TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5242

DEMANDANTE: INVERSIONES SÁNCHEZ, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro de Comercio llevado por la Secretaria, del entonces Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón el 3 de abril de 1987, bajo el N° 208 folios 473 al 483, Tomo I.

APODERADO JUDICIAL: EDGAR COLINA ARCAYA, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.156.

DEMANDADO: FLORENCIO MANUEL PÉREZ LANOY, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad N° 5.318.551.

APODERADOS JUDICIALES: FÉLIX IRENEO SÁNCHEZ PADILLA y MAO NICOLÁS LEÓN JIMÉNEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.472 y 146.275, respectivamente, según poder apud acta que riela al folio 6 del expediente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones, contentivas de la apelación ejercida por el abogado Edgar Colina Arcaya, en su carácter de apoderado judicial la firma mercantil INVERSIONES SÁNCHEZ, C.A., contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Agrario y Tránsito de la Circunscripción de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de marzo de 2012, con motivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por la firma mercantil INVERSIONES SÁNCHEZ, C.A., contra el ciudadano FLORENCIO MANUEL PÉREZ LANOY.
Cursa a los folios 1 al 6 de la primera pieza del expediente, escrito libelar presentado por el abogado Edgar Colina Arcaya, en su carácter de apoderado judicial de INVERSIONES SÁNCHEZ, C.A., mediante el cual alega que su representada suscribió contrato de arrendamiento sobre un local comercial de su propiedad, ubicado en la planta baja del edificio San Rafael, también conocido como La Pirámide, en la avenida Bolívar, esquina calle Arismendi, casco central de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón, con el ciudadano FLORENCIO MANUEL LÓPEZ LANOY, el cual se inició el 30 de junio de 2009, por un período de doce meses, con vencimiento del día 30 de junio de 2010, lapso prorrogable por períodos iguales, a voluntad de ambas partes, razón por la cual se prolongó hasta el 30 de junio de 2011; que del contrato arrendaticio se evidencia que el canon de arrendamiento es por la suma de mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, tal como consta en la cláusula novena y que el mencionado ciudadano no ha dado cumplimiento, toda vez que paga con evidente retraso, acumula pagos insolutos, hasta tres meses, o bien deja de pagarlos, como ocurrió desde el mes de octubre de 2010 a enero de 2011, además de no pagar los servicios públicos de energía eléctrica, tal como lo establece la cláusula cuarta del referido contrato; que aunado a ello, todo el edificio padece de un deterioro mayor, al punto que la autoridad administrativa municipal de planeamiento urbano del Municipio Carirubana del estado Falcón ordenó el desalojo ante el peligro que representa para los usuarios y visitantes del mismo, por lo que se requiere la urgente reparación estructural del daño del cual el demandado es copartícipe por su conducta omisiva y permisiva, ya que es ocupante y usuario del inmueble arrendado; que de todo lo narrado se evidencia que el arrendatario no cumple con sus obligaciones contractuales, tal como lo establecen los artículos 1579, 1595, 1597, 1185, 1196 y 1592, ordinales 1º y 2º, todos del Código Civil; motivo por el cual demanda al ciudadano FLORENCIO MANUEL PÉREZ LANOY por resolución de contrato de arrendamiento y la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal al pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010; marzo, abril, mayo y junio de 2011, para un total de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00) por concepto de cánones mensuales remisos; y la cantidad de ciento noventa y seis mil bolívares (Bs. 196.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados, danto un total de doscientos cinco mil bolívares (Bs. 205.000,00); más las costas procesales, estimadas en ochenta y seis mil cien bolívares (Bs. 86.100,00); los honorarios profesionales, estimados en la cantidad de sesenta y un mil quinientos bolívares (Bs. 61.500,00) equivalente al 30% del valor de la demanda y el pago de las costas, estimados en la cantidad de veinticuatro mil seiscientos bolívares (Bs. 24.600,00). Anexó recaudos que van del folio 7 al 16, para sustentar su demanda.
Riela al folio 17 de la primera pieza, auto de fecha 24 de febrero de 2011, mediante el cual el Tribunal de la causa, admite la demanda y ordena la citación del demandado, para que dé contestación a la demanda.
Por auto de fecha 18 de marzo de 2011, el Tribunal de la causa, acuerda la apertura del cuaderno de medidas, a los fines de resolver sobre medida cautelar solicitada (f. 29, I p.).
En fecha 18 de marzo de 2011, el ciudadano FLORENCIO MANUEL PÉREZ LANOY, se da por citado y confiere poder apud acta los abogados Félix Ireneo Sánchez Padilla y Mao Nicolás León Jiménez (F. 25, I p.).
Cursa del folio 28 al 42 de la primera pieza del expediente, escrito presentado en fecha 22 de marzo de 2011 por apoderado de la parte demandada, abogado Félix Ireneo Sánchez Padilla, mediante el cual dio contestación a la demanda y opuso cuestiones previas en los siguientes términos: que es cierto el contrato celebrado entre su representado y la sociedad mercantil demandante sobre un local comercial ubicado en la avenida Bolívar, esquina con calle Arismendi, de Punto Fijo Estado Falcón en fecha 30 de junio de 2009 y en donde se indica en la primera cláusula del contrato en término de duración de un año, prorrogable por períodos iguales a voluntad de las partes; pero que era falso que el contrato se había prolongado hasta el 30 de junio de 2011, dado que el mismo, es una renovación del contrato suscrito entre ambos, en fecha 30 de junio de 2008 el cual expiraba el 30 de junio de 2009, siendo éste una renovación de la relación arrendaticia que vincula a las partes desde junio de 1987, cuando la comunidad conyugal formada por su representado con su cónyuge María Lina Rastelli de Pérez, instalaron en el mencionado local un fondo de comercio denominado Mini Tienda Ternura, por lo que hace veinticuatro años que mantienen ambas partes dicha relación arrendaticia la cual año tras año se fueron renovando, bajo las mismas condiciones salvo lo relativo al canon de arrendamiento que se fue incrementando anualmente según la medida de inflación; que su representado ha respetado las modalidades impuestas por la arrendadora mediante aceptaciones de letras de cambio; que la cláusula segunda y octava se rige bajo lo previsto en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de la Ley de Arrendamientos, por lo que el contrato se considera indeterminado; que a tenor de lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil era improcedente la demanda por resolución de contrato, toda vez que el arrendador y el arrendatario en ninguna de sus renovaciones establecieron prorrogas de vigencia a un plazo fijo de duración del contrato; niega, rechaza y contradice los daños y perjuicios por el incumplimiento de contrato por parte de su representado en el pago de canon de arrendamiento, correspondiente a los meses de octubre, noviembre, diciembre del 2010 y enero de 2011, y que no se honran los pagos de servicios públicos, ya que se encuentra solvente; que la arrendadora se ha rehusado a recibir el pago de los cánones de arrendamiento por lo que procedió a realizar la consignación respectiva ante el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana del Estado Falcón el cual está signado bajo el Nº 919-10 y que la demandante cuando interpuso la demanda tenía conocimiento de dicha consignación por lo que era falso que hubiera pagado los cánones de los meses de octubre a diciembre de 2010 y enero de 2011, los cuales fueron depositados tempestivamente para no incurrir en desalojo; que era falso que el edificio objeto de resolución de contrato, padece de un deterioro mayor y que la Alcaldía del Municipio Carirubana, decretara el desalojo porque representara un peligro para los usuarios, ya que estas reparaciones se pueden realizar sin necesidad de desalojo; que el local que ocupa su representado, se encuentra en óptimas condiciones de habitabilidad y funcionalidad; que es obligación principal de la arrendadora, en lo que respecta al edificio en su conjunto a conservar y mantener el inmueble en buen estado para ser arrendado, cumpliendo con el saneamiento de todos los vicios que y defectos del inmueble arrendado que impidan su uso, por lo que niega, rechaza, contradice que su representado deba convenir en la improcedente resolución de contrato demandada y que deba entregar a la demandante el local comercial que ocupa; que de conformidad a lo previsto en el articulo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opone como defensa la cuestión previa opuesta en el numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda, ya que la relación arrendaticia que vincula a las partes es a tiempo indeterminado; que era improcedente pretensión de resolución de contrato de arrendamiento y petición de indemnización de daños y perjuicios; que la acción escogida por la demandante no era la idónea en razón de la naturaleza jurídica que se pretende resolver, pues al ser indeterminado lo procedente era intentar acción de desalojo; que de no declararse con lugar la defensa de fondo opuesta presentada por el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios opone a la demanda la cuestión previa prevista en el numeral 6, del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, correspondiente al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos del articulo 340 de la ley eiusdem, ya que la demandante no especificó los daños y perjuicios que alega incumpliendo con lo ordenado en el numeral 7, de la prenombrada ley; y por último rechazó, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la estimación hecha por la parte actora. Por auto de fecha 23 de marzo de 2011, el Tribunal a quo, ordeno agregar al expediente el mencionado escrito de contestación (f. 43, I p.).
Riela del folio 44 al 60 de la primera pieza del expediente, escrito presentado en fecha 29 de marzo de 2011, por el abogado Félix Ireneo Sánchez Padilla en su carácter de apoderado de la parte demandante, contentivo de promoción de pruebas y anexos de pruebas que van del folio 61 al folio 191; agregado a los autos, mediante auto de fecha 29 de marzo de 2011 (f. 192, I p.).
Por auto de fecha 31 de marzo de 2011, el Tribunal de la causa, admitió las pruebas presentadas por la parte demandada, salvo su apreciación de la definitiva (f. 193, I p.); y en lo referente a las pruebas de informes solicitadas, libró oficios a la Oficina de Planificación Urbano Rural Oficina de Sindicatura Municipal, Dirección de Administración de Rentas y Tributos Municipales de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón y a Oficina Comercial de CORPOELEC (f. 194-197, I p.).
En fecha 1° de abril de 2011, el apoderado Judicial de la demandada, abogado Félix Ireneo Sánchez Padilla, presentó escrito complementario de pruebas (f. 198-199, I p.); agregada a los autos por auto de esa misma fecha (f. 201, I p.).
Cursa del folio 202 al 213 de la primera pieza del expediente, escrito presentado en fecha 4 de abril de 2011, por el abogado Edgar Colina Arcaya, en su carácter de apoderado de la parte demandante, contentivo de promoción de pruebas y oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada; y por auto de esa misma fecha (4-4-11), se agregó el mismo a los autos (f. 319, I p.).
En fecha 5 de abril de 2011, el Tribunal de la causa, se trasladó y constituyó en el local objeto de la controversia, a los fines de la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte demandada (f. 320-321; I p.).
Por auto de fecha 5 de abril de 2011, el Tribunal de la causa, admite las pruebas promovidas por la parte demandante y demandada en su escrito complementario de pruebas acordando ampliar el lapso probatorio, en virtud de las promovidas por la parte demandante (f. 2, II p.).
Riela del folio 3 al 8 de la segunda pieza del expediente, oficios de fecha 5 de abril de 2011, dirigidos al Juzgado Segundo del Municipio Miranda del estado Falcón, al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, al Instituto Nacional de Prevención, Salud y Seguridad Laborales de la Dirección Estadal de Salud de los Trabajadores del estado Falcón; a la Oficina de Planificación Urbana y Rural de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón; y a la Dirección de Rentas y Tributos de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón, relacionados con las pruebas de informes promovidas por la parte demandante.
Mediante diligencia de fecha 6 de abril de 2011, el abogado Félix Ireneo Sánchez Padilla, apela del auto de fecha 5 de abril de 2011 en lo que respecta a la prórroga del lapso probatorio (f. 9, II p.)
Por auto de fecha 11 de abril de 2011, el Tribunal de la causa, niega dicha apelación (f. 10, II p.).
Riela al folio 11 de la segunda pieza del expediente, oficio Nº SPM-175-2011 de fecha 4 de abril de 2011, emanada de la Sindicatura Municipal del Municipio Carirubana del estado Falcón, mediante el cual da respuesta al Oficio Nº 883-162, que riela al folio 31-3-2011 (f. 195, I p.)
Riela al folio 17 al 21, acta de fecha 15 de abril de 2011, en donde se deja constancia de la inspección judicial promovida por la parte demandante.
Cursa al folio 20 de la segunda pieza del expediente, oficio Nº 009-2011, de fecha 18 de abril de 2011, emanado de la Dirección de Rentas y Tributos de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón, mediante el cual da respuesta al oficio Nº 883-163; y al folio 21, II p., riela oficio Nº 010-2011, de fecha 18 de abril de 2011, emanado de la mencionada Dirección, mediante el cual da respuesta al oficio Nº 883-181.
En fecha 25 de abril de 2011, el ciudadano Carlos Alberto Díaz Martínez, experto designado en la presente causa, consigna ciento un (101) fotografías y un disco compacto digitalizadas de las mismas, tomadas en la inspección judicial promovida por la parte demandante y practicada en fecha 15 de abril de 2011 (f. 22-73, II p.).
Por auto de fecha 25 de abril de 2011, el Tribunal a quo, agrega los oficios emitidos por la Alcaldía del Municipio Carirubana Departamento de Rentas y Tributos y el legajo de fotografías (f. 74, II p.).
Riela al folio 75 de la segunda pieza del expediente, oficio Nº DIR-DF-0336-2011 de fecha 20 de abril de 2011, emanado del Instituto Nacional de Prevención, Salud y Seguridad Laborales de la Dirección Estadal de Salud de los Trabajadores del estado Falcón (INPSASEL), mediante el cual da respuesta al oficio Nº 883-178; el cual fue agregado a los autos, en fecha 27 de abril de 2011.
Mediante diligencia de fecha 6 de mayo de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado Edgar Colina Arcaya, solicita informes a la Dirección de Rentas y Tributos de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón el estado correspondiente a la contribuyente “Ternura Cosas de Niños”, para que éste sea cotejado con el documento administrativo promovido por la parte demandada (f. 80-81, II p.),
En fecha 6 de mayo de 2011, el Tribunal a quo, agrega a los autos los oficios Nros. OPUR-C-E-118/2011, de fechas 5 de mayo de 2011, emanado de la Dirección de Planificación Urbana Rural de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón, mediante el cual da respuesta a los oficios Nros. 883-161 y 883-179, con sus respectivos anexos (f. 82-112, II p.)
Por auto de fecha 25 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa, niega lo solicitado por la parte demandada mediante diligencia de fecha 5 de mayo de 2011 (f. 115, II p.).
Mediante diligencia de fecha 31 de mayo de 2011, el abogado Edgar Colina Arcaya, con el carácter de autos, apela del auto de fecha 25 de mayo de 2011 (f. 116, II p.).
En fecha 2 de junio de 2011, el tribunal a quo, oye en un solo efecto la apelación interpuesta por el abogado Edgar Colina (f. 117, II p.).
Por auto de fecha 8 de junio de 2011, el Tribunal a quo, agrega al expediente el oficio Nº 1590-259, de fecha 30 de mayo de 2011, emanado del Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, Transito de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual da respuesta al oficio Nº 883-177 (f. 118-119, II p.).
Mediante diligencia de fecha 26 de julio de 2011, el abogado Félix Sánchez Padilla, ratifica lo alegado en la contestación de la demanda, relativo a la improcedencia de la demanda, por cuanto la relación arrendaticia que vinculaba a las partes era a tiempo indeterminado (f. 120, II p.).
Por auto de fecha 22 de septiembre de 2011, el Tribunal de la causa, agrega a los autos, el expediente Nº 5001, proveniente de este Tribunal Superior, contentivo del recurso de hecho interpuesto por la parte demandada, la cual fue declarado con lugar, mediante sentencia de fecha 3 de mayo de 2011 (f. 121-126, II p.).
Por auto de fecha 27 de septiembre de 2011, el Tribunal a quo, en virtud de la decisión dictada por este Tribunal, oye en un solo la apelación interpuesta por la parte demandada, contra el auto de fecha 5 de abril de 2011, ordenado remitir las copias conducentes a este Tribunal Superior (f. 127, II p.); y por auto de fecha 19 de octubre de 2011, el Tribunal de la causa acuerda remitir las copia conducentes a esta Alzada, mediante oficio Nº 883-470, de fecha 19 de octubre de 2011 (f. 131-132, II p.).
Riela del folio 138 al 199, segunda pieza, expediente Nº 5133, emanado de este Tribunal Superior, contentivo de la apelación interpuesta por la parte demandante contra el auto de fecha 5 de abril de 2011, el cual ordenó prorrogar el lapso de pruebas; apelación que fue declara sin lugar por quien suscribe, confirmando el auto dictado por el a quo.
En fecha 29 de marzo de 2012, el Tribunal de la causa, dicta sentencia definitiva, declarando inadmisible la demanda, al considerar que la demandante de autos pretendía tres acciones como lo era; la resolución del contrato de arrendamiento, el cumplimiento del mismo y la indemnización de los daños y perjuicios, las cuales se excluían entre si, tanto en la pretensión como en el procedimiento y consecuencia existía una inepta acumulación de pretensiones, lo cual constituía una causal de inadmisibilidad; y por cuanto dicha sentencia fue dictada fuera de lapso, se ordenó la notificación de las partes (f. 201-211, II p.).
Mediante diligencia de fecha 13 de abril de 2012, el abogado Edgar Colina Arcaya, se da por notificado de la sentencia (f. 214, II p.); en tanto que en fecha 23 de abril de 2012, el Alguacil del Tribunal a quo, consigna boleta de notificación debidamente firmada por la demandada de autos (f. 216-217, II p.).
En fecha 3 de mayo de 2012, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado Edgar Colina Arcaya, apela de la sentencia de fecha 29 de marzo de 2012, alegando que el juez a quo, había incurrido en el vicio de petición de principio cuando da como cierto o probado lo que se pretende probar, ya que había incurrido en una errónea interpretación de la ley, puesto que el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no contempla prohibición alguna para pretender en juicio indemnizaciones por concepto de cánones insolutos, conjuntamente con la resolución del contrato de arrendamiento de inmueble y los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, muy por el contrario, el mencionado artículo abre una posibilidad jurídica al establecer “y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia”, además de que el artículo 1167 del Código Civil no impide de forma taxativa, proponer en el procedimiento especial arrendaticio, las pretensiones de resolución contractual, conjuntamente con la indemnización de daños y perjuicios (f. 218-221, II p.).
Por auto de fecha 7 de mayo de 2012, el Tribunal de la causa, oye la apelación en ambos efectos y ordena remitir el expediente a este Tribunal Superior (f. 22, II p.).
Este Tribunal Superior da por recibido el expediente en fecha 1 de junio de 2011, y fija el procedimiento de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (f. 224).
Siendo la oportunidad para decidir, lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, el abogado Edgar Colina Arcaya, en su carácter de apoderado judicial la firma mercantil la empresa demandante INVERSIONES SÁNCHEZ, C.A., a través de la acción intentada pretenden la resolución del contrato de arrendamiento, suscrito entre su representada y el ciudadano FLORENCIO MANUEL LÓPEZ LANOY, sobre un local comercial, el cual se inició el 30 de junio de 2009, por un período de doce meses, con vencimiento del día 30 de junio de 2010, lapso prorrogable por períodos iguales, a voluntad de ambas partes, razón por la cual se prolongó hasta el 30 de junio de 2011; que del contrato arrendaticio se evidencia que el canon de arrendamiento es por la suma de mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, que el mencionado ciudadano no ha dado cumplimiento, toda vez que paga con evidente retraso, o bien deja de pagarlos, como ocurrió desde el mes de octubre de 2010 a enero de 2011, además de no pagar los servicios públicos; que aunado a ello, todo el edificio padece de un deterioro mayor, por lo que se requiere la urgente reparación estructural del daño; que de lo narrado se evidencia que el arrendatario no cumple con sus obligaciones contractuales, tal como lo establecen los artículos 1579, 1595, 1597, 1185, 1196 y 1592, ordinales 1º y 2º, todos del Código Civil; motivo por el cual demanda al ciudadano FLORENCIO MANUEL PÉREZ LANOY por resolución de contrato de arrendamiento y la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal al pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010; marzo, abril, mayo y junio de 2011, para un total de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00) por concepto de cánones mensuales remisos; y la cantidad de ciento noventa y seis mil bolívares (Bs. 196.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados, danto un total de doscientos cinco mil bolívares (Bs. 205.000,00); más las costas procesales, estimadas en ochenta y seis mil cien bolívares (Bs. 86.100,00); los honorarios profesionales, estimados en la cantidad de sesenta y un mil quinientos bolívares (Bs. 61.500,00) equivalente al 30% del valor de la demanda y el pago de las costas, estimados en la cantidad de veinticuatro mil seiscientos bolívares (Bs. 24.600,00). En la oportunidad de la contestación, el demandado admitió como cierto el contrato celebrado entre su representado y la sociedad mercantil demandante sobre el referido local comercial en fecha 30 de junio de 2009 por el tiempo indicado; pero que es falso que el contrato se había prolongado hasta el 30 de junio de 2011, dado que el mismo, es una renovación del contrato suscrito entre ambos, en fecha 30 de junio de 2008 el cual expiraba el 30 de junio de 2009, siendo éste una renovación de la relación arrendaticia que vincula a las partes desde junio de 1987, cuando la comunidad conyugal formada por su representado con su cónyuge María Lina Rastelli de Pérez, instalaron en el mencionado local un fondo de comercio denominado Mini Tienda Ternura, por lo que hace veinticuatro años que mantienen ambas partes dicha relación arrendaticia la cual año tras año se fueron renovando, bajo las mismas condiciones salvo lo relativo al canon de arrendamiento que se fue incrementando anualmente según la inflación; que es improcedente la demanda por resolución de contrato, toda vez que el arrendador y el arrendatario en ninguna de sus renovaciones establecieron prorrogas de vigencia a un plazo fijo de duración del contrato; niega, rechaza y contradice los daños y perjuicios por el incumplimiento de contrato por parte de su representado en el pago de canon de arrendamiento, ya que se encuentra solvente, que realizó la consignación arrendaticia respectiva; que es falso que el edificio objeto de resolución de contrato, padece de un deterioro mayor; opone como defensa la cuestión previa opuesta en el numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda, ya que la relación arrendaticia que vincula a las partes es a tiempo indeterminado; que es improcedente pretensión de resolución de contrato de arrendamiento y petición de indemnización de daños y perjuicios; que la acción escogida por la demandante no era la idónea en razón de la naturaleza jurídica que se pretende resolver, pues al ser indeterminado lo procedente era intentar acción de desalojo; opone también la cuestión previa prevista en el numeral 6, del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, correspondiente al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos del articulo 340 de la ley eiusdem, ya que la demandante no especificó los daños y perjuicios que alega incumpliendo con lo ordenado en el numeral 7, de la prenombrada ley; y por último rechazó, la estimación hecha por la parte actora.
Establecida así la controversia, el Tribunal a quo, en la sentencia apelada de fecha 29 de marzo de 2012, se pronunció de la siguiente manera:

En el caso sub litis, en que se demandó la resolución del contrato conjuntamente con el pago de los cánones insolutos y daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de arrendamiento, se constata que la parte demandante incurrió en una inepta acumulación de pretensiones, pues la resolución tiene carácter extintivo, ya que persigue finiquitar la relación arrendaticia en virtud de un incumplimiento, específicamente en este asunto, por cuanto el arrendatario incumplió su obligación contractual de pago de cánones de arrendamiento, desde el mes de Octubre del año 2010 hasta el mes de Junio del año 2011. Por su parte, la pretensión del pago de los cánones adeudados, por los mismos meses, lleva implícita una acción de cumplimiento, es decir, lo que se pretende es obligar judicialmente al deudor a que cumpla su obligación pactada, en atención a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil…
…omissis…
Quiere decir, que el actor puede escoger entre exigir el cumplimiento forzoso o solicitar la resolución, lo que implica que ambas pretensiones se excluyen mutuamente, pues como ya se ha dicho, la resolución es extintiva mientras que el cobro de los cánones persigue compeler al demandado al cumplimiento de lo pactado contractualmente; por lo que palmariamente se evidencia que las pretensiones se excluyen entre sí por su naturaleza, pero además el actor exige que se le indemnice por daños y perjuicios por el incumplimiento del contrato, pero no lo hace de forma, que dichos daños sean entendidos como subsidiarios, bien de la resolución o bien del cumplimiento, que siendo ello así procedería, siendo que el caso de marras el actor exige el pago de daños y perjuicios como pretensión principal; en este sentido se debe precisar que si el artículo transcrito up supra, permite la exigir los daños y perjuicios, no se debe olvidar que el contrato demandado en su resolución es de naturaleza arrendaticia por lo que por expreso mandato de la ley especial ese tipo de procedimiento debe seguirse por el procedimiento breve, tal como lo prevé el artículo 33 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…
…omissis…
En conclusión, es evidente que la parte demandante acumula dos pretensiones incompatibles, por lo que se colige de las precitadas normas que dispone taxativamente la diferenciación entre las vías jurisdiccionales a seguir en el caso de demandas por Resolución de Contrato de Arrendamiento y las demandas por Indemnización de Daños y Perjuicios, y al respecto observa este Tribunal que la parte actora acumula dos pretensiones que se excluyen mutuamente y cuyos procedimientos son incompatibles, por cuanto la Resolución de Contrato de Arrendamiento se tramita por el procedimiento breve y la demanda por Indemnización de Daños y perjuicios por el procedimiento ordinario. En consecuencia, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, tal como se evidencia en el caso de autos constituye causal de inadmisibilidad de la demanda por cuanto las acciones incoadas en el libelo de demanda sub judice, son manifiestamente incompatibles entre sí. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

De lo anterior se infiere que el tribunal a quo declaró inadmisible la demanda por inepta acumulación de pretensiones, al considerar que la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento y su cumplimiento, con indemnización de los daños y perjuicios, acumulando pretensiones que se excluyen mutuamente y cuyos procedimientos son incompatibles; y apelada como fue esta decisión, esta Alzada observa que en la oportunidad de la contestación la parte demandada opuso cuestiones previas y defensas de fondo, así como impugnó la cuantía de la demanda, por lo que antes de pronunciarse al fondo del asunto debatido, deberá resolverse la impugnación de la cuantía y las cuestiones previas.
PUNTO PREVIO
DE LA MPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte demandada impugnó la cuantía establecida en el libelo de demanda por exagerada, procede esta sentenciadora a pronunciarse en los siguientes términos: Indica el apoderado judicial del demandado en su contestación que “para estimarla no observó los parámetros indicados en la parte in fine del artículo 36 eiusdem y no narró las especificaciones fácticas que constituyen el monto del resarcimiento que pretende,...” Ahora bien, se observa que la parte demandada rechaza la estimación alegando que la misma es exagerada, indicando que la parte actora no se ajustó a lo establecido legalmente. Al respecto, la Sala de Casación Civil en decisión del 05-08-97, señala que corresponde al demandado la prueba de su alegato, y sobre el tema relativo a la carga de la prueba de la estimación, estableció que al actor que ha estimado su demanda en ningún caso le corresponde demostrar su estimación, si el demandado contradice la estimación pura y simplemente, se tiene como no hecha, y en consecuencia, la cuantía será la estimación del actor, y si el demandado rechaza la estimación alegando que es insuficiente o exagerada alegando un hecho nuevo, entonces debe probar la nueva estimación, y no el actor. Siendo así, le correspondía a la accionada demostrar con los elementos que considerase pertinentes una nueva cuantía, pero es el caso que además de no haber propuesto un hecho nuevo, es decir no presentó una nueva cuantía, tampoco trajo pruebas al proceso que permitieran a esta juzgadora determinar que la cuantía estimada por la demandante era excesiva, toda vez que el interés principal de la causa es el pago de doscientos cinco mil bolívares (Bs. 205.000,00), lo que incluye el pago de cánones de arrendamiento insolutos, y el resarcimiento de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual; razón por la cual, esta juzgadora, siguiendo el criterio jurisprudencial antes referido, declara que la cuantía de la presente demanda es la estimación que hizo la actora en su libelo de demanda, es decir la cantidad de DOSCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 205.000,00), y en consecuencia se desestima la impugnación de la estimación de la demanda, y así se decide.-

DE LAS CUESTIONES PREVIAS
DEL DEFECTO DE FORMA
En la oportunidad de la contestación, el demandado opone la cuestión previa prevista en el numeral 6, del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, correspondiente al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos del articulo 340 de la ley eiusdem, expresando que la demandante no especificó los daños y perjuicios que alega incumpliendo con lo ordenado en el numeral 7 de la prenombrada ley. Al respecto se observa lo siguiente: Indica el demandado que “…el actor no especifica los daños que alega haber sufrido junto con sus causas, (…) siendo que esa obligación no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino más bien a la narración de situaciones fácticas que constituyen el resarcimiento que se pretende (…). Dado que la forma en que fueron pedidos los daños y perjuicios pretendidos en su monto indicado no se hizo la debida especificación y sus causas…” Al respecto, establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 7° lo siguiente:
El libelo de la demanda deberá expresar:
…
7°) Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas.

De esta norma se infiere que en el presente caso, el demandante deberá indicar con precisión en qué consisten los daños y perjuicios que alega le ocasionó el demandado, así como también las causas que originaron tales daños; y es el caso que de la lectura del libelo de demanda en Capítulo Primero, 1.2. De los Hechos, punto 1.1.2. la accionante expresa: “…De la misma forma el edificio, en todo su conjunto, padece de un deterioro mayor, al punto que la autoridad administrativa municipal de planeamiento urbano, del municipio Carirubana del estado Falcón, decretó su inmediato desalojo, ante el peligro que representa para los usuarios y visitantes del mismo; tal deterioro requiere un inmediata y urgente reparación estructural; daño físico en el cual el arrendatario es co partícipe, inmediata y directa, por conducta omisiva y permisiva, al grado de culpa lata, dada su condición de ocupante y usuario del inmueble arrendado”, y en el Capítulo Tercero, 3.1.- Del Petitorio, indica: “… por concepto de los daños y perjuicios causados a mi representada, derivados, exclusiva y directa e inmediatamente del incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, por parte de la arrendataria demandada, la cantidad de bolívares ciento noventa y seis mil (Bs. F. 196.000,00)…”. De lo antes narrado se evidencia que el actor indicó en qué consisten los daños que aduce se le han ocasionado, al manifestar que el inmueble padece de un deterioro mayor a nivel estructural que amerita el desalojo para su reparación; e igualmente acompañó al escrito libelar anexos de los cuales se evidencia lo alegado por la parte demandada. Ahora, en cuanto a la causa de los mismos, también fue indicada en el escrito libelar, tal como se desprende de lo citado supra, al manifestar que tales daños son producto de la conducta omisiva y permisiva del arrendatario como ocupante del inmueble. En consecuencia, por todo lo antes expuesto es por lo que se desestiman los alegatos de la parte demandada, y se declara la improcedencia de la cuestión previa opuesta por defecto de forma, prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN
Igualmente, en la contestación de la demanda, fue opuesta la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; aduciendo la parte demandada que la relación arrendaticia que vincula a las partes en el proceso es a tiempo indeterminado, por lo que si la parte actora pretende la entrega del local comercial debió interponer la demanda de desalojo con fundamento en alguna causal establecida en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la resolución de contrato de arrendamiento y petición de daños y perjuicios, alegando que ésta no resulta idónea para su pretensión.
La excepción opuesta, establecida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, establece:
Ordinal 11º: La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Esta norma se refiere a que existen casos en los que, por razones de orden público, la ley prohíbe el ejercicio de la acción, ó sólo la autoriza en determinados casos; así tenemos en el Código Civil se niega la acción para reclamar el producto de algún juego de envite o azar; y cuando se requiere de algunos de requisitos para admitir la acción propuesta. Nuestra jurisprudencia ha sido pacífica en el pronunciamiento de que sólo procede esta excepción cuando existe prohibición expresa, en alguna norma legal, de admitir la acción o de admitirla por causas distintas a las señaladas en su texto, puesto que tal prohibición equivale a declarar la inexistencia de la acción, a negar formalmente su procedencia. Con respecto a la inadmisibilidad de la demanda el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece que la demanda se declarará inadmisible solo en tres supuestos: 1) cuando la pretensión sea contraria al orden público; 2) cuando la pretensión sea contraria a las buenas costumbres; y 3) cuando así lo disponga expresamente la Ley.
En este sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en el expediente N° 2001-498 de fecha 4 de abril de 2003, estableció lo siguiente:
“…De la precedente transcripción se evidencia que el Juez de la recurrida consideró que el supuesto de hecho contenido en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, es uno de los casos a los que se refiere el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem. En otras palabras, consideró que la prohibición de admitir la acción propuesta a que se contrae la citada regla, es aplicable a aquellos casos en los cuales se ejerza en nombre propio, un derecho ajeno (artículo 140 del mismo Código).
Se equivoca el Juez de alzada al realizar tal consideración, puesto que para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio. (Subrayado del Tribunal).

En atención a la referida norma y a la citada jurisprudencia, se observa que en el caso de autos, debe verificarse la procedencia o no de la excepción propuesta; en este sentido, se observa que la acción intentada por el accionante es la resolución de contrato de arrendamiento, con la consecuencial entrega inmediata del inmueble dado en arrendamiento, el pago de las cantidades de dinero adeudadas por concepto de cánones de arrendamiento remisos, así como el pago de los daños y perjuicios ocasionados derivado del incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales. Al respecto, se observa en primer lugar que ninguna norma prohíbe el ejercicio de la acción intentada; por otra parte y en relación al alegato de la parte demandada que en el presente caso lo procedente es la acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato por tratarse de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tenemos que tal situación constituye un supuesto diferente al establecido en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, en el entendido que en caso que se determine que la relación arrendaticia existente entre las partes es a tiempo indeterminado, lo conducente sería la declaratoria de improcedencia de la acción intentada y no su inadmisibilidad, por cuanto no está prevista expresamente la prohibición de ejercer la acción por resolución de contrato, en los casos que se trate arrendamientos a tiempo indeterminado, sólo que la acción no sería la idónea, lo cual constituye un supuesto de hecho diferente al contenido en la referida norma.
Así las cosas, y por cuanto en el presente caso el actor pretende la resolución de un contrato de arrendamiento y como consecuencia la entrega del inmueble, así como el pago de los cánones de arrendamiento remisos, y el pago de los daños y perjuicios ocasionados, con fundamento en el incumplimiento de las cláusulas contractuales, está haciendo uso de una acción expresamente prevista en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la fecha de la interposición de la presente demanda), y en el artículo 1.167 del Código Civil; es por lo que se concluye que por cuanto no existe una prohibición expresa y clara, donde no exista la menor duda de que la ley niegue la tutela jurídica a los derechos e intereses que pretende hacer valer en juicio el accionante, es por lo que se desestima este alegato, y se declara la improcedencia de la cuestión previa alegada, y así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Decidido lo anterior, procede esta Alzada a verificar la procedencia de la acción intentada en los siguientes términos: Alega el demandante que suscribió contrato de arrendamiento sobre un local comercial de su propiedad, ubicado en la planta baja del edificio San Rafael, también conocido como La Pirámide, en la avenida Bolívar, esquina calle Arismendi, casco central de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón, con el ciudadano FLORENCIO MANUEL LÓPEZ LANOY, el cual se inició el 30 de junio de 2009, por un período de doce meses, con vencimiento del día 30 de junio de 2010, lapso prorrogable por períodos iguales, a voluntad de ambas partes, razón por la cual se prolongó hasta el 3 de junio de 2011; que del contrato arrendaticio se evidencia que el canon de arrendamiento es por la suma de mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, tal como consta en la cláusula novena y que el mencionado ciudadano no ha dado cumplimiento, toda vez que paga con evidente retraso, acumula pagos insolutos, hasta tres meses, o bien deja de pagarlos, como ocurrió desde el mes de octubre de 2010 a enero de 2011 además de no pagar los servicios públicos de energía eléctrica, tal como lo establece la cláusula cuarta del referido contrato; por su parte alega el demandado que es cierto que el contrato celebrado entre su representado y la sociedad mercantil demandante sobre un local comercial ubicado en la avenida Bolívar, esquina con calle Arismendi, de Punto Fijo Estado Falcón en fecha 30 de junio de 2009 y en donde se indica en la primera cláusula del contrato en término de duración de un año, prorrogable por períodos iguales a voluntad de las partes; pero que era falso que el contrato se había prolongado hasta el 30 de junio de 2011, dado que el mismo, es una renovación del contrato suscrito entre ambos, en fecha 30 de junio de 2008 el cual expiraba el 30 de junio de 2009, siendo éste una renovación de la relación arrendaticia que vincula a las partes desde junio de 1987, cuando la comunidad conyugal formada por su representado con su cónyuge María Lina Rastelli de Pérez, instalaron en el mencionado local un fondo de comercio denominado Mini Tienda Ternura, por lo que hace veinticuatro años que mantienen ambas partes dicha relación arrendaticia la cual año tras año se fueron renovando, bajo las mismas condiciones salvo lo relativo al canon de arrendamiento que se fue incrementando anualmente según la medida de inflación.
Las partes a los fines de probar sus respectivas alegaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas promovidas por la parte demandante:
1.- Original de contrato de arrendamiento privado, de fecha 30 de junio de 2009, mediante el cual el ciudadano ALBERTO RAMÓN SÁNCHEZ da en arrendamiento al ciudadano FLORENCIO PÉREZ un local comercial ubicado en la avenida Bolívar, esquina calle Arismendi, edificio La Pirámide de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón, conviniendo entre otras, en la cláusula segunda que el tiempo de duración será de un año (12 meses) contado a partir del 30 de junio de 2009, prorrogable por períodos iguales a voluntad de las partes; en la cláusula cuarta, que los gastos de servicios públicos, reparaciones menores y condominio serán por cuenta de EL ARRENDATARIO; en la cláusula octava convienen que se regirá de acuerdo a los principios del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre todo el artículo 34, que si no cumple con el acuerdo de arrendamiento al día se pedirá la desocupación; en la cláusula novena que el canon de arrendamiento será de mil bolívares exactos (Bs. 1.000,00) mensuales, variables, que EL ARRENDATARIO se compromete a cancelar al vencimiento de cada mes; y el la cláusula décima primera indica “Renovación” (f. 13-14, I pieza). Documento éste que por no haber sido desconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, y surte plena prueba para demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el mencionado inmueble, así como las condiciones en las cuales contrataron.
2.- Copia fotostática simple de expediente administrativo, tramitado ante la Oficina de Planificación Urbana y Rural de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, en relación con el edificio San Rafael, también conocido como La Pirámide del cual forma parte el local objeto de la demanda, en el cual constan diferentes inspecciones e informes técnicos con su correspondiente memoria fotográfica, realizados al referido inmueble, y donde consta comunicado de fecha 16 de agosto de 2010, dirigido a los inquilinos, mediante el cual se hace de su conocimiento que el edificio deberá ser desocupado en su totalidad en un lapso de 30 días calendario según la Ordenanza de Arquitectura, Urbanismo y Construcción, artículos 47 y 48, así como comunicado de fecha 14 de septiembre de 2010 en la que se les indica que la solicitud de prórroga para el desalojo fue aprobada, quedando de su juicio y riesgo la permanencia por treinta (30) días calendario a partir de esa fecha (f. 214-242, I p.). Estas copias fotostáticas de documentos públicos administrativos por cuanto no fueron impugnados, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas, demostrándose con ella, tal como lo indica la parte promovente, el estado de deterioro que en se encuentra dicho inmueble.
3.- Copia certificada del expediente administrativo Nº FAL-21-IN-10-0742, tramitado por el Instituto Nacional de Prevención Salud y Seguridad Laboral de la Dirección Estadal de Salud de los Trabajadores de Falcón, donde entre otras actuaciones consta inspección practicada en las instalaciones del edificio la Pirámide, para evaluar las condiciones de higiene y seguridad en el trabajo en las áreas comunes a las cuales están expuestos los trabajadores, constatándose varias irregularidades (f. 243-276, I p.). Ese documento público administrativo, se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, demostrativo de las condiciones físicas en las cuales se encuentra el inmueble objeto del litigio, el cual presenta un grave estado de deterioro y condiciones sanitarias, lo cual pone en riesgo la salud e integridad física de las personas que allí laboran y de los usuarios o visitantes; igualmente que dicho ente ordenó al propietario la realización urgente de reparaciones y refacciones de gran envergadura que ameritan su desocupación.
4.- Copia fotostáticas simples de actuaciones correspondientes al expediente Nº 2917-10, llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, contentivo de juicio de continuación de la relación arrendaticia, intentado por los ciudadanos Florencio Pérez Lanoy, Constantino de Jesús Rivero Núñez, Ezequiel Gabriel Fernández y Róger Ramón Urdaneta, contra Inversiones Sánchez, C.A., con motivo de la relación arrendaticia existente entre las partes cuyo objeto es el Edificio La Pirámide; el cual terminó por desistimiento de la demanda (f. 277-314, I p.). Estas copias de actuaciones judiciales, por no haber sido impugnadas de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas para demostrar la existencia del mencionado juicio, donde la parte actora en la presente causa fue demandado por continuación de la relación arrendaticia, entre otros, por el ciudadano Florencio Pérez Lanoy, hoy demandado en este juicio.
5.- Copia fotostática simple de planilla emitida por la página web de CADAFE y sellado por el Instituto Municipal de Aseo Urbano y Domicilio del Municipio Carirubana estado Falcón, correspondiente al usuario Florencio Manuel Pérez, donde para la fecha 23/11/2010 tenía una deuda vencida de Bs. 704,42 (f. 315, I p.). Esta copia de documento electrónico reproducido en formato impreso, debe considerarse semejantes en cuanto a su eficacia y valor probatorio, a las copias o reproducciones fotostáticas, de conformidad con el artículo 4 del Decreto Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, razón por la cual, se tienen como fidedignas al no haber sido impugnadas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se le concede valor probatorio para demostrar el estado de insolvencia del servicio de energía eléctrica para esa fecha.
6.- Copia simple de Estados de Cuentas emitidos por la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, Dirección de Rentas y Tributos, correspondiente a la contribuyente “Ternura Casa de Niños, C.A.”, de fecha 23/11/2010 y 09/11/2010 (f. 316-318, I p.). Estos documentos públicos administrativos, se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, con los cuales se demuestra que dicha empresa se encuentra insolvente con sus obligaciones fiscales con el Municipio por concepto de aseo urbano domiciliario, multas, reparos fiscales, impuestos a las actividades empresariales e intereses moratorios sobre los montos adeudados para la fecha indicada.
7.- Prueba de informe al Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón de Punto Fijo, a los fines de que informe sobre la existencia y sustanciación de la demanda incoada por el demandado y otros en contra de la hoy demandante, llevado en el expediente Nº 2917-10. Prueba admitida por el Tribunal de la causa, librando oficio Nº 883-176 de fecha 5 de abril de 2011 al mencionado Tribunal. (No evacuada).
8.- Prueba de informes a:
8.1.- Juzgado Cuarto de Primaria Instancia Civil, Mercantil, Agrario, Transito, de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, a los fines de que informe si existen causas signadas con los Nros. 8593, 8594 y 8596, con motivo de demandas incoadas en contra de los ciudadanos Róger González, Ezequiel Fernández y Juan Carlos García. Prueba admitida por el Tribunal a quo, librando oficio Nº 883-177, de fecha 5 de abril de 2011; recibiendo respuesta mediante oficio Nº 1590-259, de fecha 30 de mayo de 2011, para informar que existen varios expedientes numerados de la siguiente manera: Expediente Nº 8593: Demandante: Edgar Colina Arcaya, apoderado judicial de Inversiones Sánchez C.A. Demandado: Juan Carlos García. Causa: Resolución de Contrato de Arrendamiento. Homologado el día 5 de abril de 2011, en virtud del convenimiento efectuado por la parte demandada mediante diligencia de fecha 28 de marzo de 2011. Expediente Nº 8594: Demandante: Edgar Colina Arcaya, apoderado judicial de Inversiones Sánchez C.A. Demandado: Roger Ramón González Urdaneta. Causa: Resolución de Contrato de Arrendamiento. Homologado el día 2 de mayo de 2011, en virtud del convenimiento efectuado por la parte demandada mediante diligencia de fecha 10 de marzo de 2011. Expediente Nº 8596: Demandante: Edgar Colina Arcaya, apoderado judicial de Inversiones Sánchez C.A. Demandado: Ezequiel Gabriel Fernández. Causa: Resolución de Contrato de Arrendamiento. Homologado el día 31 de marzo de 2011, en virtud del convenimiento efectuado por la parte demandada mediante diligencia de fecha 24 de marzo de 2011. (f. 118-119, II p.).
8.2.- Instituto Nacional de Prevención, Salud, y Seguridad Laboral (INPSASEL), a los fines de que informe sobre la existencia del expediente administrativo por inspección al edificio San Rafael, también conocido como La Pirámide. Prueba admitida por el Tribunal a quo, librando oficio Nº 883-178, de fecha 5 de abril de 2011, recibiendo respuesta mediante oficio Nº DIR-DF-0336-2011 de fecha 20 de abril de 2011, por medio del cual informa que efectivamente, cursa en ese despacho administrativo expediente técnico signado con la nomenclatura Nº FASL-21-IN-10-0742, llevado por ante la Coordinación de Inspecciones, de la sociedad mercantil Edificio San Rafael, conocido también como La Pirámide; en el que se realizó inspección general en cuanto a las condiciones de higiene y seguridad en el trabajo, en la cual la funcionaria actuante fijó un lapso perentorio para el cumplimiento de las advertencias y recomendaciones, que es lo que hasta la presente fecha cursa en el expediente mencionado. (f. 75, II p.).
8.3.- Oficina de Planificación Urbano y Rural de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón, a los fines de que informe sobre el expediente administrativo llevado por dicha Oficina, relacionado a la medida administrativa de desocupación por causa de deterioro estructural sufrido por el deterioro del inmueble. Prueba admitida por el Tribunal a quo, librando oficio Nº 883-179, de fecha 5 de abril de 2011, recibiendo respuesta mediante oficio Nº OPUR-C-E-118/2011, de fecha 5 de mayo de 2011, mediante el cual informa que no existe un expediente administrativo ya que por ese despacho no se realizan los mismos, pero que sin embargo reposan informes técnicos sobre el estado en que se encuentra la estructura, los cuales fueron remitidos a sindicatura municipal. (f. 85-111, II p.).
Estas pruebas se valoran conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos informados por los mencionados entes públicos.
9.- Informes a:
9.1.- Instituto Municipal de Aseo Urbano y Domicilio del Municipio Carirubana estado Falcón, a los fines de que informe sobre la existencia de un expediente administrativo relacionado con la deuda vencida e insoluta incoado por la demandante. Prueba admitida por el Tribunal a quo, librando oficio Nº 883-180, de fecha 5 de abril de 2011. (No evacuada).
9.2.- Dirección de Rentas y Tributos de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón, a los fines de que informe sobre el estado de cuenta correspondiente al año 2010 de la contribuyente Ternura Cosas de Niños. Prueba admitida por el Tribunal a quo, librando oficio Nº 883-181, de fecha 5 de abril de 2011. (No evacuada).
10.- Inspección judicial a practicada en el edificio la Pirámide en fecha 15 de abril de 2011, donde el Tribunal de la causa dejó constancia en líneas generales que el sótano del edificio a inspeccionar se encuentra en un estado total de desaseo iniciando por la escalera de acceso, que el piso del mismo presenta deterioro en un 80%; que no hay energía eléctrica en esa área, se dejó constancia de la existencia de tres locales comerciales los cuales presentan deterioro en piso, paredes, techo, de la existencia de cuatro áreas en las que anteriormente existían locales comerciales, que presentan puertas y ventanas, el área destinada a los baños no posee piezas sanitarias ni puertas; no se evidencia sistema de detección de humo ni extintores ni sistema de aducción por mangueras, ni señalizaciones de peligros de riesgo eléctrico, ni avisos de advertencias; que la entrada sur-norte se encuentra acceso clausurado con lamina de zinc de color negro y azul, que el acceso este-oeste ubicado frente a la Avenida Bolívar presenta estado de deterioro en el piso, evidenciándose la existencia de un local comercial en el lateral izquierdo del pasillo el cual se encuentra abierto y vacío; que el acceso a las oficinas comerciales presenta un protector de metal de color dorado, presenta un estado de deterioro moderado, evidenciándose falta de mantenimiento a las paredes, en lo que respecta al acceso al ascensor tiene una puerta de acceso de metal color dorado, en las escaleras de acceso al primer piso se evidencia la falta de mantenimiento tanto en las barandas como en el piso, igual que las paredes; que en el techo de los accesos a los locales de los pisos superiores se evidencias lámparas sin protectores, falta de mantenimiento de las paredes y barandas, inexistencia de sistema de detección de humo, no presenta señalización de rutas de evacuación ni avisos de peligro, ni advertencia de riesgo eléctrico; que en cada uno de los pisos se observa falta de mantenimiento, que en el último piso se encuentra ubicado el depósito de agua que surte al edificio, cuyo acceso es por una escalera de metal de color rojo; se dejó constancia que se tuvo acceso al mismo porque la escalera presenta signos de deterioro (f. 17-19 y 22-73, II p.). Esta prueba se valora conforme a los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil, y 1.428 del Código Civil para demostrar los hechos verificados por el Tribunal de la causa, relacionados con el estado físico del inmueble objeto del litigio.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
1.- Contrato de arrendamiento privado de fecha 30 de junio de 2009, promovido por la demandante (f. 13-14, I pieza). Precedentemente valorado.
2.- Original de contrato de arrendamiento privado, de fecha 30 de junio de 2008, mediante el cual el ciudadano ALBERTO RAMÓN SÁNCHEZ da en arrendamiento al ciudadano FLORENCIO PÉREZ un local ubicado en la avenida Bolívar, esquina calle Arismendi, edificio La Pirámide de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón, que indica en la cláusula segunda “renovación”, conviniendo entre otras, en la cláusula tercera que el tiempo de duración será de 12 meses contado a partir del 30 de junio de 2008, prorrogable por períodos iguales a voluntad de las partes; en la cláusula quinta, que los gastos de servicios públicos, reparaciones menores y condominio serán por cuenta de EL ARRENDATARIO; en la cláusula octava convienen que se regirá de acuerdo a los principios del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre todo el artículo 34, que si no cumple con el acuerdo de arrendamiento al día se pedirá la desocupación; en la cláusula novena que el canon de arrendamiento será de seiscientos cincuenta bolívares exactos (Bs. 650,00) mensuales, variables, que EL ARRENDATARIO se compromete a cancelar al vencimiento de cada mes (f. 61-62, II p). Documento éste que por no haber sido desconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, y surte plena prueba para demostrar que la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el mencionado inmueble, inició antes de la fecha indicada por la parte actora.
3.- Originales de: a) Participación al Registro de Comercio llevado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario de Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, de fecha 17 de junio de 1987, sobre la constitución de la firma personal denominada MINI TIENDA TERNURA, la cual se establecería en el edificio La Pirámide, avenida Bolívar. Frente a Gladys Sport, de Punto Fijo, estado Falcón, realizado por la ciudadana María Lina Rastelli de Pérez; b) Documento constitutivo de la firma mercantil Ternura, Cosas de Niños S.R.L., cuyos accionistas son los ciudadanos Florencio Pérez Lanoy y María Rastelli de Pérez, registrado por ante le mismo Registro de Comercio, en fecha 22 de abril de 1991, bajo el N° 728, folios 167 al 169, páginas 334 a la 338, Tomo VII del Libro de Registro de Comercio; c) Actas de Asamblea de Accionistas de Ternura Cosas de Niños, C.A., registradas por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en las cuales se aprobó la eliminación y agregación de algunas cláusulas del documento constitutivo estatutos, así como la ratificación de la Junta Directiva, conformada por el ciudadano Florencio Pérez Lanoy como Presidente, y la ciudadana María Rastelli de Pérez como Gerente General (f- 63-76, II p.). A estos documentos públicos se les concede pleno valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar la existencia y constitución de la mencionada empresa mercantil, así como sobre quien recae su representación.
4.- Originales de recibos de pagos de fechas: 12-3-2010; 12-4-2010; 14-7-2010; 22-7-2010, 5-8-2010; 9-6-2010, 15-7-2008, 30-7-20086-4-2009, 31-3-2008, 23-5-2008, 14-6-2006, 11-7-2006, 5-8-2006, 2-10-2006, 31-10-2006, 9-10-2002, expedidos por la demandante INVERSIONES SÁNCHEZ, C.A., a favor del ciudadano FLORENCIO PÉREZ por concepto de cánones de arrendamiento; así como veintinueve (29) letras de cambio, cuyo beneficiario es Casa Sánchez y para ser pagado sin aviso y sin protesto por Florencio Pérez; y veintisiete (27) recibos a favor de Florencio Pérez por concepto de pago de agua. Estos documentos privados emanados de la parte demandada, por cuanto no fueron desconocidos, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por reconocidos, por lo que se les concede valor probatorio para demostrar los referidos pagos en las fechas indicadas, así como el hecho que la relación arrendaticia inició desde años antes de la fecha de suscripción del contrato que se pretende resolver.
5.- Copia certificada del expediente Nº 919-10, llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, contentivo de consignación de alquiler a favor de INVERSIONES SÁNCHEZ, C.A., y como consignatario el ciudadano FLORENCIO MANUEL PÉREZ LANOY, con ocasión de relación arrendaticia del local comercial donde funciona el fondo de comercio denominado TERNURA COSAS DE NIÑOS, correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2010, presentado el día 15/12/2010; enero y febrero de 2011, consignado el día 15/02/2011. Con esta copia certificada de expediente judicial, el cual se valora conforme al artículo 1.347 del Código Civil, se demuestran las referidas consignaciones arrendaticias realizadas por la demandada de autos a favor del demandante.
6.- Copia certificada de expediente administrativo Nº FAL-10-21-IN-10-0742, llevado por el Instituto Nacional de Prevención, Salud y Seguridad Laborales (INPSASEL) contra INVERSIONES SAN RAFAEL, en donde se constata la inspección practicada en fecha 5-11-2010 (f. 39-176, I p.), le cual fue precedentemente valorado.
7.- Prueba de Informe a:
7.1.- Oficina de Planificación Urbana, Rural (OPUR) de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, si esa dependencia emitió los oficios Nº OPUR-C.E./143-2010, OPUR-C.E/179-2010, de fechas 10-06-10, 14-07-10, respectivamente. Prueba admitida por el Tribunal de la causa, librando oficio Nº 883-161, de fecha 31 de marzo de 2011, recibiendo respuesta de dicho ente, mediante oficio Nº oficio Nº OPUR-C-E-118/2011, de fecha 5 de mayo de 2011, mediante el cual afirma que fueron emitidos los oficios de números, OFIC Nº OPUR-CE/143-2010 de fecha 10 de junio de 2010 y OFIC Nº OPUR-CE/179-2010 de fecha 14 de julio de 2010, mediante los cuales se hace saber a las empresas Magia Digital y Ternura Cosas de Niños, que la edificación que ocupan no se encuentra en condiciones óptimas para su funcionamiento, y que sobre el mismo se adelanta una medida de desalojo, por lo que no se considera factible la renovación del uso hasta tanto no se cuente con un local seguro y condicionado a los requerimientos de seguridad y funcionabilidad (f. 82-84, II p.).
7.2.- Sindicatura Municipal de Carirubana del estado falcón, a los fines de que informe si esa dependencia dirigió oficio solicitando estado de cuenta de morosidad a la empresa CORPOELEC. Oficina Comercial de Punto Fijo. Prueba admitida por el Tribunal de la causa, librando oficio Nº 883-162, de fecha 31 de marzo de 2011, recibiendo respuesta de dicho ente, mediante oficio Nº SPM-175-2011 de fecha 4 de abril de 2011, mediante el cual indica que efectivamente la Oficina de Sindicatura Municipal emitió el Oficio signado con el N° SPM-357-2010 de fecha 30 de agosto de 2010, mediante el cual ese ente solicita a CORPOELEC remita informe exhaustivo del estado de morosidad y/o solvencia de los locales que conforman el edificio torre San Rafael conocido como la Pirámide (f. 11, II p.).
Estas pruebas se valoran conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos informados por los mencionados entes públicos.
8.- Prueba de Informe a:
8.1.- Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, oficina de Dirección de Administración de Rentas y Tributos Municipales, a los fines de que informe si en esa dependencia se encuentra inscrita la empresa “Ternura Cosas de Niño” y su representante legal. Prueba admitida por el Tribunal de la causa, librando oficio Nº 883-162, de fecha 31 de marzo de 2011 (No evacuada).
8.2.- CORPOELEC, a los fines de que informe sobre la recepción o no de fecha 14 de octubre de 2010, mediante el cual el ciudadano Ronald Sánchez, en representación de INVERSIONES SÁNCHEZ, C.A., solicitó la suspensión del servicio eléctrico al “Edificio La Pirámide”. Prueba admitida por el Tribunal de la causa, librando oficio Nº 883-164, de fecha 31 de marzo de 2011, no recibiendo respuesta de dicho ente.
9.- Copia simple de constancia expedida por el Instituto Municipal de Aseo Urbano Domiciliario (IMASEO), de fecha 14 de marzo de 2011, mediante la cual hace constar que la firma mercantil Ternura Cosas de Niños, C.A. pertenece a las compañías anónimas a ese instituto, y que por veintiún (21) años ininterrumpidos le han prestado servicio de recolección de desechos sólidos, y que a esa fecha se mantiene solvente (f. 189, I p.). A esta copia de documento público administrativo se le tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio para demostrar el estado de solvencia en que se encontraba dicha empresa para la fecha indicada.
10.- Original de factura expedida por CADAFE, a nombre FLORENCIO MANUEL PÉREZ, de fecha 10 de marzo de 2011, contentiva de pago correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2010, y enero, febrero y marzo 2011 (f. 190; I p.). Con esta factura, la cual se valora conforme al artículo 1.383 del Código Civil, se demuestra el pago del servicio de electricidad en el local comercial objeto de la demanda en la fecha indicada.
11.- Inspección judicial practicada en el local comercial objeto de la controversia, en fecha 5 de abril de 2011, en la cual el Tribunal dejó constancia en su particular único que el local objeto de la inspección se encuentra en fase de desmontaje de la estantería, no observándose ningún tipo de mercancía y parcialmente desocupado que mantiene buena iluminación, en lo referente a los pisos existe una división en la cual una es de cerámica de color oscuro, que se encuentra deteriorada por el uso común y por otra parte recubierta de alfombra la cual necesita mantenimiento, que no existe ningún tipo de identificación de la empresa, se observa una pared divisoria de vidrios y en la parte superior diseñado en yeso de color amarillo, una puerta de acceso al local de vidrio, el Tribunal deja constancia que el lateral derecho de la puerta de acceso al local hay un aviso emitido por la Alcaldía de Carirubana en la cual se lee en letras mayúsculas de fondo negro clausurado por incurrir en ilícitos tributarios desde el 9/2/2011 hasta indefinido, además se observa fotocopias del formato de declaración y liquidación de impuestos sobre la renta, licencia de funcionamiento adherida en copia simple e igualmente autorización para operar en la zona libre y el Rif de la empresa, el piso de la fachada también de cerámica de color oscuro, encontrándose la misma en condiciones aceptables. (f. 320-321, I p.). Esta prueba se valora conforme a los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil, y 1.428 del Código Civil para demostrar los hechos verificados por el Tribunal de la causa, relacionados con el estado físico del inmueble objeto del litigio.
Analizadas como fueron las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, se observa que el apoderado judicial del demandado en la contestación alega que la relación arrendaticia que vincula a las partes en la presente causa data de hace más de veinte (20) años, con una vigencia prorrogada y renovada año tras año, y últimamente mediante dos contratos de arrendamiento escritos suscritos el 30 de junio de 2008 y el 30 de junio de 2009, y que una vez expirado el lapso en la última constancia escrita del arrendamiento, es decir a partir del 30 de junio de 2010, su mandante quedó y se le dejó en posesión del local comercial arrendado como arrendatario, por lo que considera que esa relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, lo que hace improcedente la presente acción de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios. En tal sentido, se constata que lo que pretende la parte demandante es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 30 de junio de 2009, por un período de doce (12) meses, con vencimiento el día 30 de junio de 2010, lapso prorrogable por períodos iguales a voluntad de las partes, por lo que el contrato se prolongó hasta el día 30 de junio de 2011, tal como quedó evidenciado del contrato de arrendamiento privado, de fecha 30 de junio de 2009, acompañado al libelo de demanda marcado ISCA-FMPL-ECA0002 cursante a los folios 13-14, I pieza; igualmente quedó plenamente demostrado en autos con las documentales aportadas al proceso, a saber, el contrato de arrendamiento privado, de fecha 30 de junio de 2008, suscrito entre las partes, (f. 61-62, II p), de la Participación al Registro de Comercio llevado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario de Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, correspondiente a la firma personal denominada MINI TIENDA TERNURA (f. 63, II p.); de los recibos de pago acompañados (f. 77-116), y de la copia simple de constancia expedida por el Instituto Municipal de Aseo Urbano Domiciliario (IMASEO) (f. 189, I p.), que la relación arrendaticia entre las partes ciertamente data desde hace más de 20 años.
Ahora bien, visto lo anterior, considera quien aquí decide que del estudio de las cláusulas pactadas en los contratos de arrendamientos suscritos por las partes, específicamente de la cláusula segunda del último contrato de fecha 30 de junio de 2009, que establece que el tiempo de duración será de un año (12 meses) contado a partir del 30 de junio de 2009 prorrogable por períodos iguales, que las partes previeron un lapso de duración de un (1) año, el cual podía ser prorrogado por igual periodo de tiempo, lo que implica que los contratos por medio de los cuales la parte demandante dio en arrendamiento al demandado el inmueble objeto de litigio en la presente causa fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por los contratantes, aunado al hecho que el demandado convalida la relación contractual en la contestación de la demanda, por lo que concluye quien aquí suscribe que la relación contractual existente entre las partes es a tiempo determinado, y para mayor abundamiento de lo anterior, tenemos la Sala de Casación de Civil en sentencia de fecha 4 de marzo de 2013, Exp. Nº 2012-000474, estableció lo siguiente:
En el caso planteado, es evidente que la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado entre los contratantes, determina que se trata de un contrato a tiempo determinado, pues estableció una duración de un año a término fijo, es decir, desde el primero de septiembre de 1999 hasta primero de septiembre de 2000, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 del literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez terminada la misma se ejerció la acción de cumplimiento de contrato.
Ahora bien, la cantidad de años que duró la relación arrendaticia tuvo importancia a los efectos de establecer el tiempo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues dependiendo de los años que estuvieron en el inmueble arrendado se calcularía el tiempo de la señalada prórroga. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la intención del Legislador al establecer la prórroga legal obligatoria, era darle al arrendatario tiempo suficiente para ubicar otro inmueble, contratar un nuevo arrendamiento o comprar un local o vivienda donde establecerse nuevamente.
En el asunto planteado, al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, los demandados ejercieron la acción correspondiente de cumplimiento de contrato. En tal sentido, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 1391, del 28 de junio de 2005, caso Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”.

Por tanto, es obvio concluir que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es inaplicable al caso concreto, pues como la propia norma lo indica la acción de desalojo se ejerce cuando se trata de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, es decir, que en él no se contempla una fecha cierta para la terminación de la relación arrendaticia.

Siendo así, analizando la jurisprudencia anteriormente transcrita y del estudio de las cláusulas establecidas en los contratos de arrendamiento suscritos por las partes, los cuales corren insertos a los folios 13, 14, 61 y 62 de la I pieza del presente expediente, considera quien aquí se pronuncia que las partes previeron un lapso de duración de un (1) año, el cual podía ser prorrogado por periodos iguales a voluntad de las partes, lo que implica que los contratos por medio de los cuales la parte demandante dio en arrendamiento al demandado el inmueble objeto de litigio en la presente causa fue celebrado por un plazo determinado; por lo que concluye quien aquí suscribe que la relación contractual existente entre las partes es a tiempo determinado, y así se establece.
Ahora bien, dilucidado lo anterior, se observa que la parte demandante pretende la resolución del contrato de arrendamiento fundamentado en el incumplimiento por parte del arrendatario de las cláusulas Novena y Cuarta del referido contrato, es decir, por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010, así como enero y febrero de 2011, e igualmente por falta de pago del servicio público de energía eléctrica.
En relación a la cláusula NOVENA, que establece “… El canon de arrendamiento se ha convenido es de MIL EXACTO (1.000,00) mensuales variable que EL ARRENDATARIO se compromete a cancelar al vencimiento de cada mes”; observa esta juzgadora que corre inserto a los folios 117 al 138, de la pieza I, copia de expediente de consignación de alquileres, signado con el Nº 919-10, llevado ante el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana del estado Falcón, donde se evidencia que el arrendatario en fecha 15/12/2010 consignó la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.200,00), que a su decir corresponden a los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre y Noviembre del año 2010, y en fecha 15/02/2011 consignó la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 3.260,00), correspondientes al mes de Diciembre de 2010 y los meses de Enero y Febrero de 2011. En este sentido, establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (subrayado del Tribunal)

A la luz de la citada norma, y de la cláusula NOVENA del contrato que establece que el canon de arrendamiento deberá pagarse al vencimiento de cada mes, y vista la consignación anterior, donde el arrendatario hizo las consignaciones del canon de arrendamiento correspondiente a los meses Octubre y Noviembre de 2010 en fecha 15 de diciembre de 2010 (f. 118 al 120), y la consignación de los meses de diciembre 2010, y enero y febrero de 2011, las realizó en fecha 15 de febrero de 2011; se colige que las consignaciones realizadas correspondientes a los meses de octubre y diciembre de 2010 fueron extemporáneas, ya que se realizaron después de vencidos los quince días posteriores al vencimiento de la mensualidad respectiva, es decir posteriores al día 15 del mes siguiente; y que las consignaciones correspondientes a los meses de noviembre de 2010, y enero y febrero de 2011, fueron tempestivas, ya que fueron efectuadas dentro del lapso de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad respectiva, conforme a lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.
En este mismo orden, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia vinculante dictada en el expediente N° 07-1372 de fecha 16 Abril de 2008, expresó lo siguiente:

“Como se señaló en la narrativa de este acto decisorio, en el presente caso, la declaratoria de desalojo se afincó en el pago tardío del canon de arrendamiento correspondiente a noviembre de 2005, “en fecha 14 de noviembre de 2005, es decir nueve (9) días después y no de forma anticipada como lo establece el contrato...”.
Observa esta Sala que, si bien es cierto que las estipulaciones contractuales son ley entre las partes, también lo es que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 7, preceptúa lo siguiente:
Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables.
Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
En consecuencia, no podía la juez fundamentar su decisión en el pago tardío de una cuota de arrendamiento cuando la propia ley que regula la materia, en su artículo 34, dispone que:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas./(...)

Es decir, el acto jurisdiccional al cual se le atribuyeron las lesiones constitucionales desconoció la existencia de normas de orden público que han sido dispuestas en protección de los arrendatarios y basó su decisión en cláusulas contractuales que establecían condiciones menos beneficiosas para el sujeto al cual la ley destina dicha protección, con lo cual se quebrantó su derecho a la tutela judicial eficaz que reconoce el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En consecuencia, considera esta Sala que los jueces que conocieron la causa que motivó este amparo actuaron fuera del límite de su competencia constitucional cuando aplicaron una cláusula contractual que establece, para el arrendatario, una condición menos ventajosa que la que dispone la propia ley con carácter irrenunciable. Así se decide.” (Subrayado del Tribunal).

Ahora bien, en el caso de autos, la cláusula octava del contrato establece que el mismo se regirá de acuerdo a los principios del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y sobre todo el artículo 34, que si no cumple con el acuerdo de arrendamiento al día se pedirá la desocupación, y en atención al anterior criterio jurisprudencial que establece la aplicación con preeminencia de la mencionada norma de orden público en protección al arrendatario, la cual establece en su literal “a” el supuesto en el cual “…el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas”; así tenemos, tal como fue establecido supra, que el arrendatario solo incurrió en mora en el pago de las mensualidades de arrendamiento de los meses de octubre y diciembre de 2010, por haber realizado las consignaciones arrendaticias en forma extemporánea, en virtud que disponía hasta el día 15 de noviembre de 2010 y 15 de enero de 2011 respectivamente, para realizar la consignación del canon correspondiente a dichos meses; observándose que tales meses no son consecutivos, en virtud de haberse interrumpido por la consignación tempestiva correspondiente al mes de noviembre 2010; es por lo que se concluye que el demandado no incurrió en incumplimiento de la cláusula Novena del contrato, y así se establece.
Por otra parte, y en relación al incumplimiento de la cláusula Cuarta del contrato, la cual establece: “Los gastos generales que ocasione el inmueble como: luz, teléfono, reparaciones menores, o lo que involucre algún condominio acordado correrán por cuenta de EL ARRENDATARIO…”; y en ese sentido, alega el demandante que el arrendatario además de no pagar los servicios públicos de energía eléctrica, tal como lo establece la cláusula cuarta del referido contrato, todo el edificio padece de un deterioro mayor, al punto que la autoridad administrativa municipal de planeamiento urbano del Municipio Carirubana del estado Falcón ordenó el desalojo ante el peligro que representa para los usuarios y visitantes del mismo, por lo que se requiere la urgente reparación estructural del daño, del cual el demandado es copartícipe por su conducta omisiva y permisiva, ya que es ocupante y usuario del inmueble arrendado. En primer lugar y en relación al servicio de energía eléctrica, tenemos que, de la copia de la planilla emitida por la página web de CADAFE correspondiente al usuario Florencio Manuel Pérez cursante al folio 315, I p., quedó demostrado que para la fecha 23/11/2010 éste tenía una deuda vencida de Bs. 704,42, es decir, estaba en estado de insolvencia, deuda ésta que fue pagada conforme quedó probado de factura expedida por CADAFE, de fecha 10 de marzo de 2011, contentiva de pago correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2010, y enero, febrero y marzo 2011, que corre inserta al folio 190, I p., es decir, después de la interposición de la presente demanda (21/02/2011); es decir que el arrendatario incurrió en mora en tales pagos; igualmente de la copia de la constancia expedida por el Instituto Municipal de Aseo Urbano Domiciliario (IMASEO), de fecha 14 de marzo de 2011 (f. 189, I p.), que la mencionada firma mercantil para esa fecha estaba solvente; y en cuanto a las obligaciones fiscales con el Municipio, de la copia Estados de Cuentas emitidos por la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, Dirección de Rentas y Tributos, correspondiente a la contribuyente “Ternura Casa de Niños, C.A.”, de fecha 23/11/2010 y 09/11/2010, cursantes a los folios 316-318, I p, quedó demostrado el estado de insolvencia con las obligaciones fiscales por concepto de aseo, multas, reparos fiscales, impuestos a las actividades empresariales e intereses moratorios sobre los montos adeudados para la fecha indicada; igualmente de la inspección judicial practicada en el inmueble objeto del litigio, la cual riela a los folios 320-321, I p., donde se dejó constancia que en puerta de acceso al local hay un aviso emitido por la Alcaldía de Carirubana en la cual se lee en letras mayúsculas de fondo negro clausurado por incurrir en ilícitos tributarios desde el 9/2/2011 hasta indefinido, se evidencia tal estado de insolvencia. De lo que se concluye que el demandado de autos no dio cumplimiento a las obligaciones establecidas en la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, lo que trae como consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, la procedencia de la resolución del contrato, y así se establece.
Por otra parte, en cuanto a la solicitud de indemnización por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, tenemos que la demandante alega que todo el edificio padece de un deterioro mayor, al punto que la autoridad administrativa municipal de planeamiento urbano del Municipio Carirubana del estado Falcón ordenó el desalojo ante el peligro que representa para los usuarios y visitantes del mismo, por lo que se requiere la urgente reparación estructural del daño, y que el demandado es copartícipe por su conducta omisiva y permisiva, ya que es ocupante y usuario del inmueble arrendado. Al respecto observa esta juzgadora que en nuestra legislación la reparación de los daños, cualquiera que sea su naturaleza está condicionada a la demostración del daño por parte de la víctima, esto significa que no es suficiente con que el deudor haya experimentado un daño, sino que también es necesario que los demuestre a través de cualquiera de los medios probatorios permitidos por la ley. Ha establecido la doctrina y la jurisprudencia reiterada y pacífica que deben existir unos presupuestos sobre los que descansa el principio de la responsabilidad civil, los cuales son: el daño, la culpa y el vínculo de causalidad; en este orden, tenemos que de las inspecciones judiciales evacuadas durante el lapso probatorio, las cuales corren insertas a los folios 17-19 y 22-73, II y 320-321, I p., quedó evidenciado el alto grado de deterioro a nivel estructural del inmueble objeto del litigio, así como que el local para el momento de la inspección se encontraba en fase de desmontaje de la estantería, no observándose ningún tipo de mercancía y parcialmente desocupado; no obstante ello, tales daños no fueron cuantificados, es decir, no fue demostrado el valor económico de los mismos; y por otra parte, tenemos que la parte actora no trajo al proceso ningún tipo de prueba que demostrara que los daños fueron ocasionados por la conducta culposa del demandado, así como tampoco el grado de participación en el deterioro del inmueble al haber alegado que éste era copartícipe por omisión, de esos daños; en tal virtud, resulta improcedente el resarcimiento solicitado derivado de daños y perjuicios, y así se establece.
Finalmente, y en relación a las condiciones físicas del inmueble objeto del litigio, se observa que si bien no fue demostrado que el estado de deterioro del mismo sea atribuible al demandado de autos, del expediente administrativo Nº FAL-21-IN-10-0742, llevado por el Instituto Nacional de Prevención Salud y Seguridad Laboral de la Dirección Estadal de Salud de los Trabajadores de Falcón, que cursa a los folios 243 al 276, I p., quedó demostrado que las condiciones físicas en las cuales se encuentra el inmueble objeto del litigio, presenta un grave estado de deterioro y condiciones sanitarias, lo cual pone en riesgo la salud e integridad física de las personas que allí laboran y de los usuarios o visitantes, por lo que se hace necesario la realización urgente de reparaciones y refacciones de gran envergadura que ameritan su desocupación; hecho éste que aunado al incumplimiento de la cláusula Cuarta del contrato, por parte del arrendatario, conlleva a esta juzgadora a declarar la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado Edgar Colina Arcaya, en su carácter de apoderado judicial la firma mercantil INVERSIONES SÁNCHEZ, C.A., mediante diligencia de fecha 3 de mayo de 2012.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Agrario y Tránsito de la Circunscripción de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de marzo de 2012, con motivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por la firma mercantil INVERSIONES SÁNCHEZ, C.A., contra el ciudadano FLORENCIO MANUEL PÉREZ LANOY.
TERCERO: ¬¬¬¬¬¬PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el abogado EDGAR COLINA ARCAYA, en su carácter de apoderado judicial de la firma mercantil INVERSIONES SÁNCHEZ, C.A., contra el ciudadano FLORENCIO MANUEL PÉREZ LANOY. En consecuencia, el demandado deberá desalojar y entregar a la demandante el inmueble arrendado libre de personas y bienes en un plazo de seis meses improrrogable, contado a partir de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme, conforme al Parágrafo Primero del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CUARTO: No hay condenatoria en costas por haber vencimiento parcial, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, de acuerdo al artículo 251 ejusdem, y por cuanto se observa que las partes tienen su domicilio en la ciudad de Punto Fijo es por lo que se comisiona al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los veintiún (21) días del mes de enero de dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL
(FDO)
Abg. ANA VERÓNICA SANZ.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 21/1/16, a la hora de las tres de la tarde (3.00 p.m.), se libraron boletas, despacho y se remiten con oficio N°________, al tribunal comisionado, conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL
(FDO)
Abg. ANA VERÓNICA SANZ.

Sentencia N° 011-E-21-01-16.-
AHZ/AVS/lc
Exp. Nº 5242-
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.