civil; 2) las costas y costos que se causen en el presente juicio de conformidad con la ley; 3) que se le obligue a entregarle los documentos que requiere para finalizar la operación de compra venta del inmueble tales como solvencia impositiva de tasas e impuestos municipales y nacionales, servicios de agua y electricidad, ficha catastral, registro de información fiscal (R.I.F.) y cualquiera otros que le sean requeridos por el registro para la firma definitiva del contrato, fundamentado en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y, 4) se reservó el derecho de demandar los daños y perjuicios.
Alegó la parte demandante que en fecha 02 de septiembre de 2013, suscribió contrato de opción de compra venta con el demandado, según consta en contrato autenticado ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Silva, estado Falcón, anotado bajo el número 34, tomo 28, de los libros de autenticaciones, el cual anexó en copia certificada al libelo en once (11) folios útiles y sus vueltos marcado con la letra “A”, siendo intermediaria la sociedad mercantil INMOBILIARIA H MORROCOY; que en dicho contrato el demandado se comprometió a vender y ella a comprar, un inmueble constituido por un apartamento amoblado distinguido con el Nº 5-D, en el Edificio Mar, que forma parte del Conjunto Residencial Mar, Sol y Bahía, ubicado en la avenida Silva de la población de Tucacas, estado Falcón, cuyo documento de condominio fue protocolizado ante la Oficina de Registro del Municipio Silva del estado Falcón, en fecha 15 de diciembre de 1993, bajo el Nº 34, Tomo Nº 8, protocolo primero.
Que el apartamento objeto del contrato tiene una superficie aproximada de cuarenta y cuatro metros cuadrados (44,00 mts2), consta de una(01) habitación, un (01) baño, recibo comedor con zona cocina, le corresponde un (01) puesto de estacionamiento techado designado con el mismo número y letra del apartamento, asimismo forma parte del contrato: cocina empotrada en madera revestida en fórmica, una (01) nevera ejecutiva, una (01) cocina eléctrica con horno, persianas horizontales en las ventanas, una (01) cama matrimonial con colchón, un (01) sofá cama, tres (03) taburetes y cuatro (04) bancos pequeños; que el apartamento se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: pasillo de circulación y apartamento 5-E; Sur: fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio; y Oeste: apartamento 5-E. que corresponde un porcentaje sobre las obligaciones y derechos de condominio de un entero con treinta centésima por ciento (1,30%), todo esto tal y como consta en la cláusula primera del contrato de opción de compra venta.
Alegó además que en la cláusula segunda del citado instrumento de opción de compra venta, establecieron de mutuo acuerdo el precio del inmueble en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.800,000,00), pagando la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350,000,00) de la siguiente manera: a) CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100,000,00), recibidos con anterioridad por concepto de arras; b) DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,00), al momento de la firma de la citada opción de compra venta mediante la entrega de un cheque de gerencia signado con el Nº 00044019 del Banco Provincial, a nombre de Edixon Francisco Moreno Quintero, cuya copia recibida por el citado ciudadano se encuentra inserta al contrato; que establecieron como condición que la cantidad restante, es decir, CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,00), sería pagada luego de aprobada la solicitud de préstamo hipotecario, y luego de cumplidos todos los requisitos y formalidades contenidas en la normativa vigente aplicable al Sistema de Vivienda y Política Habitacional por la banca comercial a la cual le solicitó dicho préstamo hipotecario, en un término de noventa (90) días, prorrogables automáticamente por treinta (30) días más, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta. Señaló que dicha solicitud de préstamo, la realizó en fecha 05 de septiembre de 2013, ante el Banco Bicentenario, Banco Universal, Sucursal Tucacas, para lo cual consignó documentales que anexó marcados “B”.
Indicó que el referido crédito hipotecario fue aprobado por la mencionada entidad financiera con la entrega del documento de compra venta con hipoteca de primer grado a constituir a favor del referido Banco, y desembolso de los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) en fecha dieciocho (18) de marzo de 2014, materializándose así la aprobación del crédito a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Alegó también la parte demandante que a pesar de haber dado estricto cumplimiento a lo convenido y pactado en la opción de compra venta al pagar la cantidad inicial, cumplida la condición estipulada al estar disponible la cantidad restante, y tras revisión efectuada por el Registro Público con sede en Tucacas al documento definitivo de venta entregado por el Banco, en fecha diecisiete (17) de marzo de 2014, sin que presentara inconveniente para su protocolización, señala que el ciudadano Edixon Francisco Moreno Quintero se ha negado a hacer entrega de todas las solvencias de los servicios públicos, incluyendo impuestos sobre el inmueble, a recibirle el pago y a protocolizar la venta definitiva del inmueble que le fue ofrecido en la opción de compra venta.
Fundamentó su demanda en los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil; en los artículos 4 y 5 de la resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115, del 21 de febrero de 2013, y en jurisprudencias de nuestro máximo tribunal.
Asimismo la demandada solicitó medida nominada de prohibición de enajenar y gravar, y solicitó medida innominada de ocupación y posesión a su favor del inmueble señalado.
Señaló domicilio procesal y estimó el valor de la demanda en 6.299,22 Unidades Tributarias (folios 1 al 4).
En fecha 14 de abril de 2014, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, y se ordenó la citación del demandado mediante comisión, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación, más cinco (05) días que se le concedieron en razón de la distancia, a dar contestación a la demanda; se ordenó la apertura del cuaderno separado de medidas, se decretó medida nominada de prohibición de enajenar y gravar, y se negó medida innominada de ocupación y posesión del inmueble por considerar suficiente la medida de prohibición de enajenar y gravar, remitiéndose el respectivo oficio a la oficina de registro público (folios 38 al 41).
En fecha 09 de octubre de 2014, compareció el demandado asistido de abogado y diligenció a fin de darse por citado y otorgó poder apud acta al abogado Freddy Manuel Rodríguez (folios 75 al 77).
En fecha 13 de noviembre de 2014, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos (folios 81 al 84):
Hechos admitidos:
Admitió que su representado suscribió en su condición de oferente vendedor, contrato de opción de compra venta con la demandante en su condición opcionante compradora, según documento autenticado que corre inserto a los folios 06 al 14, ambos inclusive, y da por reproducido en su totalidad.
Hechos que niega o rechaza:
1.- Negó, rechazó y contradijo que la demandante haya dado estricto cumplimiento a lo convenido y pactado en la opción de compraventa; que la demandante entra en contradicción ya que según ella señala en la demanda, en el vuelto del folio 1, que la solicitud del préstamo hipotecario fue realizado por ella el 05 de septiembre del 2013.
2.- Negó, rechazó y contradijo que la demandante haya dado estricto cumplimiento a lo convenido y pactado en la opción de compraventa en lo referente al cumplimiento del lapso de noventa (90) días, prorrogables automáticamente por treinta (30) días más, contados a partir de la firma de la opción de compraventa, debido a que ella tiene una confusión; que desde la firma de contrato de opción de compraventa el día 02/09/2013, hasta la fecha que le fue aprobado dicho crédito transcurrieron 189 días; que la transferencia o disponibilidad bancaria la realizó el banco el día 18 de marzo del 2014, tal como se verifica en el folio 21 marcado “C”, o sea que en la totalidad de días transcurridos se llega a 196, es decir, que no cumplió con la condición establecida en la cláusula segunda de finiquitar dicha negociación en el término de 120 días, incumpliendo la resolución de fecha 05 de febrero del 2013, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115, del 21 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, la cual en su artículo 5 señala: “Los oferentes de vivienda se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra,... salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos”
3.- Negó, rechazó y contradijo que su representado no haya querido cumplir con lo pactado, ya que cuando se venció el término de 120 días para cumplir con dicho contrato de opción de compraventa (alega que se venció el 02/01/2014) llamó a la demandante el día lunes 06 de enero del 2014, para informarle que le daría una prórroga de quince (15) días más, hasta el 21 de enero del 2014, para que terminara de gestionar su crédito hipotecario y así poder finiquitar dicha negociación, porque de lo contrario él se acogería a la cláusula tercera de dicho contrato, por lo que estima que dicho contrato quedó rescindido de pleno derecho, desde el día 03/01/2014, debido al incumplimiento de LA OPCIONANTE COMPRADORA, por lo que consideró que su poderdante solo está obligado a devolverle la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) del monto recibido, ya que quedaran en su poder DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00) por concepto de penalidad por daños y perjuicios ocasionados.
4.- Negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido el contrato de opción de compraventa, señala que los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil Venezolano, recaen sobre la actora por su incumplimiento, además de los artículos 1264 y 1269 eiusdem.
finalmente señaló que considera exagerada la estimación de la cuantía en la presente demanda (Bs.800.000,00), ya que la actora del monto convenido en la negociación de compraventa solo abonó la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00) incumpliendo con el pago del saldo restante, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,00).
En fecha 08 de abril de 2015, compareció la parte actora y consignó escrito contentivo de informes (folios 186 al 190).
En fecha 08 de abril de 2015, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito contentivo de informes (folios 191 al 193).
En fecha 20 de abril de 2015, compareció el apoderado de la parte demandada y consignó escrito contentivo de observaciones a los informes de la parte demandante (folios 195 al vuelto del folio 196).
De la revisión de los mencionados escritos de informes no se observan solicitudes de nulidad ni de reposición.
II
Siendo la oportunidad para dictar la sentencia definitiva en la presente controversia, este tribunal decide ante las siguientes consideraciones:
Límites de la controversia
En vista de los alegatos de la parte actora en su libelo, así como las defensas o excepciones opuestas en la contestación de la demanda se observa que reconocida la celebración del contrato objeto de la presente causa, la controversia de fondo se limita a la naturaleza propia del contrato según jurisprudencia indicada por la parte accionante, así como el incumplimiento de la parte demandada o la aplicabilidad de la cláusula tercera en razón del incumplimiento de la actora, además de la cuantía de la acción. Así se establece.-
Actividad probatoria
Se procede al análisis y valoración de los medios de prueba traídos a los autos por iniciativa de las partes, a saber:
Pruebas aportadas por la parte actora:
Junto con el libelo consignó las siguientes documentales:
a) Copia certificada de contrato de opción de compra venta (folios 5 al 14), autenticado en fecha 02 de septiembre de 2013, ante la Oficina de Registro Público con funciones Notariales del Municipio Silva, estado Falcón, anotado bajo el número 34, tomo 28, de los libros de autenticaciones. Que fue ratificado en la etapa de promoción y cuya existencia fue reconocida por el demandado en su escrito de contestación a la demanda, por lo que se le otorga pleno valor probatorio correspondiente al documento público de conformidad al artículo 1.360 del Código Civil. Así se declara.-
b) Copia fotostática simple de cuatro documentales (folios 16 al 20), consistentes en una solvencia municipal; estados de cuenta (aviso de cobro); un tercero ilegible y constancia de envío y recepción de documentos de la empresa MRW, instrumentales que no se encuentran suscritas ni cuentan con sello húmedo, que otorgue verosimilitud de su origen y contenido, por lo que se desechan del debate probatorio. Así se establece.-
c) Reproducción impresa de una página web del Banavih (folio 21), correspondiente a consulta beneficiarios de créditos hipotecarios FAOV-Subsidio, documental que no fue impugnada ni tachada de falsa por la contraparte en juicio, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en su artículo 4, y en concordancia con los artículos 395 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
d) Copia fotostática simple de documento de compra venta con constitución de hipoteca convencional de primer grado (folios 22 al 28), redactado por el abogado en ejercicio del Banco Bicentenario, Jhoniray Zurita, sellado por la agencia bancaria. Instrumental que fue ratificada en la etapa de promoción sin ser objeto de impugnación por la contraparte en juicio, no obstante, de la misma no se evidencia fecha cierta de elaboración, ni se encuentra suscrita por ninguna de las partes, en consecuencia solo se aprecia como prueba de su existencia como requisito para el cumplimiento del objeto del contrato en que se funda la pretensión. Así se establece.-
e) Copia fotostática simple de documento protocolizado ante la oficina de registro público con sede en Tucacas (folios 30 al 37), en fecha 09 de agosto de 2013, bajo el número 2013.1504, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 340.9.12.1.4700, donde consta la venta a favor del demandado de autos. Instrumental que prueba la condición de propietario del demandado sobre el inmueble objeto de litigio, circunstancia no controvertida en la presente causa, por lo que se desecha del debate probatorio. Así se declara.-
En la etapa correspondiente se admitieron a la parte actora los siguientes medios de prueba:
Documentales:
f) Original de constancia (folio 95), emanada del Banco nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), de fecha 21 de noviembre de 2014, con membrete y sello húmedo, suscrita por el ciudadano Wilfredo González, Gerente de Fondos de Ahorro para la Vivienda. Documental que no fue impugnada y que encaja en el tipo de documento público administrativo, de cuyo contenido se infiere la aprobación del crédito hipotecario solicitado por la contraparte en juicio, así como de la transferencia de los recursos correspondientes. Así se establece.-
g) Original de constancia (folio 96), emanada por el Banco Bicentenario, Banco Universal, en fecha 11 de marzo de 2014, con membrete y sello húmedo, suscrita por el ciudadano Ridel Rojas, Gerente de Créditos Hipotecarios Largo Plazo y Cotizaciones F.A.O.V. Documental emanada de un tercero que no es parte en juicio y que debe ser ratificada a través de la prueba testimonial por lo que se desecha del debate probatorio. Así se declara.-
Informes:
1.- Al Banco Bicentenario Banco Universal, Gerencia de Créditos Hipotecarios, ubicado en la Avenida Venezuela, El Rosal, Caracas Distrito Capital, informe lo siguiente: a) Certificación de la aprobación del crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal a la ciudadana Byroby Haz, titular de la cédula de identidad V-17.024.544; b) si el crédito fue aprobado para la adquisición de una vivienda principal ofertada por el ciudadano Edixon Francisco Moreno Quintero; c) si la entidad bancaria dio el visto bueno del documento definitivo de compraventa con hipoteca de primer grado para ser protocolizado ante la oficina de Registro correspondiente. En fecha 18 de febrero de 2015, se agregó a los autos comunicación procedente del Banco Bicentenario, informando que fue aprobado un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal, por la cantidad de Bs.350.000,00, bajo la modalidad de FAOV, a un plazo de 360 meses, tasa del 4,66%, a la ciudadana Byroby Katiuska Haz Rodríguez, C.I. V-17.024.544, así mismo que el documento definitivo de venta, fue presentado para su protocolización por la solicitante, ante el Registro Público de la Jurisdicción donde está ubicado el inmueble, el cual no pudo protocolizarse dado que el vendedor no se presentó, anexa constancia de aprobación y copia de la decisión del comité de crédito e informe de análisis cuantitativo de la solicitud (folios 174 al 179).
2.- Al Banco Nacional de Vivienda y Habitat (Banavih), Gerencia de fondos de Ahorro para la Vivienda, ubicado en la Avenida Venezuela, Torre Banavih, El Rosal, Caracas Distrito Capital, se sirva informar sobre certificación de la transferencia de los recursos a la ciudadana Byroby Haz, titular de la cédula de identidad V-17.024.544, requeridos por el operador financiero Banco Bicentenario Banco Universal, para la adquisición de una vivienda principal. En fecha 02 de marzo de 2015, se agregó a los autos certificación Transferencia de Recursos FAOV procedente de Fondos de Ahorro para la Vivienda (folios 180 y 181).
En fecha 08 de abril de 2015, se agregó a los autos comunicación Nº VPE/FAV/O/15 000396, procedente de Banavih, informando que han realizado la transferencia de fondos en cuatro (4) oportunidades, 18 de marzo de 2014, 15 de abril de 2014, 14 de mayo de 2014, y el 14 de agosto de 2014, y anexa impresión de pantalla de la página web del Banavih (folios 182 al 185).
3.- Al Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón, lo siguiente: a) si el apartamento distinguido con el Nº 5-D, ubicado en el Edificio Mar, que forma parte del Conjunto Residencial Mar, Sol, y Bahía, ubicado en la Avenida Silva de la población de Tucacas, estado Falcón, según consta de documento protocolizado por ante esa oficina Registral en fecha 09 de agosto de 2013, anotado bajo el Nº2013.1504, Asiento Registral 1 del inmueble matrícula con el Nº340.9.12.1.4700, Libro de Folio Real del año 2013, para el mes de marzo del año 2014 se encontraba libre de gravamen y no poseía nota marginal que impidiera la protocolización de un documento de compra venta sobre el mismo; b) si el referido inmueble le pertenece al ciudadano Edixon Francisco Moreno Quintero, titular de la cédula de identidad V-13.435.828. c) si solo existe una prohibición de enajenar y gravar acordada por este tribunal y remitido mediante oficio Nº 05-359-076-14 de fecha 14 de abril de 2014, a la referida oficina de Registro Público. En 23 de enero de 2015, se agregó a los autos Oficio Nº 340-15/009, procedente del Registro Público de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, suministrando información sobre gravámenes, notas marginales, medidas y propietario del inmueble objeto de la demanda (folios 131 y 132).
4.- Al BANCO PROVINCIAL, BANCO UNIVERSAL, ubicado en la carretera nacional Morón Coro, Residencias Ancoraje, Tucacas, estado Falcón, a los fines que se sirva remitir estados de cuenta de la ciudadana Byroby Haz, titular de la cédula de identidad V-17.024.544, cuenta de ahorro Nº 01080105250200329822, desde el 31/12/2013 hasta la presente fecha. En fecha 06 de febrero de 2015, se agregó a los autos comunicación y sus anexos, procedente del Banco Provincial anexando los movimientos bancarios de la cuenta de ahorro 01080105000200329822, entre el 31-12-2013 hasta el 16-01-2015 (folios 166 al 173).
5.- A la Alcaldía del Municipio José Laurencio Silva, estado Falcón, a las siguientes dependencias: a) Dirección de Hacienda, a los fines que informe si el apartamento distinguido con el Número 5-D, del Conjunto Residencial Mar Sol y Bahía, ubicado en la Avenida Silva de la población de Tucacas Estado Falcón, a nombre del ciudadano Edixon Francisco Moreno Quintero, titular de la cédula de identidad V-13.435.828, se encontraba solvente para el mes de marzo del año 2014, e indique de igual manera las fechas de pago de las mismas durante el año 2014, así como el pago de servicio de aseo urbano domiciliario; b) Dirección de Catastro, a los fines que informe si el apartamento distinguido con el Número 5-D, del Conjunto Residencial Mar Sol y Bahía, ubicado en la Avenida Silva de la población de Tucacas estado Falcón, a nombre del ciudadano Edixon Francisco Moreno Quintero, titular de la cédula de identidad V-13.435.828, se encontraba solvente para el mes de marzo del año 2014, e indique de igual manera las fechas de pago de las mismas durante el año 2014, en cuanto a ficha catastral. En fecha 03 de febrero de 2015, se agregó a los autos comunicación de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Silva del estado Falcón, informando que el inmueble ubicado en el conjunto Residencial Mar Sol y Bahía, torre Mar, Apartamento 5-D a nombre de Edixon Francisco Moreno Quintero, C.I. 13.435.828, se encontraba insolvente para la fecha del mes de marzo de 2014 (folios 163 al 165).
6.- A la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Mar, Sol y Bahía, ubicado en la Avenida Silva de la población de Tucacas estado Falcón, a los fines de que informe si emitió alguna solvencia de condominio entre las fechas 01 de septiembre del año 2013 hasta el mes de marzo del año 2014, correspondiente al apartamento distinguido con el Número 5-D, ubicado en el edificio Mar. A tal efecto se sirva remitir copia de los recibos de pago mensuales de condominio, en la cual se señale la fecha de pago de las mismas correspondiente al año 2014, por parte del ciudadano Edixon Francisco Moreno Quintero, titular de la cédula de identidad V-13.435.828. En fecha 27 de enero de 2015, se agregó a los autos comunicación de la Inmobiliaria Terramar C.A., informando que no se emitió ninguna solvencia de condominio entre las fechas 01 de septiembre de 2013 hasta marzo de 2014 del inmueble distinguido con el número MAR 05-D junto con histórico de cuentas y recibos de pago (folios 137 al 162).
De los informes promovidos, todos tramitados de conformidad a las vigentes normas procesales y recibidos oportunamente, por lo que se les otorga valor probatorio, de cuyo contenido se pronunciará este juzgador en la oportunidad de la motivación correspondiente, a excepción de los informes de la oficina del Registro Público con sede en Tucacas, municipio Silva, en tanto que su información no guarda relación con los temas controvertidos, por lo que se desecha del debate probatorio. Así se establece.-
La parte demandada no promovió ninguna prueba distinta de las promovidas por la parte actora, no obstante se apreciarán todas en apego al principio de la comunidad probatoria.
Analizado el acervo probatorio se procede a la determinación de los puntos controvertidos, a saber:
Sobre el incumplimiento de la parte demandada o la aplicabilidad de la cláusula tercera en razón del incumplimiento de la actora.
En vista de que ambas partes del presente litigio se endilgan mutuamente el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato objeto de la acción, se debe resolver simultáneamente sobre sus alegatos, aún cuando la parte demandada no alegó expresamente la excepción de contrato no cumplido, sino la aplicabilidad de la cláusula tercera del tantas veces mencionado pacto.
Ahora bien, la parte actora señala como injustificada la negativa por parte del accionado en otorgar documento de venta, al considerar que el crédito hipotecario que tramitó constituía una condición suspensiva establecida en la cláusula segunda del contrato, lo que a su entender hace que la realización del contrato se encontraba sujeta a condición según lo establece el artículo 1.198 del Código Civil. Por su parte la representación judicial del demandado alegó que de conformidad a la misma cláusula contractual que el contrato se establecía un lapso cierto para su ejecución de noventa (90) días, más una prórroga automática de treinta (30) días, y que vencido este lapso se aplicaba lo dispuesto en la cláusula tercera del mismo acuerdo.
De lo anterior se infiere que es la oportunidad del cumplimiento la razón de fondo del diferendo, por lo que se requiere de un análisis detallado de las normas contractuales, a saber:
“SEGUNDA: El precio de venta pactado es la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 800.000,00), los cuales serán cancelados por la OPCIONANTE COMPRADORA de la siguiente manera: a) La cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES BS.100.000,00, ya recibidos con anterioridad por concepto de arras, b) DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), mediante cheque que se entrega en este acto a entera y cabal satisfacción de el OFERENTE VENDEDOR b) el saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,00), serán cancelados una vez sea aprobado la solicitud de un Préstamos Hipotecario, y luego de cumplido todos los requisitos y formalidades contenidas en la normativa vigente aplicable al Sistema de Vivienda y Política Habitacional por la banca comercial a la cual le fue solicitado dicho préstamo hipotecario, en un término de noventa 90 días, prorrogables automáticamente por treinta (30) días más, contados a partir de la firma de la presente Opción de Compra Venta.” (Subrayado de este juzgado)
Difiere este juzgador de la tesis esgrimida por la parte accionante según la cual el contrato se encontraba bajo una condición suspensiva, pues de la cláusula transcrita se evidencia de forma clara el establecimiento de un término y su prórroga para la aprobación del crédito hipotecario, además de que se indica cuál es el inicio de dicho lapso en la fecha cierta de la firma del discutido contrato, es decir, que el término más su prórroga comenzaron a transcurrir en fecha tres (03) de septiembre del año 2013, acumulando un total de 120 días que vencieron en fecha dos (02) de enero de 2014. Así se declara.-
“TERCERA: Queda entendido que si por causas imputables a la OPCIONANTE COMPRADORA no se efectuare la negociación aquí pactada, es decir, no cumpliese con su obligación de comprar el inmueble, el OFERENTE VENDEDOR quedará en libertad al día siguiente del vencimiento del presente contrato para hacer nueva negociación del inmueble con terceras personas si lo estima conveniente a sus intereses, caso en el cual deberá devolver a la OPCIONANTE COMPRADORA, dentro de los dos días siguientes del vencimiento del presente contrato, la cantidad de dinero recibida menos una cantidad equivalente al veinticinco por ciento (25%) sobre el precio convenido en la Cláusula Segunda como penalidad por daños y perjuicios ocasionados, sin necesidad de probar efectivamente la magnitud o cuantía de tales daños y perjuicios; así mismo, de no llevarse a cabo dicha negociación por causas imputables a el OFERENTE VENDEDOR, éste se obliga a devolver a la OPCIONANTE COMPRADORA, dentro de los dos días siguientes del vencimiento del presente contrato, la suma ya indicada de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS.350.000,00) más una cantidad equivalente al veinticinco por ciento (25%) sobre el precio convenido en la Cláusula Segunda del presente contrato, como penalidad por daños y perjuicios sin que sea necesario demostrar tales daños. Es entendido que de producirse una cualquiera de dichas hipótesis, el presente Contrato quedará rescindido de pleno derecho, quedando en libertad el OFERENTE VENDEDOR de disponer libremente del inmueble objeto de esta venta.” (Subrayado de este juzgado)
De la cláusula transcrita se observan varias circunstancias relevantes por analizar, iniciando por la condición de aplicabilidad de la sanción contenida; las causas de incumplimiento imputables a alguna de las partes del convenio, circunstancia que encuadra en lo previsto por la responsabilidad civil contractual, donde priva el principio de la autonomía de la voluntad de las partes; el monto de la cláusula penal, equivalente al 25 % del monto de venta del inmueble; y finalmente una disposición sobre la rescisión de pleno derecho.
Respecto a las causas de incumplimiento imputables a alguna de las partes, lo establecido en la citada cláusula contractual sen enmarca en la responsabilidad civil derivada de un contrato, que en atención a los señalamientos de la parte accionada, la parte actora es responsable por incumplir con lo acordado, no obstante no indicó expresamente a qué circunstancias de hecho (acción u omisión) producidas por la actora adjudica el incumplimiento, pues se limitó a describir que no realizó el pago dentro del término acordado, en efecto y como lo señala la parte accionada (reconocida por quien suscribe como una obligación a término), de la prueba de informes proveniente del Banco nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) adminiculada con la reproducción impresa de la consulta al sistema de la misma institución, se evidencia que la liquidación de crédito hipotecario se realizó por primera vez en fecha dieciocho (18) de marzo de 2014, es decir, más de dos meses después de finalizada la prórroga contenida en el contrato, no obstante, de la prueba de informes proveniente del Bicentenario Banco Universal también se estableció que la actora solicitó el crédito en fecha cinco (05) de septiembre de 2013, es decir, solo tres días después de suscrito el contrato en que se fundamenta la acción.
En relación al monto de la cláusula penal, equivalente al 25 % del monto de venta del inmueble, no existió reclamo por ninguna de las partes y no se emitirá pronunciamiento al respecto en aplicación del principio de congruencia. Así se establece.-
De lo anterior concluye este juzgador que evidenciado el incumplimiento temporal y la actitud diligente de la actora en el trámite correspondiente a la obtención del crédito hipotecario, se debe determinar la responsabilidad civil contractual de conformidad a las circunstancias de hecho probadas en autos, por lo que se infiere que nos encontramos ante una circunstancia eximente de la responsabilidad civil contractual por el hecho de un tercero (Banavih), que causó con su demora un incumplimiento temporal, y probado que la imposibilidad de la compradora de pagar el precio se fundó en un obstáculo que en modo alguno se le pueda atribuir. Así se declara.-
Finalmente sobre la rescisión de pleno derecho, para quien suscribe el presente fallo la rescisión unilateral (sin que medie pronunciamiento de ninguna autoridad administrativa o judicial) en materia civil se encuentra expresamente prohibida de conformidad con el artículo 1.202 del Código Civil, la única aplicabilidad de dicha práctica jurídica se limita a una facultad exclusiva de la administración pública para terminar los contratos que considere lesivos al interés general que representa. Por lo que se declara la nulidad de la mencionada disposición contractual. Así se establece.-
De lo anterior se concluye que las causas que impidieron el cumplimiento del contrato en el lapso estipulado por las partes constituyen causa extraña no imputable por el hecho de un tercero, por lo tanto inaplicable la consecuencia de la cláusula penal a ninguna de las partes, y ante la nulidad de la disposición relacionada con la rescisión del contrato, el demandado se encontraba en el deber de demandar la resolución por vía jurisdiccional para liberarse de su obligación, circunstancia que no consta en autos, por lo que la acción de cumplimiento de contrato debe prosperar en derecho. Así se declara.-
Ahora bien, en relación a la consecuencia jurídica de la procedencia de la acción se debe determinar la naturaleza del contrato suscrito por las partes del presente litigio, y en este orden de ideas resulta oportuno traer a colación extracto de la decisión dictada en fecha 22 de marzo de 2013, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en expediente identificado con la nomenclatura 12-274, a saber:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Criterio plenamente acogido por este juzgador de forma reiterada en causas análogas a la presente, y que evidenciados los tres elementos de consentimiento, precio y objeto debe valorarse el contrato de opción de compra venta, como una venta. Así se establece.-
En relación a la cuantía de la demanda alegó la parte accionada que la consideraba exagerada (Bs.800.000,00), ya que del monto convenido en la negociación de compraventa la actora solo abonó la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00), no obstante quien suscribe difiere de la afirmación de la parte demandada en tanto que la presente acción pretende el cumplimiento de la totalidad del contrato, cuyo objeto es un inmueble que las partes acordaron en precio idéntico a la cuantía de la acción, por lo que debe quedar firme el valor de la demanda estimado por la parte actora. Así se declara.-
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas, en la presente causa que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana BYROBY KATIUSKA HAZ RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.024.544, abogada inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 130.727, actuando en su propio nombre y representación, domiciliada en Tucacas, Municipio Silva del estado Falcón, en contra del ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-13.435.828, domiciliado en Valera, estado Trujillo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
Primero: CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de compra venta. Así se decide.-
Segundo: Se declara firme la cuantía de la acción en la cantidad de Bs.800.000,00. Así se decide.-
Tercero: Se condena la parte demandada una vez quede definitivamente firme la presente decisión a recibir el saldo acordado y otorgar documento traslativo de propiedad dentro del lapso para la ejecución voluntaria, de lo contrario la parte actora deberá consignar el pago ante este juzgado para que de conformidad al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva la presente sentencia para ser registrada como título de propiedad del inmueble que se describe a continuación: un apartamento amoblado distinguido con el Nº 5-D, en el Edificio Mar, que forma parte del Conjunto Residencial Mar, Sol y Bahía, ubicado en la avenida Silva de la población de Tucacas, estado Falcón, cuyo documento de condominio fue protocolizado ante la Oficina de Registro del Municipio Silva del estado Falcón, en fecha 15 de diciembre de 1993, bajo el Nº 34, Tomo Nº 8, protocolo primero. Que dicho apartamento tiene una superficie aproximada de cuarenta y cuatro metros cuadrados (44,00 mts2), consta de una(01) habitación, un (01) baño, recibo comedor con zona cocina, le corresponde un (01) puesto de estacionamiento techado designado con el mismo número y letra del apartamento, asimismo forma parte del contrato: cocina empotrada en madera revestida en fórmica, una (01) nevera ejecutiva, una (01) cocina eléctrica con horno, persianas horizontales en las ventanas, una (01) cama matrimonial con colchón, un (01) sofá cama, tres (03) taburetes y cuatro (04) bancos pequeños; que el apartamento se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: pasillo de circulación y apartamento 5-E; Sur: fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio; y Oeste: apartamento 5-E. que corresponde un porcentaje sobre las obligaciones y derechos de condominio de un entero con treinta centésima por ciento (1,30%). Así se decide.-
Cuarto: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total. Así se decide.-
Se ordena notificar de la presente decisión a las partes, de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia en el copiador de sentencias del Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas, a los cuatro (04) días de agosto del año dos mil quince (2015). Años: 205° y 156°.
El Juez Provisorio,

Abg. Freddy Alejandro Pernía Candiales
La Secretaria Temporal

Liliana Josefina Silva Zambrano
En la misma fecha, 04-08-2015, siendo las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.), se registró y publicó la presente sentencia.

La Secretaria Temporal

Liliana Josefina Silva Zambrano