REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN EXPEDIENTE Nº 6138 DEMANDANTES: BASSAN JOUBARA MUSSETT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.484.766. APODERADOS JUDICIALES: MARÍA YELITZA CLARAS SARMIENTO y ARGENIS MARTÍNEZ MEDINA, abogados en ejercicio legal, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 34.074 y 28.943 respectivamente. DEMANDADA: CONECTION QUICK MOBILE C.A., inscrita el 28 de noviembre de 2011, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón con sede en Punto Fijo, bajo el Nº 33, tomo 50-A de los Libros de Comercio respectivos, representada por el ciudadano KINAN NASER EL CHAER NASR, cédula de identidad Nº 16.931.461, en su carácter de Presidente. APODERADAS JUDICIALES: HONORIA MARLENE IRAUSQUIN y CAROLINA DEL PILAR SOCORRO SANCHEZ, abogadas en ejercicio legal, inscritas en el inpreabogado bajo los Nos. 15.049 y 28.969 respectivamente. MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) I Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la abogada CAROLINA DEL PILAR SOCORRO SANCHEZ, con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 28.969, contra la sentencia de fecha 7 de julio de 2016, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de DESALOJO, seguido por el ciudadano BASSAN JOUBARA MUSSETT, contra la empresa mercantil CONECTION QUICK MOBILE C.A., representada por el ciudadano KINAN NASER EL CHAER NASR, mediante la cual declaró con lugar la demanda y la entrega inmediata del local comercial arrendado. Cursa a los folios 1 al 8, escrito de demanda, presentado por el ciudadano MUSSETT JOUBARA BASSAN, asistido por la abogada María Yelitza Claras Sarmiento, en el cual manifestó: Que es propietario y arrendador de un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales, ubicados en la avenida Bolívar entre calles Garcés y Mariño en el nuevo pasaje Zeiter, locales Nº 25-23 y 25-24 del sector Centro de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, que el primer local comercial distinguido con el Nº 25-23, que forma parte del local 25, ubicado en la planta baja (P.B.) del Centro Comercial denominado “Pasaje Zeiter”, situado frente a la calle Mariño de la ciudad de Punto Fijo estado Falcón, con un superficie aproximada de cuatro metro con noventa y un centímetros cuadrados (4,91 Mts2), comprendidos dentro de los siguientes linderos: Norte: Pasillo de circulación; Sur: Locales Nros. 8 y 9; Este: Local 25-22; y Oeste: Local 25-24, según documento debidamente autenticado en fecha 8 de marzo de 2007, ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, bajo el Nº 11, Tomo 20; que el segundo local está distinguido con el Nº 25-24, que forma parte del local 25, ubicado en la planta baja (P.B.) del Centro Comercial denominado “Pasaje Zeiter”, situado frente a la calle Mariño de la ciudad de Punto Fijo estado Falcón, con una superficie aproximada de cuatro metros con noventa y un centímetros cuadrados (4,91 Mts2), dentro de los siguientes linderos: Norte: Pasillo de circulación; Sur: Local Nº 8; Este: Local 25-23; y Oeste: Local 25-25, según documento debidamente autenticado en fecha 7 de marzo de 2007, ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, bajo el Nº 12, Tomo 20; que en fecha 26 de noviembre de 2012, celebró un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado con la sociedad mercantil demandada, representada por su Presidente el ciudadano KINAN NASER EL CHAER NASR, autenticado ante la Notaría Publica Primera de Punto Fijo, bajo el Nº 1, tomo 158 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, por un inmueble constituido por los dos (2) locales comerciales antes descritos; que en dicho contrato en su cláusula tercera se estableció que el lapso de duración de ese contrato era de un (1) año fijo, contado a partir del 15 de noviembre de 2012, de modo que el contrato terminaría el 15 de noviembre de 2013, pudiéndose celebrar un nuevo contrato, solo si ambas partes manifestaban su voluntad con tres (3) meses de anticipación a la expiración de ese contrato y siempre y cuando preste una garantía equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento; que ante la imposibilidad de acuerdo sobre la prórroga o renovación del indicado contrato de arrendamiento, le notificó formalmente y por escrito a la sociedad mercantil demandada, que el contrato venció el 15 de noviembre de 2013 y que a partir del día siguiente a esa fecha (16 de noviembre de 2013), se inició el lapso de prórroga legal de un (1) año, y como consecuencia de ello, decidió notificarle por escrito su decisión de no prorrogar ni continuar con dicho contrato, es decir, que a partir del 16 de noviembre de 2014, la sociedad mercantil demandada, debió hacerle entrega formal de los dos (2) locales comerciales arrendados, totalmente libres de bienes, enseres y de personas y con todos los servicios públicos e impuestos solventes; que hasta la fecha, el Presidente de la sociedad mercantil demandada, no ha hecho entrega del inmueble arrendado, motivo por el cual demanda el Desalojo de dicho inmueble destinado a uso comercial por vencimiento del contrato suscrito y de su prórroga legal sin acuerdo de renovación, de conformidad con lo establecido en el literal G) del artículo 40, y en los artículos 20, 22 ordinales 3º 26 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para que la sociedad mercantil demandada convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a: 1) Dar por vencido y concluido tanto el lapso de duración como el de la prórroga legal del descrito contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) En desalojar y entregar libres de bienes y de personas y con todos los servicios públicos e impuestos solventes el inmueble arrendado; 3) En pagarle la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios; 4) seiscientos bolívares (Bs. 600,00) diarios por cada día de demora en la entrega del inmueble arrendado; 5) en pagarle las costas del presente juicio y finalmente, estimó la demanda en la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), equivalentes a tres mil novecientos treinta y siete Unidades Tributarias (3.937 U.T.). Admitida la demanda (f. 45), y citada la parte demandada, las abogadas Honoria Marlene Irausquin y Carolina Socorro, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.049 y 28.969 respectivamente, actuando en representación de la sociedad mercantil demandada, en fecha 21 de mayo de 2015, dieron contestación a la demanda manifestando: que en el presente caso, operó la perención breve de la instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que la parte demandante no dio cumplimiento a las obligaciones o cargas procesales previstas y destinadas a lograr la citación de la empresa demandada; en relación al fondo, reconocieron por una parte los hechos alegados por el demandante en su escrito libelar y por otro lado, negaron detalladamente que entre el 15 de noviembre de 2013 y el 15 de noviembre de 2014, solo haya estado en vigencia la prórroga legal; que no es cierto que el accionante haya notificado con antelación a su representada su decisión absoluta plena e irrevocable de no prorrogar ni continuar con dicho contrato de arrendamiento; que en fecha 16 de noviembre de 2014 haya vencido la prórroga legal, motivo por el cual, rechazó que deban entregar el inmueble arrendado libre de bienes y de personas; y que su representada deba dar por vencido y concluido tanto el lapso de duración como el de la prórroga legal; que no es cierto que estén en presencia de uno de los supuestos de procedencia del desalojo según lo establecido en el literal G del decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues en el caso que les ocupa operó la tácita reconducción, por lo que rechaza que su mandante deba dar por vencido y concluido tanto el lapso de duración del descrito contrato como el de la prórroga legal; que su representada deba convenir o ser obligada a desalojar y entregar el inmueble libre de bienes y personas totalmente solvente y en buenas condiciones, que deba ser condenada a pagar la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), por concepto de daños y perjuicios previamente estimados en la suma de seiscientos bolívares (Bs. 600,00), diarios por cada día de demora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento; indicaron que en fecha 12 de enero de 2012 su representada suscribió un primer contrato de arrendamiento con el demandante el cual quedó inserto bajo el Nº 48 tomo 2 de los libros de autenticaciones respectivos, mediante el cual el demandante da en calidad de arrendamiento a su representada los dos (2) descritos locales comerciales, estableciéndose un canon de arrendamiento de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), mensuales por cada uno de los locales comerciales y de los cuales el arrendador recibió la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), al momento de la suscripción del contrato en referencia siendo el lapso de duración de ese contrato de un (1) año fijo, contado a partir del veinte (20) de noviembre de 2011, es decir que el contrato terminaría el 20 de noviembre de 2012; pudiéndose celebrar un nuevo contrato solo si el arrendador manifiesta su voluntad con tres (3) meses de anticipación a la expiración de ese contrato; que en fecha 26 de noviembre de 2012 su representada suscribió nuevamente contrato de arrendamiento por tiempo determinado, antes identificado, estableciéndose un canon de arrendamiento de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500,00), mensuales por cada uno de los locales, cancelados por su representada, es decir que el arrendador recibió la suma de ciento cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 156.000,00), al momento de la suscripción de ese contrato, que el lapso de duración de ese contrato era de un (1) año fijo, contados a partir del 15 de noviembre de 2012, es decir que el contrato terminaría el 15 de noviembre de 2013, pudiéndose celebrar un nuevo contrato solo si el arrendador manifiesta su voluntad con tres (3) meses de anticipación a la expiración de ese contrato; que vencido el contrato de arrendamiento suscrito el 15 de noviembre de 2013, el demandante exigió para la continuación de la relación arrendaticia la fijación de un nuevo canon de arrendamiento que ascendió a la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), por cada uno de los locales comerciales que fueron cancelados en su totalidad por adelantado, es decir, el arrendador recibió la suma de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), mediante cheque signado con el Nº 45557729 a la orden del ciudadano BASSAN JOUBARA MUSSETT de fecha 18-11-2013, girado contra la cuenta corriente Banesco Nº 01341070490001003165 CONECTION QUICK MOBILE C.A., dejando el arrendador a su mandante en posesión de la cosa arrendada después de vencido el término sin ningún tipo de oposición por lo que el arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones pero respecto al tiempo sin tiempo determinado es decir, que se presume renovada la relación arrendaticia y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo por lo cual es inobjetable que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la tácita reconducción contemplada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento debidamente autenticado el 26 de noviembre de 2012, antes descrito, convirtiéndose en consecuencia la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por lo que no es procedente demandar el desalojo por vencimiento del contrato suscrito y de su prórroga legal, finalmente manifestó que la empresa demandada luego del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito, continuó ocupando los inmuebles arrendados y ello se evidencia de los recibos de pagos consignados al escrito de contestación a la demanda (folio 78 al 106). Cursa del folio 157 al 174, escrito de pruebas promovido por la abogada Maria Yelitza Claras Sarmiento, en representación del demandante. Cursa del folio 171 al 189, escrito de pruebas promovido por las abogadas Honoria Marlene Irausquin y Carolina del Pilar Socorro Sánchez, en representación de la parte demandada. Por auto de fecha 12 de junio de 2015 (f. 192) el Tribunal a quo, declaró admisibles las pruebas promovidas por la parte demandante, a excepción de las promovidas en el Capitulo V, particulares primero y tercero, que fueron declaradas inadmisibles por inconducentes, ya que la prueba de informes no puede suplir otra prueba, pues, perfectamente la parte interesada debió solicitar las copias certificadas en dicha notaria y consignarlas; las promovidas en el Capítulo III literal “c”, declaradas igualmente inadmisibles ya que la misma por ser instrumental, debió promoverse con el libelo de la demanda; y las del Capítulo VI, literal a, por cuanto el documento a exhibir al momento de su promoción fue declarado inadmisible tal como consta en el capitulo III literal c. En relación a la pruebas promovidas por la parte demandada, el Tribunal a quo, admitió las pruebas promovidas del Capítulo I al Capítulo VI, Capítulo VII y Capitulo VIII; a excepción de la prueba promovida en el Capítulo IX, referida a la solicitud del cómputo de lapso por Secretaría que fue declarada inadmisible, por considerar que ésta no es una prueba propiamente dicha, ni siquiera de las llamadas pruebas libres ya que la promovente pretende que el Tribunal construya la prueba solicitada, cuando lo lógico era haber solicitado dicho cómputo y consignarlo como fundamental. Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2015 (f. 197), el abogado Argenis Martínez Medina, actuando en representación de la parte actora, ejerció recurso de apelación contra el auto de fecha 12 de junio de 2015, en lo que respecta a la negativa de admisión de la prueba documental del particular “c” y los particulares primero y tercero de la prueba de informes y de la prueba de exhibición. Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2015 (f. 197), la abogada Honoria Marlene Irausquin, actuando en representación de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra el auto de fecha 12 de junio de 2015, en lo que respecta a la admisión de la prueba promovida en el particular Segundo del Capítulo V del escrito de promoción. Riela del folio 335 al 342, sentencia dictada en fecha 16 de octubre de 2015, por esta Alzada la cual declaro lo siguiente: Primero: Parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por el Abg. Argenis Martínez, en su carácter de apoderado judicial del demandante, mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2015. Segundo: Sin Lugar, el recurso de apelación interpuesto por la abogada Honoria Marlene Irausquin, con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2015. Tercero: Se revoca Parcialmente, el auto de fecha 12 de junio de 2015, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, solo en lo que respecta a la inadmisibilidad de la prueba de exhibición de documento promovida por la parte actora. En consecuencia y conforme al único aparte del artículo 402 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de exhibición de documento promovida por la parte demandante deberá ser admitida y providenciada, establecida en el lapso para su evacuación. Mediante auto de fecha 16 de febrero de 2016, el tribunal a quo con vista la decisión emanada de la alzada, ordena la admisión de la prueba de Exhibición de documento de la parte demandante, y se intima a la empresa CONECTION QUICK MOBILE C.A, identificado en autos, a los fines que exhiba al tercer (3er) día de despacho, los documentos señalados en la promoción de pruebas respectiva (f.10 al 12, II p). En fecha 13 de junio de 2016, se deja constancia que se llevó a cabo la audiencia oral; mediante la cual se declaró Con Lugar la demanda por desalojo, incoada por el ciudadano BASSAN JOUBARA MUSSET, en contra de la sociedad mercantil CONECTION QUICK MOBILE C.A. (f.42 al 44. II p). Corre al folio 45 al 49, II p, el Tribunal publica el fallo íntegro de la sentencia de fecha 13 de junio de 2016. En fecha 18 de julio de 2016, la abogada Carolina del Pilar Socorro Sánchez, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra decisión de fecha 7 de julio de 2016 (f.53, II p). Mediante auto de fecha 25 de julio de 2016, el tribunal de la causa, oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada y ordenó remitir el expediente a este Tribunal Superior. (f. 54 y 55, II p.). Este Tribunal Superior da por recibido el expediente en fecha 4 de Octubre de 2016, de conformidad con el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, y fijó el término establecido en el artículo 517, para la presentación de informes. (f. 58, II p). Mediante auto de fecha 9 de noviembre de 2016, este Tribunal Superior, emitió cómputo para el vencimiento de la consignación de informes (f. 80, II p.); siendo presentado los mismos por ambas partes (f. 59-79 y 81-88). Según computo de fecha 29 de noviembre de 2016, que riela al folio 94, II p. venció el lapso para la presentación de observaciones; fijándose en consecuencia, el lapso de sesenta (60) días para sentenciar. (vto. del f. 94). Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones: II MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO En el presente caso, alega la parte actora que en fecha 26 de noviembre de 2012, celebró un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado con la sociedad mercantil demandada, por un inmueble constituido por los dos (2) locales comerciales; que en dicho contrato en su cláusula tercera se estableció que el lapso de duración de un (1) año fijo, contado a partir del 15 de noviembre de 2012, de modo que el contrato terminaría el 15 de noviembre de 2013, pudiéndose celebrar un nuevo contrato, solo si ambas partes manifestaban su voluntad con tres (3) meses de anticipación a la expiración de ese contrato; que ante la imposibilidad de acuerdo sobre la prórroga o renovación del indicado contrato de arrendamiento, le notificó formalmente y por escrito a la sociedad mercantil demandada, que el contrato venció el 15 de noviembre de 2013 y que a partir del día siguiente a esa fecha (16 de noviembre de 2013), se inició el lapso de prórroga legal de un (1) año, por lo que decidió notificarle por escrito su decisión de no prorrogar ni continuar con dicho contrato, es decir, que a partir del 16 de noviembre de 2014, la sociedad mercantil demandada, debió hacerle entrega formal de los dos (2) locales comerciales arrendados, totalmente libres de bienes, enseres y de personas y con todos los servicios públicos e impuestos solventes; pero que hasta la fecha, no ha hecho entrega del inmueble arrendado, motivo por el cual demanda el Desalojo de dicho inmueble por vencimiento del contrato y de su prórroga legal. Por su parte, las apoderadas judiciales de la demandada, opusieron la perención breve de la instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que la parte demandante no dio cumplimiento a las obligaciones o cargas procesales previstas y destinadas a lograr la citación de la empresa demandada; en relación al fondo, reconocieron algunos de los hechos alegados por el demandante en su escrito libelar y por otro lado, negaron detalladamente que entre el 15 de noviembre de 2013 y el 15 de noviembre de 2014, solo haya estado en vigencia la prórroga legal; que no es cierto que el accionante haya notificado con antelación a su representada su decisión absoluta plena e irrevocable de no prorrogar ni continuar con dicho contrato de arrendamiento; que en fecha 16 de noviembre de 2014 haya vencido la prórroga legal, motivo por el cual, rechazó que deban entregar el inmueble arrendado libre de bienes y de personas; que en este caso operó la tácita reconducción, por lo que rechaza que su mandante deba dar por vencido y concluido tanto el lapso de duración del descrito contrato como el de la prórroga legal; y que su representada deba desalojar y entregar el inmueble libre de bienes y personas totalmente solvente y en buenas condiciones, ni que deba ser condenada a pagar la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), por concepto de daños y perjuicios previamente estimados en la suma de seiscientos bolívares (Bs. 600,00), diarios por cada día de demora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento; indicaron que en fecha 12 de enero de 2012 su representada suscribió un primer contrato de arrendamiento con el demandante, con un lapso de duración de un (1) año fijo, contado a partir del veinte (20) de noviembre de 2011, es decir que el contrato terminaría el 20 de noviembre de 2012; que en fecha 26 de noviembre de 2012 su representada suscribió nuevamente contrato de arrendamiento por tiempo determinado, antes identificado, que el lapso de duración de ese contrato era de un (1) año fijo, contados a partir del 15 de noviembre de 2012, es decir que el contrato terminaría el 15 de noviembre de 2013; que vencido el mismo, el demandante exigió para la continuación de la relación arrendaticia la fijación de un nuevo canon de arrendamiento que ascendió a la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), por cada uno de los locales comerciales que fueron cancelados en su totalidad por adelantado, es decir, el arrendador recibió la suma de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), dejando el arrendador a su mandante en posesión de la cosa arrendada después de vencido el término sin ningún tipo de oposición por lo que el arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones pero respecto al tiempo sin tiempo determinado es decir, que se presume renovada la relación arrendaticia, es decir, se produjo el efecto jurídico de la tácita reconducción a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento debidamente autenticado el 26 de noviembre de 2012, por lo que no es procedente demandar el desalojo por vencimiento del contrato suscrito y de su prórroga legal. Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas: Pruebas de promovidas por la parte demandante: (f. 157-174). En relación a la perención breve: 1.- Auto de admisión de la demanda de fecha 5 de diciembre de 2012, (f. 32, I p). 2.- Diligencia de fecha 16 de diciembre de 2012, donde consta que la representación judicial consignó copia del libelo de demanda y del auto de admisión, para la certificación y compulsa de la misma (f. 33, I p). 3.- Auto del tribunal donde se ordena la certificación de las copias consignadas de fecha 17 de diciembre de 2012 (f. 34, I p). 4.- Diligencia de fecha 6 de febrero de 2015, donde el alguacil consignó los recaudos que le fueron suministrados para citar a la empresa demandada. (f. 35 al 46, I p). En relación al fondo de la controversia: 1.- Copia de documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 26 de noviembre de 2012, bajo el Nº 01, Tomo 158 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 26 al 28, I p), contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano BASSAN JOUBARA MUSSETT, con el carácter de arrendador, y la firma mercantil CONECTION QUICK MOBILE, C.A., representada por el ciudadano KINAN NASER EL CHAER NASR, sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales, ubicados en la avenida Bolívar entre calles Garcés y Mariño en el nuevo pasaje Zeiter, locales Nº 25-23 y 25-24 del sector Centro de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, que el primer local comercial distinguido con el Nº 25-23, que forma parte del local 25, ubicado en la planta baja (P.B.) del Centro Comercial denominado “Pasaje Zeiter”, situado frente a la calle Mariño de la ciudad de Punto Fijo estado Falcón, y el segundo local está distinguido con el Nº 25-24, que forma parte del local 25, ubicado en la planta baja (P.B.) del Centro Comercial denominado “Pasaje Zeiter”, situado frente a la calle Mariño de la ciudad de Punto Fijo estado Falcón, con una duración de un año fijo, desde el 15 de noviembre de 2012 hasta el 15 de noviembre de 2013, donde se estableció que podría celebrarse un nuevo contrato si ambas partes manifiestan su voluntad con tres (3) meses de anticipación a la expiración del mismo, y siempre y cuando preste una garantía equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento; igualmente se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,00) mensuales por cada uno de los locales, los cuales fueron cancelados en su totalidad por adelantado. Esta copia de documento autenticado, instrumento fundamental de la acción, se tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil, con el cual se demuestra la relación arrendaticia, y las condiciones en las cuales contrataron las partes. 2.- Copia de documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 12 de enero de 2012, bajo el Nº 48, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 26 al 28, I p), contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano BASSAN JOUBARA MUSSETT, con el carácter de arrendador, y la firma mercantil CONECTION QUICK MOBILE, C.A., representada por el ciudadano KINAN NASER EL CHAER NASR, sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales, ubicados en la avenida Bolívar entre calles Garcés y Mariño en el nuevo pasaje Zeiter, locales Nº 25-23 y 25-24 del sector Centro de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, que el primer local comercial distinguido con el Nº 25-23, que forma parte del local 25, ubicado en la planta baja (P.B.) del Centro Comercial denominado “Pasaje Zeiter”, situado frente a la calle Mariño de la ciudad de Punto Fijo estado Falcón, y el segundo local está distinguido con el Nº 25-24, que forma parte del local 25, ubicado en la planta baja (P.B.) del Centro Comercial denominado “Pasaje Zeiter”, situado frente a la calle Mariño de la ciudad de Punto Fijo estado Falcón, con una duración de un año fijo, desde el 20 de noviembre de 2011 hasta el 20 de noviembre de 2012, donde se estableció que podría celebrarse un nuevo contrato si el arrendatario manifiesta su voluntad con tres (3) meses de anticipación a la expiración del mismo, y siempre y cuando preste una garantía equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento; igualmente se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) mensuales por cada uno de los locales, los cuales fueron cancelados en su totalidad por adelantado. Esta copia de documento autenticado, instrumento fundamental de la acción, se tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil, con el cual se demuestra el inicio de la relación arrendaticia, y las condiciones en las cuales contrataron las partes. 3.- Notificación de fecha 11 de junio de 2014, realizada por el ciudadano BASSAN JOUBARA MUSSET al ciudadano KINAN NASER EL CHAER NASR en su carácter de Presidente de la empresa CONECTION QUICK MOBILE, C.A., a través de la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, en la sede de la empresa mercantil Conection Quick Mobile, C.A., mediante la cual le indica que el contrato celebrado entre las partes por los locales comerciales ubicados en la Avenida Bolívar entre calles Garcés y Mariño en el nuevo pasaje Zeiter, locales Nº 25-23 y 25-24 del sector Centro de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 26 de noviembre de 2012, venció el día 15 de noviembre de 2013, y que a partir del 16 de noviembre de 2013 se inició el lapso de la prórroga legal de un año, por lo que le notifica formalmente y por escrito que ha decidido no prorrogar ni continuar dicho contrato, por lo que el día 16 de noviembre de 2014 deberá hacerle entrega de los dos locales comerciales arrendados, totalmente libre de bienes, enseres y de personas y con todos los servicios públicos e impuestos solventes (f. 18 al 21, I p). Este documento tiene valor probatorio de acuerdo a los artículos 1.363, 1.357 y 1.359 del Código Civil, para demostrar la referida notificación. 4.- Escrito dirigido al Notario Público Segundo de la ciudad de Punto Fijo, mediante la cual el ciudadano el ciudadano KINAN NASER EL CHAER NASR, en su carácter de Presidente de la empresa mercantil CONECTION QUICK MOBILE, C.A., solicita se notifique al ciudadano BASSAN JOUBARA MUSSETT, en su carácter de arrendador de los locales comerciales ubicados en la Avenida Bolívar entre calles Garcés y Mariño en el nuevo pasaje Zeiter, locales Nº 25-23 y 25-24 del sector Centro de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, que su representada tiene la firme disposición de continuar la relación arrendaticia de los referidos inmuebles, en virtud del próximo vencimiento del contrato de fecha 26 de noviembre de 2012; e igualmente que ante la negativa de su parte de recibir los cánones de arrendamiento que se han venido causando a partir de la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, le notifica que las sumas correspondientes fueron depositados por su representada en su cuenta personal (f. 29 y 30, I p). Para valorar este documento se observa que no obstante estar dirigido al referido Notario Público no se evidencia de autos que haya sido tramitado por ante esa Notaría, así como tampoco de observa que el mismo tenga fecha de presentación, ni firma alguna, es decir, carece de autoría, razón por la cual no se le concede ningún valor probatorio, por lo que se desecha. 5.- Original de Aviso de Recibo de Telegrama, realizada por el Instituto Postal Telegráfico en fecha 27 de diciembre de 2013, con anexo de notificación realizada por el ciudadano BASSAN JAUBARA MUSSETT a la empresa CONECTION QUICK MOBILE, C.A., que el contrato de arrendamiento que se celebró con el ciudadano Kinan Naser El Chaer Nasr en la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 26 de noviembre de 2012, bajo el Nº 1, Tomo 158, de (2) locales comerciales, ubicados en la Avenida Bolívar entre calles Garcés y Mariño en el nuevo pasaje Zeiter, locales Nº 25-23 y 25-24 del sector Centro de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, venció el día 15 de noviembre de 2013, y a partir del día siguiente (16 de noviembre de 2013), se inició el lapso de la Prórroga legal de un año, establecido en el literal b del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estaba vigente para la fecha del vencimiento del lapso de duración del indicado contrato de arrendamiento. (f. 175 y 176, I p). Este documento, se valora conforme al artículo 1.383 del Código Civil, con el cual se demuestra que el arrendatario fue notificado en fecha 27 de diciembre de 2013 que en virtud que el contrato de arrendamiento se encontraba vencido, le estaba corriendo el lapso de prórroga legal correspondiente. 6.- Documentos autenticados por ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, a saber: a) bajo el Nº 11, Tomo 20, en fecha 8 de marzo de 2007 (f. 9 y 10, I p); b) bajo el Nº 12, Tomo 20, en fecha 7 de marzo de 2007 (f.12 y 13, I p), mediante los cuales los ciudadanos BASSAN JOUBARA MUSSETT y FIRA ELIAS DE JOUBARA suscriben documento de compra venta de los siguientes inmuebles: un local comercial distinguido con el N° 25-23 y un local comercial distinguido con el N° 25-24, que forman parte del local 25 ubicado en la planta baja (P.B.) del Centro Comercial, “Pasaje Zeiter” situado con frente ala calle Mariño de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón. Estos documentos se valoran conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.359 del Código Civil. 7.- Informes al Banco Bancaribe, prueba evacuada mediante oficio Nº DAN-18168/2016 de fecha 2 de febrero de 2016, en la que se informa lo siguiente: que la cuenta corriente Nº 0114-0250-02-2500052506, se encuentra registrada en el sistema de clientes de Bancaribe a nombre del ciudadano Bassan Joubara Mussett, titular de la cédula de identidad Nº V-7.484.766; que para la fecha en se emite respuesta la mencionada cuenta se encuentra activa y fue abierta el 5 de agosto de 1991; que el número de R.I.F. J-00002949-0, pertenece a su entidad bancaria Banco del Caribe, Banco Universal, C.A., (BANCARIBE). (f. 13, II p.). Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos informados a que se contrae la misma. Pruebas promovidas por la parte demandada: (f. 171 al 189) 1.- Documento autenticado en fecha 12 de enero de 2012 por ante la Notaria Pública de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 48, Tomo 02, de los Libros de Autenticaciones respectivos (f. 120 al 123, I p), contentivo de contrato de arrendamiento. Prueba precedentemente valorada. 2.- Documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 26 de noviembre de 2012, bajo el Nº 01, Tomo 158 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 108 al 112, I p). Prueba precedentemente valorada. 3.- Copia fotostática del cheque N° 45557729, perteneciente a la cuenta corriente N° 0134 1070 49 0001003165 de la entidad bancaria Banesco, perteneciente a CONECTION QUICK MOBILE, C.A., por la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), a favor del ciudadano JOUBARA MUSSETT BASSAN, de fecha 18 de noviembre de 2013 (f. 125, I p.). Esta prueba adminiculada a la de informes solicitada a la entidad Bancaria Banesco, la cual fue evacuada mediante comunicación de fecha 4 de febrero de 2016, en la que informan que la cuenta Nº 0134-1070-49-0001003165, aparece registrada a nombre del cliente Conection Quick Mobile, C.A., que el cheque Nº 45557729 fue emitido en fecha 19-11-13 por Bs. 240.000, y que el mismo fue depositado en la entidad bancaria Banco del Caribe (f. 30-31, II p.); y la prueba de informes a la entidad bancaria Bancaribe, en comunicación de fecha 2 de febrero de 2016, en la que informa que la cuenta corriente Nº 0114-0250-02-2500052506, se encuentra registrada en el sistema de clientes de Bancaribe a nombre del ciudadano Bassan Joubara Mussett, titular de la cédula de identidad Nº V-7.484.766 (f. 14, II p.); se evidencia que el demandante de autos recibió y cobró el mencionado cheque por la referida cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares, pagado por la empresa demandada. 4.- Actas levantadas ante el Instituto para la Defensa de las Personas en los Bienes y Servicios (INDEPABIS), en fechas 12 de marzo de 2014 y 9 de abril de 2014 (f.126 y 127, I p); mediante la cual se dejó constancia que el ciudadano BASSAN JOUBARA MUSSETT hizo entrega al ciudadano KINAN NASER EL CHAER NASR, en su carácter de Presidente de la empresa mercantil CONECTION QUICK MOBILE, C.A., la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,00), por haber recibido por adelantado el canon de arrendamiento de los locales comerciales 25-23 y 25-24, quedando por cancelar el mismo monto, el cual fue cancelado en fecha 9 de abril de 2014, declarando el segundo que recibe conforme y manifiesta que no tiene mas nada que reclamar al primero por ese concepto. Estos documentos públicos administrativos se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar que el arrendador devolvió al arrendatario la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) por el concepto indicado. 5.- Recibos de pagos por la cantidad de dos mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 2.450,00) cada uno, emitidos a favor del ciudadano KINAN NASER EL CHAER por concepto de “alquiler de local 25-23 y 25-24”, correspondientes a los meses siguientes: 15 nov 2013-15 de dic 2013, 15 dic al 15 enero 2014, 16 enero 2014 al 15 febrero 2014, , 16 febrero al 15 marzo 2014, 16 marzo al 15 abril 2014, 16 abril al 15 de mayo 2014 respectivamente, los cuales contienen firma ilegible, pero que indica la promovente fueron emitidos por el demandante ciudadano Bassan Joubara Mussett, quien no los desconoció en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual se tienen por reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, surten valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar los referidos pagos por el concepto indicado. 6.- Cuatro (4) planillas de depósitos bancarios realizados en fecha 26/09/2014, a la cuenta N° 0114-0250-02-2500052506 del ciudadano Joubara Mussett Bassan en la entidad bancaria Bancaribe, por la cantidad de dos mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 2.450,00) (f. 134-137); siete (7) planillas de depósito realizados en fecha 29/10/2014, 17/11/2014, 15/12/2014, 02/02/2015, 18/02/2015, 17/03/2015 y 21/04/2015 respectivamente, en la misma cuenta bancaria y por el mismo monto, con anexos en copia del cheque correspondiente (f. 134- 152). Esta prueba adminiculada a los informes solicitados a la entidad Bancaria Bancaribe, quien informó que la cuenta corriente Nº 0114-0250-02-2500052506, se encuentra registrada en el sistema de clientes a nombre del ciudadano Bassan Joubara Mussett, titular de la cédula de identidad Nº V-7.484.766, que la empresa Conection Quick Mobile, C.A., realizó todos los depósitos mencionados en el oficio Nº 883-214, de fecha 12 de junio de 2015, que fueron efectuados a través de cheques del banco Banesco, pertenecientes a la cuenta Nº 0134-1070-49-0001003165 a nombre de la empresa Conection Quick Mobile, C.A.; que el cheque 44577416; se demuestra que la empresa demandada realizó los mencionados depósitos bancarios por los montos indicados a la cuenta corriente perteneciente al demandante de autos. 7.- Informes a: a) la entidad Bancaria Banesco; prueba evacuada mediante comunicación de fecha 4 de febrero de 2016, en la que informan que la cuenta Nº 0134-1070-49-0001003165, aparece registrada a nombre del cliente Conection Quick Mobile, C.A., que el cheque Nº 45557729 fue emitido en fecha 19-11-13 por Bs. 240.000, que el mismo fue depositado en la entidad bancaria Banco del Caribe (f. 28 al 35, II p.); b) a la entidad Bancaria Bancaribe; prueba evacuada en comunicación de fecha 2 de febrero de 2016, en la que informan que la cuenta corriente Nº 0114-0250-02-2500052506, se encuentra registrada en el sistema de clientes de Bancaribe a nombre del ciudadano Bassan Joubara Mussett, titular de la cédula de identidad Nº V-7.484.766; que la empresa Conection Quick Mobile, C.A., realizó todos los depósitos mencionados en el oficio Nº 883-214, de fecha 12 de junio de 2015, (excepto el cheque Nº 44577416, que no fue verificado), que fueron efectuados a través de cheques del banco Banesco, pertenecientes a la cuenta Nº 0134-1070-49-0001003165 a nombre de la empresa Conection Quick Mobile, C.A.; que el cheque 44577416, y en oficio Nº DAN-18169/2016 de fecha 7 de marzo de 2016, en la ocasión de dar alcance de la comunicación de fecha 2 de febrero de 2016, y luego de una búsqueda realizada por sus áreas operativas se verificó que el depósito por Bs. 2.450,00 mencionado en el oficio enviado por el tribunal de la causa, se efectuó a través de un cheque del banco Banesco perteneciente a la cuenta Nº 0134-1070-49-0001003165 a nombre de la empresa Conection Quick Mobile, C.A. Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos informados por las mencionadas instituciones bancarias. Analizadas como fueron las pruebas aportadas por las partes, se observa que el Tribunal a quo, mediante sentencia de fecha 7 de julio de 2016 se pronunció de la siguiente manera: (…) el contrato de arrendamiento -folios 26 y 27- en su cláusula tercera estableció que el lapso de duración era de una año fijo, iniciando el día 15 de Noviembre de 2012 al 15 de Noviembre de 2013, pudiéndose celebrar un nuevo contrato sólo si ambas partes manifiestan su voluntad con 03 meses de anticipación a la fecha del término del contrato y preste una garantía equivalente a 03 meses de canon de arrendamiento, para quien acá decide, no le queda dudas que la intención de las partes fue la de establecer una fecha cierta de culminación de la relación arrendaticia y que la misma continuaría si se manifestaba la voluntad de continuarla, quiere decir y así lo interpreta este Operador de Justicia, que el contrato terminó el día 15 de Noviembre de 2013 y por disponerlo así el contrato opera de pleno derecho la prorroga legal, la cual era de un año por cuanto ya había acumulado un contrato por el mismo tiempo anterior; el arrendador no tenía la obligación contractual de hacer notificación alguna, sólo si quisiese renovar el contrato, cosa que no paso, por lo que el alegato de la tácita reconducción debe declararse improcedente, ya que la argumentación que 03 días después de la fecha del vencimiento del contrato, el demandado pago íntegramente un año de forma adelantada, debe entenderse que al producirse la prorroga legal, se mantienen las mismas condiciones de forma y tiempo del contrato esto se reafirma con la tesis contenida en la Obra Doctrina del Contrato de JOSE MELICH-ORSINI, el cual señala (…) … Omissis … Por lo que forzadamente debe declararse CON LUGAR la demanda de desalojo, tal como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.- De lo anterior se colige que el juez a quo declaró la procedencia de la acción intentada, con fundamento en el principio de autonomía de voluntad de las partes, contenida en el contrato de arrendamiento suscrito. Por lo que apelada como fue la anterior decisión, esta Alzada procede a realizar las siguientes consideraciones: PUNTO PREVIO Alegada como fue la perención breve en la oportunidad de la contestación de la demanda, esta juzgadora observa: establece el artículo 267 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención También se extingue la Instancia: 1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado. … Esta norma dispone que se extingue la instancia si en el transcurso de treinta (30) días, el demandante no ha ejecutado ningún acto tendiente a practicar la citación del demandado. Y de conformidad con la regla contenida en el artículo 199 ejusdem, el lapso de treinta (30) días debe computarse por días continuos desde el día siguiente a aquel en que se realizó el último acto procedimental, y concluirá en un día de fecha igual a la del último acto realizado. En este caso de la perención breve, se exige que la inactividad se deba a motivos imputables a la parte actora, en virtud que ésta opera fatalmente si no se impulsa la citación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 269 del mismo Código, el cual establece: “La perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes. Puede declararse de oficio por el Tribunal…” Por vía jurisprudencial, se ha establecido que las exigencias establecidas en el citado ordinal 1° del artículo 267, de acuerdo a las cargas que subsisten luego de la entrada en vigencia de la actual Carta Magna, las obligaciones que debe cumplir el demandante a fin de instar la práctica de la citación y así evitar que opere la perención breve, están circunscritas al suministro de las expensas al alguacil del tribunal, si la misma debe practicarse en un lugar que diste a más de quinientos metros de la sede del tribunal, así como proporcionar la dirección del demandado donde este funcionario deba trasladarse a practicar la citación, de lo cual debe dejarse constancia en el expediente. Ahora bien, la doctrina de la Sala de Casación Civil ha venido desarrollando un avance jurisprudencial sobre la institución procesal de la perención, teniendo como norte el principio pro actione (a favor de la acción), es decir, que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia deben viabilizar el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, debiendo entenderse que el derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios legales de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los justiciables a los órganos de justicia. En el caso de la perención breve, su interpretación tiende a ser cada vez más restrictiva su aplicación, por considerar que por ser la perención una sanción impuesta a las partes por la ley, sus normas son de interpretación restrictiva y no se pueden aplicar analógicamente a casos no contemplados en las normas que lo regulan. Al respecto, en sentencia de fecha 11/05/2012 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 2011-000763, se dejó establecido el siguiente criterio: En relación a la perención breve, la Sala en decisión N° 07, de fecha 17 de enero de 2012, caso: BOLÍVAR BANCO C.A. contra la sociedad mercantil FERRELAMP C.A., en su carácter de obligada principal, en la persona de su presidente, ciudadano FREDDY ROBERTO PÉREZ REVERÓN, la ciudadana MARITZA DOLORES SEGOVIA DE PÉREZ, señaló: …omissis… De la norma precedentemente trascrita, interesa destacar el primer supuesto, previsto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, referido a la perención breve de la instancia, la cual se verifica cuando transcurridos treinta días desde la admisión o reforma de la demanda, la parte actora incumple con las obligaciones legalmente establecidas para llevar a cabo la citación de la parte demandada. Sobre ese particular es oportuno indicar que la perención es un instituto procesal, que ha sido previsto como sanción para la parte que ha abandonado el juicio, en perjuicio de la administración de justicia, a la cual ha puesto en movimiento sin interés definitivo alguno. Esta sanción no puede ser utilizada como un mecanismo para terminar los juicios, colocando la supremacía de la forma procesal sobre la realización de la justicia, por cuanto ello atenta contra el mandato contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Por el contrario, la utilización de esta figura procesal debe ser empleada en aquellos casos en los que exista un evidente desinterés en la prosecución del proceso, pues la determinación del juez que la declara, frustra el hallazgo de la verdad material y la consecución de la justicia. Por esa razón, la aptitud del juez en la conducción del proceso debe ser en beneficio de la satisfacción de ese fin último de la función jurisdiccional y de la producción de la sentencia de mérito, y no la necesidad de culminar los procesos con fundamento y aplicación de formas procesales establecidas en la ley, pues tal conducta violenta en forma flagrante principios y valores constitucionales. …Omissis… Hechas esas consideraciones, es menester ratificar que en el caso concreto, la parte actora impidió la consumación de la perención breve, al realizar actos de impulso destinados a lograr la citación, todo lo cual permite determinar que a partir del primer acto de impulso comenzó a correr desde al día siguiente, el lapso para la perención anual, quedando bajo su cargo el cumplimiento de la obligación de suministrar al alguacil los medios necesarios para lograr la citación, lo que también cumplió, tanto ante el tribunal de la causa como frente al tribunal comisionado, como bien quedó sentado al expediente y corroborado por la Sala. En ese mismo sentido, es oportuno añadir, que la parte demandada se hizo presente en el juicio mediante escrito donde solicitó la perención breve del juicio, y su participación refleja que, efectivamente, tenía conocimiento de que había un proceso en su contra, lo cual era la finalidad perseguida por la citación. De acuerdo al anterior criterio jurisprudencial, en el caso bajo análisis, esta alzada observa que el día 5 de diciembre de 2014, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación del demandado; posteriormente en fecha 16/12/2014 el demandante consignó copias simples del libelo de demanda y auto de admisión a los fines de la compulsa; es decir, de las anteriores actuaciones procesales se evidencia que la parte actora si dio cumplimiento a sus deberes relativos a la práctica de la citación del demandado dentro de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda, al consignar las copias simples para que ésta fueran certificadas por el Tribunal a quo y a la vez librara la compulsa de citación del demandado; con cuyas actuaciones interrumpió la perención breve; es por lo que se concluye que en este caso no ocurrió la perención breve de la instancia, y así se decide. DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA El contrato de arrendamiento puede terminarse, como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato, y puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de autos, el actor demanda el desalojo en virtud del vencimiento del término de duración del contrato y su prórroga legal, al respecto debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en este caso, en por el lapso establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de terminación del contrato; el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En el caso de autos, se observa, de acuerdo a la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda celebrado entre el ciudadano BASSAN JOUBARA MUSSETT y la sociedad mercantil CONECTION QUICK MOBILE, C.A., representada por su presidente ciudadano KINAN NASER EL CHAER NASR, que el lapso de duración del mismo fue establecido por un (1) año fijo, contado a partir del día QUINCE (15) DE NOVIEMBRE DE 2012, es decir, a tiempo determinado, en la cual se estableció que: “… el contrato termina el día quince (15) de noviembre de 2013, pudiéndose celebrar un nuevo contrato solo si ambas partes manifiestan su voluntad con tres (03) meses de anticipación a la expiración de este contrato, siempre y cuando preste una garantía equivalente a tres (03) meses de canon de arrendamiento”. Ahora bien, de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que la relación arrendaticia entre el ciudadano BASSAN JOUBARA MUSSETT y la sociedad mercantil CONECTION QUICK MOBILE, C.A., comenzó en fecha 20 de noviembre de 2011, bajo la vigencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo, anotado bajo el Nº 48, Tomo 02, el cual tenia una duración de (1) un año (folios 14 al 17, I pieza); luego en fecha 26 de noviembre de 2012, celebraron un nuevo contrato autenticado ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, anotado bajo el Nº 01, Tomo 158, el cual tenia una duración de un (1) año, contado a partir del 15 de noviembre de 2012 (f. 26 al 28, I pieza). Siendo así, habiéndose establecido que la relación arrendaticia en el presente caso no inició con el otorgamiento del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, sino que existía antes del mismo, en virtud que éste constituía una renovación de otro contrato; no obstante haber suscrito el contrato por tiempo determinado (1 año), no puede dejarse pasar por inadvertida esta realidad, y no puede fraccionarse la relación arrendaticia existente entre las partes, pues siendo los contratos sucesivos, la misma debe considerarse como una sola. En relación al tiempo transcurrido en la relación arrendaticia, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pag. 278-279, expresó: El tiempo, como hecho, constituye un suceso o acontecimiento de orden natural que el hombre cuantifica al medir el movimiento; mesura que da lugar a consecuencias jurídicas de diverso significado y trascendencia en la vida y actividad humana, que podemos observar con carácter enunciativo en la siguiente dinámica: 1. Inicio del tiempo como medida para indicar a las partes el propio nacimiento de la obligación arrendaticia: Momento que marca el comienzo o transcurso de la duración del contrato de arrendamiento, o el nacimiento de esa relación teniendo como punto de partida un momento preciso y concreto que llamamos “tiempo” o “duración”, hacia un punto también preciso de llegada cuando éste es previamente fijado por las partes y que de no ser fijado anticipadamente no importa, puesto que el arrendamiento no es a perpetuidad. 2… 3. El tiempo como indicación del modo para adquirir algunos derechos por el transcurso del mismo en el ámbito arrendaticio: Se trata de momentos concretos que se unen o acumulan con cierta continuidad, a fin de que observados o apreciados los mismos, según el interés de la parte, constituyan medios conducentes para adquirir determinados derechos. Tal es el caso por ejemplo, (sic) el derecho a la prórroga legal que tiene el arrendatario cuyo arrendamiento haya sido celebrado por tiempo determinado… En este orden de ideas la Sala de Casación de Civil en sentencia de fecha 4 de marzo de 2013, Exp. Nº 2012-000474, estableció lo siguiente: “En el caso planteado, es evidente que la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado entre los contratantes, determina que se trata de un contrato a tiempo determinado, pues estableció una duración de un año a término fijo, es decir, desde el primero de septiembre de 1999 hasta primero de septiembre de 2000, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 del literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez terminada la misma se ejerció la acción de cumplimiento de contrato. Ahora bien, la cantidad de años que duró la relación arrendaticia tuvo importancia a los efectos de establecer el tiempo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues dependiendo de los años que estuvieron en el inmueble arrendado se calcularía el tiempo de la señalada prórroga. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la intención del Legislador al establecer la prórroga legal obligatoria, era darle al arrendatario tiempo suficiente para ubicar otro inmueble, contratar un nuevo arrendamiento o comprar un local o vivienda donde establecerse nuevamente. En el asunto planteado, al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, los demandados ejercieron la acción correspondiente de cumplimiento de contrato. En tal sentido, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 1391, del 28 de junio de 2005, caso Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló: “…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”. De acuerdo a la jurisprudencia anteriormente transcrita aplicable al presente caso, tenemos que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, evidenciándose que la arrendataria para la fecha de finalización del segundo contrato había ocupado los locales comerciales objeto de la presente demanda por un periodo de tiempo de dos (2) años. En este sentido, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -vigente para la fecha de terminación del contrato- establece la prórroga legal para el caso de los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, indicando las reglas aplicables de acuerdo al tiempo de duración de la relación arrendaticia; de lo que podemos inferir que debe existir un contrato por escrito, donde conste su duración, para que tenga lugar la prórroga legal, pues si en el contrato no consta tal determinación de nada sirve la escrituración, por cuanto el plazo no puede presumirse ni ser objeto de prueba para demostrarse fuera del instrumento mismo, a menos que las partes expresamente durante el proceso convengan en el lapso de duración. En el caso de autos, si bien estamos en presencia de una acción de desalojo por vencimiento del lapso de duración del contrato y de su prórroga legal con fundamento en un contrato de arrendamiento suscrito por las partes a tiempo determinado (un año); quedó evidenciado en autos, que el mismo constituye la renovación de un contrato anterior, el cual tuvo una duración también de un año, es decir, que la relación arrendaticia existía antes de la firma del documento fundamental de la presente acción. Siendo así, y habiendo sido demostrado que el tiempo de duración de la relación arrendaticia existente entre las partes fue de dos años, es por lo que se determina a partir de qué momento le nace al arrendatario el derecho a la prórroga legal, siendo este de un año conforme al artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para esa fecha; y así se establece. Visto lo anterior, se observa que en el instrumento fundamental de la acción, el arrendador ciudadano Bassan Joubara Mussett y la arrendataria Conection Quick Mobile C.A., establecieron entre otras cosas lo siguiente: TERCERA: el lapso de duración de este contrato de de UN (01) AÑO FIJO, contado a partir del día QUINCE (15) DE NOVIEMBRE DE 2012, es decir que el contrato termina el día quince (15) de noviembre de 2013, pudiéndose celebrar un nuevo contrato solo si ambas partes manifiestan su voluntad con tres (03) meses de anticipación a la expiración de este contrato, siempre y cuando preste una garantía equivalente a tres (03) meses de canon de arrendamiento. (subrayado del Tribunal). El artículo 1.133 del Código Civil, señala: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Así mismo, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Finalmente, la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, prevé: En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Ahora bien, luego del análisis exhaustivo del documento fundamental de la acción, se evidencia forzosamente que la voluntad de las partes fue plasmar en el mismo la fecha de inicio y finalización del lapso de duración de la relación arrendaticia, la cual fue de un (1) año contado a partir del 15 de noviembre de 2012, dejando abierta la posibilidad de la celebración de un nuevo contrato, para lo cual establecieron dos condiciones: la primera que ambas partes manifestaran su voluntad con tres (3) meses de anticipación a la expiración del contrato, y la segunda que la arrendadora prestara una garantía equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento; voluntad ésta de las partes materializada a través de un contrato típico previsto en nuestro ordenamiento jurídico, como es el contrato de arrendamiento. En este mismo orden se observa que, de autos no se evidencia que con las pruebas traídas al proceso se haya demostrado el cumplimiento de las mencionadas condiciones para que operara la renovación del contrato, razón por la cual debe entenderse que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes culminó en fecha 15 de noviembre de 2013, por lo que a partir de esa fecha comenzaba a transcurrir el lapso de prórroga legal; y así se establece. No obstante lo anterior, la representación judicial de la parte demandada en su contestación negó que entre el 15 de noviembre de 2013 y el 15 de noviembre de 2014, haya estado en vigencia la prórroga legal, aduciendo que el accionante no notificó con antelación a su representada su decisión de no prorrogar ni continuar con dicho contrato de arrendamiento, y que vencido el mismo, el demandante exigió para la continuación de la relación arrendaticia la fijación de un nuevo canon de arrendamiento que ascendió a la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), por cada uno de los locales comerciales que fueron cancelados en su totalidad por adelantado, es decir, el arrendador recibió la suma de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), dejando el arrendador a su mandante en posesión de la cosa arrendada después de vencido el término sin ningún tipo de oposición por lo que el arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones pero sin tiempo determinado es decir, se produjo la tácita reconducción a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento autenticado el 26 de noviembre de 2012. Con respecto a lo anterior, observa esta juzgadora que si bien la parte demandada con las pruebas aportadas al proceso como fueron la copia fotostática del cheque N° 45557729, por la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00) (f. 125, I p.), adminiculada a la prueba de informes, demostró que la parte actora recibió y cobró la referida cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares, pagada por la empresa demandada por concepto de cánones de arrendamiento; e igualmente con las actas levantadas ante el Instituto para la Defensa de las Personas en los Bienes y Servicios (INDEPABIS), se demostró que el arrendador devolvió al arrendatario la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) por haber recibido por adelantado el canon de arrendamiento de los locales comerciales 25-23 y 25-24; así como también con los recibos de pago y las planillas de depósitos bancarios adminiculadas a la prueba de informes, la arrendadora empresa Conection Quick Mobile, C.A., probó que pagó al arrendador ciudadano Bassan Joubara Mussett, la cantidad de dos mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 2.450,00) mensuales por concepto alquiler de los locales objeto del litigio, desde el mes de diciembre de 2014 hasta el mes de abril de 2015; tales pagos por si mismos no demuestran que en el presente caso se hubiere renovado tácitamente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en el entendido que durante el lapso de vigencia de la prórroga legal, el arrendatario continúa con la obligación de seguir pagando puntualmente los cánones de arrendamiento correspondientes, en la forma que los propios contratantes estipulen, tal como lo dispone la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, -vigente para la fecha de terminación del contrato-, el cual establece: Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. De lo que se colige que dentro del lapso de prórroga legal, se prevén las variaciones del canon de arrendamiento consecuencia de un convenio entre las partes, o derivadas de la regulación del alquiler; evidenciándose de autos que en el presente caso, la única variación del contrato fue la forma de pago del canon de arrendamiento para el período de prórroga legal, que inicialmente se realizó en su totalidad por adelantado, pero que posteriormente se verificó por mensualidades; hecho éste que no cambia de manera sustancial las condiciones del contrato suscrito entre las partes, lo cual no altera ni modifica las condiciones en que debe cumplirse la prórroga legal, y así se establece. En este mismo orden, tenemos que contrario a lo que arguye la parte demandada, el arrendador dentro del lapso de prórroga legal, aún cuando no era necesario el desahucio, conforme lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil, procedió a notificar a la arrendataria que el contrato de arrendamiento otorgado por ellos por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 26 de noviembre de 2012, por los (2) locales comerciales, había vencido el día 15 de noviembre de 2013, por lo que a partir del día siguiente (16 de noviembre de 2013), se iniciaba el lapso de la prórroga legal de un año, asimismo le notificó formalmente su decisión de no prorrogar ni continuar dicho contrato, por lo que el día 16 de noviembre de 2014 debía hacerle entrega de los dos locales comerciales arrendados, totalmente libre de bienes, enseres y de personas y con todos los servicios públicos e impuestos solventes; lo cual quedó evidenciado en autos del Aviso de Recibo de Telegrama, realizado por el Instituto Postal Telegráfico en fecha 27 de diciembre de 2013, con anexo de notificación (f. 175 y 176, I p.), y de la notificación realizada a través de la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 11 de junio de 2014 (f. 18 al 21, I p). Verificado lo anterior, se evidencia que habiendo vencido el contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado (desde el 15/11/2012 hasta el 15/11/2013), sin que las partes de común acuerdo hubieren decidido prorrogarlo, es por lo que a partir del 16 de noviembre de 2013 comenzó a transcurrir el lapso de un (1) año correspondiente a la prórroga legal, de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -vigente para la fecha de terminación del contrato-, el cual finalizó el 16 de noviembre de 2014, fecha en la cual la arrendataria debía entregar al arrendador los locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento, libres de personas, bienes y enseres; y en virtud que hasta la presente fecha no ha hecho tal entrega, es por lo que la presente acción por desalojo debe declararse con lugar, con fundamento en el artículo 40 literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la sentencia apelada debe ser confirmada; y así se decide. III DISPOSITIVA En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada Carolina Socorro Sánchez, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CONECTION QUICK MOBILE C.A, mediante diligencia de fecha 18 de julio de 2016. SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 7 de julio de 2016, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por el ciudadano BASSAN JOUBARA MUSSETT, contra la empresa mercantil CONECTION QUICK MOBILE C.A., representada por el ciudadano KINAN NASER EL CHAER NASR. En consecuencia, se ordena la entrega inmediata del inmueble constituido por dos (2) locales comerciales, ubicados en la avenida Bolívar entre calles Garcés y Mariño en el nuevo pasaje Zeiter, locales Nº 25-23 y 25-24 del sector Centro de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, libres de bienes y personas, totalmente solventes con los servicios públicos, en las mismas condiciones en las que se arrendaron. TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los diez (10) días del mes de febrero de dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación. LA JUEZA TEMPORAL (FDO) Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA LA SECRETARIA TEMPORAL (FDO) Abg. ANA VERONICA SANZ. Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 10/2/17, a la hora de las de las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra. LA SECRETARIA TEMPORAL (FDO) Abg. ANA VERONICA SANZ. Sentencia N° 025-F-10-02-17.- AHZ/AVS/Ym.- Exp. Nº 6138.- ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.