TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5961

PARTE DEMANDANTE: MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, titular de la cédula de identidad Nº 9.523.337.

APODERADO JUDICIAL: ALEXANDER JOSÉ LOYO OLIVERA, abogado en ejercicio legal inscrito en el inpreabogado bajo los Nº 61.550.

PARTE DEMANDADA: NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ, titular de la cédula de identidad Nº 15.458.375.

APODERADA JUDICIAL: FRANCISCO HUMBRIA VERA, FRANCISCO HUMBRIA JORDAN, ENDERSON HUMBRIA VERA, SUGEILY ARTEAGA CROES, ALEXANDER VALDEZ, BEATRIZ VILLAPOL, MANUEL URBINA, CESAR DAGOBERTO GARCÍA y MARÍA GARCÍA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.995, 204.328, 137.593, 103.901, 154.350, 160.670, 60.195, 11.741 y 113.397 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

I
Suben a esta Superior instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado Alexander Loyo, en representación del ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, antes identificado, contra la sentencia de fecha 23 de octubre de 2015, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, con motivo del juicio de DESALOJO intentado por el recurrente contra el ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ.
Cursa del folio 1 al 2, escrito de demanda presentada por el abogado Alexander José Loyo Olivera, quien actúa en nombre y representación del ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, contra el ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ, por DESALOJO de un inmueble de su propiedad, distinguido con el Nº 3, alegando que ese local comercial, le pertenece según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 8 de julio de 2010, anotado bajo el Nº 2, Folio 4 del Tomo 15 del Protocolo de Transcripción, el cual tiene una área de construcción aproximada de veinticuatro con cincuenta metros cuadrados con cincuenta centímetros (24,50 Mts2) y enclavado dentro de los siguientes linderos: Norte: Con 5,698 mts. El local Nº 02; Sur: Con 5,698 mts. el local Nº 4; Este: Con 4,30 mts. calle Iturbe que es su frente y Oeste: Con 4,30 mts. local que es o fue de Morice Sabeta; que en fecha 15 de diciembre de 2011, su representado celebró contrato de arrendamiento privado por tiempo determinado, el cual posteriormente se convirtió a tiempo indeterminado, visto que al vencimiento del mismo, el 15 de diciembre de 2012, ninguna de las partes se opuso a la continuidad del mismo, contrato celebrado con el ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ; que a partir del 15 de diciembre de 2012, el arrendatario no le ha cancelado los cánones correspondientes de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013 y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre del año 2014, o lo que es lo mismo, lo que va del presente año; que las veces que se ha buscado al arrendatario para solucionar el problema nunca se encuentra. Fundamenta su pretensión en los artículos 40 Ordinal A y 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que en virtud de haber sido inútiles e infructuosas todas las gestiones extrajudiciales tendientes a obtener la entrega del inmueble, por aparte de su representado, es por lo que solicita el desalojo o desocupación del inmueble, Local Comercial distinguido con el Nº 03, ubicado en la calle Iturbe, entre Calle Falcón y calle Garcés, así como la entrega material del local comercial distinguido con el Nº 3, objeto de arrendamiento libre de bienes y personas, así como todo tipo de impuestos nacionales, estadales o municipales. Estimó la acción en la cantidad de cincuenta mil bolívares 00/100 (Bs. 50.000,00), equivalente a la cantidad de trescientos noventa y tres unidades tributarias. (393 U.T.).
Recibidas las actuaciones contentivas del escrito libelar y sus recaudos anexos, el Tribunal de la causa por auto de fecha 31 de octubre de 2014, admitió la demanda y ordenó la citación del demandado, ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ, para que compareciera ante ese Despacho en el plazo de Ley, fijado en dicho auto, a contestar la demanda. (f. 23 y 24).
Debidamente cumplida la citación del demandado, conforme consta de diligencia suscrita por el Alguacil de Tribunal de la causa en fecha 1° de diciembre de 2014, mediante la cual consigna compulsa de citación no firmada por el demandado. (f. 31-32).
Al folio 52, consta diligencia suscrita en fecha 2 de diciembre de 2014, por el abogado Alexander Loyo, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, mediante la cual solicita se practique la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 8 de diciembre de 2014 (f. 39-41).
Mediante diligencia de fecha 17 de diciembre de 2014, el abogado Alexander Loyo, actuando con el carácter acreditado de autos consigna los ejemplares periodísticos de los diarios Nuevo Día y Falconiano de fechas 11 y 16 de diciembre del 2014 respectivamente, los cuales fueron agregados mediante auto de fecha 8 de enero de 2015. (f. 42 al 45).
En fecha 12 de enero de 2015, la Secretaria del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, dejó constancia de haberse trasladado a la calle Iturbe entre calle Falcón y Garcés, local Nº 3 y haber fijado el Cartel de Citación al ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN (f. 46-47).
En fecha 4 febrero de 2015, el Tribunal de la causa dejó constancia de haber vencido el lapso para la comparecencia de la parte demandada. (f. 48).
Corre inserta al folio 49, diligencia de fecha 5 de febrero de 2015, suscrita por el abogado Alexander Loyo, mediante la cual solicita se le nombre a la parte demandada defensor ad-litem, lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 12 de febrero de 2015. (f. 50).
Mediante diligencia de fecha 11 de marzo de 2015, el Alguacil Titular del Tribunal de la causa, consignó boleta de notificación librada a la abogada Mariset Guadalupe Durán Ramos debidamente firmada (f 52-53).
En fecha 16 de marzo de 2015, tuvo lugar el acto de juramentación de la abogada Mariset Guadalupe Durán Ramos (f. 54).
Riela al folio 55 diligencia de fecha 23 de marzo de 2015, mediante la cual el abogado Alexander Loyo solicita se libre boleta de citación a la defensora ad-litem designada, lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 24 de marzo de 2015; citación que fue consignada por el alguacil mediante diligencia de fecha 13 de abril de 2015 (56 al 59).
En fecha 15 de abril de 2015, comparece el ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ, debidamente asistido por el abogado Francisco Humbría Vera y consigna escrito mediante el cual solicita se reponga la causa al estado de nueva admisión de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil y se ordene tramitar el procedimiento de conformidad con el único aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial. (f. 60-61).
Corre inserto al folio 62, escrito de contestación a la demanda consignado por la abogada Mariset Guadalupe Duran Ramos, en su condición de defensora ad-litem del ciudadano Nerwin José Marín Núñez, en el cual niega, rechaza y contradice, en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes, los hechos narrados en el libelo de la demanda de Desalojo, así como la estimación o cuantía de la demanda por improcedente y falsamente exagerada, por lo que solicita que la presente demanda sea declara sin lugar en la definitiva.
Mediante auto de fecha 17 de abril de 2015, el Tribunal de la causa declara nulo y sin efecto alguno el auto de admisión de la demanda dictado en fecha 31 de octubre de 2015 y en consecuencia, nulas las restantes actuaciones cumplidas de conformidad con lo previsto en el artículo 211 del Código de Procedimiento Civil, y repone la causa al estado de admisión (f. 66 al 68).
En fecha 20 de abril de 2015, el Tribunal de la causa admite la presente demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concediéndole 20 días de despacho siguientes al presente auto a los fines de que de contestación a la demanda (f. 69).
Mediante diligencia de fecha 27 de abril de 2015, el abogado Alexander Loyo, en su carácter acreditado de autos, consigna original de contrato de arrendamiento, el cual fue agregado por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 28 de abril de 2015 (f. 70 al 72).
Del folio 73 al 133 se evidencia, escrito de contestación de fecha 21 de mayo de 2015, con sus respectivos anexos, presentado por el ciudadano Nerwin José Marín Núñez, debidamente asistido por la abogado Sugeily Arteaga Croes, en los siguientes términos: Admite que es cierto que celebró contrato privado de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano Miguel Ángel García Camacho, con vigencia desde el 15 de diciembre de 2011, hasta el 15 de diciembre de 2012; que rechaza, niega y contradice que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado celebrado con el ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado; niega, rechaza y contradice que ninguna de las partes se haya negado a la continuidad del contrato pues el mismo feneció en diciembre de 2012, tal como estaba pautado en el mismo, sin que hiciera uso de la prorroga legal; niega, rechaza y contradice, que debiera pagar al demandante los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, niega, rechaza y contradice que debió haber pagado al demandante los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, agosto, septiembre y octubre de 2014; opuso como punto previo la falta de cualidad de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que no existe en la actualidad entre el demandante y su persona relación arrendaticia alguna, siendo falsos los argumentos expuestos en el libelo de demanda en relación a que una vez concluido el contrato de arrendamiento, las partes no se opusieron a su continuidad; que el contrato privado de arrendamiento, sobre el local comercial descrito en el libelo de demanda, lo suscribieron el 15 de diciembre de 2011, con una vigencia de un año, es decir, hasta el 15 de diciembre de 2012, pero es el caso, que en fecha 12 de julio de 2012, cuando aun quedaban de vigencia 5 meses de contrato de arrendamiento, su entonces arrendatario, el ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, suscribió con su pareja estable de hecho o concubina ciudadana Patricia Carolina Barbera un contrato de opción a compra, sobre el mismo local que le dio de arrendamiento, situación conocida por el y a la cual dio su consentimiento tácito, por cuanto era su pareja quien iba adquirir el local arrendado, entendiendo las partes que el contrato de arrendamiento no sería renovado por este motivo; que llegado el día del fenecimiento del contrato, no se celebró uno nuevo, en razón del contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano Miguel Ángel García Camacho y su concubina Patricia Carolina Barbera, quien pasó a ocupar el local como opcionante compradora y es quien ha venido poseyendo el local hasta ahora; que la venta definitiva del local comercial no se ha efectuado, por causas imputables al opcionante vendedor, lo que obligó a su concubina a demandar el cumplimiento judicial del contrato de opción a compra; que cursa ante el Juzgado Segundo de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en expediente signado con el Nº 1685-2014, demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoada por la ciudadana Patricia Carolina Barbera contra el ciudadano Miguel Ángel García Camacho; que a través de la acción judicial presentada por su concubina, se pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa, celebrado entre ella y el hoy demandante en la presente causa, ciudadano Miguel Ángel García Camacho, contrato celebrado sobre el mismo local comercial, cuyo desalojo pretende el demandante en el presente juicio; que de las documentales anexas a la contestación, no dejan dudas de lo maliciosa y temeraria de la presente acción judicial de desalojo; que la acción judicial de cumplimiento de contrato de opción a compra interpuesta por su concubina en contra del hoy demandante fue presentada para su distribución en fecha 15 de octubre de 2014, siendo admitida por el Juzgado Segundo de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 17 de octubre de 2014, siendo presentada la presente demanda de desalojo en fecha 29 de octubre de 2014, cuando ya el hoy accionante de desalojo tenia conocimiento de la acción de cumplimiento de contrato incoado por su concubina en su contra y maliciosamente acudió al órgano jurisdiccional a intentar una demanda de desalojo a sabiendas que no existe ningún contrato de arrendamiento; que llama poderosamente la atención, que el demandante en desalojo haya esperado dos años y medio para demandar el desalojo, alegando que no le ha pagado los cánones de arrendamiento hasta la fecha y que lo haga después que es demandado en cumplimiento de contrato; que la razón de su proceder es porque sabe que tal contrato de arrendamiento no existe, persiguiendo con esta acción, desalojar a su concubina como retaliación por haber accionado el cumplimiento de contrato de opción a compra, lo que configura un fraude procesal; que de conformidad con la reiterada doctrina de la Sala Constitucional, acogida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, denuncia el fraude procesal de manera incidental, el cual busca fraudulentamente afectar sus intereses y el de su concubina, quien si posee una relación contractual con el demandante en desalojo, pero de un contrato de opción a compra, no existiendo ninguna relación arrendaticia, buscando el desalojo de un local que es ocupado a una persona ajena a este proceso judicial, pero que como hemos demostrado tiene un vinculo contractual con el ciudadano Miguel Ángel Gracia Camacho; que el hecho de haber accionado el cumplimiento de ese contrato de opción de compraventa generó en el hoy accionante en desalojo inventara la continuidad de un contrato de arrendamiento que feneció hace dos años y medio, como mecanismo de retaliación ante la acción judicial ejercida en e su contra por su pareja estable de hecho; que en la presente causa, el fraude denunciado se gesta a través de este único proceso judicial doloso, temerario, en donde el demandante utiliza el proceso con los fines distintos a los establecidos por la Ley; que de la documentales acompañadas a la contestación como lo son la carta de convivencia, el acta de nacimiento de sus hijos las cuales demuestran la unión estable de hecho, así como la copia certificada del expediente contentivo del juicio por cumplimiento de contrato incoado por su pareja en contra del demandante en desalojo y se podrá evidenciar los elementos del fraude.
Al folio 65 se evidencia, auto de fecha 25 de mayo de 2015, en donde el Tribunal de la causa ordenó abrir cuaderno separado, a fin de sustanciar incidencia de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de mayo de 2015, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual fijó audiencia preliminar para el cuarto día de despacho siguiente a las diez de la mañana. (f. 136).
En fecha 4 de junio de 2015, tuvo lugar el acto de audiencia preliminar en la presente causa, donde se dejó constancia de la comparecencia del abogado Alexander José Loyo Olivera, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Miguel Ángel García Camacho, así como de la no comparecencia ni por si ni por medio de apoderado judicial de la parte demandada (f. 142).
Corre inserto al folio 144 escrito de fecha 4 de junio de 2015 mediante el cual el ciudadano Nerwin José Marín Núñez, debidamente asistido por la abogada Sugeily Arteaga Croes confiere poder apud acta a los abogados Francisco Humbria Vera, Francisco Humbria Jordan, Enderson Humbria Vera, Sugeily Arteaga Croes, Alexander Valdez, Beatriz Villapol, Manuel Urbina, Cesar Dagoberto García y Maria García.
Del folio 148 al 150, se evidencia auto a través del cual el Tribunal de la causa fijó los términos y limites de la controversia en la presente causa.
En fecha 1° de julio de 2015, el abogado Alexander Loyo, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de pruebas, (f.151-152). Pruebas admitidas por el Tribunal de la causa. (f. 156-157).
Del folio 161 al 162, se evidencia que en fecha 17 de julio de 2015 se trasladó y constituyó el Tribunal de la causa, en el local comercial, distinguido con el Nº 03, ubicado en la calle Iturbe entre calles Falcón y Garcés, Municipio Miranda del estado Falcón y dejó constancia de la evacuación de la prueba promovida por la parte demandante.
En fecha 29 de julio de 2015, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual fijó para el vigésimo séptimo (27°) día de despacho siguiente, para la Audiencia Oral en la presente causa, la cual tuvo lugar en fecha 6 de octubre de 2015 (f. 163 al 166).
Del folio 167 al 182, se evidencia sentencia de fecha 23 de octubre de 2015, mediante la cual el Tribunal de la causa dictó decisión declarando Sin lugar la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, contra el ciudadano NERWIN JOSE MARIN NUÑEZ, sentencia contra la cual la parte demandada ejerció recurso de apelación, escuchado en ambos efectos y en razón de ello sube el proceso a conocimiento de quien suscribe.
Por auto de fecha 6 de noviembre de 2015, esta Alzada dio por recibido el presente expediente y fijó (10) días de despacho para sentenciar sin informes. (f. 186).
En fecha 17 de noviembre la parte actora consignó escrito de señalamientos con anexos. (f. 187-195).
Estando en la oportunidad para reproducir por escrito el fallo completo, esta juzgadora lo hace en los siguientes términos:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, el apoderado judicial de la parte actora alega su condición de arrendador solicita el desalojo de un inmueble, constituido por un local comercial distinguido con el Nº 3, el cual le pertenece según documento registrado, el cual tiene una área de construcción aproximada de veinticuatro con cincuenta metros cuadrados con cincuenta centímetros (24,50 Mts2) y enclavado dentro de los siguientes linderos: Norte: Con 5,698 mts. el local Nº 02; Sur: Con 5,698 mts. el local Nº 4; Este: Con 4,30 mts. calle Iturbe que es su frente y Oeste: Con 4,30 mts. local que es o fue de Morice Sabeta; que en fecha 15 de diciembre de 2011, su representado celebró contrato de arrendamiento privado por tiempo determinado, el cual posteriormente se convirtió a tiempo indeterminado, visto que al vencimiento del mismo como lo fue el 15 de diciembre de 2012, ninguna de las partes se opuso a la continuidad del mismo, contrato este celebrado con el ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ; que desde el 15 de diciembre de 2012, el arrendatario no le ha cancelado los cánones correspondientes de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013 y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre del año 2014; que las veces que se ha buscado al arrendatario para solucionar el problema nunca se encuentra. Por su parte la representación judicial de la parte demandada señala que el contrato privado de arrendamiento, sobre el local comercial descrito en el libelo de demanda, lo suscribieron el 15 de diciembre de 2011, con una vigencia de un año, es decir, hasta el 15 de diciembre de 2012, pero es el caso, que en fecha 12 de julio de 2012, cuando aun quedaban de vigencia 5 meses de contrato de arrendamiento, su entonces arrendatario, el ciudadano Miguel Ángel García Camacho, suscribió con su pareja estable de hecho o concubina ciudadana Patricia Carolina Barbera un contrato de opción a compra, sobre el mismo local que le dio de arrendamiento, situación conocida por el y a la cual dio su consentimiento tácito, por cuanto era su pareja quien iba adquirir el local arrendado, entendiendo las partes que el contrato de arrendamiento no sería renovado por este motivo; que llegado el día del fenecimiento del contrato, no se celebró uno nuevo, en razón del contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano Miguel Ángel García Camacho y su concubina Patricia Carolina Barbera, quien pasó a ocupar el local como opcionante compradora y es quien ha venido poseyendo el local hasta ahora; que la venta definitiva del local comercial no se ha efectuado, por causas imputables al opcionante vendedor, lo que obligó a su concubina a demandar el cumplimiento judicial del contrato de opción a compra; que cursa ante el Juzgado Segundo de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en expediente signado con el Nº 1685-2014; que el hecho de haber accionado el cumplimiento de ese contrato de opción de compraventa generó en el hoy accionante en desalojo inventara la continuidad de un contrato de arrendamiento que feneció hace dos años y medio, como mecanismo de retaliación ante la acción judicial ejercida en e su contra por su pareja estable de hecho; que en la presente causa, el fraude denunciado se gesta a través de este único proceso judicial doloso, temerario, en donde el demandante utiliza el proceso con los fines distintos a los establecidos por la Ley.
A los fines de demostrar sus respectivos alegatos, las partes promovieron las siguientes pruebas:
De las pruebas promovidas por la parte demandante: (f. 151-152).
1.- Copia fotostática simple de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 8 de julio de 2010, bajo el N° 2 folio 4 del Tomo 15 del Protocolo de Transcripción del año 2010, contentivo de documento de mejoras y bienhechurías realizadas al inmueble constituido por un local comercial y la parcela de terreno propio, ubicado en la calle Falcón con calle Iturbe en la ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón. Esta copia de documento público, por cuanto no fue impugnada, se tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con el que se demuestra de acuerdo con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, que el inmueble objeto del litigio es propiedad del demandante de autos ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO.
2.- Original del contrato de arrendamiento privado, suscrito por los ciudadanos MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, en su carácter arrendador, y el ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ, en su carácter de arrendatario, sobre un local comercial signado con el N° 3, ubicado en la calle Iturbe entre Falcón y Garcés de la ciudad de Santa de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón (f. 71). Este documento privado por no haber sido desconocido por la parte demandada, se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, con el cual se demuestra la existencia del alegado contrato, el cual tenía un lapso de duración de un año fijo contado a partir del día 15 de diciembre de 2011 al 15 de diciembre de 2012; que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensual, pagaderos los días 15 de cada mes; así como que el contrato se realizó intuitu personae.
3.- Inspección judicial practicada en el local comercial signado con el Nº 3, ubicado en la calle Iturbe entre Falcón y Garcés de la ciudad de Santa de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 17 de julio de 2015, en la que el tribunal notificó de su misión a la ciudadana Patricia Carolina Barbera Castro, y dejó constancia en el particular único que la jueza leyó la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta privado, celebrado entre el demandante y el demandado identificados plenamente en autos, manifestando la notificada que no tiene ninguna autorización de parte del arrendador, pero que en el registro de comercio están los dos como socios y que el local comercial se le arrendó a su esposo (f.161 y 162). Esta prueba se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar los hechos verificados durante la inspección.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Copia certificada de expediente signado con el Nº 1685-2014 que cursa por ante el Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (f. 87 al 126). Esas actuaciones judiciales se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar que cursa por ante el mencionado Tribunal demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, incoada por la ciudadana PATRICIA CAROLINA BARBERA CASTRO contra el ciudadano MIGUEL ANGEL GARCÍA CAMACHO, la cual fue admitida en fecha 17 de octubre de 2014, la cual tiene por objeto un local comercial distinguido con el N° 3, y el lote de terreno, ubicado en jurisdicción de la Parroquia San Gabriel, Municipio Miranda, en la calle Iturbe con calle Falcón de la ciudad de Santa Ana de Coro del estado Falcón, con una superficie de veinticuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros (24,50 Mts2), dentro de los siguientes linderos: Norte: Con 5,698 mts., con el local Nº 02; Sur: Con 5,698 mts., con local Nº 4; Este: Con 4,30 mts., calle Iturbe que es su frente y Oeste: Con 4,30 mts., con local que es o fue de Morice Sabeta; el cual es el mismo inmueble objeto del presente litigio; igualmente se demuestra que en dicha causa en la oportunidad de la contestación, el demandado Miguel Angel García Camacho opuso la cuestión previa relativa a la caducidad de la acción, alegando que el contrato que se pretende cumplir fue firmado el 10 de julio de 2012, y que su duración era de noventa (90) días, por lo que pasados dos años alega la caducidad; cuestión previa ésta que fue declarada sin lugar mediante sentencia de fecha 6 de febrero de 2015, y por hecho notorio judicial se observa que esta Alzada confirmó dicha decisión mediante sentencia de fecha 25 de junio de 2015. Igualmente, se demuestra que contestada como fue la demanda, la parte demandada reconvino por resolución de contrato. (f. 34 al 174 del cuaderno separado).
2.- Copia Certificadas de actas de nacimientos de los hijos procreados por los ciudadanos Patricia Carolina Barbera Castro y Nerwin José Marín Núñez (f. 128 al 133). Estas copias certificadas de documentos públicos administrativos, los cuales se valoran conforme al artículo 1.457 del Código Civil, constituyen prueba para demostrar que los mencionados ciudadanos procrearon dos hijos.
3.- Inspección judicial practicada en el local comercial signado con el Nº 3, ubicado en la calle Iturbe entre Falcón y Garcés de la ciudad de Santa de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 7 de julio de 2015, en la que el tribunal notificó de su misión a la ciudadana Patricia Carolina Barbera Castro, y dejó constancia en el particular único que real y efectivamente el local comercial se encuentra ocupado por la ciudadana PATRICIA CAROLINA BARBERA CASTRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.629.261 (f. 179-180, cuaderno separado). Esta prueba se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar los hechos verificados durante la inspección.

Analizadas como fueron las pruebas presentadas por las partes, tanto en la incidencia por fraude procesal como en la causa principal, se observa que el Tribunal a quo en la sentencia apelada de fecha 23 de octubre de 2015, se pronunció de la siguiente manera:
En el caso de marras el actor manifiesta en su escrito libelar que el contrato paso a tiempo indeterminado, sin embargo, por los motivos que anteceden, y teniendo como base las cláusulas contractuales como normas rectoras, por una parte, y por la otra, las documentales que permiten establecer el tiempo, forma y modo de inicio, duración y extinción del vinculo jurídico, procede este Tribunal a determinar que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado.-
La relación arrendaticia nació el 15 de diciembre de 2011 y finalizó el 15 de diciembre de 2012, que conforme a la seguridad jurídica debe privar en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes que conforme a los alcances del artículo 1159 del código civil se hizo ley entre los ciudadanos MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO y NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ, razón por la cual este Tribunal no puede considerar estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, tal y como se dejará expreso en el dispositivo del fallo. ASÍ SE DEXIDE.-
Conforme a lo alegado, analizado y probado durante el recorrido histórico del presente juicio, concluye quien suscribe el presente fallo, que, sería un notable desconocimiento del derecho, de parte de esta Juzgadora, declarar con lugar la acción de Desalojo frente a un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, porque seria atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria en esta materia, en consecuencia, esta acción debe ser desechada en derecho, en virtud que se aprecia en el caso subjudice que la única situación clara es que demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo el actor no activo correctamente la acción estipulada en el ordenamiento jurídico vigente, siendo forzoso concluir que la acción propuesta deber ser declarada sin lugar por cuanto ya fue admitida, de haber advertido este Tribunal dicha situación debió haberla declarado INADMISIBLE por ser contraria a derecho. ASÍ SE DECIDE.

De la anterior decisión se observa que el Tribunal a quo declaró al punto previo relativo a la falta de cualidad, que el demandado si tiene cualidad pasiva para sostener el presente juicio; por otra parte en cuanto a la incidencia por fraude procesal la declaró sin lugar por considerar que las actuaciones del demandante no constituyen fraude con fundamento en el principio constitucional de acceso a la justicia; y al fondo, declaró sin lugar la acción intentada, al considerar que el contrato celebrado entre los ciudadanos MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO y NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ, es un contrato a tiempo determinado. Siendo así, y apelada como fue la decisión anterior por el demandante, esta alzada procede a pronunciarse sobre la acción principal de desalojo y no en cuanto a la incidencia de fraude procesal, por cuanto la parte demandada no ejerció recurso alguno contra la decisión que la declaró sin lugar. En este orden, y vistas las pruebas aportadas por las partes al proceso, en primer lugar, se emitirá pronunciamiento en relación al punto previo alegado, falta de cualidad de la parte demandante:
PUNTO PREVIO
De la Falta de Cualidad
El demandado opuso la falta de cualidad, indicando que es falso que el demandante sea el titular activo del interés jurídico controvertido, que tenga legitimidad a la causa. Al respecto se observa, en primer lugar que es importante establecer lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla conforme a lo previsto en nuestro Código de Procedimiento Civil. En nuestro Código vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, tal y como expresamente lo señala el artículo 361 de nuestra Ley Civil Adjetiva, tal como se hizo en el presente caso. La cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, (Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, sentencia N° 1919 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 03-0019).
Desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); la cualidad activa la tiene quien es verdaderamente titular de la acción, por lo tanto la cualidad se origina de la norma legal que la establece o de la cláusula contractual reguladora de la relación jurídica.
En el presente caso se observa que se demanda el desalojo de un inmueble (local comercial) con fundamento en el artículo 40 literal a, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a la falta de pago de mas de dos (2) mensualidades de arrendamiento; de lo que se colige que para la procedencia de la acción intentada es necesario probar en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, es decir, que el demandante sea el arrendador del inmueble objeto del litigio, y el demandado el arrendatario, pues al accionar por una de las causales contenidas en el referido artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, necesariamente el demandado debe haber incumplido con alguno de los deberes inherentes a todo arrendatario, contenidos en dicha norma; por lo que a los fines de verificar la cualidad de las parte, se observa que el apoderado judicial del actor alega que en fecha 15 de diciembre de 2011, su representado celebró contrato de arrendamiento privado por tiempo determinado, el cual posteriormente se convirtió a tiempo indeterminado, visto que al vencimiento del mismo, el 15 de diciembre de 2012, ninguna de las partes se opuso a la continuidad del mismo. Por otra parte, el apoderado judicial del demandado, alega que no existe en la actualidad entre el demandante y su persona relación arrendaticia alguna; que el contrato privado de arrendamiento, sobre el local comercial descrito en el libelo de demanda, lo suscribieron el 15 de diciembre de 2011, con una vigencia de un año, es decir, hasta el 15 de diciembre de 2012, pero es el caso, que en fecha 12 de julio de 2012, cuando aun quedaban de vigencia 5 meses de contrato de arrendamiento, su entonces arrendatario, el ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, suscribió con su pareja estable de hecho o concubina ciudadana Patricia Carolina Barbera un contrato de opción a compra, sobre el mismo local que le dio de arrendamiento; que llegado el día del fenecimiento del contrato, no se celebró uno nuevo, en razón del contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano Miguel Ángel García Camacho y su concubina Patricia Carolina Barbera, quien pasó a ocupar el local como opcionante compradora y es quien ha venido poseyendo el local hasta ahora.
Así las cosas, tenemos que la parte demandada admitió expresamente haber suscrito un contrato de arrendamiento con el demandante en fecha 15 de diciembre de 2011 con vigencia de un año, es decir, hasta el 15 de diciembre de 2012, lapso durante el cual no existe controversia de la existencia de la relación arrendaticia; evidenciándose del contrato de arrendamiento en su cláusula primera que “…tendrá una duración de UN Año Fijo…”, por lo que siendo así, y negado como fue el hecho que dicho contrato se hubiere renovado tácitamente, por parte del demandado, quien alega que dicha relación terminó por contrato suscrito su concubina ciudadana Patricia Carolina Barbera. Al respecto se observa que no fue un hecho controvertido que la ciudadana PATRICIA CAROLINA BARBERA CASTRO, haya suscrito un contrato de opción a compra con el hoy demandante ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, sobre el mismo bien inmueble objeto de la presente demanda, así como tampoco que la referida ciudadana sea la concubina del hoy demandado ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ, hecho totalmente demostrado en las actas que conforman el presente expediente.
Ahora bien, considera esta juzgadora, que este nuevo hecho de haber suscrito un contrato de opción a compra venta con la ciudadana Patricia Carolina Barbera Castro, no modifica la relación arrendaticia existente previa a ese contrato, en virtud que si bien es cierto el ciudadano Miguel Ángel García Camacho, suscribió el referido contrato de opción a compra venta con la mencionada ciudadana, no es menos cierto que tal y como quedó demostrado en la presente causa ésta es la concubina del hoy demandado Nerwin José Marín Núñez, aunado al hecho de que en el referido local funciona la compañía anónima “LOOCK & STILO ARANZ”, evidenciándose que el mismo pertenece a los ciudadanos Patricia Carolina Barbera Castro y Nerwin José Marín Núñez en partes iguales (véase folios 98 al 102); en este orden tenemos que la opción a comprar el inmueble ocupado en calidad de arrendamiento es un derecho que tiene el inquilino, como es la figura de la preferencia ofertiva, que es el derecho que corresponde al arrendatario para que el propietario del inmueble se lo ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia de un tercero, hasta tanto no se materialice en forma definitiva la venta, el arrendatario continúa ocupando el inmueble en su misma condición, es decir como inquilino, y no como alega el demandado, que el contrato feneció, y así se establece.
De lo anterior se concluye que en el presente caso, quedó demostrada la relación arrendaticia existente entre el demandante ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, y el demandado ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ, por haber operado la tácita reconducción; por lo que siendo así queda demostrada la cualidad del demandante para intentar la presente acción y la del demandado para sostenerla, y así se decide.
SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Resuelto lo anterior, se observa que el tribunal a quo fijó los limites de la controversia de la siguiente manera: a) la existencia de la relación arrendaticia a partir del día 15 de diciembre del 2011 hasta el 15 de diciembre del 2012; b) si el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es a tiempo determinado o indeterminado; y c) la solvencia de los cánones de arrendamientos correspondientes a veintidós (22) mensualidades desde el 15 de enero de 2013 al 15 de diciembre de 2013 y del 15 de enero de 2014 al 15 de octubre de 2014, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) cada una.
Siendo el punto controvertido en esta apelación si el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es a tiempo determinado o indeterminado, aduciendo la parte actora que suscribió con el demando un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, el cual posteriormente paso a ser a tiempo indeterminado, mientras que la parte demandada alega que tal contrato de arrendamiento no existe, en virtud de que llegado el día de fenecimiento del contrato, no se celebró uno nuevo, en razón de que ya existía un contrato de opción de compra suscrito entre el hoy demandante ciudadano Miguel Ángel García Camacho y su concubina ciudadana Patricia Carolina Barbera.
De las pruebas aportadas por las partes en la presente causa quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento por escrito con vencimiento el día 15/12/2012, fecha en la cual el inmueble arrendado continuó siendo ocupado por el fondo de comercio del cual son socios los ciudadanos Patricia Carolina Barbera Castro y Nerwin José Marín Núñez, lo que se desprende de la inspección judicial realizada por el tribunal de la causa en fecha 17 de julio de 2015, y en donde la ciudadana Patricia Carolina Barbera Castro manifestó “…que no tiene ninguna autorización por parte del arrendador, pero en el registro de comercio estamos los dos como socios y el local comercial se le arrendó a su esposo…”, la cual corre inserta a los folios 161 y 162 del presente expediente. Así las cosas, esta plenamente demostrado en autos que en el presente caso operó la tácita reconducción, por cuanto luego del vencimiento del tiempo de duración fijado contractualmente por las partes, a saber, del 15 de diciembre de 2012, el arrendatario continuó ocupando el local comercial sin oposición del arrendador, por lo que la relación arrendaticia continúa bajo las mismas condiciones pero pasa a ser a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; y así se establece.
Siendo así y demostrada la condición de arrendatario del demandado, así como que el contrato es a tiempo indeterminado, debe verificarse la procedencia de la acción de desalojo de acuerdo a la causal invocada como lo es la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, contenida en el artículo 40 , literal a de la Ley de regulación de Alquileres de Locales Comerciales; al respecto se observa que de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el demandado tenía la carga procesal de demostrar su solvencia en el pago, y es el caso que con las pruebas aportadas al proceso, no se evidencia que el aarrendatario ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ haya continuado pagando los cánones de arrendamiento, así como tampoco consignó en autos prueba del pago correspondiente, ni consignación arrendaticia alguna, siendo forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la apelación interpuesta y revocar la sentencia apelada, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado Alexander Loyo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.550, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO, mediante diligencia de fecha 26 de octubre de 2015.
SEGUNDO: CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO incoada por el abogado ALEXANDER JOSE LOYO OLIVERA, quien actúa en nombre y representación del ciudadano MIGUEL ÁNGEL GARCÍA CAMACHO contra el ciudadano NERWIN JOSÉ MARÍN NÚÑEZ; por lo que éste deberá desalojar y entregar al demandante el inmueble libre de personas y bienes, constituido por un local comercial signado con el N° 3, ubicado en la calle Iturbe entre Falcón y Garcés de la ciudad de Santa de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: local Nº 02; Sur: local Nº 4; Este: calle Iturbe que es su frente y Oeste: local que es o fue de Morice Sabeta.
TERCERO: Se REVOCA la sentencia de fecha 23 de octubre de 2015, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. No hay condena en costas recursivas conforme al artículo 281 ejusdem.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Coro, a los siete (7) días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 7/3/16, a la hora de las tres de la tarde (3:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Sentencia Nº 043-M-07-03-16.-
AHZ/YTB/LC
Exp. Nº 5961.-
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.