TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 5863

DEMANDANTE: GREGORIO ANTONIO SANGRONIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.525.118.

APODERADOS JUDICIALES: FREDDY MOLINA VARGAS, abogado en ejercicio legal, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 160.952.

DEMANDADO-RECONVINIENTE: OTILIO DE JESÚS PÉREZ DÍAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.284.888.

APODERADOS JUDICIALES: MANUEL URBINA VILLAVICENCIO, CÉSAR DAGOBERTO GARCÍA y MARÍA CAROLINA GARCÍA MARIÑEZ, abogados en ejercicio legal, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 60.195, 11.741 y 113.397 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN COMPRA-VENTA

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado Freddy Hernán Molina, actuando en representación del ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS, en fecha 22 de mayo de 2015 (f. 156), contra la sentencia de fecha 13 de mayo de 2015, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda del estado Falcón, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, incoado por el recurrente contra el ciudadano OTILIO DE JESÚS PÉREZ DÍAZ.
Del folio 1 al 2, se evidencia libelo de demanda, en el cual, el demandante ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS alega: Que en fecha 8 de mayo de 2013, suscribió un contrato de opción de compraventa con el ciudadano OTILIO DE JESÚS PÉREZ DÍAZ, sobre un inmueble ubicado en la urbanización La Velita I, Bloque 16, planta baja, Nº 00-07, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, según documento inscrito en el año 2013, ante el Registro Inmobiliario de Los Municipios Zamora Píritu y Tocópero del Estado Falcón, bajo el Nº 9, tomo XV de los Libros respectivos, con funciones Notariales; que en dicho contrato, las partes establecieron de mutuo acuerdo las cláusulas por las cuales se iba a regir el mismo, y que a los efectos de aquél contrato y en lo sucesivo él se denominaría EL PROMITENTE COMPRADOR y el demandado EL PROMITENTE VENDEDOR, que el precio de la venta del inmueble anteriormente descrito se fijó en la suma de trescientos mil bolívares, (Bs. 300.000,00), y que igualmente, se convino en que, si por cualquier eventualidad, no le fuera otorgado al promitente comprador el préstamo habitacional o crédito hipotecario que tramita ante el Banco Bicentenario, el contrato no quedaría sin efecto, pues podría pagarlo en dinero en efectivo y de curso legal al primer requerimiento del promitente vendedor; que una vez dado el consentimiento expreso de la opción de compraventa, le hizo entrega al promitente vendedor de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), por concepto de adelanto de la compra del inmueble, motivo por el cual, le hizo entrega de las llaves del inmueble poniéndolo en posesión del mismo, ocupándolo desde el mes de febrero de 2013; que una vez obtenido el crédito hipotecario, se dirigió en reiteradas oportunidades ante el promitente vendedor OTILIO PÉREZ DÍAZ, con la finalidad de que cumpla con el otorgamiento del documento definitivo de venta de dicho inmueble, siendo infructuosas todas las diligencias realizadas, y en razón de ello, acude ante esta competente autoridad para demandarlo por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, para que convenga a dar cumplimiento al contrato celebrado o en su defecto sea condenado por el Tribunal al cumplimiento definitivo del contrato en cuestión. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil. Anexó documentos folios 3 al 26.
Por auto de fecha 5 de marzo de 2014 (f. 28) el Tribunal de la causa, por cuanto la parte accionante en el libelo, no estimó la demanda, instó a dicha parte, a que estimara la misma e indicara su equivalente en unidades tributarias; mediante escrito de fecha 7 de marzo de 2014, la parte demandante, cumplió con lo ordenado, estimándola en la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), equivalentes a dos mil trescientos sesenta y dos unidades tributarias (2.362 U.T).
Al folio 30, se evidencia poder apud acta otorgado por el demandante al abogado Freddy H. Molina Vargas, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 160.952.
Por auto de fecha 11 de marzo de 2014 (f. 31), el Tribunal a quo, admitió la demanda y acordó la citación del demandado, comisionando al Juzgado de los Municipios Colina y Petit de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, para que practique la citación de aquél, en virtud de su domicilio (f. 34-35).
Del folio 36 al 40, se evidencia el resultado de la comisión, librada al Juzgado de los Municipios Colina y Petit de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, para practicar la citación del demandado, debidamente cumplida. Agregada al expediente por auto de fecha 31 de marzo de 2014 (f. 41).
Cursa al folio 43 poder apud acta otorgado por el demandado, a los abogados Manuel Urbina Villavicencio, Cesar Dagoberto García y Maria Carolina García Mariñez, inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 60.195, 11.741 y 113.397 respectivamente.
Se evidencia del folio 45 al 47, escrito de fecha 19 de mayo de 2014, mediante el cual, el demandado en lugar de contestar la demanda, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, defecto de forma de la demanda.
Contestada la cuestión previa opuesta (f. 49 al 50) y estando dentro del lapso legal para promover pruebas, en la articulación probatoria, con motivo de la cuestión previa promovida, del folio 52 al 53, se evidencia que el demandante promovió pruebas; y que por su parte, el demandado también lo hizo (f. 54). Escritos que fueron agregados al expediente por auto de fecha 11 de junio de 2014 (f. 55).
Mediante sentencia de fecha 1° de julio de 2014 (f. 56 al 58), el Tribunal de la causa, declaró Con lugar la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante escrito de fecha 4 de julio de 2014 (f. 59), la parte demandante, dando cumplimiento a lo ordenado por el Tribunal a quo, procedió a subsanar el defecto de forma indicado, especificando que el inmueble se encuentra ubicado en el Bloque 16 de la Urbanización La Velita I, Apartamento Nº 00-07, Torre “b”, Planta Baja del Municipio Miranda del estado Falcón, cuyos linderos son: Norte: Con fachada norte del edificio, longitud once metros con ochenta centímetros (11,80 Mts); Sur: Con fachada Sur del edificio, longitud once metros con ochenta centímetros (11,80 Mts); Este: Con fachada Este del edificio, longitud siete metros con sesenta centímetros (7,60 Mts); y Oeste: Con pasillo común de circulación y pared del apartamento Nº 00-06, longitud siete metros con sesenta centímetros (7,60 Mts), Piso: con terrenos donde se levanta el edificio; Techo: Con piso del apartamento Nº 01-07, de un área de ochenta y nueve metros cuadrados con sesenta y ocho centímetros (89,68 Mts).
Debidamente subsanados los defectos de forma existentes en el libelo de la demanda, por auto de fecha 10 de julio de 2014, el Tribunal de la causa fijó oportunidad para que la parte demandada diera contestación a la demanda (f. 62).
Cursa del folio 63 al 76, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 16 de julio de 2014, por el demandado, en el cual aceptó como cierto que en fecha 8 de mayo de 2013, celebró un contrato de opción de compraventa con el ciudadano Gregorio Antonio Sangronis, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en el Bloque 16 de la Urbanización La Velita I, Apartamento Nº 00-07, Torre “b”, Planta Baja del municipio Miranda del estado Falcón y reconoció haber puesto en posesión del referido inmueble al demandante, basado en la buena fe y en la amistad que durante años les unía; sin embargo, negó, rechazó y contradijo que el demandante le haya cancelado la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), una vez firmado el contrato, pues, en el mismo se acordó, la entrega de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) según lo establecido en la cláusula séptima de dicho contrato; negó, rechazó y contradijo que él, haya incurrido en el incumplimiento contractual que diera lugar al cumplimiento del contrato; impugnó la copia del recibo consignado por la parte demandante junto con el libelo de la demanda, que riela al folio 9 del presente expediente, alegando que se trataba de un documento privado que no puede promoverse en copia simple, por no permitirlo así el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; que el recibo consignado carece de relevancia jurídica en el presente proceso, pues, el demandante alega en su libelo, que luego de haber manifestado su consentimiento expreso en la opción de compraventa, le entregó a él, la cantidad de cincuenta mil bolivares (Bs. 50.000,00), como adelanto por la compra del apartamento, siendo el caso, que el consentimiento expreso de la opción de compraventa se manifestó el día 8 de mayo de 2013, tal como consta del documento consignado en original que riela del folio 23 al 26 del expediente, y el recibo que consignó en copia simple tiene fecha del 14 de noviembre de 2012, es decir, casi seis (6) meses antes de que entregara esa cantidad de dinero; que la copia simple del recibo que consigna contradice lo que se pactó en el contrato de opción de compraventa, pues, en el contrato se pactó la entrega de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), y no de cincuenta mil bolivares (Bs. 50.000,00), por lo que si el demandante alega que canceló la última cantidad debería presentar un recibo con fecha posterior a la firma del contrato que lo demuestre; que la copia simple del recibo que consigna, contradice la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa que establece que el precio del inmueble es de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), pues, el recibo indica que entregó la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), quedando restando la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), que sumados darían la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), como precio de la opción de compraventa, cantidad que difiere de la estipulada en la cláusula segunda del contrato, razón por la cual solicita no se le otorgue ningún valor probatorio al recibo impugnado; que ante el argumento expuesto por el demandante, de que una vez obtenido el crédito realizó todas las gestiones necesarias para que él, le otorgara el documento definitivo de venta, sin haberlo obtenido, indicó que si no le otorgó el documento definitivo de venta, fue porque el demandante no cumplió con su obligación de cancelar el precio convenido del inmueble en el contrato, para que naciera para él, la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, pues, el tiempo de vigencia del contrato era de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de la firma del documento que fue el 8 de mayo de 2013, los cuales vencieron el 8 de noviembre de 2013 y durante ese tiempo, el opcionante comprador no canceló el precio convenido por la venta del inmueble, por lo que desde ese punto de vista es importante resaltar como defensa de fondo el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, que en la doctrina se conoce como la excepción del non adimpleti contractus, finalmente, de conformidad con el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil RECONVINO por resolución de contrato de compraventa para que convenga o sea obligado por el Tribunal a disolver el contrato de opción a compra venta, celebrado en fecha 8 de mayo de 2013 por ante el Registro Inmobiliario en sus funciones Notariales de los Municipios Zamora, Píritu y Tocopero del estado Falcón, bajo el Nº 9, Tomo XV, y a su vez al pago de las costas y costos que generen la presente reconvención.
Por auto de fecha 16 de julio de 2014, el Tribunal de la causa ordenó agregar al expediente el escrito de contestación de demanda (f. 77). Y en fecha 18 de julio de 2014, admitió la reconvención propuesta. (f. 78 y su vuelto).
Del folio 79 al 81, se evidencia escrito de contestación a la reconvención, en el cual, el demandante reconvenido negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta tanto en los hechos como en el derecho, haciendo alusión a que el contrato celebrado, estaba condicionado a dos situaciones fácticas, a saber: 1) Que el Banco aprobara el crédito; 2) En caso de no haber aprobación el contrato no quedaba sin efecto y en consecuencia el pago se haría en efectivo, siendo el caso, que el crédito fue aprobado antes del término, lo cual se demostrará en la evacuación de pruebas. Escrito que fue agregado al expediente por auto de fecha 28 de julio de 2014. (f. 82).
Riela del folio 83 al 84, escrito de pruebas promovido por el demandante reconvenido, en fecha 17 de septiembre de 2014. Con anexos folios 85 al 87.
Cursa del folio 88 al 92, escrito de pruebas promovido por el demandado reconviniente en fecha 17 de septiembre de 2014.
Agregados los escritos de pruebas al expediente (f. 93), por auto de fecha 25 de septiembre de 2014, el Tribunal de la causa los admitió (f. 94 al 95).
Se evidencia en acta de fecha 30 de septiembre de 2014 (f. 97), que el testigo Ramón Alfonso Flores Briñole, promovido por la parte demandante, rindió declaración.
Al folio 98, se evidencia acta de fecha 30 de septiembre de 2014, mediante la cual la testigo Aída Marina Álvarez Álvarez, promovida por la parte demandante, manifestó tener impedimento para declarar, por ser tía política del demandado y abogada del mismo; motivo por el cual el Tribunal de la causa decidió no evacuar esa testimonial.
Cursa del folio 99 al 100, acta de fecha 1° de octubre de 2014, mediante la cual se evidencia que rindió declaración el testigo Jesús Coromoto Álvarez Álvarez promovido por la parte demandada.
Al folio 101, se dejó constancia que la parte demandada no presentó al testigo promovido, ciudadano Gleibert Armando Medina.
Riela al folio 102, acta de fecha 03 de octubre de 2014 (f. 102), en la cual se evidencia que el testigo Eli Ramón Quiñónez, promovido por la parte demandada, rindió declaración.
Mediante acta de fecha 3 de octubre de 2014, se evidencia que el testigo Leymar José Chirinos, promovido por la parte demandada compareció a rendir declaración (f. 103).
Según acta de fecha 17 de octubre de 2014 (f. 108), se evidencia que el testigo Víctor Ramón Rojas Gutiérrez, promovido por la parte demandada, rindió declaración.
Cursa al folio 114, oficio Nº OCJ-GLE-5656/2013, de fecha 27 de octubre de 2014, emanado del Banco Bicentenario, en el cual informa al Tribunal de la causa, que los ciudadanos GREGORIO ANTONIO SANGRONIS y CARMEN BELÉN GUTIERREZ no mantienen crédito hipotecario con esa institución. Acompañó anexos f. 115 al 116.
Al folio 117, se evidencia oficio Nº OCJ-GLE-5777/2014, de fecha 4 de noviembre de 2014, emanado del Banco Bicentenario, en el cual, informa al Tribunal de la causa, que dicha entidad bancaria aprobó un crédito hipotecario a los ciudadanos GREGORIO ANTONIO SANGRONIS y CARMEN BELÉN GUTIERREZ, para la compra de un inmueble, sin que el documento definitivo haya podido inscribirse en el Registro correspondiente, pues, el vendedor no se presentó al momento de la firma del documento. Acompañó anexos f. 118 al 120.
Por auto de fecha 27 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa ordenó agregar al expediente los oficios emanados del Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., anteriormente descritos.
Del folio 122 al 132, riela escrito de informes presentado por la parte demandada reconviniente. Agregado al expediente por auto de fecha 4 de diciembre de 2014 (f. 133).
Al folio 134, se evidencia escrito de informes presentado por la parte demandante reconvenida. Agregado al expediente por auto de fecha 04 de diciembre de 2014 (f. 135).
Mediante escrito de fecha 18 de diciembre de 2014 (f. 136 al 143), el demandado reconviniente presentó observaciones a los informes presentados por la contraparte.
Llegada la oportunidad para decidir, mediante sentencia de fecha 13 de mayo de 2015 (f. 145 al 153), el Tribunal de la causa declaró Sin Lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS, contra el ciudadano OTILIO DE JESÚS PÉREZ DÍAZ; y Con Lugar la reconvención propuesta; sentencia que fue recurrida por el demandado, el 22 de mayo de 2015 (f. 156) y en razón de ello sube el proceso a conocimiento de quien suscribe.
Por auto de fecha 11 de junio de 2015, esta Alzada dio por recibido el presente expediente (f. 162) y fijó el día de despacho siguiente a esa actuación (11-6-2015), para que las partes presentaran sus informes. Vencido dicho lapso, según el cómputo practicado al efecto (f. 170), se observa que la parte demandante compareció a presentar los mismos (véase f. 163-169), y que por su parte, el demandado también los presentó (f. 171 al 181).
Vencido el lapso de observaciones en la presente causa, según se evidencia del cómputo practicado (f. 182), se dejó constancia que la parte demandada compareció a presentar observaciones a los informes de la contraparte. (f. 183 al 187).
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, el demandante alega que suscribió un contrato de opción de compraventa con el ciudadano OTILIO DE JESÚS PÉREZ DÍAZ, sobre un inmueble ubicado en la urbanización La Velita I, Bloque 16, planta baja, Nº 00-07, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, que el precio de la venta del inmueble se fijó en la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), y que se convino en que si por cualquier eventualidad, no le fuera otorgado al promitente comprador el préstamo habitacional o crédito hipotecario que tramita ante el Banco Bicentenario, el contrato no quedaría sin efecto, pues podría pagarlo en dinero en efectivo y de curso legal al primer requerimiento del promitente vendedor; que una vez dado el consentimiento expreso de la opción de compraventa, le hizo entrega al promitente vendedor de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), por concepto de adelanto de la compra del inmueble, motivo por el cual, le hizo entrega de las llaves del inmueble poniéndolo en posesión del mismo, ocupándolo desde el mes de febrero de 2013; que una vez obtenido el crédito hipotecario, se dirigió en reiteradas oportunidades ante el promitente vendedor con la finalidad de que cumpliera con el otorgamiento del documento definitivo de venta de dicho inmueble, siendo infructuosas todas las diligencias realizadas. Por su parte el demandado, aceptó como cierto que celebró el mencionado contrato de opción de compraventa, y reconoció haber puesto en posesión del referido inmueble al demandante; sin embargo, negó, rechazó y contradijo que el demandante le haya cancelado la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), una vez firmado el contrato, pues, en el mismo se acordó, la entrega de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) según lo establecido en la cláusula séptima de dicho contrato; negó, rechazó y contradijo que haya incurrido en el incumplimiento contractual que diera lugar al cumplimiento del contrato; que si el demandante alega que canceló la cantidad indicada debería presentar un recibo con fecha posterior a la firma del contrato que lo demuestre; que la copia simple del recibo que consigna, contradice la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa que establece que el precio del inmueble es de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), pues, el recibo indica que entregó la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), quedando restando la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), que sumados darían la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), como precio de la opción de compraventa, cantidad que difiere de la estipulada en la cláusula segunda del contrato; indicó que si no le otorgó el documento definitivo de venta, fue porque el demandante no cumplió con su obligación de cancelar el precio convenido del inmueble en el contrato, para que naciera para él, la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, pues, el tiempo de vigencia del contrato era de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de la firma del documento y durante ese tiempo, el opcionante comprador no canceló el precio convenido por la venta del inmueble, por lo que opone como defensa de fondo la excepción de non adimpleti contractus contenido en el artículo 1.168 del Código Civil. Por otra parte, reconvino por resolución de contrato de compraventa para que convenga o sea obligado por el Tribunal a disolver el contrato de opción a compra venta, celebrado en fecha 8 de mayo de 2013 por ante el Registro Inmobiliario en sus funciones Notariales de los Municipios Zamora, Píritu y Tocopero del estado Falcón, bajo el Nº 9, Tomo XV, y a su vez al pago de las costas y costos que generen la presente reconvención. En la contestación a la reconvención, la parte demandante reconvenida negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta tanto en los hechos como en el derecho, haciendo alusión a que el contrato celebrado, estaba condicionado a dos situaciones fácticas, a saber: 1) Que el Banco aprobara el crédito; 2) En caso de no haber aprobación el contrato no quedaba sin efecto y en consecuencia el pago se haría en efectivo, siendo el caso, que el crédito fue aprobado antes del término. A los fines de demostrar sus respectivos alegatos, las partes promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas promovidas por el demandante reconvenido:
1.- Original de Constancia de residencia expedida por los miembros de la Junta de Condominio del Bloque 16 de la Urbanización Las Velitas I, en la cual dejan constancia que el demandante y la ciudadana Carmen Belén Gutiérrez de Sangronis, vive en el apartamento Nº 00-07 Torre B planta baja, desde febrero de 2013, hasta febrero de 2014. (f. 08). Este documento privado emanado de terceros, por cuanto no fue ratificado a través de la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio; por otra parte, se observa que por tratarse de una prueba dirigida a demostrar que el demandante de autos reside en el inmueble objeto del litigio, y por cuanto este no fue un hecho controvertido, en virtud que la parte demandada reconviniente aceptó expresamente haber puesto en posesión del inmueble al demandante reconvenido, la misma resulta inútil.
2.- Copia simple de recibo de pago, emitido por el ciudadano OTILIO DE J. PÉREZ DÍAZ por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), de fecha 14 de noviembre de 2012, donde se indica que es por concepto de adelanto de la compra venta de un apartamento que se tiene pactado según documento de opción a compra-venta que se notaría, quedando restando la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), (f.9). En relación a este documento, tenemos que la copia fue impugnada en la oportunidad de la contestación de la demanda; sin embargo fue consignado posteriormente en original en la etapa probatoria, tal como se evidencia del folio 85 del expediente, el cual por no haber sido impugnado, se tiene por reconocido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente fue promovido por la parte demandada reconvenida, a los fines de demostrar, que del contenido del mismo contradice lo expresado en el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se pretende, pues, en él se evidencia que la venta se pactó por la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), y no por trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), aún cuando lo expresado, lo favorezca, lo que pretende es hacer ver las contradicciones en las que incurre el demandante. Al respecto, si adminiculamos esta prueba al contrato cuyo cumplimiento se pide, se observa que éste es de fecha 8 de mayo de 2013, que en la cláusula Segunda se fijó el precio de la venta en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), y que en la cláusula Séptima se estableció que el promitente comprador entregaba en ese acto al promitente vendedor la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) que deberían ser devueltos al momento de la venta definitiva o imputables al precio de venta; de lo que se concluye que si bien con este recibo se demuestra que el ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS entregó al ciudadano OTILIO DE J. PÉREZ DÍAZ la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en fecha 12 de noviembre de 2012; éste no puede ser imputado al negocio jurídico contenido en el contrato de opción a compra que se pretende hacer cumplir, por cuanto no existe coincidencia de fechas en la entrega de la cantidad de dinero, así como tampoco en la cantidad fijada como precio de venta del inmueble objeto del litigio; en tal virtud, se desecha este documento.
3.- Constancia de Solvencia de Condominio, recibos de servicio de agua y aportes especiales y extraordinario para mejoras, expedida en fecha 13 de febrero de 2014, a favor del demandado como copropietario del Bloque 16, apartamento 00-07 de la Urbanización Las Velitas I. (f. 10). En relación a estas documentales se observa, al igual que la anterior marcada con el numeral 1, que las mismas resultan impertinentes a esta causa, por tratarse de pruebas dirigidas a demostrar que el demandante de autos reside en el inmueble objeto del litigio, lo cual no fue un hecho controvertido, por cuanto la parte demandada reconviniente aceptó expresamente haber puesto en posesión del inmueble al demandante reconvenido.
4.- Copias fotostáticas simples de Notificación de Avalúo, expedida al ciudadano Otilio de Jesús Pérez Díaz, de fecha 14 de febrero de 2014, por la Alcaldía del Municipio Miranda del estado Falcón, Departamento de Catastro, sobre el inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización Las Velitas I, Bloque 16, apartamento 00-07, acompañada de cédula catastral y certificado de solvencia del descrito inmueble, objeto del presente litigio (folios 11 al 15). Estas copias fotostáticas de documentos públicos administrativos, por cuanto no fueron impugnadas, se tienen como fidedignas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con las cuales se demuestran las diligencias realizadas por ante el órgano municipal correspondiente para la venta del identificado inmueble.
5.- Original de contrato redactado por abogada del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., mediante el cual, el ciudadano OTILIO DE JESÚS PÉREZ DÍAZ da en venta a los ciudadanos GREGORIO ANTONIO SANGRONIS y CARMEN BELÉN GUTIERREZ LÓPEZ, un inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización Las Velitas I, Bloque 16, apartamento 00-07; y a su vez, se constituye hipoteca de primer grado a favor del BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A. Con este documento emanado de la banca pública, el cual se valora de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil, se demuestra que el demandante reconvenido realizó todas las diligencias tendientes a la obtención de un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto del litigio por ante la mencionada institución bancaria, la cual fue aprobada.
6.- Original de contrato de opción a compraventa, inscrito el 8 de mayo de 2013, ante el Registro Inmobiliario, en funciones notariales, de los Municipios Zamora, Píritu y Tocópero del estado Falcón, con sede en Puerto Cumarebo, anotado bajo el Nº 9, Tomo XV, segundo trimestre del año respectivo, celebrado entre el ciudadano OTILIO DE JESUS PEREZ DÍAZ, y el ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS, el cual constituye el instrumento fundamental de la acción; que se valora de conformidad con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, para demostrar la existencia del contrato suscrito entre ambas partes, así como los términos en los cuales fue pactado el mismo, donde el demandante reconvenido se identifica como “promitente comprador” y el demandado reconviniente como “promitente vendedor”; y mediante el cual el promitente vendedor se comprometió a venderle al promitente comprador, y éste a su vez comprarle el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la urbanización “La Velita I”, bloque 16, planta baja, signado con el N° 00-07, ubicado en la ciudad de Coro, Parroquia San Antonio, Municipio Miranda del estado Falcón, con una superficie de ochenta y nueve metros cuadrados con sesenta y ocho centímetros (89,68 Mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada norte del edificio; Sur: con fachada sur del edificio; Este: con fachada este del edificio; Oeste: con pasillo común de circulación y pared del apartamento N° 00-06; Piso: con terrenos donde se levanta el edificio; y Techo: con piso del apartamento N° 01-07. Que el precio convenido para la venta del inmueble fue la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), los cuales serían cancelados por el comprador mediante la obtención de un crédito hipotecario que tramita por ante el Banco Bicentenario, pero que si el préstamo no fuere otorgado podría cancelarlo en dinero efectivo al primer requerimiento del promitente vendedor. Que la vigencia del contrato es de seis (6) meses, contados a partir de su firma, pudiendo ser prorrogados si existieren motivos que a juicio del promitente comprador justificaren dicha prórroga, y así lo acepte el promitente vendedor. Estableciendo en la cláusula quinta que “si dentro del término prorrogable no se protocolizare el documento definitivo de Compra Venta y no se haya llegado a ningún otro acuerdo para la adquisición del inmueble Ofrecido se considerará que “EL PROMITENTE COMPRADOR” ha desistido de la negociación y “EL PROMITENTE VENDEDOR” quedará totalmente liberado de la obligación de vender”. Igualmente se dejó expresa constancia que el promitente comprador entregó en ese acto como garantía, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al promitente vendedor, los cuales éste debía devolver una vez efectuada la venta definitiva o se imputaría al precio total de venta, previo acuerdo entre las partes.
7.- Testimoniales de los ciudadanos: Ramón Alfonso Flores Briñole, Aída Álvarez y Carmen Belén Gutiérrez López; y en la oportunidad fijada por el Tribunal, solo se evacuó el primero de ellos, quien depuso al tenor del interrogatorio que se le formuló de la siguiente manera:
- Ramón Alfonso Flores Briñole: que el recibo por la cantidad de 50 mil bolívares por concepto de adelanto de opción de compra venta entre el provinente vendedor Otilio de Jesús Pérez Díaz y el provinente comprador Gregorio Antonio Sangronis, fue redactado por la doctora Aída Álvarez, en su bufete Suprema Lex, ubicado en el edificio Araiza frente a CANTV Coro; que el provinente comprador Gregorio Antonio Sangronis le hizo entrega al provinente vendedor Otilio de Jesús Pérez Díaz de dos cheques, uno por la cantidad de diez mil bolívares y otro por la cantidad de cuarenta mil bolívares del Banco Bicentenario, como pago por el adelanto de la opción a compra venta del apartamento del provinente vendedor; que en el momento de la redacción del documento estaba la señora que lo elaboró, su persona y Sangronis, que el inmueble en opción a compra venta esta ubicado en la Urbanización la Velita I, bloque 16, apartamento 00-07, planta baja, Parroquia San Antonio, Municipio Miranda del estado Falcón. Al ser repreguntado por la representación judicial de la parte demandada contestó: que estuvo presente en al momento en que se elaboró el recibo por la cantidad de cincuenta mil bolívares, porque él le pidió que lo acompañara ese día a una negociación de un vehículo, que él recibió la llamada del señor Otilio para que se trasladara al bufete de la señora que elaboró el documento; que él y el señor sangronis son compañeros de labores, que trabajan en la misma institución (f. 97). Para valorar esta prueba se observa que con la misma se pretende demostrar un hecho contrario al contenido en un documento autenticado, hecho éste que la hace inadmisible conforme al primer aparte del artículo 1.387 del Código Civil, razón por la cual se desecha esta declaración.
8.- Informes al Banco Bicentenario sede principal de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, para que indique, si ante dicha institución se tramitó un préstamo hipotecario a favor de los ciudadanos Gregorio Antonio Sangronis y Carmen Belén Gutiérrez. Prueba evacuada, conforme se evidencia del oficio Nº OCJ-GLE-5656/2013, de fecha 25 de noviembre de 2014, emanado del Banco Bicentenario, en el cual informa al Tribunal de la causa que los ciudadanos Gregorio Antonio Sangronis, titular de la cedula de identidad Nº V.- 9.525.118 y Carmen Belén Gutiérrez, titular de la cedula de identidad Nº V.- 10.476.069, no mantienen crédito hipotecario con la institución). (folios 115 al 116). Sin embargo, en esa misma fecha (25-11-2014), se recibió otro oficio con el Nº OCJ-GLE-5777/2014, emanado del Banco Bicentenario véase folios del 118 al 120, en el cual informa, que a los ciudadanos Gregorio Antonio Sangronis, titular de la cedula de identidad Nº V.- 9.525.118 y Carmen Belén Gutiérrez, titular de la cedula de identidad Nº V.- 10.476.069, les fue aprobado un crédito hipotecario para la compra de un inmueble, que el documento definitivo de venta fue presentado para su protocolización, sin poderse inscribir por no presentarse el vendedor al momento de la firma. A esta prueba se le concede valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil en relación a los hechos informados.
Pruebas aportadas por el demandado reconviniente: (f. 88 al 92)
1.- Invocó el merito favorable de los autos, específicamente referente al contrato de opción a compra venta acompañado por el demandante al libelo de la demanda, estableciendo en su escrito los fundamentos en que basa su promoción. Prueba ya valorada.
2.- Invocó el merito favorable de los autos, referente al recibo que riela al folio nueve (9) del expediente, al indicar que el contenido del mismo contradice lo expresado en el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se pretende. Prueba precedentemente valorada.
3.- Testimoniales de los ciudadanos Jesús Coromoto Álvarez Álvarez, Eli Ramón Quiñónez, Leymar José Chirinos, y Víctor Ramón Rojas Gutiérrez, quienes en la oportunidad fijada por el Tribunal a quo depusieron al tenor del interrogatorio que se les formuló de la siguiente manera:
- Jesús Coromoto Álvarez Álvarez: que conoce de vista, trato y comunicación desde hace mucho tiempo al ciudadano Otilio de Jesús Pérez Díaz; que conoce de vista al ciudadano Gregorio Antonio Sangronis, que supo por Atilio que el año pasado hizo una opción a compra para la venta de su apartamento; que cree que en febrero le dijo que le cancelaba el dinero que le debía del apartamento, y que ese muchacho ya le había notificado que había vencido el contrato y que ya no iba vender; que el señor Gregorio Sangronis le ofreció el dinero de la compra venta al señor Otilio Pérez en el mes de febrero de este año; que el señor Gregorio Sangronis debía entregar al señor Otilio Pérez para la realización de la venta definitiva del apartamento en el mes de noviembre del año pasado, según lo que le dijo el señor Otilio; que tiene entendido por el señor Otilio, que como el contrato se venció el no iba a negociar el apartamento, y que lo llamó para devolverle el dinero que le había dado como adelanto; que sabe de la existencia del apartamento, que él se la ofreció, porque necesitaba el dinero, pero que no tenía la disponibilidad económica. Seguidamente la representación judicial de la parte demandante repreguntó y el testigo declaró lo siguiente: que su nombre completo es Jesús Coromoto Álvarez Álvarez, que es amigo del señor Otilio de Jesús Pérez Díaz; que es tío de la esposa del señor Otilio y es hermano de la Dra. Aída Álvarez (f. 99-100)
- Eli Ramón Quiñónez: que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Otilio de Jesús Pérez Díaz; que conoce de vista al ciudadano Gregorio Antonio Sangronis; que ellos habían celebrado un contrato sobre un apartamento que tiene Pérez en las velitas; que en el mes de noviembre del año pasado él le iba a entregar un dinero a Pérez, que era en el mes de noviembre; que no lo entregó; que él no requirió más el dinero ya que el pago del contrato había caducado; que son vecinos, del mismo pueblo, y que siempre están en contacto. Seguidamente la representación judicial de la parte demandante repreguntó y el testigo declaró lo siguiente: que su nombre completo es Eli Ramón Quiñónez; que es amigo y vecino de Otilio de Jesús Pérez Díaz y vecinos de la localidad. (f. 102)
- Leymar José Chirinos: que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Otilio de Jesús Pérez Díaz; que conoce de vista en una oportunidad al ciudadano Gregorio Antonio Sangronis; que los ciudadanos celebraron un contrato de opción a compra venta de un apartamento en las Velitas; que tiene entendido que el ciudadano Gregorio sangronis no puso en disposición del señor Otilio Pérez el dinero que faltaba para la realización de la compra venta del apartamento en el mes de noviembre de 2013, que el señor Otilio Pérez le requirió al señor Gregorio Sangronis el pago del dinero de la compra venta, pero le dijo que no tenía el dinero para ese momento y que como ya había transcurrido el lapso de tiempo que el señor Otilio le había dado para la cancelación y le ofreció el dinero que le había dado; que el señor Otilio Pérez ya no tenía ningún tipo de interés; que fue el abogado que redactó el documento. Seguidamente la representación judicial de la parte demandante repreguntó y el testigo declaró lo siguiente: que su nombre completo es Leymar José Chirinos; que no tiene ninguna relación con el señor Otilio Pérez Díaz. (f. 103).
- Víctor Ramón Rojas Gutiérrez: que conoce de vista, trato y comunicación desde hace mucho tiempo al ciudadano Otilio de Jesús Pérez Díaz; que conoce de vista en una oportunidad al ciudadano Gregorio Antonio Sangronis; que los ciudadanos celebraron un contrato; que tiene conocimiento que el ciudadano Gregorio sangronis no puso en disposición del señor Otilio Pérez el dinero que faltaba para la realización de la compra venta del apartamento porque en una oportunidad estuvo conversando con el señor Otilio y le dijo que el señor Sangronis había ofrecido dinero, pero fue en el mes de febrero de 2014 cuando ya había caducado supuestamente el contrato que habían celebrado en el mes de noviembre, que quiso devolver el dinero que le había dado como inicial del contrato al señor Sangronis, que son vecinos y que el señor Otilio le contó que tenía que vender el apartamento que tenía en las velitas. Seguidamente la representación judicial de la parte demandante repreguntó y el testigo declaró lo siguiente: que es vecino del señor Otilio Pérez Díaz; que conoció al señor Gregorio Sangronis en Coro una vez, que estaba hablando con el señor Atilio Pérez, y que le comentó en una oportunidad que ya le había vencido el plazo en el mes de noviembre y que el señor Sangronis no había conseguido el dinero sino hasta el mes de febrero cuando ya había caducado el contrato; que no se la pasa con el promitente vendedor Otilio de Jesús Pérez Díaz, que son vecinos. (f. 108).
En relación a las anteriores testimoniales, se observa que con ellas se pretende demostrar lo contenido en el contrato que por el presente juicio se pretende hacer cumplir, y que la parte demandada reconviniente pretende resolver, para lo cual la prueba de testigos resulta inadmisible conforme a lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, razón por la cual se desechan estas declaraciones.

Verificadas como fueron las pruebas aportadas en la presente causa, se observa que el Tribunal a quo en la decisión recurrida de fecha 13 de mayo de 2015 se pronunció de la siguiente manera:

… Para esta sentenciadora el monto otorgado por el actor al momento de la celebración del contrato de promesa bilateral de compra-venta, relativa a la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) que entrego el accionante y recibió el excepcionado, debe quedar en concepto de arras, al ser un monto que confirmaba la obligación, ante el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del actor de conformidad con lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil, y así se establece. Por lo cual, es evidente que debe sucumbir la defensa del accionante-reconvenido esbozadas en la perentoria contestación a la reconvención, que a su decir, en nada reflejan la intención de las partes, siendo que, al haberse dado dicho monto para confirmar el contrato y su cumplimiento, y haberse producido, tal cual consta a los autos, el incumplimiento como retención de las arras y así se establece.
Sobre la base de lo anterior, visto el incumplimiento de la obligación contraída por el accionante, y verificadas las resultas de las pruebas valoradas, esta Sentenciadora considera procedente en derecho la exceptio non adimpleti contractus y así se decide.-

De lo anterior tenemos que el tribunal a quo declaró la improcedencia de la acción intentada por considerar que el accionante incumplió con su obligación contractual, así como también declaró la procedencia de la reconvención por resolución del contrato. Y recurrida como fue esta decisión, esta alzada procede a verificar la procedencia de la presente acción, en los siguientes términos:
La doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contrato se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato. En este orden, la Sala mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso Ada Preste Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).
La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.
De acuerdo a las anteriores consideraciones, en el presente caso, tenemos que en el contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, por una parte el ciudadano OTILIO DE JESÚS PÉREZ DÍAZ, denominado a los efectos del contrato como “EL PROMITENTE VENDEDOR”, y por la otra el ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS, denominado “EL PROMTENTE COMPRADOR”, también se identificó en la cláusula primera el bien objeto del contrato, constituido por un apartamento ubicado en la urbanización “La Velita I”, bloque 16, planta baja, signado con el N° 00-07, ubicado en la ciudad de Coro, Parroquia San Antonio, Municipio Miranda del estado Falcón, con una superficie de ochenta y nueve metros cuadrados con sesenta y ocho centímetros (89,68 Mts2); en la cláusula segunda el precio de la venta en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), y además se indicó que el promitente comprador entregó en ese acto como garantía, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al promitente vendedor; y en la cláusula cuarta se estableció la vigencia del contrato por seis (6) meses, contados a partir de su firma, pudiendo ser prorrogados si existieren motivos que a juicio del promitente comprador justificaren dicha prórroga, y así lo acepte el promitente vendedor. Lo anterior se traduce, que con las obligaciones contraídas por las partes, estamos en presencia de un contrato preparatorio, o de opción de compra,
Determinado como ha sido lo anterior, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
De esta norma se infiere que uno de los requisitos de procedencia de la acción es que se trate de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato pactado entre los ciudadanos OTILIO DE JESÚS PÉREZ DÍAZ en su carácter de promitente vendedor y el ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS, en su carácter de promitente comprador, según contrato inscrito el 8 de mayo de 2013, ante el Registro Inmobiliario, en funciones notariales, de los Municipios Zamora, Píritu y Tocópero del estado Falcón, con sede en Puerto Cumarebo, anotado bajo el Nº 9, Tomo XV, segundo trimestre del año respectivo. Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que la parte demandada reconviniente alegó en su contestación la excepción de contrato no cumplido, alegando que la fecha fijada para el pago del saldo deudor era de seis (6) meses a partir del 8 de mayo de 2013, es decir, su vencimiento era para el día 8 de noviembre de 2013, por así haberlo establecido en la cláusula cuarta del contrato, y que el demandante no efectuó el pago en la fecha indicada. Al respecto se observa que si bien es cierto, en el contrato se estableció en la cláusula segunda que el precio de la venta por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) los pagaría el promitente comprador mediante la obtención de in crédito hipotecario, en la cláusula cuarta se pactó igualmente que la vigencia del contrato sería de seis (6) meses, contados a partir de su firma, es decir, a partir del 8 de mayo de 2013, lapso éste que pudiera ser prorrogado por común acuerdo entre las partes, lo que de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, dicho pago debía verificarse antes del 8 de noviembre de 2013, en caso que no hubiere prórroga del contrato; y es el caso que no consta en autos que las partes hubieren pactado la referida prórroga; de lo que se colige que el demandante reconvenido no dio cumplimiento a su obligación contractual, como era pagar el precio de venta pactado en la oportunidad fijada en el contrato de opción a compra; pues si bien es cierto, tal como quedó probado en autos, le fue aprobado un crédito hipotecario por parte del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A. para la adquisición del inmueble objeto del litigio, no se demostró que hubiese sido dentro del plazo fijado contractualmente por las partes, pues de la prueba de informes al Banco Bicentenario sede principal de Coro, se evidencia del oficio Nº OCJ-GLE-5656/2013, de fecha 25 de noviembre de 2014, en el cual informa al Tribunal de la causa que los ciudadanos Gregorio Antonio Sangronis y Carmen Belén Gutiérrez, no mantienen crédito hipotecario con la institución, anexando impresión de pantalla IBS donde se refleja el status de los productos financieros que presentan los mencionados ciudadanos, y posteriormente se recibió otro oficio Nº OCJ-GLE-5777/2014, de fecha 4 de noviembre de 2014, en el cual informa, que a los ciudadanos Gregorio Antonio Sangronis y Carmen Belén Gutiérrez, les fue aprobado un crédito hipotecario para la compra de un inmueble, y que el documento definitivo de venta fue presentado para su protocolización, sin poderse inscribir por no presentarse el vendedor al momento de la firma; de lo que se infiere que el crédito fue aprobado posterior al vencimiento del lapso de duración del contrato de opción a compra. Sobre este particular, se hace necesario señalar, que si el demandante reconvenido estaba en trámites para la obtención del mencionado crédito hipotecario debió haber solicitado al demandado reconviniente la prórroga establecida en el contrato, con lo que hubiese podido demostrar el segundo requisito de procedencia de la presente acción como es el que el demandante haya cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación; pero por cuanto no consta en autos que haya pedido tal prórroga, ni que el demandado se la hubiere otorgado, debe aplicarse lo dispuesto en la cláusula quinta que estableció: “si dentro del término prorrogable no se protocolizare el documento definitivo de Compra Venta y no se haya llegado a ningún otro acuerdo para la adquisición del inmueble Ofrecido se considerará que “EL PROMITENTE COMPRADOR” ha desistido de la negociación y “EL PROMITENTE VENDEDOR” quedará totalmente liberado de la obligación de vender”; por lo que se concluye que fue demostrado el incumplimiento por parte del comprador, es decir, que el demandante no realizó el pago del precio de la venta del inmueble, en la oportunidad pactada en el contrato que pretende se haga cumplir a través de la presente acción. También es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada; en relación a este particular, y tomando en consideración que constituía obligación del promitente vendedor otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, en el lapso de seis (6) meses contados a partir del 8 de mayo de 2013, sujeto a que el promitente comprador cancelara efectivamente el precio pactado, de acuerdo a lo pactado en la cláusula Tercera; se observa que no habiendo el ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS dado cumplimiento al pago del precio en el lapso de tiempo estipulado contractualmente, mal podía el demandado cumplir con su obligación de otorgar y protocolizar el documento definitivo de compra venta, pues para ello era necesario el cumplimiento previo del promitente comprador; por lo que concluye esta juzgadora que no fue demostrado el incumplimiento culposo por parte del demandado de autos. Siendo así, y por no haberse demostrado los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, ésta debe declararse sin lugar, y confirmarse la sentencia apelada. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN
Pretende el demandado la resolución de contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 8 de mayo de 2013 por ante el Registro Inmobiliario en sus funciones Notariales de los Municipios Zamora, Píritu y Tocópero del estado Falcón, bajo el Nº 9, Tomo XV, dado el incumplimiento en el pago por parte del demandante reconvenido; quien en contestación a la reconvención, negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta tanto en los hechos como en el derecho, haciendo alusión a que el contrato celebrado, estaba condicionado a dos situaciones fácticas, a saber: 1) Que el Banco aprobara el crédito; 2) En caso de no haber aprobación el contrato no quedaba sin efecto y en consecuencia el pago se haría en efectivo, siendo el caso, que el crédito fue aprobado antes del término.
Sobre esta reconvención, observa esta alzada, que la misma funda su pretensión en el mismo documento instrumento fundamental de la acción principal, valiéndose además la parte demandada reconviniente en atención al principio de comunidad de la prueba, de la misma prueba documental aportada por la actora reconvenida, la cual fue valorada con base en los argumentos producidos por ambas partes, así como analizados los demás medios probatorios, y los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato.
Así tenemos que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato, el precio de la venta del inmueble fue convenido en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), los cuales cancelaría el promitente comprador, hoy demandante reconvenido, mediante la obtención de un crédito hipotecario tramitado ante el Banco Bicentenario, y en caso de no ser aprobado el crédito, en dinero efectivo y de legal circulación en el país; igualmente se pactó que la vigencia del contrato sería de seis (6) meses, contados a partir de su firma, es decir, a partir del día 8 de mayo de 2013, pudiendo ser prorrogados si existieren motivos que a juicio del promitente comprador justificaren dicha prórroga, y así lo aceptare el promitente vendedor; lo cual no consta que hubiere ocurrido en el presente caso, pues de las pruebas aportadas a los autos no se evidencia que una vez vencido el lapso de duración del contrato, vale decir, el día 8 de noviembre de 2013, se hubiere solicitado la prórroga contractual. En este sentido, se observa que las partes establecieron en la cláusula quinta que “si dentro del término prorrogable no se protocolizare el documento definitivo de Compra Venta y no se haya llegado a ningún otro acuerdo para la adquisición del inmueble Ofrecido se considerará que “EL PROMITENTE COMPRADOR” ha desistido de la negociación y “EL PROMITENTE VENDEDOR” quedará totalmente liberado de la obligación de vender”.
Ahora bien, esgrime el demandante reconvenido que el contrato celebrado, estaba condicionado a dos situaciones fácticas: que el Banco aprobara el crédito, y en caso de no haber aprobación el contrato el pago se haría en efectivo, alegando que el crédito fue aprobado antes del término. En este orden, y de acuerdo al análisis realizado al contrato que se pretende resolver, y tal como quedó establecido precedentemente, ciertamente consta en autos la aprobación del crédito hipotecario por parte de la entidad Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., pero no se demostró que hubiese sido dentro del plazo fijado contractualmente por las partes, lo que quedó evidenciado de la prueba de informes solicitada a esa entidad bancaria, de la cual se infiere que el crédito fue aprobado en fecha posterior al vencimiento del lapso de duración del contrato de opción a compra; por lo que no constando en autos que el demandante reconvenido hubiese solicitado al demandado reconviniente la prórroga establecida en el contrato, ni que el demandado se la hubiere otorgado, indefectiblemente debe concluirse, de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes que rige todo contrato bilateral, que el promitente comprador desistió de la negociación, por lo que el promitente vendedor quedó liberado de la obligación de vender. Por lo que siendo así, concluye esta juzgadora, tal como quedó establecido precedentemente, que el actor reconvenido ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS incurrió en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, como era el pago del precio del inmueble ofrecido en venta en el lapso de seis (6) meses contados a partir del 8 de mayo de 2013, quien alegó que el crédito hipotecario fue aprobado antes del término estipulado, lo cual no demostró; razón por la cual la reconvención planteada debe ser declarada con lugar, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado FREDDY HERNÁN MOLINA, actuando en representación del ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS, mediante diligencia de fecha 22 de mayo de 2015.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 13 de mayo de 2015, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda del estado Falcón, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, incoado por el ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS contra el ciudadano OTILIO DE JESÚS PÉREZ DÍAZ; así como CON LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO propuesta por el ciudadano OTILIO DE JESÚS PÉREZ DÍAZ contra el ciudadano GREGORIO ANTONIO SANGRONIS. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato celebrado entre las partes, autenticado por ante el Registro Inmobiliario en sus funciones Notariales de los Municipios Zamora, Píritu y Tocópero del estado Falcón, en fecha 8 de mayo de 2013, anotado bajo el Nº 9, Tomo XV.
TERCERO: Se condena en costas al recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los veintiséis (26) días del mes de octubre de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 26/10/15, a la hora de las tres de la tarde (3: 30 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia N° 216-O-26-10-15.-
AHZ/YTB/jessica.-
Exp. Nº 5863.-
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.