TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 6299

DEMANDANTE: WILLIAN JOSE CAMACARO PACHANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.831.052.

ABOGADO ASISTENE: ALEXANDER LOYO OLIVERA, abogado en ejercicio legal inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 61.550.

DEMANDADO: FERNANDO JOSE FANEITE PETIT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.102.585.

ABOGADO ASISTENE: RUBENDARIO GOMEZ OLIVERA, abogado en ejercicio legal inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 137.594.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

I
Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano WILLIAN CAMACARO, antes identificado, asistido del abogado Alexander Loyo, contra la sentencia de fecha 20 de abril de 2017 dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, con motivo del juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentado por el recurrente contra el ciudadano FERNANDO JOSE FANEITE PETIT.
Con motivo de la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, el demandante en su escrito libelar aduce: Que dio en arrendamiento al demandado, un local comercial, ubicado en la Urbanización La Velita I, Nº 64 de esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, cuyos linderos son: Norte: Su frente calle 01; Sur: Calle 01 B; Este: Local comercial Nº 62; y Oeste: Local Nº 66 y estacionamiento, el cual le pertenece según se evidencia de documento anexo, inscrito el 25 de julio de 1995, ante el Registro público del municipio Miranda del estado Falcón bajo el Nº 17; que el arrendamiento fue acordado por un (1) año, esto es, desde el primero (1°) de marzo de 2015, al primero (1°) de marzo de 2016, por un canon de arrendamiento mensual de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), tal como se evidencia de la cláusula Primera y Segunda del descrito contrato; que habiéndose vencido dicho contrato de arrendamiento determinado y su prórroga legal, establecida en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial (desde el 2 de marzo de 2016 y venció el 2 de septiembre de 2016), el demandado no le quiere hacer la efectiva entrega material del local comercial, pues él, no desea continuar con la relación arrendaticia; motivos por los cuales de conformidad con lo establecido en los artículos 43 y 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, concatenado con el artículo 1.625 del Código Civil, solicitó que el demandado de autos, le entregue el descrito local comercial, que usó, gozó y disfrutó, además de los beneficios que le deparó el local comercial, que es de su única y exclusiva propiedad, pues, él, no está obligado a continuar con la relación arrendaticia. Fundamentó su pretensión en atención a lo establecido en los artículos 1.615, 1.167 y 1.168 del Código Civil, y lo demanda por cumplimiento de contrato para que haga la entrega material del descrito local comercial, el cual arrendó a tiempo determinado y en su defecto sea condenado a entregarlo libre de personas y cosas y estimando la demanda en la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00). Junto con la demanda consignó original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y documento de propiedad del descrito local comercial (f. 3 al 5).
Por auto de fecha 25 de octubre de 2016, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación del demandado (f. 7).
Cumplida la citación del demandado (f. 9 y 10), se evidencia que mediante escrito presentado en fecha 14 de noviembre de 2016, el demandado contestó la demanda incoada en su contra, negando, rechazando y contradiciendo los hechos y el derecho alegado por el demandante, y expresamente indicó que niega, rechaza y contradice que el demandante le haya solicitado el local comercial que reza en el descrito contrato de arrendamiento, y que es falso que el arrendador le haya solicitado dicho local en la fecha que indica en la demanda, y para probar que el contrato de arrendamiento continuó con la aprobación del demandante promovió una notificación emitida en fecha 3 de marzo de 2016, sellada y firmada por el ciudadano WILLIAN CAMACARO, en la cual describe el local comercial objeto de la presente demanda y hace énfasis al aumento del canon de arrendamiento, pero en ningún momento solicitó la entrega material de dicho local comercial; promovió recibos de pagos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre, emitidos por el arrendador, que dan fe de su pago y de la manifestación de voluntad de ambas partes por continuar la relación arrendaticia, e igualmente, consignó comprobantes de transferencias electrónicas impresos por él, correspondientes a los pagos de los meses de octubre y noviembre, a la cuenta del arrendador como único aval de pago, ya que el demandante se ha negado a entregarle los recibos de pagos correspondientes, consignó original y copia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; negó, rechazó y contradijo que el lapso de la prórroga legal comenzara a correr el 2 de marzo de 2016, tal como lo alegó la parte demandante, y menos aún que él, le haya manifestado su negativa en hacerle entrega del local comercial arrendado; que es falso que el demandante le haya solicitado la entrega del local comercial el día 2 de marzo de 2016, y ello se puede evidenciar de la comunicación de fecha 3 de abril de 2016 anexa, por lo que niega que la prorroga legal se haya dado y mucho menos que venció el 2 de septiembre de 2016; que según lo establecido en el artículo 1.615 del Código Civil, la prórroga legal no se dio y tampoco venció el 2 de septiembre de 2016, pues, dicha norma establece una concesión de noventa (90) días, como prórroga legal, que contados desde la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento (02-03-2016), indica que la prorroga legal vencía el 1° de junio de 2016, y no como lo indica el demandante en su demanda que venció el 02-09-2016; que el contrato de arrendamiento por si solo, no se vale de instrumento para solicitar el local o disolver la relación arrendaticia, pues expresamente no indica que vencido el contrato no se va a renovar, asociado al hecho que el demandante de manera expresa manifestaba el aumento del canon, entendiéndose así que le daba continuidad a dicho contrato; que lo cierto, es que el demandante solicita el local, porque con las lluvias hubo filtraciones en el local, lo que le ocasionó pérdidas de sus equipos electrónicos y otras herramientas de trabajo que no vienen al presente caso, que su intención en ningún momento fue que el arrendador le pagara los daños y perjuicios causados, que él, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.586 del Código Civil, solo le dijo que el local necesitaba reparaciones mayores al techo, manifestación que no hizo de forma grosera ni abusiva; que el arrendador no respondió a su solicitud, dándole la espalda e intentado esta acción legal en su contra, que desde su punto de vista es malintencionada y contradictoria con la realidad, pues desde ya hace ocho (8) meses venció el descrito contrato y de manera expresa manifestó continuar con dicha relación arrendaticia según instrumento marcado con la letra “A” (f. 13), conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil. Por lo que solicita sea desestimada la presente demanda y sea condenado al demandante al pago de las costas y costos procesales en la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), equivalentes a mil 1.129.942 UT. Consignó anexos f. 13 al 23).
Fijada la audiencia preliminar por el Tribunal a quo, de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (f. 26); se evidencia que mediante acta de fecha 24 de enero de 2017, se dejó constancia de la comparecencia de las partes, concediéndosele el derecho de palabra a la parte actora, representada por el abogado asistente ALEXANDER LOYO, quien ratificó en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en contra del ciudadano FERNANDO FANEITE, indicando que el local comercial fue arrendado a tiempo determinado, que comenzó el 1 de marzo de 2015 y venció el 1 de marzo de 2016, comenzando su prórroga legal el 2 de marzo de 2016 hasta el 2 de septiembre de 2016, prórroga establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, negó y rechazó en todos sus términos la contestación a la demanda al indicar que se trata e un contrato a tiempo determinado que ya venció e inclusive su prórroga legal y la prueba aportada por la parte demandada referida a una renovación del contrato, pues, vencido el contrato de arrendamiento el 01-03-2016, le fue enviada una notificación para un pequeño ajuste en el canon de arrendamiento, mientras durara la prórroga legal, es decir, que el contrato a tiempo determinado una vez que vence trae implícito el desahucio; indicó que los cánones de arrendamientos consignados por el demandado, después de terminada la prórroga legal, fueron hechos a riesgo de aquél, queriendo demostrar con ello que existía una continuidad de la relación arrendaticia, lo cual no es cierto. Por otro lado, intervino el abogado RUBEN DARIO GOMEZ, asistiendo a la parte demandada, quien indicó que la parte demandante solo tiene palabras para defenderse, no tiene instrumentos útiles y necesarios para probar, por lo que ratifica la manifestación de voluntad del arrendador de continuar la relación arrendaticia, así como los recibos de pagos concernientes a los meses desde el vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, hasta la fecha del último recibo emitido hasta el mes de septiembre, que deja de manifiesto que la voluntad del arrendador no fue exigir el inmueble comercial.
Del folio 29 al 32, se evidencia que el Tribunal de la causa, tomando en cuenta los hechos controvertidos, esto es, la alegación de los hechos contenidos en el escrito libelar, en la contestación de la demanda y los expuestos en la audiencia preliminar por las partes concurrentes, de lo cual emergen los hechos admitidos o convenidos y los hechos controvertidos, respecto a los que ha de versar el acervo probatorio, aperturó el lapso probatorio de conformidad a lo establecido en el tercer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 33, se evidencia escrito de pruebas de fecha 9 de febrero de 2017, presentado por el demandante, mediante el cual, ratifica el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y el documento de propiedad del descrito local comercial, objeto del presente litigio, que rielan del folio 3 al 5 del presente asunto, respectivamente. Agregado al expediente por auto de fecha 09 de febrero de 2017 (f. 34).
Fijada la Audiencia oral y pública, por el Tribunal de la causa (f. 35), mediante acta de fecha 23 de marzo de 2017, se dejó constancia de la presencia de las partes, asistidas de abogados, y de la exposición por parte del demandante sobre los hechos y fundamentos de la acción interpuesta, quien ratificó la demanda en todas y cada una de sus partes, indicando específicamente, que se había cumplido el término para la conclusión del contrato de arrendamiento y que de igual modo, se agotó la prorroga legal. Y de la exposición de los argumentos de defensa por parte del demandado, quien ratificó en todas y cada una de sus partes, el escrito de contestación a la demanda y los elementos de convicción que le sean útiles para demostrar que la demanda incoada en su contra, no tiene suficientes pruebas para solicitar el desalojo, pues, en ningún momento desconoció la propiedad de dicho inmueble, así como tampoco el contrato de arrendamiento objeto del mismo, por lo que concluido el debate oral, la juez de la causa dictó dispositivo del fallo en el cual declaró Sin Lugar la demanda (f. 36 al 38).
Del folio 39 al 46 se evidencia sentencia de fecha 20 de abril de 2017, mediante la cual, el Tribunal de la causa dictó decisión que declaró sin lugar la demanda de Desalojo y condenó en costas a la parte vencida, sentencia recurrida (f. 47), escuchada en ambos efectos y en razón de ello, sube el proceso a conocimiento de esta Alzada (f. 48).
Por auto de fecha 15 de mayo de 2017, quien suscribe recibió el presente asunto y fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para presentar informes, vencido dicho lapso, se dejó constancia que solo la parte demandante compareció a presentar los mismos (f. 51 al 53). Y que vencido el lapso de observaciones, el presente expediente entró en término de sentencia (f. 54).
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
Con motivo de la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, el demandante WILLIAN JOSE CAMACARO PACAHANO, alega: Que dio en arrendamiento al demandado, un local comercial de su propiedad, ubicado en la Urbanización La Velita I, Nº 64 de esta ciudad de Coro, municipio Miranda del estado Falcón; que el arrendamiento fue acordado por un (1) año, esto es, desde el primero (1°) de marzo de 2015, al primero (1°) de marzo de 2016, por un canon de arrendamiento mensual de Ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), mensuales; que habiéndose vencido dicho contrato de arrendamiento determinado y su prórroga legal, establecida en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el demandado no le quiere hacer la efectiva entrega material del local comercial, pues él, no desea continuar con la relación arrendaticia; motivos por los cuales de conformidad con lo establecido en los artículos 43 y 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, concatenado con el artículo 1.625 del Código Civil, solicitó que el demandado de autos, le entregue el descrito local comercial; y fundamentó su pretensión en atención a lo establecido en los artículos 1.615, 1.167 y 1.168 del Código Civil, y lo demanda por cumplimiento de contrato para que haga la entrega material del descrito local comercial, el cual arrendó a tiempo determinado y en su defecto sea condenado a entregarlo libre de personas y cosas; estimó la demanda en la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).
Por su parte, el demandado en la oportunidad procesal, dio contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los hechos y el derecho alegado por el demandante, y que es falso que el arrendador le haya solicitado dicho local en la fecha que indica en la demanda; que el demandante se ha negado a entregarle los recibos de pagos correspondientes; negó, rechazó y contradijo que el lapso de la prórroga legal comenzara a correr el 2 de marzo de 2016, y menos aún que él, le haya manifestado su negativa en hacerle entrega del local comercial arrendado; que es falso que el demandante le haya solicitado la entrega del local comercial el día 2 de marzo de 2016, por lo que niega que la prorroga legal se haya dado y mucho menos que venció el 2 de septiembre de 2016; que según lo establecido en el artículo 1.615 del Código Civil, la prórroga legal no se dio y tampoco venció el 2 de septiembre de 2016, pues, dicha norma establece una concesión de noventa (90) días, como prórroga legal, que contados desde la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento (02-03-2016), indica que la prorroga legal vencía el 1 de junio de 2016, y no como lo indica el demandante en su demanda que venció el 2-09-2016. Señaló que el contrato de arrendamiento por si solo, no se vale de instrumento para solicitar el local o disolver la relación arrendaticia, pues expresamente no indica que vencido el contrato no se va a renovar, asociado al hecho que el demandante de manera expresa manifestaba el aumento del canon, entendiéndose así que le daba continuidad a dicho contrato. Que desde ya hace ocho (8) meses venció el descrito contrato y de manera expresa manifestó continuar con dicha relación arrendaticia, conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil. Por lo que solicita sea desestimada la presente demanda y sea condenado al demandante al pago de las costas y costos procesales en la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), equivalentes a mil 1.129.942 UT.
Pruebas aportadas por la parte demandante:
1.- Original del contrato de arrendamiento privado, mediante le cual el ciudadano WILLIAN JOSÉ CAMACARO PACHANO da en arrendamiento al ciudadano FERNANDO JOSÉ FANEITE PETIT, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Urbanización La Velita I, Nº 64 de esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, por el término de un (1) año, contado a partir del 1° de marzo de 2015 hasta el 1° de marzo de 2016, estableciendo el canon de arrendamiento en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) mensuales (f. 3). Este documento privado por cuanto no fue desconocido, se tiene por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que surte valor probatorio a tenor del artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la relación arrendaticia, así como las condiciones en las cuales las partes contrataron.
2.- Documento inscrito el 25 de julio de 1995, por ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón bajo el Nº 17, folios 80 al 83, Protocolo Primero, Tomo 3°, mediante el cual el entonces Instituto Nacional de la Vivienda da en venta al ciudadano William José Camacaro Pachano un local comercial y su correspondiente área de terreno, identificado con el N° 64, situado en la urbanización La Velita I, jurisdicción de la Parroquia San Antonio, Municipio Miranda del estado Falcón, que mide cinco metros con sesenta centímetros (5,60 mts) de frente, por diecinueve metros de fondo (19,00 mts), o sea una superficie de ciento seis metros cuadrados con cuatro centímetros (106,04 Mts), comprendido dentro de los siguiente linderos: Norte: Su frente; calle 01; Sur: Calle 01 B; Este: Local comercial Nº 62 y Oeste: Local Comercial Nº 66 y estacionamiento (f. 4 al 5). Con este documento público, el cual se valora de acuerdo a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, se demuestra que el demandante de autos es propietario del identificado inmueble, el cual constituye el objeto del litigio.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Comunicación sin fecha, dirigida al ciudadano FERNANDO FANEITE PETIT, suscrita por el ciudadano WILLIAM CAMACARO, en la cual le notifica que a partir del 03-04-2016, el canon de arrendamiento del inmueble que ocupa, tendrá un ajuste de Bs. 2.500,00 mensual, con lo que se totaliza un monto de pago por uso del mismo en Bs. 10.500,00 cada fecha de vencimiento de la cuota, según contrato firmado (f. 13). Este instrumento privado por cuanto no fue desconocido por el demandado, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido; por lo que surte valor probatorio de acuerdo con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar, lo indicado en tal misiva por el arrendador hoy demandante.
2.- Siete (7), recibos de pagos, librados por el ciudadano WILLIAM CAMACARO, el día 03 de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, por la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), el primero; y diez mil quinientos bolívares (Bs. 10.500,00) el segundo y el séptimo recibo, por concepto de pago del mes indicado, sobre el local comercial Nº 64, ubicado en la Urbanización La Velita 1 (f. 14 al 20). Estos instrumentos privados se tienen por reconocidos de conformidad con al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y surten prueba para demostrar, conforme al artículo 1.363 del Código Civil el pago del canon de arrendamiento en la cantidad fijada en el contrato, así como la variación del mismo en la cantidad indicada por el arrendador.
3.- Dos (2) Comprobantes de transferencias electrónicas impresos por él, de fechas 16 de septiembre y 8 de noviembre de 2016, correspondientes a los pagos de los meses de octubre y noviembre, a la cuenta del arrendador Nº 000048231835 del Banco Mercantil por la suma de diez mil quinientos bolívares (Bs. 10.500,00), cada uno, como único aval de pago, ya que el demandante se negó a entregarle los recibos correspondientes (f. 21 y 22). Estos documentos electrónicos, se valoran conforme al artículo 4 del Decreto Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con los que se demuestra, al igual que los documentos anteriores, demuestran el pago del canon de arrendamiento en la cantidad indicada.

Vistas las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal a quo, mediante sentencia de fecha 20 de abril de 2017, se pronunció al fondo de la presente controversia de la siguiente manera:
Ahora bien, por cuanto la presente causa se contrae a la acción de desalojo por vencimiento del termino, hecho este alegado y no probado por la parte actora, toda vez que fue un hecho controvertido por la parte demandada y que durante la fase probatoria no fue plenamente demostrado, y en argumento en contrario a dicho alegato ésta el hecho planteado por el demandado en su escrito de contestación de la demanda referido a que nunca le fue requerido la entrega material del inmueble arrendado mas sin embargo le fue notificado el aumento del canon de arrendamiento, lo que llamo el arrendador un ajuste del canon de arrendamiento, notificación ésta, que como ya se dijo antes, no fue impugnada ni tachada por la parte actora, por lo que, debe en consecuencia, esta Juzgadora declarar sin lugar la presente acción de desalojo incoada por el Ciudadano WILLIAN JOSÉ CAMACARO PACHANO, en contra del ciudadano FERNANDO JOSÉ FANEITE PETIT. Y así se declara

De lo anterior se colige que la jueza a quo declaró la improcedencia de la acción intentada por considerar que la parte actora no demostró el vencimiento del término del contrato, y que por el contrario, la parte demandada probó que le fue requerido aumento del canon de arrendamiento. Por lo que apelada como fue esta decisión, para decidir esta Alzada observa:
El contrato de arrendamiento puede terminarse, como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato, y puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de autos, el actor demanda por cumplimiento en virtud del vencimiento del término de duración del contrato y su prórroga legal, al respecto debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, de conformidad con el referido artículo 26 le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
En el caso de autos, se observa, de acuerdo a la cláusula PRIMERA del contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda celebrado entre el ciudadano WILLIAN JOSÉ CAMACARO PACHANO y el ciudadano FERNANDO JOSÉ FANEITE PETIT, que el lapso de duración del mismo fue establecido por un (1) año, contado a partir del día 1° de marzo de 2015 hasta el 1° de marzo de 2016, es decir, a tiempo determinado, en la cual se estableció que: “EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, por el término de Un (01) Año…”.
Ahora bien, de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que la relación arrendaticia entre el ciudadano WILLIAN JOSÉ CAMACARO PACHANO y el ciudadano FERNANDO JOSÉ FANEITE PETIT, comenzó en fecha 1° de marzo de 2015, bajo la vigencia del contrato de arrendamiento privado traído a los autos por ambas partes (folio 3 y 23). En este orden de ideas la Sala de Casación de Civil en sentencia de fecha 4 de marzo de 2013, Exp. Nº 2012-000474, estableció lo siguiente:
“En el caso planteado, es evidente que la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado entre los contratantes, determina que se trata de un contrato a tiempo determinado, pues estableció una duración de un año a término fijo, es decir, desde el primero de septiembre de 1999 hasta primero de septiembre de 2000, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 del literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez terminada la misma se ejerció la acción de cumplimiento de contrato.
…omissis…
En el asunto planteado, al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, los demandados ejercieron la acción correspondiente de cumplimiento de contrato. En tal sentido, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 1391, del 28 de junio de 2005, caso Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”.

De acuerdo a la jurisprudencia anteriormente transcrita aplicable al presente caso, tenemos que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, evidenciándose que la arrendataria ha ocupado el local comercial objeto de la presente demanda por un periodo fijado en el contrato de arrendamiento, es decir, un (1) año.
En este sentido, el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece la prórroga legal para el caso de los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, indicando las reglas aplicables de acuerdo al tiempo de duración de la relación arrendaticia; de lo que podemos inferir que debe existir un contrato por escrito, donde conste su duración, para que tenga lugar la prórroga legal, pues si en el contrato no consta tal determinación de nada sirve la escrituración, por cuanto el plazo no puede presumirse ni ser objeto de prueba para demostrarse fuera del instrumento mismo, a menos que las partes expresamente durante el proceso convengan en el lapso de duración. En el caso de autos, estamos en presencia de una acción de desalojo por cumplimiento de contrato por vencimiento del lapso de prórroga legal con fundamento en un contrato de arrendamiento suscrito por las partes a tiempo determinado (un año). Siendo así, y habiendo sido demostrado el tiempo de duración de la relación arrendaticia existente entre las partes, es por lo que se determina a partir de qué momento le nace al arrendatario el derecho a la prórroga legal, siendo este de seis (6) meses conforme al artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; los cuales comenzaban a computarse a partir del 2 de marzo de 2016, finalizando el día 2 septiembre de 2016; tomando en consideración que la vigencia del contrato de arrendamiento finalizó el 1° de marzo de 2016; y así se establece.
Visto lo anterior, se observa que el artículo 1.133 del Código Civil, señala:
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Así mismo, el artículo 7 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:

Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…

Finalmente, la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, luego del análisis exhaustivo del contrato de arrendamiento aquí promovido, se evidencia forzosamente que la voluntad de las partes fue plasmar en el mismo la fecha de inicio y finalización de la relación arrendaticia, sin prórroga alguna, pues en ninguna de sus cláusulas establece la posibilidad de su renovación, por el contrario, en las cláusulas tercera y quinta se establecen obligaciones para el arrendatario “al término de este Contrato”. Por otra parte, de la misiva acompañada por el demandado al folio 13, no se desprende en modo alguno la voluntad del arrendador de renovar el contrato, pues solo le notifica al arrendatario sobre el ajuste del canon de arrendamiento por el inmueble que ocupa según el contrato firmado, por lo que no se puede tomar dicho instrumento como una prórroga contractual de la relación arrendaticia. Y así se establece.
Por otra parte, alega el demandado que el hecho que el demandante de manera expresa manifestaba el aumento del canon a través de la comunicación sin fecha marcada “A”, debe entenderse que le daba continuidad a dicho contrato; al respecto considera quien aquí suscribe que la única variación del contrato fue el monto del canon de arrendamiento para el período de prórroga legal, que en este caso sería por la cantidad de diez mil quinientos bolívares (Bs. 10.500,00) mensuales a diferencia del contrato de arrendamiento que lo estableció en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00); hecho éste que no cambia de manera sustancial las condiciones del contrato, lo cual fue aceptado tácitamente por el arrendatario al realizar los pagos de las mensualidades de arrendamiento indicada por el arrendador, sin hacer oposición a ello, ni solicitar procedimiento de regulación; por lo que se concluye que esta estipulación no altera ni cambia las condiciones en que debe cumplirse la prórroga legal, lo cual está establecido expresamente en la parte in fine del artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que prevé las variaciones del canon de arrendamiento consecuencia de un convenio entre las partes. Siendo así, la presente acción debe declararse con lugar de conformidad con el literal g del artículo 40 ejusdem, y ordenarse al demandado la entrega material del inmueble arrendado; por lo que debe revocarse la sentencia apelada. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante WILLIAN JOSE CAMACARO PACHANO, asistido de abogado, mediante diligencia de fecha 24 de abril de 2017.
SEGUNDO: Se REVOCA la decisión de fecha 20 de abril de 2017 dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por el ciudadano WILLIAN JOSE CAMACARO PACHANO contra el ciudadano FERNANDO JOSE FANEITE PETIT. Por lo que se condena a la parte demandada a desalojar y entregar libre de personas y bienes a la parte demandante, de manera inmediata, el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Urbanización La Velita I, Nº 64 de esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, cuyos linderos son: Norte: Su frente calle 01; Sur: Calle 01 B; Este: Local comercial Nº 62; y Oeste: Local Nº 66 y estacionamiento.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; y no hay expresa condenatoria en costas recursivas conforme al artículo 281 ejusdem.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Coro, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA TEMPORAL,
(FDO)
Abg. ANA VERONICA SANZ PIÑA

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 14/08/2017, a la hora de las dos de la tarde (2:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL,
(FDO)
Abg. ANA VERONICA SANZ PIÑA

Sentencia N° 162-A-14-08-17.-
AHZ/AVSP/jessica.-
Exp. Nº 6299.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.