TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 6059

DEMANDANTE: MOHAMED DIB HACHEM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.142.212.

APODERADO JUDICIAL: FÉLIX SÁNCHEZ PADILLA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.472.

DEMANDADA: HADI 3.000, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 10 de mayo de 2007, bajo el N° 21, Tomo 15-A, representada por el ciudadano ANWAR ESMAEL ABBAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-26.496.798.

APODERADOS JUDICIALES: FIORELA DELEONES PLACERES y CLAUDIA MÉNDEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 200.041 y 111.810 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por la abogada Claudia Méndez, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil HADI 3000, C.A., contra la decisión de fecha 29 de febrero de 2016, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, y publicada en fecha 7 de marzo de 2016, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el ciudadano MOHAMED DIB HACHEM, contra la apelante.
Cursa del folio 1 al 11 escrito de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, consignado por el abogado Félix Sánchez Padilla, en su carácter de apoderado general del ciudadano MOHAMED DIB HACHEM. En el referido escrito libelar la parte actora alega los siguientes hechos: que su mandante celebró con la sociedad mercantil HADI 3.000, C.A., un contrato de subarrendamiento cuyo objeto fue el local comercial S/N, ubicado en la avenida Bolívar entre Calle Zamora y Altagracia de la ciudad de Punto Fijo estado Falcón, en el cual cumpliría su objeto social establecido en sus estatutos sociales, siendo principalmente lo relacionado con la venta de lencería y electrodomésticos, habiéndose iniciado la relación arrendaticia el 1° de septiembre de 2007, con un lapso de duración de tres (3) años fijos, como fue convenido en la estipulación segunda del aludido contrato; que mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de marzo de 2010, inscrito bajo el Nº 2010.3941, 332.4.2.868, número 2010.3942, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 332.9.4.2.869 y correspondiente al libro de folio real del año 2010, su representado adquirió para su propiedad mediante formal dación en pago que le hizo la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos C.A., el referido inmueble que le había subarrendado a HADI 3.000, C.A.; que posteriormente su mandante en su calidad de nuevo propietario y formal arrendador celebró un contrato de arrendamiento cuyo objeto es el mismo local comercial, con HADI 3.000, C.A., y que ésta venía poseyendo como subarrendataria; que las partes contratantes previo a la expiración de la vigencia de lapso de duración estipulado en el contrato de arrendamiento, que fue el 31 de agosto de 2013, no lograron acordar una prórroga legal, que empezó a regir desde el primero (1°) de septiembre de 2013, hasta el treinta y uno (31) de agosto de 2015, por la aplicación del literal b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ajustaron en sede administrativa, ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), mediante acta de acuerdo entre las partes de fecha 11 de febrero de 2014, los cánones de arrendamiento que rigieron y se pagaron durante el lapso de tres años de vigencia convencional arrendaticia expirado el 31 de agosto de 2013, los cuales resultaron incrementados para ser pagados durante los dos (2) años de prórroga legal que se inició el primero (1°) de septiembre de 2013, e inexorablemente expiraría el 31 de agosto de 2015, imputándose a los cánones de arrendamiento de esos dos años la cantidad de doscientos veintiséis mil bolívares (Bs. 226.000,00), recibidos por su mandante por adelantado; que se desprenden de las actas del procedimiento administrativo sustanciado con ocasión de denuncia y culminado ante el INDEPABIS por acuerdo aceptado entre las partes en cuanto a los montos de los cánones de arrendamiento mensuales para el discurrir de la prórroga legal, que dichos cánones fue aceptado por la arrendadora HADI 3.000, C.A., la propuesta de mi mandante MOHAMED DIB HACHEM para que el primer año de la prórroga legal que discurriría desde el primero (1°) de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2014, la pagara en la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), mensuales por concepto de cánones de arrendamiento y para el segundo de la prórroga legal desde el primero (1°) de septiembre de 2014 hasta el próximo 31 de agosto de 2015, dicha firma mercantil como arrendataria le pagaría a su mandante como arrendador la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) mensuales, que la arrendataria HADI 3.000 C.A., ha venido efectuando periódicamente el pago de los acordados montos de cánones de arrendamiento mensuales a favor del arrendador MOHAMED DIB HACHEM, mediante consignaciones inquilinarias realizadas ante el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medias del Municipio Carirubana del estado Falcón; que la relación arrendaticia que vincula a las partes en la presente demanda, se extingue total y definitivamente, convencional y legalmente, el 31 de agosto de 2015, lo que hace procedente para el primero (1°) de septiembre de 2015 la entrega a su mandante por parte de la firma mercantil arrendataria del inmueble arrendado por vía del cumplimiento del contrato de arrendamiento cuya expiración convencional ocurrió el 31 de agosto de 2013 y la prórroga legal vencerá el 31 de agosto de 2015; que la relación arrendaticia durante la prórroga legal disfrutada por HADI 3.000, C.A., se ha considerado a tiempo determinado, desde el primero (1°) de septiembre de 2013 y expirará el 31 de agosto de 2015, permaneciendo vigentes todas las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha primero (1°) de noviembre de 2010; que con fundamento a los hechos narrados anteriormente demanda formalmente en nombre y en representación de su mandante a la sociedad mercantil HADI 3.000, C.A., para que convenga o sea condenada a cumplir con el contrato de arrendamiento que los vincula y dar por terminada la relación arrendaticia considerada a tiempo determinado durante el discurrir de la prorroga legal para el próximo 31 de agosto de 2015, y en consecuencia, la entrega del inmueble el primero (1°) de septiembre de 2015 del local comercial Edificio Latina, ubicado en la Avenida Bolívar, esquina con calle Zamora, al lado del Centro Comercial Cecosa, en Punto Fijo estado Falcón, libre de personas y bienes, solvente en el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y en buenas condiciones físicas, tal como fue convenido en el contrato autenticado el primero (1°) de noviembre de 2010. Fundamentó la presente demanda en los artículos 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil; estimó la demanda en la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), que representa la sumatoria de los cánones de arrendamientos de todo el último año del discurrir de la prorroga legal que vencerá el próximo 31 de agosto de 2015, equivalentes a un mil seiscientas unidades tributarias (1.600 UT).
En fecha 10 de agosto de 2015, el Tribunal de la causa admite la demanda y ordena la citación de la empresa HADI 3000, C.A., en la persona de su representante ciudadano ANWAR ESMAEL ABBAS (f. 70).
Riela a los folios 76 al 90, escrito de contestación presentado por el ciudadano NABIH ESMAEL KASEM, actuando en representación de la sociedad mercantil HADI 3000, C.A., asistido por la abogada Fiorela Deleones Placeres y Claudia Méndez, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 200.041 y 111.810 respectivamente, en cuanto a los hechos admitidos, señaló; que su representada es arrendataria del local comercial identificado y deslindado en la presente demanda; que las partes celebraron un contrato de subarrendamiento del local alquilado, con vigencia de tres años, desde el 01/09/2007 hasta el 01/09/2010, que posterior al anterior contrato, se celebró un segundo contrato, sobre el mismo bien, del cual se desprendía que el tiempo de duración del mismo sería igualmente de tres (3) años más, contados partir del primero (1°) de septiembre de 2010 hasta el 31 de agosto de 2013; por otra parte negó que; al final del término del contrato de arrendamiento mencionado en el numeral 3° del artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendatario Inmobiliario para Uso Comercial, que el referido contrato se haya extinguido por vencimiento del término previsto en el mismo; que su representada esté obligada a entregar el bien arrendado dizque, por la culminación del lapso de prorroga legal, que según el demandante de autos operó, desde el 1° de septiembre de 2013 al 31de agosto de 2015; siendo que dicho lapso de dos años corresponden a una prorroga convencional del contrato de arrendamiento escrito, finalizado el 1° de octubre de 2013, llevada a cabo entre las partes, asentada en acta ante el antiguo INDEPABIS, ahora SUNDEE; que establece la cláusula segunda del contrato celebrado, la posibilidad de que éstas celebraran una prórroga convencional del término de su vigencia, sin indicar expresamente que la misma debería constar por escrito, que celebrada dicha prórroga se entendía diferida la prórroga legal, la cual comenzaría a correr al consumirse la convencional, que la presente cláusula está basada en el principio legislativo que establece que los contratos no solo se celebran para constituir entre las partes un vinculo jurídico, sino también para modificar un contrato previo; que en el segundo contrato de arrendamiento por escrito cuyo término inicial venció el primero 1° de septiembre de 2013, fue prorrogado convencionalmente por las partes por dos años más, hasta el primero 1° de septiembre de 2015, según consta en acta de conciliación levantada ante el INDEPABIS de fecha 11 de febrero 2014, oportunidad en la cual se convino; que nuestra representada había cancelado al arrendador la cantidad de doscientos veintiséis mil bolívares (Bs. 226.000,00), por concepto de dos cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2013, ello por la pretensión del hoy demandante de cobrar como nuevo canon de arrendamiento la cantidad de ciento trece mil bolívares mensuales en el nuevo contrato de arrendamiento aun no dado por escrito; que luego de varias audiencias conciliatorias ante el INDEPABIS, llegaron a un acuerdo instado por el referido ente en febrero de 2014, por las cantidades excesivas de dinero ya cobradas por el arrendador, que dichas cantidades serían imputadas al pago de los cánones de arrendamiento de un nuevo contrato por dos años de la siguiente manera: - a partir del 1° de septiembre de 2013 hasta el día 31 de agosto de 2014, se fijaría un canon de arrendamiento mensual de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), para un total de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), anuales y desde el 1° de septiembre de 2014 hasta el 31 de agosto de 2015, un canon mensual de veinte mil bolívares (20.000,00), hasta a llegar a cobrarse con el trascurso de los meses restantes la totalidad de los doscientos veintiséis mil bolívares (Bs. 226.000,00), cancelados; que sería septiembre y octubre de 2014 a veinte mil bolívares cada uno y luego noviembre 2014 y los meses sucesivos hasta el 31 de agosto de 2015, por pagos mensuales de 20.000,00 bolívares cada uno; - que firmada el acta conciliatoria, celebrada en audiencia ante el INDEPABIS, por las partes, contentiva de un nuevo contrato totalmente nuevo y plenamente convencional entre las partes, por dos años, que van desde el 1° de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2015, con mensualidades cobradas por adelantado por el arrendador, sumando así una anualidad y dos meses más (septiembre y octubre 2014); que resulta evidente que la llamada prórroga legal aludida como finalizada por el demandante comenzará a computarse desde el 1° de septiembre de 2015, hasta por dos (2) años más como término legal según la Ley de Arrendamientos para Locales Comerciales, de modo que culminará el treinta y uno (31) de agosto de 2017; razón ésta por la que el contrato de arrendamiento no se encuentra de plazo vencido como lo pretende hacer ver el demandante, sino por el contrario en plena vigencia de su prórroga legal, hasta el 31 de agosto de 2017; asimismo resaltó que el segundo contrato de arrendamiento por escrito, así como su prórroga convencional implícita y asentada en acta administrativa ante el INDEPABIS, fue celebrada antes de la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; - que al arrendador le fueron pagados dos meses de arrendamiento (septiembre y octubre de 2013) pretendiendo que su representada suscribiera nuevo contrato por escrito fijando como nuevo canon la cantidad de ciento trece mil bolívares (Bs. 113.000,00), mensuales, monto éste, exacerbado respecto a lo establecido en el contrato anterior, en el cual el canon fijado fue de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500,00), razón por la que se acudió al INDEPABIS, por lo que se logró mediar entre las partes, lográndose prolongar convencionalmente por dos (2) años más; que en virtud de lo oneroso que resultaba los nuevos cánones de arrendamiento ya cobrados por el arrendador (septiembre y octubre de 2013), el 11 de febrero de 2014, se acordó de forma conciliatoria una compensación de dicho monto exageradamente cobrado por el arrendador, por dos cánones de arrendamiento, por lo que, de los doscientos veintiséis mil bolívares (Bs. 226.000,00) cancelados y recibidos por el arrendador por concepto de dos meses de arrendamiento, se reputarían a dos años más de arrendamiento y así quedó textualmente establecido en el acta; que el monto pagado en la cantidad de doscientos veintiséis mil bolívares (Bs. 226.000,00), cubrió el pago de los cánones de arrendamientos, hasta el mes de octubre de 2014, es por lo que su representada se trasladó hasta las oficinas del arrendador a los fines de consignar el pago del mes de noviembre de 2014, por veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), y solicitar factura por todo lo pagado anteriormente, siendo que el arrendador se negó a recibir dicho pago, pretendiendo con esto que su representada quedara en estado de insolvencia en el pago de los cánones, por lo que se procedió a realizar consignación judicial de los cánones desde noviembre de 2014 hasta la actualidad; que es evidente que no se está en presencia de la prórroga legal, siendo que esta se trata de la extensión en el mismo tiempo del contrato de arrendamiento originalmente suscrito en los mismos términos y condiciones y con el mismo canon de arrendamiento, que para existir prórroga legal se deben mantener las mismas condiciones del contrato que la precede, que se concluye que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente en el tiempo, en virtud de la prórroga convencional celebrada por los contratantes, y asentada en acta de conciliación de fecha 11 de febrero de 2014, celebrada ante el INDEPABIS, de modo que la prórroga legal comenzará a computarse desde esa última fecha (1° de septiembre de 2015) hasta por dos (2) años; como término legal que corresponde según la Ley de Arrendamiento para Locales Comerciales, de modo que culminará el primero (1°) de septiembre de 2017, de conformidad con lo pautado en el artículo 26 de la referida ley, por lo tanto, no es exigible aun, la entrega de la cosa arrendada; finalmente solicitó se declare sin lugar la demanda incoada contra su representado, con la debida imposición de costas y costos procesales. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1133, 1159, 1161 del Código Civil.
El apoderado Judicial de la demandante, en fecha 19 de octubre de 2015, consignó escrito de impugnación de las pruebas presentadas en la contestación por el demandado (f. 175 y 176).
Por auto de fecha 20 de octubre de 2015, el Tribunal de la causa, fijó oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar; reprogramada el 7 de enero de 2016 (f. 177 y 178).
El ciudadano NABIH ESMAEL KASEM, actuando en representación de la sociedad mercantil HADI 3000, C.A, asistido por la abogada Claudia Méndez, presentó copias certificadas de los documentos que fueron impugnados por la contraparte (f. 179 al 272).
Consta al folio 273, poder apud acta otorgado por el ciudadano NABIH ESMAEL KASEM, a los abogados Claudia Méndez, Naggy Richani Selman y Fiorela Deleones Placeres, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 111.810, 60.310 y 200.041 respectivamente.
Cursa al folio 275 al 277, audiencia preliminar, la cual se llevo a acabo el 14 de enero de 2016; oportunidad en la cual, el apoderado judicial de la demandada consignó escrito relacionado con la presente demanda. (f. 278 al 281).
Se evidencia al folio 282 y 283, escrito de pruebas presentado en fecha 14 de enero de 2016, por la representación judicial de la parte demandada.
El Tribunal de la causa en fecha 18 de enero de 2015, emite auto en la cual establece los hechos y limites de la controversia; asimismo, apertura el lapso probatorio (f. 284 al 286).
El 22 de enero y 25 de enero de 2016, ambas representaciones, consignan sus escrito de promoción de pruebas (f. 287 al 302); admitidos por el Tribunal a quo mediante auto de fecha 1° de febrero de 2016 (f. 303).
Cursa de los folios 304 al 309, acta de audiencia o debate oral, celebrada por el tribunal de la causa en fecha 29 de febrero de 2016.
Se desprende al los folios 310 al 316, sentencia de fecha 29 de febrero de 2016, mediante la cual el Tribunal de la causa declara CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano MOHAMED DIB HACHEM, contra la sociedad mercantil HADI 3000, C.A.
Contra esa decisión la parte demandada ejerció recurso de apelación (f. 317), recurso que fue escuchado en ambos efectos y en razón del cual sube el proceso a conocimiento de quien suscribe (f. 319 y 320).
Por auto de fecha 9 de mayo de 2016, esta Alzada dio por recibido el presente expediente y fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a aquélla actuación para presentar informes; mediante auto de fecha 29 de junio de 2016, este órgano jurisdiccional, emitió cómputo para el vencimiento de la consignación de informes; siendo presentado los mismos por el apoderado judicial de la parte demandante (f. 322 y su vto.).
Según cómputo de fecha 12 de julio de 2016, que riela al folio 330, venció el lapso para la presentación de observaciones; fijándose en consecuencia, el lapso de treinta (60) días continuos para sentenciar (al vto. del folio 330).
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, el abogado Félix Sánchez, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MOHAMED DIB HACHEM, a través de la acción intentada pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito entre su representada y la sociedad mercantil HADI 3.000, C.A., así pues, alega el apoderado del demandante, que éste celebró con la sociedad mercantil HADI 3.000, C.A., un contrato de subarrendamiento iniciándose la relación arrendaticia el primero 1° de septiembre de 2007, con un lapso de duración de tres (3) años fijos; de igual formal indicó que mediante documento protocolizado, su representado adquirió para su propiedad mediante formal dación en pago que le hizo a la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos C.A., el referido inmueble que le había subarrendado a HADI 3.000, C.A., por lo que posteriormente su mandante celebró un contrato de arrendamiento con la referida sociedad mercantil; que previa expiración de la vigencia del estipulado contrato de arrendamiento que fue, el 31 de agosto de 2013, no lograron acordar una prórroga convencional, sino que durante el lapso de prórroga legal, que empezó a regir desde el primero (1°) de septiembre de 2013, hasta el treinta y uno (31) de agosto de 2015, se ajustaron en sede administrativa, ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), mediante acta de acuerdo de fecha 11 de febrero de 2014, los montos de los cánones de arrendamiento mensuales para el discurrir de la prórroga legal, que dichos cánones fueron aceptados por la arrendadora HADI 3.000, C.A., la propuesta de su mandante MOHAMED DIB HACHEM para que el primer año de la prórroga legal que discurriría desde el 1° de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2014, le pagara la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), mensuales por concepto de cánones de arrendamiento, y para el segundo año de la prórroga legal desde el 1° de septiembre de 2014 hasta el próximo 31 de agosto de 2015, le pagara la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) mensuales, que la arrendataria ha venido efectuando periódicamente mediante consignaciones inquilinarias realizadas ante el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medias del Municipio Carirubana del estado Falcón; que la relación arrendaticia que vincula a las partes en la presente demanda, se extingue total y definitivamente, convencional y legalmente, el 31 de agosto de 2015, lo que hace procedente para el primero (1°) de septiembre de 2015 la entrega a su mandante por parte de la firma mercantil arrendataria del inmueble arrendado por vía del cumplimiento del contrato de arrendamiento cuya expiración convencional ocurrió el 31 de agosto de 2013 y la prórroga legal vencerá el 31 de agosto de 2015; que la relación arrendaticia durante la prórroga legal disfrutada por HADI 3.000, C.A., se ha considerado a tiempo determinado, desde el primero (1°) de septiembre de 2013 y expirará el 31 de agosto de 2015, permaneciendo vigentes todas las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha primero (1°) de noviembre de 2010. Por su parte, el representante de la demandada alegó que su representada es arrendataria del local comercial identificado y deslindado en la presente demanda, así como aceptó expresamente la celebración del contrato de subarrendamiento con vigencia de tres años, desde el 01/09/2007 hasta el 01/09/2010, y el segundo contrato, con una duración de tres (3) años más, contados partir del primero (1°) de septiembre de 2010 hasta el 31 de agosto de 2013; pero negó que al final del término del contrato de arrendamiento se haya extinguido por vencimiento del término previsto en el mismo; que su representada esté obligada a entregar el bien arrendado por la culminación del lapso de prorroga legal, que según el demandante de autos operó, desde el 1° de septiembre de 2013 al 31 de agosto de 2015; siendo que dicho lapso de dos años corresponden a una prórroga convencional del contrato de arrendamiento escrito, finalizado el 1° de octubre de 2013, llevada a cabo entre las partes, la cual quedó anotada en acta por ante el antiguo INDEPABIS, ahora SUNDEE; que la prórroga legal comenzará a computarse desde el 1° de septiembre de 2015 hasta por dos (2) años, de modo que culminará el 1° de septiembre de 2017, por lo tanto, no es exigible aún la entrega de la cosa arrendada; por lo que pide se declare sin lugar la demanda.
Las partes, a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho promovieron los siguientes elementos probatorios:
Pruebas promovidas por la parte demandante: (f. 291-302)
1.- Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 5 de septiembre de 2007, inserto bajo el Nº 98, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, mediante el cual el ciudadano MOHAMED DIB HACHEM da en subarrendamiento a la sociedad mercantil HADI 3.000, C.A., un local comercial signado con el N° B-1 del Centro Comercial S/N, ubicado en la avenida Bolívar, al lado del Centro Comercial CECOSA, entre calles Zamora y Altagracia, de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, por un término fijo de tres años contados a partir del 1° de septiembre de 2007 (f. 20-25). Esta copia certificada de documento auténtico se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar el inicio de la relación arrendaticia entre las partes.
2.- Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha primero (1°) de noviembre de 2010, inserto bajo el Nº 41, Tomo 159 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, mediante el cual el ciudadano NAIM HACHEM HACEM ELNESSER en representación del ciudadano MOHAMED DIB HACHEM cede en arrendamiento a la sociedad mercantil HADI 3.000, C.A., un local comercial signado con la letra “J” del Edificio Latina, ubicado en la avenida Bolívar esquina con calle Zamora, al lado del Centro Comercial CECOSA, de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, por un término fijo de tres años contados a partir del 1° de septiembre de 2010 (f. 38-44). Esta copia certificada de documento auténtico se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la continuación de la relación arrendaticia existente entre las partes.
3.- Actuaciones Administrativas cursantes en el expediente Nº FAL-000737-13, llevado por el extinto Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), contentivo del procedimiento administrativo de denuncia instaurado por la demandada HADI 3.000, C.A. contra el arrendador ciudadano MOHAMED DIB HACHEM (f. 52-89). Estas actuaciones administrativas se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, de las cuales se evidencia que en las diferentes audiencias conciliatorias las partes estuvieron en desacuerdo en relación al lapso que estaba discurriendo, el cual el arrendador manifiesta que es el de prórroga legal, y la arrendataria manifiesta que es una renovación del contrato, y asimismo solicita el ajuste de los cánones de arrendamiento. Igualmente que en fecha 11 de febrero acordaron que desde el 1° de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2014 el canon de arrendamiento de 15.000 Bs. mensual, y desde el 1° de septiembre de 2014 al 31 de agosto de 2015 el canon de arrendamiento de 20.000 Bs. mensual, y que el monto de 226.000 Bs. cancelado será imputado al monto de los dos años indicados.
4.- Copia certificada del expediente de consignaciones inquilinarías Nº 261/2014, que cursa por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, realizadas por la arrendataria sociedad mercantil HADI 3.000, C.A., a favor del arrendador ciudadano MOHAMED DIB HACHEM (f. 105 al 173). En relación a estas consignaciones arrendaticias, se observa que si bien con ellas se demuestra el pago de los cánones de arrendamiento, éste no forma parte de los hechos controvertidos en la presente causa, pues lo debatido es la terminación del contrato de arrendamiento, y su prórroga legal, razón por la cual esta prueba resulta impertinente, ya así se establece.
Pruebas promovidas por la parte demandada: (f. 287-290)
1.- Original de Factura N° 0193, de fecha 29 de octubre de 2013, expedida por DIBHAKEM MOHAMED, a favor de HADI, C.A., por concepto de “alquiler pago mes de septiembre y octubre”, por el monto de Bs. 226.000,00 más I.V.A. para un total de Bs. 253.120 (f. 272). Esta factura por cuanto no fue desconocida, se tiene por reconocida de acuerdo al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la cual adminiculada al acta suscrita por las partes por ante el extinto INDEPABIS demuestra el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los períodos desde el 1° de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2014, y desde el 1° de septiembre de 2014 al 31 de agosto de 2015.
2.- Duplicado de Acta de Acuerdo entre las partes celebrado en fecha 11 de febrero de 2014, en el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), tramitado en el expediente administrativo Nº FAL 00737/13, en la cual el arrendador propuso que desde el 1° de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2014 el canon de arrendamiento sería de 15.000 Bs. mensual, y desde el 1° de septiembre de 2014 al 31 de agosto de 2015 el canon de arrendamiento sería de 20.000 Bs. mensual, lo cual fue aceptado por la arrendataria, y donde se dejó constancia que el monto de 226.000 Bs. cancelado será imputado al monto de los dos años de arrendamiento indicados (f. 102). Esta prueba fue promovida a los fines de demostrar la forma, modo y lugar del consentimiento prestado por las partes para prorrogar convencionalmente el contrato de arrendamiento primigenio y que jamás se mencionó que se trataba de la prórroga legal, puesto que se varió las condiciones, monto y forma de pago; en este sentido se observa que este documento público administrativo se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar el acuerdo llegado entre las partes en relación al canon de arrendamiento que debía pagar la arrendataria durante el período de tiempo indicado, mas sin embargo, no se desprende de ella que las partes hayan indicado que se trata de una prórroga del contrato de arrendamiento inicial.
3.- Copia Simple del expediente 261/2014, de consignación de cánones de arrendamiento que cursa ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón (f. 105-173), para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento y su monto; lo cual, como se estableció precedentemente, no fue un hecho controvertido durante el proceso.
4.- Testimonial del ciudadano Miguel Ángel Santos Quintero quien declaró que actualmente labora para al empresa HADI 3.000 C.A.; que el local comercial donde funciona HADI 3.000 C.A., es alquilado, que no sabe de quien es el local; que tiene conocimiento que se haya presentado un problema o incidente con el alquiler del local porque ya hace bastante tiempo fue a entregar la citación de INDEPABIS que se generó otra vez; que esa vez entregó la citación de INDEPABIS en una tienda en Las Virtudes, que si mal no recuerda se llama Gio; que el problema que se presentó fue por el excesivo aumento del alquiler; que no sabe cuándo en qué oportunidad fue renovado el último contrato; que en ninguna oportunidad dentro de sus funciones se encargó de realizar por cualquier vía el pago de los canones de arrendamiento (f. 307. Acta de Audiencia o Debate Oral). Para valorar esta testimonial se observa que la misma nada aporta a la resolución de los hechos controvertidos, en virtud que su deposición está relacionada con los hechos que constan en las documentales traídas al proceso, además de manifestar no tener conocimiento de cuando se renovó el contrato de arrendamiento; razón por la cual y de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio.

Analizadas como fueron las pruebas aportadas por las partes, se observa que el Tribunal a quo, mediante sentencia de fecha 7 de marzo de 2016 se pronunció de la siguiente manera:

De la norma antes escrita se puede deducir, que la parte demandada, en este caso debió probar sus afirmaciones de hecho, es decir, que efectivamente fue celebrada una prorroga convencional del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de octubre de 2010, prorroga convencional que no pudo demostrarse en las pruebas aportadas por la misma, ya que de las lectura de las actas firmadas por las partes ante INDEPABIS, no lee dicho acuerdo de prorrogar convencionalmente el ultimo contrato celebrado entre las partes, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva del fallo.

De lo anterior se colige que el Tribunal de la causa declaró con lugar la acción intentada por considerar que la parte demandada debió probar que efectivamente fue celebrada una prorroga convencional del contrato de arrendamiento el 1° de octubre de 2010, prorroga ésta que no pudo demostrarse en las pruebas aportadas por la misma. Y apelada como fue esta decisión, procede esta Alzada a pronunciarse de la siguiente manera: En cuanto a la relación arrendaticia, cuya existencia no fue un hecho controvertido, tenemos que el contrato puede terminarse, como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato, el cual puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de demanda por cumplimiento por vencimiento del término de duración del contrato, debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la fecha de terminación del contrato), el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, de conformidad con el artículo 39 de la misma Ley -normativa aplicable al caso de autos por ser la vigente para la fecha de terminación del contrato, en virtud que el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial entró en vigencia el 23 de mayo de 2014-, le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
En el caso de autos, se observa, como quedó establecido supra con las pruebas aportadas al proceso, que el primer contrato celebrado entre las partes de subarrendamiento, fue por un lapso de tres (3) años, contados a partir del 1° de septiembre de 2007, hasta el día 1° de septiembre de 2010; y llegada ésta fecha las partes celebraron un nuevo contrato, donde establecieron en la cláusula segunda una vigencia de igual duración, la cual inició el 1° de septiembre de 2010 y finalizó el 1° de septiembre de 2013; igualmente se observa en la referida cláusula convienen que llegado el día del vencimiento del referido plazo estipulado este contrato deberá prorrogarse conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, en caso de que las partes contratantes, previo a dicho vencimiento, acordaren una prorroga convencional, se entenderá diferida aquella hasta la culminación convencional de la relación arrendaticia; de lo que se colige, que si por acuerdo de ambos contratantes la relación arrendaticia continuaría, las partes debían suscribir un nuevo contrato, pues de no hacerlo, se entendería terminado el mismo, y comenzaría a correr de pleno derecho la prórroga legal, la cual sería de dos (2) años, de acuerdo al literal c del artículo 38 del Decreto – Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de lo anterior se concluye, que teniendo así ambas partes una relación arrendaticia de seis (6) años, siendo dichos contratos a tiempo determinado, y al no existir un nuevo contrato de arrendamiento suscrito por las partes que regule dicha relación arrendaticia donde conste la voluntad de las mismas de continuar con la relación a partir del 1° de septiembre de 2013, día siguiente en el cual culminaba la vigencia del segundo contrato de arrendamiento, es decir, el día 31 de agosto de 2013, razón, por lo que a partir del día 1° de septiembre de 2013, comenzó a correr la prorroga legal en virtud del vencimiento del contrato.
Ahora bien, en la contestación de la demanda la representación judicial del demandado convino en la existencia de la relación arrendaticia entre su representada y el ciudadano MOHAMED DIB HACHEM, con una vigencia de tres años, desde el primero 1° de septiembre de 2007 hasta el primero 1° de septiembre de 2010, que luego se celebró un segundo contrato, sobre el mismo bien, del cual se desprendía que el tiempo de duración del mismo sería igualmente de tres (3) años más, contados partir del 1° de septiembre de 2010 hasta el 31 de agosto de 2013; pero negó que el referido contrato se haya extinguido por vencimiento del término previsto en el mismo, y negó que su representada esté obligada a entregar el bien arrendado por la culminación del lapso de prorroga legal, que según el demandante de autos operó, desde el 1° de septiembre de 2013 al 31 de agosto de 2015, aduciendo que dicho lapso de dos años corresponden a una prórroga convencional del contrato de arrendamiento escrito, y alega que tal acuerdo quedó anotado en acta levantada por ante el extinto INDEPABIS. Al respecto observa esta juzgadora que luego de revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente, observó al folio 69, que riela la referida acta identificada por la representación judicial del demandado, de la cual se pudo verificar que solo se desprende el hecho de un recálculo en el canon de arrendamiento estipulado por el arrendatario y aceptado expresamente por el representante de la arrendataria, así como un acuerdo sobre el monto de dicho pago, por el contrario no se evidencia que éste se haya realizado por prórroga convencional, tal como lo alega la parte demandada, y si bien como ésta lo indica que jamás se mencionó que se trataba de la prórroga legal, tampoco se mencionó que se trataba de una prórroga convencional del contrato de arrendamiento primigenio, por lo que siendo que la prórroga legal opera de pleno derecho, no era necesario que quedara constancia de ella en ningún documento; y en relación a la variación del canon de arrendamiento, éste está permitido por disposición del último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -vigente para esa fecha-, el cual dispone: “Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes,…”; por lo que de acuerdo a esta norma resulta improcedente el alegato de la parte demandada.
Ahora bien, no evidenciándose de autos que una vez finalizado el contrato en fecha 1° de septiembre de 2013, las partes hubieren suscrito un nuevo contrato, operó de pleno derecho la prórroga legal, la cual como se dijo, sería de dos (2) años, de acuerdo al literal c del artículo 38 del Decreto – Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para esa fecha), es decir, el lapso de prórroga legal vencía el 31 de agosto de 2015, por lo que el ciudadano ANWAR ESMAEL ABBAS, en su carácter de representante estatutario de la sociedad mercantil HADI 3.000, C.A., debía hacer entrega del inmueble arrendado en esa fecha; toda vez que en la mencionada fecha 1° había vencido la prórroga legal y que debía entregar de manera inmediata el local comercial. Siendo así, y no habiendo el demandado demostrado la prórroga convencional alegada por éste, es por lo que debe declararse procedente la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, conforme al artículo 40 literal g del Decreto – Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (vigente para la fecha de la interposición de la demanda), y así se decide; y en tal virtud confirmarse la sentencia apelada, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido por la abogada Claudia Méndez, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada sociedad mercantil HADI, 3.000, C.A., contra la decisión de fecha 29 de febrero de 2016, publicada el 7 de marzo de 2016, mediante diligencia de fecha 15 de marzo de 2016.
SEGUNDO: Se CONFIRMA, en todas sus partes la decisión de fecha 29 de febrero de 2016, publicada el 7 de marzo de 2016, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el abogado Félix Sánchez, en su condición de apoderado general del ciudadano MOHAMED DIB HACHEM, contra la sociedad mercantil HAIDI 3000, C.A., y en consecuencia ordenó al demandado cumplir con el contrato y hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local comercial signado con la letra “J” del Edificio Latina, ubicado en la avenida Bolívar, esquina con calle Zamora, al lado del Centro Comercial CECOSA, de la ciudad de Punto Fijo estado Falcón, libre de personas y bienes, solvente en el pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha en que se materialice la entrega material del inmueble.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los once (11) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANA VERÓNICA SANZ.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 12/10/16, a la hora de las dos de la tarde (2:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANA VERÓNICA SANZ.
Sentencia N° 147-O-11-10-16.-
AHZ/AVS/Penélope.-
Exp. Nº 6059.-
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.