REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN EXPEDIENTE Nº: 5963 DEMANDANTE: BYBORY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.024.544, actuando en su propio nombre y representación. APODERADA JUDICIAL: LEIDY VANESSA CARDENAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 142.056. DEMANDADOS: EDIXÓN FRANCISCO MORENO QUINTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.435.828. APODERADO JUDICIAL: MARLE ANTONIETA LUMUS GONZÁLEZ y JUSBY PINEDA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 118.028 y 155.711 respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA I Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por el abogado Freddy Rodríguez, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, contra la decisión de fecha 4 de agosto de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Tucacas, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, seguido por la ciudadana BYROBY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ, contra el apelante. Cursa a los folios 1 al 4 del expediente, escrito contentivo de demanda presentado por la ciudadana BYROBY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ, actuando en su propio nombre y representación. En el referido escrito libelar la parte demandante alega los siguientes hechos: que en fecha 2 de septiembre de 2013, suscribió un contrato de opción de compra venta con el ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, tal como consta de contrato debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Silva del estado Falcón, bajo el Nº 34, Tomo 28; que en la mencionada negociación actuó como intermediaria la Inmobiliaria H. Morrocoy; que en el mencionado contrato el ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, se comprometió a vender y ella a comprar un inmueble propiedad del primero, constituido por un apartamento amoblado distinguido con el N° 5-D, ubicado en la avenida Silva de la población de Tucacas, estado Falcón, construido sobre unas parcelas cuyas superficies, medidas y demás determinaciones consta suficientemente en el documento de condominio del referido conjunto residencial; que el apartamento tiene una superficie aproximada de cuarenta y cuatro metros cuadrados (44 m2), consta de la siguientes dependencias: 1 habitación, 1 baño, recibo, comedor con zona de cocina, le corresponde un puesto de estacionamiento techado designado con el mismo número y letra del apartamento, asimismo forma parte del contrato: cocina empotrada en madera revestida en forma de fórmica, una nevera ejecutiva, una cocina eléctrica con horno, persianas horizontales en las ventanas, una cama matrimonial con colchón, un sofá cama, tres taburetes y cuatro bancos pequeños, dicho apartamento se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte: pasillo de circulación y apartamento 5-E; Sur: fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio; y Oeste: apartamento 5-E, correspondiéndole un porcentaje sobre las obligaciones y derechos de condominio de un 1/30%, todo esto consta en la cláusula primera del referido contrato de opción de compra venta; que asimismo en la cláusula segunda, se estableció de mutuo acuerdo el precio del inmueble en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) de los cuales pagó la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) de la siguiente manera: cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) recibidos con anterioridad por concepto de arras; doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, mediante la entrega de un cheque de gerencia signado con el Nº 00044019 del Banco Provincial, a nombre de EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO; que en la mencionada cláusula segunda se estableció que el saldo restante, es decir la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), sería pagada luego de aprobada la solicitud de préstamo hipotecario, otorgándole un término de noventa (90) días, prorrogables automáticamente por treinta (30) días más, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta; que la solicitud del mencionado préstamo hipotecario fue realizada por ella en fecha 5 de septiembre de 2013 ante el Banco Bicentenario, Sucursal Tucacas, y el mismo fue aprobado por la mencionada entidad financiera en fecha 18 de marzo de 2014; que a pesar de haber dado estricto cumplimiento a lo convenido y pactado en la opción de compra venta con el oferente vendedor, al pagar la cantidad inicial señalada y estar disponible la cantidad restante y tras la revisión del documento definitivo de compra venta por parte del Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón con sede en Tucacas, en fecha 17 de marzo de 2014, el ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, se ha negado a hacerle la entrega de todas las solvencias de los servicios públicos, incluyendo impuestos sobre el inmueble, a recibirle el pago y a protocolizar la venta definitiva del inmueble, que en virtud de lo expuesto demanda por opción de compra venta al ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, fundamentando su pretensión en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil. Estimó la demanda, en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), equivalentes a seis mil doscientos noventa y nueve coma veintidós Unidades Tributarias (6.299,22 U.T.). Solicitó al tribunal decretar medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la causa y medida innominada de ocupación y posesión a su favor del mencionado inmueble. Anexó recaudos que van del folio 6 al 37. En fecha 14 de abril de 2014, el Tribunal a quo admite la demanda y ordenó la citación de la parte demandada, mediante comisión librada al Juzgado Distribuidor de los Municipios de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, y en cuanto a la medidas solicitadas, ordenó abrir el correspondiente cuaderno de medidas, acordándose la medida de prohibición de enajenar y gravar y negó la medida innominada de ocupación y posesión del inmueble objeto de la controversia (f. 38). En fecha 6 de octubre de 2014, el Tribunal de la causa, agrega a los autos la comisión recibida del Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo (f. 74). Mediante diligencia de fecha 9 de octubre de 2014, el ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, asistido por el abogado Freddy Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado Nº 55.337, se da por citado y en esa misma fecha otorga poder apud acta al mencionado abogado (f. 75-76). Cursa del folio 82 al 84, escrito de contestación a la demanda presentada en fecha 30 de noviembre de 2014, por el abogado Freddy Rodríguez, en su carácter de apoderado de la parte demandada, mediante el cual admite que su representado suscribió el referido contrato de opción de compraventa, pero niega, rechaza y contradice que la demandante haya dado estricto cumplimiento a lo convenido o pactado en la opción de compra venta; que la cláusula segunda del contrato además de fijar el precio convenido establece que el saldo restante, es decir la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), sería cancelados una vez aprobado la solicitud de préstamo hipotecario, en un término de 90 días prorrogables automáticamente por 30 días más, contados a partir de la firma del contrato de opción de compraventa, por lo que niega y rechaza que la demandante haya dado estricto cumplimiento a lo convenido y pactado en el contrato de opción de compra venta, debido a que la demandante tiene una confusión en cuanto a lo referente a la solicitud de préstamo y aprobación del mismo, ya que la solicitud la realizó la demandante en fecha 5 de septiembre de 2013, pero no fue sino hasta el 11 de marzo de 2014, cuando la entidad bancaria le aprobó el mismo, es decir que desde la firma del contrato de opción de compraventa el día 02/09/2013, hasta la fecha que le fue aprobado el crédito, transcurrieron ciento ochenta y nueve (189) días, aunado al hecho que la transferencia o disponibilidad bancaria lo realizó el banco el día 18 de marzo de 2014, es decir, que en la totalidad transcurrieron ciento noventa y seis (196) días, por lo que la demandante no cumplió con la condición establecida en la cláusula segunda del contrato de finiquitar dicha negociación en el término de ciento veinte días; niega y rechaza que su representado no haya querido cumplir con lo pactado en el contrato, ya que cuando se venció el término de ciento veinte (120) días, que fue el día 2/1/2014, su representado llamó a la demandante el día lunes 6 de enero de 2014, para informarle que le daría una prórroga de 15 días más, es decir, hasta el 21 de enero de 2014, para que terminara de gestionar el crédito, porque de lo contrario él se acogería a la cláusula tercera del contrato que establece que si por causas imputables a la opcionante compradora no se efectuare la negociación, el oferente vendedor quedaría en libertad al día siguiente del vencimiento del contrato para hacer nueva negociación con terceras personas, caso en el cual, devolvería la cantidad recibida menos del 25% sobre el precio convenido en la cláusula segunda, como penalidad y que de producirse dicha situación el contrato quedaría rescindido de pleno derecho, por lo que su poderdante solo está obligado a devolverle a la demandante la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) del monto recibido, ya que quedarán en su poder la cantidad doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) por concepto de penalidad por daños y perjuicios causados, por último señaló que la cuantía estimada en la demanda era exagerada, ya que la parte actora solo abonó la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) ya que incumplió en dar el saldo restante es decir la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00). Riela del folio 90 al 92, escrito de pruebas con anexos (f. 93-96), presentado en fecha 10 de diciembre de 2014 por la parte demandante, actuando en su propio nombre y representación; y del folio 97 al 98, escrito de pruebas con anexos (f. 99-108), presentado en fecha 10 de diciembre de 2014, por el abogado Freddy Rodríguez, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO. Por auto de fecha 13 de enero de 2015, el Tribunal de la causa, se pronuncia sobre las pruebas promovidas por las partes (f. 113-114), librando los oficios respectivos a los fines de la evacuación de las pruebas promovidas. Cursa del folio 187 al 193, escrito de informes presentados por las partes; y del folio 195 al 196, escrito de observaciones a los informes de la contraria, presentado por el abogado Freddy Rodríguez, en su carácter de apoderado de la parte demandada. En fecha 4 de agosto de 2015, el Tribunal de la causa dicta sentencia, declarando con lugar la demanda, condenando en costas a la parte demandante y ordenando la notificación das las partes de dicha decisión (f. 199- 206). En fecha 16 de octubre de 2015, el abogado Freddy Rodríguez, en su carácter de apoderado de la parte demandada, sustituye poder, pero reservándose su ejercicio al abogado Luís Rodríguez Esteves (f. 215). Notificadas las partes de la decisión dictada por el Tribunal de la causa, en fecha 20 de octubre de 2015, el abogado Freddy Rodríguez, en su carácter de apoderado de la parte demandada, apela de la mencionada decisión (f. 217). En fecha 29 de octubre de 2015, el Tribunal de la causa, oyen en ambos efectos la apelación interpuesta y ordena remitir el expediente a este Alzada (f. 2, II p.) Por auto de fecha 11 de noviembre de 2015, esta Alzada da por recibido el presente expediente y fija el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa actuación para presentar informes; presentados los mismos, se abre el lapso de observaciones. Cursa a los folios 5 al 13; y del 16 al 20, escrito de informes presentado por las partes; y del folio 23 al 25, escrito de observaciones al informe de la contraria, presentado por la abogada BIROBY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ, actuando en su propio nombre y representación. Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones: II MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO En el caso de autos, la parte actora persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta, alegando que en fecha 2 de septiembre de 2013, suscribió un contrato de compra venta con el ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, tal como consta de contrato debidamente autenticado, donde el mencionado ciudadano se comprometió a vender y ella a comprar un inmueble propiedad del primero, constituido por un apartamento amoblado distinguido con el N° 5-D, ubicado en la Avenida silva de la población de Tucacas, estado Falcón; que la cláusula segunda, se estableció que el precio del inmueble era la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) de los cuales pagó la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), y que el saldo restante, es decir la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), sería pagada luego de aprobada la solicitud de préstamo hipotecario, otorgándole un término de noventa (90) días, prorrogables automáticamente por treinta (30) días más, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta; que la solicitud del mencionado préstamo hipotecario fue realizada en fecha 5 de septiembre de 2013, ante el Banco Bicentenario, Sucursal Tucacas, y el mismo fue aprobado en fecha 18 de marzo de 2014; que a pesar de haber dado estricto cumplimiento a lo convenido y pactado en la opción de compra venta con el oferente vendedor, al pagar la cantidad inicial señalada y estar disponible la cantidad restante y tras la revisión del documento definitivo de compra venta por parte del Registro Público competente, el ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, se ha negado a hacerle la entrega de todas las solvencias de los servicios públicos, incluyendo impuestos sobre el inmueble, a recibirle el pago y a protocolizar la venta definitiva del inmueble. Por su parte, el demandado señaló que si bien es cierto, suscribió el referido contrato de opción de compraventa, negó, rechazó y contradijo que la demandante haya dado estricto cumplimiento a lo convenido o pactado en la opción de compra venta; que la cláusula segunda del contrato además de fijar el precio convenido establece que el saldo restante, es decir la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), sería cancelados una vez aprobado la solicitud de préstamo hipotecario, en un término de 90 días prorrogables automáticamente por 30 días; que la demandante solicitó el préstamo hipotecario en fecha 5 de septiembre de 2013, pero no fue sino hasta el 11 de marzo de 2014, cuando la entidad bancaria le aprobó el mismo, es decir que desde la firma del contrato de opción de compraventa (02/09/2013), hasta la fecha que le fue aprobado el crédito, transcurrieron ciento ochenta y nueve (189) días, aunado al hecho que la transferencia o disponibilidad bancaria lo realizó el banco el día 18 de marzo de 2014, es decir, que en la totalidad transcurrieron ciento noventa y seis (196) días, por lo que la demandante no cumplió con la condición establecida en la cláusula segunda del contrato de finiquitar dicha negociación en el término de ciento veinte días; niega y rechaza que no haya querido cumplir con lo pactado en el contrato, ya que cuando se venció el término de ciento veinte (120) días llamó a la demandante el día lunes 6 de enero de 2014, para informarle que le daría una prórroga de 15 días más, es decir, hasta el 21 de enero de 2014, para que terminara de gestionar el crédito, porque de lo contrario él se acogería a la cláusula tercera del contrato, caso en el cual, devolvería la cantidad recibida menos del 25% sobre el precio convenido en la cláusula segunda, como penalidad y que de producirse dicha situación el contrato quedaría rescindido de pleno derecho, por lo que solo está obligado a devolverle a la demandante la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) del monto recibido, ya que quedará en su poder la cantidad doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) por concepto de penalidad por daños y perjuicios causados, por último señaló que la cuantía estimada en la demanda era exagerada, ya que la parte actora solo abonó la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00). Para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, las partes promovieron las siguientes pruebas: Pruebas presentadas por la parte demandante: (f. 104-105) 1.- Contrato autenticado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Silva, del estado Falcón, en fecha 02/09/2013, bajo el Nº 34, Tomo 28 (f. 6-10), contentivo de opción de compra-venta, celebrado entre los ciudadanos EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO y BYROBY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ, el cual constituye el instrumento fundamental de la acción; el cual surte plena prueba de conformidad con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, para demostrar la existencia del contrato suscrito entre ambas partes, así como los términos en los cuales fue pactado el mismo, donde la demandante se identifica como “la opcionante compradora” y el demandado como “oferente vendedor”; y mediante el cual el oferente-vendedor se comprometió a venderle a la opcionante-compradora, y ésta a su vez comprarle el inmueble constituido por apartamento amoblado distinguido con el N° 5-D, ubicado en la avenida Silva de la población de Tucacas, estado Falcón, construido sobre unas parcelas cuyas superficies, medidas y demás determinaciones consta suficientemente en el documento de condominio del referido conjunto residencial; que el apartamento tiene una superficie aproximada de cuarenta y cuatro metros cuadrados (44 m2), consta de la siguientes dependencias: 1 habitación, 1 baño, recibo, comedor con zona de cocina, le corresponde un puesto de estacionamiento techado designado con el mismo número y letra del apartamento, asimismo forma parte del contrato: cocina empotrada en madera revestida en forma de fórmica, 1 nevera ejecutiva, 1 cocina eléctrica con horno, persianas horizontales en las ventanas, una cama matrimonial con colchón, 1 sofá cama, 3 taburetes y 4 bancos pequeños, dicho apartamento se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte: pasillo de circulación y apartamento 5-E; Sur: fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio; y Oeste: apartamento 5-E, correspondiéndole un porcentaje sobre las obligaciones y derechos de condominio de un 1/30%. Que el precio convenido para la venta del inmueble fue la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), los cuales serían cancelados por la opcionante compradora se la siguiente forma: cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) recibidos con anterioridad por concepto de arras; y doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, según cheque de gerencia signado con el Nº 00044019 del Banco Provincial, a nombre del ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO y que el saldo restante, es decir la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), sería cancelada luego de aprobada la solicitud de préstamo hipotecario, y luego de cumplido todos los requisitos y formalidades contenidas en la normativa vigente aplicable al Sistema de Vivienda y Política Habitacional por la banca comercial a la que le fue solicitado dicho préstamo, en un término de noventa (90) días, prorrogables automáticamente por treinta (30) días más, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta. 2.- Original de documento de compra venta con constitución de hipoteca convencional de primer grado a favor de Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., redactado y elaborado y sellado por la mencionada entidad bancaria, al cual se le había asignado número de protocolización por parte del Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón, y que no fue otorgado (22-29). Con este documento público administrativo, se demuestra que la mencionada entidad bancaria una vez aprobado el crédito hipotecario a favor de la ciudadana BYROBY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ para la adquisición del inmueble objeto del litigio, elaboró el documento de venta con hipoteca, el cual fue presentado para su protocolización ante la Oficina de Registro Pública respectiva en fecha 9 de agosto de 2013, pero que el mismo no fue otorgado por las partes. 3.- Constancia emanada del Banco Bicentenario en fecha 11 de marzo de 2014, mediante la cual se indica que a la ciudadana BYROBY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ le fue aprobado un préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda principal bajo la modalidad de faov por la cantidad de Bs. 350.000,00. A este instrumento administrativo se le concede valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar la aprobación del préstamo hipotecario. 4.- Constancia emanada del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), de fecha 21 de noviembre de 2014, mediante el cual hace constar que la ciudadana BYROBY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ solicitó un crédito habitacional con recursos de los Fondos de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) para la adquisición de vivienda principal, a través del operador financiero Bicentenario Banco Universal, el cual aprobó y solicitó los recursos a esa institución para que se llevara a cabo la protocolización del mismo; igualmente que realizó en su oportunidad la transferencia de recursos para que se ejecutara la compra del inmueble. A este instrumento administrativo se le concede valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar la transferencia de los recursos que efectuó dicha institución para la protocolización del documento de compra venta. 5.- Prueba de informes a las siguientes instituciones: 5.1.-. Banco Bicentenario, Banco Universal a los fines de que informe la certificación de la aprobación del crédito hipotecario para adquisición de vivienda a la ciudadana BIROBY HAZ; si el crédito fue aprobado para la adquisición de una vivienda principal ofertada por el ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO; y si la entidad bancaria dio el visto bueno del documento definitivo de compra venta con hipoteca de primera grado para ser protocolizado por ante la Oficina de Registro correspondiente. Agregada a los autos el resultado de la misma en fecha 18-2-15, informa que la ciudadana BIROBY KATIUSKA HAZ RORÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº 17.024.544, solicitó efectivamente un crédito habitacional con recursos de los Fondos de Ahorro Obligatorio para la Vivienda FAOV, por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350,000,00) para adquisición de vivienda principal a través de dicho Operador financiero el cual se aprobó, asimismo informó que el BANAVIH realizó en su oportunidad la transferencia de los recursos para que se ejecutara la compra del inmueble, anexando al reverso de dicha comunicación las fechas reales en la cual se transfirió los recursos (f. 180). 5.2.- Banco Nacional de Vivienda y Hábitat a los fines de que informe la certificación de la transferencia de los recursos a la demandante, requeridos por el Banco Bicentenario para la adquisición de una vivienda principal. Agregada a los autos la respectiva comunicación, en fecha 2 de marzo de 2015, informa que esa Institución ha transferido en cuatro oportunidades los recursos al operador financiero Banco Bicentenario para la protocolización del crédito hipotecario de la ciudadana BIROBY KATIUSKA HAZ RORÍGUEZ en fechas 18-3-2014, 15-04 2014, 14-5-2014 y 14-08-2014, anexando print de pantalla de la página del BANAVIH, donde se reflejan las mencionadas fechas (f. 182- 183). 5.3.- Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón, a los fines de que informe si el apartamento distinguido por el Nro 5-D, ubicado en el Edificio Mar, ubicado en la Avenida Silva de Tucacas, estado Falcón, para el mes de marzo de 2013, se encontraba libre de gravamen y no poseía nota marginal que impidiera su protocolización; si el referido inmueble le pertenece al ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, y si solo existe una prohibición de enajenar y gravar acordada por el Tribunal de la causa. En fecha 23 de enero de 2015, el Tribunal de la causa, agrega a los autos Oficio Nº 340-15/009, en el cual el mencionado Registro informa que el referido inmueble le pertenece al ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, y que solo existe una sola nota marginal y fue la decretada por ese Tribunal en fecha 14 de abril de 2014 (f. 131). 5.4.- Banco Provincial, Banco Universal, a los fines de que se sirva remitir estados de cuenta de la ciudadana BIROBY KATIUSKA HAZ RORÍGUEZ, cuenta de ahorro Nº 01080105250200329822, desde el 31/12/2013, hasta la fecha. Agregada a los autos en fecha 6/2/2015, comunicación emanada de dicha Institución financiera, en el que se anexan los movimientos bancarios desde el 31-12-2013 al 16-01-2015 (f. 166-172). 5.5.-Alcaldía del Municipio Silva del estado Falcón, específicamente a la Dirección de Hacienda y de Catastro a los fines de que informe si el apartamento distinguido con el Nº 5-D, del Conjunto Residencial Mar Sol y Bahía, a nombre del ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, se encontraba solvente para el mes de marzo de 2014, e indique las fechas de pago de servicio de aseo urbano domiciliario. Recibiendo comunicación emanada de la Dirección de Catastro de la mencionada Alcaldía en la que informa que para la fecha del mes de marzo de 2014, el inmueble distinguido con el Nº 5-D del Conjunto Residencial Mar Sol y Bahía, a nombre del ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, se encontraba insolvente (f. 163). 5.6.- Junta de Condominio del Conjunto Residencial Mar Sol y Bahía, para que informe si emitió alguna solvencia de condominio entre las fechas 01 de septiembre de 2013, hasta el mes de marzo de 2014, apartamento distinguido con el Nº 5-D, ubicado en dicho Conjunto Residencial, y que remita los recibos de pagos mensuales de condominio en la cual señale la fecha de pago de los mismos, correspondiente al año 2014, por parte del demandado. AL respecto se observa que riela del folio 137 al 161, respuesta emitida por Inmobiliaria Terramar, C.A., en el que informa que el mencionado inmueble se encuentra representado bajo el nombre de candelaria Morales; y en cuanto a los recibos de pago anexó copia de los mismos a la comunicación, siendo un total de diez recibos, más un histórico de cuenta. Estas pruebas se valoran conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos a que se contraen los respectivos oficios, informados por las referidas instituciones. Pruebas presentadas por la parte demandada. 1.- Promovió e invocó el principio de la comunidad, a saber la copia certificada del documento de opción de compraventa promovido por la parte demandante, el cual fue precedentemente valorado. 2.- EL contrato de préstamo a interés a largo plazo aprobado por el Banco Bicentenario, Banco Universal, donde dicho operador financiero señala que fue aprobado en sesión de fecha 11 de marzo de 2014, el préstamo, es decir fue aprobado vencido el plazo establecido. Prueba ya valorada. El tribunal a quo mediante sentencia apelada de fecha 4 de agosto de 2015, se pronunció de la siguiente manera: (…) De la cláusula transcrita se observan varias circunstancias relevantes por analizar, iniciando por la condición de aplicabilidad de la sanción contenida; las causas de incumplimiento imputables a alguna de las partes del convenio, circunstancia que encuadra en lo previsto por la responsabilidad civil contractual, donde priva el principio de autonomía de la voluntad de las partes; el monto de cláusula penal, equivalente al 25% del monto de venta del inmueble; y finalmente una disposición sobre la rescisión de pleno derecho. Respecto a las causas de incumplimiento imputables a alguna de las partes, lo establecido en la citada cláusula contractual sen enmarca en la responsabilidad civil derivada de un contrato, que en atención a los señalamientos de la parte accionada, la parte actora es responsable por incumplir con lo acordado, no obstante no indicó expresamente a qué circunstancia de hecho (acción u omisión) producidas por la parte actora adjudica el incumplimiento, pues se limitó a describir que no realizó el pago dentro del término acordado, en efecto y como lo señala la parte accionada (recocida por quien suscribe como una obligación a término), de la prueba de informes proveniente del Banco nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) adminiculada con la reproducción impresa de la consulta al sistema de la misma institución, se evidencia que la liquidación de crédito hipotecario se realizó por primera vez en fecha dieciocho (18) de marzo de 2014, es decir. Más de dos meses después de finalizada la prórroga contenida en el contrato, no obstante, de la prueba de informes proveniente del Banco Bicentenario Banco Universal también se estableció que la actora solicitó el crédito en fecha cinco (05) de septiembre de 2013, es decir. Solo tres días después de suscrito el contrato en que se fundamente la acción. …omissis… De lo anterior concluye este juzgador que evidenciado el incumplimiento temporal y al actitud de la actora en el trámite correspondiente a la obtención del crédito hipotecario, se debe determinar la responsabilidad civil contractual de conformidad a las circunstancias de hecho probadas en autos, por lo que se infiere que nos encontramos ante una circunstancia eximente de la responsabilidad civil contractual por el hecho de un tercero (Banavih), que causó con su demora el incumplimiento temporal, y probado que la imposibilidad de la compradora de pagar el precio se fundó en un obstáculo que en modo alguno se le puede atribuir. Así se declara. …omissis… De lo anterior se concluye que las causas que impidieron el cumplimiento del contrato en el lapso establecido por las partes constituyen causa extraña no imputable por el hecho de un tercero, por lo tanto inaplicable la consecuencia de la cláusula penal a ninguna de las partes, y ante la nulidad de la disposición relacionada con la rescisión del contrato, el demandado se encontraba en el deber de demandar la resolución por vía jurisdiccional para liberarse de su obligación, circunstancia que no consta en autos, por lo que la acción de cumplimiento de contrato debe prosperar en derecho. Así se declara. (…) En relación a la cuantía de la demanda alegó la parte accionada que la consideraba exagerada (Bs. 800.000,00), ya que el monto convenido en la negociación de compraventa la actora solo abonó la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), no obstante quien suscribe difiere de la afirmación de la parte demandada en tanto que la presente acción pretende el cumplimiento de la totalidad del contrato, cuyo objeto es un inmueble que las partes acordaron en precio idéntico a la cuantía de la acción, por lo que debe quedar firme el valor de la demanda estimado por la parte actora. Así se declara (…). De lo anterior se colige que el Tribunal a quo declaró la procedencia de la acción intentada por considerar que el incumplimiento de la demandante era por una causa extraña imputable a un tercero, y el demandado disponía de la figura procesal de resolución del contrato. Y apelada como fue esa decisión, procede esta alzada a verificar su procedencia en los siguientes términos: PUNTO PREVIO SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA Antes de entrar a conocer el fondo de la controversia, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la impugnación opuesta por la parte demandada, en cuanto a la cuantía estimada en el libelo de demanda, alegando ésta que la misma era exagerada, ya que la parte actora solo abonó la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) incumplió en dar el saldo restante es decir la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), por lo que la cuantía debía ser por la cantidad dada por la demandante, es decir por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00). Sobre la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RH-496 de fecha 14 de agosto de 2009, expediente N° 2009-399, caso: Emilda Rosa Cortez de Gómez y otros, contra Rosa Margarita Pérez Nacar, estableció lo siguiente: Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció: ‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”. Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Aplicando el referido criterio jurisprudencial al caso bajo análisis, se evidencia que el demandado impugnó la cuantía de la demanda por considerarla exagerada, expresando que la demandante solo pago la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00); pero es el caso que la pretensión de la demandante es el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa, autenticado en fecha 2 de septiembre de 2013, por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Silva del estado Falcón, bajo el Nº 34, Tomo 28, donde se pactó el precio de venta por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), es por lo que esta juzgadora, siguiendo el criterio jurisprudencial antes referido, declara que la cuantía de la presente demanda es la estimación que hizo la demandante en su escrito de libelo, es decir la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), equivalentes a seis mil doscientos noventa y nueve coma veintidós unidades tributarias (6.299,22 U.T.), y así se decide. SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA En el caso de autos, demandado como fue el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, celebrado entre las partes en fecha 2 de septiembre de 2013, tal como consta de contrato debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Silva del estado Falcón, bajo el Nº 34, Tomo 28, sobre un apartamento amoblado distinguido con el N° 5-D, ubicado en la Avenida silva de la población de Tucacas, estado Falcón, alegando la demandante que cumplió con sus obligaciones contractuales, sin que el demandado haya cumplido con las suyas; quien en la contestación negó, rechazó y contradijo que la demandante haya dado estricto cumplimiento a lo convenido o pactado en la opción de compra venta, por cuanto no cumplió con la condición establecida en la cláusula segunda del contrato de finiquitar dicha negociación en el término de ciento veinte días; este tribunal en virtud que de acuerdo a la constancia expedida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (f. 95), indica que la demandante solicitó crédito habitacional para la adquisición de su vivienda principal, hace las siguientes consideraciones previas: El artículo 82 de nuestra Carta Fundamental establece el derecho a la vivienda, y lo reconoce como un derecho humano fundamental, contenido en diversos instrumentos normativos nacionales e internacionales de derechos humanos, de naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, por lo que el Estado, el sector privado y el ciudadano individualmente considerado, se encuentran comprometidos en esta tarea. En este orden la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó un análisis de la naturaleza humana, el reconocimiento universal y social del derecho a la vivienda, así como su consagración en tratados y pactos de derechos humanos suscritos por la República, que deben tomarse en consideración cuando se examinan pretensiones en principio de naturaleza privada; así mediante sentencia de fecha 19 de noviembre de 2002, caso CAPREMINFRA, reiterada en sentencia N° 835 de fecha 18 de junio de 2009, caso: Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, estableció: “…A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano. …Omissis… En todo caso, el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos. Sobre este aspecto, esta Sala señaló: ‘A juicio de esta Sala, cualquier actividad sistemática pública o privada, dirigida, en cualquier forma a proveer de vivienda a quien carece de ella, permitiendo que se cumpla el derecho que concede a toda persona el artículo 82 constitucional, y debido a la obligación compartida que dicha norma establece entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado, para que se satisfaga ese derecho social, convierte a los préstamos para adquirir viviendas, seguras, cómodas, higiénicas, con los servicios básicos esenciales, en materia de interés social, atinentes al desarrollo del Estado Social de Derecho y de Justicia. Ahora bien, una cosa es pertenecer al subsistema de vivienda y política habitacional, y otra es ejercer el derecho a la vivienda fuera del sistema, pero esto último no quita la connotación de derecho social al que pretende obtener una vivienda de la cual carece, ni el carácter de interés social de las operaciones destinadas a la adquisición de la vivienda que reúna las condiciones del artículo 82 Constitucional, lo que implica no destruir o minimizar al débil jurídico (quien carece de vivienda o quiere mejorarla y ante esa necesidad se encuentra compelido a obtener préstamos)’ Siguiendo este criterio, esta Sala puntualizó lo siguiente: ‘Agrega esta Sala, que siendo de naturaleza constitucional el derecho a la adquisición de la vivienda, y al crédito para ello, la existencia de créditos de este tipo, que estructuralmente perjudican al deudor, debido a que los cambios convenidos son de tal magnitud que el deudor para afrontarlos tendría que sufrir graves perjuicios tanto en lo personal como en lo familiar, se convierten en violatorios del artículo 82 constitucional’. …Omissis… En virtud de lo anterior, es preciso destacar que la interpretación legal debe atender a la preeminencia de los derechos humanos, garantías y principios previstos en el Texto Fundamental, en sintonía siempre con los valores superiores del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia presentes en el ordenamiento jurídico venezolano para asegurar que tanto la legislación como la jurisprudencia, fuentes del derecho, sean reflejo de los valores, objetivos y fines del Estado como pacto social”. (Cursivas y negritas de la sentencia). De acuerdo al citado criterio jurisprudencial, el derecho a obtener una vivienda debe ser considerado como un derecho fundamental, inherente a la dignidad humana, el cual el Estado, conforme a sus postulados constitucionales, debe garantizar, independientemente que se esté en presencia del sector público o privado, así como también establece la obligación de realizar las interpretaciones legales, en atención a la preeminencia de los derechos humanos, y garantías constitucionales. Establecido lo anterior, y conforme al cumplimiento del contrato demandado, tenemos que la doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contrato se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato. En este orden, la Sala mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso Ada Preste Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195). La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil. De acuerdo a lo anterior, en el presente caso, tenemos que en el contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, por una parte el ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, denominado a los efectos del contrato como “OFERENTE VENDEDOR”, y por la otra la ciudadana BIROBY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ, denominada “OPCIONANTE COMPRADORA”, también se identificó en la cláusula primera el bien objeto del contrato, constituido por un apartamento amoblado distinguido con el N° 5-D, ubicado en la Avenida silva de la población de Tucacas, estado Falcón, construido sobre unas parcelas cuyas superficies, medidas y demás determinaciones consta suficientemente en el documento de condominio del referido conjunto residencial; que el apartamento tiene una superficie aproximada de cuarenta y cuatro metros cuadrados (44 m2), consta de la siguientes dependencias: una habitación, un baño, recibo, comedor con zona de cocina, le corresponde un puesto de estacionamiento techado designado con el mismo número y letra del apartamento, asimismo forma parte del contrato: cocina empotrada en madera revestida en forma de fórmica, una nevera ejecutiva, una cocina eléctrica con horno, persianas horizontales en las ventanas, una cama matrimonial con colchón, un sofá cama, tres taburetes y cuatro bancos pequeños, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: pasillo de circulación y apartamento 5-E; Sur: fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio; y Oeste: apartamento 5-E; en la cláusula segunda se fijó el precio de la venta en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), y además se indicó que la compradora entregó con anterioridad a la firma del contrato la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de arras, y la momento de la firma la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), y que el remanente sería pagado una vez fuera aprobado la solicitud de préstamo hipotecario, estableciéndose un término de noventa (90) días, prorrogables por treinta (30) días más, contados a partir de esa fecha. Lo anterior se traduce, que con las obligaciones contraídas por las partes, estamos en presencia de un contrato preparatorio, o de opción de compra. Determinado como ha sido lo anterior, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. De esta norma se infiere que uno de los requisitos de procedencia de la acción es que se trate de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato pactado entre el ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, como oferente vendedor, y la ciudadana BIROBY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ, como opcionante compradora, según contrato autenticado ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Silva del estado Falcón, bajo el Nº 34, Tomo 28. Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido de que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que la parte demandada alegó en su contestación que la demandante no cumplió con la condición establecida en la cláusula segunda del contrato de finiquitar la negociación en el término de ciento veinte días, ya que la demandante solicitó el préstamo hipotecario en fecha 5 de septiembre de 2013, pero no fue sino hasta el 11 de marzo de 2014, cuando la entidad bancaria le aprobó el mismo, es decir que desde la firma del contrato de opción de compraventa (02/09/2013), hasta la fecha que le fue aprobado el crédito, transcurrieron ciento ochenta y nueve (189) días, aunado al hecho que la transferencia o disponibilidad bancaria lo realizó el banco el día 18 de marzo de 2014, es decir, que en la totalidad transcurrieron ciento noventa y seis (196) días; y que vencido el término de ciento veinte (120) días (2/1/2014), llamó a la demandante, el día lunes 6 de enero de 2014, para informarle que le daría una prórroga de 15 días más, es decir, hasta el 21 de enero de 2014, para que terminara de gestionar el crédito; en ese sentido, la demandante señaló que esa cláusula establecía una condición suspensiva; señalando el Juez a quo que la misma no establecía una condición suspensiva, sin embargo el incumplimiento no le era imputable a la actora, sino a un tercero, en este caso al Banco Bicentenario. Ahora bien, el artículo 1.271 del Código Civil establece: El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. (Subrayado del Tribunal). Esta norma establece la causa extraña no imputable como eximente de responsabilidad civil en caso de incumplimiento de su obligación por parte del deudor, es decir, que si el deudor demuestra la ocurrencia de algún hecho que le haya impedido el cumplimiento de la obligación, queda exonerado del deber de cumplir con su obligación, así como de la responsabilidad civil que de tal incumplimiento se derive. De acuerdo a la doctrina la causa extraña no imputable se caracteriza por la imposibilidad absoluta de cumplir con su obligación, la cual debe ser sobrevenida; igualmente las ha clasificado en siete causas, dentro de las cuales encontramos el hecho de un tercero, el cual consiste en el hecho que impide el cumplimento de la obligación al deudor, originado por la actividad o conducta de una persona ajena y distinta a la persona del acreedor y del deudor. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 03/06/2015, caso Almacenadora Nueva Segovia, estableció lo siguiente: Al respecto, la doctrina de la Sala ha sostenido que el incumplimiento culposo del deudor no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. (Vid. sentencia Nº 053, de fecha 8 de febrero de 2012, caso: George Yazji contra Instituto Universitario de Mercadotecnia, C.A. (ISUM)). (Negrillas de la Sala). …omissis… En ese sentido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras en sentencia N° 2.337 de fecha 27 de abril de 2005, caso: BANCO PROVINCIAL, S.A., contra BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, en cuanto al hecho del príncipe, ha dejado sentado lo siguiente: “…Al respecto, se observa que la doctrina ha admitido la existencia de dos grupos o clasificaciones que son: los denominados incumplimientos voluntarios o culposos y aquellos definidos como involuntarios, que consisten en la inejecución de la obligación por haber obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables. En el caso que se analiza, nos interesa destacar el tema específico de los incumplimientos involuntarios, con relación a lo cual se suele hacer alusión a la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1.271 del Código Civil y se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida (…) Como puede observarse del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, la Sala Político-Administrativa, define los incumplimientos involuntarios, como la inejecución de la obligación por producirse obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables. En este orden de ideas, explica que éstos se subsumen en la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1.271 del Código Civil que se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida para el deudor de cumplir su obligación. Además puntualiza, en lo atinente al hecho del príncipe, que se trata de una categoría en la que la doctrina incluye todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado, dictadas por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación. De lo anterior se desprende que con base en la responsabilidad civil, el sujeto queda obligado a reparar los daños que injustamente cause al otro por su incumplimiento culposo de una obligación, conducta o deber jurídico, por lo cual debe hacerse responsable. No obstante, cuando el deudor pueda probar que el incumplimiento de su obligación es debido a una causa extraña no imputable, como es el caso de el hecho de un tercero, el caso fortuito o de fuerza mayor como el hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas bajo las cuales ésta pueda verificarse, y que en razón de esa causa se produjo una imposibilidad absoluta y sobrevenida de cumplir la obligación cuyo hecho fue imprevisible, inevitable y con ausencia total de culpa por parte del deudor, ello dará lugar para que se establezca un eximente de responsabilidad para el deudor con efectos liberatorios de sus obligaciones. (resaltados de la Sala). De la jurisprudencia parcialmente transcrita, la cual es aplicable al caso de autos, se colige que las causas que impidieron el cumplimiento de la obligación contractual por parte de la demandante ciudadana BYROBY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ, como era pagar el remanente del precio de venta pactado, en el término establecido por las partes, a saber, noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, constituye causa extraña no imputable por el hecho de un tercero, pues de las pruebas aportadas al proceso, como lo son la prueba de informes del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), se constata que si bien es cierto la liquidación del crédito hipotecario se realizó por primera vez, en fecha 18 de marzo de 2014, de los informes rendidos por el Banco Bicentenario, se constata que la demandante solicitó dicho crédito en fecha 6 de septiembre de 2013, es decir, solo tres días después de suscrito el contrato de opción de compraventa, por lo que queda evidenciado la actitud diligente de la accionante, al tramitar con prontitud el respectivo crédito hipotecario, y que la demora para pagar el saldo deudor es imputable a un tercero, por lo que el incumplimiento de esta obligación en los lapsos establecidos contractualmente por las partes, no es imputable a la opcionante compradora, hoy demandante, quien por el contrario realizó todas las diligencias y actos tendientes a la obtención del crédito hipotecario de manera expedita, así como también realizó las diligencias pertinentes por ante la Oficina de Registro Público a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble en cuestión; de lo que se concluye que la demandante demostró haber cumplido con sus obligaciones contractuales. Por otra parte, también es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada; en relación a este particular, y tomando en consideración que constituía obligación del vendedor hacer entrega de las solvencias de los servicios públicos e impuestos y protocolizar el documento definitivo de venta; se observa de las pruebas aportadas al proceso, como lo es la prueba de informes a la Alcaldía del Dirección del Municipio Silva del estado Falcón, mediante el cual informa que para la fecha del mes de marzo de 2014, el inmueble distinguido con el Nº 5-D del Conjunto Residencial Mar Sol y Bahía, a nombre del ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, se encontraba insolvente; igualmente con la prueba de informes quedó demostrado que el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat ha transferido en cuatro oportunidades los recursos al operador financiero Banco Bicentenario para la protocolización del crédito hipotecario de la ciudadana BIROBY KATIUSKA HAZ RORÍGUEZ en fechas 18-3-2014, 15-04 2014, 14-5-2014 y 14-08-2014; y que la ciudadana BYROBY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ presentó documento de compra venta e hipoteca para registrar, el cual no ha sido otorgado; de todo lo cual se evidencia el incumplimiento del demandado; y por cuanto no consta en autos que tal incumplimiento se debe a alguna causa extraña no imputable, no pudiendo excusarse la parte demandada que no dio cumplimiento a sus obligaciones bajo el fundamento que la demandante no había cumplido oportunamente con sus obligaciones, ya que fue demostrado lo contrario; concluye esta juzgadora que tal incumplimiento fue por razones imputables al demandado, quien está en la obligación de cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato como es otorgar el documento de venta del inmueble. Siendo así, llenos como se encuentran los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, ésta debe declararse con lugar, y confirmarse la sentencia apelada. Así se decide. III DISPOSITIVA En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Freddy Rodríguez, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, mediante diligencia de fecha 20 de octubre de 2015. SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 4 de agosto de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Tucacas, mediante la cual se declaró CON LUGAR la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, seguido por la ciudadana BYBORY KATIUSKA HAZ RODRÍGUEZ, contra el ciudadano EDIXON FRANCISCO MORENO QUINTERO, y condenó al demandado a recibir el saldo acordado y otorgar el documento traslativo de propiedad del inmueble objeto del contrato. TERCERO: Se condena en costas al recurrente, de acuerdo al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los once (11) días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación. LA JUEZA TEMPORAL (FDO) Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA. LA SECRETARIA TEMPORAL (FDO) Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA. Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 11/3/15, a la hora de las once y cuarenta y cinco de la mañana (11:45 a.m), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra. LA SECRETARIA TEMPORAL (FDO) Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA. Sentencia N° 045-M-11-03-16.- AHZ/YTB/verónica.- Exp. Nº 5963.- ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.