TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
-EN SU NOMBRE-
EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN.
EXPEDIENTE: 8905.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato, Pago de Daños y Perjuicios y Resarcimiento de Daño Moral.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano ANWAR JAMAL SABA CORTEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad No. V-19.274.847, con domicilio en la Avenida Ollarvides, Puerta Maraven, cruce con Calle Garcitas, casa s/n de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados HECTOR EFRAIN LEAÑEZ, ROBERTO LEAÑEZ, PEDRO DAVID SALAS y GUSTAVO ADOLFO PARRA, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-9.516.720, V-12.176.051, V-19.058.956 y V-17.667.968, respectivamente, e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 38.294, 87.495, 168.177 y 178.889, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MAYRA JANETT PEREZ ARCAYA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-5.318.015, con domicilio en la Avenida Héctor Peña, Sector 02, Calle 06, Casa Nro. 05 de la Urbanización Banco Obrero de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ARGILIO TORBELLO, HERMAN GOTOPO y HUGO ARIAS, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-18.700.969, V-4.182.189 y 2.857.640, respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 151.058, 37.905 y 31.260, respectivamente.
SEDE: Civil.
N A R R A T I V A
Comienza este juicio mediante demanda que presentara el ciudadano ANWAR JAMAL SABA CORTEZ, asistido por el abogado HECTOR LEAÑEZ, en la que expone:
Que le fue dado en venta por la ciudadana MAYRA JANETT PEREZ ARCAYA, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento signado con el Nro. 2-4 en el Edificio MAICARA, ubicado en la Avenida Táchira (hoy Rafael González) de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, el cual tiene una cabida de cien metros cuadrados con cincuenta centímetros (100,50 M2) y posee los siguientes linderos: NORTE: Av. Táchira (hoy Rafael González); SUR: Patio del Edificio Maicara; ESTE: Apartamento Nro. 2-1; y OESTE: Propiedad del señor Pedro Manuel Arcaya, calle pública de por medio. Con las siguientes distribuciones: tres dormitorios, dos salas de baño, pasillo, recibo-comedor, lavadero, cocina y dos balcones.
Que dicho inmueble lo hubo la vendedora conforme a documento de adquisición inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Público) del Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 26 de Junio del 2007, asentado bajo el Nro. 33, Folio 242 al 252, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Noveno, Segundo Trimestre del año 2007, el cual anexa identificado con la letra “A”.
Que sobre el inmueble antes descrito y objeto del contrato de venta, pesa una hipoteca de primer grado a favor de Banesco Banco Universal, S.A., según consta en el documento identificado.
Que en el iter de la negociación se procedió a establecer el precio del bien objeto de la venta y forma de pago del mismo, así como la determinación de las obligaciones por parte del comprador y vendedor, al igual que las condiciones a las cuales está sometido el cumplimiento del contrato de venta, el cual fue debidamente notariado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Punto Fijo, en fecha 29 de enero de 2014, el cual quedó anotado bajo el Nro. 17, Tomo 15 de los Libros respectivos, el cual anexa identificado con la letra “B”.
Que el precio convenido en el referido contrato por las partes de común acuerdo fue por la cantidad de Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 950.000,00), para ser cancelados en tres pagos de la siguiente manera: Primer pago: En calidad de inicial la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), mediante cheque Nro. 45001309 de fecha 17 de enero de 2014, del Banco Banesco, cuenta corriente Nro. 01341070450001005369. Segundo pago: La suma de trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 375.000,00), para ser pagado en un lapso de treinta días continuos, contados a partir de la fecha de la autenticación de dicha opción a compra-venta. Tercer pago: La cantidad de cuatrocientos veinticinco mil bolívares (Bs. 425.000,00) pagaderos a los cuatro meses posteriores contados desde la entrega de la liberación del inmueble. Que una vez cumplido con el pago total de la transacción en el tiempo estipulado de cuatro meses, la promitente vendedora le otorgará al promitente comprador el respectivo documento definitivo de propiedad, mediante una venta pura, simple, perfecta e irrevocable.
Que cumplió su obligación de pagar el precio establecido por las cantidades de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000,00) y ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00).
Que se desprende del contrato antes aludido que la ciudadana Mayra Jannett Pérez Arcaya, asumió de manera consiente las siguientes obligaciones: 1) Realizar las gestiones y pago de hipoteca de primer grado que pesa sobre dicho inmueble a favor del BANFOANDES B.U. C.A. 2) Que una vez obtenida la liberación de la hipoteca antes aludida hacerle entrega formal de dicho instrumento. 3) Hacer la tradición legal del inmueble libre de gravamen y solvente de todo impuesto, tasa o construcción especial, inclusive servicios públicos, así como hacerles entrega material del mismo; por lo que la obligación de proceder con la última cuota del precio pactado, la misma se encuentra condicionada a la verificación de la obligación de hacer de su contraparte Mayra Jannett Pérez Arcaya, representada por la obligación de pago de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de venta, dentro del plazo de la vigencia de la opción de compra, es decir, de nueve meses contados a partir de la suscripción de la misma -29 de enero de 2014-, y ponerlo en conocimiento del cumplimiento de dicha condición suspensiva a los fines de iniciarse el lapso de cuatro meses para proceder con el pago de la última cuota del precio pactado y por ende su deber de hacer la tradición legal de la cosa vendida.
Que ha sido absolutamente diligente en el cumplimiento de sus obligaciones como comprador al haber pagado y solventado el servicio de aseo domiciliario desde febrero 2014 hasta septiembre 2014, tal como se evidencia de pago de servicios Nro. PL139986 de fecha 25 de julio de 2014, el cual anexa identificado con la letra “E”, y recibo Nro. PL148376, de fecha 18 de septiembre de 2014, identificado con la letra “F”, lo que evidencia en solvencia de pago emitida por el Instituto Municipal de Aseo Urbano del Municipio Carirubana (IMASEO) signada con el Nro. PL139987, de fecha 25 de julio de 2014, el cual anexa identificado con la letra “G”, solvencia de Aseo Urbano Nro. SL004490 de fecha 27 de Enero de 2014 y Solvencia de pago de Aseo Urbano Nro. SL006201, del 25 de Julio del 2014, que anexa marcada con la letra “H” e “I”; asimismo procedió al pago de los impuestos inmobiliarios que recaen sobre dicho bien según comprobante de pago emitido por la Hacienda Municipal Nro. PLA690582, que anexa marcado con la letra “J”.
Que ha cumplido más allá de lo obligado por el contrato de venta de fecha 29 de enero de 2014, encontrándose condicionado en el pago de la totalidad del precio por el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el vendedor, liberación de hipotecas y pago de tasas y servicios, siendo esta mora del vendedor deliberada y maliciosa, no imputable a otra cosa que a su conducta omisiva generadora de daños y perjuicios a su persona.
Que el vendedor asumió la obligación de liberar y hacerle del conocimiento de tal evento (lo que no ha hecho) y a pagar los impuestos y servicios del inmueble (lo que tampoco ha hecho), causándole cada día mas daños y perjuicios materiales (pérdida de la oportunidad, lucro cesante, variación en el valor adquisitivo de la moneda, pago de arrendamiento de inmueble), como morales propios de quien habiendo cumplido con la parte de obligación contractual se ve defraudado por la otra parte mediante el uso de tácticas dilatorias en el cumplimiento de sus obligaciones.
Que por lo antes expuesto demanda a la ciudadana MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA para que cumpla o en su defecto sea condenada a cumplir con el contrato de venta suscrito en fecha 29 de enero de 2014 y en tal sentido cumpla con: Primero: Declare con lugar la presente acción judicial en contra la ciudadana MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA. Segundo: Se sirva declarar como definitiva la venta suscrita entre ANWAR JAMAL SABA CORTEZ, en su condición de comprador, y la ciudadana MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA, en su condición de vendedor, suscrita en fecha 29 de enero de 2014. Tercero: Se condene a la ciudadana MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA al cumplimiento de las obligaciones asumidas mediante contrato de venta de fecha 29 de enero de 2014, en tal sentido proceda con la presentación de la liberación de la hipoteca de primer grado aludida en el contrato respectivo; a la recepción de la última cuota del precio y al otorgamiento de la tradición legal del inmueble que le fue comprado, obligándose al saneamiento de ley y a la entrega material del mismo a su persona, ANWAR JAMAL SABA CORTEZ. Cuarto: Se condene a la ciudadana MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA al pago de los daños y perjuicios producidos en contra de su persona los cuales estima en la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00). Quinto: Se condene a la demandada MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA al resarcimiento de los daños morales, producidos a su persona por los actos ilícitos ejecutados en perjuicio de su moral y buenas costumbres, la cual estima en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00). Sexto: Que el demandado en autos sea condenado al pago de las costas procesales conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Que estima la demanda en la cantidad de Tres Millones Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 3.950.000,00), equivalentes a treinta y un mil ciento dos unidades tributarias (31.102 UT).
En fecha 13 de Octubre de 2014, se admite la demanda.
En fecha 22 de Octubre de 2014, presenta diligencia el ciudadano ANWAR JAMAL SABA CORTEZ, asistido de abogado en el cual confiere poder-apud acta a los abogados HECTOR EFRAIN LEAÑEZ, ROBERTO LEAÑEZ, PEDRO DAVID SALAS y GUSTAVO ADOLFO PARRA, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-9.516.720, V-12.176.051, V-19.058.956 y V-17.667.968, respectivamente, e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 38.294, 87.495, 168.177 y 178.889, respectivamente.
En fecha 18 de Diciembre de 2014, presenta diligencia el alguacil de este despacho en el cual consigna recibo de citación debidamente firmada por la ciudadana MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA.
En fecha 10 de Febrero de 2015, se admite escrito de reforma de demanda presentada por el abogado Héctor Leañez en el cual ratifica lo expuesto en el libelo de la demanda, y además hace mención a un criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 13 de agosto de 2013, en el que se retoma el criterio jurisprudencial que considera que los contratos denominados opción de compra-venta son verdaderos contratos de venta.
En fecha 16 de Marzo de 2015, presenta escrito de contestación a la demanda los abogados HUGO HERMAN GOTOPO y ARGILIO TORBELLO, en su carácter de apoderados judiciales de la demandada MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA, conforme a poder especial que anexan al escrito de contestación en la que exponen:
Que niegan, rechazan y contradice lo alegado por el demandante en el libelo de la demanda de que su representada haya procedido a vender al demandante el inmueble descrito en el libelo de la demanda.
Que impugnan como elemento probatorio la copia del documento contractual consignado por la demandante por no contener una compra venta inmobiliaria, sino única y exclusivamente una promesa de venta, sujeta a ciertas y especificas condiciones convenidas por las partes, sólo en cuanto a eso.
Que niegan, rechazan y contradicen que el documento autenticado por ante la Notaría Segunda, continente de la promesa de venta, ya especificado y referido le haya impuesto al demandante de autos, obligaciones inherentes a los condóminos, en su condición de propietario en el edificio “Maicara”, donde está situado el inmueble objeto de litigio y que por lo tanto en el presente caso no le es aplicable las normas contenidas en los artículos 1474, 1479, 1486, 1488, 1502, todos del Código Civil y que la cláusula primera del documento autenticado dice es que, una vez que el prominente comprador hubiese satisfecho sus obligaciones contractuales y por ello se le extendiera el respectivo documento registral de compra-venta, se obligaba entonces y solo entonces, a acatar las condiciones y reglamentaciones previstas en el documento de condominio, el cual regula la vida vecinal en el mencionado edificio “Maicara”, tal como corresponde a todo aquella persona que adquiere un inmueble en propiedad horizontal.
Que niegan, rechazan y contradicen que el ciudadano demandante, haya sido, en algún momento, condominio en el conjunto residencial que conforma el edificio “Maicara”, toda vez que en ningún momento adquirió la condición de propietario inmobiliario del apartamento en cuestión.
Que niegan, rechazan y contradicen que la demandada de autos hubiese asumido, o convenido, en obligarse a entregarle un documento al promitente comprador, en el cual constara la liberación de la hipoteca convencional de primer grado que pesaba sobre el apartamento, a que se contrae el presente juicio, a favor del Banco Banfoandes, Banco Universal, C.A., y que lo que sí refiere el documento autenticado por ante la Notaría Segunda, continente de la promesa de venta, es que el demandante de autos convino en tener, para hacer el pago restante definitivo, cuatro meses, posteriores a la entrega de la liberación del inmueble de la hipoteca que sobre él pesaba, es decir, contados a partir de la fecha en que el banco acreedor hipotecario extendiera, librara y otorgara el documento de liberación de hipoteca por ante el registro subalterno respectivo, por cuanto solamente puede otorgar dicho documento, el acreedor hipotecario a quien se le haya satisfecho plenamente las obligaciones derivadas de la garantía hipotecaria, en el entendido que, con el otorgamiento de dicho documento de liberación de hipoteca, por ante el registro subalterno, donde también está inscrito el documento de propiedad del inmueble hasta ese entonces hipotecado, éste adquiere la cualidad de documento bajo la presunción de conocimiento público, con efectos erga omnes, demandante inclusive, toda vez que esa es la función esencial de la protocolización y registro de los documentos que la ley sustantiva, ordinaria civil, ordena llevar bajo esa formalidad esencial.
Que el referido contrato de promesa de venta estableció en su cláusula cuarta que esta opción de compra-venta tenía una duración de nueve meses, contados a partir de la fecha de su otorgamiento por ante dicha notaría, razón por la cual su fecha irreversible extinción se produjo el día veintinueve de octubre de 2014, e insisten en que nunca existió un contrato de compra venta inmobiliario entre el demandante y la demandada, sino un simple contrato de promesa de venta, sujeto a condiciones y lapsos.
Que niegan, rechazan y contradicen que estén en presencia de una venta a plazos, porque de haber sido así, la consecuencia jurídica lógica y establecida, es el surgimiento inmediato de una hipoteca legal, cosa que no se produjo y por ello el demandante de autos no se atrevió a alegarla en su libelo de demanda de la que se refieren los artículos 1884 y 1885 ordinal primero del Código Civil, concatenados con los artículos 1488 y 1920 ordinal primero ejusdem.
Que alegan que en ningún momento ha existido, o existe, un contrato de venta definitivo de propiedad inmobiliaria en relación al inmueble objeto de litigio, ni que haya habido transferencia formal de propiedad inmobiliaria, ni se haya puesto en ningún presunto y negado comprador en posesión, uso y disfrute de la cosa, por cuanto en ningún momento se ha efectuado la tradición legal ni se ha efectuado ningún acto material con ese fin legal y fáctico; y que en el presente caso el demandante no cumplió con las obligaciones a las cuales se comprometió entendiéndose que desistió de llegar a una contratación definitiva.
Que niegan, rechazan y contradicen que el demandante haya cumplido con las obligaciones de cancelación de aseo domiciliario alegado en el libelo de la demanda, las cuales nunca les han correspondido, razón por la cual impugnan el valor comprobatorio del anexo identificados con las letras “F”, “G”, “H”, “I” y “J” por cuanto el mismo no evidencia que exista solvencia de pago del Instituto Municipal de Aseo Urbano del Municipio Carirubana (Imaseo).
Que el Instituto Municipal de Aseo Urbano del Municipio Carirubana (Imaseo) rectificó el entuerto malicioso elaborado por el demandante de autos, haciéndose pasar como propietario del inmueble objeto de litigio sin haber tenido nunca esa condición, a través de una denuncia formal de la situación irregular que presentó la demandada por ante dicho ente en fecha 29 de septiembre de 2014, donde se vio forjada la titularidad que pretendió hacer la demandante.
Que niegan, rechazan y contradicen que el demandante de autos haya tenido la condición económicamente solvente para asumir la obligación prevista como tercer pago a que se refiere la cláusula tercera del documento autenticado de promesa de venta por la cantidad de cuatrocientos veinticinco mil bolívares (Bs. 425.000,00) desde el 29 de enero de 2014 hasta el 29 de septiembre de 2014, fecha ésta ultima en que se extinguió el plazo convenido para efectuar el llamado tercer pago de cuatro meses, contados a partir del 29 de mayo de 2014, fecha ésta en que el acreedor hipotecario extendió y otorgó el documento de la liberación de la misma.
Que impugnan el anexo, documento marcado “K”, acompañado con el libelo de la demanda y emanado de BANESCO.
Que niegan, rechazan y contradicen que la demandada de autos tuviese en algún momento la obligación de extender el documento en el que constara la liberación de la hipoteca por cumplimiento cabal de la obligación principal de préstamo dinerario, garantizado con hipoteca convencional de primer grado.
Que niegan, rechazan y contradicen lo demás alegado en el libelo de la demanda; asimismo rechazan e impugnan la estimación por daños y perjuicios y daño moral estimada por el demandante en el libelo de la demanda en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) por cuanto la demandada de autos nunca ejecutó actos en contra de la moral y las buenas costumbres.
Alegan e invocan que el documento de liberación de hipoteca, que según el demandante se constituyó a favor del BANCO BANESCO, realmente fue a favor del BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL C.A., en su condición de sucesor a titulo universal del patrimonio de la sociedad mercantil BANFOANDES BANCO UNIVERSAL C.A (BANFOANDES), el cual fue recibido por el Registro Público del Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 21 de mayo de 2014, bajo el Nro. 13, Nro. de Trámite 3322014.2.17.68 y quedó inscrito bajo el Nro. 2, Folio 5, Tomo 09 del Protocolo de Transcripción, de fecha 29 de Mayo de 2014.
Impugnan la cuantía de la demanda estimada en la cantidad de tres millones novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 3.950.000,00) por contradictoria, por cuanto la cantidad dineraria no concuerda con la cantidad de treinta y un mil ciento dos unidades tributarias.
Que reconvienen al demandante ciudadano ANWAR JAMAL SABA CORTEZ, en base a los siguientes argumentos: por incumplir el contrato preliminar o preparatorio de promesa compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 29 de enero de 2014, el cual quedo anotado bajo el Nro. 17, Tomo 15 de los Libros respectivos, no cumpliendo con lo convenido de realizar el llamado tercer pago por la cantidad de cuatrocientos veinticinco mil bolívares (Bs. 425.000,00) a que se refiere la cláusula tercera del referido contrato preliminar de promesa de compra-venta.
Que ciertamente trascurrió el lapso de cuatro meses desde el día 29 de mayo de 2014 fecha en que el acreedor hipotecario Banfoandes, Banco Universal C.A. extendió y registró el documento autentico, mediante el cual hacia constar que se habían satisfecho las obligaciones dinerarias garantizadas con dicha hipoteca, hasta el día 29 de septiembre de 2014, sin que dicho demandado reconvenido efectuar el llamado tercer pago, no mediando impedimento alguno, ya que tuvo hasta el día 29 de septiembre de 2014, cantidades dinerarias suficientes para honrar la obligación contractual y no lo hizo.
Que en atención a lo anteriormente expuesto reconvienen al demandante de autos para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en haber incurrido en incumplimiento contractual del contrato preliminar de promesa compra-venta, tantas veces señalado y consecuencialmente su irremediable resolución y a indemnizar los daños y perjuicios que tal incumplimiento contractual generó de forma directa e inmediata en el patrimonio de la demandada reconviniente.
Que vencidos los lapsos convenidos para lo contratado, se incrementó, como le suele suceder a cualquier persona normal el grado de frustración, incertidumbre y desagrado en el ánimo de la demandada reconviniente, debida a la sola, directa inmediata y exclusiva conducta omisiva y dejada, asumida por el pre identificado demandante reconvenido y por lo tanto estiman los daños materiales causados en la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00) y los daños morales en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00); asimismo estiman la reconvención en la cantidad cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00), equivalentes a treinta y cinco mil cuatrocientas treinta y tres unidades tributarias con setenta y un centésimas (53.433,71 U.T.).
En fecha 24 de Marzo de 2015 (folio 98), el tribunal admite el escrito de reconvención y fija el quinto día de despacho para la contestación.
En fecha 06 de Abril de 2015, presenta escrito de contestación a la reconvención el abogado Héctor Leañez en la que expone:
Que ratifica en todas y cada una de sus partes los argumentos de hecho y fundamentos de derecho expresados en el libelo de la demanda y en la reforma de la misma.
Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes los argumentos de hecho y los fundamentos de derecho de la reconvención.
Que niega, rechaza y contradice que su representado haya suscrito con la demandada reconviniente un contrato preliminar o preparatorio de promesa de compra-venta y mucho menos que conste en instrumento suscrito por ante la Notaria Pública Segunda de la ciudad de Punto Fijo en fecha 29 de Enero de 2014, anotado bajo el Nro. 17, Tomo 15 de los Libros de Autenticaciones respectivos, en razón de que lo que efectivamente suscribió su patrocinado fue un contrato de compra-venta de inmueble con la ciudadana Mayra Janett Pérez Arcaya.
Que niega, rechaza y contradice que su representado hubiera consentido en unirse preliminarmente en la compra futura de un inmueble para con la ciudadana Mayra Pérez, como lo quiere hacer ver la representación demandada, por el contrario, su mandante consintió en la adquisición mediante compra de un inmueble que le vendió la hoy demandada reconviniente y así actúo en consecuencia, pactando el precio y pagando parte del mismo, quedando a la espera del cumplimiento de la demandada reconviniente de su obligación de entregarle la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble vendido la cual fue pagada con el dinero que como parte del precio recibió la demandada reconviniente, para así proceder con el pago de la parte restante del precio y que la intención de las partes fue la de comprar y vender; que se consensuaron en este sentido, es decir, que el comprador consintió en comprar y la vendedora consintió en vender, y así lo hicieron y que además fijaron el precio de la venta y su forma de pago.
Que adicionalmente como lo expresa la cláusula tercera del referido contrato tantas veces mencionado, cuyo cumplimiento ha demandado su representado, que es obligación asumida contractualmente por la vendedora, hoy demandada reconviniente, la de pagar la hipoteca que por su causa pesaba sobre el inmueble, la de entregar a su mandante el documento de liberación de la hipoteca, lo que no ha hecho, para así iniciase el plazo de cuatro meses, otorgado a su mandante para pagar el resto del precio, lo que para el momento de la interposición de la demanda, no se verificó por el no cumplimiento por parte de la demandada reconviniente de su obligación.
Que ratifica los fundamentos de orden doctrinal, legal y jurisprudencial expresados en el libelo de la demanda y su reforma y muy especialmente invoca el criterio jurisprudencial expresado en el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 13 de agosto de 2013.
Que niega, rechaza y contradice la petición de condena por daños y perjuicios demandada por la representación reconviniente, por cuanto la misma es improcedente, infundada e ilegal, virtud que la demandada con la conducta contumaz en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales ha sido quien ha impedido la realización del tercer pago por parte de su mandante ya que fue hasta la contestación de la demanda que tuvo conocimiento de la liberación de la hipoteca de la cual se desconoce tal liberación por no presentar documento que pruebe dicho alegato.
Que niega, rechaza y contradice que su mandante haya causado daño y perjuicio alguno a la demandada reconviniente, derivado de la pérdida de la oportunidad de poder vender a terceros el inmueble objeto de contrato, en virtud de ser el referido inmueble desde el día 29 de enero de 2014 propiedad de su representado con ocasión del contrato de venta de inmueble cuyo cumplimiento de ha demandado, por lo que de haber realizado alguna negociación con dicho inmueble lo estaría haciendo con la cosa ajena.
Que niega que su mandante haya causada a la demandada reconviniente algún daño moral o material.
Que niega, rechaza y contradice que su mandante haya incumplido con el contrato de venta suscrito con la demandada reconviniente y mucho menos dado origen a la aplicación de la cláusula séptima de dicho contrato; ha pretendido la demandada reconviniente confundir la obligación de dar que corresponde a la trasmisión de la propiedad la cual tuvo lugar el 29 de enero de 2014 con la obligación de hacer que corresponde a la tradición de la propiedad y entrega de la cosa la cual deberá realizar, y que además pretende confundir con el incumplimiento de una obligación contractual como lo es la entrega del documento de liberación a su mandante para que inicie el plazo para que éste pague el monto restante del precio, con una condición suspensiva al nacimiento del contrato.
Que niega, rechaza, contradice e impugna la estimación de la reconvención realizada por la demandada reconviniente.
En fecha 05 de Mayo de 2015 (folio 107), se agregan escritos de pruebas presentados por las partes y en fecha 15 de Mayo de 2015 (folio 141), se admiten.
En fecha 12 de Junio de 2015, se agrega oficio Nro. 332-2015-166 de fecha 11 de Junio de 2015, procedente del Registro Público del Municipio Carirubana del Estado Falcón.
En fecha 17 de Junio de 2015, se evacua la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora.
En fecha 23 de Julio de 2015, se agregan escritos de informes presentados por las partes.
En fecha 28 de Septiembre y 05 de Noviembre de 2015, se agregan oficios de fechas 18 y 19 de agosto de 2015, procedente del Banco Banesco.
En fecha 29 de Septiembre de 2015, el tribunal ordena notificar a las partes el lapso para dictar sentencia.
En fecha 07 de Octubre y 18 de Noviembre, ambos del 2015, presenta diligencia el alguacil de este despacho consignando boletas de notificación debidamente firmadas por las partes.
En fecha 12 de Noviembre de 2015, se agrega oficio Nro. 332-2015-197 de fecha 09 de Julio de 2015, procedente del Servicio Autónomo de Registro y Notarías (SAREN).
MOTIVA
Llegada la oportunidad de decidir y limitándose la presente controversia al cumplimiento de contrato, pago de daños y perjuicios, y resarcimiento de daño moral pretendidos por la parte demandante; y a la reconvención de la parte demandada por resolución de contrato, indemnización de daños y perjuicios, y daños morales, ambas pretensiones rechazadas por la contraparte, el Tribunal lo hace tomando en cuenta las pruebas promovidas por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Promovidas con el libelo de la demanda:
1. Copia simple de documento de venta de inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda a la ciudadana MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA y constitución de hipoteca de primer grado, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 26 de junio de 2007, quedando anotado bajo el Nro. 33, Folios 242 al 252, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Noveno, Segundo Trimestre del año 2007, el cual se valora como demostrativo de los hechos en el indicados, como documento público, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
2. Copia simple de contrato identificado como de “Promesa de Compra-Venta”, celebrado entre los ciudadanos Mayra Jannett Pérez Arcaya y Anwar Jamal Saba Cortez, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del Municipio Carirubana del Estado Falcón, quedando inserto bajo el Nro. 17, Tomo 15 de los Libros de autenticaciones respectivos, en fecha 29 de enero de 2014, el cual se valora como demostrativo de que el contrato cuyo cumplimiento se demanda y cuya resolución se contrademanda o reconviene fue efectuado entre las partes, a tenor de lo establecido en el artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado.
3. Copia simple de baucher (depósitos) bancarios identificados con la letra “C” y que rielan al folio 37, de la entidad bancaria Banesco a favor de la ciudadana Mayra Pérez, y consignados en el lapso probatorio al folio 117, por la cantidad de Bs. 95.000,oo; Bs. 100.000,oo y Bs. 180.000,oo respectivamente, los cuales no fueron impugnados y por tanto se les otorga pleno valor probatorio como demostrativos de esos depósitos a nombre de la parte demandada reconviniente, como tarjas a tenor del criterio sostenido de manera reiterada por la Sala de Casación Civil con relación a dicho s documentos.
4. Original de comprobantes de caja No. de Nic 3150681, de fechas 25 de julio de 2014, No. de Planilla PL139986 y 18 de septiembre 2014, No. de Planilla PL148376, emanados de IMASEO, a nombre de ANWAR JAMAL SABA CORTEZ, y 25 de julio de 2014, No. de Planilla PL139987, emanadas de IMASEO, la primera y la última a nombre de ANWAR JAMAL SABA CORTEZ, y la segunda a nombre de MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA; original de solvencia de aseo domiciliario de fechas 27 de enero de 2014 y 25 de julio de 2014, a nombre de MAYRA PEREZ la primera y de ANWAR JAMAL SABA CORTEZ la segunda; así como original de comprobante de caja identificado con la letra “K”, emanado de la Alcaldía de Carirubana, en fecha 27 de enero de 2014, a nombre de MAYRA PEREZ, siendo impugnados por la parte demandada, pero que en ningún momento demostró nada que desvirtuara los mencionados instrumentos, por lo que se valoran como demostrativos de los pagos realizados a la Alcaldía del Municipio Carirubana y a IMASEO, y de las solvencias otorgadas por IMASEO, todo de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
5. Original de movimiento bancario de la entidad bancaria Banesco perteneciente a la cuenta corriente Nro. 0134-***_**_***1005369, de la que no se desprende quien es el titular, y de la que no aparece ningún hecho que tenga relación con el objeto debatido en el presente juicio, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio.
Promovidas en el lapso probatorio:
1. Originales de recibos de pago de arrendamiento emanados de tercero, los cuales al no haber sido ratificados en juicio mediante la prueba de testigos, a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil no se le otorga ningún valor probatorio.
2. Inspección Judicial en el inmueble objeto de litigio, evacuada en fecha 17 de Junio de 2015, dejándose constancia de que el mismo no había persona alguna que suministrara información, que el exterior del edificio estaba en buen estado salvo algunos pequeños detalles en su friso, que existe un aviso comercial que dice Palacio de los Licores, que indica la existencia de un negocio que funciona en la planta baja del edificio, que se valora como demostrativo de tal hecho, a tenor de lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
3. Prueba de Informes al Registro Inmobiliario del Municipio Carirubana del Estado Falcón, apareciendo respuesta mediante oficio No. 332-2015-197, de fecha 09 de julio de 2015, donde se indica que sobre el inmueble objeto del presente juicio se constituyó Hipoteca de Primer grado por documento de adquisición del inmueble, cancelada posteriormente por el Banco Bicentenario; y que sobre el mismo pesa medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este tribunal, que se valora como demostrativa de tal hecho, a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
4. Prueba de Informes al Banco BANESCO, Banco Universal, del consta respuesta mediante oficio de fecha 18 de agosto de 2015, donde se remiten los movimientos bancarios de la cuenta No. 0134-1070-45-0001005369, perteneciente al demandante en este juicio, desde el día 31-03-2014 al 29-09-2014, al que no se le otorga ningún valor probatorio por no especificarse cuál es el objeto de la prueba.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Promovidas en el lapso probatorio:
1. Documento de Contrato de Promesa de Compra Venta, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, bajo el Nro. 17, del Tomo 15 de los Libros de Autenticaciones, el cual ya fue valorado.
2. Constancia de Disponibilidad de Fondos Financieros, aportada por la parte demandante con el libelo de la demanda e identificada con la letra “K”, el cual ya fue valorado.
3. Documento contentivo de la Cancelación de Hipoteca del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en este juicio, debidamente inscrito ante el Registro Público del Municipio Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nro. 2, folio 5, Tomo 9 del Protocolo de Transcripción del año 2014, en fecha 29 de mayo de 2014, el cual se valora como documento público a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como demostrativo de la liberación de la mencionada hipoteca.
Analizadas como han sido las pruebas promovidas y evacuadas por las partes el Tribunal debe pronunciarse en primer lugar sobre la controversia que yace entre las partes relacionada con la interpretación de si el contrato cuyo cumplimiento se demanda es de venta o es un contrato preparatorio de ésta, y lo hace de la siguiente manera:
En fecha 20 de julio de 2015, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dictó una sentencia en la cual estableció: “En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato…”, y siendo que en el presente caso se desprende del contrato celebrado entre las partes contendientes en este juicio, que la voluntad de los intervinientes fue realizar un contrato preparatorio de la venta definitiva que se daría después de la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, se debe concluir que el contrato cuyo cumplimiento se demanda es un contrato preliminar y no un contrato de venta. Así se decide.
Decidido lo anterior el Tribunal pasa a pronunciarse al fondo, encontrando que el demandante funda su demanda en la Cláusula Tercera del contrato autenticado en fecha 29 de enero de 2014, cuyo cumplimiento se reclama, por establecerse en ésta los siguiente: “…y un Tercer Pago: Por el saldo restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000,00), pagaderos a los cuatro (04) meses posteriores contados desde la entrega de la liberación del inmueble”, siendo que hasta la fecha de la interposición de la demanda no se le había entregado el documento de liberación de la hipoteca.
Ante este alegato de la parte demandante, la parte demandada indica: Que niega, rechaza y contradice que la demandada de autos hubiese asumido, o convenido, en obligarse a entregarle un documento al promitente comprador, en el cual constara la liberación de la hipoteca convencional de primer grado que pesaba sobre el apartamento a que se contrae el presente juicio, a favor del Banco Banfoandes, Banco Universal, C.A., y que lo que sí refiere el documento autenticado por ante la Notaría Segunda, continente de la promesa de venta, es que el demandante de autos convino en tener, para hacer el pago restante definitivo, cuatro meses, posteriores a la entrega de la liberación del inmueble de la hipoteca que sobre él pesaba, es decir, contados a partir de la fecha en que el banco acreedor hipotecario extendiera, librara y otorgara el documento de liberación de hipoteca por ante el registro subalterno respectivo, por cuanto solamente puede otorgar dicho documento, el acreedor hipotecario a quien se le haya satisfecho plenamente las obligaciones derivadas de la garantía hipotecaria, en el entendido que, con el otorgamiento de dicho documento de liberación de hipoteca, por ante el registro subalterno, donde también está inscrito el documento de propiedad del inmueble hasta ese entonces hipotecado, éste adquiere la cualidad de documento bajo la presunción de conocimiento público, con efectos erga omnes, demandante inclusive, toda vez que esa es la función esencial de la protocolización y registro de los documentos que la ley sustantiva, ordinaria civil, ordena llevar bajo esa formalidad esencial.
Así planteada la situación y fundamentándose la controversia en los establecido en la Cláusula Tercera del contrato autenticado en fecha 29 de enero de 2014, por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, al cual se ha referencia y cuyo cumplimiento se demanda, donde se hace referencia al tercer pago, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000,oo), los cuales serían “pagaderos a los cuatro (04) meses posteriores contados desde la entrega de la liberación del inmueble; el Tribunal observa que de la expresión citada entre comillas, debe entenderse que -si bien, al momento de protocolizarse el documento de liberación de hipoteca en el Registro Público respectivo éste surte efectos contra terceros, no necesariamente se debe presumir la existencia de ese acto jurídico, como si ocurre con la publicación de la Ley en la gaceta oficial; pudiera suceder que uno de los contratantes, o ambos, no conocieran de la existencia de ese acto- no bastaba con que el acreedor hipotecario otorgara la liberación de la hipoteca en registro respectivo, o que se cumpliera con el requisito registral para este tipo de actos, sino que, según lo convenido, el promitente comprador debía hacer entrega al promitente comprador (términos usados en el contrato referido) la constancia de la liberación de la hipoteca, para que a partir de ese momento comenzaran a correr los cuatro meses para que el obligado a pagar realizara la cancelación de la cantidad de dinero restante correspondiente al Tercer Pago.
No constando en autos que la parte demandada reconviniente hubiera cumplido con la obligación de hacerle entrega al demandante de la copia o del original del documento que contiene la referida liberación de hipoteca, se impone declarar con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara el ciudadano ANWAR JAMAL SABA CORTEZ en contra de la ciudadana MAYRA JANETT PÉREZ ARCAYA. Así se decide.
En cuanto a la pretensión por indemnización de daños y perjuicios reclamada por el demandante se observa que no indica, a tenor de lo establecido en el ordinal 07 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, cuáles son éstos y sus causas, y menos logra demostrarlos por lo que se impone declarar sin lugar la pretensión de la parte demandante de que se le indemnicen daños y perjuicios. Así se decide.
En lo que respecta a la pretensión por indemnización de daños morales no se observa en todo el recorrido procesal de este juicio que tales daños se hubieran producido, por lo que se declara sin lugar esta pretensión del demandante. Así se decide.
Decida la demanda que da origen al juicio el Tribunal pasa a decidir la reconvención que por resolución de contrato incoara la ciudadana MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA en contra del ciudadano ANWAR JAMAL SABA CORTEZ, encontrando el Tribunal que oponiendo ésta como defensa en contra de la pretensión del demandante y como fundamento de su pretensión los mismos argumentos que fueron esgrimidos al momento de decidir la demanda que da origen a este juicio, y que dieron motivo para que se declarara con lugar la mencionada demanda por cumplimiento de contrato; y como esa decisión implica el descarte de la pretensión que contiene la reconvención, que se refiere a la resolución del contrato, se impone declarar sin lugar la reconvención incoada por la ciudadana MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA en contra del ciudadano ANWAR JAMAL SABA CORTEZ. Así se decide.
En cuanto a la pretensión por indemnización de daños y perjuicios reclamada por la parte demandada reconviniente, se observa que no indica, a tenor de lo establecido en el ordinal 07 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, cuáles son éstos y sus causas, y menos logra demostrarlos, por lo que se impone declarar sin lugar la pretensión de la parte demandada reconviniente de que se le indemnicen daños y perjuicios. Así se decide.
En lo que respecta a la pretensión por indemnización de daños morales no se observa en todo el recorrido procesal de este juicio que tales daños se hubieran producido, por lo que se declara sin lugar esta pretensión de la parte demandada reconviniente. Así se decide.
Como consecuencia de haberse declarado con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara ANWAR JAMAL SABA CORTEZ en contra de la ciudadana MAYRA JANETT PÉREZ ARCAYA, estando ya liberada la hipoteca tantas veces nombrada, se condena a la parte demandada reconviniente a efectuar el traspaso definitivo al demandante, del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se ha demandado y a recibir de éste el pago del saldo restante del precio convenido, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000,00). Así se decide.
D I S P O S I T I V A
En mérito de las situaciones de hecho y de derecho analizadas, este Tribunal, impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano ANWAR JAMAL SABA CORTEZ en contra de la ciudadana MAYRA JANNETT PÉREZ ARCAYA.
SEGUNDO: Sin lugar las pretensiones del demandante relacionadas con la indemnización de daños y perjuicios, y daño moral.
TERCERO: Como consecuencia de haberse declarado con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara ANWAR JAMAL SABA CORTEZ en contra de la ciudadana MAYRA JANETT PÉREZ ARCAYA, estando ya liberada la hipoteca tantas veces nombrada, se condena a la parte demandada reconviniente a efectuar el traspaso definitivo al demandante, del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se ha demandado y a recibir de éste el pago del saldo restante del precio convenido, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000,00).
CUARTO: Sin lugar la reconvención incoada por la ciudadana MAYRA JANNETT PEREZ ARCAYA en contra del ciudadano ANWAR JAMAL SABA CORTEZ.
QUINTO: Sin lugar las pretensiones de la parte demandada reconviniente relacionadas con la indemnización de daños y perjuicios, y daño moral.
SEXTO: Por no haber vencimiento total, a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los Veintisiete (27) días del mes de Enero de Dos Mil Dieciséis (2016).- Años: 205º de Independencia y 156º de la Federación.
El Juez Titular
Abog. Camilo Hurtado Lores
La Secretaria Temporal,
Abog. Adriana Delfin Villavicencio.

Nota: La anterior decisión fue publicada en la fecha indicada ut supra, siendo las 3:00 p.m. Conste.
La Secretaria Temporal,
Abog. Adriana Delfin Villavicencio.