TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, CON SEDE EN PUNTO FIJO.
AÑOS 205° Y 156°
EXPEDIENTE: 10029.
DEMANDANTE: YUVENNI AULAR y RICHARD JOSE NAMIAS.
DEMANDADO: TECNODESARROLLOS EXCELL, C.A. (TEXELLCA).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO OPCION COMPRA VENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Se inició el presente procedimiento en fecha 19 de noviembre de 2014, mediante demanda de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO OPCION COMPRA VENTA, presentada ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia con sus respectivos recaudos presentada por los ciudadanos YUVENNI AULAR, y RICHARD JOSE NAMIAS, venezolanos, hábiles, titulares de la cedula Nº V-13.706.766, V-11.769.755, asistido de la abogada EYLIN REYES, inscrita en el IPSA bajo el Nº 92.376, actuando en contra de la empresa TECNODESARROLLOS EXCELL, C.A. (TEXELLCA), RIF: J-31280790-3, domiciliada en la Avenida Santa Irene , casa Nº 2, urbanización Santa Irene, frente a la antigua África Tasca, de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, debidamente registrada en el Registro Mercantil Segundo del estado Falcón, en fecha 31/01/05 bajo el Nº 7, Tomo 3-A, alegando los hechos en el libelo de la demanda.
Luego del proceso de Distribución de causas, le correspondió conocer la presente demanda al Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón.
En fecha 24 de noviembre se dio entrada a la presente causa, se admitió y ordeno citar mediante procedimiento ordinario a la empresa demandada, y su emplazamiento.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos De La Parte Demandante
Los ciudadanos YUVENNI AULAR, y RICHARD JOSE NAMIAS, venezolanos, hábiles, titulares de la cedula Nº V-13.706.766, V-11.769.755, asistidos de abogado alegan en libelo de demanda para accionar el presente proceso de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO COMPRA VENTA, en contra de la empresa TECNODESARROLLOS EXCELL, C.A. (TEXELLCA), antes identificada:
Que en fecha 28/06/09, celebraron contrato de opción a compra venta, un Town
House, por la cantidad de Bs. 340.000, 00, con la empresa de la empresa TECNODESARROLLOS EXCELL, C.A. (TEXELLCA).
Que se estableció un plan de pago de inicial por Bs.10.000, 00, en fecha 08 de mayo de 2008, mediante un deposito por la cantidad de Bs.10.000, 00, en la cuenta corriente de la empresa TECNODESARROLLOS EXCELL, C.A. (TEXELLCA), llevada en banco banesco bajo el Nº 0134008738087380873144971, correspondiente al Nº 343483093, correspondiente a la Reserva de Dominio.
Que el resto del dinero se cancelo en cuotas identificadas y especificadas en el libelo de la demanda.
Que la construcción aquí referidas casas tipo Towmn House, que forman parte del conjunto residencial turístico TERRANOVA CONDOMINIOS, del Este se demoro más del tiempo estipulado a pesar que había cancelado la totalidad del valor acordado en documento compra venta.
Que la empresa TEXELLCA, para la construcción de las referidas viviendas hipoteco en los terrenos con una hipoteca especial y de primer grado a favor de la entidad bancaria CASA PROPIA, según documento protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Carirubana estado Falcón, en fecha 29/08/08.
Que fundamenta la presente acción en los artículos 1159, 1160, del Código Civil, cláusula sexta del contrato opción compra venta celebrado entre las parte vendedora denominada prominente vendedora TECNODESARROLLOS EXCEL TEXELLCA, comprometida a otorgar documento definitivo ante el Registro inmobiliario respectivo una vez verificado el total y definitivo pago del valor del inmueble objeto de la presente acción.
Que estiman la presente demanda en la cantidad de Bs.5.800.000, 00, equivalente a la cantidad de 45.669, 29 unidades Tributarias, mas las costas, costos y honorarios profesionales.
Alegatos Parte Demandada
La abogada REYNA SIVADA HERNANDEZ, inscrita en el IPSA bajo el Nº 42.513, actuando con el carácter de apoderada judicial de la empresa demandada TECNODESARROLLOS EXELL C.A., TEXELLCA, alega en escrito de contestación:
Que promueve Cuestiones previas, contenida en el articulo 346 ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil, según una serie de actos que contextualizaron el negocio jurídico que celebro su representada con las partes accionantes, que omitieron y se hace necesario expresar a este Juzgador a los fines de ilustrarle:
Que la ciudadana YUVENNI AULAR, fue contratada por su representada como abogado en libre ejercicio para que redactara los documentos de opción a compra venta.
Que los ciudadanos GUSTAVO ROJAS, CHRISTIAN ALFARO, JORGE HERNANDEZ, titulares de la cedula Nº V-11.766.906, V-15.141.084, V-9.585.366, respectivamente, constituyeron la empresa denominada EXELL REAL ESTATE C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 13/03/08, bajo el Nº 18, Tomo:8-A, cuyo objeto es el ramo de bienes y raíces, promoción, comercialización, compra, venta de bienes, inmuebles, terrenos, asesores inmobiliarios entre otros, esto con la finalidad de dedicarse a la venta de inmuebles construidos en el conjunto residencial y Turístico TERRANOVA, que sus dos accionistas también forman parte del acervo accionario de su representada.
Que la empresa demandada contrato los servicios de la ciudadana YUVENNI AULAR, identificada en actas, para que se encargara del cobro de cuotas de condominio a todos los propietarios del mencionado conjunto residencial y llevar mejor control de vigilancia, mantenimiento, y conservación de las instalaciones o bienes comunes del condominio.
Que la ciudadana YUVENNI AULAR, plenamente identificada en actas con el carácter de demandante, a quien la empresa TEXELLCA, le nombro como administradora del referido condominio Terranova, desde abril del 2011, hasta julio de 2011.
Que todo es de conformidad a copia simple de informe presentado por la referida YUVENNY AULAR, identificada en actas, en fecha 23/08/11, dirigido a EXCELL REAL ESTATE C.A., con atención a la ciudadana MARIA AUXILIADORA ROJAS ALVAREZ, titular de la cedula Nº V-10.972.599, quien fungía como administradora de dicha empresa.
Que posteriormente se transfirió la administración de junta de condominio provisional que se constituyo a tales fines por la junta directiva y propietarios.
Que los ciudadanos RICHARD NAMIAS y YUVENNI AULAR, consignaron ante la administración de su representada en copia simple un documento de préstamo suscrito por los referidos ciudadanos y HECTOR NAMIAS, titular de la cedula Nº V-2.362.982, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 19/08/09, bajo el Nº 81, Tomo
513.
Que en fecha 20/09/10, fue presentada copia de cesión de derechos por los ciudadanos RICHARD NAMIAS y YUVENNI AULAR, identificados en autos, a favor de la ciudadana MAGALIS DE NAMIAS, titular de la cedula Nº V-3.576.904, domiciliada en este Municipio, significándole que fue una negociación donde no intervino su representada la empresa demandada de autos.
Que posteriormente consignaron los demandantes de autos, copia simple de un documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, contentivo de la Rescisión del contrato de préstamo, inserto bajo el Nº 63, Tomo 117, en fecha 14/11/11.
Que es resaltante mencionar que igualmente fue consignada en fecha 14/05/12, instrumental privada, por los demandantes de autos, manifestando hacían de conocimiento a su representada de haber pagado la totalidad del precio convenido para el inmueble objeto de la presente acción, y quedaba sin efecto todo tramite o negociación con la ciudadana MAGALIS RAMONA YRAUSQUIN DE NAMIAS, por cuanto el contrato suscrito con su cónyuge HECTOR NAMIAS, no los obligaba a transferir sus derechos de propiedad sobre el inmueble como parte de pago, y el mismo quedaba cancelado.
Que solicitaban la entrega material del inmueble así como los trámites del documento de compra venta se realizaran a nombre de RICHARD NAMIAS.
Que en reunión de fecha 19/02/13, celebrada con las partes por separadas, se manifestó inconformidad de los ciudadanos HECTOR NAMIAS y MAGALIS DE NAMIAS, antes identificados, con respecto a la protocolización del inmueble, haciendo del conocimiento de su representada que los demandantes de autos, están omitiendo la cesión de derechos.
Que expresaron los referidos ciudadanos estar cancelando las cuotas de condominio, por lo que solicitaron se agilizara la protocolización pues el retraso acarrearía un perjuicio a su patrimonio.
Que en fecha 02/10/14, fue notificada su representada de procedimiento administrativo sancionatorio, en el cual tuvo lugar audiencia conciliatoria, a fin de exponer su representada los alegatos y defensas solicitando el llamamiento forzoso de los demandante de autos, lo cual hasta la presente fecha no ha sido proveído.
Que en razón de lo antes expuesto, se desprenden las suficientes razones para considerar que existe cuestión prejudicial que debe resolverse en proceso distinto al accionado, pues la decisión del mismo depende significativamente pues su representada no ha dado lugar a INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ni mucho
menos cumplimiento a sus obligaciones.
Pide se declare sin lugar la demanda y condenatoria en costa
De Las Pruebas Promovidas Por La Parte Demandante
La representación judicial de la parte demandante, en la oportunidad procesal promovió las siguientes probanzas.
1.- Promueve copia certificada de documento de opción a compra otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo de fecha 28 de Julio de 2009, anotado bajo el N° 76, Tomo 37. El citado documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Promueve recibos de pago del inmueble objeto de juicio. Documentos privados que aun y cuando fueron suscritos por las partes, se consignaron en copias simples, siendo que este tipo de copias no tiene valor probatorio, ya que las únicas copias simples que pueden valorarse son las de documentos públicos, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que deben desecharse del Iter procesal. Y ASÍ SE DECIDE.
De Las Pruebas Promovidas Por La Parte Demandada
La representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad procesal promovió las siguientes probanzas.
1.- Promueve Comunicación de fecha 05 de Agosto 2009, suscrita por los demandantes a la empresa demandada en la cual solicitan el reembolso de dinero producto del desistimiento de la compra del inmueble en negociación. Prueba declarada Inadmisible por auto expreso del Tribunal de fecha 15 de Mayo de 2015, por lo que nada hay que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Ratifica documentales, a saber:
A.- Comunicación de fecha 20 de Septiembre 2010, suscrita por los demandantes a la empresa demandada en la cual notifican de la cesión de derecho, hecha por los demandantes a la ciudadana Magalis de Namías. Prueba declarada Inadmisible por auto expreso del Tribunal de fecha 15 de Mayo de 2015, por lo que nada hay que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.
B.- Contrato préstamo de dinero suscrito por los demandantes y el ciudadano Héctor Namías, otorgado por la Notaría Pública Primera de Punto Fijo de fecha 19 de Agosto de 2009, anotado bajo el N° 81, Tomo 513. El citado documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
C.- documento de rescisión Contrato préstamo de dinero suscrito por los demandantes y el ciudadano Héctor Namías, otorgado por la Notaría Pública Primera de Punto Fijo de fecha 14 de Noviembre de 2011, anotado bajo el N° 63, Tomo 117. El citado documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
D.- Promueve Comunicación suscrita por los demandantes a la empresa demandada, de fecha 14 de Mayo de 2012, en la cual solicitan la entrega material del inmueble. Prueba declarada Inadmisible por auto expreso del Tribunal de fecha
15 de Mayo de 2015, por lo que nada hay que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.
E.- Promueve Comunicación de fecha 19 de Febrero de 2013, suscrita por la ciudadana MAGALIS DE NAMIAS dirigida a la empresa demanda, en la cual informa a la empresa de que ella es la propietaria de los derechos sobre el inmueble. Prueba declarada Inadmisible por auto expreso del Tribunal de fecha 15 de Mayo de 2015, por lo que nada hay que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.
3.- Ratifica expediente administrativo N° DGGSNVHF-0018-2014, tramitado por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad. Documentos de los llamados administrativos que al ser presentado en copia no fue impugnado de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-
4.- Promueve documentales, a saber:
A.- Permiso de Habitabilidad N° H-090-09, de fecha 11 de Noviembre de 2009, emitido por la Oficina de Planificación Urbana de la Alcaldía del municipio Carirubana. Documento de los llamados administrativo, consignado en copia simple, del mismo se evidencia que no guarda relación con el fondo controvertido ya que la habitabilidad poco influye en demostrar el cumplimiento o incumplimiento de la obligación, por lo que deben desecharse del Iter procesal. Y ASÍ SE DECIDE.
B.- Planilla de inscripción de inmuebles emitida por la Oficina de Catastro de la Alcaldía del municipio Carirubana, de fecha 26 de Octubre de 2009. C.- Solvencia N° 018110 de fecha 20 de Enero de 2010, emitida por la Oficina de Catastro de la Alcaldía del municipio Carirubana. D.- Solvencia Municipal N° 018110 de fecha 20 de Enero de 2010, emitida por la Oficina de Administración de Rentas y Tributos de la Alcaldía del municipio Carirubana. E.- Comprobantes de pagos N°s. PLA306313 y PLA306311, ambas de fecha 21 de Enero de 2010. Documento de los llamados administrativo, consignado en copia simple, de los mismos se evidencia que efectivamente la empresa demandada gestionó los trámites necesarios para la protocolización de la venta prometida. Y ASÍ SE DECIDE.
5.- Promueve tres documentos de venta definitivas en la cual la parte demandada traspasa a los demandantes la propiedad del inmueble. Prueba declarada Inadmisible por auto expreso del Tribunal de fecha 15 de Mayo de 2015, por lo que nada hay que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.
6.- Promueve planilla de solicitud de tramite N° 332.2010 de fecha 23 de Febrero de 2010; planilla única bancaria N° 332.00006121 de fecha 23 de Febrero de 2010, constancia de recepción N° 332.2010.1876 de fecha 12 de Marzo de 2010. Dichas documentales al no haber sido impugnada, ni tachada por la parte contraria merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. De las mismas se desprenden la consignación del documento de venta del inmueble para su registro. Y ASÍ SE DECIDE.
7.- Promovió las testimoniales a los fines de ratificar documentos de los ciudadanos JORGE HERNANDEZ, MAECEDES RAMIREZ GIL y MAGALIS DE NAMÍAS. Prueba declarada Inadmisible por auto expreso del Tribunal de fecha 15 de Mayo de 2015, por lo que nada hay que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.
8.- Promueve la exhibición de los siguientes documentos: A.- carta de fecha 05 de Agosto 2009, suscrita por los demandantes a la empresa demandada en la cual solicitan el reembolso de dinero producto del desistimiento de la compra del inmueble en negociación. B.- Comunicación de fecha 20 de Septiembre 2010, suscrita por los demandantes a la empresa demandada en la cual notifican de la cesión de derecho, hecha por los demandantes a la ciudadana Magalis de Namías. C.- Contrato préstamo de dinero suscrito por los demandantes y el ciudadano Héctor Namías, otorgado por la Notaría Pública Primera de Punto Fijo de fecha 19 de Agosto de 2009, anotado bajo el N° 81, Tomo 513. D.- Rescisión Contrato préstamo de dinero suscrito por los demandantes y el ciudadano Héctor Namías, otorgado por la Notaría Pública Primera de Punto Fijo de fecha 14 de Noviembre de 2011, anotado bajo el N° 63, Tomo 117. E.- Comunicación suscrita por los demandantes a la empresa demandada, de fecha 14 de Mayo de 2012, en la cual solicitan la entrega material del inmueble. Prueba declarada Inadmisible por auto expreso del Tribunal de fecha 15 de Mayo de 2015, por lo que nada hay que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.
9.- Promueve Informes a:
A.- Ministerio de Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda. Prueba declarada Inadmisible por auto expreso del Tribunal de fecha 15 de Mayo de 2015, por lo que nada hay que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.
B.- Oficina de Planificación Urbana de la Alcaldía del municipio Carirubana. C.- Oficina de Catastro de la Alcaldía del municipio Carirubana. D.- Oficina de Administración de Rentas y Tributos de la Alcaldía del municipio Carirubana. Prueba que no fue evacuada por lo nada hay que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.-
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Ahora bien, observa este juzgador, que la presente controversia viene dada en razón de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA que fuera incoada por los ciudadanos YUVENNI AULAR, y RICHARD JOSE NAMIAS contra la empresa TECNODESARROLLOS EXCEL TEXELLCA, ambas partes plenamente identificadas en el decurso de la presente causa, motivado -al decir del actor- en que la parte demandada no honró con el compromiso de venta de un inmueble de su propiedad y que fuera pactado el día 28 de Junio de 2009, según se desprende del documento autenticado otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, anotado bajo el N° 76, Tomo 37, cuyo valor probatorio fuera objeto de análisis y valoración por parte de este juzgador.
El citado negocio jurídico de opción de compra venta recayó sobre inmueble tipo Town House distinguido con la nomenclatura TE-16, ubicado en el conjunto Residencial Turístico Terranova Condominios del Este, alinderado de la siguiente forma: NORESTE: en una longitud de 20,20 mts lineales con Town House N° TE-17; SURESTE: que es su fondo, en una longitud de 7.30 mts lineales, Avenida Hidalgo del sector; NOROESTE: que es su frente, en una longitud de 7,30 Mts lineales, con Calle 1 de la urbanización; y SURESTE: en una longitud de 20,20 mts lineales con Town House N° TE-15.
Entre tanto, la, representación judicial de la parte demandada, al momento de dar contestación a la demanda invocó y admitió expresamente que su representada efectivamente celebró con los actores el citado documento de opción de compra venta, el cual tuvo como objeto el inmueble señalado en el citado documento.
Señaló también dicha representación judicial que efectivamente tal como quedó reseñado por los actores en su escrito libelar, estos realizaron el pago del inmueble en la forma y fechas señaladas en la demanda. Alega que la empresa que representa nunca se ha negado a traspasar la propiedad, alegan que se realizaron TRES documentos para la venta definitiva, pero motivos ajenos a la voluntad de la empresa han impedido la materialización de la venta, entre ellos menciona la intervención de la entidad bancaria CASA PROPIA y la razón central es una incertidumbre sobre la propiedad ya que los prominentes compradores, en virtud de un préstamo, cedieron sus derechos a un tercero quien también exige el traspaso de la propiedad e incluso a su defendida la denunciaron por estafa inmobiliaria ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecidos los límites de la controversia y analizadas las pruebas aportadas por las partes al proceso, antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, es necesario para este juzgador hacer las siguientes consideraciones en relación al contrato de oferta de venta ó promesa de venta, para establecer su perfeccionamiento y formas de cumplimiento del mismo; en tal sentido se observa:
El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:
a) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
b) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
c) Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.
d) Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.
e) Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.
En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.
En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de
contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.
La obligación de escriturar no puede nunca confundirse con el contrato preliminar, pues en el primer caso, existe un contrato definitivamente concluido en que se determinaron las voluntades y sólo queda pendiente cumplir con una de las obligaciones derivadas del contrato, esto es, la de escriturar.
En el contrato preparatorio o pre-contrato, sólo existe la obligación de celebrar un futuro contrato, o sea que todavía no se ha consumado el contrato definitivo.
Bajo estas determinaciones, e ingresándonos respecto al contrato de opción de compra venta, ha señalado la doctrina que es un derecho subjetivo, y como todos los derechos que entran en esta categoría consiste, en sentido amplio, en la facultad de la voluntad que la ley concede al titular de la opción para que, con arreglo a las normas legales unas veces, y otras a normas convencionales preestablecidas, pueda a su voluntad optar por un derecho o adquirir una cosa.
Estas situaciones jurídicas constituyen una promesa unilateral de venta que va unida al contrato de arrendamiento, y esta promesa unilateral es considerada como generadora de obligaciones. Así lo entienden civilistas muy notables, y en ese sentido parece haberse pronunciado la jurisprudencia francesa, deduciéndose de tal doctrina legal y científica que la venta a opción puede constituir un precontrato generador de obligaciones jurídicas que pueden muy bien ser unilaterales en unos casos y sinalagmáticas en otros, y siempre supeditadas a la voluntad del que libremente tiene la facultad de elección sin condición de ninguna clase. Una promesa de venta condicional aunque fuese unilateral, quitará valor a la promesa unilateral de venta de opción y cambiaría en absoluto su naturaleza jurídica.
Habrá, pues, y siempre que se hable de compra venta no perfeccionada, una promesa unilateral de venta a opción, que podrá tener la naturaleza jurídica de un contrato preparatorio de otro contrato de venta con el cual se halla íntimamente relacionado, promesa unilateral cuya facultad electiva puede recaer bien a favor del prominente vendedor o ya a favor del prominente comprador. Dicen, pues, muy bien, Colin y Capitant, a nuestro modesto entender-que esta promesa de venta es un antecontrato-, por virtud del cual el acreedor del mismo obtiene el derecho de admitir la cosa cuando bien le parezca. O el deudor de dicho inmueble diríamos nosotros, la obligación de transmitirlo dentro del plazo fijado y con el pago del precio señalado; pero no un antecontrato que no constituya una figura contractual bien determinada, sino un antecontrato con todos los caracteres de un contrato especial y concreto. (La opción como Derecho y como Contrato, José María Mengual, primera edición, págs. 9, 60 y 62).
De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compraventa, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compraventa definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.
En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de opción de compraventa accionado se encuentra dentro de los parámetros indicados, además que el petitorio del accionante en su escrito libelar, está reclamando el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, que quedó perfeccionado por el acuerdo de voluntades manifestado por ambas partes.
Del material probatorio aportado por los actores en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de este juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta, además de ello quedo también como un hecho cierto el pago del inmueble, abiertamente reconocido por la empresa demandada.
Así las cosas, existiendo el contrato de promesa de vender y comprar mas el pago del bien vendido, recaía sobre los hombros del vendedor materializar la venta, lo cual es su obligación contractual, ya que los compradores cumplieron con la suya que era pagar el precio; el alegato de la demandada de que se presenta un tercero alegando tener un mejor derecho, no era excusa para el cumplimiento de obligación contractual, porque en todo caso el tercero tendría las acciones legales contra el comprador, quien fue que involucro al tercero, y no la empresa demandada cuya oblación era y es con los compradores de acuerdo al contrato de opción de compra, incluso como había sido su intención cuando tramitó las solvencia y presentó el documento para su protocolización, lo cual no sucedió. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Aunado a ello, es necesario señalar que el artículo 1.401 del Código Civil, establece
“que la confesión efectuada por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un juez aunque ésta sea incompetente, hace en su contra plena prueba”.
En el presente caso, aparte del documento fundamental de la presente acción, que es la convención por medio del cual ambas partes se concedieron obligaciones reciprocas en el contrato de opción de compra venta autenticado, es inevitable dejar de mencionar también la aceptación del pago del inmueble en litigio por parte de la empresa demandada, y así se evidencia de los medios probatorios aportados al proceso, lo que condujo al perfeccionamiento de la compraventa; consolidando la obligación de la parte demandada de cumplir su obligación de otorgar el documento de venta o hacer su tradición. ASÍ SE DECIDE.
En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, perfeccionado. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compraventa, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que la vendedora, al no dar cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato.
El incumplimiento de su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el registrador correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de cumplimiento de Contrato.
Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por el accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual considera, quien aquí decide, que la presente demanda debe declararse CON LUGAR, como así se hará saber de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-
DECISIÓN
En merito de los razonamientos de hechos y de derecho, relacionados y motivados precedentemente, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN
LO CIVIL, MERCANTIL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, fuera interpuesta por los ciudadanos YUVENNI AULAR, y RICHARD JOSE NAMIAS, en contra de la empresa TECNODESARROLLOS EXCELL, C.A. (TEXELLCA), ambas partes plenamente identificadas.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público respectiva, a los ciudadanos YUVENNI AULAR, y RICHARD JOSE NAMIAS, respectivamente, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compraventa el cual quedó perfeccionado en fecha 28 de Junio de 2009, según se desprende del documento autenticado otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, anotado bajo el N° 76, Tomo 37, sobre inmueble tipo Town House distinguido con la nomenclatura TE-16, ubicado en el conjunto Residencial Turístico Terranova Condominios del Este, alinderado de la siguiente forma: NORESTE: en una longitud de 20,20 mts lineales con Town House N° TE-17; SURESTE: que es su fondo, en una longitud de 7.30 mts lineales, Avenida Hidalgo del sector; NOROESTE: que es su frente, en una longitud de 7,30 Mts lineales, con Calle 1 de la urbanización; y SURESTE: en una longitud de 20,20 mts lineales con Town House N° TE-15.
TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de titulo de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.
Déjese copia certificada del presente fallo en el archivo del Tribunal.
Publíquese, regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a los 04 días del mes de Noviembre de 2015. Años 205° y 156°.
El Juez Provisorio,

Abog. ESGARDO BRACHO GUANIPA.
La Secretaria Accidental,

Abog. Dennis Tibisay Mora.
Nota: La anterior sentencia fue publicada en su fecha, siendo las 10:30 am., previo el anuncio de Ley y registrada bajo el Nº 090 fecha up supra. Conste.
La Secretaria Accidental,

Abog. Dennis Tibisay Mora.