TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 6341

DEMANDANTE: CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A., sociedad mercantil domiciliada en la ciudad de Punto Fijo, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 30 de abril de 2007, bajo el Nº 16 tomo 15-A, modificada su denominación mediante acta de asamblea general de accionistas inscrita en el mismo Registro Mercantil en fecha 10 de junio de 2008, bajo el Nº 45, Tomo 21-A, también inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nº J-29411837-2.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados ALEXIS JOSÉ PRIMERA SIRIT, FÉLIX SÁNCHEZ PADILLA y GABRIEL SÁNCHEZ MANZANARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 111.915, 12.472 y 168.185 respectivamente.

DEMANDADA: WALLMAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 20 de junio de 2008, bajo el Nº 36, tomo 16-A.

APODERADO JUDICIAL: Abogados NUMA JOSÉ MIRANDA HIDALGO y WILFREDO ANTONIO MIRANDA HIDALGO, inscritos en el Inpreabogado bajo Nros 35.748 y 160.906 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado Numa Miranda Hidalgo, apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 24 de mayo de 2017, dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de DESALOJO (local comercial) seguido por la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A., contra la sociedad mercantil WALLMAR C.A., la cual declaró con lugar la demanda y la entrega inmediata del local comercial arrendado.
Cursa a los folios 1 al 6, escrito de demanda, presentado por el ciudadano Alexis Primera Sirit, apoderado judicial de la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL MILLENIUM C.A., en el cual manifestó: Que su representada antes identificada, celebró un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana, estado Falcón, en fecha 21 de octubre de 2011, bajo el N° 53, tomo 114, de los libros de autenticaciones respectivo, con la empresa WALLMAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón en fecha 20 de junio de 2008, bajo N° 36, tomo 16-A, representada por su presidente WALLEED RAHAL HENDOUS, por un local comercial ubicado dentro de las instalaciones comerciales del centro Comercial Paraguaná Mall, identificado con las siglas y números B2-14, bajo las siguientes cláusulas: Primera: objeto del contrato: La arrendadora, da en arrendamiento a el arrendatario, quien así lo toma, mediante la firma del presente contrato, un (1) local comercial, identificado con las siglas y números B2-14, del Centro Ciudad Turística Comercial Paraguaná Mall, el cual tiene una superficie aproximada de seiscientos metros cuadrados (600 mts2). El Centro Comercial Paraguaná Mall, se encuentra ubicado en la troncal Coro-Punto Fijo, Sector El Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón. Tercera: Duración del contrato de arrendamiento: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de tres (3) años renovables, contados a partir del 15 de septiembre del 2011. El término de culminación podrá ser prorrogado, siempre y cuando el arrendatario notifique por escrito a la arrendadora, con al menos sesenta (60) días de anticipación, su deseo de ser prorrogado. Cuarta: Canon de arrendamiento y depósito de garantía: El canon mensual de arrendamiento, por la totalidad del inmueble arrendado, es por la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), la arrendadora recibe de manos de la arrendataria la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), de los cuales serán tomados tres (3) cánones de arrendamiento en calidad de deposito que hace un monto de setenta y cinco mil bolívares con 00/100 (Bs. 75.000,00), los cuales serán devueltos al momento de la culminación del contrato, siempre y cuando este local se encuentre solvente en los pagos de servicios públicos y condominio; y dos (2) cánones de arrendamiento serán tomados como pago de anticipo de la primera y segunda mensualidad por adelantada y el monto restante, es decir, quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), será tomado como abono a la tercera mensualidad. De igual manera el canon de arrendamiento será incrementado anualmente, a los efectos de su aplicación, conforme al valor que arroje el índice de precios al consumidor (IPC), del Banco Central de Venezuela. La arrendataria se obliga a pagar dicho canon mensual o fracción correspondiente, si fuere el caso, por mensualidades adelantadas, con toda puntualidad, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en las oficinas de la arrendadora, en bolívares. Sin perjuicio de lo aquí establecido y en caso de que la arrendataria no pagare una mensualidad cualquiera en su respectiva fecha de vencimiento, además de constituir ello una causal de resolución del contrato, se causarán intereses moratorios, calculados a una tasa del doce por ciento (12%), anual, pudiendo además exigirse la cancelación de los gastos de cobranza y extrajudiciales que pudieran causarse. La arrendataria declara estar en conocimiento de que la suma entregada incluye el pago del impuesto al valor agregado (IVA) con esta causando el arrendamiento, por lo que al momento de la facturación del arrendamiento, conforme a lo previsto en la presente cláusula; que de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, se estableció que el canon de arrendamiento seria incrementado anualmente conforme al valor que arroje el índice de precios al consumidor del Banco Central de Venezuela, lo cual se cumplió en los periodos comprendidos entre los años 2012, 2013, 2014 y 2015; que el monto adeudado por la arrendataria hasta los actuales momentos es por la cantidad de tres millones seiscientos sesenta y siete mil trescientos trece bolívares con 85/100 (Bs. 3.667.313, 85), cantidad ésta en la cual estima la presente demanda, la cual transformada en unidades tributarias seria por la cantidad de veinte mil setecientos diecinueve punto veintinueve unidades tributarias (20.719.29 U.T); que por cuanto la demandada se ha negado reiteradamente a dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato, el cual es a tiempo indeterminado, es por lo que procedió a demandar por desalojo por falta de pago a la sociedad mercantil WALLMAR C.A., antes identificada, de conformidad en lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues la arrendataria ha dejado de cancelar los meses de noviembre y diciembre de 2015, y los meses desde enero a noviembre 2016, es decir trece cánones de arrendamiento consecutivos consignando por ante el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, cantidades de dinero, que no se corresponden con las obligaciones que deben cumplir según el contrato. Por las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, solicitó que la demandada convenga en la presente demanda o de lo contrario sea condenada: Primero: En el desalojo por falta de pago del local comercial B2-14, del Centro Ciudad Turística Comercial Paraguaná Millenium C.A., ubicada en la troncal Coro-Punto Fijo, Sector el Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón; Segundo: En el pago de las cantidades de dinero que corresponden a los cánones de arrendamiento insolutos, que asciende a la cantidad de tres millones seiscientos sesenta y siete mil trescientos trece bolívares con 85/100 (Bs. 3.667.313,85) y las que se sigan venciendo en el transcurso del procedimiento hasta su definitiva conclusión; Tercero: El pago de las costas y costos procesales; Cuarto: solicitó la indexación o corrección monetaria de las cantidades condenadas, según el índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela. Finalmente solicitó que la presente demanda sea declarada con lugar en la definitiva. Anexos consignados junto con el libelo de la demanda: Documento poder autenticado por ante la Notaria Pública de Pueblo Nuevo, Municipio Falcón, estado Falcón, en fecha 8 de julio de 2015, bajo el Nº 3, tomo 22, marcada con la letra “A” (f.7-9); copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 21 de octubre de 2011, bajo el Nº 53, marcado con la letra “B” (f. 10-14).
En fecha 1° de diciembre de 2016, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada (f.15).
Mediante diligencia de fecha 19 de diciembre de 2016, el abogado Alexis José Primera Sirit, apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal de la causa la notificación por carteles de la parte demandada (f. 28), lo cual fue acordado por el Tribunal a quo mediante auto de fecha 20 de diciembre de 2016 (f.29).
Mediante diligencias de fecha 23 de enero de 2017, el ciudadano WALEED RAHAL HENDOUS, confirió poder apud acta a los abogados Numa José Miranda Hidalgo y Wilfredo Antonio Miranda Hidalgo, inscritos en el Inpreabogado bajo Nros 35.748 y 160.906 respectivamente, y se dio por citado en la presente causa. (f. 31 y 45).
Mediante diligencia de fecha 23 de enero de 2017, el abogado Alexis José Primera Sirit, apoderado judicial de la de parte demandante, consignó los respectivos carteles de citación de la empresa demandada (f. 46-49), siendo agregados mediante auto de fecha 25 de enero de 2017 (f. 51).
En fecha 16 de febrero de 2017, el abogado Numa José Miranda Hidalgo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 35.748, actuando en representación de la firma mercantil demandada, dio contestación a la demanda (f. 52-62), mediante la cual alegó lo siguiente: De los hechos que se admiten: Que es cierto que la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANÁ MILLENIUM C.A., cedió a su representada la firma mercantil denominada WALLMAR C.A., en contrato de arrendamiento, un local comercial, identificado con las siglas y números B2-14 del Centro Ciudad Turística Comercial Paraguaná Mall, el cual tiene una superficie aproximada de seiscientos (600) metros cuadrados, ubicado en la troncal Coro-Punto Fijo, sector el Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón; que es cierto que dicho contrato lo fue por un término convencional de tres (3) años contados desde el 15 de septiembre de 2011 al 15 de septiembre de 2014, renovado; que es cierto que el canon mensual de arrendamiento fue establecido en la suma de veinticinco mil sin céntimos (25.000,00) bolívares, pagados por adelantado, los cincos primeros días de cada mes, que incluyen el impuesto al valor agregado (IVA); que es cierto que en ese contrato se estableció que el canon de arrendamiento seria incrementado anualmente, a los efectos de su aplicación, conforme al valor que arroje el índice de precios al consumidor (IPC) del Banco Central de Venezuela; que es cierto que los ajustes del canon se cumplieron de mutuo acuerdo durante los periodos 2012, 2013, 2014 y 2015; que es cierto que los ajustes consensuados fueron de Bs. 25.000,00 a Bs. 34.440,00 (20012-2013), que incluyen el impuesto al valor agregado (IVA), siendo el pago neto Bs. 30.750,00; que es cierto que los ajustes consensuados fueron de Bs. 34.440,00 a Bs. 49.594,00 (20013-2014) que incluyen el impuesto al valor agregado (IVA) siendo el pago neto Bs. 44.280,36; que es cierto que los ajustes consensuados fueron de Bs. 49.594,00 a Bs.83.373,46 (20014-2015), que incluyen el impuesto al valor agregado (IVA), siendo el pago neto Bs. 74.440,59; que es cierto que su representada, WALLMAR C.A., ha venido consignando en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, expediente de consignaciones Nº 158-2016, el pago de los cánones de arrendamientos por la cantidad de 74.440,59 hasta la presente fecha, más el pago del impuesto al valor agregado (IVA), del doce por ciento (12%), sobre esta base imponible, es decir la suma de ocho mil novecientos treinta y dos con ochenta y siete céntimos (8.932,87) bolívares, suma que le es retenida para el pago del Impuesto al valor agregado (IVA), del doce por ciento (12%), en virtud de la condición de contribuyente formal del IVA y agente de retención del IVA de su mandante WALLMAR C.A. De los hechos que se niegan: 1) Que no es cierto, en consecuencia, niega y rechaza que el contrato de arrendamiento celebrado por su representada y la parte demandante antes identificado, suscrito en fecha 21 de octubre de 2011, por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón anotado bajo el N° 53, tomo 114 de los libros de autenticación para los actuales momentos sea a tiempo indeterminado, en cuanto al tiempo de su duración, pues el mismo fue prorrogado convencionalmente; que no es cierto, en consecuencia, niega y rechaza que su representado, se haya negado a dar cumplimiento a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil Centro Ciudad Turística Comercial Paraguaná Millenium C.A., el 21 de octubre de 2011, por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón anotado bajo el Nº 53, tomo 114 de los Libros de Autenticaciones; que no es cierto, en consecuencia, niegan y rechazan que su representada, se haya negado a la actualización del contrato de arrendamiento; que no es cierto, en consecuencia, niegan y rechazan que su representada haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento; que no es cierto, en consecuencia, niegan y rechazan que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre, diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, es decir 13 cánones de arrendamiento, que no es cierto, en consecuencia, niega, rechaza y contradice que su representada haya consignado por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, cantidades de dinero que no se correspondan con las obligaciones que deben cumplir según el contrato de arrendamiento; que no es cierto, en consecuencia, niega y rechaza que su representada se encuentre en estado de insolvencia; que no es cierto, en consecuencia, niega y rechaza que la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A., haya convenido con la firma WALLMAR C.A., en ajustar el canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2015, en la cantidad de Bs. 234.196,05; que no es cierto, en consecuencia, niega y rechaza que la sociedad mercantil demandante, haya convenido con su representado, en ajustar el canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2016, en la cantidad de Bs. 657.856,70; que no es cierto, en consecuencia, niega y rechaza que la sociedad mercantil WALLMAR C.A., adeude por concepto de cánones de arrendamiento insolutos la cantidad de Bs. 3.667.313,85 a la demandante, hayan convenido con la firma; que no es cierto, en consecuencia, niega y rechaza que la firma WALLMAR C.A., deja de pagar en concepto de canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 657.856,70 mensual; que la presente demanda debe ser declarada sin lugar, por razones estrictamente legales, por cuanto la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM, C.A., cedió a su representada la firma mercantil WALLMAR C.A., en contrato de arrendamiento un local comercial identificado con las siglas y números B2-14, del Centro Ciudad Turística Comercial Paraguaná Mall, el cual tiene una superficie aproximada de seiscientos (600) metros cuadrados, ubicado en la troncal Coro-Punto fijo, sector el Cardon, Municipio Carirubana del estado Falcón, el cual lo suscribió bajo vigencia de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que de común acuerdo se fijó el canon de arrendamiento en la entidad de veinticinco mil bolívares, conforme a la cláusula cuarta de dicho contrato; alega que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento sobre la cual se fundamenta la presente acción, perdió vigencia y quedó sin efecto en fecha 29 de noviembre de 2013 cuando fue publicado el Decreto Nº 602 en Gaceta Oficial Nº 40.305, el cual en su articulo 2º y 4º dispuso que los cánones de arrendamiento no podían exceder de un monto mensual de doscientos cincuenta bolívares por metro cuadrado (Bs. 250,00/m2), disposiciones que posteriormente fueron derogadas por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en Gaceta Nº 40.418 de fecha 3 de mayo de 2014 , la cual en su articulo 32 estableció que la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación, la determinaran el arrendador y el arrendatario aplicando los métodos ahí establecidos, seleccionado de común acuerdo y en caso de no llegar a un acuerdo o en casos de tener duda con su calculo, deberán solicitar ante la SUNDDE su determinación, por lo cual alega que resulta evidente que el monto del canon de arrendamiento que presente fijar la demandante de manera unilateral, y sin parámetros legales, no es producto de un acuerdo entre ambas partes, menos aún que éste haya sido producto de un pronunciamiento del órgano administrativo encargado de dicha regulación, de manera tal que no puede reputarse a su representada en estado de insolvencia, por cuanto no existe acto jurídico administrativo válido que haya acordado la fijación del monto del canon de arrendamiento que se pretende reclamar. Por último, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar, así como que se condene en costas a la parte demandante (f. 63-183).
Por auto de fecha 13 de marzo de 2017, el Tribunal de la causa fijó oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar (f.184).
Mediante diligencia de fecha 20 de marzo de 2017, el abogado Alexis José Primera Sirit, apoderado de la parte demandante, sustituyó el poder que le fue conferido, reservándose su ejercicio, en los abogados Félix Sánchez Padilla y Gabriel Sánchez Manzanares, inscritos en el Inpreabogado bajo Nros. 12.472 y 168.185 respectivamente (f.185).
En fecha 20 de marzo de 2017, se llevó a cabo la audiencia preliminar fijada en la presente causa y se admitieron las pruebas documentales presentadas por ambas partes en sus respectivos escritos (f.186).
En fecha 23 de marzo de 2017, el Tribunal a quo, apertura el lapso de cinco días para la promoción de las pruebas del merito de la causa (f.187).
En fecha 3 de abril de 2017, los abogados Félix Sánchez y Alexis Primera, apoderados de la parte demandante, presentaron su escrito de promoción de pruebas (f. 188-192).
En fecha 4 de abril de 2017, el abogado Numa Miranda Hidalgo, apoderado de la parte demandada, presentó su escrito de promoción de pruebas (f. 192-194).
Por auto de fecha 4 de abril del 2017, el Tribunal de la causa ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas promovidas por las partes (f.195).
Por auto de fecha 17 de abril de 2017, el Tribunal de la causa declaró inadmisible la prueba de confesión espontánea promovida por los apoderados de la parte demandante (f. 196).
En fecha 3 de mayo de 2017, el Tribunal a quo, fijó oportunidad para que tenga lugar la audiencia o debate oral entre las partes (f.197), siendo llevado a cabo dicho acto en fecha 24 de marzo de 2017, mediante el cual se declaró Con Lugar la demanda por desalojo, incoada la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANÁ MILLENIUM C.A., en contra de la sociedad mercantil WALLMAR C.A., donde se ordenó la entrega inmediata del local comercial arrendado, libre de bienes y de personas, el pago de los cánones insolutos, la realización de una experticia complementaria del fallo, y se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado vencida. (f. 199-201).
En fecha 8 de junio de 2017, el abogado Numa José Miranda, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ejerció recurso ordinario de apelación contra decisión de fecha 24 de mayo de 2017 (f. 202).
En fecha 12 de junio de 2017, el Tribunal de la causa publicó el fallo íntegro de la decisión dictada en fecha 24 de mayo de 2017 (f. 203-205).
En fecha 13 de junio de 2017, el abogado Numa José Miranda, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ejerció recurso ordinario de apelación contra decisión de fecha 24 de mayo de 2017 (f.206).
Mediante auto de fecha 28 de junio de 2017, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada y ordenó remitir el expediente a este Tribunal Superior (f. 207-208).
Este Tribunal Superior da por recibido el expediente en fecha 31 de julio de 2017, y fijó el término establecido en el artículo 517 para la presentación de informes (f. 209).
En fecha 31 de julio de 2017, el abogado Numa Miranda Hidalgo presentó ante esta Alzada, escrito de promoción de pruebas (f. 210-212) con anexos marcados con letra “A” y “B” (f. 213-301), las cuales fueron admitidas por auto de fecha 3 de agosto de 2017 (f. 302).
Mediante auto de fecha 2 de octubre de 2016, este Tribunal Superior, emitió cómputo para el vencimiento de la consignación de informes (f. 303); dejando constancia de que ambas partes presentaron los mismos (f. 303 vto).
Según computo de fecha 13 de octubre de 2017 (f. 318), se constató que venció el lapso para la presentación de observaciones; fijándose en consecuencia el lapso de sesenta (60) días para sentenciar (vto. f. 318).
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, alega el apoderado judicial de la parte actora que su representada, la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL MILLENIEUM C.A., celebró un contrato de arrendamiento con la empresa WALLMAR C.A., sobre un local comercial ubicado dentro de las instalaciones comerciales del Centro Comercial Paraguaná Mall, identificado con las siglas y números B2-14, cuya cláusula cuarta establece que el canon de arrendamiento será incrementado anualmente, a los efectos de su aplicación, conforme al valor que arroje el índice de precios al consumidor (IPC), del Banco Central de Venezuela, lo cual se cumplió en los periodos comprendidos entre los años 2012, 2013, 2014 y 2015; sin embargo, alega que la empresa demandada se ha negado a cumplir con lo pactado en dicha cláusula, pues la misma ha dejado de cancelar los meses de noviembre y diciembre de 2015, y los meses desde enero a noviembre 2016, es decir, trece cánones de arrendamiento consecutivos, consignando por ante el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, cantidades de dinero, que no se corresponden con las obligaciones que deben cumplir según el contrato, de manera que hasta los actuales momentos, la empresa demandada adeuda la cantidad de tres millones seiscientos sesenta y siete mil trescientos trece bolívares con 85/100 (Bs. 3.667.313, 85), razón por la cual solicita el desalojo del local comercial en cuestión y el pago de la cantidad adeudada.
Por otra parte, el apoderado judicial de la empresa demandada alega que es cierto que celebró un contrato de arrendamiento con la empresa demandante y que en ese contrato se estableció que el canon de arrendamiento seria incrementado anualmente, a los efectos de su aplicación, conforme al valor que arroje el índice de precios al consumidor (IPC) del Banco Central de Venezuela, lo cual efectivamente se cumplió hasta el 2015; no obstante, niega y rechaza que su representado se haya negado a dar cumplimiento a la cláusula cuarta de dicho contrato y que ésta haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento, así como los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre, diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, es decir 13 cánones de arrendamiento, por lo que no es cierto que la misma se encuentre en estado de insolvencia y que adeude por concepto de cánones de arrendamiento insolutos la cantidad de Bs. 3.667.313,85 a la demandante, basado en que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento sobre la cual se fundamenta la presente acción, perdió vigencia y quedó sin efecto en fecha 29 de noviembre de 2013 cuando fue publicado el Decreto Nº 602 en Gaceta Oficial Nº 40.305, el cual fue posteriormente derogado por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en Gaceta Nº 40.418 de fecha 3 de mayo de 2014 , la cual en su articulo 32 estableció que la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación, la determinaran el arrendador y el arrendatario aplicando los métodos ahí establecidos, seleccionado de común acuerdo y en caso de no llegar a un acuerdo o en casos de tener duda con su calculo, deberán solicitar ante la SUNDDE su determinación, por lo cual alega que resulta evidente que el monto del canon de arrendamiento que presente fijar la demandante de manera unilateral, y sin parámetros legales, no es producto de un acuerdo entre ambas partes, menos aun que este haya sido producto de un pronunciamiento del órgano administrativo encargado de dicha regulación, de manera tal que no puede reputarse a su representada en estado de insolvencia, por cuanto no existe acto jurídico administrativo valido que haya acordado la fijación del monto del canon de arrendamiento que se pretende reclamar.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas promovidas por la parte demandante:
1.- Documento poder otorgado por el ciudadano Omar Nasr Hamze con el carácter de Presidente de la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURÍSTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM, C.A., al abogado Alexis José Primera Sirit, autenticado por ante la Notaria Pública de Pueblo Nuevo, Municipio Falcón, estado Falcón, en fecha 8 de julio de 2015, bajo el Nº 3, tomo 22, folios 10 al 12 marcado con la letra “A” (f. 7-9). Este documento auténtico se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la legitimidad del mencionado abogado para actuar en juicio con el carácter de apoderado judicial de la parte actora.
2.- Documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 21 de octubre de 2011, bajo el Nº 53, tomo 114 de los Libros de Autenticaciones, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURÍSTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM, C.A., representada por su Presidente ciudadano Omar Nasr Hamze, como arrendadora, y la empresa mercantil WALLMAR, C.A., representada por su Presidente Waleed Rahal Hendous, sobre un local comercial, identificado con las siglas y números B2-14, del Centro Ciudad Turística Comercial Paraguaná Mall, con una superficie aproximada de seiscientos metros cuadrados (600mts2), el cual se encuentra ubicado en la troncal Coro-Punto Fijo, sector el Cardon, Municipio Carirubana del estado Falcón, marcada con la letra “B” (f. 10-14). Este documento auténtico se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar los términos en los cuales contrataron las partes, donde establecieron que el lapso de duración del contrato sería de tres (3) años renovables, contados a partir del 15 de septiembre del 2011, el cual podría ser prorrogado, siempre y cuando el arrendatario notificara por escrito a la arrendadora, con al menos sesenta (60) días de anticipación, su deseo de ser prorrogado; igualmente se estableció que el canon mensual de arrendamiento sería por la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), el cual sería incrementado anualmente, conforme al valor que arroje el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Banco Central de Venezuela; que dicho canon debía ser pagado mensualmente por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes en las oficinas de la arrendadora; y que en caso que la arrendataria no pagare una mensualidad cualquiera en su respectiva fecha de vencimiento, además de constituir una causal de resolución del contrato, se causarán intereses moratorios; entre otros términos.
3.- Expediente de consignaciones arrendaticias Nº 158-2016, llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo (f. 70-183), contentivo de consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano WALEED RAHAL HENDOUS en su carácter de Vice-Presidente de la firma mercantil WALLMAR, C.A., en beneficio de la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURÍSTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM, C.A., representada por su Presidente ciudadano Omar Nasr Hamze, con ocasión del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Estas actuaciones judiciales se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, con las cuales se demuestran las siguientes consignaciones arrendaticias: 1. En fecha 02/02/2016 consigna la cantidad de setenta y cuatro mil cuatrocientos cuarenta bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 74.440,59), reteniendo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), siendo el pago total del canon de arrendamiento la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de febrero 2016; 2.- En fecha 03/03/2016 consigna la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), de los cuales retuvo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de marzo 2016; 3.- En fecha 01/04/2016 consigna la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), de los cuales retuvo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de abril 2016; 4.- En fecha 03/05/2016 consigna la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), de los cuales retuvo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de mayo 2016; 5.- En fecha 07/06/2016 consigna la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), de los cuales retuvo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de junio 2016; 6.- En fecha 08/07/2016 consigna la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), de los cuales retuvo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de julio 2016; 7.- En fecha 09/08/2016 consigna la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), de los cuales retuvo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de agosto 2016; 8.- En fecha 19/09/2016 consigna la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), de los cuales retuvo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de septiembre 2016; 9.- En fecha 19/10/2016 consigna la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), de los cuales retuvo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de octubre 2016; 10.- En fecha 15/11/2016 consigna la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), de los cuales retuvo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de noviembre 2016; 11.- En fecha 07/12/2016 consigna la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), de los cuales retuvo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de diciembre 2016; y 12.- En fecha 09/01/2017 consigna la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), de los cuales retuvo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de enero 2017.
Pruebas promovidas por la parte demandada: (f. 63-183).-
1.- Expediente Nº 158-2016 de consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (f. 70-183); precedentemente valorada.
2.- Facturas Nros. 9554, 9662, 9813, por la cantidad de setenta y dos mil novecientos cincuenta y uno con setenta y ocho céntimos (Bs. 72.951,78) y los recibos Nros 00007295 y 00007793 por la cantidad de ochenta y tres mil, trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46), correspondientes al pago del canon de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2015 (f. 63-67). Estos instrumentos se valoran de acuerdo al artículo 1.383 del Código Civil, con los cuales se demuestra el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los referidos meses, por la cantidad indicada.
3.- Recibos Nros. 528842973 y 53606207, correspondientes a las transferencias a través de la entidad Bancaria Banesco Banco Universal, bajos los Nros. 528842973 y 53606207, relativas al pago de los meses de diciembre 2015 y enero 2016, a la cuenta Nº 0134-1070440001003212, de fechas 18 de diciembre de 2015 y 6 de enero de 2016, cada una por la cantidad de setenta y dos mil novecientos cincuenta y uno con setenta y ocho céntimos (Bs. 72.951,78) (f.68-69). Esas impresiones de transacciones bancarias en línea, por cuanto no fueron impugnadas, se valoran conforme al artículo 4 del Decreto Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los pagos indicados por los montos también señalados.
4.- Documento protocolizado en fecha 1° de septiembre de 2016 por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo Nº 11, folio 27, Tomo 15, del Protocolo de Transcripción del año 2016, contentivo de documento de condominio y su reglamento otorgado por el Centro Ciudad Turística Comercial Paraguaná Mall, que contiene las normas que rigen la propiedad, administración y usos del terreno y las construcciones sobre ellas hechas que forman el conjunto de comercios, oficinas, hotel y estacionamientos denominado CENTRO CIUDAD TURÍSTICA COMERCIAL PARAGUANÁ MALL, destinado para ser enajenado bajo el sistema de propiedad horizontal (f. 213-266). Este documento público se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que el inmueble objeto del litigio ocupado en calidad de arrendataria por la firma mercantil WALLMAR, C.A., se encuentra bajo el régimen contenido en el documento bajo análisis.
5.- Documento protocolizado en fecha 14 de septiembre de 2016 por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, inscrito desde el Nº 2016-1161, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 332.9.4.3.8996 hasta el 2016.1199, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.3.9033, del Libro del Folio Real del año 2016, contentivo de documento de cesión de derechos litigiosos, y documento de dación en pago debidamente homologado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 11 de agosto de 2016 (f. 267-301). Este documento público se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que el inmueble objeto del litigio fue dado en pago por la demandante sociedad mercantil Centro Ciudad Turística Comercial Paraguaná Millenium, C.A., a la sociedad mercantil VINEX CAPITAL INC.

Analizadas como fueron las pruebas aportadas por las partes, se observa que el Tribunal a quo, mediante sentencia de fecha 24 de mayo de 2017, se pronunció de la siguiente manera:
(…) siendo así las cosas, quien acá decide, debe precisar ciertos hechos se vital importancia para la resolución del presente caso. i) la excepción hecha por la parte demandada utilizando el decreto N° 602, no debe prosperar, ya que de una simple comparación de fechas de vigencia, se demuestra que si la demandada rechazó el ajuste de la anualidad correspondiente a los años 2015-2016, decidiendo consignar el canon fijado para el mes de septiembre 2015, no puede sustentar este alegato en el referido decreto, ya que para la fecha (septiembre 2015) ya estaba en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial, la cual es de fecha 23 de mayo de 2014, siendo que esta ley derogó el tan mencionado decreto N° 602, por lo que para el mes de septiembre de 2015, no podía ser aplicado ya que el mismo no tenia validez, por haber sido, precisamente, derogado por la ley vigente, mención aparte debe hacerse del hecho cierto que aun en vigencia el referido decreto 602 la arrendataria consintió y aceptó el ajuste del canon vía disposición contractual, por la que la utilización del referido decreto no es procedente. En cuanto a la excepción de que el contrato no ha sido adecuado a la ley vigente, el articulo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, establece por mandato expreso la adecuación de los contratos, pero no se impone una carga expresa para el arrendador, siendo que la doctrina ha establecido que si bien es cierto puede considerarse como una obligación para el arrendador no es menos cierto que el referido articulo también es un derecho para el arrendatario, por lo que perfectamente también pudo solicitar la adecuación del contrato y no lo hizo.
En aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de derecho, doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido integro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por las partes, es por lo cual que resulta forzoso para este sentenciador, declarar con lugar la presente; y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-

De lo anterior se colige que el juez a quo declaró la procedencia de la acción intentada, con fundamento en la insolvencia de la parte demandada. Por lo que apelada como fue la anterior decisión, esta Alzada procede a realizar las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
El apoderado judicial de la parte demandada recurrente alegó en esta instancia la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente demanda, bajo el fundamento que para el momento de la interposición de la demanda (29 de noviembre de 2016), ya había cedido todos sus derechos sobre el inmueble objeto del litigio, pues el local fue cedido en propiedad plena a la sociedad mercantil VINEX CAPITAL INC, conforme a instrumento registrado en fecha 14 de septiembre de 2016; y que por tanto existe una falta de cualidad activa de la demandante para intentar este juicio, por lo que solicita se declare la inadmisibilidad de la demanda, aunque no fue alegada en su oportunidad por desconocer su representada la existencia de la referida cesión de derechos, aduciendo que la misma puede ser declarada de oficio por este Tribunal Superior conforme a criterio jurisprudencial emanado de la Sala de Casación Civil que citó.
Por lo que alegada como fue la falta de cualidad de la demandante, es importante establecer lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla conforme a nuestra legislación. En el Código Civil Adjetivo vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, como expresamente lo señala en el artículo 361; e igualmente, y tal como lo indicó el recurrente, puede aún ser declarada de oficio por el juez, conforme a los criterios vinculantes emanados de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, (Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, sentencia N° 1919 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 03-0019); la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); la cualidad activa la tiene quien es verdaderamente titular de la acción, por lo tanto la cualidad se origina de la norma legal que la establece o de la cláusula contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener.
Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; de acuerdo a la doctrina de Casación, es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. Luís Loreto, como “…aquella relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita...”; así la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha sostenido que “…la legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.” Es necesario entonces una identidad entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimatio ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señala Devis Echandía:
Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539)

Podemos concluir asentando, que la falta de cualidad y la falta de interés, son consideradas como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de algún derecho o de alguna obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, por otro lado el actor debe tener interés actual, pues la falta de interés conlleva a la negación de la pretensión jurídica interpuesta.
En el presente caso se observa que se demanda el desalojo de un inmueble con fundamento en el artículo 40 literal “a” del Decreto - Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; de lo que se colige que para la procedencia de la acción intentada es necesario probar en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, es decir, que el demandante sea el arrendador del inmueble objeto del litigio, y el demandado el arrendatario, pues al accionar con fundamento en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, necesariamente debe existir una relación arrendaticia entre las partes, por disposición expresa de su artículo 1°, el cual dispone que dicho Decreto Ley rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial; por lo que a los fines de verificar la cualidad de la parte actora, quien es la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A., se observa que en el libelo de demanda el apoderado judicial actor alega que su representada celebró un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 21 de octubre de 2011, con la empresa WALLMAR C.A., por un local comercial ubicado dentro de las instalaciones comerciales del centro Comercial Paraguaná Mall, identificado con las siglas y números B2-14, y que la arrendataria ha dejado de cancelar los meses de noviembre y diciembre de 2015, y los meses desde enero a noviembre 2016, es decir trece cánones de arrendamiento consecutivos consignando por ante el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, cantidades de dinero, que no se corresponden con las obligaciones que deben cumplir según el contrato; de lo cual se evidencia sin lugar a dudas, que la parte actora es la arrendadora del inmueble en cuestión.
Ahora bien, alega el apoderado judicial de la parte demandada que la demandante al momento de instaurar la demanda carecía de cualidad para accionar por cuanto el local comercial objeto del contrato fue cedido en propiedad plena a un tercero, la sociedad mercantil VINEX CAPITAL INC., tal como quedó evidenciado del documento protocolizado en fecha 14 de septiembre de 2016 por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, inscrito desde el Nº 2016-1161, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 332.9.4.3.8996 hasta el 2016.1199, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.3.9033, del Libro del Folio Real del año 2016 (f. 267-301), es decir, el inmueble dado en arrendamiento cambió de propietario por virtud de una dación en pago. Al respecto se observa que, la relación arrendaticia no necesariamente debe establecerse entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario, pues puede ser también arrendador el administrador o gestor del mismo, conforme lo indica el encabezamiento del artículo 6 del referido Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estableciendo en su último aparte que la “relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá: (…) 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas…”. En el presente caso, está demostrado en autos que cuando la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A. dio en arrendamiento a la empresa WALLMAR C.A., era propietaria del inmueble objeto del litigio, pero que según documento registrado de fecha 14 de septiembre de 2016, hubo un cambio de propietario; sin embargo, de autos se evidencia que la relación arrendaticia ha continuado con la empresa demandante, y no con la nueva propietaria, lo que se desprende del Expediente Nº 158-2016 de consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (f. 70-183), donde consta que la arrendataria ha realizado consignaciones de los cánones de arrendamiento a la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A., y ésta a través de su apoderado judicial ha venido retirando la totalidad de los depósitos consignados; por otra parte, no se evidencia de autos que la nueva propietaria del inmueble, la sociedad mercantil VINEX CAPITAL INC., haya ejercido algún tipo de acción bien sea judicial o extrajudicial con tal carácter, desde que adquirió los derechos sobre el inmueble en cuestión hasta la presente fecha, es decir, desde hace más de un año, de lo que se colige que la arrendadora continúa siendo la demandante sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A.; por lo que quien aquí se pronuncia concluye que en el presente caso, la demandante sí tiene cualidad para intentar la presente acción; y así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
En el presente caso, la parte actora demandó el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en el artículo 40, literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial los cuales establece:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…)
En este orden, se observa que el arrendador-demandante, alega la insolvencia de la parte demanda, aduciendo que el demandado dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2015, y los meses desde enero a noviembre 2016, es decir, trece cánones de arrendamiento consecutivos, al consignar por ante el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, cantidades de dinero que no se corresponden con las obligaciones que debe cumplir según el contrato; en tanto que el demandado negó, rechazó y contradijo este punto, aduciendo que ha venido consignando en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, expediente de consignaciones N° 158-2016, el pago de los cánones de arrendamiento por la cantidad de setenta y cuatro mil cuatrocientos cuarenta bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 74.440,59) hasta la presente fecha, más el pago del impuesto al Valor agregado (IVA), del doce por ciento (12%), sobre esta base imponible.
Ahora bien, visto lo anterior, y por cuanto el actor demanda el desalojo por falta de pago de dos mensualidades consecutivas, tenemos que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. Así, que el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, la carga probatoria recae sobre el demandado, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable.
En este orden, observa esta juzgadora que en fecha 2 de febrero de 2016, la parte demandada, a través de su apoderado judicial, interpuso por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, consignación arrendaticia, a favor del CENTRO CIUDAD TURÍSTICA COMERCIAL PARAGUANÁ MILLENIUM C.A., de la cual se evidencia la consignación por parte de la arrendataria a la arrendadora por la cantidad de setenta y cuatro mil cuatrocientos cuarenta bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 74.440,59), reteniendo el monto de ocho mil novecientos treinta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (Bs. 8.932,87), de pago del impuesto al valor agregado (IVA), siendo el pago total del canon de arrendamiento la cantidad de ochenta y tres mil trescientos setenta y tres bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 83.373,46) cada mes, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre diciembre de 2016 y enero de 2017 tal como consta del expediente Nº C-158-16, acompañado en copias.
Al respecto, establece el párrafo cuarto del artículo 27 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, lo siguiente:
…
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que al efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
…

La anterior norma establece que en caso que el arrendatario no pueda realizar el pago del alquiler de un local comercial por causas ajenas a él, se depositará o consignará como lo disponga la autoridad administrativa competente en esta materia arrendaticia; de lo que se colige que ya no será competencia de los Tribunales de Municipio recibir y tramitar las consignaciones arrendaticias previstas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, el procedimiento judicial previsto en la referida norma fue suprimido en la nueva ley que rige la materia, estableciendo un procedimiento administrativo. No obstante lo anterior, es un hecho público y notorio que el Ejecutivo Nacional aún no ha reglamentado los mencionados régimen de supresión y régimen transitorio, razón por la cual, no existe un órgano administrativo encargado de la recepción de las consignaciones arrendaticias que surgieren con ocasión de contratos de arrendamiento de locales comerciales, en los casos que por causas no imputables a el o la arrendataria no se pueda realizar el pago de los correspondientes alquileres, y ante la inexistencia del órgano administrativo competente a quien faculta el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para la consignación de las pensiones por alquiler de locales comerciales, debe garantizarse al justiciable su derecho a la defensa, en el entendido que ante la falta de pago, pudiera constituirse el arrendatario en mora, lo que conllevaría a incurrir en una de las causales de desalojo del inmueble, lo cual pudiera eventualmente ocasionarle un gravamen irreparable; en tal virtud, a criterio de esta Alzada, existiendo un procedimiento judicial, a saber el contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para casos como el de autos; el cual si bien no es el contemplado en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el caso de arrendamiento de locales comerciales, tal procedimiento debe seguirse aplicando supletoriamente hasta tanto el Ejecutivo Nacional dé cumplimiento a lo estipulado en el artículo 50. Disposición Transitoria Sexta del referido Decreto-Ley, y reglamente el régimen transitorio que asegure la continuidad administrativa de las funciones públicas relacionadas con las categorías de arrendamiento reguladas por la ley actual; y es por ello que a los fines de no menoscabar derechos constitucionales, como el acceso a la justicia, y la tutela judicial efectiva de la empresa consignataria, quien se podría ver afectada en sus derechos derivados de una eventual falta o mora en el pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que los Tribunales de Municipio tienen jurisdicción para conocer y tramitar las consignaciones arrendaticias derivadas de relaciones arrendaticias de locales comerciales, y así se establece.
Resuelto lo anterior, se observa que el tribunal a quo fijó los limites de la controversia de la siguiente manera: a) La parte demandante, debe probar la falta de pago del ajuste o aumento pactado contractualmente de los cánones correspondientes al mes de noviembre y diciembre de 2015, y los meses de enero a diciembre de 2016 y; b) La parte demandada, debe probar que la falta de pago del ajuste o aumento del canon no le es imputable debido a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. Sobre este particular, se observa que no obstante que el Tribunal estableció los límites de la controversia en los puntos indicados, la parte recurrente alega que el Tribunal a quo no resolvió sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento; y en tal sentido, y a pesar que tal punto no fue uno de los fijados como controvertidos, observa esta Alzada que establece la cláusula Tercera del contrato que “(…) tendrá una duración de Tres (03) Años renovable, contados a partir del 15 de Septiembre del 2011. El término de culminación podrá ser prorrogado, siempre y cuando EL ARRENDATARIO notifique por escrito a LA ARRENDADORA, con al menos Sesenta (60) días de anticipación, su deseo de ser prorrogado.”; siendo así, para poder considerar la prórroga del contrato, la arrendataria debió notificar su voluntad de prorrogar el mismo con la anticipación indicada en la citada cláusula tercera, y por cuanto no consta en autos que la arrendataria haya realizado tal notificación a la arrendadora, se considera que dicho contrato finalizó en fecha 15 de septiembre de 2014, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, el mismo pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado; y así se establece.
En otro orden, siendo el punto controvertido en esta apelación el ajuste del canon de arrendamiento, se observa que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes dispone lo siguiente: … “De igual manera el canon de arrendamiento será incrementado anualmente, a los efectos de su aplicación, conforme al valor que arroje el índice de precios al consumidor (IPC), del Banco Central de Venezuela. La arrendataria se obliga a pagar dicho canon mensual o fracción correspondiente, si fuere el caso, por mensualidades adelantadas, con toda puntualidad, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en las oficinas de la arrendadora, en bolívares. Sin perjuicio de lo aquí establecido y en caso de que la arrendataria no pagare una mensualidad cualquiera en su respectiva fecha de vencimiento, además de constituir ello una causal de resolución del contrato, se causaran interés moratorios, calculados a una tasa del doce por cientos (12%), anual, pudiendo además exigirse la cancelación de los gastos de cobranza y extrajudiciales que pudieran causarse.”
De los autos se evidencia, con las facturas números 9554, 9662, 9813, los recibos números 00007295 y 00007793, y los recibos números 528842973 y 53606207, correspondientes a las transferencias a través de la entidad Bancaria Banesco Banco Universal, bajo los números 528842973 y 53606207 (f. 63-69), que la arrendataria pagó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2015, y enero 2016, por la cantidad de setenta y dos mil novecientos cincuenta y uno con setenta y ocho céntimos (Bs. 72.951,78). Igualmente que consignó por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2016 y de enero de 2017, por la cantidad de de setenta y cuatro mil cuatrocientos cuarenta bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 74.440,59); es decir, la arrendataria desde el año 2015 ha venido pagando la cantidad de setenta y cuatro mil cuatrocientos cuarenta bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 74.440,59), sin que hubiese realizado el respectivo incremento, de acuerdo con lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato, según el cual a partir del mes de noviembre de 2015, debió haberse consignado los cánones de arrendamiento con el aumento respectivo, pues tal como se desprende del contrato de arrendamiento aquí promovido, resulta evidente que la voluntad de las partes fue plasmar en el mismo el aumento anual del canon de arrendamiento conforme al valor que arroje el índice de precios al consumidor (IPC) del Banco Central de Venezuela, lo cual además fue un hecho aceptado en el escrito de contestación de la demanda, conforme al principio de autonomía de voluntad de las partes. En este mismo orden, se observa que la parte demandada niega estar incursa en la causal de desalojo invocada con fundamento en el Decreto N° 602 de fecha 29 de noviembre de 2013, el cual fue derogado por el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014, la cual en su artículo 33 establece lo siguiente:
Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos siguientes:
1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerado en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela.
(…)
De esta norma tenemos que, los cánones de arrendamiento podrán ser revisados cada año tomando como baremo la variación del rubro bienes y servicios diversos que integra de Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) emanado del Banco Central de Venezuela, lo cual no está reñido con la cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes; contrario a lo alegado por la parte demandada quien aduce que con la entrada en vigencia de la Ley que rige la materia perdió vigencia la mencionada cláusula contractual, donde las partes expresamente pactaron que “(…) el canon de arrendamiento será incrementado anualmente, a los efectos de su aplicación, conforme al valor que arroje el índice de precios al consumidor (IPC), del Banco Central de Venezuela (…)”; pues de la lectura tal cláusula se deduce que lo estipulado contractualmente por las partes, no es otra cosa que lo establecido en la citada norma, es decir, la ley especial permite el incremento anual del canon de arrendamiento de los inmuebles destinados a uso comercial, tomando como tope máximo para su ajuste el INPC, por lo que al haber sido especificado de esta manera en el contrato, constituye un deber para los contratantes su cumplimiento; considerando esta juzgadora además que en este caso no es aplicable el artículo 32 de la Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sino el artículo 33, en virtud que aquí no se trata de la fijación del canon de arrendamiento, pues el mismo fue fijado de común acuerdo entre las partes en la oportunidad del inicio de la relación arrendaticia, sino del ajuste anual del canon de arrendamiento, cuya forma de hacerlo, también fue fijado contractualmente. Por lo que siendo así, y de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, estima quien aquí se pronuncia que el incremento o ajuste del canon de arrendamiento no debe ser determinado por la SUNDEE, pues como se dijo, la formula establecida por los contratantes está legalmente permitida; y así se establece.
En conclusión, por cuanto los hechos narrados y probados por la parte actora se encuentran subsumidos en el supuesto de hecho para la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la presente acción, y ordenar la desocupación inmediata del inmueble arrendado, dada la insolvencia en el pago de más de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento, así como ordenar el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, que ascienden a la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 3.667.313,85); y la indexación monetaria sobre las cantidades condenadas; y en tal virtud declarar sin lugar la apelación interpuesta y confirmar la sentencia apelada; y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Numa José Miranda Hidalgo, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada la sociedad mercantil WALLMAR C.A., mediante diligencia de fecha 8 de junio de 2017.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 24 de mayo de 2017, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo, y publicado su extenso en fecha 12 de junio de 2017, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM, C.A., contra la sociedad mercantil WALLMAR C.A. En consecuencia, se ordena la entrega inmediata del inmueble arrendado constituido por un local comercial, identificado con las siglas y números B2-14, del Centro Ciudad Turística Comercial Paraguaná Mall, el cual tiene una superficie aproximada de seiscientos metros cuadrados (600 mts2), ubicado en la troncal Coro-Punto Fijo, Sector El Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón. Igualmente se condena a la parte demandada a pagar a la demandante los cánones de arrendamiento insolutos, que ascienden a la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 3.667.313,85). Y se ordena experticia complementaria del fallo, a los fines de indexar la referida cantidad de dinero, tomando como base el Índice de Precios al Consumidor que dicte el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de interposición de la demanda (29/11/2016) hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los ocho (8) días del mes de diciembre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANA VERÓNICA SANZ.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 8/12/17, a la hora de las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANA VERONICA SANZ.

Sentencia N° 202-D-08-12-17.-
AHZ/AVS/Liliana.-
Exp. Nº
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.