TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN CON SEDE EN TUCACAS.
EXPEDIENTE Nº: 3.123
DEMANDANTE RECONVENIDA: ciudadana ERMELINDA PINHEIRO DA SILVA, portuguesa, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° E.-840.590, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: abogado BORIS LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-7.170.808, inscrito en el Inpreabogado con el N° 40.011, de este domicilio.
DEMANDADA RECONVINIENTE: Sociedad Mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., domiciliada en Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza, estado Falcón, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 23 de octubre de 2003, inserto bajo el N° 35, Tomo 10-A, representada por su Presidente, ciudadano ALBERTO ENRIQUE CARO BRACHO, quien es venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de identidad N° 5.306.863, del mismo domicilio.
APODERADO JUDICIAL: abogado LUIS BAUTISTA ZAMBRANO ROA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.021.484, inscrito en el Inpreabogado con el N° 66.364, de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA. (Sentencia Definitiva).
I
Se inició el presente juicio mediante escrito presentado, en fecha 17 de Julio de 2014, por la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva asistida de abogado, mediante el cual demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta que suscribió con la Sociedad Mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., representada por su presidente, ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho, todos ya identificados.
Alega la demandante que en fecha 31/10/2007, mediante documento autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, con funciones notariales, anotado bajo el N° 46, Tomo IV de los libros de autenticaciones llevados por dicho registro, contrató la opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por una casa que tiene un área de construcción aproximada de cincuenta metros cuadrados (50 mts2), distinguida con el N° 34, la cual forma parte del Conjunto Vacacional Los Canales, ubicado en la urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, cuyos linderos particulares son: Sureste: Con caminería, estacionamiento y calle transversal B; Noreste: Con caminería y estacionamiento; Suroeste: Con caminería y quinta N° 29; Noroeste: Con quinta N° 33, con un área de construcción aproximada de cincuenta metros cuadrados (50 mts2) en una parcela de terreno de ochenta metros cuadrados (80 mts2), aproximadamente; y le corresponde un porcentaje de 3.846 % de los derechos y obligaciones respecto del conjunto, según consta en el documento de condominio del Conjunto Vacacional Los Canales Segunda Etapa, el cual se encuentra registrado ante la oficina inmobiliaria de registro Público del Municipio Silva, estado Falcón, en fecha 29 de diciembre de 2006, bajo el N° 26, Tomo 17, Protocolo Primero, Folios 171 al 211, Cuarto Trimestre de 2006; así mismo, le corresponde a la referida casa un porcentaje de 0.6560 % de los derechos y obligaciones respecto a la urbanización Ciudad Flamingo, cuyos gastos de mantenimiento, conservación y vigilancia están a cargo de la Fundación Flamingo, según lo dispuesto en el documento de parcelamiento de la urbanización Ciudad Flamingo protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, en fecha 28 de julio de 1.992, bajo el N° 42, Tomo Segundo, Protocolo Primero, Folios 236 al 275 y en su aclaratoria protocolizada por ante dicha oficina, en fecha 14 de mayo de 1.993, bajo el N° 37, Tomo Cuarto, Protocolo Primero, Folios 220 al 225 y en el plano general de la urbanización Flamingo; de igual manera, forma parte integrante e indivisible del referido inmueble, un (1) puesto de estacionamiento del Conjunto Vacacional Los Canales Segunda Etapa, identificado con el N° 34.
Señala igualmente la demandante, que el precio de venta convenido fue la cantidad de setenta mil Bolívares (Bs.70.000,00), los cuales señala que pagó íntegramente a satisfacción de la opcionante-vendedora en el momento del otorgamiento del referido contrato, a través de depósito bancario, como quedó señalado en dicho documento; que la opcionante vendedora se obligó a hacerle la entrega material de la referida casa el 30 de marzo de 2008, fecha en la cual también haría la tradición legal de dicho inmueble mediante la protocolización del documento definitivo de venta a su favor, y que en dicho contrato acordaron la posibilidad de otorgar a la opcionante vendedora una prórroga de quince (15) días calendario, en caso de retardo en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales; que decidió otorgarle mediante escritura privada suscrita por el ciudadano Alberto Caro Bracho la prórroga prevista hasta por un lapso de quince (15) días más, contados a partir del 31 de marzo de 2008, por lo que tuvo plazo hasta el 15 de abril de 2008 para honrar sus obligaciones de entregar la casa y protocolizar el documento de compra-venta; que la prenombrada opcionante vendedora habiendo recibido oportunamente (en fecha 31/10/2007) la totalidad del pago del precio pactado, hasta la presente fecha no ha hecho la entrega material del inmueble ni tampoco su tradición legal, negativa esta que se ha materializado en la persona de su representante legal, ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho, quien ha hecho caso omiso a las reiteradas solicitudes que por distintos medios le ha formulado, constituyendo esto un flagrante incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales que recaen sobre la mencionada sociedad mercantil.
La demandante fundamentó su acción en los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil, y demandó a la sociedad de comercio Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A., en la persona de su presidente, ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho, ambos ya identificados, a los efectos de que convenga o en su defecto sea conminada judicialmente a hacerle entrega material de la casa ya identificada por haberse establecido tal obligación en el contrato; hacerle la tradición legal del inmueble, a través de la protocolización u otorgamiento del título traslativo de la propiedad por ante la oficina de registro público correspondiente; que en caso de rebeldía o contumacia de la demandada a cumplir voluntariamente la obligación se sirva ordenar al ciudadano Registrador de la Oficina de Registro Público Inmobiliario insertar y protocolizar el fallo que recaiga en la causa; en pagar las costas y costos que genere el juicio hasta sentencia definitiva.
La demandante estimó su acción en CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000, 00), equivalente a 31.496 UT. y fijo domicilio procesal de ambas partes (folios 1 al 5).
Por auto de fecha 22 de julio de 2014, el tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada para que compareciera dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a dar contestación de la demanda (folios 22 al 24).
El 30 de julio de 2014, compareció el apoderado judicial de la demandada y consignó escrito de contestación y de reconvención a la demanda (folios 31 al 41), en los siguientes términos:
Contestación de la demanda:
1º) Rechazó la estimación de la demanda, hecha por la parte actora, con fundamento al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil por exagerada ya que demanda el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta de un inmueble por un precio de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,00); por lo que ya existe un criterio objetivo para determinar la cuantía de la demanda y no tener que estimarla de manera subjetiva y arbitraria; señaló que otro criterio objetivo para la determinación de la cuantía de la demanda es el valor actual del inmueble objeto del contrato de opción de contra venta cuyo cumplimiento se demanda, alegando que recientemente se vendió una casa en el Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, donde está ubicado el inmueble objeto de la demanda, y con las mismas características de la casa objeto del contrato de opción de compra venta, por un precio de venta de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.200.000,00), por lo que no es dado a la parte demandante establecer el valor de la cuantía de la demanda de manera subjetiva, arbitraria y exagerada.
Estimó el valor de la demanda en UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.200.000,00), equivalente a Nueve Mil Cuatrocientos Cuarenta y Ocho unidades con Ochenta y Dos decimales de Unidades Tributarias (9.448,82 UT.), estimación hecha en base al valor o precio actual de un inmueble de las mismas condiciones y características del inmueble objeto de la demanda.
2º) Desconoció el documento privado producido por la parte actora por no emanar de la demandada HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., contentivo de una notificación dirigida por la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva al ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho a título personal que no afecta a la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., fundamentándolo en el artículo 1.166 del Código Civil ya que el ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho no es parte en el proceso judicial.
Hechos que admite:
Admitió como cierto que en fecha 31 de octubre de 2.007 se suscribió un contrato de opción de compra venta entre la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., representada por su Presidente, ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho y la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva; que el contrato de opción de compra venta tenía por objeto el inmueble señalado en la demanda y que el precio de venta convenido por las partes fue la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,00)
Hechos que niega:
1º) Negó, rechazó y contradijo que la demandante haya pagado a su representada la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,00) en el momento del otorgamiento del referido contrato de opción de compra venta a través de depósito bancario, tal como quedó expresado en el cuerpo de dicho documento, ya que esta no efectuó el depósito bancario al cual se había comprometido, ni en la fecha de la firma del documento, ni en fecha posterior, ya que nunca pagó, no hizo el depósito al cual se obligó, mencionando el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil por lo que la parte actora ha debido exponer los hechos referidos al depósito bancario, lo hace de manera escueta y sin dar las especificaciones propias de un depósito bancario (número de cuenta, banco, agencia bancaria, número de planilla, forma del depósito etc.) lo que deja a su representada en estado de indefensión y es violatoria del principio de lealtad y probidad con que deben actuar las partes en juicio; si señalara número de cuenta, banco, agencia, número de planilla, etc. la parte demandada puede promover la prueba de informes, para que el banco en el cual se hizo el negado depósito bancario informe al tribunal sobre la existencia o no de dicho deposito bancario; la demandante no estableció en su escrito libelar en qué banco hizo el depósito bancario, el tipo y número de la cuenta bancaria en la cual hizo el depósito a favor de Hotel & Resort Ciudad Flamingo C.A.; tampoco estableció sí el depósito bancario lo hizo en efectivo o con cheque personal o de gerencia.
Señaló que con el nuevo paradigma judicial implementado en Venezuela a partir del año 1.999, el órgano jurisdiccional debe escudriñar la verdad verdadera y aplicar justicia real sobre formalismos y tecnicismos jurídicos; que la existencia o no del depósito bancario es el punto fundamental para determinar quién cumplió o incumplió con el contrato de opción de compra venta objeto del proceso judicial.
2º) Negó, rechazó y contradijo que la demandada estuviera obligada a hacerle entrega material de la casa Nº 34 del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, de la Urbanización Ciudad Flamingo, a la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva en fecha 30 de enero de 2.008; ya que dicha ciudadana no pagó el precio de venta convenido; ya que no hizo el depósito bancario correspondiente.
3º) Negó, rechazó y contradijo que la demandada estuviera obligada a hacerle la tradición legal de la casa Nº 34 del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, a la demandada en fecha 30 de enero de 2.008, o en fecha posterior; ya que dicha ciudadana no pagó el precio de venta convenido de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000, 00); ya que no hizo el depósito bancario.
4º) Negó, rechazó y contradijo que la demandada, haya recibido oportunamente en fecha 31 de octubre de 2.007 la totalidad del pago del precio pactado.
5º) Negó, rechazó y contradijo que la demandante haya hecho reiteradas solicitudes a su representado, Presidente de la opcionante vendedora, por distintos medios, para que le haga entrega material del inmueble y la tradición legal.
Alegó que la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva desistió tácitamente del contrato de opción de compra venta, al no pagar el precio de venta convenido, ya que nunca efectuó el depósito bancario a que refiere el documento de opción de compra venta.
6º) Negó, rechazó y contradijo que la demandada deba hacer entrega material de la casa Nº 34 del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, a la demandante por no haber cumplido dicha ciudadana con su obligación principal de pagar el precio convenido.
7º) Negó, rechazó y contradijo que su representada deba pagarle costas y costos procesales a la demandante por el presente juicio; ya que es dicha ciudadana quien debe pagarle costas y costos procesales a su representada, por no haber cumplido con su obligación principal de pagar el precio de venta convenido.
Fundamentó su defensa en los artículos 1.160, 1.168 y 1.527 del Código Civil; solicitó se declarara sin lugar la demanda y se condenara en costas a la parte actora, fijó domicilio procesal.
De la Reconvención:
Reconvino a la parte demandante con fundamento en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue admitida en fecha 01 de octubre de 2014, en los siguientes términos:
Alegó que en fecha 31 de octubre del año 2.007 se suscribió un contrato de opción de compra venta entre la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo C.A., plenamente identificada, representada por su Presidente, ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho, como opcionante vendedora; y la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva como opcionada compradora, mediante documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón, en funciones notariales, bajo el Nº 46, Tomo IV de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Oficina, el cual tenía por objeto un inmueble constituido por una casa con un área aproximada de construcción de cincuenta metros cuadrados (50 mts2), construida en una parcela de terreno de aproximadamente 80 mts2, distinguida, con el Nº 34, y la cual forma parte del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, cuyos linderos particulares son Sureste: Con caminería, estacionamiento y calle transversal B; Noreste: Con caminería y estacionamiento; Suroeste: Con caminería y quinta N° 29; Noroeste: Con quinta N° 33, donde se estableció que la opcionante vendedora haría la entrega material del inmueble objeto de la negociación, y procedería a la tradición legal (protocolización) en fecha 30 de enero de 2.008, con la posibilidad de una prórroga de quince (15) días, y el precio convenido por la venta del inmueble, en el contrato de opción de compra venta fue la cantidad de Bs.70.000,00; en dicho contrato se estableció que el precio fue pagado mediante depósito bancario, dicho pago nunca se efectuó; pues la opcionada compradora nunca efectuó el depósito bancario correspondiente; lo cierto es que estaba supuesto que al momento de la firma la opcionada compradora presentara a la opcionante vendedora el depósito bancario correspondiente; pero la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva le dijo al ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho que, en ese momento, bajaría a efectuar el depósito bancario.
El ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho confiando en la seriedad y buena fe de la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva se quedó esperando que la mencionada ciudadana efectuara el depósito correspondiente y la cantidad de Bs.70.000,00 ingresara a la cuenta de la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo C.A., cosa que no ocurrió, por cuanto la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva nunca efectuó el depósito bancario; es decir, nunca pago el precio convenido; pasó el tiempo y la demandante reconvenida no hizo el depósito bancario, no se comunicó con el representante legal de la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo C.A., para solicitarle los documentos necesarios para la protocolización del documento de compra venta definitiva: (ficha catastral, solvencia de derecho de frente, rif, etc.); tampoco mandó a redactar el documento de compra venta definitivo; no presentó dicho documento en el Registro Inmobiliario correspondiente; no pagó los aranceles judiciales; todas estas obligaciones de la compradora; es decir, desistió tácitamente del contrato de opción de compra venta y nunca cumplió con su obligación de pagar el precio convenido; dinero que sería utilizado por mi poderdante para adquirir materiales de construcción y efectuar el pago de la mano de obra del personal que estaba laborando en la culminación de detalles de la obra; señaló que la actitud, asumida por la opcionada compradora, al dejar de pagar el precio de venta convenido por el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, y no efectuar el depósito bancario en la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, constituye un desistimiento tácito al contrato de opción de compra venta, suscrito entre las partes contratantes.
Fundamentó su reconvención en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.527 del Código Civil, solicitó que se declarara judicialmente la resolución del contrato de opción de compra venta existente entre la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo C.A., y la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva ya que la mencionada actuó de mala fe, al no pagar el precio de venta convenido; por lo que, tácitamente dio por resuelto el contrato de opción de compra venta; que de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil la declaratoria de resolución de un contrato debe ser hecha por el órgano jurisdiccional competente, por lo que en nombre de su poderdante, Hotel & Resort Ciudad Flamingo C.A., demanda judicialmente la resolución del contrato de opción de compra venta; señaló la sentencia número RC-000053, Expediente número 11-503, de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, caso GEORGE YAZJI contra el Instituto Universitario de Mercadotecnia ISUM C.A.
Señaló que se trata de un contrato bilateral, donde se verificó el incumplimiento por parte de la demandada al no pagar el precio de venta convenido; que el incumplimiento comprende actos u omisiones del contratante y que no se ha generado por una causa extraña no imputable al demandado; que el incumplimiento del demandado se refiere a lo principal del contrato, el pago del precio y no a sus modalidades accesorias; que la demandante estuvo dispuesta a cumplir su obligación; que la demandante siempre actúo de buena fe; y requiere del pronunciamiento del órgano jurisdiccional que declare la resolución del contrato y que el inmueble objeto del contrato nunca estuvo en posesión de la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva. Por lo que la demandó para que conviniera, o a ello fuera condenada por el tribunal, en dar por resuelto el contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 31 de octubre del año 2.007, autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del Estado Falcón, en funciones notariales, bajo el Nº 46, Tomo IV, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Pública de Registro y que la demandada fuera condenada a pagar las costas y los costos del proceso judicial, de conformidad con la norma del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, estimó la cuantía de la demanda en Bs.1.200.000,00 equivalente a 9.448,82 unidades tributarias, valor actual de un inmueble con las mismas medidas y características al inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, cuya resolución demanda.
En fecha 08 de octubre de 2014 la demandante reconvenida presentó escrito contentivo de la contestación de la reconvención (folios 43 al 46), mediante el cual expresó:
Hechos que admite:
1º) Admitió que en fecha 31 de octubre de 2007 celebró en su condición de opcionante compradora un contrato de opción de compra venta con la sociedad de comercio Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A., domiciliada en Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 23 de octubre de 2003, inserto bajo el N° 35, Tomo 10-A, representada por su Presidente, el ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad N° V-5.306.863, del mismo domicilio, actuando como opcionante vendedora.
2º) Admitió que el contrato de opción de compra venta se encuentra contenido en el documento autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del Estado Falcón, con funciones notariales en fecha 31/10/2007 bajo el Nº 46, Tomo IV, de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicho Registro.
3º) Admitió que el contrato de opción de compra venta tuvo por objeto un inmueble constituido por una casa que tiene un área de construcción de cincuenta metros cuadrados (50 mts2), distinguida, con el Nº 34 y la cual forma parte del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, cuyos linderos particulares son: Sureste: Con caminería, estacionamiento y calle transversal B; Noreste: Con caminería y estacionamiento; Suroeste: Con caminería y quinta N° 29; Noroeste: Con quinta N° 33.
4º) Admitió que en el contrato de opción de compra venta se estableció que la opcionante vendedora haría la entrega material del inmueble en venta y procedería a la tradición legal (protocolización) en fecha 30 de enero de 2008, con la posibilidad de una prórroga de quince días.
5º) Admitió que el precio convenido por la venta del inmueble en el contrato de opción de compra venta fue la cantidad de setenta mil Bolívares sin céntimos.
6º) Admitió que el inmueble objeto de la venta nunca ha estado bajo su posesión.
Hechos que rechaza:
1º) Negó y rechazó por ser totalmente falso que en su condición de opcionante compradora nunca haya pagado el precio de venta de la casa distinguida con el N° 34 y la cual forma parte del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, cuyos linderos particulares ya han sido especificados.
2º) Negó y rechazó por ser totalmente falso que en su condición de opcionante compradora no haya hecho el pago del precio establecido en el mencionado contrato, mediante depósito bancario.
3º) Negó y rechazó por ser absolutamente falso haber acordado con la opcionante vendedora que al momento de la firma u otorgamiento del contrato de opción de compra presentaría el depósito bancario correspondiente.
4º) Negó y rechazó por ser absolutamente falso que en el momento de otorgamiento haya dicho al ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho que bajaría a efectuar el depósito bancario.
5º) Negó y rechazó por ser absolutamente falso que el ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho confiando en su buena fe se haya quedado esperando que efectuara el depósito correspondiente y que la cantidad de Bs.70.000, 00 ingresara a la cuenta de la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A.
6º) Negó y rechazó por ser absolutamente falso que haya dejado de pagar el precio de venta convenido relacionado con la mencionada casa.
7º) Negó y rechazó por ser absolutamente falso que no se haya comunicado con el representante legal de la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A. para solicitarle los documentos necesarios para la protocolización del documento de compra venta definitiva (ficha catastral, solvencia de derecho de frente, rif).
8º) Negó y rechazó por ser absolutamente falso que no haya mandado a redactar el documento de compra venta definitiva; que no haya presentado dicho documento al registro inmobiliario; que no haya pagado los aranceles judiciales y que además se haya comprometido con la opcionante vendedora a cumplir todas esas obligaciones.
9º) Negó y rechazó por ser absolutamente falso que haya desistido tácitamente del contrato de opción de compra venta.
10º) Negó y rechazó la cuantía de la reconvención la cual fue estimada por la demandada reconviniente en Bs.1.200.000, 00.
Excepciones y defensas:
Señaló que en fecha 31 de octubre de 2007 celebró contrato de opción de compra-venta con la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A., representada por su Presidente Alberto Enrique Caro Bracho, que aún cuando ambas partes le dieron la denominación de opción de compra venta, alega que es un contrato de venta propiamente dicho, conforme a la sentencia del máximo tribunal de fecha 22 de marzo de 2013, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, expediente N° 2012-00074; que el contrato tuvo como objeto la compra de un inmueble constituido por una casa cuyas características y demás especificaciones han sido indicadas anteriormente.
Que convinieron como precio de venta la cantidad de Bs.70.000,00 los cuales pagó íntegramente a satisfacción de la opcionante vendedora en el momento del otorgamiento del contrato de opción de compra venta o venta propiamente dicha, a través de depósito realizado en la cuenta que mantiene o mantuvo la demandada reconviniente en el Banco del Caribe con sede en Yaracal, estado Falcón, realizado con cheque de la cuenta personal que mantuvo (hasta su intervención) su hija María Magdalena Goncalves, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V.-10.801.144, en Bancoro sede de Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza; que el hecho del pago del precio así como el depósito bancario que realizó fue expresa y voluntariamente declarado por la demandante reconviniente en el cuerpo del documento de compra venta.
Que la demandada reconviniente ha declarado expresamente y de forma voluntaria antes de la iniciación del presente juicio, concretamente en fecha 31 de octubre de 2007, que el precio de venta de la referida casa lo canceló según depósito bancario; que textualmente lo ha expresado en los renglones 3 al 6 del reverso del documento que otorgaron por ante el mencionado registro; señala que esa confesión extrajudicial y voluntaria hecha por la demandada reconviniente la alega como plena prueba a los fines de demostrar dos hechos: el hecho cierto de haber realizado el pago del precio de la venta y el hecho cierto de haber realizado el depósito bancario a favor de la demandada reconviniente; que el fundamento jurídico de la confesión extrajudicial como medio probatorio esta previsto en el artículo 1402 concatenado con el 1401 del Código Civil; que la importancia de la tesis reiterada de la doctrina según la cual no son objeto de prueba las afirmaciones y las negativas “siempre, nunca o jamás” por lo que alegó indefensión.
Que en el contrato la demandada reconviniente se obligó a hacerle la entrega material de la casa el 30 de marzo de 2008, fecha en la cual también se le haría la tradición del inmueble y también se acordó la posibilidad de una prórroga de 15 días calendario en caso de retardo en el cumplimiento de su obligación de hacer la entrega material y protocolización del documento, que vencida la fecha 30 de marzo de 2008, sin que la demandada reconviniente cumpliera con las obligaciones contractuales decidió otorgar mediante escritura privada suscrita por el ciudadano Alberto Caro Bracho la prórroga prevista hasta por un lapso de 15 días más contados a partir del 31 de marzo de 2008.
Que la opcionante vendedora habiendo recibido en fecha 31 de octubre de 2007 la totalidad del pago del precio, no pagó los impuestos inmobiliarios en la Alcaldía, ni tramitó, ni obtuvo dentro del lapso para el otorgamiento del documento definitivo el certificado de solvencia municipal, requisito necesario para poder protocolizar el documento de venta, por lo que no se le hizo la entrega material ni la tradición del inmueble, ni con las reiteradas solicitudes que por distintos medios le ha formulado al representante legal de la empresa, lo cual constituye incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales que recaen sobre la sociedad de comercio; que la pretensión planteada por la demandada reconviniente carece de fundamento fáctico y jurídico para que pueda ser declarada con lugar, por lo que solicitó la declaratoria sin lugar la pretensión de resolución de contrato a que se refiere la reconvención.
En fecha 18 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes junto con anexos el cual se agregó a los autos en la misma fecha (folios 160 al 181), sin que de su contenido se evidencie solicitud de nulidades o reposiciones.
En fecha 12 de junio de 2015 diligenció la parte demandada reconviniente y solicitó al tribunal que de conformidad con la sentencia de fecha 23 de abril de 2015 de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, se declare la falta de jurisdicción, el cierre del expediente y se proceda a dejar sin efecto la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en fecha 22 de julio de 2014, y consignó copia fotostática de la mencionada sentencia (folios 4 al 9 segunda pieza)
II
En la oportunidad de dictar sentencia definitiva en la presente controversia se procede ante las siguientes consideraciones:
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA DE LA DEMANDA INICIAL
Vistos los hechos y alegatos contenidos en el libelo de demanda de cumplimiento de contrato, así como de los hechos y defensas opuestas en la contestación, donde es admitida la celebración del contrato de opción de compra venta en fecha 31 de octubre de 2007, así como el contenido de sus cláusulas, se evidencia que los hechos controvertidos son los siguientes: la determinación de la cuantía de la acción; la efectividad del pago señalado en el contrato objeto de la acción y en consecuencia la procedibilidad de la excepción de contrato no cumplido; y finalmente la naturaleza del contrato.
Para demostrar la veracidad de sus dichos las partes promovieron los siguientes medios de prueba:
Pruebas promovidas por la demandante reconvenida que fueron admitidas:
Junto al libelo acompañó las siguientes documentales:
a) Inserto a los folios 6 al 9 de la primera pieza del expediente, reprodujo original del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón con funciones notariales, en fecha 31/10/2007, anotado bajo el N° 46, Tomo IV de los libros de autenticaciones que lleva esa oficina. Instrumental de carácter privada que no fue impugnada ni tachada de falsa, por el contrario la representación judicial de la parte demandada reconviniente reconoció como cierta, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, y cuyo contenido será analizado al detalle en la resolución de la controversia. Así se declara.-
b) Riela a los folios 10 al 15 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple del documento del condominio. Instrumental que no guarda relación con los hechos controvertidos, por lo que se desecha del debate probatorio. Así se establece.-
c) Riela a los folios 16 al 20 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A., antes identificada, en la cual se designa al ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho, como Presidente de dicha sociedad de comercio. Documental del cual se desprende el carácter de representante legal de la sociedad de comercio demandada, circunstancia no controvertida en la presente causa, por lo que se desecha del debate probatorio. Así se establece.-
d) Riela al folio 21 de la primera pieza del expediente, original de documento privado de fecha 31 de marzo de 2008, presuntamente suscrito por los ciudadanos Alberto Caro Bracho y Ermelinda Pinheiro Da Silva, contentivo de prórroga otorgada para la realización de la entrega del inmueble objeto del contrato.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada reconviniente con fundamento al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil desconoció la documental al señalar que dicho documento no emana de su representada; señaló que corresponde a la notificación dirigida por la demandante al ciudadano Alberto Caro Bracho a título personal y que en forma alguna puede afectar a la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A.; alegó además el contenido del artículo 1.166 del Código Civil. Igualmente en su escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la demandante reconvenida, señaló que la misma no insistió en hacer valer el mencionado documento, por lo que consideró que el instrumento quedó desechado de la presente causa.
Al respecto la parte promovente de la documental, indicó en el escrito de contestación a la reconvención que la documental en discusión no fue oportunamente impugnada por falsedad, tampoco desconocida la firma de sus otorgantes, ni formalmente tachada, lo que a su criterio conlleva a que fue reconocido por la contraparte como emanado de ella.
Quien suscribe difiere de las observaciones de ambas partes respecto al señalado instrumento privado, en orden a las siguientes consideraciones:
Contrario a lo alegado por la parte promovente, sí existió la impugnación de la documental en la contestación de la demanda de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, la forma de la impugnación presentada por la parte demandada reconviniente no se corresponde con el desconocimiento de contenido y firma lo que hace inaplicable al artículo 445 del mismo código, en consecuencia la inexigibilidad de la prueba de autenticidad a la parte promovente; de igual forma ante la manifiesta voluntad de impugnar la instrumental resultaría incongruente considerarlo como reconocido.
En vista de lo anterior estima este juzgado que debe resolverse como asunto de derecho la validez de la documental privada, en tanto que la parte demandada reconviniente alegó razones sobre la autoría de dicho instrumento al señalar que el mismo no emana de su representada y que el ciudadano Alberto Caro Bracho suscribió a título personal, por lo que en forma alguna puede afectar a la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A.
Al respecto establece el Código de Comercio
Artículo 230° Si en el acto constitutivo de la compañía sólo uno o algunos de los socios han sido autorizados para obrar y firmar por ella, sólo la firma y los actos de éstos bajo la razón social, obligan a la compañía.
Todo socio cuyo nombre esté incluido en la razón social, está autorizado para tratar por la compañía y obligarla. (subrayado de este juzgado)
En aplicación de la citada norma, por argumentación en contrario, si la firma del ciudadano Alberto Caro Bracho solo obliga a la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A., cuando actúe bajo la razón social de esta, en los casos que no lo haga actuando bajo la razón social no obligará a la compañía, en consecuencia se trata de una documental emanada de un tercero que no es parte en juicio, por lo que debió ser ratificada a través de testimonial; ante la falta de ratificación debe desecharse del debate probatorio. Así se establece.-
En la etapa de promoción de pruebas luego de ratificar las documentales que ya fueron valoradas promovió:
La confesión extrajudicial y voluntaria:
De conformidad con el artículo 1.400, concatenado con el 1.402 del Código Civil, promovió lo que a su criterio constituye la confesión extrajudicial y voluntaria del representante de la demandada reconviniente en la suscripción del contrato cuando declaró en fecha 31 de octubre de 2007, que el precio de venta de la referida casa había sido cancelado por la opcionada compradora según depósito bancario, en los renglones 3 al 6 del reverso del instrumento fundamental de la acción.
En relación a la confesión estableció la Sala de Casación Civil en sentencia con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez de fecha 02 de noviembre del año 2001:
“En este sentido, la confesión puede ser judicial o extrajudicial, según se haga en juicio y a favor de la parte contraria o fuera del juicio. También la confesión puede dividirse en espontánea o voluntaria y provocada. La primera se hace por iniciativa del confesante, y la segunda a exigencia de la contraparte, en respuesta obligada a los interrogatorios que se le formulan. También puede clasificarse como expresa y tácita, esta última llamada confesión ficta; siendo la primera una declaración categórica por la cual se reconoce un hecho controvertido.
No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes.
En este sentido, afirma el citado autor, Armínio Borjas, que “...puede ocurrir, sin embargo, que no esté viciado el consentimiento, pero sí que no haya intervenido conscientemente en el acto, como sucede de frases inadvertidamente escapadas del confesante, o de reticencias o contradicciones suyas. En tales casos le falta el elemento convencional necesario para que produzca plena prueba, y las deducciones o presuntas afirmaciones así obtenidas, pueden ser y son de hecho, indicios, esto es, argumentos indirectos de verdad, mas o menos atendibles según las especiales circunstancias; pero no tienen por sí mismas el valor de prueba completa y legal, que es propio exclusivamente de la confesión voluntaria’ (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo III, pág. 229).
Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte.
Criterio jurisprudencial compartido por este juzgador, por lo cual se estima que no toda declaración de parte judicial o extrajudicial por si misma constituye una confesión, en el sentido de que debe cumplir dos requisitos: 1º) Que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de la contraparte que se beneficia, para este juzgador el reconocimiento del pago de la totalidad del precio de venta de un inmueble trata sobre un hecho de relevancia jurídica en las consecuencias de la contratación; 2º) Que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte, en relación a este requisito establecido por vía jurisprudencial, se requiere el análisis en contexto de la declaración de la parte demandada reconviniente en el documento de opción de compraventa, así como de sus alegatos referentes al incumplimiento de la parte accionante reconvenida, lo que a entender de quien suscribe constituye una voluntad de retractación sobre el contenido de su declaración en el instrumento fundamental de la acción.
En este orden de ideas, del escrito denominado de opción de compra y opción de venta, donde el ciudadano Alberto Caro Bracho, actuando en representación de la Sociedad Mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo C.A., declaró:
“El precio de venta del inmueble es la cantidad de Setenta Millones de Bolívares exactos (Bs.70.000.000,00), o Setenta Mil Bolívares Fuertes (BsF.70.000,00) los cuales han sido cancelados por el Opcionado Comprador según de deposito bancario” (Subrayado de este juzgado)
Ahora bien, para retractarse de la mencionada declaración la representación judicial de la parte demandada reconviniente alegó que la opcionada compradora no efectuó el depósito bancario al que se había comprometido, ni en la fecha de la firma del documento, ni en fecha posterior, lo que a su entender constituyó un desistimiento tácito de la contratación.
Respecto de la confesión, establece el Código Civil:
“Artículo 1.400 La confesión es judicial o extrajudicial.
Artículo 1.401 La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.
Artículo 1.402 La confesión extrajudicial produce el mismo efecto, si se hace a la parte misma o a quien la representa.
Si se hace a un tercero produce sólo un indicio.
Artículo 1.403 La confesión extrajudicial no puede probarse por testigos, sino en los casos en que la Ley admite la prueba de testigos.
Artículo 1.404 La confesión judicial o extrajudicial no puede dividirse en perjuicio del confesante. Este no puede revocarla si no prueba que ella ha sido resultado de un error de hecho. No puede revocarse so pretexto de un error de derecho.
Artículo 1.405 Para que la confesión produzca efecto debe hacerse por persona capaz de obligarse en el asunto sobre que recae.” (Subrayado de este juzgado)
Al tratar de enmarcar los hechos en el supuesto establecido en la norma se evidencia:
1º) Que la declaración de haber sido cancelado (pagado) el monto de la venta se puede equiparar a la naturaleza de una confesión extrajudicial que se hizo a la parte misma;
2º) Que es probada por documento auténtico;
3º) Que fue realizada por la persona capaz de obligar a la sociedad mercantil accionada y,
4º) Siendo el último requerimiento que además su revocatoria o retractación solo proceda ante la prueba de un error de hecho. Ante este último requisito, la causa alegada por la representación judicial de la parte accionada reconviniente se corresponde con el resultado de un error en el hecho del depósito bancario, por lo que la condición de la confesión se encuentra supeditada a la demostración del pago del monto de la venta.
En consecuencia de lo anterior, la validez como plena prueba de la alegada confesión extrajudicial deberá seguir la suerte de la prueba del hecho del pago mismo, el cual fue alegado por la parte actora en su escrito libelar y discutido por su contraparte en juicio. Así se declara.-
En la etapa de promoción de pruebas promovió:
Documentales:
a) Inserto a los folios 80 y 81, prueba documental consistente en dos (02) reproducciones impresas de correos electrónicos enviados desde la cuenta hcflamingo@hotmail.com de fecha 31 de octubre de 2012 y 23 de abril de 2013, cuenta que señala pertenece al ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho como exclusivo operador, enviadas a la dirección de correo elenagoncalves@hotmail.com y que indica pertenece a la hija de su representada de nombre María Magdalena Goncalves, conforme al artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en su único aparte en concordancia con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil.
Sobre la admisión de estas documentales se ejerció la oposición que fuera declarada sin lugar por este juzgado, decisión ratificada por el juzgado superior ante el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada reconviniente. En vista de no ser impugnada la reproducción impresa de los correos electrónicos, se procede al análisis de su contenido a los fines de determinar la capacidad del medio probatorio en el esclarecimiento de los hechos controvertidos:
De las documentales insertas a los folios 80 y 81, donde se indica como dirección de origen Hotel Resort Ciudad Flamingo (hgflamingo@hotmail.com) en fecha martes, 23 de abril de 2013 02:49:10 p.m. y miércoles 31 de octubre de 2012 09:49:13 p.m., respectivamente, dirigidas a elenagoncalves@hotmail.com, de los nombres de las cuentas de correo electrónico involucradas en la comunicación se puede inferir que el remitente se corresponde con el la razón social de la sociedad mercantil demandada reconviniente, circunstancia que desvirtúa el alegato de la representación judicial de la misma parte según el cual dichos correos correspondían a la comunicación privada del ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho, no obstante la misma se encuentra dirigida a la ciudadana Elena Goncalves, quien resulta ser un tercero ajeno a la presente causa, y al respecto dispone el Código Civil:
“Artículo 1.372 No puede una parte requerir la presentación de una carta dirigida a un tercero por alguno de los interesados en el juicio, o por personas extrañas, si el tercero y el autor de la carta no prestan su consentimiento para ello. El tercero tampoco puede valerse de la carta como prueba, contra la voluntad del autor de ella...” (subrayado y omisión de este juzgado)
De lo anterior se infiere que las reproducciones impresas de los correos electrónicos promovidas por la parte actora reconvenida, se tratan de cartas emanadas de un interesado en el juicio, hacia un tercero por lo que se requiere del consentimiento para su uso probatorio, distinta circunstancia se evidenciaría si se tratara de comunicaciones entre las partes del juicio, y ante la falta de la autorización expresa de su autor y el tercero debe desecharse del debate probatorio. Así se establece.-
Prueba de informes:
A) Solicitó requerir a la entidad bancaria Banco del Caribe, con sede en Yaracal, Municipio Cacique Manaure del estado Falcón, informe sobre los particulares: Si la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A. o en su defecto el ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho en el periodo comprendido entre el 01 de octubre de 2007 y el 15 de abril de 2008 fueron titulares de alguna cuenta en dicha entidad bancaria; que informe sobre la cantidad de cheques que fueron depositados en la cuenta de la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A. o en la cuenta del ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho entre el periodo comprendido entre el 01 de octubre de 2007 y el 15 de abril de 2008, procedentes del extinto Bancoro Banco Universal, perteneciente a la cuenta corriente N° 00060035130357000159, cuya titular fue la ciudadana María Magdalena Goncalves; que de haberse depositado algunos cheques según lo antes solicitado, informe al tribunal la oficina de donde provienen, los dígitos de control, el tipo o los tipos de cheques y el monto del o de los cheques emitidos en Bolívares.
Consta al folio 135 de la primera pieza del expediente que en fecha 11 de noviembre de 2014, se libró oficio identificado con el número 05-359-274, según lo solicitado, el cual fue respondido por oficio que riela inserto al folio 158 de la primera pieza del expediente, de fecha 20 de enero de 2015, NºDAN-18312/2015, suscrito por Jorge Luis García, gerente de la unidad de atención y respuesta a comunicaciones oficiales de la entidad Bancaribe, quien informa que la sociedad mercantil Hotel Resort Ciudad Flamingo, C.A., se encuentra registrada en el sistema de clientes de dicho banco, como titular de la cuenta corriente Nº 0114-0103-12-1030031365, con fecha de apertura el 28 de abril de 2008, en condición de activa; que el ciudadano Alberto Caro Bracho se encuentra registrado en el sistema de consulta de Bancaribe sin ninguna cuenta bancaria a título personal; que en la cuenta corriente identificada no existe ningún cheque depositado en el periodo indicado en el oficio. De la anterior prueba de informes se evidencia que la cuenta bancaria de la demandada reconviniente fue abierta en fecha 28 de abril de 2008, por lo que desde la fecha 01 de octubre de 2007 al 15 de abril del 2008, no pudo haberse efectuado ninguna operación bancaria. Así se declara.-
B) Solicitó se requiriera a la cámara de compensación electrónica adscrita al Banco Central de Venezuela, informe si efectivamente en el sistema automatizado de dicha cámara se encuentra registrada copia o datos sobre algún o algunos cheques librados contra la cuenta corriente N° 00060035130357000159 del extinto Bancoro, durante el periodo comprendido ente el 01 de octubre de 2007 y el 15 de abril de 2008 y de ser afirmativo que informe al tribunal los datos relacionados con el emisor, el beneficiario, el número de cheque o de los cheques, la oficina de donde provienen, los dígitos de control, el tipo o los tipos de cheques y el monto de los cheques emitidos en bolívares; que informe sobre la cantidad de cheques que en su sistema automatizado se encuentran registrados con las siguientes características: Fechas de emisión, entre el periodo comprendido entre el 01 de octubre de 2007 hasta el 15 de abril de 2008; Librados: contra la cuenta corriente N° 00060035130357000159 del extinto bancoro, cuya titular fue la ciudadana María Magdalena Goncalves; beneficiarios: la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo o en su defecto el ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho.
Al efecto, consta al folio 136 de la primera pieza del expediente que en fecha 11 de noviembre de 2014, se libró oficio identificado con el número 05-359-275, según lo solicitado, de la revisión exhaustiva del expediente se evidencia que el mismo no fue respondido por la mencionada institución, por lo que nada hay por valorar. Así se establece.-
C) Solicitó prueba de informes a la Junta Liquidadora de Bancoro en su oficina principal para que informe sobre los siguientes particulares: a) Si entre los archivos llevados por el extinto Bancoro, agencia Chichiriviche, Municipio Iturriza del estado Falcón quedó registrada copia fotostática o datos de algún cheque o algunos cheques cobrados por la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo o por el ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho, los cuales hayan sido librados contra la cuenta corriente N° 00060035130357000159 de esa misma entidad bancaria cuya titular fue la ciudadana María Magdalena Goncalves, durante el periodo del 01 de octubre de 2007, hasta el 15 de abril de 2008; b) que de ser afirmativo el requerimiento anterior se informe al tribunal la oficina de donde provienen dichos cheques, los dígitos de control, el tipo o los tipos de cheques, el monto de los cheques emitidos en Bolívares.
De conformidad con lo solicitado, consta al folio 137 de la primera pieza del expediente que en fecha 11 de noviembre de 2014, se libró oficio identificado con el número 05-359-276, el cual fue devuelto por la empresa de encomiendas MRW, y agregado a los autos en fecha 22 de enero de 2015 (folios 152 al 156) cuya nota de devolución contiene la observación correspondiente “dirección no encontrada”, sin que la parte promovente insistiera en la prueba o consignara la dirección adecuada, en consecuencia nada para valorar. Así se declara.-
D) Solicitó el requerimiento a la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón, que informe sobre la identidad de la persona natural o jurídica que actualmente aparece como titular del derecho de propiedad de una casa distinguida con el N° 34 en el respectivo documento de condominio del Conjunto Vacacional Los Canales segunda etapa, el cual fue registrado en esa oficina en fecha 29 de diciembre de 2006, bajo el N° 26, Tomo 17 Protocolo Primero, folios 171 al 211, cuarto trimestre de 2006; sobre la fecha en la cual el actual propietario de la casa 34 la adquirió y quién fue su causante inmediato; si entre sus archivos reposa algún registro donde conste que la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A., en el lapso comprendido entre el 31 de octubre de 2007 y el 30 de enero de 2008 presentó un documento de compra venta relacionado con la mencionada casa N° 34 en el cual aparecería como compradora la ciudadana Ermelinda Pinheiro Da Silva y como vendedor Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A.
En acuerdo a lo solicitado consta al folio 138 de la primera pieza del expediente que en fecha 11 de noviembre de 2014, se libró oficio identificado con el número 05-359-277, de la revisión exhaustiva del expediente se evidencia que el mismo no fue respondido por la mencionada institución, por lo que nada hay por valorar. Así se establece.-
Pruebas promovidas por la demandada reconviniente que fueron admitidas:
En la oportunidad correspondiente acompañó las siguientes documentales:
A) Inserto a los folios 56 al 64 de la primera pieza del expediente, copia certificada de documento contentivo de operación de compra venta mediante el cual Hotel & Resort Ciudad Flamingo le dio en venta al ciudadano Cesar Rafael Andrade una casa de 50 metros cuadrados en el Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa por un precio de Bs.600.000,00 en fecha 19 de mayo de 2014, documento protocolizado en el Registro Público del Municipio José Laurencio Silva del estado Falcón bajo el N° 2014.394.
B) Riela a los folios 65 al 73 de la primera pieza del expediente, copia certificada de documento contentivo de operación de compra venta mediante el cual el ciudadano Ángel Ramón Balbuzano Blanco le dio en venta al ciudadano Juan Segundo López Delmoral una casa de 50 metros cuadrados en el Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa por un precio de Bs.1.200.000,00 en fecha 26 de mayo de 2014, documento protocolizado en el Registro Público del Municipio José Laurencio Silva del estado Falcón bajo el N° 2014.425.
Instrumentales públicas que no fueron impugnadas por la contraparte en juicio, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.-
C) Inserta al folio 73 de la primera pieza del expediente, original de referencia bancaria emitida por el Banco del Caribe, agencia Yaracal en fecha 13 de octubre de 2014, sin indicación de la persona que suscribe en firma ilegible, en la cual se afirma que la fecha de la apertura de la cuenta Nº 01140103121030031365, a nombre de la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo fue en fecha 28 de abril de 2008.
La parte promovente solicitó la prueba de informes para que la entidad bancaria ratificara el contenido de la documental bajo análisis, en consecuencia será la resulta de esta última la que determine su valoración en la presente causa. Así se establece.-
Prueba de Informes:
Solicitó al tribunal se oficiara a la agencia Yaracal de la entidad Banco Caribe para que informara sobre los siguientes particulares: 1) Que se remitiera copia del documento referencia bancaria a los efectos de que informe si el documento fue emitido por ellos en fecha 13 de octubre de 2014; 2) Que informara al tribunal la fecha en la que se abrió la cuenta N°01140103121030031365, que mantiene la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A., con RIF Nº J-310700079; 3) Si para la fecha 31 de octubre de 2007 la ciudadana María Magdalena Goncalvez Pinheiro efectuó un depósito bancario en la cuenta antes nombrada, por un monto de Bs.70.000,00 y si además de la cuenta corriente antes mencionada, el Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A. mantiene o ha mantenido alguna otra cuenta con la institución.
Consta al folio 132 de la primera pieza del expediente que en fecha 11 de noviembre de 2014, se libró oficio identificado con el número 05-359-272, según lo solicitado, el cual fue respondido por oficio que riela inserto al folio 157 de la primera pieza del expediente, de fecha 20 de enero de 2015, NºDAN-18311/2015, suscrito por Jorge Luis García, gerente de la unidad de atención y respuesta a comunicaciones oficiales de la entidad Bancaribe, quien informa que la sociedad mercantil Hotel Resort Ciudad Flamingo, C.A., se encuentra registrada en el sistema de clientes de dicho banco, como titular de la cuenta corriente Nº 0114-0103-12-1030031365, con fecha de apertura el 28 de abril de 2008, en condición de activa; y que debido a que dicha cuenta corriente fue abierta en fecha 28 de abril de 2008, no existe ningún deposito en el periodo indicado en el oficio. De la anterior prueba de informes se evidencia que la cuenta bancaria de la demandada reconviniente fue abierta en fecha 28 de abril de 2008, por lo que desde la fecha 01 de octubre de 2007 al 15 de abril del 2008, no pudo haberse efectuado ninguna operación bancaria. Así se declara.-
Punto Previo:
Analizada y valorada la actividad probatoria en el proceso se pasa a resolver sobre los hechos controvertidos, al respecto se trata como punto previo sobre la cuantía de la acción:
En su escrito de demanda la parte actora estableció el valor económico de su acción en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs.4.000.000,00), lo cual fue rebatido por la representación judicial de su contraparte en juicio quien rechazó la estimación de la demanda, con fundamento al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, al considerarla exagerada; que existe un criterio objetivo para determinar la cuantía de la demanda como el valor de venta del inmueble, señaló que otro criterio objetivo para la determinación de la cuantía de la demanda es el valor actual del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, alegando que recientemente se vendió un inmueble con las mismas características por un precio de venta de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.200.000,00), por lo que no es dado a la parte demandante establecer el valor de la cuantía de la demanda de manera subjetiva, arbitraria y exagerada.
Estimó el valor de la demanda en UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.200.000,00), equivalente a Nueve Mil Cuatrocientos Cuarenta y Ocho unidades con Ochenta y Dos decimales de Unidades Tributarias (9.448,82 U.T.), estimación hecha en base al valor o precio actual de un inmueble de las mismas condiciones y características del inmueble objeto de la demanda.
Para probar sus argumentos sobre el valor del inmueble, la parte demandada reconviniente promovió dos instrumentales consistentes en ventas protocolizadas de inmuebles de las mismas condiciones en época cercana a la fecha de presentación de la demanda que dio origen a la presente causa.
En efecto, como señala la representación judicial de la parte demandada reconviniente, la determinación de la cuantía no puede ser fijada de forma arbitraria cuando la presente acción de cumplimiento de contrato tiene un fin económico determinado en el valor de inmueble, ahora bien, en la fecha de suscripción del contrato objeto de la acción se estableció el valor del inmueble en la cantidad de setenta mil bolívares, no obstante la acción se interpuso casi siete años después y siendo la depreciación de la moneda un hecho público y notorio que ha traído como consecuencia el aumento exponencial en el valor nominal de los bienes inmuebles, se justifica el establecimiento de una cuantía superior a la fijada en el contrato, para ajustarse al valor del inmueble en la oportunidad de la admisión de la acción, en vista de lo anterior, la vía idónea para el establecimiento del valor del inmueble debe ser la experticia, sin embargo y ante la falta de alegatos y pruebas que reafirmen la cuantía de la acción pretendida por la parte actora, se aceptan como referencia los precios de venta de inmuebles en iguales condiciones al objeto del contrato en discusión, pero ante la disparidad de ambos precios (Bs.600.000,00 y Bs.1.200.000,00), considera quien suscribe que deberá ajustarse la cuantía a la media de ambos, por lo que se fija la cuantía de la acción en la cantidad de bolívares novecientos mil exactos (Bs.900.000,00). Así se decide.
En relación a la efectividad del pago señalado en el contrato objeto de la acción, en la actividad probatoria conforme al razonamiento expuesto anteriormente, la procedencia en derecho de la alegada confesión relacionada con el pago del precio del inmueble se encontraba supeditada a la prueba del pago mismo, ya que este último fuera alegado en el libelo y discutido en la contestación, siendo la prueba de informes el medio idóneo para demostrar en el proceso la existencia del depósito bancario, sin embargo dichos informes lejos de probar la existencia del pago, por el contrario manifiestan la imposibilidad del pago, ya que la única resulta que riela a los autos dejó constancia de que en la cuenta bancaria de la parte demandada llevada en la entidad bancaria Bancaribe no se hizo efectivo el pago señalado por la accionante, es decir, que la fecha de apertura de la cuenta bancaria fue de trece días posterior al lapso en que la parte accionante solicitó información del banco.
La anterior circunstancia relacionada a la falta de prueba, además de considerar lo vago de las afirmaciones de la parte actora en la determinación de la forma y oportunidad del depósito bancario, ya que a pesar del paso del tiempo resulta inverosímil que una persona no haya guardado ningún tipo de comprobante o al menos recuerde en qué fecha aproximada realizó el pago correspondiente a la totalidad de un inmueble. Por todo lo anterior, sin haber podido demostrar el rebatido pago, forzosamente se concluye en que la parte demandante reconvenida no cumplió con la obligación a que se encontraba comprometida en el contrato de opción a compraventa, lo que al mismo tiempo justifica en razón que la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada pueda prosperar en derecho. Así se declara.-
De la reconvención:
En fecha 12 de junio de 2015 la parte demandada reconviniente solicitó mediante diligencia al tribunal, que de conformidad con la sentencia de fecha 23 de abril de 2015 de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, se declare la falta de jurisdicción, el cierre del expediente y se proceda a dejar sin efecto la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en fecha 22 de julio de 2014, y consignó copia fotostática de la mencionada sentencia. (folios 04 al 09 de la segunda pieza del expediente)
En efecto la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia dictó sentencia de fecha 22 de abril de 2015, publicada el 23 de abril del mismo año, identificada con el número 00459, expediente N°2015-0234, donde se determinó que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir la culminación de un contrato en el cual esté involucrada una vivienda en construcción.
El pronunciamiento de la Sala relacionado con la consulta del Recurso de Regulación de Jurisdicción, sobre decisión de este mismo juzgado dictada en fecha 30 de octubre de 2014, donde se afirmó la jurisdicción del poder judicial en la demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta e Indemnización de Daños y Perjuicios, ejercida por la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., contra el ciudadano ÁNGEL ALBERTO CASTRO TOVAR; decisión que fuera revocada por la mencionada sala, al declarar CON LUGAR el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por la parte demandada y en consecuencia declaró que El PODER JUDICIAL NO TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir sobre el mencionado asunto, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
En vista de que en la aludida decisión al realizar una interpretación del artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial N° 39.912, del 30 de abril de 2012, se determinó:
“que solo a los efectos de la prenombrada Ley la palabra “rescindir” debe entenderse desde un punto de vista amplio como la terminación de contrato por parte del constructor, contratista o promotor ya sea unilateralmente o por medio de coacción, lo cual se encuentra expresamente prohibido, o cuando el deudor incumpla su obligación de pagar el precio de la vivienda, para lo cual en ambos casos deberá dirigirse a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, a los fines de que mediante la realización de un procedimiento administrativo al efecto se obtenga el aval para una vez obtenido este, pueda acudir a solicitar judicialmente la resolución del contrato.” (Subrayado de este juzgado)
Ahora bien, el acatamiento del lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, plantea ciertos retos para la aplicabilidad del criterio que la sala ya había establecido en casos anteriores referentes a la aplicación del artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que el demandante solicite la resolución del contrato ( sentencias números: 634, 761, 1169, 1574 y 221 del 6 y 29 de mayo, 30 de julio, 20 de noviembre de 2014 y 5 de marzo de 2015, respectivamente).
Superada la discusión de naturaleza interpretativa sobre el término “rescindir” a los efectos de la mencionada Ley, queda otra circunstancia a resolver:
Si en efecto se trata de FALTA DE JURISDICCIÓN DEL PODER JUDICIAL, podría el Poder Judicial “recuperar la jurisdicción” una vez cumplido el procedimiento administrativo? o se considera que en todo caso debe operar la tesis de la inadmisisbilidad de la acción por la falta de un requisito establecido en la legislación especial (el aval del ente administrativo), circunstancia análoga a las acciones judiciales tendientes a obtener el desalojo de una vivienda, en concordancia a la Ley Contra Desalojos Arbitrarios.
Ante la compleja situación procesal considera este juzgador, que la decisión dictada en la Sala Político-Administrativa acoge el criterio interpretativo sobre el término “rescindir” solo a los efectos de la mencionada Ley contra la Estafa Inmobiliaria, no obstante se difiere respetuosamente sobre la consecuencia jurídica de la aplicabilidad del artículo 18 de la mencionada ley especial en la declaratoria de falta de jurisdicción del poder judicial, pues considera quien suscribe que en los mismos términos de la sala, una vez que el promotor, constructor o vendedor de la vivienda en construcción cuente con el aval del ente administrativo, podrá acudir a los órganos jurisdiccionales para resolver la controversia, es decir, que constituye un requisito de admisibilidad y no una circunstancia excluyente de la jurisdicción.
En consecuencia al aplicarse al caso concreto, dado que la presente reconvención por resolución de contrato de opción de compra-venta se trata de una vivienda en construcción como lo han reconocido ambas partes, se concluye que de la aplicabilidad del artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, debe proceder la inadmisibilidad de la reconvención propuesta, por faltar el aval de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Así se establece.-
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas, en la oportunidad de dictar sentencia definitiva en la causa que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por la ciudadana ERMELINDA PINHEIRO DA SILVA, portuguesa, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° E.-840.590, en contra de la Sociedad Mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., domiciliada en Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza, estado Falcón, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 23 de octubre de 2003, inserto bajo el N° 35, Tomo 10-A, representada por su Presidente, ciudadano ALBERTO ENRIQUE CARO BRACHO, quien es venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de identidad N° 5.306.863, del mismo domicilio, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
Primero: Se establece la cuantía de la demanda en la cantidad de bolívares novecientos mil exactos (Bs.900.000,00). Así se decide.-
Segundo: SIN LUGAR la demanda inicial por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Así se decide.-
Tercero: INADMISIBLE la reconvención por resolución de contrato de opción de compraventa. Así se decide.-
Cuarto: De conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante reconvenida por resultar totalmente vencida en la acción de cumplimiento de contrato. Así se decide.-
Notifíquese a las partes, publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia en el copiador de sentencias del Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas, a los veintinueve (29) días del mes de octubre de 2015. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez Provisorio

Abg. Freddy Alejandro Pernía Candiales
La Secretaria

Abg. Délida Yépez de Quevedo
En esta misma fecha 29/10/2015, siendo las 9:30 a.m., se registró y publicó la presente sentencia.

La Secretaria

Abg. DÉLIDA YÉPEZ DE QUEVEDO