TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5912

DEMANDANTE: MARISELA CHINEA CORREA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.299.700.

APODERADA JUDICIAL: LEIDY VANESSA CARDENAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 142.056.

DEMANDADOS: JORGE ERNESTO SUAREZ GUTIÉRREZ y EILYNS VANESSA REYES HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-15.980.682 y V-15.593.736 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: MARLE ANTONIETA LUMUS GONZÁLEZ y JUSBY PINEDA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 118.028 y 155.711 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

I
Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por la abogada Leidy Cardenas, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, contra la decisión de fecha 22 de mayo de 2015 dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, seguido por la apelante contra los ciudadanos JORGE ERNESTO SUAREZ GUTIÉRREZ y EILYNS VANESSA REYES HERNÁNDEZ.
Cursa a los folios 59 al 65 del expediente, escrito contentivo de reforma de la demanda presentado por la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA asistida por la abogada Leidy Vanessa Cardenas. En el referido escrito libelar la parte demandante alega los siguientes hechos: que viene habitando con su familia desde la fecha 5 de octubre de 2012, una casa ubicada en la calle Escondida del sector Puerta Maraven lote 4 Nº M1-06 de la Urbanización Villa Venecia de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, producto de una opción a compra que le efectuaron los ciudadanos JORGE ERNESTO SUAREZ y EILYNS VANESSA HERNÁNDEZ, en fecha 24 de mayo de 2012, tal y como se evidencia de documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda en fecha 24 de mayo de 2012, bajo el Nº 26, Tomo 58, documento fundamental de la pretensión, que opone al demandado en toda forma de derecho para que surtan sus plenos efectos comprobatorios en sus cláusulas quedó plenamente establecido que la casa ofrecida estaba bajo una hipoteca en primer grado con Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamos, C.A., en el cual los vendedores se comprometieron en entregarle la liberación debidamente registrada para iniciar el tramite bancario de gestión de crédito para cancelar el monto restante, en una cantidad inicial de cien mil bolívares (Bs. 100.00,00) para que con la suma entregada los propietarios liquidaran la hipoteca en el banco y se pudiese efectuar la venta en su totalidad, que el dinero fue entregado a través de un cheque a nombre del señor JORGE SUAREZ, producto de sus ahorros, los cuales son frutos de su esfuerzo y dedicación de sus labores rutinarias, haciendo todo lo necesario para cumplir con su parte en la opción de compra venta, eso debido a la necesidad primordial de tener una vivienda digna para su hija de un año; que había quedado plenamente acordado en la cláusula segunda el precio de la venta del inmueble en la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00), que sería cancelado en la forma siguiente: A) La suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) en calidad de arras o inicial, la cual se imputaría al precio de la venta y que los vendedores declaran recibir en ese acto de parte de la compradora, cancelados según cheque Nº 34638180 de la cuenta corriente Nº 0134 0439 98 4393 017197 del Banco Banesco de fecha 30 de marzo de 2012; B) La cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), que serían cancelados con crédito del Fondo de Ahorro para la Vivienda (FAOV) y que sería cancelada al momento de protocolizar el documento de compra venta ante la oficina de registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito bancario para la adquisición de vivienda principal; que los vendedores se tardaron mucho en liberar la hipoteca sino en registrar los documentos ante el Registro Publico del Municipio Carirubana del estado Falcón, el cual fue protocolizado en 29 de abril de 2013 y entregado a su esposa a mediados del mes de mayo del año 2013, un año después de la primera firma de la primera opción a compra, siendo ese el momento donde empezarían a transcurrir los seis meses para realizar los trámites necesarios ante la entidad bancaria; que sin embargo ambas partes continuaron con la intención de efectuar la venta y así se procedió a firmar una segunda opción a compra venta el día 12 de septiembre de 2013, ante la Notaría Pública Segunda, bajo el Nº 23, Tomo 125, la cual opone al demandado en toda forma de derecho para que surtan sus plenos efectos comprobatorios, ya que por solicitud de la entidad bancaria (Banco Banesco), ante la cual gestionar un crédito para completar la cantidad restante para cancelar, era de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00); que era necesario que la opción a compra venta estuviera firmada en un lapso no mayor a cinco (5) días hábiles, que ha cancelado mensualmente la cantidad de dos mil bolívares desde hace más de dos años y que en la actualidad sigue cancelando, en vista que ocupa el inmueble ininterrumpidamente; que la situación no es solo la falta de cumplimiento del contrato de compra venta, sino también por el engaño y la mala fe que se desprende de la actuación de los vendedores en la actualidad, ya que ellos de forma indiscriminada retardaron la entrega de documentos necesarios para la presentación del documento de venta ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, por un lapso aproximado de tres meses; que luego de realizar lo pertinente y lograr obtener la planilla de otorgamiento de documento, y habiendo realizado el pago por concepto de aranceles, solvencias y demás impuestos necesarios, presentó ante ese tribunal la Constancia de Recepción de Documento cuya fecha de otorgamiento estaba pautada para el martes 27 de mayo de 2014; que cuando les comunicó a los vendedores que debían firmar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público, se rehusaron a firmar la protocolización de la respectiva venta, manifestando su inconformidad con el precio inicial que era la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00) dejando claro que en la primera opción a compra les entregó la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), por concepto de liberación de hipoteca, los cuales fueron reunidos por su persona, producto de su trabajo y su esfuerzo, quedando en deuda la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), los cuales serian entregados al protocolizar la venta y que reposan en su cuenta desde el mes de febrero, como se puede evidenciar en estado de cuenta perteneciente al Banco Banesco correspondiente al mes de febrero, que se vio en la obligación de vender su único medio de transporte para lograr reunir a cantidad restante y así cumplir necesariamente con la obligación adquirida; que evidenciando la inconformidad por el monto antes pautado los vendedores quisieron hacer una nueva valoración del inmueble, llevando un perito a la casa para que les indicara el precio actual de la vivienda; que desde la fecha que ocupó el inmueble ha invertido mejoras y acondicionamientos de la vivienda, que han sido debidamente notificadas a los vendedores, contando con su debida aprobación, ya que siempre hubo una manifestación de voluntad de seguir con la venta; que se vio en la necesidad de buscar ayuda legal, que la abogada que la asiste trató de hablar personalmente con los vendedores y que sin embargo fueron infructuosos los intentos, a pesar de reunirse con la abogada de los vendedores, alegaba que no veía ningún problema en llegar a un acuerdo favorable para ambas partes sin que hasta la presente fecha se haya materializado acuerdo alguno, situación que hasta ahora se ha mantenido en completo silencio y sin respuesta alguna; que en calidad de compradora si cumplió con sus obligaciones establecidas en ambos contratos de opción a compra venta y por cuanto no puede seguir en la espera de la disposición o no de los vendedores para la firma de la venta del documento definitivo, el cual reposa en la Oficina del Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón; que ello ocasiona un perjuicio patrimonial en su contra. Fundamentó su pretensión en los artículos 1159, 1167, 1133 y 1134 del Código Civil. Estimó la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en once mil ochocientas Unidades Tributarias. Solicitó al tribunal decretar medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa construida sobre él de su propiedad, distinguida con el Nº M1-06 ubicado en la Urbanización Villa Venecia, lote 4 del parcelamiento Arcaya del sector Puerta Maraven, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, especificada en los artículos 585, 588 en su ordinal 3° y 600 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de septiembre de 2014, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia admite la reforma de la demanda y ordenó la citación de la parte demandada, y en cuanto a la medida solicitada ordenó abrir el correspondiente cuaderno de medidas por separado, una vez que la parte actora consignara las copias correspondientes (f. 58).
El Alguacil del tribunal en fecha 21 de octubre de 2014, consignó la boleta de citación debidamente firmado por el demandado JORGE ERNESTO SUAREZ GUTIÉRREZ (f. 68).
En fecha 22 de octubre de 2014, el Alguacil del tribunal consignó boleta de citación debidamente firmada por la redemandada EILYNS VANESSA REYES HERNÁNDEZ (f. 70).
Riela al folio 72, poder apud acta de fecha 4 de noviembre de 2014, otorgado por la demandante de autos MARISELA CHINEA CORREA a la abogada Leidy Vanesa Cárdenas, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 142.056.
La representación judicial de la parte demandada en fecha 3 de diciembre de 2014, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: que es cierto que en fecha 24 de mayo de 2012, sus mandantes celebraron un primer contrato de opción a compra venta con la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, sobre el inmueble identificado en el escrito libelar, el cual quedó debidamente autenticado en la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, del Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 26, Tomo 58 de los libros autenticados llevados por esa notaria, que también es cierto que la demandante solicitó un segundo contrato a opción a compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo en fecha 12 de septiembre de 2013, bajo el Nº 23, Tomo 125, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, mientras la demandante gestionaba el crédito de Fondo de Ahorro para la Vivienda (FAOV); que rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada por la parte actora contra sus mandantes, por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito de demanda; que no es cierto que sus mandantes hayan actuado de mala fe o por engaño, para el retardo de la entrega del documento necesario para la venta definitiva, ya que la entidad bancaria para ese entonces Casa Propia, Entidad de Ahorro Préstamo C.A., se tardó en otorgar dicha liberación y no fue por culpa de sus representados, puesto que ellos eran los primeros interesados en que se protocolizara la venta y así obtener el pago restante por la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00); que en una oportunidad se le hizo entrega a la compradora de copias de los RIF y cédulas de identidad de los vendedores, así como también se canceló ante el SENIAT la planilla Nº 33, donde indican que poseen vivienda propia y la misma se procederá a vender a una determinada persona, que la compradora informa que en la planilla debe aparecer el nombre de su señora madre porque ella era quien iba a prestar el dinero, algo que a sus mandantes no les convenció, por ser la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA con quien se estaba realizando la negociación y no con terceras personas; que tampoco es cierto que la demandante tuvo el interés de gestionar los trámites necesarios ante la entidad bancaria para obtener dicho crédito, por cuanto en el mes de septiembre cuando se firma el segundo documento de opción a compra, manifestó la compradora que pronto entregaría el dinero, y que a mas tardar en el mes de diciembre recibiría el préstamo solicitado al banco, mediante la LPH, que quedó demostrado que era la compradora quien incumplió hasta la fecha con el contrato de opción a compra, ya que prefirió realizar mejoras mayores sin autorización que realizar la totalidad de la opción de compra venta; que llegó el mes de diciembre de 2013 y no recibieron ninguna respuesta de la compradora, transcurriendo así los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de alo 2014, sin recibir algún pago ni de alquiler ni cancelación de la vivienda, aunque en ese tiempo hubo contacto con la demandante donde indicó que estaba gestionando la venta de su vehículo para cancelar; que rechaza y contradice que la demandante haya cancelado mensualmente la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) hace más de dos años y que en la actualidad siga cancelando por concepto de alquiler, lo cual se puede evidenciar tanto el retraso como la morosidad que actualmente existe en los estados de cuenta de la entidad bancaria BBVA Provincial; que es falso que los vendedores hayan violado las cláusulas que de mutuo acuerdo se habían establecido entre ambas partes para la nueva valoración del inmueble, que vistas las circunstancias y el retardo de la cancelación y protocolización del mismo fue que en una oportunidad se informó a la compradora que no irían hasta tanto no se realizara un nuevo avalúo a la vivienda, tomando en consideración que tenía dos años en proceso de venta sin materializarse; que es así como se le informó a la compradora que se llevaría un perito para la revisión del inmueble la cual aceptó; que al momento de llegar a la casa, la compradora mostró una actitud extraña, pues no quería ni que entraran, ni que se realizara el avalúo; que allí se le indicó a la compradora que había incumplido con el lapso para el pago, que cuanto más tiempo iban a esperar por el pago de la venta y del alquiler y que ella expresó de manera grosera que no iba a cancelar el inmueble por otro precio contrario al de la opción a compra; que también es falso de toda falsedad que los vendedores hayan autorizado a la compradora a realizar modificaciones dentro del inmueble desde al fecha que lo ocupa, ya que lo primero era pagar el restante del dinero y que una vez que se protocolizara el documento de venta definitiva donde apareciera como propietaria la demandante era quien podía realizar las mejoras y adecuaciones a la vivienda, que haciendo caso omiso hizo remodelaciones mayores que en ningún momento consultó para notificar la magnitud de los gastos no autorizados; que resulta muy fácil tratar de evadir las responsabilidades contractuales contraídas a través de un documento público, donde es la compradora quien ha incumplido con el contrato de opción a compra y no como lo quiere hacer creer la parte demandante; que sus poderdantes no fueron notificados por la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, por el cambio de las puertas de la casa, que además en la actualidad continúa realizando remodelaciones excesivas; que solicita al tribunal prescindir del contrato de opción a compra, ya que ha transcurrido el tiempo y no se ha cancelado ni el alquiler de la vivienda, que no se ha hecho entrega del dinero restante del contrato, que por tal razón el ciudadano JORGE ERNESTO SUAREZ GUTIÉRREZ en trámite de divorcio con la ciudadana EILYNS VANESSA REYES HERNÁNDEZ, decide otorgarle el 50% correspondiente a los bienes adquiridos durante el matrimonio (en ese caso la vivienda objeto de demanda), ya que ella no cuenta con una vivienda digna y propia, pagando un alquiler superior al que se le estipuló al demandante. Solicitaron al tribunal de la causa declarar sin lugar en la sentencia definitiva las pretensiones de la parte demandante y acuerde dejar sin efecto el contrato de opción a compra, toda vez, que a su parecer se evidencia de las pruebas que se han presentado y otras que se presentaran en la oportunidad procesal el incumplimiento por parte de la precitada ciudadana MARISELA CHINEA CORREA de las obligaciones contraídas con las contrataciones; que se acepte el reintegro de dinero de la inicial entregado por la compradora; así como la condenatoria en costas para pagar el presente proceso, más los honorarios profesionales; y solicitó suspender la medida preventiva acordada, consistente en la prohibición de enajenar y gravar el referido inmueble, ya que la misma le esta lesionando y limitando en el derecho de propiedad que tiene sobre dicho inmueble. (f. 74-76). Anexos (f. 77-101).
Riela del folio 104 al 105, escrito de pruebas con anexos (f. 106-109), de fecha 26 de enero de 2015, presentado por la abogada Leidy Vanesa Cárdenas, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 142.056, en su carácter de apoderada de la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA; admitidas por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 9 de febrero de 2015. (f. 111).
En fecha 4 de febrero de 2015, la parte demandada a través de diligencia, contentiva de oposición a las pruebas, tanto documentales como testimoniales, promovidas por la parte demandante (f.110); la cual fue declarada extemporánea por el tribunal de la casa mediante auto de fecha 9 de febrero de 2015. (f. 111).
El tribunal de la causa en fecha 12 de febrero de 2015, a los fines de lograr un acuerdo amistoso en el juicio, ordenó notificar a las partes a los fines de que comparezcan al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la última notificación practicada, a una Audiencia Especial Conciliatoria (f. 114); audiencia que fue celebrada en fecha 12 de marzo de 2015 y a la cual no comparecieron ninguna de las partes, ni por sí, ni por medio de apoderados, por lo que fue el acto declarado desierto (f. 118).
El tribunal de la causa por considerarlo prudente y a los fines de lograr un acuerdo entre las partes, en fecha 6 de abril de 2015, fijó una audiencia especial conciliatoria en la presente causa, para el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la última notificación practicada (f. 122), la cual se llevó a cabo el día 20 de abril de 2015, compareciendo las partes con sus respectivos apoderados judiciales, no lográndose la conciliación (f. 130).
Riela del folio 125 al 127, declaraciones de las testigos Nuglenys del Carmen López y Carmen Judith Martínez de Reyes.
El Tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 22 de mayo de 2015, y declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta, condenando en costas a la parte demandante por haber vencimiento total, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (f. 132-136), la cual fue apelada el 10 de junio del mismo año por la abogada Leidy Cárdenas (f. 140), oída por el tribunal en ambos efectos (f. 144), y remitida a esta Alzada a través de oficio Nº 1590-293 de fecha 21 de julio de 2015 (f. 145).
Por auto de fecha 31 de julio de 2015 (f. 146) esta Alzada dio por recibido el presente expediente y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa actuación para presentar informes, presentados los mismos, se oirán las conclusiones.
Vencido el lapso de informes según el cómputo practicado al efecto (f. 161), esta Alzada dejó constancia que la representación judicial de la parte demandante, compareció a presentar los mismos (f. 147-154); y que vencido el lapso de observaciones en la presente causa, el presente expediente entró en término de sentencia (f. 162 y su Vto.)
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el caso de autos, la parte actora persigue el cumplimiento de un contrato de compra-venta, alegando que los vendedores incumplieron las cláusulas previamente acordadas entre ambas partes, que vulneradas como han sido las obligaciones contractuales otorgadas, y cuyos derechos y obligaciones se establecieron mediante sendos documentos debidamente autenticados, contentivos de la relación contractual fijada a tiempo determinado, dentro del cual se estableció que según la Cláusula Primera, la obligación por parte de los vendedores a vender a la ciudadana MARISELA CHINEA, un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa construida sobre el de su propiedad, distinguida con el Nº M1-06, integrante de la Urbanización Villa Venecia, ubicada en el lote L4 del parcelamiento Arcaya del sector Puerta Maraven, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, que la parcela de terreno objeto de esta venta identificada con el código catastral Nº 000000002142128, tiene un área aproximada de doscientos doce metros cuadrados con ochenta y cuatro centímetros (212,84 Mts²) cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: con la parcela M1-05 de la misma manzana, Sur: con la parcela M1-07 de la misma manzana, Este: con la parcela M1-11 de la misma manzana, y Oeste: con calle desconocida; que al inmueble descrito le corresponde un porcentaje de 3,21% sobre los gastos y bienes comunes de la urbanización, que dicho inmueble pertenece al vendedor según se evidencia de documento debidamente protocolizado, según documento de cancelación de hipoteca; que los vendedores incumplieron con el deber y la obligación, al negarse a firmar la protocolización de la compra, la cual requiere que el contrato de venta deberá celebrarse como se había pautado y bajo las mismas condiciones acordadas entre ambas partes ante el Registro del Municipio Carirubana del estado Falcón y vender formalmente el inmueble, el cual han habitado ininterrumpidamente en calidad de arrendatarios desde hace aproximadamente dos años, pagando un canon de arrendamiento de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), depositados a la cuenta Nº 01080523690100039587 del Banco Provincial, perteneciente al vendedor JORGE ERNESTO SUAREZ GUTIÉRREZ, que dicho pago cesaría con la protocolización de la venta, la cual no se ha llevado a cabo dada la negativa de los vendedores a firma y cumplir cabalmente con las obligaciones sustraídas; que su pretensión de cumplimiento de contrato cuya consecuencia jurídica es la protocolización de la respectiva venta por el monto pautado inicialmente para el traspaso inmediato del inmueble, prevista en la pretensión en el Código Civil Venezolano. Por su parte los demandados de autos aceptaron como ciertos que en fecha 24 de mayo de 2012, celebraron un primer contrato de opción a compra venta con la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, que también es cierto que la demandante solicitó un segundo contrato a opción a compra venta, mientras la demandante gestionaba el crédito de Fondo de Ahorro para la Vivienda (FAOV); por otro lado rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada por la parte actora, por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito de demanda; que la compradora les informó que en la planilla debe aparecer el nombre de su señora madre porque ella era quien iba a prestar el dinero, algo que a sus mandantes no les convenció, por ser la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA con quien se estaba realizando la negociación y no con terceras personas; que la compradora fue quien incumplió hasta la fecha con el contrato de opción a compra, ya que prefirió realizar mejoras mayores sin autorización que realizar la totalidad de la opción de compra venta; que llegó el mes de diciembre de 2013 y no recibieron ninguna respuesta de la compradora, transcurriendo así los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de alo 2014, sin recibir algún pago ni de alquiler ni cancelación de la vivienda; que vistas las circunstancias y el retardo de la cancelación y protocolización del mismo, se informó a la compradora que no irían hasta tanto no se realizara un nuevo avalúo a la vivienda, tomando en consideración que tenía dos años en proceso de venta sin materializarse; que al momento de llegar a la casa a realizar el peritaje, la compradora mostró una actitud extraña, pues no quería ni que entraran, ni que se realizara el avalúo; que allí se le indicó a la compradora que había incumplido con el lapso para el pago, que cuanto más tiempo iban a esperar por el pago de la venta y del alquiler y que ella expresó de manera grosera que no iba a cancelar el inmueble por otro precio contrario al de la opción a compra; que también es falso de toda falsedad que los vendedores hayan autorizado a la compradora a realizar modificaciones dentro del inmueble desde al fecha que lo ocupa; que sus poderdantes no fueron notificados por la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, por el cambio de las puertas de la casa, que además en la actualidad continúa realizando remodelaciones excesivas; que solicita al tribunal prescindir del contrato de opción a compra, ya que ha transcurrido el tiempo y no se ha cancelado ni el alquiler de la vivienda, que no se ha hecho entrega del dinero restante del contrato, que por tal razón el ciudadano JORGE ERNESTO SUAREZ GUTIÉRREZ en trámite de divorcio con la ciudadana EILYNS VANESSA REYES HERNÁNDEZ, decide otorgarle el 50% correspondiente a los bienes adquiridos durante el matrimonio (en ese caso la vivienda objeto de demanda), ya que ella no cuenta con una vivienda digna y propia, pagando un alquiler superior al que se le estipuló al demandante. Solicitaron al tribunal de la causa declarar sin lugar en la sentencia definitiva las pretensiones de la parte demandante y acuerde dejar sin efecto el contrato de opción a compra; que se acepte el reintegro de dinero de la inicial entregado por la compradora; así como la condenatoria en costas para pagar el presente proceso, más los honorarios profesionales. Para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, las partes promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas presentadas por la parte demandante: (f. 104-105)
1.- Original del documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 24/05/2012, bajo el Nº 26, Tomo 58 (f. 9-27), contentivo de opción de compra-venta, celebrado entre los ciudadanos JORGE ERNESTO SUAREZ GUTIERREZ y EILYNS VANESSA REYES HERNÁNDEZ, actuando con el carácter de vendedores, y la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, con el carácter de compradora, el cual constituye el instrumento fundamental de la acción; el cual surte plena prueba de conformidad con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, para demostrar la existencia del contrato suscrito entre ambas partes, así como los términos en los cuales fue pactado el mismo, donde la demandante se identifica como “la compradora” y los demandados como “los vendedores”; y mediante el cual los vendedores se comprometieron a venderle a la compradora, y ésta a su vez comprarle el inmueble constituido por una parcela de terreno y el casa construida sobre él, distinguida con el Nº M1-06, integrante de la Urbanización Villa Venecia, ubicada en el lote L4 del Parcelamiento Arcaya del sector Puerta Maraven, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, identificada la parcela de terreno con el código catastral Nº 000000002142128, con un área aproximada de doscientos doce metros cuadrados con ochenta y cuatro centímetros (212, 84 Mts²), cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: con la parcela M1-05 de la misma manzana, desde el vértice 8 de coordenadas Norte: 1287100.99; Este: 369142.92 al vértice 17 de coordenadas Norte: 1287093.95; Este: 369158.40 con una distancia entre ellos de 17,00 metros lineales. Sur: con la parcela M1-07 de la misma manzana, desde el vértice 9 de coordenadas Norte: 1287089.59; Este: 369137.74 el vértice 16 de coordenadas Norte: 1287082.56; Este: 369153.21 con una distancia entre ellos de 17,00 metros lineales. Este: con la parcela M1-11 de la misma manzana, desde el vértice 16 de coordenadas Norte: 1287082.56, Este: 369153.21 al vértice 17 de coordenadas Norte: 1287093.95, Este: 369158.40 con una distancia entre ellos de 12,52 metros lineales. Oeste: con calle desconocida, desde el vértice 8 de coordenadas Norte: 1287100.99, Este: 369142.92 al vértice 9 de coordenadas Norte: 1287089.59, Este: 369137.74 con una distancia entre ellos de 12,52 metros lineales. Que el precio convenido para la venta del inmueble fue la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), los cuales serían cancelados por la compradora de la siguiente forma: CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) en la oportunidad de la firma de ese contrato, según cheque N° 34638180 de la cuenta corriente N° 0134 0439 98 4393017197 del Banco Banesco, de fecha 30-03-2012, y el saldo deudor, es decir la suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00) serían cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente. Que el plazo de duración de opción de compra-venta es de seis (6) meses, contados a partir de la fecha del documento, prorrogable siempre que los vendedores entreguen a la compradora el documento de liberación de hipoteca debidamente registrado, para que la compradora realice el trámite bancario de dicho inmueble.
2.- Original de documento de opción de compra venta, autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 12/09/2013, bajo el Nº 23, Tomo 125, (f. 31-37), suscrito entre las parte, el cual surte plena prueba de conformidad con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, para demostrar la existencia del segundo contrato suscrito entre ambas partes, por el mismo inmueble, y por el mismo precio, con una vigencia de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha del contrato, y donde los vendedores se obligan a entregar a la compradora todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra venta, estableciendo que “si los vendedores no suministraran la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta, el lapso del presente contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables a la compradora”.
3.- Original de la Constancia de Residencia emitida por el Consejo Comunal Puerta Maraven Sur de la Parroquia Punta Cardón del Municipio Carirubana del estado Falcón, en la que consta que la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, cédula de identidad Nº V-16.299.700, de estado civil soltera, es de profesión comerciante y esta residenciada desde hace dos años en la calle Escondida #6 Urbanización Villa Venecia, Puerta Maraven de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, mediante el cual los ciudadanos Wendy T. Fernández y José Garcez P., cédulas de identidad Nros. 15.140.587 y 17.309.187 respectivamente, dan fe firmando que la mencionada ciudadana si esta residenciada en la dirección señalada; marcado con la letra “D” (f. 41). En relación a este instrumento se observa que no fue un hecho controvertido que la demandante de autos ocupa el inmueble objeto del litigio.
4.- Originales de las planillas de otorgamiento de documento, emitidas por el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 22 de mayo de 2014, donde aparece como presentante del documento la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, igualmente se indica que se consignaron los siguientes recaudos: documento de identidad, planilla forma 33, timbres fiscales, certificado de solvencia de agua, recibo de pago, certificado de solvencia municipal, ficha catastral, comprobante bancario y plenilla de pagos municipales, marcadas con la letra “E” y “F” (f. 43-46); la cuales se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar la presentación del documento que por el presente juicio se pretende hacer cumplir.
5.- Impresión de estado de cuenta del Banco Banesco, perteneciente a la ciudadana MARISELA CHINEA, correspondiente al mes de febrero de 2014, marcado con la letra “G” (f. 48 y 49), el cual fue promovido a objeto de probar que la mencionada ciudadana tenía disponibilidad del dinero restante en la cuenta a disposición de los demandados; al respecto se observa que el valor probatorio de datos y firmas electrónicas reproducidos en formato impreso, deben considerarse semejantes a las copias o reproducciones fotostáticas, conforme al artículo 4 del Decreto Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, razón por la cual, se le concede valor probatorio de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado, para probar que la demandante de autos durante el mes de febrero de 2014 tenía disponibilidad en su cuenta bancaria de la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00).
6.- Estado de cuenta perteneciente al ciudadano JOSÉ ÁNGEL GARCÉS PRIMERA, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad Nº V-17.309.187, correspondiente a la cuenta de Ahorro Nº 01080258010200367417, del banco Provincial, quien es concubino de la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA. (f. 106-109). En relación a esta prueba se observa que el promovente indica que se anexan en letra “A” y “B” al escrito, pero es el caso que solo fue acompañada copia de la libreta de ahorros; razón por la cual nada hay que valorar al respecto.
7.- Testimoniales de las ciudadanas Nuglenys del Carmen López y Carmen Judith Martínez de Reyes, quienes en la oportunidad fijada por el tribunal, depusieron al tenor del interrogatorio que se les formuló de la siguiente manera:
- Nuglenys del Carmen López: que lleva viviendo 5 años en la Urbanización Villa Venecia, que conoce a la ciudadana Marisela Chinea Correa desde hace como 6 años y que lleva viviendo 3 años habitando la vivienda, que conoce solo de vista a los ciudadanos Jorge Suárez y Eilyns Reyes, que ellos nunca habitaron la vivienda, que vio cuando los peritos llegaron, 3 personas en un carro, que luego otro carro con dos personas, que entraron en la casa, que estaban conversando con la señora Marisela y José, que luego procedieron a tomar unas fotos por el área del solar, del frente y del fondo, que andaban vestidos de beige con rojo, como de uniforme de una empresa, que eso fue aproximadamente 6 meses, un día de semana a eso de las cinco (5) de la tarde, que estaban conversando normalmente, que no llegó a escuchar que estaba hablando, pero que si vio que estaban hablando entre la sala y el porche.
- Carmen Judith Martínez de Reyes: que lleva viviendo 34 años en la Urbanización Villa Venecia, que no conoce de trato a la ciudadana Marisela Chinea Correa, pero le consta que lleva viviendo desde el año 2012 aproximadamente, en el mes de octubre, que conoce de trato, sino de vista a los ciudadanos Jorge Suárez y Eilyns Reyes, que ellos nunca habitaron la vivienda, que presencio el peritaje, que no vio una actitud extraña o violenta, solamente llorar, que salio a la calle a llorar.
Para valorar a estas testigos, se observa que con ellas se pretende demostrar que la demandante habita el inmueble objeto del litigio, pero es el caso que por cuanto éste no fue un hecho controvertido, no se les concede ningún valor probatorio.
Pruebas presentadas por la parte demandada:
1.- impresión de correo electrónico enviado desde la dirección mariselachinea@gmail.com a la dirección suarezjeg25@gmail.com, en el que se adjunta un RIF, el cual se encuentra ilegible; razón por la cual no se le concede ningún valor probatorio, al no poderse determinar a quien corresponde el mencionado documento administrativo.
2.- Estados de cuenta corriente N° 0108 0523 69 0100039587 del banco BBVA Provincial, perteneciente al ciudadano Jorge Ernesto Suárez Gutiérrez, correspondientes a los meses de octubre 2012 a septiembre 2014, de los que se evidencian abonos por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en los meses de noviembre y diciembre 2012, enero, febrero, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2013, y en mayo 2014 un abono por ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00). Estos instrumentos bancarios, se valoran positivamente, para demostrar los mencionados abonos a la cuenta bancaria del codemandado de autos.

El tribunal a quo mediante el auto apelado de fecha 22 de mayo de 2015, se pronunció de la siguiente manera:
(…) Así planteada la controversia, habiendo solicitado la demandante el cumplimiento del contrato y habiendo alegado la parte demandada la falta de pago de la demandante compradora, encuentra el Tribunal que si, los vendedores se negaron a firmar la venta definitiva y a aceptar el pago, dado que el documento fue presentado por el registro correspondiente para su protocolización en fecha 22 de mayo de 2015, fecha que la que se tenían completos los recaudos necesarios para su protocolización, la compradora debió haber hecho uso de la oferta real de pago contemplada en el artículo 1306 y siguientes del Código Civil, dentro del lapso que le quedaba para hacerlo, es decir, hasta el día 03 de octubre de 2015, a objeto de lograr la liberación de su obligación con los compradores que consistía en efectuar el pago, y no lo hizo.
En virtud de que no consta el cumplimiento del pago por parte de la demandante y de que la falta de pago fue alegada por la parte demandada, se impone declarar sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA en contra de los ciudadanos JORGE ERNESTO SUAREZ GUTIÉRREZ y EILYNS VANESSA REYES HERNÁNDEZ. Así se decide.
De lo anterior se colige que el Tribunal a quo declaró la improcedencia de la acción intentada por considerar que la demandante disponía de la figura procesal de la oferta real de pago para cumplir con su obligación de pagar el remanente del precio por la compra del inmueble, y que por cuanto no consta tal cumplimiento declaró sin lugar la demanda. Y apelada como fue esa decisión, procede esta alzada a verificar su procedencia en los siguientes términos:
En el presente caso, aduce la parte actora que viene habitando con su familia desde el 5 de octubre de 2012, una casa ubicada en la calle Escondida del sector Puerta Maraven lote 4 Nº M1-06 de la Urbanización Villa Venecia de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, producto de una opción a compra que le efectuaron los ciudadanos JORGE ERNESTO SUAREZ y EILYNS VANESSA HERNÁNDEZ, en fecha 24 de mayo de 2012; que los vendedores se comprometieron en entregarle la liberación debidamente registrada para iniciar el tramite bancario de gestión de crédito para cancelar el monto restante; que había quedado plenamente acordado el precio de la venta del inmueble en la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00), pagaderos en la forma siguiente: A) La suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) en calidad de arras o inicial, la cual se imputaría al precio de la venta y que los vendedores declaran recibir en ese acto, y B) La cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), que serían cancelados con crédito del Fondo de Ahorro para la Vivienda (FAOV) y que sería cancelada al momento de protocolizar el documento de compra venta ante la oficina de registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito bancario para la adquisición de vivienda principal; que los vendedores se tardaron mucho en liberar la hipoteca sino en registrar los documentos ante el Registro Publico del Municipio Carirubana del estado Falcón, el cual fue protocolizado en 29 de abril de 2013 y entregado a mediados del mes de mayo del año 2013, siendo ese el momento donde empezarían a transcurrir los seis meses para realizar los trámites necesarios ante la entidad bancaria; que sin embargo ambas partes continuaron con la intención de efectuar la venta y así se procedió a firmar una segunda opción a compra venta el día 12 de septiembre de 2013; que ha cancelado mensualmente la cantidad de dos mil bolívares desde hace más de dos años y que en la actualidad sigue cancelando, en vista que ocupa el inmueble ininterrumpidamente; que la situación no es solo la falta de cumplimiento del contrato de compra venta, sino también por el engaño y la mala fe que se desprende de la actuación de los vendedores en la actualidad, ya que ellos de forma indiscriminada retardaron la entrega de documentos necesarios para la presentación del documento de venta ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, por un lapso aproximado de tres meses; que luego de realizar lo pertinente y lograr obtener la planilla de otorgamiento de documento, y habiendo realizado el pago por concepto de aranceles, solvencias y demás impuestos necesarios, presentó ante ese tribunal la Constancia de Recepción de Documento cuya fecha de otorgamiento estaba pautada para el martes 27 de mayo de 2014; que cuando les comunicó a los vendedores que debían firmar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público, se rehusaron a firmar la protocolización de la respectiva venta, manifestando su inconformidad con el precio inicial; que evidenciando la inconformidad por el monto antes pautado los vendedores quisieron hacer una nueva valoración del inmueble, llevando un perito a la casa para que les indicara el precio actual de la vivienda; que desde la fecha que ocupó el inmueble ha invertido mejoras y acondicionamientos de la vivienda, que han sido debidamente notificadas a los vendedores, contando con su debida aprobación; que en calidad de compradora si cumplió con sus obligaciones establecidas en ambos contratos de opción a compra venta y por cuanto no puede seguir en la espera de la disposición o no de los vendedores para la firma de la venta del documento definitivo, el cual reposa en la Oficina del Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón; que ello ocasiona un perjuicio patrimonial en su contra. Por su parte, la apoderada judicial de los demandados en la oportunidad de la contestación admite la celebración de ambos contratos opción a compra venta con la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, sobre el inmueble identificado en el escrito libelar, mientras la demandante gestionaba el crédito de Fondo de Ahorro para la Vivienda (FAOV); rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada por la parte actora contra sus mandantes, por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito de demanda, alegando que no es cierto que sus mandantes hayan actuado de mala fe o por engaño, para el retardo de la entrega del documento necesario para la venta definitiva, ya que la entidad bancaria para ese entonces Casa Propia, Entidad de Ahorro Préstamo C.A., se tardó en otorgar dicha liberación y no fue por culpa de sus representados, puesto que ellos eran los primeros interesados en que se protocolizara la venta y así obtener el pago restante, que hicieron entrega de todos los recaudos necesarios para llevarse a cabo la venta; que fue la compradora quien incumplió hasta la fecha con el contrato de opción a compra, ya que prefirió realizar mejoras mayores sin autorización que realizar la totalidad de la opción de compra venta; que llegó el mes de diciembre de 2013 y no recibieron ninguna respuesta de la compradora, transcurriendo así los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de alo 2014, sin recibir algún pago ni de alquiler ni cancelación de la vivienda; rechaza y contradice que la demandante haya cancelado mensualmente la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) hace más de dos años y que en la actualidad siga cancelando por concepto de alquiler, lo cual se puede evidenciar tanto el retraso como la morosidad que actualmente existe; que vistas las circunstancias y el retardo de la cancelación y protocolización del mismo en una oportunidad se informó a la compradora que no irían hasta tanto no se realizara un nuevo avalúo a la vivienda, tomando en consideración que tenía dos años en proceso de venta sin materializarse; que es así como se le informó a la compradora que se llevaría un perito para la revisión del inmueble la cual aceptó; que al momento de llegar a la casa, la compradora quería que se realizara el avalúo; que allí se le indicó a la compradora que había incumplido con el lapso para el pago, que cuanto más tiempo iban a esperar por el pago de la venta y del alquiler y que ella expresó de manera grosera que no iba a cancelar el inmueble por otro precio contrario al de la opción a compra; que es falso que los vendedores hayan autorizado a la compradora a realizar modificaciones dentro del inmueble desde al fecha que lo ocupa, ya que lo primero era pagar el restante del dinero y que una vez que se protocolizara el documento de venta definitiva donde apareciera como propietaria la demandante era quien podía realizar las mejoras y adecuaciones a la vivienda, que haciendo caso omiso hizo remodelaciones mayores que en ningún momento consultó para notificar la magnitud de los gastos no autorizados; que resulta muy fácil tratar de evadir las responsabilidades contractuales contraídas a través de un documento público, donde es la compradora quien ha incumplido con el contrato de opción a compra; solicita al tribunal prescindir del contrato de opción a compra, ya que ha transcurrido el tiempo y no se ha cancelado ni el alquiler de la vivienda, que no se ha hecho entrega del dinero restante del contrato; solicita al tribunal declarar sin lugar las pretensiones de la parte demandante y acuerde dejar sin efecto el contrato de opción a compra.
Establecido lo anterior, tenemos que la doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contrato se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato. En este orden, la Sala mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso Ada Preste Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).
La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.
De acuerdo a las anteriores consideraciones, en el presente caso, tenemos que en el contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, por una parte los ciudadanos JORGE ERNESTO SUÁREZ GUTIÉRREZ y EILYNS VANESSA REYES HERNÁNDEZ, denominados a los efectos del contrato como “LOS VENDEDORES”, y por la otra la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, denominada “LA COMPRADORA”, también se identificó en la cláusula primera el bien objeto del contrato, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre él construida, distinguida con el Nº M1-06, integrante de la Urbanización Villa Venecia ubicada en el lote L4 del parcelamiento Arcaya del sector Puerta Maraven, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón; en la cláusula segunda el precio de la venta en la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), y además se indicó que la compradora entregó en ese acto la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) a los vendedores, y el remanente sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; y en la cláusula cuarta se estableció la vigencia del contrato por seis (6) meses, contados a partir de su firma, pudiendo ser prorrogados, lo cual ocurrió mediante contrato de fecha 12/09/2013, donde establecieron la vigencia de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de esa fecha, y donde los vendedores se obligan a entregar a la compradora todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra venta. Lo anterior se traduce, que con las obligaciones contraídas por las partes, estamos en presencia de un contrato preparatorio, o de opción de compra.
Determinado como ha sido lo anterior, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
De esta norma se infiere que uno de los requisitos de procedencia de la acción es que se trate de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato pactado entre los ciudadanos los ciudadanos JORGE ERNESTO SUÁREZ GUTIÉRREZ y EILYNS VANESSA REYES HERNÁNDEZ, como vendedores, y la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, como compradora, según contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 24/05/2012, bajo el Nº 26, Tomo 58, y su contrato de prórroga autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 12/09/2013, bajo el Nº 23, Tomo 125. Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que la parte demandada alegó en su contestación que no es cierto que la demandante tuvo el interés de gestionar los trámites necesarios ante la entidad bancaria para obtener el crédito, por cuanto en el mes de septiembre cuando se firma el segundo documento de opción a compra, manifestó la compradora que pronto entregaría el dinero, y que a mas tardar en el mes de diciembre recibiría el préstamo solicitado al banco, mediante la LPH, que quedó demostrado que era la compradora quien incumplió hasta la fecha con el contrato de opción a compra, ya que prefirió realizar mejoras mayores sin autorización que realizar la totalidad de la opción de compra venta; que llegó el mes de diciembre de 2013 y no recibieron ninguna respuesta de la compradora, transcurriendo así los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de alo 2014, sin recibir algún pago ni de alquiler ni cancelación de la vivienda, aunque en ese tiempo hubo contacto con la demandante donde indicó que estaba gestionando la venta de su vehículo para cancelar. Al respecto se observa que en el contrato se estableció en la cláusula segunda el precio de la venta por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), de los cuales la compradora entregó en ese acto CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) a los vendedores, y el remanente, es decir la suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; estableciendo en la cláusula tercera que una vez entregado el documento de liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble por parte de los vendedores, la compradora iniciaría el trámite bancario sobre el inmueble; para lo cual se estableció la vigencia del contrato por seis (6) meses, contados a partir del día 24/05/2012, y posteriormente en fecha 12/09/2013, se firmó otro contrato, con vigencia de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de esa fecha, por lo que de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, dicho pago debía verificarse antes del 12 de diciembre de 2013, con una prórroga hasta el día 12 de enero de 2014; de lo que se colige que la demandante no dio cumplimiento a su obligación contractual, como era pagar el precio de venta pactado en la oportunidad fijada en el contrato de opción a compra; pues si bien es cierto, tal como quedó probado en autos, que presentó por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, el documento de venta definitivo para su otorgamiento, no se demostró que hubiese sido dentro del plazo fijado contractualmente por las partes, pues de las planillas de otorgamiento de documento traídas a los autos, se evidencia que son de fecha 22 de mayo de 2014 (f. 43-46); de lo que se infiere que el documento fue presentado posterior al vencimiento del lapso de duración del contrato de opción a compra. Igualmente, sobre este particular, se hace necesario señalar, que si la demandante, tal como lo alega tenía la disponibilidad para pagar el remanente del precio por la compra del inmueble, y los vendedores se negaban a recibir el pago, debió haber acudido al órgano jurisdiccional competente a los fines de interponer una oferta real de pago, con lo que hubiese podido demostrar el segundo requisito de procedencia de la presente acción como es el que el demandante haya cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación; pero por cuanto no consta en autos que haya realmente ofrecido el pago del remanente del precio para la compra del inmueble. Igualmente se observa que en la cláusula SÉPTIMA del contrato que estableció: “una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta, el vendedor o la compradora deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial…”; y en atención a esta estipulación tenemos que no se evidencia de autos que exista la voluntad expresa de ninguna de las partes de disolver el negocio contenido en ambos contratos de opción a compra del inmueble supra identificado; por lo que vencido el plazo indicado anteriormente en fecha 12 de enero de 2014, debe entenderse que se debía mantener la negociación por un tiempo igual al inicial, es decir, por noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, y siendo así, se vencía el contrato en fecha 12 de abril de 2014, y su prórroga el día 12 de mayo de 2014; y verificado como fue en las actas procesales que la parte demandante no hizo el ofrecimiento formal del cumplimiento de su obligación, como era pagar el remanente del precio por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), es por lo que se concluye que fue demostrado el incumplimiento por parte de la compradora, es decir, que la demandante no realizó el pago del precio de la venta del inmueble, en la oportunidad pactada en el contrato que pretende se haga cumplir a través de la presente acción.
También es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada; en relación a este particular, y tomando en consideración que constituía obligación de los vendedores entregar el documento de liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra, así como los recaudos correspondientes para el registro y protocolización del documento definitivo de compra venta, lo cual consta en autos que fue cumplido; y por otra parte otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, en el lapso antes señalado, sujeto a que la compradora cancelara efectivamente el remanente del precio, de acuerdo a lo pactado en la cláusula Segunda; se observa que no habiendo la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA dado cumplimiento al pago del remanente del precio en el lapso de tiempo estipulado contractualmente, mal podían los demandados cumplir con su obligación de otorgar y protocolizar el documento definitivo de compra venta, pues para ello era necesario el cumplimiento previo de la compradora; por lo que concluye esta juzgadora que no fue demostrado el incumplimiento culposo por parte de los demandados de autos.
Finalmente, se observa que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, solicitó que se declare sin lugar la pretensión de la parte demandante, y acuerde dejar sin efecto el contrato de opción a compra, debido al incumplimiento por parte de la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA de las obligaciones contraídas con las contrataciones. Al respecto se observa, que si bien es cierto fue demostrado el incumplimiento de las obligaciones contractuales de la demandante, la parte demandada en su contestación, se limitó a pedir se deje sin efecto el contrato instrumento fundamental de la acción, pero no propuso reconvención por resolución del contrato, razón por la cual, resulta improcedente tal pedimento, y así se establece.
Siendo así, y por no haberse demostrado los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, ésta debe declararse sin lugar, y confirmarse la sentencia apelada. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada Leidy Cárdenas, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA, mediante diligencia de fecha 10 de junio de 2015.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, de fecha 22 de mayo de 2015, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, seguido por la ciudadana MARISELA CHINEA CORREA contra los ciudadanos JORGE ERNESTO SUAREZ GUTIÉRREZ y EILYNS VANESSA REYES HERNÁNDEZ.
TERCERO: Se condena en costas al recurrente, de acuerdo al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los cuatro (4) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA.
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 04/12/15, a la hora de las ¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia N° 243-D-04-12-15.-
AHZ/YTB/maf.-
Exp. Nº 5912.-
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.