TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
Santa Ana de Coro, 03 de julio de 2017
Años: 207° y 158°

ACTUANDO EN SEDE INQUILINARIA
SENTENCIA DEFINITIVA

DEMANDANTE: Sociedad Mercantil “JAMCA INVERSIONES, C.A.”, Rif. J-307501057, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón en fecha 21 de septiembre del año 2000, bajo el Nº 56, Tomo 12-A; representada por su Presidente y Representante Legal, ciudadano: JOSE FRANCISCO MORALES venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.503.032, con domicilio fiscal en la Avenida Ramón Antonio Medina, casa N° 16 de la Urbanización Villa Hermosa en Santa Ana de coro, del Municipio Miranda del estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES: Abg. ANA MARIA MORALES y FRANCISCO ANTONIO MORENO ACOSTA, Inpreabogado Nros. 52.048, y 230.419, respectivamente.
DEMANDADA: Sociedad Mercantil “EXOTIKAS EXCLUSIVE C.A, Inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Falcón de fecha 16 de Abril del año 2009, anotado bajo el Nº 651, tomo 7-A, con Domicilio fiscal en el edificio Centro Comercial Costa Azul, nivel Planta Baja Local Nº 09, Sector Bobare Parroquia San Gabriel del Municipio Miranda del estado Falcón; representada por su presidente, ciudadana: TERESA VIRGINIA PEROZO RIVERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.654.095, con domicilio procesal en el Centro Sambil Paraguaná, Local L-22, Planta Baja, Municipio Carirubana del estado Falcón.
APODERADO JUDICIAL: NESTOR ANTONIO GOITIA GUILLEN e YSNELLYS MARGARITA MAVAREZ URBINA, Inpreabogado Nros. 134.762 y 119.860, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
NARRATIVA
En fecha 29 de Septiembre del 2016 es presentada ante el Juzgado distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda del estado Falcón Demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por el ciudadano; JOSE FRANCISCO MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.503.032, en su condición de Presidente y Representante Legal de la sociedad Mercantil “JAMCA INVERSIONES, C.A.”, Rif. J-307501057, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 21 de septiembre del año 2000, bajo el Nº 56, Tomo 12-A, con domicilio fiscal en la Avenida Ramón Antonio Medina, casa N° 16 de la Urbanización Villa Hermosa en Santa Ana de coro, del Municipio Miranda del estado Falcón; debidamente asistido por los Abogados: ANA MARIA MORALES y FRANCISCO ANTONIO MORENO ACOSTA, Inpreabogado Nros. 52.048. y 230.419, respectivamente; contra la SOCIEDAD MERCANTIL “EXOTIKAS EXCLUSIVE C.A, Inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 16 de Abril del año 2009, anotado bajo el N° 651, tomo 7-A, con Domicilio fiscal en el Centro Comercial Costa Azul, nivel Planta Baja, Local N° 09, Sector Bobare, Parroquia San Gabriel del Municipio Miranda del estado Falcón, en la persona de su presidente, ciudadana: TERESA VIRGINIA PEROZO RIVERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.654.095, con domicilio procesal en el Centro Sambil Paraguaná, Local L-22, Planta Baja, Municipio Carirubana del estado Falcón; correspondiendo conocer de la misma a éste Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda del estado Falcón(folios 01 al 153-Pieza I).
En fecha 06 de Octubre de 2016, el tribunal por medio de auto ordena darle entrada, anotarla en los libros respectivos y tenerse a la vista para proveer sobre su admisibilidad o no por auto separado (folio 154-Pieza I).
En fecha 10 de Octubre del año 2016, se Admite la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 864 del código de procedimiento civil y ordena citar a la demandada de autos, sociedad mercantil “EXOTIKAS EXCLUSIVE C.A, en la persona de su representante legal ciudadana: TERESA VIRGINIA PEROZO RIVERO, antes identificada (folio 155-Pieza I).
En fecha 13 de Octubre de 2016, el Abogado FRANCISCO ANTONIO MORENO ACOSTA, actuando con el carácter de autos consigna diligencia donde solicita al tribunal el emplazamiento de la sociedad mercantil “EXOTIKAS EXCLUSIVE C.A, en el presente juicio (folio 156-Pieza I).
En fecha 19 de octubre de 2016, se ordena librar Boleta de Citación y comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón (folio 157-Pieza I).
En fecha 03 de Noviembre de 2016, el tribunal ordena darle entrada y agregar a las actas procesales la referida comisión recibida con oficio N° 4630-517, en fecha 31 de octubre de 2016, procedente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón(folio 177-Pieza I).
En fecha 10 de Noviembre del año 2016, comparece ante éste tribunal la Abg. ANA MARÍA MORALES, actuando con el carácter de acreditado en autos, consigna Poder Especial debidamente autenticado, otorgado por la parte actora, Ciudadano: JOSÉ FRANCISCO MORALES; el cual fue agregado por auto de fecha 15 de Noviembre de 2016 (folios 178 al 183-Pieza I).
En fecha 17 de Noviembre del 2016, la representación judicial de la parte actora, Abg. ANA MARÍA MORALES, solicita se practique de conformidad con el artículo 223 del código de procedimiento civil la citación de la parte demandada; lo cual fue proveído por auto de fecha 22 de Noviembre de 2016, ordenándose la citación por carteles de la Sociedad Mercantil “EXOTIKAS EXCLUSIVE C.A, en la persona de su representante legal ciudadana: TERESA PEROZO, plenamente identificada en autos (folios 184 al 187-Pieza I).
En fecha 28 de Noviembre de 2016 la representación judicial de la parte actora, Abg. ANA MARÍA MORALES, consigna mediante diligencia el primer cartel de citación publicado en el Diario “NUEVO DÍA” y solicita se le designe como correo especial de conformidad con lo previsto en artículo 345 del código de procedimiento civil; siendo agregado y proveído por auto de fecha 05 de diciembre de 2016 (folios 188 al 190-Pieza I).
En fecha 05 de Diciembre de 2016 la representación judicial de la parte actora consigna mediante diligencia, el segundo cartel de citación publicado en el Diario “EL FALCONIANO”, el cual fue agregado por auto de fecha 08 de diciembre de 2016(folios 191 al 193-Pieza I).
En fecha 10 de Enero de 2017, el tribunal por medio de auto ordena agregar la comisión N° 5397, proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, relacionada con la fijación por parte de la secretaria del Cartel de Citación de la accionada (folios 194 al 200-Pieza I).
En fecha 02 de Febrero de 2017, por medio de diligencia los Abg. YSNELLYS MAVAREZ y NÉSTOR ANTONIO GOITIA, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignan poder autenticado que acredita su representación y se dan por citados expresamente en el presente juicio; la cual fue agregada por auto de fecha 09 de Febrero del 2017(folios 201 al 205-Pieza I).
En fecha 13 de Febrero de 2017, el tribunal emite auto mediante el cual declara Nulo y sin efecto alguno el auto de admisión de la demanda dictado en fecha 10/10/2016, de conformidad con lo previsto en el articulo 211 ejusdem y repone la causa al estado de nueva Admisión (folios 206 al 207-Pieza I).
En fecha 16 de Febrero de 2017, la Juez Suplente Temporal Abg. Florencia Cantini Reyes, se avoca al conocimiento de la presente causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil (folio 208-Pieza I).
En fecha 24 de Febrero de 2017, el tribunal Admite la demanda por Desalojo de Local Comercial, de acuerdo a lo establecido en el artículo 43 del decreto de rango valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, la cual se sustanciara y decidirá conforme al procedimiento oral establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil (folio 209-Pieza I).
En fecha 29 de Marzo de 2017, el Abg. Néstor Goitia Guillen, actuando con el carácter de acreditado en autos consigna escrito de contestación a la demanda, el cual fue agregado por auto de fecha 30 de Marzo de 2017 (folios 2 al 156-Pieza II).
En fecha 05 de Abril de 2017, el tribunal mediante auto fija la audiencia preliminar para el Quinto (5°) día de despacho, a las 10:00 Am (folio 157-Pieza II); la cual se celebró el día 20 de Abril de 2017 según se evidencia en acta que cursa en el expediente a los (folios 158 al 159-Pieza II).
En fecha 25 de Abril de 2017, el Tribunal emite auto fijando los límites de la controversia y de manera expresa apertura una articulación probatoria de cinco días (folios 160 al 162-Pieza II).
En fecha 03 de Mayo ambas partes consignaron sus respectivos escritos de pruebas, los cuales se agregaron mediante auto de fecha 04 de mayo de 2017 (folios 164 al 178-Pieza II) y admitidas salvo su apreciación en la definitiva (folios 179 al 185-Pieza II).
En fecha 16 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte accionada. Abg. NESTOR GOITIA, mediante diligencia solicita se le designe como correo especial a objeto de entregar los oficios relacionados con las pruebas de informes a evacuarse en el Municipio Carirubana del estado Falcón, siendo proveído por auto de ésa misma fecha (folios 186 al 187-Pieza II).
En fecha 01 de junio se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio (folio 191-Pieza II), la cual efectivamente tuvo lugar el día 28 de junio de 2017, según se evidencia de acta levantada al efecto (folios 205 al 207-Pieza II).
Este Tribunal a los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento respecto a la presente causa pasa a establecer los términos en que quedó trabada la litis y al respecto observa:
Alegó la parte demandante, ciudadano JOSE FRANCISCO MORALES, Presidente de la Sociedad Mercantil “JAMCA INVERSIONES, C.A.”, representada por los Abogados ANA MARIA MORALES y FRANCISCO ANTONIO MORENO ACOSTA, Inpreabogado Nros. 52.048 y 230.419, respectivamente; 1)Que en fecha 06 de diciembre de 2012 suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil “EXOTIKAS EXCLUSIVE, C.A.” con vigencia de tres (03) años, anexo marcado “E”, sobre un local comercial constituido por un área abierta de exhibición y venta, un depósito en la parte trasera, ubicado en el Centro SAMBIL PARAGUANA, distinguido con el N° L-22, Planta Baja de 44Mts²; correspondiéndole un condominio de 0,16406933%; teniendo como linderos: NORTE: Local L-20; SUR: Local L-24; ESTE: Local L-173; y OESTE: Local L-20; el cual pertenece a su representada según documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésimo Noveno del Municipio Libertador, El Bosque, Distrito Capital, en fecha 27 de agosto de 2009, bajo el N° 11, Folio 92, Tomo 27 del Protocolo de Transcripción, y su aclaratoria de fecha 22 de abril de 2010, bajo el N° 08, Folio 32, Tomo 7 del Protocolo de Transcripción del año 2010, anexo marcado “F”. Que a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en la Cláusula Primera de la Disposiciones Transitorias del Decreto con Rango, Valor y Fuerza e Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se suscribió un nuevo contrato en fecha 05 de diciembre de 2014, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, inserto bajo el N° 33, Tomo 221, Folios 162-169 de los libros llevados ante ésa Notaría; anexo marcado “G”. 2) Que en el contrato se estableció un domicilio especial en su cláusula DECIMA CUARTA. 3) Que en fecha 16 de septiembre de 2015 procedió hacer entrega de notificación de fecha10 de septiembre de 2015, dirigida a la representante legal de la demandada, ciudadana TERESA PEROZO RIVERO, mediante la cual le informa que de acuerdo a la CLÁUSULA SÉPTIMA del Contrato de Arrendamiento, a partir del 01 de octubre de 2015 comenzaría a correr el nuevo canon de arrendamiento y el monto a pagar, anexa marcado “H”. 4) Que en fecha 16 de diciembre de 2015, se hizo entrega de notificación donde se manifiesta la voluntad de renovar el contrato, anexándose copia del mismo, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, anexa marcado “I”; con suficiente tiempo para que la demandada hiciera sus observaciones, manifestara su voluntad de suscribirlo o no con las condiciones allí establecidas, dejando la demandada de manifestar su interés en suscribirlo y fijar de mutuo acuerdo el nuevo canon de arrendamiento; dejando de pagar los cánones de arrendamiento a que se comprometió y los gastos comunes de mantenimiento y administración de la comunidad de comerciales que operan en el Centro Sambil Paraguaná; motivo por el cual procedió en fechas 21 y 29 de marzo de 2016 a notificar a la demandada mediante carteles publicados en el Diario Nuevo Día, anexos marcados con las letras “J y K” su incumplimiento a las condiciones del contrato y las obligaciones establecidas en la ley que rige la materia, y aún así no ha obtenido respuesta; por lo que, en fecha 21 de junio de 2016, presentó ante el SUNDDE solicitud de Ajuste de Canon de Arrendamiento, admitida y sustanciada según expediente N° FALC-DEN000072-2016, no llegándose a ningún acuerdo, anexo marcado “L”. 5) Que el canon fijado en el contrato que venciera el 29 de febrero de 2016 era la cantidad de Bs.67.405,80 y el canon ofertado en el nuevo contrato del cual no se obtuvo respuesta de aceptación por parte de la demandada, fue calculado utilizando como base el avalúo presentado por la Constructora Sambil de fecha 25 de agosto de 2015, del cual tiene conocimiento la demandada mediante comunicación de fecha 09 de junio de 2016, entregada por la funcionaria María La Cruz en audiencia conciliatorio celebrada ante la SUNDDE, recibida por su apoderado, anexa marcada “M”; 6)Que la arrendataria ha dejado de pagar los meses de julio y agosto de 2016, que en su conjunto suman la cantidad de Bs. 134.811,60, menos la retención del 5% sobre el Impuesto Sobre La Renta por ser la arrendataria agente de retención, más el 12% del Impuesto al Valor Agregado (IVA); por lo que el monto a depositar por concepto de canon de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2016 en conjunto suma la cantidad de Bs.144.248,98, a razón de Bs.72.124,49 por mes; los cuales debían ser depositados en la cuenta corriente N° 0134-1070-43-0001001985, de la entidad bancaria Banesco Banco Universal a nombre de “JAMCA INVERSIONES, C.A.”, según lo establecido en la CLÁUSULA SÉPTIMA, Parágrafo Segundo del Contrato de Arrendamiento. Tal como se demuestra en movimientos bancarios de dicha cuenta emitidos vía Online y sellados por el banco emisor, anexo marcado “N”. 7) Que los gastos comunes generados por el local comercial que ha dejado de pagar la demandada ascienden a la cantidad de Bs. 302.103,96, correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2016, según relación emitida por la empresa A.S.20 PARAGUANÁ, C.A., anexa marcado “Ñ”. 8) Que en virtud de los atrasos de pagos de arrendamiento y condominio, en fecha 14 de julio de 2016, a través de IPOSTEL notificó a la demandada de su incumplimiento, anexando las facturas de mayo y junio de 2016, la cual fue recibida en fecha 25 de julio de 2016, según se evidencia en recibos de consignación, anexos marcado con la letra “O”. Fundamenta la demanda en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 1133, 1579 del Código Civil; artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza e Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, solicita: Primero: se declare el DESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL, distinguido con las siglas L-22, situado en el CENTRO SAMBIL PARAGUANA, ubicado en la zona conocida como Hato Nuevo en Av. Intercomunal Alí Primera de Punto Fijo, Parroquia Punta Cardón del Municipio Carirubana del estado Falcón, donde desarrolla su actividad comercial la sociedad mercantil “EXOTIKAS EXCLUSIVE, C.A.”, antes identificada, se declare la entrega del mismo a su representada, libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y conservación. Segundo: se condene al pago de las costas a la parte demandada por haber obligado a su representada a litigar y a defender sus derechos, visto su total divorcio de la ley vigente. Pide al Tribunal calcule las costas de la presente acción de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código ejusdem. Tercero: la presente demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 340 y 38 ejusdem, se estima en 2.521,76 Unidades Tributarias que equivalen a la cantidad de Bs.446.352,94, pidiendo que éste valor sea indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia.
En la audiencia preliminar y en la de juicio, la parte actora en virtud de lo alegado por la demandada en su escrito de contestación, ratificó las fechas en que se suscribieron los contratos de arrendamiento y el domicilio especial establecido de mutuo acuerdo; señala que está incumpliendo la CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA del contrato de arrendamiento por el cual se demanda su incumplimiento; ratificó la notificación entregada en fecha 16 de septiembre de 2015 y era de fecha 10 de septiembre, la cual sí fue recibida por su trabajadora; que dejó de pagar los canon de arrendamiento de julio y agosto, los cuales no fueron depositados en la cuenta corriente de su representada, evidenciándose el incumplimiento y la causal invocada; que niega el monto mencionado en la demanda, haciendo una suma del canon más el IVA, lo que no es procedente porque es un impuesto que corresponde al estado y no al arrendador ya que éste solo funge como agente de retención y debe reintegrarlo al estado; al desconocer y pretender la demandada que con las consignaciones hechas ante un tribunal distinto al domicilio especial pactado, así lo hace ver con la documentales anexas a la contestación, marcadas “A, B, C y D”, se evidencia claramente el incumplimiento de la obligación, de conformidad el artículo 40, Literal “a” que rige la materia; igualmente ratifica los documentos en todas y cada una de sus partes.
Por su parte, la ciudadana TERESA VIRGINIA PEROZO RIVERO, Presidente de la Sociedad Mercantil “EXOTIKAS EXCLUSIVE, C.A.”, a través de su Apoderado Judicial, abogado NESTOR GOITIA GUILLEN, Inpreabogado N° 134.762, en la contestación al fondo de manera sistemática: 1) niega, rechaza y contradice que la relación arrendaticia se inició el 06 de diciembre de 2012, ya que la verdad es que en fecha 04 de febrero de 2010 suscribieron un contrato de arrendamiento por un tiempo determinado de tres (03) años contados a partir del 01 de marzo de 2010 hasta el 28 de febrero de 2013; luego suscribieron un segundo contrato con vigencia de tres (03) años más, en fecha 06 de diciembre del año 2012 donde prorrogaron la relación arrendaticia desde el 10 de marzo de 2013 hasta el 29 de febrero del año 2016; y por último en fecha 05 de diciembre de 2014, autenticaron un contrato que tendría vigencia de 01 año y 05 meses, contados a partir del 01 de octubre de 2014 hasta el 29 de febrero de 2016, éste último contrato se suscribió antes de culminar el segundo contrato de fecha 06 de diciembre de 2012, motivado a las disposiciones transitorias promulgadas en la nueva ley de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. 2)Niega, rechaza y contradice lo alegado por la demandante en cuanto al domicilio especial, ya que la ley determina que la competencia de los tribunales se establece por territorio, materia y cuantía, y no solo por la voluntad de las partes, ya que al estar ubicado el local objeto de la relación arrendaticia en la jurisdicción del Municipio Carirubana, corresponde conocer por territorio a los tribunales de la jurisdicción del Municipio Carirubana, haciendo hincapié en éste punto, ya que la parte demandante sabe que su representada está realizando consecuentemente los pagos del canon de arrendamiento ante el Juzgado Primero del Municipio Carirubana del Estado Falcón, como se evidencia en Expediente 265-2016; aunque las partes pactaron someterse a un domicilio especial, su representada informó a la parte demandante que estaba consignando los cánones ante un Tribunal del Municipio Carirubana, tal y como se evidencia en la solicitud de Ajuste de Canon de Arrendamiento, que incoó la demandada de autos ante el SUNDDE, en fecha 29 de julio de 2016, según expediente N° FALC-DEN000142-2016, en donde se dio audiencia conciliatoria a la cual compareció la demandante dando aceptación a la solicitud de canon, que informaba de las consignaciones de los cánones de arrendamiento ante los Tribunales de la jurisdicción del Municipio Carirubana del Estado Falcón. 3)Niega, rechaza y contradice, que su cliente en fecha 16 de septiembre de 2015, fue informada de un nuevo canon de arrendamiento que correría a partir del 01 de octubre de 2015, hasta el 29 de febrero de 2016. 4)Niega, rechaza y contradice lo alegado por el demandante, ya que su cliente recibió de parte del arrendador una comunicación de fecha 08 de diciembre de 2015, donde le informa que debe renovar el contrato a fin de cumplir las disposiciones transitorias establecidas en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que llama la atención de su cliente, debido a que ya se había cumplido con el mandato de lo establecido en la disposición transitoria primera y en el artículo 45 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; más preocupante aún, debido a que, junto a la notificación, el arrendador envía el documento de contrato de arrendamiento donde plasma en su cláusula tercera, un canon de arrendamiento de Bs. 873.788,00; cantidad que a la arrendataria le parece desproporcionada a la realidad, debido a que el arrendador esta violentando lo establecido en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en cuanto al incremento del canon, ya que solo se puede aumentar de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) y lo pactado en la cláusula Séptima del contrato; que el aumento desproporcionado es lo que ha desatado éste conflicto legal, ya que la demandante ha querido atropellar a su cliente, queriendo cobrar un canon fuera de la realidad, lo que conllevó a instaurar el procedimiento de regulación del canon y a consignar los cánones ante los Tribunales Civiles competentes; que es totalmente falso que la demandante haya recibido una decisión de regulación de canon de arrendamiento por parte de la SUNDDE, pues sólo se limitó a dejar constancia de que las partes no habían llegado a ningún acuerdo, lo cual consta en el expediente administrativo N° FALC-DEN000072-2016. 5)Niega, rechaza y contradice lo alegado por el demandante, ya que el monto del canon de arrendamiento es de Bs. 75.494,00, y que el supuesto nuevo monto no le fue informado a su cliente en la audiencia conciliatoria celebrada ante la SUNDDE, sino mediante un comunicado de fecha 08 de diciembre de 2015, donde le anexaron un modelo de contrato de arrendamiento que indicaba el nuevo canon por la cantidad de Bs. 873.788,00, lo que le pareció desproporcionado; desatando éste conflicto ya que su cliente solo quiere que se le respete su derecho como arrendataria. 6)Niega, rechaza y contradice los alegatos del demandante, ya que es falso de toda falsedad que su cliente deba las mensualidades correspondientes de los meses de julio y agosto de 2016; pues su cliente ha consignado consecutivamente los cánones ante el Tribunal Primero del Municipio Carirubana del estado Falcón, en el Expediente 265-2016. Consignaciones de las cuales está enterada la demandante, tal como lo mencionó anteriormente. Asimismo señala, que la demandante aún a sabiendas de que los cánones se están consignando a su favor ante los tribunales competentes, de lo cual está enterada desde el 14 de septiembre de 2016, según boleta de notificación que riela al folio 61 del Expediente FALC-DEN000142-2016, instaura un procedimiento judicial de desalojo en contra de cliente de manera temeraria, alegando que le adeudaba los meses de julio y agosto de 2016, cuando sabía que las mensualidades estaban depositadas y consignadas ante los tribunales competentes. 7) Niega, rechaza y contradice lo alegado por el demandante, ya que su cliente se encuentra solvente con la Administración del Centro Comercial Sambil Paraguaná, motivado a que ha pagado directamente a la empresa A.S.20 Paraguaná, C.A. todos los gastos comunes del centro comercial (CONDOMINIO) en vista de que su arrendador no le notificaba la cantidad que debía pagar por dicho concepto, con el fin de hacerla recaer en estado de insolvencia, para ejercer las acciones legales de desalojo, como en efecto lo está haciendo en este procedimiento. 8) Niega, rechaza y contradice lo alegado por el demandante, ya que su cliente en ningún momento ha recibido notificación alguna por parte de IPOSTEL. Por último, solicita se declare sin lugar la demanda y se condene a los accionantes al pago de costas y costos procesales. En resumen, niega, rechaza y contradice, todos y cada uno de los hechos alegados por la parte demandante en su escrito libelar.
Durante la audiencia preliminar, la demandada realiza las siguientes afirmaciones, las cuales fueron ratificadas en la audiencia de juicio: la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de marzo de 2010 extendiéndose hasta la actualidad; que en fecha 08 de diciembre de 2015 la demandante redactó un nuevo contrato de arrendamiento, donde arbitraria e ilegalmente quiso implementar un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 873.788,00; cuando lo que se venía pagando era la cantidad de Bs. 75.494,00, violentando las disposiciones de la ley que rige la materia, ya que se debe calcular mediante el índice inflacionario que para diciembre de 2015 estaba en el 105%; en virtud de lo cual su representada instauró dos procedimientos: consignación de canon ante los tribunales competentes y regulación de canon de arrendamiento ante la superintendencia de precio justo; que se le informó a la dueña del local comercial, sociedad “JAMCA INVERSIONES, C.A.” que las consignaciones del canon se encuentran depositadas ante el Tribunal Primero del Municipio Carirubana del estado Falcón, competente por el territorio, materia y cuantía; que éste conflicto legal al querer cobrar un canon de arrendamiento totalmente fuera de orden, ha llevado a su representada a realizar los pagos ante el tribunal y a pagar el condominio directamente a la sociedad mercantil A.S.20 Paraguaná, C.A., quien administra el centro comercial. Ratifica todas las documentales consignadas junto a la contestación.
CONSIDERACIONES PREVIAS:
Por cuanto la demandada sociedad mercantil “EXOTIKAS EXCLUSIVE, C.A.” objetó el domicilio especial establecido en el contrato de arrendamiento; ésta Juzgadora resolverá inicialmente dicho punto.
Señala la parte demandada en su escrito de contestación:
(…)niego, rechazo y contradigo lo alegado por la demandante de autos, ya que en relación al domicilio especial determinado en el contrato de arrendamiento, es importante destacar que la ley determina que la competencia de los tribunales se establece por territorio, materia y cuantía, y no solo por la voluntad de las partes, ya que el legislador busca establecer parámetros equitativos en caso de conflictos, por lo que al estar ubicado el local objeto de la relación arrendaticia en la jurisdicción del Municipio Carirubana, corresponde conocer por territorio a los tribunales de la Jurisdicción del Municipio Carirubana, ubicados en la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón. (…)
Ahora bien, la competencia es la cualidad que legitima a un órgano judicial para conocer de un determinado asunto, con exclusión de los demás órganos de la misma rama de la jurisdicción, está circunscrita a una materia específica, a una cantidad fijada y a una porción de territorio; esto es lo que delimita su alcance en virtud de la materia, la cuantía y el territorio. En este sentido, la competencia por la materia y la cuantía tienen carácter absoluto, por lo que, su alegación no solo puede ser opuesta en la oportunidad prevista en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por el contrario, la incompetencia por la cuantía puede ser declarada de oficio, en cualquier estado y grado de la causa ya que afecta el orden público; motivo por el cual, la jurisprudencia patria ha establecido que la competencia del órgano jurisdiccional se determina por la realidad existente para el momento de la interposición de la demanda, sin que pueda modificarse en virtud de los cambios que surjan durante el proceso.
Así, en virtud del conflicto negativo de competencia planteado en un juicio de ejecución de hipoteca (PDVSA GAS S.A., contra los ciudadanos OBERMAN JOSÉ OBELMEJÍAS MACHADO y KATHERINE MÁRQUEZ de OBELMEJÍAS. Exp. N° AA20-C-2014-000106) interpuesto inicialmente ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, el cual se declaró incompetente por el territorio de conformidad a la petición formulada por la parte demandada OBERMAN JOSÉ OBELMEJIAS al indicar al Tribunal que se había elegido a la ciudad de Caracas como domicilio especial único y excluyente para los efectos derivados del contrato, correspondiendo la causa al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien a su vez se declaró incompetente por la materia en virtud de que la parte actora es una empresa del Estado correspondiendo el conocimiento de la causa a un juzgado de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 2 de abril de 2014, se pronunció en los siguientes términos:
(…)lo que determina, por vía de consecuencia, que al tratarse de una demanda de contenido patrimonial interpuesta por una empresa del Estado venezolano contra particulares, cuya cuantía no excede de diez mil unidades tributarias (10.000 U.T.), el órgano jurisdiccional competente para conocer la presente causa es un juzgado superior contencioso administrativo, y en virtud que la partes se acogieron en el contrato a los tribunales de la jurisdicción de la ciudad de Caracas (folios 11 al 13 del expediente), corresponde conocer el asunto específicamente, a un Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital(…)”.
Asimismo, señala el artículo 32 del Código Civil venezolano:
Se puede elegir un domicilio especial para ciertos asuntos o actos.
Esta elección debe constar por escrito.
En este orden de ideas dispone el artículo 47 de nuestro Código Adjetivo:
La competencia por el territorio pude derogarse por convenio de las partes, caso en el cual la demanda podrá proponerse ante la autoridad judicial del lugar que se haya elegido como domicilio. La derogación no podrá efectuarse cuando se trate de causas en las que debe intervenir el Ministerio Público, ni en cualquier otro en que la ley expresamente lo determine.
Ahora bien, en el caso sub examine a los folios 66 al 70 de la pieza I, riela el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente procedimiento, en cuya CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA se estableció lo siguiente:
DOMICILIO ESPECIAL: Para todos los efectos y consecuencias de este contrato, las partes que lo suscriben eligen como domicilio especial y exclusivo a la ciudad de Santa Ana de Coro a cuya jurisdicción se someten.
De manera que, efectivamente en dicha cláusula se verifica que los interesados EXPRESAMENTE acordaron como domicilio especial y exclusivo ésta ciudad de Santa Ana de Coro; tampoco se trata de una causa en la que se requiera la intervención del ministerio público, en virtud de lo cual y conforme a las previsiones de los artículos 32 del Código Civil y 47 del Código de Procedimiento Civil, y a la doctrina judicial antes citada, se impone a éste Tribunal la obligación de conocer del asunto por ser el domicilio escogido por las partes. Y ASÍ SE DECIDE.
Po otro lado, el instrumento fundamental de la acción en el caso sub examine lo constituye un contrato de arrendamiento; esta categoría de instrumentos suele definirse en virtud de su contenido como “…Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico…”, y así lo ratifica nuestro Código Civil (artículo 1133), cuando señala que el contrato: 1) Es una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Al respecto, Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III, afirma que:
“El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes... “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias…Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades…El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones...”.
El artículo 1160 del Código Civil señala de manera expresa que: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”; ello implica, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en el contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que de él se deriven, toda vez que produce efectos obligatorios para ambos, los cuales se emanan del acuerdo de voluntades suscrito por los contratantes, mediante su libre manifestación de voluntad y donde prevalece el principio de la consensualidad, puesto que, han querido y consentido limitar sus respectivas voluntades a las condiciones contempladas en el referido instrumento legal.
Por otro lado, antes de juzgar sobre el fondo del presente asunto es necesario resaltar que el litigante actor en materia arrendaticia, en primer lugar debe determinar la calificación del contrato de arrendamiento, es decir, precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); y una vez calificado el contrato, podrá demandar el desalojo de conformidad con las causales previstas en el artículo 40 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, entre otras.
En el caso de autos se pudo observar que la parte demandante, pretende el desalojo del inmueble objeto de la litis fundada en un contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades Mercantiles “JAMCA INVERSIONES, C.A” y “EXOTIKAS EXCLUSIVE C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha 05 de diciembre de 2014, inserto bajo el N° 33, Tomo: 221, Folios 162 al 169 de sus libros de autenticaciones, en cuya CLÁUSULA CUARTA se acordó textualmente lo siguiente:
“VIGENCIA DEL CONTRATO: La duración del presente contrato de arrendamiento será de un año y cinco meses, contados a partir del día 01 de Octubre del año 2014 hasta el día 29 de Febrero del año 2016, salvo el caso de terminación anticipada contemplada en la cláusula Décima Primera del presente contrato. LA ARRENDATARIA queda notificada en este momento que de no existir consenso para la prórroga del presente contrato deberá entregar EL LOCAL en la fecha estipulada y en las condiciones previstas en este contrato se entenderá que a partir del vencimiento del plazo fijo aquí establecido se acoge a la prórroga legal que la asiste de acuerdo al Artículo 26 del Decreto N° 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, transcurrido dicho lapso entregará EL LOCAL sin necesidad de solicitud mediante documento aparte. La vigencia del presente contrato podrá ser culminada por rescisión o terminación anticipada según lo indicado en este contrato.”
De manera que, en el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado por haberse convenido a tiempo fijo, tal y como se desprende de la cláusula supra transcrita, en la cual se indica la duración y en caso de no existir consenso para su renovación, se acogerá a la prórroga legal sin necesidad de notificación. Y ASÍ SE DECLARA.
Por otro lado, se observa que se trata de un contrato bilateral conforme a lo previsto en los artículos 1585 y 1592 del Código Civil que impone obligaciones para ambos contratantes; siendo que, el ordinal 2° del artículo 1592, prevé para el arrendatario como obligación principal, el pago de la pensión de arrendamiento en los términos acordados, considerándose culposo sólo cuando le es atribuible al deudor, esto es, cuando tal incumplimiento no se deba a una causa extraña no imputable (art. 1271 Código Civil). Asimismo, se pactó en la CLÁUSULA SÉPTIMA del contrato de arrendamiento, un canon inicial por la cantidad de Bs.46.200,00, más el porcentaje correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA) hasta el 30 de septiembre de 2015, que sería ajustado conforme lo estipula dicha cláusula, para efectivamente fijarse en la cantidad de Bs. 67.405,80, el cual rige hasta la presente fecha, y que el arrendatario cancelará por mes vencido, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes; lo cual implica que estamos en presencia de un contrato de tracto sucesivo, es decir, aquel cuya prestación no se realiza en una unidad de tiempo sino por períodos, a tenor de lo previsto en el artículo 1579 del Código Civil, el cual contempla según la doctrina, una situación excepcional, toda vez que, la excepción non adimpleti contractus no suspende el contrato sino lo extingue, pues la oposición de tal excepción deja inexistente el contrato durante el lapso en el cual una de las partes dejó de cumplir su obligación.
Por otro lado, en materia procesal el Juez está circunscrito a lo alegado y probado en autos, sin que pueda extraer elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; estableciéndose de ésta manera los límites del oficio del Juez, lo que significa que está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está ajustado por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos expuestos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Dicho lo anterior, este Tribunal entra evaluar los límites de la controversia, la cual se inicia con la acción de desalojo de local comercial incoada por el ciudadano JOSE FRANCISCO MORALES, Presidente de la Sociedad Mercantil “JAMCA INVERSIONES, C.A.”, contra la sociedad mercantil “EXOTIKAS EXCLUSIVE, C.A.”, en la persona de su Presidente, ciudadana TERESA VIRGINIA PEROZO RIVERO, argumentando la actora, entre otras cosas, que suscribieron un nuevo contrato en fecha 05 de diciembre de 2014, con una duración de un (01) año y (05) meses, contados desde el 01 de octubre de 2014 hasta el 29 de febrero de 2016; siendo el último canon de arrendamiento mensual la cantidad de Bs.67.405,80, menos el 5% correspondiente a la retención del Impuesto Sobre La Renta (ISLR), más el Impuesto al Valor Agregado al 12 % (I.V.A), para un gran total de Bs.72.124,49. La demandante se basa para accionar el desalojo del local comercial objeto de controversia en los artículo 1133, 1159 del Código Civil, en la causales “a”, “g” e “i” consagradas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo éstas últimas contempladas en la CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA del contrato celebrado, ya que la demandada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses JULIO y AGOSTO de 2016; así como los gastos comunes (CONDOMINIO) correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO y AGOSTO de 2016.
Asimismo, la demandada negó, rechazó y contradijo los alegatos de la demandante, argumentando que la verdad de los hechos es que la relación arrendaticia se inició el 01 de marzo de 2010, según contrato con vigencia de tres (03) años contados a partir del 01 de marzo de 2010 al 28 de febrero de 2013; y finalmente suscribieron un contrato que cumplía con los lineamientos de la referida ley, pactando un tiempo determinado de vigencia de un (01) año y cinco (05) meses, desde el 01 de octubre de 2014 hasta el 29 de febrero de 2016, un canon de arrendamiento de Bs. 46.200,00, pagaderos dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes; luego pactaron un nuevo canon por la cantidad de Bs.75.494,00, con IVA incluido. Que las mensualidades fueron pagadas a cabalidad y oportunamente, así como también cumplió y cumple con los pagos correspondientes al condominio del Centro Comercial Sambil Paraguaná.
Expuestos los hechos anteriores y que son los hechos verdaderamente relevantes para la solución de este litigio, el cual está centrado en determinar la insolvencia o no, de la demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de JULIO y AGOSTO de 2016, a razón de Bs.67.405,80 por mes; así como los gastos comunes generados por el local comercial que ascienden a la cantidad de Bs. 302.103,96, correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO y AGOSTO de 2016; lo cual conlleva al examen de las consignaciones efectuadas por el accionado de autos conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en relación a los cánones insolutos; y fueron objetadas por la parte actora en la audiencia preliminar; así como también, la fecha de inicio de la relación arrendaticia. Y ASÍ SE DECIDE.
ACERVO PROBATORIO:
Éste órgano jurisdiccional pasa de seguidas a los fines de resolver el fondo conforme ha quedado trabada la litis en los términos antes expuestos y procede a analizar las pruebas producidas por las partes en este proceso.
De las pruebas promovidas por la parte actora:
1) DOCUMENTALES: promueve y ratifica el valor probatorio de los siguientes documentos:
- Primera: Contrato de Arrendamiento Original, de fecha 06 de diciembre de 2012, suscrito de manera privada entre la demandante y la demandada, anexo a la demanda marcado “E”, cursante a los folios 51 al 54-Pieza I; el cual emana de las partes en el presente juicio, en consecuencia, se tiene como documento privado que al no haber sido desconocido, impugnado o tachado de falso, en su oportunidad legal, surte entre las partes los mismos efectos que el documento público respecto a la declaraciones en el mismo contenidas, con lo que queda demostrada la dicho documento demuestra la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente litis; en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio conforme lo establecen los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
- Segunda: Contrato de Arrendamiento autenticado, en fecha 05 de diciembre de 2014, suscrito entre la demandante y la demandada, anexo a la demanda marcado “G”, cursante a los folios 66 al 71-Pieza I; quien suscribe le otorga pleno valor probatorio, conforme lo establecen los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1361 y 1363 del Código Civil; extrayéndose como elemento de convicción la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente litis y los términos en los cuales se regía la misma. Y ASÍ SE DECIDE.
- Tercera: Duplicado de notificación firmada en original emanada de la parte actora de fecha 10 de septiembre de 2015, dirigida a la representante legal de la parte Demandada, anexa a la demanda marcada “H”, cursante al folio 72-Pieza I. Quien suscribe, observa que no fue impugnada, desconocida o tachada por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil; por lo que, se tiene como documento privado y se le otorga pleno valor probatorio que de su contenido se desprende, siendo demostrativo de que el canon de arrendamiento mensual que regía al 29 de febrero de 2016, fecha de culminación del último contrato, era por la cantidad de Bs. 67.405,80 más el Impuesto al Valor Agregado (IVA). YASÍ SE DECIDE.
- Cuarta: Notificación emanada de la parte actora de fecha 08 de diciembre de 2015, dirigida a la representante legal de la parte Demandada, la cual llevaba anexa documento de Renovación de Contrato, anexa a la demanda marcada “I”, cursante a los folios 73 al 78-Pieza I. Si bien es cierto que dicha documental no fue impugnada por la oponente; no es menos cierto, que la misma viola el principio de alteridad de la prueba, ya que fue emitida por la actora y no se evidencia ni sello húmedo de la empresa ni firma del representante legal de la misma, así como tampoco el sello húmedo de la empresa demandada como señal de recibido, por lo tanto, no es oponible a ésta y se desecha del acervo probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
- Quinta: Expediente administrativo FALC-DEN000072-2016, sustanciado ante la SUNDDE, anexo a la demanda marcado “L”, cursante a los folios 81 al 152-Pieza I. Visto que las copias certificadas del expediente administrativo no fueron impugnadas ni en su totalidad ni en alguna de las documentales que lo integra, su contenido goza veracidad y legitimidad, en atención al principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; por lo que, se le otorga valor probatorio evidenciándose que anexo al expediente riela comunicación (folio 118-Pieza I) emanada de la parte actora mediante la cual notifica del vencimiento del contrato activación de la prorroga legal e insolvencia con el pago del canon de marzo y abril de 2016, no siendo esto último un hecho controvertido. Y ASÍ SE DECIDE.
- Sexta: Carteles de notificación de fechas 21 y 29 de marzo de 2016, respectivamente, publicados en el Diario Nuevo Día, anexos a la demanda marcados “J” y “K”, cursante a los folios 79 y 80-Pieza I. Al respecto se observa que la prueba en cuestión es una publicación en prensa que conforme al Art. 432 del Código de Procedimiento Civil goza de presunción iuris tantum; por lo que, al no ser desconocida ni tachada por la parte contraria, se le otorga pleno valor probatorio. Evidenciándose en su contenido que la actora informa a la accionada, a los fines de promover la solución extrajudicial, que el día lunes 29 de febrero de 2016, dio por finalizado el contrato conforme a las cláusulas contenidas en el mismo, por haber transcurrido 15 días de su vencimiento sin alcanzar un acuerdo para su renovación, ya que ello constituye causa suficiente para que quede rescindido de pleno derecho. Y ASÍ SE DECIDE.
- Séptima: Factura Fiscal N° 0056, de fecha 05/02/2016, certificada a effectum videndi por la secretaría de éste despacho, emitida por la demandante a favor de la demandada, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de febrero de 2016, anexa marcada “P”, cursante al folio 168-Pieza II; la cual aún cuando no está aceptada, no fue desconocida por la parte contraria, por lo que, se tiene por reconocida conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; siendo demostrativa de que para la fecha del vencimiento del contrato la demandada estaba solvente y que el monto del canon de arrendamiento era por la cantidad de Bs. 67.405,00, más Bs.8.088,00, para un total de Bs.75.494,00. Y ASÍ SE DECIDE.
- Octava: Comunicación de fecha 09 de junio de 2016, anexo a la demanda marcada “M”, cursante a los folios 133 al 135-Pieza I; emanada de la demandante dirigida a la demandada, no se le otorga valor probatorio por cuanto no está suscrita como recibida por la parte a quien se le opone. Y ASÍ SE DECIDE.
- Novena: Movimientos Bancarios desde el 01/03/2016 al 20/09/2016, emitidos vía Online y firmados y sellados por el emisor, anexos a la demanda marcado “N”, cursante a los folios 136 al 143-Pieza I. Al respecto, observa esta juzgadora que no fueron impugnadas por la contraparte y la documental demuestra que los cánones y gastos de condominio señalados por la actora en su libelo de demanda no fueron consignados en dicha cuenta bancaria, no obstante que éste no fue un hecho controvertido. Y ASÍ SE DECIDE.
- Décima: Recibos Nros. 622868541, 602462134, 583159074 de Transferencia de Terceros en Banesco, anexados por la demandada a su escrito de contestación, cursantes a los folios 133, 134 y 136-Pieza II. Quien suscribe, observa que si bien las copias en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, esta Juzgadora las desecha ya que no surten valor probatorio alguno conforme el principio de alteridad, pues fueron consignadas en copia simple. Y ASÍ SE DECIDE.
- Décima Primera: Recibos de retenciones del 5% del canon de arrendamiento de los meses mayo y abril, cursantes a los folios 135 y 137-Pieza II. Quien suscribe, observa que si bien las copias en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, esta Juzgadora las desecha ya que no surten valor probatorio alguno conforme el principio de alteridad, pues fueron consignadas en copia simple. Y ASÍ SE DECIDE.
- Décima Segunda: Relación de Gastos de Condominio emitida por la empresa A.S.20 PARAGUANA, C.A., anexada marcada “Ñ”, cursantes a los folios 144 al 149-Pieza I. Dicha documental aún cuando no fue impugnada por la oponente, esta Juzgadora la desestima por ser un documento privado emanado de un tercero, que no fue ratificado por su emisor mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
- Décima Tercera: Factura N° 0059, de fecha 14/04/2016, emitida por la demandante a favor de la demandada, correspondiente al pago del condominio del mes de marzo de 2016, anexa marcada “Q”, cursante al folio 169-Pieza II; esta Juzgadora la desestima por ser un documento privado emanado de un tercero, que no fue ratificado por su emisor mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
- Décima Cuarta: Recibo de Consignación N° 56, de fecha 14/07/2015, y aviso de recibo N° 56, anexos a la demanda marcado “O”, cursantes a los folios 150 al 152-Pieza I. Quien suscribe, observa que si bien la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, no es menos cierto, que la misma nada aporta en la presente controversia, motivo por el cual, esta Juzgadora la desecha. Y ASÍ SE DECIDE.
- Décima Quinta: Expediente 265-2016, anexo en copia simple a la contestación de la demanda marcada “B”, cursante a los folios 80 al 149-Pieza II. Visto que no fueron impugnadas por la contraparte, por el contrario, fue usada por la actora en función al principio de la comunidad de la prueba, estas actuaciones judiciales se valoran conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por ser un documento público administrativo; siendo demostrativa de que la demandada de autos inició procedimiento de consignación arrendaticia ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 04 de julio de 2016 a fin de consignar el mes de julio, siendo que en fecha 07 de julio de 2016 se admitió y se libró la notificación y demás actuaciones a fin de que fuese practicada, en virtud de lo cual la consignación de ése mes, reputada por la actora como impagada, se realizó de manera anticipada. Y ASÍ SE DECIDE.
- Décima Sexta: Diligencia de fecha 31 de octubre de 2016, anexo a la contestación de la demanda marcada “C”, cursante a los folios 150 al 153-Pieza II. Dicha documental recibida y sellada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, por ser un documento administrativo que al no haber sido impugnada por la oponente se tiene por reconocida conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; por lo que, se le otorga el valor probatorio, siendo demostrativa del atraso en el pago del canon correspondiente al mes de AGOSTO de 2016, el cual fue reputado por la actora como impagado. Y ASÍ SE DECIDE.
2) PRUEBA DE INFORMES: dirigida a la entidad financiera BANCO BANESCO, a los fines de que informe al Tribunal: PRIMERO: Si en ésa entidad bancaria existe una cuenta bajo el N° 0134-1070-43-0001001985. SEGUNDA: Que el banco especifique qué tipo de cuenta es y a qué persona natural o jurídica pertenece ése número de cuenta. TERCERA: A qué persona natural o jurídica pertenece ése número de cuenta. CUARTA: En qué agencia del Estado Falcón fue aperturada la cuenta. QUINTA: Si la cuenta ha sido cerrada o se encuentra vigente. Al respecto, se observa que se libró oficio N°168-2017, en fecha 04 de mayo de 2017; y consta en autos las resultas agregadas en 24 de mayo de 2017 (folio 189-Pieza II); por lo cual, se le da valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose del mismo, que ciertamente existe una cuenta corriente cuyo número se corresponde con el establecido en el contrato de arrendamiento, a nombre de la demandante, aperturada en el Centro Comercial Sambil Paraguaná y permanece activa. Y ASÍ SE DECIDE.
De las pruebas promovidas por la parte accionada:
- PRUEBA DE INFORMES:
1. Dirigida al JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO CARIRUBANA DEL ESTADO FALCÓN, a los fines de que informe al Tribunal lo siguiente: 1) Si en sus archivos reposa el expediente signado con la nomenclatura265-2016. 2) De ser positiva la pregunta anterior, informe si ése expediente consta de un procedimiento de consignación de canon de arrendamiento, donde el consignatario es la sociedad mercantil Jamca Inversiones, C.A. 3) De ser positiva la pregunta anterior, informe a éste Tribunal si en el expediente consta las consignaciones de los meses de julio y agosto de 2016. 4) Hasta qué meses ha consignado el canon de arrendamiento la sociedad mercantil Exótikas Exclusive, C.A. 5) Se expida copia certificada de la totalidad del expediente N° 265-2016.; se libró oficio N°169-2017, en fecha 04 de mayo de 2017 y hasta la presente no constan en autos resulta alguna, por lo cual se considera que la parte interesada no impulsó lo pertinente, ni el referido Tribunal emitió respuesta; en tal virtud esta juzgadora nada tiene que valorar al respecto. Y ASI SE DECIDE.
2. Dirigida a la sociedad mercantil A.S.20 PARAGUANA, C.A.: a los fines de que informe al Tribunal: 1- Si está encargada de la administración del Centro Comercial Sambil Paraguaná. 2- De ser positiva la pregunta anterior, informe al tribunal si está encargada de la facturación y cobro del condominio o gastos comunes del Centro Comercial Sambil Paraguaná. 3-De ser positiva la pregunta anterior, informe al tribunal si el local comercial identificado con el N° L-22, ocupado en calidad de arrendataria por la demandada de autos, sociedad mercantil Exótikas Exclusive, C.A., pagó en tiempo oportuno el condominio de los meses: mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016. 4-Si el local comercial identificado con el N° L-22, ocupado en calidad de arrendataria por la demandada de autos, sociedad mercantil Exótikas Exclusive, C.A., se encuentra actualmente solvente de sus compromisos de pago de condominio o gastos comunes del centro comercial. Se libró oficio N°170-2017, en fecha 04 de mayo de 2017 y consta en autos las resultas agregadas el 14 de junio de 2017 (folios 196-200- Pieza II). No obstante, por cuanto fueron agregadas vencido el lapso probatorio, esta Juzgadora considera oportuno invocar decisión emanada de la Sala Constitucional de fecha 08/03/2005, caso Banco Industrial, Exp. 03-2005, por guardar estrecha relación con la situación que aquí se analiza: “(…)En consecuencia, testigos, experticias, inspecciones judiciales, documentos y otros medios no prohibidos expresa o tácitamente para las incidencias, pueden proponerse en estas articulaciones; y no señala el Código de Procedimiento Civil, que las pruebas deban evacuarse obligatoriamente dentro de la articulación, y que si allí no se reciben, las que se insertaren luego resultaren extemporáneas. Si no existe tal distinción en la ley, el intérprete tampoco debe distinguir. Por lo tanto, a juicio de esta Sala, es posible que pruebas ofrecidas por las partes dentro de la articulación sean recibidas fuera de ella, como incluso ocurre con probanzas no evacuadas en el término de evacuación del juicio ordinario (…)”. Motivo por el cual, se le da valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; siendo demostrativa de que la demandada realizó oportunamente los pagos de Condominio correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016, lo cual se pudo constatar en listado de cancelaciones anexo; así como también, que para la fecha de impresión, 29 de mayo de 2017, se encontraba solvente e incluso presentaba un saldo a favor por la cantidad de Bs.42.015,62. Y ASÍ SE DECIDE.
3. Dirigida a la SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS, SUNDDE CORO: a los fines de que informe al Tribunal: 1- Si en sus archivos existe el expediente signado con la nomenclatura FALC-DEN-000142-2016. 2- De ser positiva la pregunta anterior, informe a éste Tribunal si el expediente anterior mencionado, contiene en sus actas procesales una solicitud de regulación de canon de arrendamiento, donde la denunciante es la sociedad mercantil Exótikas Exclusive, C.A. y la demanda es la sociedad mercantil Jamca Inversiones, C.A. 3- De ser positiva la pregunta anterior, informe a éste Tribunal si en la solicitud que inicia ése procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamiento se hace mención de que la sociedad mercantil Exótikas Exclusive, C.A. está haciendo las consignaciones de canon de arrendamiento por uso del local comercial objeto de la relación arrendaticia por ante el Tribunal Primero del Municipio Carirubana del Estado Falcón, e incluso, informe si hace mención del número de expediente. 4- En qué fecha fue notificada del procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamiento, la sociedad mercantil Jamca Inversiones, C.A., y en qué fecha se celebró la audiencia conciliatoria. Quien suscribe observa, que se libró oficio N°172-2017, en fecha 04 de mayo de 2017, y consta en autos las resultas agregadas en fecha 26 de junio de 2017 (folio 203- Pieza II). Por cuanto las resultas fueron agregadas vencido el lapso probatorio, esta Juzgadora a objeto de valorar la presente prueba acoge igualmente el criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional, de fecha 08/03/2005, caso Banco Industrial, Exp. 03-2005,supra invocado; por lo que, se le otorga el valor probatorio que de ella emana; demostrativa de que en sus archivos reposa Expediente N° FALC-DEN-000142-2016 de regulación de canon de arrendamiento, donde la denunciante es la Sociedad Mercantil EXOTIKAS EXCLUSIVE C.A., la denunciada es la sociedad mercantil “JAMCA INVERSIONES, C.A.”; que en la solicitud se hace mención de que la Sociedad Mercantil EXOTIKAS EXCLUSIVE C.A realiza las consignaciones del canon de arrendamiento ante el Tribunal Primero del Municipio Carirubana del estado Falcón, por el uso del local comercial, según Expediente N° 256-2016 del Juzgado Tercero del Municipio Carirubana del estado Falcón; y que la denunciada fue notificada del procedimiento administrativo de regulación de canon en fecha 14 de septiembre de 2016. No obstante, se observa un error material en la solicitud, toda vez que la denunciante señala que las consignaciones las realiza ante el Tribunal Tercero del Municipio Carirubana y en el auto de admisión del procedimiento Consignatorio se indica que es el Tribunal Primero, por lo que, se tiene que es ante el Tribunal Primero del Municipio Carirubana del estado Falcón el que sustancia dicho procedimiento. Y ASI SE DECIDE.
4. Dirigida a éste TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO quien preside la causa: a los fines de que informe: 1-Si en sus archivos existe o se encuentra la comisión judicial expedida por el Tribunal Primero del Municipio Carirubana del Estado Falcón, donde se le solicita que practique la notificación del Expediente 256-2016, contentivo de las Consignaciones de Canon de arrendamiento efectuadas por la demandada de autos Exótikas Exclusive, C.A. 2-De ser positiva la pregunta anterior, informe si la comisión fue practicada, y la notificación fue positiva. 3- El motivo por el cual la comisión judicial anteriormente mencionada y ya practicada, no ha sido remitida al Tribunal Primero del Municipio Carirubana del estado Falcón. Se libró oficio N°171-2017, en fecha 04 de mayo de 2017, y consta en autos las resultas de fecha 17 de mayo de 2017 (folio 188- Pieza II), por lo cual, se le da valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en la cual consta que fue recibido por sorteo de Distribución de fecha 20/09/2016, exhorto remitido por el Tribunal Primero de Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 27/09/2016, mediante oficio N° 2484-545-2016, de fecha 07/07/2016; relacionada con las consignaciones efectuadas por la Sociedad Mercantil EXOTIKAS EXCLUSIVE C.A. Que fue debidamente practicada y la notificación fue positiva. Que cumplida como fue se remitió en fecha 04/04/2017, mediante oficio N° 124-2017; devuelta por IPOSTEL en fecha 24/04/2017, indicándose en el sello húmedo que se lee “MOTIVOS DE DEVOLUCIÓN”, en su ítem 4: “RECHAZADA”, recibida por éste despacho en fecha 27/04/2017. Quien suscribe le otorga el valor probatorio que de ella se desprende. Y ASÍ SE DECIDE.
- DOCUMENTALES: promueve y ratifica el valor probatorio de los siguientes documentos:
1. Copia Certificada del Expediente N° FALC-DEN-000142-2016, llevado ante la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE) Coro, anexo a la contestación de la demanda marcado “A”, inserto a los folios 14 al 79-Pieza II. Visto que las copias certificadas del expediente administrativo no fueron impugnadas ni en su totalidad ni en alguna de las documentales que lo integra, su contenido goza veracidad y legitimidad, en atención al principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos se le otorga valor probatorio; por lo que, adminiculada con la prueba de informe (vid folio 203- Pieza II) es demostrativa de que el procedimiento se inició por denuncia formulada en fecha 29 de julio de 2016, que en el escrito que encabeza dichas actuaciones en la parte in fine del capítulo denominado “DE LOS HECHOS” la demandada menciona que en virtud de que la arrendadora no emite las facturas correspondientes al pago del canon de arrendamiento acudió a realizar las consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio del año 2016, evidenciado en Expediente 265-2016 del Juzgado Tercero del Municipio Carirubana del estado Falcón, por lo que para la fecha de interposición de la demanda, 29 de septiembre de 2016, la actora tenía conocimiento por vía extrajudicial de que el mes de julio señalado como insolvente en el libelo de demanda había sido consignado ante el tribunal señalado ut supra. Asimismo, consta en el expediente administrativo bajo análisis, contrato de arrendamiento (folios 58 al 66-Pieza II) sobre el local objeto de controversia, suscrito entre las sociedades mercantiles “JAMCA INVERSIONES, C.A.” y “EXOTIKAS EXCLUSIVE” C.A, autenticado en fecha 04 de febrero de 2010, inserto bajo el N° 74, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón; el cual analizado de manera individual debe ser valorado como una copia simple de un documento público que al no ser impugnado por la parte contra quien se opuso, se tiene por reconocido (criterio emanado de la Sala Político Administrativa N° 1257 / 12-7-2007), siendo demostrativo de que la relación arrendaticia se inició el 01 de marzo de 2010. Y ASÍ SE DECIDE.
2. Copia del Expediente N° 265-2016, llevado ante el Tribunal Primero del Municipio Carirubana del estado Falcón, anexo a la contestación de la demanda marcado “B”, inserto a los folios 80 al 149-Pieza II. Quien suscribe observa que la documental en cuestión fue valorada ut supra. Y ASÍ SE DECIDE.
3. Diligencia de fecha 31 de octubre de 2016 presentada ante el Tribunal Primero del Municipio Carirubana del estado Falcón, anexo a la contestación de la demanda marcada “C”, inserto a los folios 150 al 153-Pieza II. Quien suscribe observa que la documental en cuestión fue valorada ut supra. Y ASÍ SE DECIDE.
4. Diligencia de fecha 25 de enero de 2016 presentada ante el Tribunal Primero del Municipio Carirubana del estado Falcón, anexo a la contestación de la demanda marcada “D”, inserto a los folios 154 al 155-Pieza II. Dicha documental recibida y sellada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, por ser un documento administrativo que al no haber sido impugnada por la oponente se tiene por reconocida conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; por lo que, se le otorga el valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
SOBRE EL MÈRITO
En el caso de autos, la parte demandante alega que la demandada en esta causa le adeuda los meses de JULIO y AGOSTO del año 2016, así como los gastos de condominio correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2016; no obstante, la parte demandada manifiesta que está al día con dichos pagos.
Sobre el particular, tenemos que se acordó en la CLÁUSULA SÉPTIMA, Parágrafo Segundo del contrato lo siguiente:
“El canon de arrendamiento deberá ser cancelado por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes vencido, éste pago deberá ser cancelado por LA ARRENDATARIA mediante depósito bancario o transferencia bancaria en la Cuenta Corriente Banco Banesco No. 0134-1070-43-0001001985 a nombre de Jamca Inversiones, C.A, dicha cuenta no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia(…) PARÁGRAFO SEGUNDO: En la oportunidad del pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes cancelado, LA ARRENDADORA se obliga una vez verificado el pago ya sea por depósito bancario o transferencia bancaria a entregar a LA ARRENDATARIA una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado(…)”
Respecto al condominio dispone la CLÁUSULA NOVENA:
“El local arrendado está provisto de todas las instalaciones destinadas al suministro de los servicios públicos, correspondiéndole a LA ARRENDATARIA el pago de consumo de electricidad. LA ARRENDADORA no responderá de las deficiencias de este servicio y de ningún otro, y si alguno faltare o se entorpeciere, LA ARRENDATARIA deberá reclamarlo directamente a la empresa que lo suministra, en el mismo sentido, las partes dejan constancia que, aparte del servicio eléctrico, existen otros que permiten el correcto funcionamiento del centro comercial, tales como agua, aseo, vigilancia, mantenimiento general, administración, todos ellos se denominan GASTOS COMUNES, estos gastos serán revisados y aprobados por el Comité Paritario de Administración de Condominio, quien tendrá entre otras la función de calcular el estimado total de gastos mensuales y repartir la cantidad resultante entre los gastos comunes que deba pagar LA ARRENDATARIA(…)”
La representación judicial de la parte demandada en su contestación a la demanda hizo referencia a un expediente de consignaciones arrendaticias signado con el N° 265-2016, sustanciado ante el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, a tales efectos consigna copia simple del mismo, el cual en la oportunidad de su valoración se tuvo por reconocido; en el escrito que encabeza dichas actuaciones (folio 81 al 88-Pieza II) dirigido al Juez Distribuidor del Juzgado del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en la ciudad de Punto Fijo, manifiesta que en vista de que el arrendador no le emite las facturas correspondientes al pago del canon queriendo hacer recaer a su cliente en mensualidades insolutas (folio 86), acude a ésa jurisdicción a los fines de realizar la consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio del año 2016, mediante Cheque de Gerencia N° 59005610 del Banco Mercantil, por la cantidad de Bs. 75.494,00; dicho escrito fue recibido para su distribución el día 04 de julio de 2016, es decir, que el procedimiento se inició 27 días antes del vencimiento del mes en cuestión. Asimismo, el Tribunal de la causa lo admite en fecha 07 de julio de 2016, ordenando: 1) formar el expediente, 2) aperturar la respectiva cuenta de ahorro a favor del arrendador y 3) notificar al arrendador, y en virtud de que está domiciliado en la Avenida Ramón Antonio, Casa N° 16, Urbanización Villa Hermosa, Coro, Municipio Miranda, se libró oficio N° 2485-545-16, al Juzgado Distribuidor del Municipio Miranda, siendo que dicha comisión recayó en éste Tribunal y las resultas de la misma fueron valoradas ut supra como prueba de informes. En este sentido, consta en la Copia Certificada del Expediente N° FALC-DEN-000142-2016, llevado ante la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE) Coro, el cual no fue impugnado, escrito dirigido a dicho organismo en el cual en el capítulo “DE LOS HECHOS”, específicamente al folio 20-Pieza II, la demandada manifiesta que ante la conducta irregular del arrendador de no emitir las facturas correspondientes al pago del canon de los meses de marzo, abril, mayo y junio acudió ante la jurisdicción pertinente a los fines de consignar el canon correspondiente al mes de julio del año 2016. De manera que, a juicio de quien suscribe, ha quedado suficientemente demostrado que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2016 fue cancelado de manera tempestiva por anticipada mediante procedimiento Consignatorio. Sin embargo, consta igualmente diligencia suscrita por la representación judicial de la accionada, en fecha 31 de octubre de 2016, anexa al escrito de pruebas marcada “C”, inserta a los folios 150 al 153-Pieza II, mediante la cual se consigna, entre otros, Cheque de Gerencia N° 00007213, de fecha 31 de octubre de 2016, por la cantidad de Bs. 75.494,00, para hacer efectivo el pago del mes de agosto, reputado por la actora como impagado, siendo evidentemente extemporáneo.
Ahora bien, la actora en la oportunidad de la audiencia preliminar respecto de las consignaciones realizadas por la demandada manifestó lo siguiente:
“(…)al desconocer y pretender la demandada que con las consignaciones hechas ante un tribunal distinto al domicilio especial pactado, así lo hace ver con la documentales anexas a la contestación, marcadas A, B, C y D(…)”
Como corolario de dicho alegato, corresponde a éste Tribunal determinar la validez de las consignaciones realizadas por la demandada, de manera que se procede de seguidas a evaluar dichas actuaciones.
Así tenemos, que el procedimiento de consignación arrendaticia es de naturaleza no contenciosa “de jurisdicción voluntaria”, y está regulado en los artículos 51 al 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 895 y 898 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, si la consignación se considerara válidamente efectuada o no, debe ser acordada por el Tribunal de la Causa cuando sea impugnada, por cuanto la misma goza de la presunción Iuris Tamtum de solvencia debitoris arrendaticia, bajo el animus solvendi. A tales efectos, para que goce de total validez es menester que el arrendatario consignante del canon de arrendamiento, que la hace valer en juicio, demuestre en el lapso probatorio su estado de solvencia si alegó haber consignado los cánones de arrendamiento cumpliendo cabalmente con los requisitos exigidos en la ley especial, y una vez que el Tribunal verifique su cumplimiento podrá pronunciarse sobre la validez o no de la consignación arrendaticia, todo de conformidad con el artículo 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
En principio, a los fines de dar cumplimiento al artículo 53 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de 30 días continuos siguientes a la primera consignación; y siendo que, en el escrito de solicitud se señala la dirección del arrendador e igualmente consta en el auto de admisión, aunado a que en ése mismo acto del Tribunal se acordó librar las boletas y el exhorto correspondiente en razón del domicilio de la arrendadora; se tiene por cubierto éste requisito. Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, inicialmente se estableció que nuestro Código Sustantivo señala las prestaciones de la arrendadora que se traducen en entregar la cosa arrendada, conservarla en estado de servir al fin para el que la ha arrendado y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato (art. 1585), así como las demás convenidas en el contrato; asimismo, establece para el arrendatario el deber de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, dar el uso determinado en el contrato y pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos; por lo que, visto y analizadas las pruebas que cursan n autos, resulta forzoso para este Tribunal declarar que ambas partes incumplieron con las obligaciones contraídas contractualmente, toda vez que la arrendataria tiene la carga de cancelar el canon en los términos convenidos en la precitada CLÁUSULA SÉPTIMA y la arrendadora la obligación de entregar la factura correspondiente una vez verificado dicho pago conforme se estipuló en el parágrafo segundo (in fine-folio 67-Pieza I) de la misma cláusula y por así ordenarlo el artículo 30 del Decreto-Ley que rige la materia, circunstancia ésta que no fue desvirtuada por la actora de acuerdo a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Sobre el particular dispone el Artículo 1168 de Código Civil:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones (…)”
De manera que, de los autos emerge que se han configurado los supuestos de hecho tipificados en el precitado artículo 1168 ejusdem. Y ASÍ SE DECIDE.
Respecto a la objeción de la actora sobre el pago por consignación en torno al tribunal donde se realizó, dispone el artículo 14 del Código Civil “(…) las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan su especialidad”; igualmente señala la ley especial en su artículo 6 que “La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1. Las disposiciones del presente Decreto Ley. 2. Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley. 3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto Ley. 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas”; por lo que, si en el contrato de arrendamiento se convino un lugar para el pago (arts. 1159; 1160; 1264; 1295 ejusdem) distinto al de la ubicación del inmueble (art. 51 Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual mantiene su vigencia en relación al procedimiento de consignaciones), las normas del Código Civil antes mencionadas resultan inaplicables porque la Ley nacional especial, per se, debe ser aplicada con preferencia en lo relativo al pago del canon, máxime cuando en el caso de marras no se convino un lugar para el pago. Asimismo, el artículo 51 eiusdem, establece que cuando el arrendador de un inmueble rehúse recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el arrendatario consignarla, dentro de los quince (15) días continuos siguientes a su vencimiento de la mensualidad, en el juzgado de municipio competente, con jurisdicción en el sitio donde esté ubicado el inmueble; sobre el particular sostiene DOMÍNICI, en relación al artículo 12 de sus Comentarios al Código Civil Venezolano; “Hallándose , pues, en colisión el Código Civil con otro Código o alguna ley especial, debe observarse la disposición especial, aun cuando no se haya declarado la colisión por la autoridad competente” (Tomado de Gilberto Guerrero Quintero. Tratado De Derecho Arrendaticio Inmobiliario. UCAB: Caracas.2006).
En síntesis, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala cómo, cuándo y dónde debe efectuarse el pago por consignación que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: 1) Debe consignarlo el arrendatario o por intermedio de otra persona que actúe en su nombre y descargo; 2) Dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y, 3) Ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble. Luego el párrafo tercero del artículo 53 eiusdem, impone la obligación de la notificación, pues se tendrán por ilegítimamente efectuadas las consignaciones efectuadas sin aportar los datos suficientes para el logro de la notificación del beneficiario; y el artículo 54 consagra el deber de seguir consignando en el mismo expediente una vez se realice la primera.
En el presente caso tenemos, que el local comercial en controversia, descrito en la CLÁUSULA PRIMERA del contrato arrendamiento (folio 66-Pieza I) está ubicado en el Centro SAMBIL PARAGUANA, Planta Baja, en la zona conocida como Hato Nuevo, en jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y dado que el inmueble arrendado está localizado territorialmente en el Municipio Carirubana, lugar donde se incoo el procedimiento de consignación en virtud de que la actora no cumplió con su carga de entregar las facturas correspondientes a los pagos efectuados, lo cual no fue desvirtuado en el decurso del proceso, es por lo que, se reputa legítimamente efectuada la consignación realizada por la arrendataria- demandada con respecto al mes de julio de 2016; sin embargo a tenor del artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta imperioso para este Tribunal recalcar que la consignación arrendaticia referida al mes de agosto de 2016 no la ejecutó conforme a lo establecido en la normativa, ya que como ha quedado demostrado, no cumplió con las formalidades del procedimiento de consignación al haberlas realizado de manera extemporánea, tal y como se señaló anteriormente. Y ASÍ SE DECIDE.
En relación al pago de condominio correspondiente a los meses de los gastos comunes (CONDOMINIO) correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO y AGOSTO de 2016, de las resultas de la prueba de informe (196 al 200-Pieza II), adminiculada con las relaciones de gastos de condominio promovidas con el libelo y ratificadas en el escrito de pruebas en el particular décimo segundo, se evidencia con meridiana claridad, que la demandada efectuó directamente a la administradora del centro comercial el pago de dicho gasto en tiempo oportuno, y siendo que, al respecto nada se convino en contrario en el contrato de arrendamiento, se tiene como legítimamente pagadas, y por tanto, solvente. Y ASÍ SE DECIDE.
Por otro lado, ha quedado suficientemente demostrado que el último contrato de arrendamiento vigente para la fecha de interposición de la demanda al no existir conceso entre las partes para su renovación y no habiéndose materializado la terminación anticipada, quedó rescindido de pleno de derecho, conforme a la CLÁUSULA CUARTA contenida en el mismo, por lo que se le atribuye plena vigencia entre los contratantes con respecto a la prorroga legal-convencional allí expresada, y que es de carácter obligatorio para la arrendadora; de manera que, a partir del 01 de marzo de 2016, entró en fase de ejecución de la prórroga legal, motivado a que en fecha 29 de febrero de 2016 dio por finalizado el contrato según se constata de los carteles publicados en el Diario Nuevo Día, insertos a los folios 79 y 80-Pieza I, respectivamente.
Sobre este aspecto es menester señalar, que la prórroga legal es un derecho que solo puede ser ejercido al vencimiento del término fijo de duración del contrato, por tratarse de un beneficio tutelado como orden público de protección para el arrendatario diligente, carácter éste que no es absoluto porque aún cuando no puede renunciarse válidamente a la prórroga al celebrarse el contrato, es potestativo del arrendatario acogerse a ella o no, siempre que esté solvente con sus obligaciones al vencimiento del contrato; es pues, un mecanismo de resguardo hacia el inquilino que ha cumplido con los deberes que por disposición legal y contractual le corresponden.
En este sentido, dispone el artículo 26 del Decreto-de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial lo siguiente:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”
Ahora bien, visto el contrato de arrendamiento que cursa en autos sobre el local objeto de controversia, suscrito entre las sociedades mercantiles “JAMCA INVERSIONES, C.A.” y “EXOTIKAS EXCLUSIVE” C.A, autenticado en fecha 04 de febrero de 2010, inserto bajo el N° 74, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, el cual fue valorado por éste Tribunal, se tiene como fecha de inicio de la relación arrendaticia la establecida en su cláusula Quinta, el primero (01) de marzo de 2010, en tal virtud, hasta el 29 de febrero de 2016, fecha en que expiró el tercer y último contrato, se tiene que la relación se mantuvo por 6 años, 6 meses y 28 días; por lo que, a tenor de lo establecido en el artículo 26 ejusdem, a la arrendadora le corresponde una prórroga de 2 años, toda vez que para el momento de la culminación del contrato se encontraba solvente. Y ASÍ SE DECIDE.
Con fundamento en lo anterior, al no haberse verificado la insolvencia de la demandada y/o el incumplimiento de sus obligaciones para que prospere la acción de desalojo, y tomando en cuenta que la labor del Juez se debe sustentar en las normas jurídicas consagradas en la Ley y en las que fundamentan la pretensión, las cuales deben evaluarse en conjunto con los hechos y argumentos expresados por las partes contendientes, siendo las pruebas examinadas y valoradas el medio a través del cual formará su convicción acerca de la verdad o falsedad de ellos, motivo por el cual, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que “…Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella (…)”; resulta forzoso para éste órgano jurisdiccional declarar SIN LUGAR la presente acción de desalojo fundada en la insolvencia del pago de dos cánones de arrendamiento, más los gastos comunes (condominio), vencimiento del contrato e incumplimiento de las obligaciones que impone la ley al arrendatario, previstas en el artículo 40 del Decreto-Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, este JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN, Impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL sigue ciudadano el ciudadano: JOSE FRANCISCO MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.503.032, en su condición de Presidente y Representante Legal de la sociedad Mercantil “JAMCA INVERSIONES, C.A.”, Rif. J-307501057, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón en fecha 21 de septiembre del año 2000, bajo el Nº 56, Tomo 12-A, con domicilio fiscal en la Avenida Ramón Antonio Medina, casa N° 16 de la Urbanización Villa Hermosa en Santa Ana de coro, del Municipio Miranda del estado Falcón; en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL “EXOTIKAS EXCLUSIVE C.A, Inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Falcón de fecha 16 de Abril del año 2009, anotado bajo el N° 651, tomo 7-A, con Domicilio fiscal en el edificio Centro Comercial Costa Azul, nivel Planta Baja Local N° 09, Sector Bobare Parroquia San Gabriel del Municipio Miranda del estado Falcón, en la persona de su presidente, ciudadana: TERESA VIRGINIA PEROZO RIVERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.654.095, con domicilio procesal en el Centro Sambil Paraguaná, Local L-22, Planta Baja, Municipio Carirubana del estado Falcón.
SEGUNDO: Se condena en COSTAS a la parte vencida en este proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Sana Ana de Coro, a los Tres (03) días del mes de Julio de dos mil Diecisiete (2017), a los 207° años de la Independencia y 158° años de la Federación.
LA JUEZA.

Abg. FLORENCIA M. CANTINI R.

EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

Abg. VLADIMIR MARTINEZ.