TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 5765

DEMANDANTE: BENIGNO MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.099.535.

APODERADO JUDICIAL: OSWALDO JOSÉ MORENO MENDEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 3.563.

DEMANDADA: MARIA ELIGIA ROSENDO DE ATACHO, venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº 5.290.915.

APODERADOS JUDICIALES: BETSY LUCENA, ARGENIS MARTINEZ MEDINA, PEDRO PABLO CHIRINOS, ISELDA MEDINA AGÜERO y WILLIAM MORA SIERRALTA, inscritos en el inpreabogado bajo los nros 9.586.833, 7.528.896, 4.790.180, 5.317.593 y 4.792.694.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA - VENTA

I

Suben a esta Superior instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto Oswaldo José Moreno Méndez, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano BENIGNO MEDINA, contra la sentencia de fecha 21 de julio de 2014, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, intentado por el recurrente contra la ciudadana MARIA ELIGIA ROSENDO DE ATACHO, quien suscribe para decidir observa:
Con motivo del precitado juicio, la representación judicial del demandante en su escrito libelar manifestó: Que su representado es propietario de un inmueble constituido por una casa de habitación y la parcela de terreno, ubicada en la calle Progreso de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de un área de terreno de diez metros (10 Mts) de frente, por diez metros (10 Mts) de fondo, es decir, un área de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Propiedad que es o fue de Ignacio Hidalgo Rodríguez; SUR: Que es su frente, calle Progreso; ESTE: Terreno que es o fue de la Sra. Maria Piña; y OESTE: Propiedad que es o fue del Sr. Ignacio Hidalgo Rodríguez; que adquirió el descrito inmueble mediante documento inscrito el 16 de mayo de 1988, ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 48, folios 138 al 139, Protocolo Primero, Tomo Tercero Principal, Segundo Trimestre del año respectivo; que celebró con la demandada una Opción a Compraventa del referido inmueble, según se evidencia de documento autenticado el día 22 de marzo de 2006, ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 03, tomo 19 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria; que el precio se fijó por la suma de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000,00), de los de antes, hoy en día, sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), y que se estableció un plazo de sesenta (60) días, contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento, es decir, desde su autenticación (22-3-2006); que la opcionada compradora, ya venía ocupando el inmueble desde aquélla fecha; y que habiendo transcurrido el plazo de sesenta (60) días y liberada la hipoteca que pesaba sobre el referido inmueble, mediante documento autenticado el 12 de julio de 2007, ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 3, folios quince (15) al veinticuatro (24), Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del año respectivo; que la opcionada compradora incumplió en la celebración del contrato definitivo de compraventa y no pagó el precio convenido de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), no cumpliendo con lo establecido en los artículos 1.474 y 1.527 del Código Civil, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia los citados artículos, la demanda por Resolución del Contrato de Opción a Compraventa para que restituya el inmueble antes descrito, libre de cosas y personas; y de conformidad con lo establecido en el ordinal 5º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual solicitó se decrete medida de secuestro sobre el referido bien, finalmente estimó la demanda en la suma de sesenta mil bolívares. (Bs. 60.000,00). Consignó anexos a la demanda véase f. 3-22.
Admitida la demanda (f. 23) y agotada la citación personal de la demandada, sin cumplir, según el alegato expuesto por el Alguacil del Tribunal de la causa (f. 25); el Tribunal a quo, a solicitud de parte (f. 33), ordenó la citación cartelaria de la demandada (f. 34), y en fecha 12 de abril de 2012, el apoderado del demandante, consignó dos (2) ejemplares periodísticos de los Diarios “El Falconiano” y “Nuevo Día” donde aparecen publicados los carteles de citación librados a la demandada; agregados al expediente mediante auto de fecha 16 de abril de 2012. (f. 53).
Al folio 56, se evidencia que en fecha 10 de mayo de 2012 la Secretaria del Tribunal de la causa, manifestó que se trasladó al domicilio de la demandada y fijó cartel de citación en la morada de aquélla; posteriormente, compareció la demandada y mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2012, asistida del abogado ARGENIS MARTINES MEDINA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 28.943, se dio expresamente por citada. (f. 57).
Al folio 58, se evidencia que la demandada otorgó poder apud acta a los abogados BETSY LUCENA, ARGENIS MARTINEZ MEDINA, PEDRO PABLO CHIRINOS, ISELDA MEDINA AGÜERO y WILLIAM MORA SIERRALTA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 160.948, 28.943, 37.639, 30.947 y 154.274, respectivamente.
Se evidencia del folio 59 al 63, que la demandada en lugar de dar contestación a la demanda, promovió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, defecto de forma de la demanda y la existencia de una condición o plazo pendiente, respectivamente.
Cursa del folio 64 al 66, escrito de fecha 13 de julio de 2012, mediante el cual el demandante, impugnó el poder apud acta conferido por la demandada a los abogados Betsy Lucena, Argenis Martinez Medina, Pedro Pablo Chirinos, Iselda Medina Agüero y William Mora Sierralta, antes identificados, y rechazó las cuestiones previas opuestas, contenidas en los ordinales 6º y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en los artículos 350 y 351 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 17 de julio de 2012 (f. 67), la demandada, asistida de abogado, ratificó en todas y cada una de sus partes el poder apud acta conferido a los abogados Betsy Lucena, Argenis Martinez Medina, Pedro Pablo Chirinos, Iselda Medina Agüero Y William Mora Sierralta, solicitando al Tribunal a quo le otorgue pleno valor a todas las actuaciones realizadas con la representación otorgada y en ese mismo acto, otorgó nuevamente el poder apud acta a los ya mencionados abogados.
Mediante diligencia de fecha 25 de septiembre de 2012, el demandante solicitó al Tribunal a quo, cómputo de los días de despacho transcurridos, después de precluído el lapso de contestación a la demanda hasta ese día (25-09-2012), y por auto de fecha 26 de septiembre de ese mismo año, el tribunal de la causa acuerda que por secretaria se practique cómputo de los días de despacho transcurridos del día de despacho siguiente al 6 de julio de 2012 (fecha en que concluyó el lapso para la contestación de la demanda), hasta el día 26 de septiembre de 2012. (f. 68-70).
Con motivo de la impugnación de poder y las cuestiones previas opuestas por la demandada, al folio 71 al 78, se evidencia sentencia de fecha 3 de octubre de 2012, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró sin lugar la impugnación formulada y asimismo las cuestiones previas opuestas.
Cursa del folio 83 al 88, escrito de fecha 22 de octubre de 2013 mediante el cual la demandada dio contestación a la demanda, reconociendo por una parte que el demandante es el propietario del inmueble descrito en los antecedentes de este fallo y que lo adquirió mediante documento autenticado el día 16 de mayo de 1988, ante el Registro del Distrito Carirubana del estado Falcón, cuyos datos registrales ya fueron descritos anteriormente; que el precio de la venta se fijó por la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo); y por otro lado: Negó, rechazó y contradijo todos los hechos alegados por el demandante en su demanda, especialmente negó, que habiendo transcurrido el lapso de sesenta (60) días y liberada la hipoteca legal que pesaba sobre el descrito inmueble, que haya sido contumaz en celebrar el contrato definitivo de compraventa y en pagar el precio convenido, incurriendo de esa manera en el incumplimiento del pago del precio de la venta, conforme lo prevé los artículos 1.474 y 1.527 del Código de Procedimiento Civil; negó que élla, este usando el inmueble sin haber pagado su precio, pues, si bien es cierto, que el demandante le entregó la posesión, uso y disfrute del referido inmueble, no es menos cierto, que aquél no le trasmitió la propiedad en el plazo de sesenta (60) días, contados a partir de la fecha del otorgamiento del presente documento, de igual modo, no liberó la hipoteca legal en el plazo que grababa el referido inmueble como se convino en la opción de compraventa, en todo caso, si ha habido un incumplimiento contractual, éste ha sido, por parte del demandante propietario o vendedor del inmueble en referencia, dado que no realizó las cargas u obligaciones contractuales a que se comprometió, motivo por el cual Reconviene, pues quien ha incurrido en incumplimiento contractual es el demandante, porque dejó de transcurrir más de un año y tres meses para liberar la hipoteca legal que producía un gravamen sobre el referido inmueble y además porque aquél no presentó las solvencias municipales ante la oficina de Registro Público tal como se comprometió en el contrato de Opción de Compra, autenticado el 22 de marzo de 2006, ante la Notaria pública Segunda de Punto Fijo, municipio Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nº 03, tomo 19, de los libros de autenticaciones respectivos, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, para que cumpla con el contrato de opción de compraventa celebrado y le sea otorgado el documento definitivo de compraventa ante el Registro respectivo, finalmente estimó la reconvención en la suma de un mil unidades tributarias (1.000 U.T). Reconvención que fue declarada inadmisible por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 23 de octubre de 2013. (f. 89).
Riela al folio 90, diligencia de fecha 12 de noviembre de 2013, mediante la cual, el apoderado del demandante solicitó al Tribunal de la causa, convocar una audiencia conciliatoria con la comparecencia personalmente de las partes. Solicitud que fue acordada por el Tribunal aquo, mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2013. (f. 91). Notificadas las partes para la celebración de dicha audiencia (96-98), en fecha 26 de junio de 2014, se fijó oportunidad para la celebración de la misma, dejándose constancia de que ninguna de las partes compareció al acto. (f 99).
Aperturada la etapa probatoria, ninguna de las partes compareció a presentar pruebas.
Del folio 100 al 111 se evidencia sentencia de fecha 21 de julio de 2014 mediante la cual el Tribunal de la causa dictó decisión declarando Sin Lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compraventa intentara el ciudadano BENIGNO MEDINA, contra la ciudadana MARIA ELIGIO ROSENDO DE ATACHO, fallo que fue recurrido y en razón del cual sube el proceso a conocimiento de esta Alzada.
Recibido el expediente en esta Alzada (f. 119), en fecha 6 de abril de 2015 (f. 121), se practicó computo para dejar constancia del vencimiento del lapso de informes, siendo presentados los mismos por las partes, fijándose en consecuencia, el lapso de treinta (60) días continuos para sentenciar. (f. 127 y su vuelto).
En fecha 16 de abril de 2015, la parte demandada presentó escrito de señalamientos.
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la parte demandante alega que su representado es propietario de un inmueble constituido por una casa de habitación y la parcela de terreno, que celebró con la demandada una Opción a Compraventa del referido inmueble, según se evidencia de documento autenticado; que se estableció un plazo de sesenta (60) días, contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento, que la opcionada compradora incumplió en la celebración del contrato definitivo de compraventa y no pagó el precio convenido, no cumpliendo con lo establecido en los artículos 1.474 y 1.527 del Código Civil, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 ejusdem, la demanda por Resolución del Contrato de Opción a Compraventa para que restituya el inmueble antes descrito, libre de cosas y personas. Por su parte, el apoderado judicial de la demandada, en la contestación reconoce por una parte que el demandante es el propietario del inmueble descrito en los antecedentes de este fallo, y que el precio de la venta se fijó por la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00); pero negó, rechazó y contradijo todos los hechos alegados por el demandante en su demanda, que en todo caso, si ha habido un incumplimiento contractual, éste ha sido, por parte del demandante propietario o vendedor del inmueble en referencia, dado que no realizó las cargas u obligaciones contractuales a que se comprometió.
En la presente causa ninguna de las partes promovió pruebas en el lapso procesal oportuno, solo la parte demandada, junto con el libelo de la demanda acompañó las siguientes:
1.- Documento poder otorgado por el ciudadano BENIGNO MEDINA a los abogados Oswaldo Moreno Mendez y Alejandra José Rosalía Gómez Carrasquero, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 3.563 y 114.013, respectivamente, autenticado el 24 de septiembre de 2009, ante la Notaria pública Segunda del municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 54, tomo 77, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (f. 4-6). Con este instrumento autenticado, el cual se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, se demuestra la legitimidad en juicio de los mencionados abogados para actuar en representación del demandante.
2.- Documento protocolizado ante el Registro del Municipio Carirubana del estado Falcón, inscrito el 16 de mayo de 1988, bajo el Nº 48, folios 138 al 139, Protocolo Primero, Tomo 3° principal, Segundo Trimestre del año respectivo. (f. 7), mediante el cual el ciudadano Rómulo Francisco Atacho Medina da en venta al ciudadano Benigno Medina una casa de habitación y la parcela de terreno sobre la cual está construida, ubicada en la calle Progreso de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, con un área de terreno de diez metros (10 Mts) de frente, por veinte metros (20 Mts) de fondo, es decir, un área de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad que es o fue de Ignacio Hidalgo Rodríguez; Sur: que es su frente, calle Progreso; Este: terreno que es o fue de la señora Maria Piña; y Oeste: propiedad que es o fue del señor Ignacio Hidalgo Rodríguez; el cual constituye el inmueble objeto del litigio. A este documento público se le concede valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que el demandante de autos es el propietario del identificado inmueble.
3.- Copia certificada del Contrato de Opción de Compraventa, autenticado el 22 de marzo de 2006, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Carirubana del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, bajo el Nº 03, tomo 19, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria (f. 8-13), mediante el cual el ciudadano BENIGNO MEDINA ofreció en opción a compra a la ciudadana MARÍA ELIGIA ROSENDO DE ATACHO, un inmueble constituido por una casa de habitación y la parcela de terreno, ubicada en la calle Progreso de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de un área de terreno de diez metros (10 Mts) de frente, por diez metros (10 Mts) de fondo, es decir, un área de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Propiedad que es o fue de Ignacio Hidalgo Rodríguez; SUR: Que es su frente, calle Progreso; ESTE: Terreno que es o fue de la Sra. Maria Piña; y OESTE: Propiedad que es o fue del Sr. Ignacio Hidalgo Rodríguez; fijándose el precio de la opción en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00); para lo cual fijan un plazo de sesenta (60) días contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento; y la propietaria se obliga a transferir la propiedad libre de gravámenes e impuestos nacionales y municipales, y a presentar ante la Oficina de Registro Público las respectivas solvencias. Este documento autenticado, tiene el valor probatorio que le asignan los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar los términos en los cuales contrataron las partes; de lo que se colige que las obligaciones del oferente son: dar en venta el identificado inmueble al oferido por le precio acordado, así como a transferir la propiedad del inmueble en las condiciones indicadas, y presentar las correspondientes solvencias ante la Oficina de Registro Público; mientras que las obligaciones de la oferida es pagar el precio acordado.
4.- Documento de liberación de hipoteca, del inmueble objeto de la presente demanda, autenticado el 06 de julio de 2007, ante la Notaria pública Segunda del Municipio Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nº 85, tomo 46, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, posteriormente protocolizado ante el Registro del Municipio Carirubana del estado Falcón, inscrito el 12 de julio de 2007, bajo el Nº 3, folios 15 al 24, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del año respectivo (f. 14-22). Con este documento auténtico se evidencia que el propietario cumplió con una de sus obligaciones como es liberar el gravamen existente sobre el referido inmueble.
Analizadas las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal de la causa, mediante decisión de fecha 21 de julio de 2014, declaró sin lugar la acción por Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta, lo cual fundamentó de la siguiente manera:
(…) Ahora bien tal como se puede constatar de la lectura de la Cláusula Cuarta del Contrato celebrado entre las partes que riela al folio 09, del presente expediente, en la misma se establece que “la propietaria se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción, libre de gravámenes e impuestos nacionales y municipales y a presentar ante las oficinas del Registro Publico las correspondientes solvencias”. (cursiva subrayado y negrita del tribunal). De la lectura minuciosa del presente expediente se puede verificar, que la parte actora, no probó que hubiese cumplido lo establecido en la Cláusula Cuarta antes escrita, por lo que no se evidencia que en el transcurso de los sesenta días a que hace mención la Cláusula Tercera, la parte actora haya entregado libre de gravámenes el inmueble objeto del contrato de Opción de Compra Venta a la ciudadana MARIA ELIGIA ROSENDO DE ATACHO, mas bien consta al presente expediente en el folio 15, que los herederos de una sucesión que en este caso el vendedor que le vendió el inmueble a la parte actora, era heredero y conformaba la sucesión que era la que tenia un gravamen sobre el inmueble y que fue liberada hipoteca legal que estaba constituida sobre el mismo, sin indicar cuando fue liberada la hipoteca, sino que solo dejan constancia de la Liberación de la misma, dicha declaración de la Liberación se realizó por ante la Notaria respectiva el dia 06 de Julio de 2007, por lo que nada aporta, como prueba de cumplimiento de la obligación por parte del actor de haber cumplido con la transferencia de la propiedad libre de gravamen tal como esta establecida en la Cláusula Cuarta, en el lapso de sesenta días como estaba pactado entre las partes; aunado a lo expuesto la parte actora no trajo a las actas las pruebas de haber realizado el pago de los impuestos nacionales y municipales en el lapso de sesenta días como estaba pactado entre las partes que suscribieron el contrato de Opción a Compra Venta; en ese mismo orden de ideas no consta que la parte actora haya presentado ante la Oficina del Registro Publico las correspondientes solvencias en el lapso de sesenta días como estaba establecido en la Cláusula Cuarta de Contrato de Opción a Compra Venta; y habiéndose excepcionado la parte demandada del no cumplimiento de su obligación del pago de la Venta tal como lo establece la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a Compra Venta, con respecto a lo que manifiesta la parte demanda, se puede verificar de lo establecido en el Articulo 1.168 del Código Civil, que establece lo siguiente: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” Por lo que tenemos que el contrato de Opción a Compra objeto de la Acción de Resolución de Contrato de Opción a Compra, es bilateral tal como consta de la lectura del mismo, que seria el primer requisito para excepcionarse del cumplimiento de su obligación por parte de uno de los contratantes; la ciudadana MARIA ELIGIA ROSENDO DE ATACHO, se niega a ejecutar su obligación de pagar la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES, que en la actualidad serian por SESENTA MIL BOLÍVARES, según la reconvención monetaria, que seria el precio de la venta como esta establecido en la Cláusula Segunda del Contrato, en virtud de que el ciudadano BENIGNO MEDINA, parte actora en el presente juicio no cumplió con su obligación de transferir en el lapso de sesenta días contados a partir del 22 de Marzo de 2006, la propiedad conforme a lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato de Opción a Compra Venta libre de gravámenes, e impuestos nacionales y municipales y a presentar ante las oficinas del Registro Publico las correspondientes solvencias, en este caso no se puede inferir de las actas procesales que se haya cumplido dicha obligación, por lo que se cumple el segundo requisito y la fecha para el cumplimiento de las dos obligaciones es el lapso de sesenta días, es decir, debían el 22 de mayo de 2006, cumplir con ambas obligaciones por lo que se cumple el tercer requisito, es decir que las mismas no deben ejecutarse en fechas distintas, sino en la misma fecha, por lo que al excepcionarse la parte demandada, situación que ocurrió en el escrito de Contestación de la Demanda y Cuestiones previas presentado en fecha 28 de Junio de 2012, este Tribunal puede verificar que se cumplen los tres requisitos establecidos en el artículo antes transcrito del Código Civil. En este sentido tenemos que la parte demandante no probo, sus respectivas afirmaciones con respecto al incumplimiento de la obligación contractual, por parte de la demandada. Por lo antes expuesto debe esta Juzgadora Forzosamente declarar sin lugar la Acción de Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta, como se hará en la dispositiva de la presente sentencia.

De la anterior decisión se colige que el tribunal a quo declaró sin lugar la acción intentada por cuanto la parte demandante no probó sus respectivas afirmaciones con respecto al incumplimiento de la obligación contractual, por parte de la demandada. Ahora bien, recurrida como fue la anterior decisión, para decidir, esta Alzada observa: La doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien; estableciendo sus características, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.
De acuerdo a las anteriores consideraciones, tenemos que en el contrato instrumento fundamental de la acción, se identificaron las personas intervinientes en el mismo, por una parte el ciudadano BENIGNO MEDINA, denominado a los efectos del contrato como EL PROPIETARIO, y por la otra la ciudadana MARÍA ELIGIA ROSENDO DE ATACHO, denominada LA OPTANTE. También se identificó en la CLÁUSULA PRIMERA el bien objeto del contrato, constituido por una casa de habitación y la parcela de terreno, ubicada en la calle Progreso de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de un área de terreno de diez metros (10 Mts) de frente, por diez metros (10 Mts) de fondo, es decir, un área de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Propiedad que es o fue de Ignacio Hidalgo Rodríguez; SUR: Que es su frente, calle Progreso; ESTE: Terreno que es o fue de la Sra. Maria Piña; y OESTE: Propiedad que es o fue del Sr. Ignacio Hidalgo Rodríguez; en la CLÁUSULA SEGUNDA el precio de la venta en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00); en la CLÁUSULA TERCERA el plazo de la opción, el cual fue fijado en sesenta (60) días contados a partir de la fecha del otorgamiento del documento; y en la CLAÚSULA CUARTA, la obligación del propietario de transferir la propiedad libre de gravámenes e impuestos; de lo que se evidencia que ciertamente estamos en presencia de un contrato preparatorio.
Verificado lo anterior, se evidencia del contrato cuya resolución se demanda, que las partes solo manifestaron su voluntad de realizar la opción de compra-venta del inmueble propiedad del demandante, expresando su acuerdo sobre la cosa oferida y su precio, estableciendo la obligación para el oferente de dar en venta el identificado inmueble al oferido por le precio acordado, así como a transferir la propiedad del inmueble en las condiciones indicadas, y presentar las correspondientes solvencias ante la Oficina de Registro Público; mientras que las obligaciones de la oferida es pagar el precio acordado; estableciendo el lapso de sesenta (60) días contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento de opción a compra, es decir, del día 22 de marzo de 2006, por lo que siendo así, el lapso vencía el día 22 de mayo de 2006.
Determinado como ha sido lo anterior, se observa que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen lo siguiente:
Artículo 1159: Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
De los artículos anteriormente transcritos se infiere que el contrato es ley entre las partes, lo que implica que es la voluntad de las partes la que impera, aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado.
Por otra parte, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
De esta norma se infiere que uno de los requisitos de procedencia de la acción es que se trate de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato pactado entre los ciudadanos BENIGNO MEDINA, como propietario del inmueble, y la ciudadana MARÍA ELIGIA ROSENDO DE ATACHO, como oferida, según contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha 22 de marzo de 2006, inserto bajo el N° 03, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que en el presente caso la demandada negó que el demandante, propietario del inmueble haya cumplido con sus obligaciones contractuales, al no haber liberado la hipoteca que pesaba sobre el inmueble ofrecido en venta en el lapso de sesenta (60) días acordado en el contrato; hecho éste que fue demostrado con los documentos acompañados al libelo de demanda, específicamente con el documento de liberación de hipoteca autenticado el 6 de julio de 2007, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nº 85, tomo 46, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, posteriormente protocolizado ante el Registro del Municipio Carirubana del estado Falcón, inscrito el 12 de julio de 2007, bajo el Nº 3, folios 15 al 24, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del año respectivo (f. 14-22); por lo que habiendo sido otorgado el contrato de opción a compra el día 22 de marzo de 2006, se colige que el demandante no cumplió con su obligación contractual de liberar de todo gravamen el inmueble ofrecido en venta en el lapso establecido contractualmente, pues al hacerlo en el lapso de un año y tres meses, se evidencia su incumplimiento; por lo que no se cumple con este requisito de procedencia. Por otra parte, también es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada; en relación a este particular, y tomando en consideración que constituía obligación de la oferida pagar el precio de la cosa dentro del lapso de sesenta (60) días contados a partir del otorgamiento del documento de opción a compra; se observa que la demandada alegó que de acuerdo a la costumbre el pago del precio por la compra venta de un inmueble se realiza durante la firma del documento respectivo por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario, y que por tal razón no pagó el precio, al respecto se observa que en atención al contrato suscrito por las partes, no se evidencia en qué oportunidad ésta debía pagar el precio de la cosa, solo que debía hacerlo dentro del lapso de duración del contrato, y es el caso que de las pruebas aportadas al proceso, la demandada no demostró el pago, por el contrario aceptó el hecho de la falta de pago, excepcionándose por las razones indicadas, de lo que se colige, que ella también incurrió en incumplimiento de su obligación contractual. Siendo así, y por no haberse demostrado acumulativamente los requisitos para la procedencia de la acción por resolución de contrato, ésta debe declararse sin lugar, y en consecuencia confirmarse la sentencia apelada. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Oswaldo José Moreno Méndez, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano BENIGNO MEDINA, mediante diligencia de fecha 12 de enero, ratificada en fecha 15 de enero de 2015.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 21 de julio de 2014, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, intentara el ciudadano BENIGNO MEDINA contra la ciudadana MARIA ELIGIA ROSENDO DE ATACHO.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los once (11) días del mes de junio de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(Fdo)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA TEMPORAL
(Fdo)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 11/6/15, a la hora de las dos de la tarde (2:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL
(Fdo)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia N° 110-J-11-6-15.-
AHZ/YTB/jessica.-
Exp. Nº 5765.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA DE SU ORIGINAL.