TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON CON SEDE EN PUNTO FIJO.
AÑOS 204° Y 155 °
EXPEDIENTE: 9906
DEMANDANTE: JOSE LUIS SÁNCHEZ COLINA
DEMANDADOS: ALECIA JOSEFINA FERRER DE SORIANO Y FRANCISCO ROBERTO SORIANO
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
En fecha siete (07) de Agosto de 2013, el ciudadano JOSE LUIS SÁNCHEZ COLINA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nº V-9.809.548, de este domicilio; debidamente asistido por el Abogado Amado Zavala Arcaya, inscrito en el IPSA bajo el Nº 9292; presentaron por ante el Juzgado Distribuidor; Escrito contentivo del Juicio por Cumplimiento de Contrato en contra de los ciudadanos ALECIA JOSEFINA FERRER DE SORIANO y a su legitimo esposo FRANCISCO ROBERTO SORIANO; venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nº V-7.044.669, V-3.493.259, correspondiendo en la misma fecha a este Juzgado, siendo admitido mediante auto de fecha nueve (09) de Agosto de 2013.
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos De La Parte Demandante:
El ciudadano JOSE LUIS SÁNCHEZ COLINA, identificado en el libelo de la demanda, debidamente asistido de abogado expone en fundamentos de hecho de Cumplimiento de Contrato y de derecho fundamentando la acción bajo los artículos 1133, 1159, 1167, 1354, del Código Civil, los siguientes alegatos para interponer la acción invocada:
Que tal como se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana, Estado Falcón, el día 11 de Marzo del año 2011, bajo el Nº 7, tomo 24 del libro de autenticaciones llevado en dicha Notaria y que acompaño marcado con la letra “A”, suscribió con los ciudadanos :ALECIA JOSEFINA FERRER DE SORIANO y su legitimo esposo FRANCISCO ROBERTO SORIANO, (ya identificados); ambos domiciliados en la avenida Rojas Queipo, Edificio Residencias Camoruco, Piso 04, Apto 4-7 Urbanización Agua Blanca de la ciudad de Valencia Estado Carabobo, representado por la referida ciudadana…
Que celebro contrato de opción de Compra Venta, sobre un inmueble perteneciente a los ciudadanos ALECIA JOSEFINA FERRER DE SORIANO y FRANCISCO ROBERTO SORIANO, titulares de la cedula Nº V-7.044.669, V-3.493.259, constituido por una parcela de terreno y las bienhechurias sobre ella construidas, destinados a vivienda familiar.
Que el inmueble objeto de la presente acción se encuentra ubicado al lado este de la avenida Ollarvides, dentro del lote de terreno demarcado bajo el Nº Cuatrocientos sesenta y cinco (465) del plano de parcelamiento de la Sucesión Arcaya, parcela Nº 12, jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del Estado Falcón, constante de un área de Cuatrocientos Cincuenta Metros Cuadrados (450 Mts2) y que esta comprendida dentro de los siguientes medidas y linderos: NORTE: que es su frente, en una longitud de quince metros (15 Mts) calle pública denominada Buenos Aires, SUR: en una longitud de quince metros (15 Mts), parcela de terreno que son o fueron de Servicios Mikonos, C.A., ESTE: en una longitud de treinta metros (30 mts) terrenos que son o fueron propiedad de Servicios Mikonos, C.A, parcela Nº 11; y OESTE: en una longitud de treinta metros (30 mts) terrenos que son o fueron propiedad de los ciudadanos Jose Sánchez y Enid Reyes de Sánchez; y las bienhechurias la constituyen una casa de habitación, tipo quinta, que mide trece metros con sesenta centímetros de frente (13,60 mts) por quince metros (15 mts) de ancho, para un área total de doscientos cuatro metros cuadrados (204 mts2) de construcción.
Que el inmueble que me fue dado en opción a compra, fue adquirido por sus propietarios, así: a) La parcela de terreno, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón, en fecha 13/11/1992, bajo el Nº 23, folios 82 al 83, Protocolo Primero, Tomo 6 principal, 4to trimestre del año 1992 y b) las bienhechurias según documento otorgado por ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 21 de Enero de 2011, bajo el Nº 40, tomo 06 y por ante la Notaria Pública Tercera de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 27 de Enero del 2011, bajo el Nro. 07, tomo 46 y posteriormente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 28 de Febrero del año 2011, bajo el Nº 28, folio 81 del tomo 04, Protocolo de Trascripción del año 2011
Que en la cláusula segunda del Contrato de Opción a compra suscrito se refiere al precio total de la venta y textualmente señala lo siguiente: SEGUNDA. El precio
total de la venta del indicado inmueble cuya opción de Compra- Venta aquí se materializa, es la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (BS. 490.000,00).
Que se indico en el contrato opción compra venta que el comprador oferido, cancelara a los vendedores oferentes de la forma siguiente: A) la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) los cuales serán entregados a los vendedores oferentes en el momento del otorgamiento de este documento ante la Notaria Pública elegida por las partes, por medio de un cheque signado con el Nº 00002961, girado contra la cuenta corriente Nº 0108-0048-07-0100118914, de la entidad bancaria BBVA Banco Provincial, Agencia Punto Fijo, de fecha 03 de Enero del 2011 a nombre de los vendedores oferentes, en calidad de reserva inicial. Y B) la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL (Bs. 340.000,00) en un lapso de ciento veinte días (120) calendarios continuos, “que serán cancelados por el comprador oferido mediante un crédito hipotecario de la entidad bancaria Banco Provincial.
Que al suscribir el Contrato de opción a compra-venta los vendedores oferentes me hicieron entrega del inmueble objeto de la presente opción a compra, haciendo uso del mismo como mi vivienda familiar y principal, cancelando hasta la presente fecha lo relativo a servicios básicos como aseo, agua y servicio eléctrico.
(…) Que se trata de un inmueble ubicado en Jurisdicción del Municipio Carirubana del Estado Falcón; ubicado al lado Este de la Avenida ollarvides y que seria adquirido para habitarlo como vivienda familiar y así lo he venido usando desde el momento en que recibí las llaves por parte de los vendedores oferentes al momento de suscribir el referido documento por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 11 de Marzo del año 2011.
Que a partir de ese momento comenzó a cumplirse el lapso establecido en la cláusula tercera del contrato, que era de ciento veinte (120) días continuos a partir del 11 de marzo del 2011, por lo que vencería el 11 de Julio del 2011, la fecha de hacer uso del derecho de opción a compra. También nos señala la referida cláusula tercera y así lo convenimos.
Que convinieron las partes que el monto restante de la compra venta, seria pagado mediante crédito hipotecario de la entidad Bancaria BBVA Banco Provincial.
Que se observa para el cumplimiento del crédito hipotecario, debían llevar recaudos solicitados por la entidad bancaria, entre ellos documento de propiedad del inmueble protocolizado, opción a compra venta prorrogable entre 90 días, certificación de gravámenes entre otros.
Que al comunicarse con los esposos Soriano, domiciliados en la ciudad de Valencia, estado Carabobo, les hizo saber los requerimientos del banco en cuanto a los recaudos a consignar ante la entidad bancaria.
Que los vendedores prometieron comunicarse mediante su gestor WILMER JOSE ARNAEZ.
Que el gestor de los vendedores, comenzó a tramitar las certificación de gravámenes solicitada por la entidad bancaria.
Que le hicieron entrega del documento original de parcela de terreno, y bienhechurias, prometiendo posteriormente la entrega de la certificación de gravámenes.
Que el lapso de opción a compra venta era de 120 días, y vencía el 11 de junio de 2011.
Que le hicieron llegar la certificación, al presentarla al banco, le manifestaron que la fecha era emitida el día 14/04/11, y la presento el 20/04/11, por lo que era imposible cumplir los tramites previos, de estudios financieros, inspección del inmueble, entre otros procedimientos de la entidad bancaria para la aprobación del crédito hipotecario.
Que los documentos debían presentarse en un lapso no mayor de 7 días hábiles al vencimiento de la emisión de los recaudos, por lo que le recomendaron nuevamente presentar los recaudos para el crédito hipotecario.
Que consta del documento opción compra venta, fue otorgado el 11/03/11, por la Notaria Publica Primera de Punto Fijo, y para el momento era indispensable la certificación de gravámenes.
Que no se había tramitado la certificación de gravámenes y 33 días después se entrego a la entidad bancaria para el crédito.
Que ante la situación, acordaron celebrar nuevo documento, en fecha 29/04/11, según planilla bancaria 132000045333, con las mismas condiciones existentes en el primer contrato variando únicamente la fecha del plazo, informando a la señora Soriano, del otorgamiento, al tener todos los recaudos.
Que en razón de ello, el crédito saldría dentro del lapso acordado.
Que el documento que tanto costo volvieran a celebrar la partes, fue anulado, por la Notaria Publica Primera de esta ciudad y Municipio, por cuanto el mismo no fue otorgado dentro del lapso previsto por la Ley de Registros y Notarias.
Que la convención suscrita entre las partes, fue con intención de cumplir con el contrato de compra venta, de buena fe y por su carácter de obligatorio cumplimiento.
Que para las partes incursas en el contrato compra venta del inmueble objeto de la presente acción, hay iguales obligaciones de cumplimiento, y en caso de no cumplirse no pueden ejecutarse.
Que si una de las partes, no cumple con las cláusulas establecidas en el contrato de compra venta, no queda otra que acudir a las instancias Judiciales y pedir resolución, cumplimiento forzoso, e indemnización de daños y perjuicios.
Que no se dio cumplimiento a la cláusula suspensiva del contrato, prevista en la cláusula del contrato celebrado por las partes.
Que la referida cláusula suspensiva, no solo se refería al plazo de 120 días a partir del 11/03/11, para la opción de compra, sino que remanente de dinero estaba sometido a una condición suspensiva aceptada por las partes contratantes a través del crédito hipotecario, que seria otorgado por la entidad del Banco Provincial.
Que esta cláusula, tenia la particularidad, para unos pagar y otros recibir el pago, mediante el crédito hipotecario de la entidad Bancaria BBVA Banco Provincial.
Que al aceptar la forma de pago, ambos cumplirían con los aportes u obligaciones prometidas por los vendedores no fue realizada, lo que constituye violación al artículo 1264 del Código Civil.
Que en vista del no otorgamiento a un nuevo documento de opción a compra acordada los vendedores oferentes comenzaron a enviar la vivienda objeto del contrato que le sirve como vivienda principal, a terceros con la finalidad de ingresar en el mismo y proceder a su adquisición.
Que al reclamarle al señor Soriano, este le indico la cláusula décima, del contrato, en la cual señalaba, en caso de incumplir el comprador oferido, en el tiempo estipulado, en la presente negociación, los vendedores oferentes quedarían libres, de ofrecer el inmueble a otro comprador.
Que por todas esas consideraciones viene en efecto de demandar como en efecto demanda formalmente por cumplimiento de contrato a los ciudadanos ALECIA JOSEFINA FERRER DE SORIANO y a su legitimo esposo FRANCISCO ROBERTO SORIANO; identificados con la cedula Nº V-7.044.669, V-3.493.259, en actas, domiciliados en Valencia Estado Carabobo, para que convengan en la celebración del contrato opción a compra venta, con el nuevo plazo acordado.
Que en caso de no haber cumplimiento del contrato compra venta, con el nuevo plazo acordado, sean condenados por el Tribunal.
Que estima la presente demanda en la cantidad de Bs.600.000, 00, equivalente a la cantidad de Cinco mil seiscientos siete unidades Tributarias 5607 ut.
Que solicita medida preventiva de embargo sobre el inmueble objeto de la presente acción.
Que para el momento en que se celebro del contrato de opción a compra venta, en fecha 11/03/11, ya habían hecho uso de la inicial acordada, lo cual se demuestra bajo las características del cheque emitido, descritos en la cláusula segunda, a nombre de los oferentes en fecha 03/01/11, es decir dos meses antes de la celebración de la opción a compra del inmueble objeto de la presente acción.
Que en la parte infine de la cláusula primera del premencionado contrato, se enuncia lo referente a la adquisición de las bienhechurias del inmueble, según documento otorgado ante la Notaria Publica Primera de esta ciudad y Municipio Carirubana del Estado Falcón, y las bienhechurias fueron registradas posteriormente en fecha 28/01/11, violando el contrato desde antes de su entrada en vigencia.
Que anexa al libelo de la demanda contrato Opción a compra venta, marcado con letra A, Certificación de gravámenes marcado con letra B, Planilla y recaudos exigidos por el banco para emitir crédito hipotecario marcado con letra C, Documentos acompañados a la planilla de Notaria emisora del documento opción a compra, marcada con la letra D.
La presente demanda fue admitida para sustanciación en fecha 09 de agosto del 2013, mediante el procedimiento ordinario, ordenándose el emplazamiento de las partes.
En fecha 12 de agosto se repuso la causa, al estado de admisión.
REFORMA DE LA DEMANDA.
Mediante escrito de reforma a la demanda presentado por el demandante de autos, expone:
Por cuanto la demanda seguida en contra de los ciudadanos ALECIA JOSEFINA FERRER DE SORIANO y a su legitimo esposo FRANCISCO ROBERTO SORIANO; los identifico con los números de cedula V-1.704.669 y V-3.493.253, siendo estos incorrectos, pues las correctas identificaciones de los demandados son ALECIA JOSEFINA FERRER DE SORIANO y FRANCISCO ROBERTO SORIANO; titulares de la cedula Nº V-7.044.669, V-3.493.259, reforma presentada por la parte accionante en virtud de lo previsto en el articulo 343 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de septiembre de 2013, se admitió la reforma de la presente demanda, ordenándose la citación de los demandados con la identificación correcta, para lo cual se comisiono al Tribunal de Municipio de Valencia, por cuanto los demandados residen en esa Jurisdicción.
En fecha 21 de noviembre de 2013, se agrego despacho de Comisiòn con resultas relacionadas al presente proceso.
En fecha 16 de diciembre de 2013, se ordeno la citación cartelaria a los demandados conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código Civil.
DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA
El abogado ELYS QUINTERO, inscrito en el IPSA bajo el Nº 196.954, domiciliado en la ciudad de Valencia, estado Carabobo, actuando con el carácter de apoderado judicial de los demandados los ciudadanos ALECIA JOSEFINA FERRER DE SORIANO y FRANCISCO ROBERTO SORIANO; alega en el escrito de contestación los siguientes alegatos en nombre y representación de su poderdantes:
Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de las partes la presente demanda en nombre de sus poderdantes.
Que es falso, que sus defendidos no hayan cumplido con las cláusulas contenidas en el contrato de opción a compra del inmueble objeto de la presente acción.
Que es falso que sus defendidos hayan actuado de mala fe.
Que por la enfermedad de su representado ciudadano FRANCISCO ROBERTO SORIANO; se vieron en la necesidad de ofrecer en venta el inmueble, para cubrir las exigencias económicas de su enfermedad, marca con letra B, informes médicos.
Que el demandante ofreció la cantidad de Bs. 150.000, 00, para asegurar la compra del inmueble, y luego la cantidad de Bs. 340.000, 00, al termino del lapso de 120 días, y de no haberse materializado la opción, se entregaría el inmueble libre de personas y bienes, y por cada día adicional, que transcurra en el inmueble ofrecerían pago de Bs. 200, 00, diarios hasta la definitiva entrega del mismo.
Que sus poderdantes manifestaron la urgencia del caso para sostener gastos de la enfermedad de su poderdante, para llegar a un acuerdo.
Que en el 2011, acordados los términos del contrato, su poderdante se aboco a reunir la documentación respectiva.
Que en fecha 28 de febrero de 2011, termina la protocolización del inmueble ante la oficina Subalterna del Registro Publico del Municipio Carirubana del Estado Falcón bajo el Nº 28, Folio 81, Tomo 4, Protocolo de transcripción año 2011.
Que a partir de esa fecha, su poderdante hace entrega a los demandantes la carpeta correspondiente a los documentos propiedad del inmueble objeto de la presente acción.
Que el 10 de marzo de 2011, le notificaron a su representada que tenían todo listo para el otorgamiento del contrato de opción a compra y solicitud de crédito hipotecario, por lo que le pidieron se trasladara hasta esta ciudad de Punto Fijo.
Que este documento fue redactado y presentado por el abogado GREGORIO CARMONA, inscrito en el IPSA bajo el Nº 91.041.
Que sus defendidos no fueron informados del contenido del contrato de opción a compra a la fecha de su otorgamiento.
Que una vez leído del documento por su representada, esta se sintió burlada en su buena fe y confianza.
Que la cláusula segunda hacia referencia que su representada había recibido un cheque a su nombre por la cantidad de Bs.150.000, 00, girado contra la cuenta Nº 01080084070100118914, banco Provincial.
Que luego menciona en la demanda con ánimo de contrariar lo antes mencionado y califica el término contrato opción de compra, por el de Opción de compra Venta, ocasionando una serie de reclamaciones a su representada.
Que el pago dado es falso.
Que también es falso el término de Opción compra venta.
Que el demandante alego que era un simple sustento de formalidad del contrato a la entrega de arras.
Que además del incumplimiento de pago, del Contrato de opción a compra del inmueble objeto de acción, la cláusula séptima inciso A, que se refiere a las estructuras y disposiciones del inmueble arrendado realizados sin el consentimiento de los propietarios.
Que el inciso D, se refiere al pago de Bs.200, 00, diarios luego de vencido el lapso de duración del contrato, hasta la entrega definitiva del mismo en razón de la no materialización del negocio, que no han sido pagados y a la fecha del día 14 de enero de 2014, suma la cantidad de Bs. 178.800, 00.
Que la opción de compra fue firmada el día 11/03/11, con una duración de 120
días, la cual venció en el 11 de julio del año 2011.
Que los documentos del inmueble fueron entregados antes de la firma de la opción a compra.
Que el pago de arras era para asegurar el negocio, no fue pagado mediante cheque de Bs.150.000, 00, girado contra la cuenta Nº 01080084070100118914, banco Provincial.
Que en fecha 11 de marzo de 2011, entregaron al demandante, carpeta contentiva de documentos para presentar al banco con los recaudos solicitados.
Que la redacción del documento por parte de abogado de la parte demandante demuestra la buena fe de sus defendidos para realizar la opción a compra.
Que vencido el lapso de opción a compra de 120 días, y no cumplido este, la cláusula segunda establece la obligación de ofrecer el inmueble a otro comprador, y retener el 10% del valor del monto de la opción a compra.
Que ante la situación, las partes involucradas en el negocio, acudieron a Sindicatura, el 30/01/13, donde otorgaron plazo que tampoco cumplieron.
Que solicita al despacho se ordene diligencia ante la oficina del Banco Provincial, a los efectos de determinar lo afirmado por el demandante sobre un cheque de Bs.150.000, 00, girado contra la cuenta Nº 01080084070100118914, banco Provincial.
Que solicita se declare de falsedad el instrumento principal de la demanda contrato de compra venta conforme a lo dispuesto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil.
Pruebas Promovidas Por La Parte Demandante
El abogado AMADO ZAVALA, inscrito en el IPSA bajo el Nº 9.292, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE LUIS SANCHEZ COLINA, demandante de autos, promovió mediante escrito de pruebas:
1.- Documento autenticado llevado en los libros de la Notaria Publica Primera de Punto Fijo, en fecha 11 de marzo de 2011, bajo el Nº 7, Tomo 24. Documento reconocido de conformidad al artículo 1363 del Código Civil. Prueba el vínculo contractual de opción de compra venta entre las partes. ASÍ SE DECIDE.-
2.- Merito favorable del contenido de la Cláusula Segunda del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 11/03/11, llevado en los libros de la Notaria Publica Primera de Punto Fijo, en fecha 11 de marzo de 2011, bajo el Nº 7, Tomo 24. Por ser parte integral del contrato anteriormente referido se le concede similar valoración. ASÍ SE DECIDE.-
3.- Certificación de gravámenes, del inmueble objeto del contrato, expedido por la
oficina de Registro Subalterno del Municipio Carirubana del Estado Falcón, de fecha 15 de Abril de 2011. Documento público de conformidad a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Prueba la fecha de expedición de la misma y que es de fecha posterior al contrato de opción de compra venta. ASÍ SE DECIDE.-
4.- Documento de Propiedad del inmueble objeto de la presente demanda. Documento público de conformidad a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Demuestra que los demandados son los legítimos propietarios del inmueble. ASÍ SE DECIDE.-
5.- Documento presentado a la Notaria Publica Primera, en fecha 29 de Noviembre de 2011. Documento privado que no fue desconocido ni impugnado, de conformidad al artículo 1364 del Código Civil. Prueba que la parte demandada se negó a firmar otra opción de compra venta. ASÍ SE DECIDE.-
6.- Confesión espontánea, de los codemandados en el escrito de contestación a la demanda. Prueba que fue inadmitida por auto expreso de fecha 25 de Marzo de 2014. ASÍ SE DECIDE.-
7.- Documento emitido por la Empresa EUREKA, (EMPACADURAS, UNIONES Y REPARACIONES, C.A.). Documento privado emitido por un tercero que no es parte en el juicio, el mismo no fue ratificado en juicio, de conformidad al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede valor y se desecha del Iter Procesal. ASÍ SE DECIDE.-
8.- Prueba de informe a la oficina Inmobiliaria del Municipio Carirubana Estado Falcón. El ente requerido informa que los propietarios son los ciudadanos demandados; que en el mes de Agosto de 2013 ingresó un documento de compra venta del referido inmueble en el cual aparece como comprador la empresa Transporte Romero C.A; que dicho documento no fue firmado por la Registradora , para ese momento, y el mismo fue anulado a nivel de sistema. Se evidencia que los demandados intentaron vender el inmueble objeto del presente juicio; conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. ASÍ SE DECIDE.-
9.- Prueba de informe al Banco Provincial, sobre el cheque Nº 00055290, 00054868, emitidos por empresa SER 2004 C.A., por la cantidad de Bs. 50.000, cada uno, de fecha de emisión 23 de Agosto de 2010 y 08 de Septiembre de 2010. El ente requerido informó que efectivamente los cheques fueron cobrados por la codemandada ALECIA JOSEFINA FERRER de SORIANO en fecha 25 de Agosto de 2010 y 10 de Septiembre de 2010. Conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. ASÍ SE DECIDE.-
De Las Pruebas De La Parte Demandada
El abogado MIGUEL A., QUINTERO, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos ALECIA JOSEFINA FERRER SORIANO, FRANCISCO ROBERTO SORIANO, plenamente identificados en actas promovió mediante escrito de pruebas:
1.- Prueba de informe, al Banco Provincial, sobre un cheque girado contra la cuenta Nº 0108-0048-07-0100118914, en fecha 03 de Enero de 2011. El ente requerido informa que el referido cheque está disponible, es decir, no fue cobrado. Conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. ASÍ SE DECIDE.-
2.- Prueba de informe, al Banco Provincial sobre solicitud de crédito hipotecario. Sobre este particular el ente requerido no dio respuesta, por lo nada hay que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.
3.- Promueve la solicitud de certificación de gravamen. Prueba que ya fue valorada en el particular 3 de la sección anterior, por lo que se le concede similar valoración. Y ASÍ SE DECIDE.
4.- Promueve informe emitido por la Sindicatura de la Alcaldía de Carirubana. En dicho informe el órgano municipal establece que el ciudadano JOSE LUIS SANCHEZ, no dio cumplimiento al plazo pactado entre las partes, dando por culminado, la sindicatura, la fase de mediación y conciliación y pudiendo la parte solicitante activar la vía jurisdiccional. Documento de los llamados Administrativos, que evidencia acuerdo entre las partes de establecer un plazo para concretar el contrato de opción de compra venta suscrito entre las parte. Esta prueba, sólo evidencia la intención de las partes en la búsqueda de solución en la negociación del inmueble, pero nada aporta al fondo del controvertido, ya que el instrumento fundamental de la acción es el contrato de opción de compra venta suscrito entre el demandante y los demandados. Y ASÍ SE DECIDE.
5.- Promueve la testimonial de los ciudadanos WILMER JOSE ARNAEZ, y ALVARO PINTO, titulares de la cedula Nº V-7.480.268, V-10.080.396., de los cuales sólo declaró el ciudadano Wilmer Arnaez, ya que la testimonial de ciudadano ALVARO PINTO, se declaró desierta. En lo que respecta a la declaración del testigo, este Juzgador, la desecha por no merecerle confianza, ya que el testigo afirmó dedicarse profesionalmente como corredor de bienes raíces, evidenciando su participación en la negociación del inmueble objeto del presente juicio, lo cual se demuestra ya que consta en autos, que fue él quien solicitó la certificación de gravámenes del referido inmueble y en su deposición aseguró haber estado presente en la firma del contrato de opción de compra venta; por lo que no se le concede valor probatorio al referido testimonio, de acuerdo al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Trabada la litis en los términos expuestos, y valorado el documento fundamental de la presente acción, el cual es el Contrato de opción de compra venta de fecha 11 de Marzo de 2011, al respecto debe indicarse lo siguiente relacionado con los Contratos:
A tal efecto se observa que el artículo 1.159 del Código Civil señala lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En relación al artículo copiado, la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 02/09/2004, exp. N° 2003-1218 con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo siguiente:
“Se desprende de la norma que “…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo orígen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”
En el presente caso, se aprecia que la parte demandante aduce que celebró contrato de Opción de Compra con los codemandados de autos, lo cual consta fehacientemente de las actas procesales, pero además, aduce que, los codemandados no dieron cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para poder acceder al crédito inmobiliario con lo cual se perfeccionaría la negociación.
A su vez, la parte demandada, aduce que por acuerdo verbal el demandante se comprometió a obtener el documento faltante, Certificación de Gravámenes, al ser un hecho nuevo alegado por los demandados tenían la carga de probarlo, cosa que no hicieron. Ahora bien, en la presente causa qué está demostrado en las actas, que hubo la referida negociación, en fecha 11 de Marzo de 2011; que el contrato tiene una cláusula suspensiva en cuanto al pago, ya que el mismo (el pago) se materializaría con el crédito hipotecario; que el crédito no se solicitó por la falta de la certificación de gravámenes, la cual fue emitida en fecha 14 de Abril de 2011; que el instrumento financiero que se refleja en el contrato no fue cobrado por los demandados, pero se evidencia la existencia de dos pagos por un monto total de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) cobrados por la parte demandada, aun y cuando su representación alega que dichos pagos no fue por la negociación del inmueble, pero no probó otra causa de ese pago.
Por otra parte es de resaltar, las políticas de los entes financieros para tramitar un crédito, éstos exigen que la presentación de los documentos requeridos sea dentro de los 7 días siguientes a la firma del contrato de opción de compra, si se compara la fecha de firma del contrato, 11 de Marzo de 2011, con la fecha de emisión de la certificación de gravámenes 14 de Abril de 2011, es evidente que ninguna institución bancarias tramitaría crédito alguno, por lo que correspondía, una vez obtenido el recaudo faltante, era firmar un nuevo contrato, que es el momento cuando surge la controversia entre las partes.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma en que deben interpretarse los contratos; y a tal efecto señala textualmente:
“En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Por consiguiente, en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; éste Juzgador considera según la doctrina pacífica de la Casación Civil; que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, la cual debe ser compatible con el texto del mismo y al establecimiento de los hechos que determinan la voluntad de las partes contratantes; y, en el caso que nos ocupa, las partes convinieron en forma expresa, que los ciudadanos ALECIA JOSEFINA FERRER de SORIANO y FRANCISCO ROBERTO SORIANO, dieron en venta bajo la figura de Opción a Compra –Venta a el ciudadano JOSE LUIS SANCHEZ, un inmueble descrito en actas, de lo cual se demuestra que la verdadera intención y voluntad de las partes contratantes fue la de vender y comprar el inmueble.
En consecuencia, haciendo una interpretación del contrato en cuestión, se infiere que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (BS. 490.000,00); y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Por tanto el incumplimiento o no de los codemandados, ante el vacío que presenta el contrato de Opción a compra venta, debe revisarse a la luz de la normativa vigente que regula las obligaciones del vendedor. En éste sentido, el Código Civil en el capítulo IV, titulado “De las obligaciones del Vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala:
“El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”
Nótese que el Código Sustantivo Civil consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el caso sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de trámites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como sería la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado, deben dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 11/03/2011.
Sobre éste respecto, la parte demandada afirma que sí hizo entrega a la parte actora de los documentos necesarios e incluso que el demandante se comprometió verbalmente a obtenerlo para él solicitar el crédito hipotecario, pero, no aportó a los autos ningún elemento contundente de fuerte convicción para demostrar su dicho, pues el acervo probatorio traído a los autos se estableció que la certificación de gravámenes es de fecha posterior a la firma del contrato de opción de compra, con el que se demuestra el incumplimiento de la obligación demandada. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En mérito de los razonamientos supra expuestas, es forzoso para éste Tribunal declarar CON LUGAR la demanda interpuesta y ordenar a la parte demandada celebrar un nuevo contrato con el plazo acordado, como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-
Por último, considera quien acá decide, exponer la postura del artículo 531 del Código Adjetivo Civil, establece lo siguiente:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
En tal virtud; en caso que no la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes Y ASÍ SE DECIDE.-
DECISION
En merito de los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de Opción de Compra Venta, intentada por el ciudadano JOSE LUIS SANCHEZ, en contra de los ciudadanos ALECIA JOSEFINA FERRER de SORIANO y FRANCISCO ROBERTO SORIANO., todos identificados Up Supra.-
SEGUNDO: Se ordena a los demandados a celebrar un nuevo contrato de opción de compra venta con el plazo estipulado; en caso de no acatar la presente decisión se procederá de conformidad al artículo 591 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena a la parte demandada en costas por haber resultado vencida de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a los 13 días del mes de Enero de 2015. Años 204° y 155°.
El Juez Provisorio,
Abog. ESGARDO BRACHO GUANIPA.

La Secretaria Temporal,

Abog. Lisbeth Mavo.
Nota: La anterior sentencia fue publicada en su fecha, siendo las.02:00 pm., previo el anuncio de Ley y registrada bajo el Nº 001 fecha up supra. Conste.
La Secretaria Temporal,

Abog. Lisbeth Mavo.