TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6378

PARTE DEMANDANTE: LAURA VIRGINIA VARGAS QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.304.225.

ABOGADO ASISTENTE: ANGREGORY ESCALONA, abogado e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 148.499.

PARTE DEMANDADA: EDGAR ALBERTO APONTE BORRAS, venezolano mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 4.453.940, actuando en su propio nombre y representación de sus derechos, asistido por el abogado Edgar Colina Arcaya, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.156.

APODERADO JUDICIAL: EDGAR COLINA ARCAYA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.079.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano EDGAR ALBERTO BORRAS, asistido por el abogado Edgar Colina Arcaya, contra la decisión interlocutoria de fecha 18 de mayo de 2017, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS incoada la ciudadana LAURA VIRGINIA VARGAS QUINTERO contra la parte recurrente.
Cursa del folio 24-34, escrito de reforma a la demanda presentado en fecha 28 de mayo de 2015, por la ciudadana LAURA VIRGINIA VARGAS QUINTERO, asistida por el abogado Angregory Escalona; mediante el cual alega lo siguiente: Que celebró un contrato de opción de compra venta con el ciudadano EDGAR ALBERTO APONTE BORRAS, sobre un inmueble de su propiedad según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Falcón y Los Taques del estado Falcón, de fecha 12 de febrero de 2010, bajo el Nº 13, folios 69 al 73, del Protocolo Primero, Tomo Segundo, Primer Trimestre del año 2010; que dicho inmueble esta constituido por una casa y una parcela de terreno que se encuentra ubicada en la Urbanización Judibana Municipio Los Taques del estado Falcón, con una superficie de cuatrocientos sesenta y seis metros cuadrados con cincuenta y siete centímetros (466,57mts2), que forma parte de la manzana Nº 1 del plano regulador de la subdivisión “b”, ubicado dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en veinte metros (20 mts) con la calle catorce, Sur: en veinte metros (20 mts) con la parcela numero 10, que es o fue propiedad de Creole Petroleum Corporation, Este: en veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 mts), con la avenida Víctor Raúl Soto, y Oeste: en veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 mts), con inmueble que es o fue de José Bermúdez; que el documento de opción a compra de fecha 7 de julio de 2010, quedó anotado bajo el Nº 32, tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Primera de la ciudad de Punto Fijo; que en el referido contrato estableció como precio del inmueble al momento de la negociación la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), según consta en la cláusula segunda del referido contrato y que han convenido que serian pagados tal como lo establecieron en la clausula tercera de la siguiente forma: al momento de la firma de la opción, la cantidad de 225.000,00 en calidad de arras, los cuales serian pagados mediante cheque Nº 74885793, cargado a la cuenta numero 0105-0058-31-1058292927, a favor de Laura Vargas, contra el Banco Mercantil (según cheque que no fue entregado), y la cantidad de 525.000,00, según serian entregados al momento de la protocolización de la venta, lo que se debía realizar dentro de los 120 días continuos siguientes a la firma del contrato de opción a compra, y que la protocolización del documento de compra no se había realizado sino hasta el día 16 de noviembre de 2010, es decir, 4 meses y 9 días después del termino convenido en la clausula cuarta de la opción; que durante los 4 meses antes mencionados, nunca recibió el monto que habían fijado por la cantidad de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000,00) y que el demandado le manifestó que no se preocupara porque el banco le iba a prestar el monto completo por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) mediante cheque de gerencia; que en fecha 16 de noviembre de 2010, al momento que suscribieron el documento de venta de hipoteca y luego de verificar el pago realizado por el banco, el demando solo le canceló la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), el cual no lo reconoce como único pago realizado de los 750.000,00, el cual habían acordado que le cancelaría el banco, quedando pendiente por cancelar e incumpliendo la cantidad de Bs. 450.000,00, según consta en copias certificadas de documento de venta e hipoteca, de fecha 16 de noviembre de 2010, el cual quedó inscrito bajo el Nº 40, folios 261 al 273, Protocolo Primero, Tomo 03, Cuarto Trimestre del año 2010. Fundamenta el presente juicio en los artículos 1.527, 1.159 y 1.160 del Código Civil. De la procedencia de la presente acción resolutoria: la parte demandante señala, que el presente caso no esta en discusión la existencia del contrato de compraventa, que consta en documento público. Que en cuanto al incumplimiento que es uno de los requisitos más importante que hace posible la resolución del contrato, no esta regulado de manera determinante por nuestro legislador, quien simplemente habla del incumplimiento, sin indicar a que tipo se refiere y lo entiende como no ejecución, o simplemente inejecución según el texto del articulo 1.167 del Código Civil, que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. Igualmente señala que nuestro Código Civil, no hace la distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva, pero en este caso en análisis, en el contrato de compra venta, las partes acordaron un precio a cargo del comprador, lo cual es una obligación indefectible, dado el carácter oneroso de la venta y que aun a la fecha se encuentra insatisfecha producto del impago del hoy demandando. Aduce que en el presente caso, que en su condición de vendedora, se evidencia que cumplió con el otorgamiento de los documentos de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, tal y como se obligó en el contrato de opción de compra venta suscrito por ambos, hizo entrega del inmueble al comprado. De los efectos que se persiguen con la acción resolutoria: menciona la parte demandante que con relación a los efectos de la resolución, la doctrina señala los siguiente: 1. la terminación del contrato bilateral que al ser declarado resuelto se extingue. 2. un efecto retroactivo mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hiciese sido celebrado, es decir, las partes vuelven a la misma situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato. 3. la parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Alega, que la parte demandada no canceló el precio de la compraventa mediante la entrega del cheque, incumpliendo con la obligación principal como es pagar el precio. Solicitó medida cautelar de secuestro, del bien objeto de la presente acción resolutoria. Estima los daños y perjuicios por concepto de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), para un total por concepto de daños y perjuicios de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00). Estima la cuantía de la presente querella, en la cantidad tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), equivalente a veinte mil unidades tributarias (20.000 U.T.). Finalmente solicitó, que la presente demanda por resolución de contrato sea admitida y sustanciada conforme a derecho declarada con lugar en la definitiva. Que la resolución de contrato bilateral de compra venta de fecha 16 de noviembre de 2010, el cual quedó inscrito bajo el Nº 40, folios 261 al 273, Protocolo Primero, Tomo 03, Cuarto Trimestre del año 2010, sea declarado resuelto, se extinga. Que sea restituido en forma plena e inmediata su derecho de propiedad, posesión y dominio sobre el inmueble objeto de la demanda. Que se declare con lugar las Indemnizaciones, Daños y Perjuicios establecidas y fundamentadas en el capitulo octavo de la presente demanda y que ascienden a la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00). Que se ordene la apertura del cuaderno de medidas y se declare con lugar y que la parte accionada sea condenada al pago de las costas procesales y estiman el 30% del valor de la demanda.
En fecha 1° de junio de 2015, el Tribunal de la causa, admite la reforma de la presente demanda, ordenando la citación a la parte demandada (f. 35).
Que en fecha 24 de noviembre de 2015, la parte demandada, opone la cuestión previa contemplada en el ordinal 11° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, con los siguientes alegatos: Invoca los artículos 1, 2, 3, 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que la cualidad de propietarios del inmueble, tipo vivienda urbana unifamiliar, objeto de la presente demanda, cuyas características y linderos aparecen especificados y determinados en el aporte documental, ofrecido por la parte demandante anexo a su escrito libelar, constituido por una copia certificada de un documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Falcón y Los Taques del estado Falcón, de fecha 16 de noviembre de 2010, bajo el Nº 40, folios 261 al 273, Protocolo Primero, Tomo 03, Cuarto Trimestre; que la cualidad, incontrovertida de propietario del inmueble, se contrae en el artículo 545 del Código Civil, del derecho a usar, gozar y disponer de manera exclusiva del bien inmueble; que en dicha cualidad esta incluida la posesión del bien, tal como lo describe el articulo 771 ejusdem, extendida a la posesión legitima conceptualizada por el articulo 772 eiusdem, toda vez que no esta en discusión ni el animo de dueño, ni ninguno de los atributos propios de la posesión y la tenencia fáctica por mas de un año sobre el inmueble; que fundamenta el hecho cierto e incontrovertible que el bien inmueble a que se refiere la demanda es una vivienda principal titulada a su favor, debidamente inscrita en el registro especial, a que se refiere la ley especial de Protección del Deudor Hipotecario de Vivienda aplicable pro tempore, llevado por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), que según consta de documento administrativo, con fuerza probatoria de documento público, ex articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, SENIAT-0760222, Nº de tramite 20203441003140245, con numero de registro de vivienda principal 202034100-70-13-00342303, emitido por la Región Centro Occidental, Gerencia Regional de Tributos Internos, sector Punto Fijo, el cual produce y opone en todo su merito comprobatorio; que de las anteriores alegaciones, invoca que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se refiere como sujetos protegidos por su normativa, a los propietarios, arrendatarios, comodatarios, usufructuarios, poseedores legítimos, poseedores precarios, de buena fe con justo titulo, ocupantes o simples tenedores del bien inmueble destinado a vivienda; que del mencionado decreto de Ley, no hace distinciones, ni exclusiones, en relación a las personas naturales calificados como sujetos protegidos; que tiene la condición de sujeto protegido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y que la parte demandante debió agotar el procedimiento administrativo contemplados en los artículos 5, 6, 7, 8 y 9 eiusdem; que en dicha demanda propuesta adolece de una prohibición expresa de la Ley, de admitirla y que la misma debió ser desechada y extinguido el proceso, por lo que solicitó la cuestión previa tempestivamente y se declarada con lugar con sus pronunciamientos de Ley (f. 36-39).
En fecha 27 de enero de 2016, la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas (f. 40-43).
En fecha 28 de enero de 2017, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas (f. 44-48).
Por auto de fecha 4 de febrero de 2016, el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, admite las pruebas promovidas por las partes salvo su apreciación en la sentencia definitiva (f. 49); el cual fue apelado por la parte demandada mediante diligencia de fecha 10 de febrero de 2016, y solicitó se pronuncien en relación a las pruebas testimoniales y se libre boleta de citación. Igualmente ratificó su alegación, formulada en la oportunidad de la interposición de la cuestión previa (f. 50-51).
En fecha 16 de febrero de 2016, el Tribunal Segundo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, fijó oportunidad para la evacuación testimonial promovida por la parte demandada, asimismo ordenó libra la respectiva boleta de citación (f. 52 vto.).
Riela al folio (53), oficio dirigido a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda SUNAVI (f. 53).
Por auto de fecha 30 de mayo de 2016 y a petición de la parte demandada, el Tribunal de la causa, se pronuncia con respecto a los particulares de los escritos de promoción de pruebas promovidas por las partes (f. 55).
En fecha 27 de septiembre de 2016, el Tribunal de la causa ordenó agregar a los autos oficio emanado del Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y Vivienda de fecha 29 de julio de 2016 (f. 56-57).
En fecha 27 de octubre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante, solicitó se habilite el tiempo necesario para la resolver en relación a la cuestión previa solicitada por la parte demandada (f.58).
En fecha 8 de noviembre de 2016, la parte demandada, hizo señalamiento a la diligencia suscrita por la parte demandante de fecha 27 de octubre de 2016, asimismo solicitó sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta. (f. 59-60).
En fecha 26 de enero de 2017, la parte demandada, ratificó que se oficie a la entidad Bancaria Banco Mercantil S.A. S.A.C.A. (Banco Universal), a los fines del informe probatorio (f. 61-62); lo cual fue ordenado por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 13 de marzo de 2017 (f. 63-64).
Riela al folio 65-67, decisión de fecha 18 de mayo de 2017, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual declaró sin lugar la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, ordenando la notificación de las partes.
En fecha 23 de mayo de 2017, el ciudadano EDGAR ALBERTO APONTE BORRAS, parte demandada, confiere poder apud-acta al ciudadano Edgar Colina Arcaya, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.079 (f.68); seguidamente en la misma fecha interpone recurso de apelación contra la decisión interlocutoria dictada en fecha 18 de mayo de 2017 (f. 69), siendo oída dicha apelación en un solo efecto en fecha 15 de junio de 2017, ordenando la remisión de las copias certificadas señaladas por las partes mediante oficio, a esta Alzada (f. 70-71).
En fecha 20 de octubre de 2017, este Tribunal Superior da por recibido el presente expediente de conformidad con el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil; y fija el término establecido en el artículo 517 eiusdem para la presentación de informes (f. 72).
Vencido el lapso de informes y observaciones según computo efectuado al efecto en fecha 22 de noviembre de 2017, el presente expediente entró en término de sentencia (f. vto 70.)
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada, y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora antes de pronunciarse sobre lo debatido hace las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la parte demandada, estando en la oportunidad en la contestación a la demanda, opone la cuestión previa, establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción, invocando los artículos 1°, 2°, 3°, 5° y 10° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, como sujetos especialmente protegidos por dicha norma adjetiva, alegando que la parte demandante antes de acudir la vía judicial, debió agotar la vía del procedimiento administrativo contemplados en los artículos 5°, 6°, 7°, 8° y 9° eiusdem, y que este haya concluido en todos sus actos o cumplido a cabalidad, ex articulo 10 encabezamiento, eiusdem, so pena que su demanda debe ser declarada inadmisible. Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas promovidas por la parte demandante:
1.- Informe a la Superintendencia de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), región Falcón; prueba evacuada en fecha 29 de julio de 2016, mediante oficio Nº SUN-FAL 019-2016, en el que informan que por ante esa Superintendencia no cursa la solicitud de apertura de procedimiento administrativo por resolución de contrato, realizada por la ciudadana Laura Virginia Vargas Quintero contra el ciudadano Edgar Alberto Apontes Barras; pero que en fecha 7 de enero de 2014, introdujo dicha solicitud ante ese despacho administrativo donde el mismo se declara incompetente mediante providencia administrativa Nº 07 de fecha 5 de febrero de 2014, que no es competente para conocer de los procedimientos de resolución de contrato, por cuanto en el inmueble objeto de la presente solicitud no existe ninguna relación arrendaticia (f. 56). Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y se le concede valor probatorio para demostrar los hechos informados por el mencionado ente público administrativo.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
1.- Certificado de Registro de vivienda principal emitido por el Servicio Nacional Integrado Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), numero 0760222, Nº de tramite: 2020341003140245, emitido por la Región Centro Occidental, Gerencia Regional de Tributos Internos, sector Punto Fijo, identificado con las siglas: EAAB-ECA-CSM-002 (f. 39).
2.- Documento protocolizado emitido por el Registro Público de los Municipios Falcón, Los Taques del estado Falcón, de fecha 12 de febrero de 2010, anotado bajo el Nº 13, tomo 2, folios 69 al 73, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 2010 (f. 15-18).
3.- Documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Falcón y los Taques del estado Falcón, de fecha 16 de noviembre de 2010, bajo el Nº 40, folios 261 al 273, protocolo primero, tomo 03, cuarto trimestre del año 2010 (f. 19).
En relación a las anteriores pruebas se observa que las mismas son impertinentes a esta incidencia de cuestiones previas, pues están vinculadas al asunto de fondo, razón por la cual esta juzgadora se abstiene de valorarlas.

Visto lo anterior, se observa que el Tribunal a quo en la decisión interlocutoria apelada de fecha 18 de mayo de 2017, se pronunció de la siguiente manera:
(…) expuesta como han sido los alegatos de las partes contendientes, en la presente incidencia de Cuestión Previas, el Tribunal pasa de seguidas a decidir las misma, bajo las siguientes consideraciones.
La representación judicial de la parte demandada opone la cuestión previa Nº 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que en la presente causa existe una prohibición expresa de Ley de admitir la acción propuesta, argumentando que el articulo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, expresa que no se podrá acudir a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento administrativo, por lo que pide que la acción sea declarada inadmisible.
Ahora bien, se evidencia en autos que la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), región Falcón, informó a este despacho que la demandante había iniciado un procedimiento administrativo en fecha 7 de enero de 2014, siendo que ese despacho se declaró incompetente mediante providencia administrativa Nº 7, de fecha 5 de febrero de 2014, ya que el inmueble objeto de solicitud no existe ninguna relación arrendaticia. Con esta prueba se echa por tierra el alegato sostenido por la representación Judicial de la parte demandadla oponer la cuestión previa Nº 11, del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que se comprueba que si se cumplió con el requerimiento de Ley, como lo es el agotamiento del procedimiento administrativo establecido en el articulo 10 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que la cuestión previa debe ser declarada SIN LUGAR como así se hará constar en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.

De lo anterior, se colige que el Tribunal a quo declaró sin lugar la cuestión previa opuesta relativa a la prohibición de admitir la acción, por considerar que la accionante si cumplió con el requerimiento administrativo previo al ejercicio de la acción judicial. Por lo que apelada como fue esta decisión, esta Alzada procede a realizar las siguientes consideraciones: establece el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, dispone:
La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Esta norma se refiere a que existen casos en los que, por razones de orden público, la ley prohíbe el ejercicio de la acción, ó sólo la autoriza en determinados casos; así tenemos en el Código Civil se niega la acción para reclamar el producto de algún juego de envite o azar; en el Código de Procedimiento Civil, cuando se habilita la vía intimatoria para el cobro de bolívares fundamentado en determinados instrumentos, entro otros casos. Nuestra jurisprudencia ha sido pacífica en el pronunciamiento de que sólo procede esta excepción cuando existe prohibición expresa, en alguna norma legal, de admitir la acción o de admitirla por causas distintas a las señaladas en su texto, puesto que tal prohibición equivale a declarar la inexistencia de la acción, a negar formalmente su procedencia.
Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en el expediente N° 2001-498 de fecha 4 de abril de 2003, estableció lo siguiente:
Se equivoca el Juez de alzada al realizar tal consideración, puesto que para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio. (Subrayado del Tribunal).

En atención a la referida norma y a la citada jurisprudencia, se observa que en el caso de autos, debe verificarse la procedencia o no de la cuestión previa opuesta; en este sentido, se observa que la acción intentada por la accionante es una Resolución de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, por incumplimiento de un contrato de venta de un inmueble constituido por una casa, solicitando entre uno de sus petitorios la restitución de su derecho de propiedad, posesión y dominio sobre el inmueble objeto de la demanda.
En este sentido, establece el artículo 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el objeto del mismo:
El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los y las adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda. (subrayado de este Tribunal)

La anterior norma establece la protección a los mencionados grupos vulnerables, contra las medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica implique la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble; por lo que el mencionado Decreto-ley se aplica respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo. En este orden, se hace preciso citar sentencia vinculante emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 1317 de fecha 3/8/2011, la cual estableció:
En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide. (Subrayado de esta Alzada).

De acuerdo a lo anterior, tenemos que existe prohibición expresa referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal, reiterando que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el mencionado Decreto Ley, sino previo al cumplimiento de los procedimientos administrativos respectivos.
Así tenemos igualmente que el artículo 5° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas establece lo siguiente:
Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Y el artículo 10° ejusdem:

Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. (subrayado del Tribunal).

En este mismo orden, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictada en el expediente N° 2012-000712 de fecha 17/04/2013, se estableció lo siguiente:

Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
…omissis…
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem). (subrayado de este Tribunal).

En atención a los razonamientos antes expuestos, así como en aplicación a la normativa y jurisprudencia supra transcritos, se observa que en el presente caso, por estar en presencia de una acción de resolución de un contrato de compra venta de un inmueble destinado a habitación familiar, cuya decisión definitiva pudiera llevar a la desposesión del mismo por parte del demandado, en el entendido que en caso de que llegase a prosperar la demanda intentada, tal pronunciamiento debería contener la orden de la entrega material del inmueble a la demandante, tal como se solicita en el escrito libelar; y siendo que el inmueble en cuestión está destinado a la habitación familiar del demandado de autos ciudadano EDGAR ALBERTO APONTE BORRAS, es por lo que resulta aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Sobre este particular se hace necesario señalar que si bien la parte actora ciudadana LAURA VIRGINIA VARGAS QUINTERO en fecha 7 de enero de 2014 introdujo una solicitud ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el estado Falcón, contra el ciudadano EDGAR ALBERTO APONTE BORRAS, y que ese despacho administrativo se declaró incompetente mediante providencia administrativa N° 07 de fecha 5 de febrero de 2014, según se evidencia de oficio Nº SUN-FAL 019-2016, de fecha 29 de julio de 2016, emanado de la Superintendencia de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), región Falcón (f. 56), no puede tenerse tal diligencia como agotamiento de la vía administrativa, en virtud que real y efectivamente el procedimiento administrativo previo a que se contrae el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, antes señalado, no fue cumplido por las razones expresadas en el referido oficio. En tal sentido, y vista la decisión del órgano administrativo competente en la materia, la parte solicitante, en este caso la ciudadana LAURA VIRGINIA VARGAS QUINTERO, debió haber ejercido los recursos que le concede la ley contra tal providencia administrativa a los fines de lograr el efectivo cumplimiento del procedimiento previo a la interposición de la presente demanda, y así se establece.
De lo que se concluye que la presente acción, por disposición expresa de la ley, específicamente de los artículos 5° y 10° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, debe ser considerada inadmisible, hasta tanto se verifique el procedimiento previo a que se contrae el mencionado Decreto-Ley; por lo que la cuestión previa opuesta debe ser declarada con lugar, y revocarse la sentencia apelada; y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano EDGAR ALBERTO APONTE BORRAS, actuando en su propio nombre y representación, asistido por el abogado Edgar C. Arcaya, mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2017.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia interlocutoria de fecha 18 de mayo de 2017 dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo.
TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada prevista y contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia se desecha la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por la ciudadana LAURA VIRGINIA VARGAS QUINTERO contra el ciudadano EDGAR ALBERTO BORRAS, y se declara extinguido el proceso.
CUARTO: No hay condenatoria en costas, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANA VERÓNICA SANZ.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 19/12/17, a la hora de las once de la mañana (11:00 a.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANA VERÓNICA SANZ.

Sentencia N° 209-D-19-12-17.-
AHZ/AVS/Gustavo.-
Exp. Nº 6378.
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.