TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 6140

DEMANDANTE: NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.396.546 y 1.623.999 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: LAEMIR JESÚS MASS COLINA, PEDRO NAVEDA SANCHEZ y JOSE GREGORIO HERNANDEZ, abogados en ejercicio legal inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 40.451, 32.414 y 164.862 respectivamente.

DEMANDADA: ROSMILDE HERRERA, titular de la cédula de identidad Nº 6.824.372.

APODERADO JUDICIAL: GUSTAVO ADOLFO VARGAS SALGUEIRO, abogado en ejercicio legal, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 45.731.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.

I
Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado Gustavo Adolfo Vargas, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ROSMILDE HERRERA, contra la sentencia de fecha 2 de agosto de 2016, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, con motivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA seguido por la ciudadana NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA, contra la recurrente.
De las actas procesales que conforman el presente expediente se observa, que con motivo del prenombrado juicio, los demandantes en su escrito libelar alegan que: El 8 de noviembre de 2005, celebraron contrato de opción de compraventa con la demandada, sobre un inmueble constituido por una casa y su correspondiente parcela de terreno ubicada en la prolongación Manaure, Conjunto Residencial Villa Virginia, Nº 14, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, de un área de doscientos once metros cuadrados con cuarenta y tres centímetros (211,43 Mts2), cuyos linderos son: Norte: calle interna de servicio del conjunto y rampa de acceso Nº 2 a la calle interna del conjunto; Sur: terreno propiedad de Nancy Pinto de Yánez; Este: Parcela Nº 13; y Oeste: Parcela Nº 15; que el descrito inmueble es de su única y exclusiva propiedad, según se evidencia de documento inscrito el 3 de octubre de 2001, ante el Registro Subalterno del Municipio Miranda del estado Falcón, bajo el Nº 07, folios 43 al 51, Tomo 1º Protocolo Primero, cuarto trimestre del año respectivo; que en dicho contrato de opción a compraventa se establecieron entre otras cláusulas, específicamente, en la Segunda, 120 días para que la demandada adquiriera el descrito inmueble, sin que haya desplegado tal actividad, por lo que operó la caducidad convencional, haciéndose procedente la resolución del citado contrato y el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados, siendo evidente el incumplimiento por parte de la demandada, en cuanto a la no ejecución de su obligación a realizar el efectivo pago de la obligación contraída dentro del plazo contractualmente establecido, motivo por el cual, acuden ante esa competente autoridad, buscando el resarcimiento de la situación jurídica infringida y de manera accesoria se reparen los daños y perjuicios causados con su incumplimiento, fundamentan su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil, y estiman la demanda en la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), equivalentes a mil seiscientos ochenta y dos con veinticuatro unidades tributarias (1.682, 24 U.T.). Anexó recaudos del folio 5 al 13.
Admitida la demanda y citada la demandada (f. 15, 19 y 20), en la oportunidad de la contestación, indicó: que la demanda intentada por los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ y ROGER CELESTINO YANEZ TALMA, en su contra, es temeraria, infundada, improcedente, e incluso, extemporánea, por lo que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código Procedimiento Civil, esto es, la cosa juzgada, dado que las partes involucradas en el presente juicio, han intervenido anteriormente en un proceso judicial ya concluido, es decir, nuevamente las partes están implicadas en un juicio donde la cosa demandada es la misma (resolución de contrato de de opción de compraventa), se funda sobre la misma causa (el supuesto incumplimiento, daños materiales y entrega material del inmueble por parte de su representada ROSMILDE HERRERA), y la demanda se basa en las mismas personas (NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ ROGER CELESTINO YANEZ TALMA y ROSMILDE HERRERA), por lo que existe una triple identidad de sujetos, objeto y causa y mal pueden intentar otra demanda en su contra; que no existe seguridad jurídica lo que conlleva a un evidente caos que desvirtuaría la cosa juzgada; que la demanda primigenia intentada en su contra por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 08 de noviembre de 2005, fue tramitada, sustanciada y sentenciada en fecha 6 de noviembre de 2012, por el Tribunal Primero de Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, en la cual se declaró con lugar la alegada falta de cualidad de la parte actora y sin lugar la demanda de resolución de contrato, tal como se evidencia de la copia certificada de la sentencia anexa (f. 71 al 99), sentencia que fue apelada y en razón de ello conoció esta segunda instancia quien en fecha 2 de abril de 2013 declaró sin lugar el recurso de apelación, confirmando la sentencia del Tribunal a quo, expediente N° 5370 (nomenclatura de este Tribunal), folios 85-97. Que la pretensión de la parte actora se muestra clara y palmariamente y tiene un origen extra juicio que forzosamente le impide al Tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial la discusión de esta litis, razón por la cual se pide sea declarada con lugar la cuestión previa promovida y sea desechado el presente juicio. Como contestación al fondo de la causa niega, rechaza contradice e impugna la temereraria e infundada demanda presentada en su contra, y a todo evento, niega, rechaza contradice e impugna todos los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda referida a la opción de compraventa celebrada el 8 de noviembre de 2005 (que no es una opción sino una venta), y que a resumidas cuentas las cláusulas primera, segunda y quinta que contiene la referida opción de compraventa establecen la propiedad (primera), el lapso de 120 días contados a partir de la opción 08-11-2005 (segunda) y la consecuencia de no cumplir la misma al término indicado (quinta); reconoce que su representada adquirió la obligación contractual por efecto de la opción de compraventa celebrada el 8 de noviembre de 2005, en cancelar en 120 días contados a partir de aquélla fecha y que el dinero restante para la consolidación de esa venta vencía el 8 de marzo de 2006, y no como alega falsa y erradamente la parte actora que vencía los 120 días el 8 de abril de 2006, ya que si se toma como cierta, la fecha falsa de terminación del plazo de opción de compraventa estaríamos en presencia de 150 días y no de 120 días que fueron los acordados en la opción de compraventa por ambas partes. Que desde el 8 de noviembre de 2005 al 8 de marzo de 2006, la parte actora no cumplió con su obligación de entregar a su representada los requisitos y recaudos mínimos para la aplicación de la Ley de Política Habitacional y para la protocolización del documento definitivo de venta, documentos tales como copia de las cédulas de identidad de ambos vendedores, copias del RIF de ambos vendedores, documento de condominio, la certificación de gravamen, las solvencias municipales y el documento definitivo de venta para registrar, a pesar de las múltiples solicitudes hechas por su representada a la demandante para que se los entregara siendo la más reciente por escrito el día 7 de marzo de 2006; que dichos recaudos constituyen obligación de estricto cumplimiento por parte de los vendedores y ellos no cumplieron por un lado, y por el otro, que en fecha 13 de marzo de 2006, su representada le entregó a la ciudadana NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ, la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 18.000.000,00), actuales DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00), como parte de pago y abono al precio inicial convenido en la opción de compraventa (como se evidencia del recibo que riela al folio 171 del expediente), lo que trae como consecuencia que tal opción de compraventa no es una opción como tal, sino que se transformó, modificó y se constituyó por la voluntad expresa y el consentimiento de las partes en un contrato de venta de inmueble, lo que indudablemente hace improcedente la presente acción; que en dicho contrato de compraventa existió el objeto, el precio, la tradición o posesión, la causa lícita y el consentimiento, lo que significa que ya no estamos en presencia de una opción de compraventa sino, ante una evidente venta de inmueble, pues la voluntad de las partes fue consentir la celebración de otro contrato, distinto al convenido entre ellos, los vendedores en no otorgar los documentos para la protocolización y el documento definitivo de venta, pues aceptó el pago de parte, en abono al precio convenido el día 18 de marzo de marzo de 2006, por lo que vencida ya la opción de compra debió entregar el inmueble y la compradora por estar disfrutando del bien y en plena posesión del mismo y seguir pagándolo, es decir, que compró una casa a crédito, de modo que, tomando como base lo antes dicho, y siendo así aceptado por las partes involucradas en el presente juicio, surge la modificación del contrato de manera consensual y convenida del contrato inicial, por lo que no estamos en presencia de una opción, sino de una venta a crédito, aplicándose en el presente caso lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil. Que la demandante aceptó el pago del precio el 13 de marzo de 2006, es decir, después de vencido el término inicial de la opción (120 días), y puso a su representada en posesión del bien a partir del 12 de febrero de 2006 y hasta la fecha vive en él, por lo que se infiere que por mutuo consentimiento se revocó el contrato inicial, aplicándose lo expuesto en el citado artículo 1.159 eiusdem, por lo que solicita sea declarada sin lugar la presente acción; que es evidente que estamos frente a un contrato de compraventa perfeccionado, por el solo consentimiento de las partes, conforme al artículo 1.159 eiusdem, el cual solo puede revocarse por el mismo consentimiento bilateral manifestado por las causas legales previstas en la ley, por resolución del contrato artículo 1.167 del Código Civil o por venta de la cosa ajena, de modo, que transferida la propiedad, hecha la tradición del inmueble vendido y fijada la totalidad del precio, sin que durante el transcurso de seis (6) años la parte demandante hiciera reclamo alguno, se perfeccionó el contrato, por lo que mal puede resolverse intentando una demanda basada en un pretendido incumplimiento o en un desistimiento unilateral, y en razón de ello, la resolución del contrato de compraventa hecha valer por esta vía es improcedente, fundada en una presunta falta de pago oportuna del precio que no tiene asidero, porque cuando ambas partes estuvieron de acuerdo al precio de la venta y en la cosa objeto de la misma, el contrato se perfeccionó, por el simple consentimiento de las partes y queda consolidado con el ofrecimiento del pago del precio, la entrega de la cosa vendida en posesión de la demandada por mas de seis (6) años, por lo que solicita que la presente acción sea declarada sin lugar. Que a manera de orden ilustrativo y cronológico indica la esencia de la presente opción a compraventa: (venta): total Bs. 158.000,00; Lapso 120 días, contados a partir del 8 de noviembre de 2005, vencido para el día 8 de marzo de 2006; pagos efectuados: 1) Bs. 52.000,00 el día 8 de noviembre de 2005; 2) Bs. 30.000,00 en moneda actual, el día 14 de noviembre de 2005; 3) Bs. 18.000,00, en moneda actual el día 13 de febrero de 2006 y un último pago que la vendedora no aceptó en la cantidad ofrecida de Bs. 58.000,00 que consta en un cheque de gerencia Nº 40908591 girado en fecha 13 de marzo de 2007 y que quedó consignado por ante los Tribunales de esta Circunscripción Judicial en beneficio de la demandante vendedora; se hace de su conocimiento que dicho procedimiento de oferta real y depósito fue tramitado sustanciado y decidido por el Tribunal Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial bajo el Nº 9221 declarado sin lugar, decisión que fue apelada y confirmada en fecha 2 de febrero de 2012 por esta segunda instancia. Que su representada canceló en tres oportunos pagos la cantidad de cien mil bolívares fuertes Bs. 100.000,00 a la demandante y solo le restaba cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 58.000,00), para terminar de cancelar el precio convenido y aquélla no lo aceptó sin embargo su representada consignó dicho pago mediante el procedimiento de oferta real y la vendedora no los recibió indicando que su aceptación estaba condicionada al hecho de que la compradora aceptara recíprocamente las condiciones de la casa; que la acción intentada por la demandada en su contra es temeraria y falsa, pues con los pagos efectivamente hechos quedó desvirtuado el fundamento de la misma, por lo que el saldo restante es la suma de cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 58.000,00); que se está perfectamente frente a un contrato bilateral que contrae una obligación de dar, esto es, la transmisión de la propiedad por el solo consentimiento validamente manifestado; y como obligaciones subsidiarias de hacer la de entregar la cosa (obligación ya cumplida y así reconocida en la demanda por la vendedora), y a otorgar la escritura debidamente protocolizada (requisito necesario para que el contrato sea oponible a terceros), por lo que se califica como contrato de compraventa, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1.133 y 1.141 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.474 eiusdem, y así solicita sea declarado por este Tribunal. Alega la prescripción y extemporaneidad de la acción propuesta al indicar: que la opción dada comenzó el día 8 de noviembre de 2005 y venció el 8 de marzo de 2006, sin embargo, su representada pagó el día 13 de marzo de 2006, un abono al preció convenido Bs. 18.000,00 que por el solo hecho de ese pago, en abono al precio total de la venta del inmueble, se desnaturalizó el contrato de opción, convirtiéndose por intención, consentimiento y voluntad de las partes contratantes, en una venta, como tantas veces antes se ha indicado; que la parte demandada en el supuesto negado debió demandar la resolución o el cumplimiento del contrato de opción a partir del día 9 de marzo de 2006, fecha en la cual venció la opción de compra, pero no lo hizo, no demandó, no utilizó la vía judicial para resolver el contrato, simplemente de manera consensual se limitó a entregarle el inmueble a su representada, a aceptar el pago del precio convenido en el contrato inicial el día 13 de marzo de 2006, modificando, relajando y extinguiendo de manera definitiva el lapso de los 120 días que tenia el convenio inicial, por lo que resulta improcedente en derecho que transcurridos siete (7) años los vendedores demanden una supuesta resolución del contrato de opción a compra que no existe, porque fue modificada por la voluntad de las partes, razón por la cual la demanda debe ser declarada sin lugar; que su representada cumplió con su obligación de pagar el precio convenido, indicando que los demandantes al haber recibido el pago el día 13 de marzo de 2006 relajaron muy a propósito el término de los 120 días y desnaturalizaron el contrato de opción, convirtiéndose por la voluntad y el consentimiento de las partes en un contrato de venta, asemejado por sus características en una venta a crédito, que las partes jamás se desvincularon de forma alguna de dicha negociación, a pesar de haber expirado el plazo incivil de 120 días, no siendo viable que la vendedora revocara de forma alguna y unilateralmente la convención celebrada. Que los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil, no son aplicables ya que estamos en presencia de un contrato de venta y no una opción de compraventa que fue desnaturalizada por la voluntad de las partes contratantes y por una errada acción de resolución de contrato por más extemporánea, temeraria e ilegal e inexistente en el mundo del derecho. Alegó la improcedencia del daño material solicitado por carencia de las especificaciones y de sus causas: al indicar que tal opción a compra no existe, ya que fue modificado dicho contrato por la voluntad de las partes contratantes y además el contexto de la misma no hace mención a algunas cláusulas penales o pecuniarias que deban cancelar las partes que incumplan; que ambas partes modificaron y extinguieron la referida opción naciendo por voluntad el consentimiento un contrato de venta, amen de que la parte actora no cuantifica ni narra de manera alguna en qué consisten los supuestos daños y perjuicios, cómo, cuándo, donde y de qué o en que forma se causaron, quién los causó, a cuánto ascienden tales daños, por lo que solicita que tal pedimento sea declarado sin lugar. De la violación al derecho a la defensa y al debido proceso: al indicar que la demandante debió consignar la prueba instrumental que demuestre integra e indubitable la totalidad de la deuda y el no pago de la misma, limitándose a indicar que su representada solo canceló la cantidad de cincuenta y dos mil bolívares Bs. 52.000,00, alegato que es falso ya que su representada pagó la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), y solo restaba la cantidad de cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 58.000,00), para terminar de cancelar el precio convenido y que la demandante no aceptó. Solicita la protección jurídica de los derechos e intereses de su representada con motivo de una causa penal que cursa ante la Fiscalía Tercera del Ministerio público de esta Circunscripción Judicial, por las irregularidades e ilícitos inmobiliarios cometidos por la demandante de autos, como persona natural que desarrolla actividades lucrativas de producción, construcción y comercialización de viviendas en el conjunto residencial Villa Virginia, en contra de su representada, encontrándose la misma en la tramitación del referido proceso penal y siendo que en el decurso de la incidencia judicial de oferta real y en la sentencia que resolviera la misma, tanto el apoderado judicial de la demandada como el tribunal en su decisión precisaron que su representada adeudaba solo ciento seis mil bolívares (Bs. 106.000,00), desconociendo el Tribunal Tercero de Primera instancia los pagos de cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 48.000,00), en fechas 14 de noviembre de 2005 y 13 de marzo de 2006, se denunció al Sr. JORGE YANEZ (hijo de la demandante), a nivel de la Fiscalía Superior del Ministerio Público, ambas denuncias que reposan en el despacho Fiscal bajo los expedientes Nº 11F3-0708-07 y 11F3-0040-2011, para que a través de una investigación penal esclarezca los hechos narrados en dicha denuncia (denuncia que riela a los folios f. 175-178 pieza I). De la improcedencia de la presente acción por la aplicación de la excepción “non adimpleti contractus”, artículo 1.168 del código civil; que la parte actora argumenta la supuesta falta de pago oportuno por parte de su representada del precio convenido en la opción de compra el 8 de noviembre de 2005, quedando contraído al estudio de los siguientes puntos: a) cumplimiento de las obligaciones por parte de la compradora y de la vendedora; b) tradición y entrega de la casa vendida; y c) aplicación del artículo 1.168 en el sentido de que los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya (conocida como la excepción non adimpleti contractus); que la vendedora desde el 8 de noviembre de 2005 en el transcurso y hasta el 8 de marzo de 2006, e inclusive hasta la presente fecha no cumplió con su obligación de entregarle a su poderdante los requisitos y recaudos mínimos para la aplicación de la Ley de Política Habitacional y para la protocolización del documento definitivo de venta, es decir, la parte actora en su condición de propietaria del inmueble no le suministró a su representada los documentos necesarios y obligantes para ella, a pesar de las múltiples solicitudes hechas por su representada para que se los entregara, siendo la última vez que los exigió de forma escrita el 7 de marzo de 2006, por lo cual se abstuvo de cumplir con su obligación; que para su representada existió inseguridad jurídica y falta de pretensión real ya que al no existir documento de condominio legalizado desde esa fecha y hasta los actuales momentos como pretendía la vendedora adjudicarle o venderle a su representada el inmueble N° 14 que se encontraba en el conjunto residencial Las Virginias, lo que trae como consecuencia legal y jurídica que tal opción de compraventa no es una opción como tal sino que se transformó, modificó y constituyó por la voluntad expresa y el consentimiento de las partes en un contrato de venta, motivo por el cual solicita la improcedencia de la presente acción y aplicable a favor de su representada la excepción de non adimpleti contractus. De la confesión expresa en la que incurrió la parte actora al no aceptar el pago del precio convenido (artículo 1.401 del Código Civil), esto es con respecto a la confesión plena en la que incurrió la demandante cuando en fecha 24 de mayo de 2007, siendo las 10:00 a.m., su representada previa solicitud judicial constituyó y traslado al Tribunal Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial en la casa de habitación de la demandante siendo atendido personalmente por la ciudadana NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ quien se identificó y se le notificó imponiéndola de la misión del Tribunal, igualmente se le ofreció la suma de cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 58.000,00), e indicó “…Estar dispuesta a aceptar en otra oportunidad la cantidad ofertada siempre y cuando la ciudadana Rosmilde Herrera, manifieste estar conforme con las condiciones que presenta la casa…”, tal aseveración hace prueba contra ella misma de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, además tal confesión fue expresada ante un Juez en plenas funciones, de modo, que fue la demandante quien incumplió al no querer sin causa legal alguna recibir el resto del precio convenido sobre el inmueble; que su representada cumplió con el pago casi total del precio del inmueble, esto es, cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), y hay manifestación expresa de que no ha terminado de pagar justamente porque la vendedora no ha entregado los recaudos para tramitar el crédito hipotecario y no querer recibir el pago ofertado; que la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa resulta improcedente ya que la parte actora no cumplió con el compromiso por ella asumido y no existiendo elementos probatorios que demuestren el cumplimiento de la obligación asumida por su representada es por lo que resulta improcedente la demanda y debe ser desestimada como infundada la pretensión de la parte actora, lo que trae como consecuencia que se declare sin lugar la demanda. Niega, Rechaza y Contradice todos los hechos alegados por la demandante en su escrito libelar e impugna todos los documentos presentados por la parte actora en los cuales sustenta la improcedente acción; y finalmente reconviene para que los demandante reconvenidos den cumplimiento al contrato de compraventa celebrado el 8 de noviembre de 2005 ya que ambas partes estuvieron de acuerdo en el precio de la venta y en la cosa objeto de la misma, por lo que el contrato se perfeccionó por el simple consentimiento de las partes y quedó consolidado con el ofrecimiento del pago del precio y la entrega de la cosa vendida en posesión de su representada reconviniente por más de seis (6) años, estando solo pendiente el otorgamiento del documento protocolizado y las obligaciones accesorias relacionadas con ese acto, que no tiene que ver con el perfeccionamiento del contrato sino que tratándose de un inmueble debe haber la posibilidad de que sea oponible a terceras personas. Que su representada del precio total de la venta, esto es, la suma de ciento cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 158.000,00), canceló en tres (3) oportunos pagos a la parte demandante reconvenida la cantidad de cien mil bolívares Bs. 100.000,00, detallados de la siguiente manera: 1) Bs. 52.000,00 el 08 de noviembre de 2005; 2) Bs. 30.000,00, el 14 de noviembre de 2005; y 3) Bs. 18.000,00, el 13 de marzo de 2006., por lo que solo restaba la cantidad de cincuenta y ocho mil bolívares Bs. 58.000,00 que consta en un cheque de gerencia N° 40908591 de fecha 13 de marzo de 2007 el cual quedó consignado ante los Tribunales de esta Circunscripción Judicial en beneficio de la vendedora, de modo que se está frente a un contrato de compraventa y perfeccionado éste, por el solo consentimiento de las partes, solo puede revocarse por el mismo consentimiento bilateralmente manifestado o por las causas legalmente previstas en la ley, éstas por resolución de contrato artículo 1.167 del Código Civil o por venta de la cosa ajena, motivos por los cuales reconviene a los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA, para que cumplan con su obligación contractual (f. 24 al 70). Acompañó anexos del 71 al 99.
Admitida la reconvención (f. 109), la parte demandante reconvenida contradijo la cuestión previa opuesta (f. 110 al 111) y dio contestación a la reconvención (f. 114 al 117).
Tramitada y sustanciada la causa, según los folios del 118 (pieza I) al 45 (pieza II), al folio 46 de la Pieza II se evidencia sentencia de fecha 18 de septiembre de 2014, mediante la cual el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó decisión mediante la cual declaró como no promovida la cuestión previa opuesta, por considerar que la parte demandada al momento de contestar la demanda presentó defensas de fondo, de manera que contestó la demanda cuando quiso promover la cuestión previa, por lo que toma el escrito como contestación al fondo de la demanda, declarando parcialmente con lugar la demanda y resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos Nancy del Valle Pinto de Yánez, Roger Celestino Yánez Talma y Rosmilde Herrera. Contra esa decisión el demandado ejerció recurso de apelación (f. 63 2da pieza) y en razón de ello, subió el proceso a conocimiento de quien suscribe.
En fecha 22 de octubre de 2014, esta Alzada dio por recibido el presente expediente (f. 72, II p.). Tramitada y sustanciada la causa bajo el expediente Nº 5691 (f. 73 al 172 pieza II), quien suscribe en fecha 6 de marzo de 2015, declaró Con Lugar la apelación ejercida por el abogado Gustavo Adolfo Vargas Salgueiro y anuló la sentencia del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de esta Circunscripción Judicial, dejando sin efecto todas las actuaciones realizadas, posteriores al auto de fecha 29 de noviembre de 2013, y repone la causa al estado de providenciar escrito de contestación de la demanda de reconvención. Declarada definitivamente firme la decisión dictada se ordenó remitir el expediente al Juzgado de la causa (f. 153 pieza II).
Recibido el expediente por el Tribunal de la causa (f. 154 pieza II), la Juez a quo en fecha 6 de abril de 2015, se inhibió de conocer el asunto, conforme a lo establecido en el ordinal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil (f. 155 pieza II). Inhibición que fue declarada Con lugar por quien suscribe, conforme se evidencia del expediente Nº 5802 que riela del folio 163 al 195 pieza II.
Al folio 199 pieza II, se evidencia auto de fecha 12 de mayo de 2015, en el cual la Juez Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dio por recibida la causa y ordenó la citación de la parte demandante, para que conteste la reconvención propuesta.
Riela del folio 200 al 203 pieza II escrito de contestación a la reconvención presentado por la parte demandante reconvenida mediante el cual alega: Que la demandada trata de confundir al juzgador indicando que entre las partes intervinientes en el presente asunto se celebró un contrato de venta casi a crédito, cuando es evidente que se suscribió un compromiso de opción de compraventa y que de esa manera quedó establecido tanto en la sentencia de Primera Instancia como en la sentencia del Juzgado Superior; que la parte demandada reconviniente actuó de mala fe al no indicar que en fecha 17 de mayo de 2007 intentó una demanda de Oferta Real en su contra, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial teniendo como fundamento el citado contrato de opción de compraventa y esgrimiendo los mismos alegatos en la reconvención; que la oferta real fue declarada sin lugar por el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial el 9 de julio de 2007, contra la cual se ejercicio recurso de apelación declarado sin lugar por esta Alzada el 2 de julio de 2012, y declarada definitivamente firme, por lo que en ambas sentencias fue declarada como no válida la oferta real propuesta quedando desvirtuado el acuerdo de voluntades por no cumplir la demandante con las obligaciones asumidas en dicho contrato; y finalmente negó, rechazó y contradijo las pretensiones contenidas en el escrito de reconvención, por lo que solicita sea declarado sin lugar.
Riela del folio 205 al 208 pieza II, escrito presentado por la parte demandada reconviniente, en la cual niega, rechaza y contradice todo lo alegado por la parte demandante reconvenida.
Riela del folio 209 al 2017, II p., escrito de pruebas promovido por la parte demandada reconviniente. Con anexo marcado “A” que va del folio 218 al 225.
Cursa del folio 226 al 231 escrito de pruebas presentado por el demandante reconvenido. Con anexos del folio 232 al 260 pieza II.
En fecha 16 de junio de 2015 el Tribunal de la causa acordó agregar al expediente los escritos de pruebas presentados por las partes (f. 261 pieza II).
Aperturada la pieza III del expediente, del folio 3 al 5 se evidencia escrito de impugnación presentado por el abogado Laemir Mass Colina, respecto a las pruebas promovidas por el demandado reconviniente.
Del folio 6 al 7 corre inserto auto de fecha 25 de junio de 2015 mediante el cual el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes, a excepción de la prueba de reconocimiento de contenido y firma promovida por la demandada reconviniente, que fue declarada inadmisible, al considerar el Juez a quo que mal puede la parte promovente citar a los demandantes para que reconozcan el contenido del documento, pues, existe una normativa expresa para el establecimiento de dicha prueba (art. 431 del C.P.C), y siendo el documento que se pretende ratificar un documento emanado por una de las partes, contraría lo establecido en la citada norma; motivo por el cual la declaró inconducente; declaró inadmisible la testimonial del ciudadano JORGE YÁNEZ PINTO en su condición de apoderado de los demandantes, para el reconocimiento de contenido y firma, pues, es parte en el presente juicio. Contra esa negativa de admisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación (f. 18 y 26), escuchado por el Tribunal a quo en el solo efecto devolutivo (f. 24 y 30).
Riela del folio 27 al 28 oficio N° 6990-113 de fecha 1° de julio de 2015, emanado del Registro público del Municipio Miranda del estado Falcón informando lo solicitado (f. 27 y 28).
Cursa del folio 32 al 37 oficio Nº 271 de fecha 7 de julio de 2015 emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial; y del folio 34 al 37 oficio Nº 000516 de fecha 7 de julio de 2015 emanado del SENIAT, informando lo solicitado.
Al folio 39 se evidencia oficio Nº FAL-3-01177-2015 de fecha 9 de julio de 2015, emanado de la Fiscalía Tercera del estado Falcón informando lo solicitado.
Riela del folio 43 al 48 declaración de los testigos: Angélica Elena Diez Soto, Lady Esperanza Ruiz de Flores, Jennifer Carolina Guanchez y Fidel Felipe Flores Hernández.
Al folio 49 se evidencia comunicación de fecha 5 de agosto de 2015 emanada de la entidad Bancaria Banesco Banco Universal, informando lo solicitado.
Riela del folio 51 al 62 escrito de informes promovido por la parte demandada reconviniente; agregado al expediente por auto de fecha 2 de octubre de 2015 (f. 63). Y del folio 64 al 68 escrito de informes promovido por la demandante reconvenida, agregado a los autos en esa misma fecha 02-10-2015 (f. 69).
Del folio 73 al 131 se evidencia expediente Nº 5886 (nomenclatura de este Tribunal) en el cual se sustanció y tramitó la apelación interpuesta por el demandado reconviniente contra los autos de fechas 25 de junio y 3 de julio de 2015 (f. 6 al 7 y 24, III p.), mediante diligencias de fechas 30 de junio y 6 de julio de 2015, respectivamente (f. 18 y 26, III p.), declarando quien suscribe, Parcialmente con lugar los recursos interpuestos por el abogado Gustavo Adolfo Vargas; revocando parcialmente el auto de fecha 25 de junio de 2015 y confirma el auto de fecha 3 de julio de 2015, decisión declarada definitivamente firme (f. 131).
Recibido el expediente (f. 134), por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Miranda del estado Falcón, la Juez a quo acordó reponer la causa al estado de evacuación de la prueba de ratificación de contenido y firma de los documentos; y en consecuencia, ordenó la citación del ciudadano Jorge Iván Yánez Pinto, para que compareciera al segundo día, luego de que conste en autos su citación para ratificar el contenido y firma de las documentales descritas en la prueba Nº 23 literales B, C y D, promovidas por la demandada.
Por auto de fecha 27 de noviembre de 2015 (f. 149), el Tribunal de la causa, a solicitud de parte (f. 146 al 148), prorrogó el lapso de evacuación de pruebas, y fijó el lapso de veinte (20) días de despachos siguientes a aquélla actuación (27-11-2015), para la evacuación de la prueba de ratificación de contenido y firma de documento.
Riela del folio 156 al 171 escrito de informes presentado por el abogado Gustavo Adolfo Vargas actuando en representación de la demandada reconviniente y del folio 174 al 180 escrito de informes presentado por el demandante reconvenido. Del folio 182 al 183 se evidencia que el demandante presentó observaciones al escrito de informes de la contraparte.
Al folio 185 del presente asunto se evidencia acta de inhibición de la Juez a quo, fundamentada en la sentencia Nº 2140 de fecha 7 de agosto de 2003 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia por los motivos racionales a las causales de inhibición taxativas previstas en el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. La cual fue declarada Sin lugar por esta Alzada véase expediente Nº 6066 (nomenclatura de este Tribunal) que riela del folio 201 al 216.
Riela al folio 195, oficio Nº 2510-219, de fecha 23 de mayo de 2016 emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda del estado Falcón, informando lo solicitado.
Del folio 219 al 232, se evidencia sentencia de fecha 2 de agosto de 2016, dictada por el Tribunal de la causa mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa incoada por los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YANES y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA contra la ciudadana ROSMILDE HERRERA; y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada en contra de los demandantes reconvenidos, declarándose resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito por los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YANES, ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA y ROSMILDE HERRERA. Contra esa decisión la parte demandada ejerció recurso de apelación (f. 240), recurso que fue escuchado libremente (245), y en razón de ello sube el proceso a conocimiento de quien suscribe.
Por auto de fecha 4 de octubre de 2016, esta Alzada dio por recibido el presente expediente y fijó el vigésimo día de despacho siguiente a esa actuación para presentar informes. Vencido dicho lapso según el cómputo practicado al efecto (f. 261), se dejó constancia de que las partes presentaron sus respectivos informes (f. 249 al 260 y 263 al 268). Y transcurrido el lapso de observaciones, se fijó el lapso de sesenta (60) días para sentenciar.
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, alega la parte actora que celebró contrato de opción de compraventa con la demandada, sobre un inmueble constituido por una casa y su correspondiente parcela de terreno; que en dicho contrato se estableció en la cláusula Segunda, 120 días para que la demandada adquiriera el descrito inmueble, sin que haya desplegado tal actividad, por lo que operó la caducidad convencional, haciéndose procedente la resolución del citado contrato y el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados, siendo evidente el incumplimiento por parte de la demandada, en cuanto a la no ejecución de su obligación a realizar el efectivo pago de la obligación contraída dentro del plazo contractualmente establecido; fundamentan su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil. En la oportunidad de la contestación, la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, e hizo consideraciones respecto a la pretensión de los actores, indicando que ellos no cumplieron con su obligación de entregarle los requisitos y recaudos mínimos para la aplicación de la Ley de Política Habitacional y para la protocolización el documento definitivo de venta, es decir que la parte actora en su condición de propietarios del inmueble no le suministraron los documentos necesarios, a pesar de las múltiples solicitudes hechas por ella para que se los entregara, lo que constituye obligación de estricto cumplimiento y ellos no cumplieron; e impugnó todos los documentos presentados en el libelo; igualmente propuso reconvención o mutua petición aduciendo que se está frente a un contrato de compraventa y perfeccionado éste, por el solo consentimiento de las partes, por lo que solo puede revocarse por el mismo consentimiento bilateralmente manifestado o por las causas legalmente previstas en la ley, éstas por resolución de contrato artículo 1.167 del Código Civil o por venta de la cosa ajena, que reconviene a los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA, para que cumplan con su obligación contractual; quienes en su respectiva contestación, alegan que la demandada trata de confundir al juzgador indicando que entre las partes intervinientes en el presente asunto se celebró un contrato de venta casi a crédito, cuando es evidente que se suscribió un compromiso de opción de compraventa y que de esa manera quedó establecido tanto en la sentencia de Primera Instancia como en la sentencia del Juzgado Superior; que la parte demandada reconviniente actuó de mala fe al no indicar que en fecha 17 de mayo de 2007 intentó una demanda de Oferta Real en su contra, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial teniendo como fundamento el citado contrato de opción de compraventa y esgrimiendo los mismos alegatos en la reconvención; que la oferta real fue declarada sin lugar por el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, y confirmada por esta Alzada, por lo que en ambas sentencias fue declarada como no válida la oferta real propuesta quedando desvirtuado el acuerdo de voluntades por no cumplir la demandante con las obligaciones asumidas en dicho contrato; y finalmente negó, rechazó y contradijo las pretensiones contenidas en el escrito de reconvención, por lo que solicita sea declarado sin lugar. Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas presentadas por la parte demandante reconvenida: (f. 226-231, II pieza).
1.- Documento privado de fecha 8 de noviembre de 2005 (f. 11-13), el cual constituye el instrumento fundamental de la acción, y que a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene por reconocido, y conforme al artículo 1.363 del Código Civil, hace plena prueba para demostrar que la ciudadana NANCY PINTO DE YÁNEZ, se comprometió a vender a la ciudadana ROSMILDE HERRERA, y ésta a comprarle, un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno ubicada en la Prolongación Manaure Conjunto Residencial Villa Virginia, Nº 14, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, de un área de doscientos once metros cuadrados con cuarenta y tres centímetros (211,43 Mts2), cuyos linderos son: Norte: calle interna de servicio del conjunto y rampa de acceso Nº 2 a la calle interna del conjunto; Sur: terreno propiedad de Nancy Pinto de Yánez; Este: Parcela Nº 13; y Oeste: Parcela Nº 15; por el monto de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 158.000.000,00), actuales CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 158.000,00) que serían pagados de la siguiente manera: la cantidad de cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,00), actuales cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00), que declaran haber abonado al propietario en ese acto; y el remanente, la cantidad de ciento seis millones de bolívares (Bs. 106.000.000,00), actuales ciento seis mil bolívares (Bs. 106.000,00), al momento de la protocolización del documento de compraventa correspondiente; igualmente se estipuló que la opción tendría una duración de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del documento, es decir, del 8 de noviembre de 2005, estableciendo en la cláusula Quinta que transcurrido ese lapso sin que la promitente compradora hubiere ejercido la opción de compra, mediante la introducción del documento contentivo de la compra venta ante el Registrador Subalterno correspondiente y la fijación de la fecha de protocolización, el propietario queda liberado de la obligación de venderle el inmueble; y en la cláusula sexta convinieron que el propietario entregará a el promitente en el momento en que este vaya a introducir el documento de compraventa ante el Registro Subalterno, la solvencia de impuestos municipales, servicio eléctrico y de agua y cualquier otro documento necesario para la protocolización, para lo cual el promitente deberá avisarle por lo menos con quince (15) días de anticipación.
2.- Copia de sentencia de fecha 9 de julio de 2007, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en la cual se declaró sin lugar el procedimiento de Oferta Real y Depósito incoado por la ciudadana ROSMILDE HERRERA contra la ciudadana NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ, con ocasión del contrato de opción a compra venta suscrito por las partes en fecha 8 de noviembre de 2005; y copia de sentencia de fecha 1 de febrero de 2012, emitida por el Juzgado Superior Accidental, en la cual se declara no valida la oferta real, y sin lugar la apelación ejercida contra la anterior sentencia (f. 255 al 267 pieza I). Estas copias de actuaciones judiciales se tienen como fidedignas a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que la demandada reconviniente realizó el referido procedimiento judicial, el cual fue declarado sin lugar por el Tribunal de la causa, y modificado por el Tribunal Superior Accidental, declarando la oferta no válida; pero en cuanto al valor probatorio invocado por el promovente no se le otorga tal valor, por cuanto no es demostrativa que operó la caducidad de la opción a compra venta, en virtud que en dicha sentencia se estableció que la cantidad de dinero ofrecida no se trataba de una simple deuda, sino de una cantidad entregada como parte de inicial para la compra de un inmueble, por lo que siendo que la obligación había nacido de un contrato éste debe ser interpretado por el juez, lo cual corresponde a la sentencia de fondo de esta causa, y no de aquella.
3.- Inspección judicial practicada por el Juzgado Primero del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial en fecha 16 de febrero de 2011 en el inmueble constituido por una casa ubicada en la prolongación avenida Manaure, Conjunto Residencial Villa Virginia, N° 14, de esta ciudad de Coro, estado Falcón, la cual constituye el objeto del litigio, donde el tribunal dejó constancia: Primero: de lo manifestado por la notificada, ciudadana Rosmilde Herrera quien informó: “Aquí en el inmueble vivo yo, con mis dos (02) hijos”. Segundo: de lo manifestado por la notificada, quien informó: “Aquí habitamos, mi hijo José Miguel, de (16) años y mi hija Mariana Valentina, de (08) años y mi persona” (f. 259-260 pieza II). Esta prueba se valora conforme al artículo 1.429 del Código Civil, para demostrar los hechos verificados por el juez a quo, es decir, que la demandada de autos, para la fecha indicada habitaba con su grupo familiar el inmueble objeto del litigio.

Pruebas presentadas por la parte demandada reconviniente: (f. 209-217, II pieza)
1.- Confesión en el contexto de la demanda de Oferta Real que realizó en fecha 24 de mayo de 2007, de conformidad con lo indicado en el artículo 1.401 del Código Civil, a saber la confesión judicial de la demandante, al declarar: “estar dispuesta a aceptar en otra oportunidad la cantidad ofertada siempre y cuando la ciudadana Rosmilde Herrera, manifieste estar conforme con las condiciones que presenta la casa”. Al respecto se observa que consta en autos copia certificada de acta levantada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, levantada con motivo del ofrecimiento de pago realizado por la ciudadana Rosmilde Herrera a la codemandante ciudadana Nancy Pinto de Yanez, donde se evidencia tal manifestación; sin embargo no encuentra esta juzgadora que se trate de confesión alguna de los hechos invocados por la parte demandada reconviniente, de que los actores sin causa legal no quisieron recibir el resto del precio convenido sobre el inmueble, ello en virtud que para la fecha de tal ofrecimiento (24/05/2007), ya había transcurrido el lapso de vigencia del contrato de opción a compra suscrito entre las partes, lo cual ocurrió en fecha 8 de marzo de 2006.
2.- Recibo de pago, de fecha 30 de septiembre de 2005, suscrito por la ciudadana NANCY PINTO DE YANEZ a favor de la ciudadana ROSMILDE HERRERA, por la cantidad de TREINTA y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 34.000.000,00), actuales TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,00), por concepto de apartado de la casa Nº 14 del Conjunto Villa Virginia, ubicado en la ciudad de Coro, estado Falcón (f. 168; I p.). Este documento privado emanado de la parte actora, por cuanto no fue desconocido se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y surte prueba para demostrar el mencionado pago, el cual es imputable al pago a que se refiere el contrato en su cláusula cuarta, como abono al precio del inmueble .
3.- Tres (3) recibos de pago, los cuales aparecen como emitidos por la ciudadana NANCY PINTO DE YANEZ a favor de la ciudadana ROSMILDE HERRERA: a) de fecha 20 de octubre de 2005, por un monto de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00), actuales DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00), por concepto de segundo aporte en la compra de la casa n° 14 del Conjunto residencial Doña Virginia, ubicado en la ciudad de Coro, estado Falcón, restando la cantidad de actuales ciento siete mil bolívares (Bs. 107.000,00); b) de fecha 14 de noviembre de 2005, por un monto de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), actuales TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), por el mismo concepto, restando la cantidad de actuales setenta y siete mil bolívares (Bs. 77.000,00); y c) de fecha 13 de marzo de 2006, por un monto de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00), actuales DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00), mediante cheque N° 34588392 de la cuenta N° 0134-0368-65-3681015670 de Banesco, por el mismo concepto, retando la cantidad de actuales cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 58.000,00); en los cuales se observa firma ilegible, P/NANCY DE YANEZ; y que el promovente indica que fueron firmados, recibidos y expedidos por el ciudadano Jorge Yánez Pinto, quien es hijo y apoderado judicial de los actores (f. 169 al 171, I p.). Al respecto se observa que mediante escrito de fecha 22/06/2015 el apoderado judicial de la parte actora impugnó estos recibos alegando que el mencionado ciudadano no es contratante, ni aparece en el contenido de los mismos su identificación, ni tampoco que esté actuando en representación de la ciudadana Nancy Pinto de Yánez ya que no están plasmados datos de algún instrumento poder; en tal sentido se observa a los folios 218 al 225 documento poder otorgado por los ciudadanos Nancy del Valle Pinto de Yánez y Roger Celestino Yánez Talma al ciudadano Jorge Ivan Yánez Pinto, el cual está protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, de fecha 25 de julio de 2002, bajo el N° 7, folios 41 al 46, Protocolo Tercero, Tercer Trimestre del año 2002, con el cual se demuestra la cualidad de apoderado de los mencionados ciudadanos. No obstante lo anterior, por cuanto los instrumentos bajo análisis son documentos privados, que la parte promovente indica que son emanados de un tercero, para su eficacia y validez dentro del proceso, deben ser ratificados a través de la prueba testimonial, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y es el caso que en la oportunidad fijada para la evacuación de la testimonial del ciudadano Jorge Yánez, éste no compareció, por lo que los recibos bajo análisis no fueron ratificados; en tal virtud no se les concede ningún valor probatorio.
4.- Carta o misiva de fecha 7 de marzo de 2006, suscrita por la ciudadana Rosmilde Herrera, dirigida a la ciudadana Nancy de Yánez, mediante la cual entre otras cosas, le solicitó a la actora los recaudos y documentos necesarios para que ella pueda solicitar el crédito de política habitacional para la compra del inmueble Nº 14 de Conjunto Villa Virginia, el cual alega el promovente que fue firmado por la ciudadana Nancy de Yánez (f. 172, I p). Respecto a este instrumento, se observa que mediante escrito de fecha 22/06/2015 el apoderado judicial de la parte actora lo desconoció alegando que ninguna de las firmas que aparecen en esa misiva corresponde o pertenece a la ciudadana Nancy Pinto de Yánez; siendo así, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, correspondía al promovente demostrar la autenticidad del documento, y por cuanto no consta en autos que haya realizado tal actividad procesal, es por lo que no se le concede ningún valor probatorio, y se desecha.
5.- Planilla bancaria (baucher) de Cheque de Gerencia emitido por la entidad bancaria Banesco, de fecha 13 de marzo de 2007, por un monto de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 58.000.000,00), actuales CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 58.000,00), donde aparece como solicitante la ciudadana ROSMILDE HERRERA, y como concepto por cancelación de vivienda; el cual indica el apoderado judicial de la demandada que su poderdante le ofreció el pago restante a la actora por la compra del inmueble objeto del litigio (f. 173). Para valorar esta prueba, debe adminicularse a las documentales contentivas de sentencia de fecha 9 de julio de 2007, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, y sentencia de fecha 1° de febrero de 2012, emitida por el Juzgado Superior Accidental (f. 255 al 267 pieza I); con la que queda demostrado que la demandada reconviniente realizó la oferta de pago por la referida cantidad de dinero, en la fecha indicada a través de procedimiento judicial, no siendo aceptada por la ciudadana Nancy Yánez de Pinto en fecha 24 de mayo de 2007; la cual fue declarada no válida.
6.- Copia simple de Cheque Nº 34508392, girado contra la entidad bancaria Banesco, perteneciente a la cuenta corriente Nº 01340368653681015670 de Armando José Morales, no endosable, emitido a favor del ciudadano Jorge Yánez Pinto, por la cantidad de dieciocho millones de bolívares (Bs. 18.000.000,00), actuales dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00) (f. 174, I p.). Esta copia fue impugnada por la parte actora reconvenida, por cuanto ninguno de los ciudadanos antes mencionados son parte en el contrato; al respecto se observa que la misma fue promovida para demostrar que la parte demandada pagó el tercer aporte por el precio del inmueble objeto de la controversia, el cual fue recibido por el hijo de la actora; pero es el caso, que tal como lo indica el apoderado de la parte demandante reconvenida, quien emite el cheque es un tercero ajeno a la relación contractual existente entre las partes, y si bien el ciudadano Jorge Yánez Pinto, beneficiario del cheque en cuestión es apoderado de los demandantes, no existe otra prueba en autos que adminiculada a ésta puedan llevar a la convicción de esta juzgadora que la cantidad de dinero pagada a través de este instrumento bancario, esté relacionada con el contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes.
7.- Copia firmada en original de la denuncia interpuesta por los apoderados judiciales de la ciudadana ROSMILDE HERRERA en contra de los ciudadanos NANCY PINTO DE YÁNEZ, ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA y JORGE YÁNEZ PINTO, ante la Fiscalía Superior del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sello húmedo de recibo de fecha 2 de agosto de 2007, así como escrito presentado ente la Fiscalía Tercera del Ministerio Público de esta Circunscripción Judicial, con sello húmedo de recibo de fecha 16 de febrero de 2012 (f. 175 al 183). Estos documentos se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, con los cuales se demuestra que la demandada reconviniente de autos, formuló por ante la Fiscalía del Ministerio Público a los ciudadanos Nancy Pinto de Yánez, Roger Celestino Yánez Talma y su hijo Jorge Yánez Pinto, por la presunta comisión del delito de estafa, con ocasión de la venta del inmueble Nº 14 del Conjunto Residencial Villa Virginia, antes descrito; sin embargo, nada aporta al esclarecimiento de los hechos controvertidos en la presente causa, donde se discute el cumplimiento o no de un contrato de opción a compra venta.
8.- Copia certificada de documento poder protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Miranda del estado Falcón, de fecha 25 de julio de 2002, inscrito bajo el Nº 07, folio 41 al 46, Protocolo Tercero, Tercer Trimestre del año 2002 (f. 218 al 223 II pieza). Este documento público se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar que el ciudadano Jorge Yánez Pinto, es apoderado de los ciudadanos Nancy del Valle Pinto de Yánez y Roger Celestino Yánez Talma, con poderes de administración y disposición de bienes y acreencias.
9.- Informe a la Oficina Publica de Registro Inmobiliario del Municipio Miranda: a) para que indique si en el documento de Parcelamiento Nº 07, Tomo I, de fecha 3 de octubre de 1992, folios 43 al 51, IV Trimestre del año 1992, existe algún documento de Condominio sobre algún Conjunto Residencial Villa Virginia, ubicado en la final Prolongación Avenida Manaure, esquina con Avenida Tirso Salaverria, Coro, Parroquia San Antonio, Municipio Miranda, estado Falcón, a favor de los actores NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ Y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA, plenamente identificados en autos; b) para que indique si los ciudadanos vendedores NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ Y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA, plenamente identificados en autos, consignaron para su registro o protocolización junto con los recaudos necesarios, ante esa Oficina Registral en los Cuatro Trimestre del año 2006 y 2007, algún documento definitivo de venta para suscribirlo con la ciudadana ROSMILDE HERRERA, plenamente identificada en autos, sobre un Inmueble Nº 14 del Conjunto Residencial Villa Virginia, ubicado en la Final Prolongación Avenida Manaure, esquina con Avenida Tirso Salaverria, Coro, Parroquia San Antonio, Municipio Miranda, Estado Falcón; c) que indique sobre los otorgantes, la fecha de protocolización y si existe alguna nota marginal de renuncia o de revocatoria sobre el documento Poder Protocolizado ante esa Oficina Registral, en fecha 25 de julio de 2002, inscrito bajo el Nº 07, folio 41 al 46, Protocolo Tercero, Tercer Trimestre del año 2002, el cual riela del folio 218 al 223 II pieza; prueba evacuada en fecha 1° de julio de 2015, mediante oficio Nº 6990-113; en el que informan lo siguiente: Literal A: no posee documento de condominio protocolizado, solo documento de parcelamiento protocolizado el 03-10-2001, bajo el Nº 7 del protocolo Primero, Tomo 1, del Conjunto Residencial Villa Virginia y no como cita en su comunicación. Literal B: sobre la parcela de terreno Nº 14, no existe documento de venta definitiva protocolizada, solo existe documento de contrato de construcción de una casa de dos (2) plantas, protocolizada el 21-12-2005, bajo el Nº 45, folios 296 al 301, Protocolo Primero, Tomo 30, el cual fue otorgado por el ciudadano Reinaldo José Toyo, cédula de identidad Nº 15.917.345, como maestro de obra y la ciudadana Nancy del Valle Pinto Yánez como propietaria. Literal C: no existe revocatoria de poder o renuncia del mismo, el poder mencionado en este literal, permanece vigente hasta la presente fecha y fue otorgado por Nancy del Valle Pinto de Yánez y Roger Celestino Yánez Talma, donde se confiere Poder General al ciudadano Jorge Iván Yánez Pinto. Literal D: sobre documento de integración de parcelas cuyos datos de registro cita, y en donde aparece un total de 7.086,97 M2, aparece solamente registrado un documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Villa Virginia, el cual se desarrolló en un área de terreno de 5.685 M2, que se segregó del lote antes mencionado. (f. 27 y 28 pieza III). Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos informados por el mencionado ente público, los cuales nada aportan a esta controversia.
10.- Informe al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial para que indique si existe o se tramitó una Oferta Real y Depósito realizado por mi Mandante, Expediente Nº 9221, a favor de la parte Actora y si en fecha 24 de Mayo del 2007, siendo las 10:00 a.m., de ese día, previa solicitud judicial, ese Despacho Judicial se constituyó y trasladó a la casa de habitación de la ciudadana NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ, titular de la cedula de identidad N° V-2.396.546, y si se encuentra consignado en la cuenta de ese Tribunal un Cheque de Gerencia del Banco Banesco N° 40908591, de fecha 13-03-2007, a favor de la ciudadana actora NANCY PINTO DE YÁNEZ, de fecha 13 de Marzo del 2.007, por un monto de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 58.000.000,00), o lo que es lo mismo por la reconversión de la moneda la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (BS. 58.000,00) con el cual se pretendía aportar el Cuarto y Ultimo pago final del precio convenido sobre la negociación de compra sobre el inmueble Nº 14 del Conjunto Residencial Villa Virginia, antes descrito; prueba evacuada en fecha 7 de julio de 2015, mediante oficio Nº 271 emanado del mencionado tribunal, en el que procedió a dar oportuna respuesta en los términos siguientes: Primero: que existe en su archivo expediente Nº 9.221, nomenclatura de ese tribunal, contentivo del juicio de Oferta Real y Depósito, presentado por la ciudadana Rosmilde Herrera, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.824.372, domiciliada en el Conjunto Residencial Villa Virginia, ubicado en Prolongación de la calle Manaure con intersección con la avenida Tirso Salaverria, casa Nº 14, a favor de la ciudadana Nancy del Valle Pinto de Yánez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.396.546, domiciliada en Planta Alta del Edificio Meiji, ubicado en la prolongación de la calle Manaure frente a la Unidad Estadal de Vigilancia de Tránsito Terrestre Nº 72, Puesto de Vigilancia Terrestre Coro. Segundo: Consta en el expediente Nº 9.221, que en fecha 24-05-2007, ese tribunal se constituyó y se trasladó en casa de habitación de la ciudadana Nancy del Valle Pinto de Yánez, previa solicitud judicial a las 10:00 a.m. Tercero: verificado en sus libros de control de consignaciones (L7), en el folio Nº 009, y Libro auxiliar de banco en el folio 115, consta un depósito de fecha 08 de junio de 2007, según comprobante de depósito Nº 0884538, a su cuenta corriente, de cheque de Gerencia del Banco Banesco Nº 40908591, de fecha 13 de marzo de 2007, por un monto de cincuenta y ocho mil bolívares exactos (Bs. 58.000,00), a favor de la ciudadana Nancy Pinto Yánez (f. 32 y 33 p. III). Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la cual adminiculada a las documentales contentivas de sentencia de fecha 9 de julio de 2007, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, y sentencia de fecha 1° de febrero de 2012, emitida por este Juzgado Superior (f. 255 al 267 pieza I); demuestran que la demandada reconviniente realizó el referido procedimiento de oferta de pago, la cual fue declarada no válida.
11.- Informe, al Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (S.E.N.I.A.T.) a fin de saber si los actores Nancy Pinto de Yánez y Roger Celestino Yánez Talma cancelaron a través de las Declaraciones de Impuestos al Fisco Nacional correspondiente a los años 2005 y 2006, los impuestos, tributos, tasas o contribuciones a través de la planilla formulada 33, por los pagos por un monto de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (BS. 100.000.000,00) o lo que es lo mismo por la reconversión de la moneda la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BS. 100.000,00) con ocasión a la venta del inmueble Nº 14 del Conjunto Residencial Villa Virginia, ubicado en la Final Prolongación Avenida Manaure, esquina con Avenida Tirso Salaverria, Coro, Parroquia San Antonio, Municipio Miranda estado Falcón. Prueba evacuada en fecha 7 de julio de 2015, mediante oficio Nº SNAT-INTI-GRTI-RCO-SC-AT-2015 000516, remitiendo transacciones efectuadas por los ciudadanos Nancy Pinto de Yánez y Roger Celestino Yánez Talma desde el año 2005 hasta el 2009; que sin embargo sugieren solicitar información complementaria al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), organismo rector de las enajenaciones de inmuebles (f. 34 al 37 p. III). Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos informados por el mencionado ente público, los cuales nada aportan a esta controversia.
12.- Informes a la Fiscalía Tercera del Ministerio Público de esta Circunscripción Judicial, para que de información si ante ese despacho cursan las causas 11F3-0708-07 y 11F3-0040-2011; prueba evacuada en fecha 9 de julio de 2015, mediante oficio Nº FAL-3-01177-2015, en la que notifican que una vez revisados los archivos de ese Despacho se logró constatar que la causa que se menciona como 11F3-0708-07 no registran en su sistema; en relación al caso Nº 11F3-0040-2011, en fecha 27-07-2011 fue emitido el acto conclusivo correspondiente. (f. 39 p. III). Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos informados por el mencionado ente, la cual adminiculada a las documentales contentivas de denuncia interpuesta por los apoderados judiciales de la ciudadana ROSMILDE HERRERA en contra de los ciudadanos NANCY PINTO DE YÁNEZ, ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA y JORGE YÁNEZ PINTO, ante la Fiscalía Superior del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, y la Fiscalía Tercera del Ministerio Público de esta Circunscripción Judicial (f. 175 al 183), demuestran que la referida denuncia fue tramitada, y se emitió su respectivo acto conclusivo; sin embargo, nada aporta a la presente controversia.
13.- Informe a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, a los fines de que informe quien cobró ante esa institución el Cheque Nº 34508392, cuenta corriente N 01340368653681015670, emitido a favor del ciudadano Jorge Yánez Pinto, por un monto de dieciocho millones de bolívares (Bs. 18.000.000,00), actuales dieciocho mil bolívares (BS. 18.000,00); prueba evacuada en fecha 5 de agosto de 2015, mediante comunicación informando que de acuerdo a sus archivos informáticos que de la mencionada cuenta, no se evidenció en la chequera el correlativo del cheque serial Nº 34508392, motivo por el cual se les imposibilitó determinar la existencia del mismo, que si embargo sugieren la verificación de los dígitos del mismo para objeto de una búsqueda exhaustiva y minuciosa en su sistema. (f. 49 p. III). Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos informados por el mencionado ente público, los cuales nada aportan a esta controversia.
14.- Testimoniales de los ciudadanos Angélica Diez, Lady Esperanza Ruiz, Yennyfer Guanchez y Fidel Flores (f. 43 al 48 pieza III).
- Angélica Elena Diez Soto: que conoce a la ciudadana Rosmilde Herrera, que conoce a los ciudadanos Nancy Pinto y Jorge Yánez, que conoce a los ciudadanos Nancy Pinto y Roger Yánez, que la ciudadana Rosmilde Herrera celebró negociación de casa compra venta con los ciudadanos Nancy Pinto de Yánez y Roger Yánez, que el inmueble está ubicado en el Conjunto Residencial Villa Virginia, que queda Prolongación los Medanos; que la ciudadana Rosmilde Herrera tiene viviendo allí como aproximadamente nueve o diez años, que eso fue en el 2006; que el monto aproximado de la operación de compra venta fue ciento cincuenta ocho millones de los viejos, ahorita ciento cincuenta y ocho mil actual; que a su entender la casa tenia algunos tipo de problema a nivel de estructura, como grieta y la doctora había exigido que se le reparara y le exigió que le entregara los documentos y los vendedores no aceptaron los cincuenta y ocho millones por tal motivo se negaron a protocolizar el documento como ya estaba acordado en la negociación. Al ser repreguntado por la representación judicial de la parte demandante contestó: que efectivamente sabe que fue en noviembre del 2005 como también sabe que fueron 120 días de plazo en los cuales los vendedores asumieron entregarle los documento que requería para solicitar un crédito bancario lo cual nunca recibió por parte de los vendedores cuestión que le limitó, que sin embargo, en marzo creo que fue no recuerda bien la fecha el 18 de marzo del 2006, el doctor Armando Morales le entrego a la señora NANCY y su hijo el cheque de 18 millones el cual completaba los cien millones acordado; que ella estaba en el consultorio de la doctora y que ella le pidió la cola y la llevó al edifico don Vicente avenida Manaure con Josefa Camejo donde la llevó que había una reunión para solucionar el problema de la casa, que la esperó en la ante sale de la oficina donde se reunieron, que por lo tanto vio cuando las personas que anteriormente mencionó salieron, inclusive comentaron la negociación y la conformidad en ese momento; que al reunión fue una oficina o bufete de un abogado pero que no recuerda el nombre porque ya han cambiado de abogado, creo que fue el doctor Guanipa, pero no sabe; que no estuvo presente cuando los ciudadanos ROGER YANEZ, NANCY DE YANEZ y ROSMILDE HERRERA, realizaron el contrato de opción a compra venta? CONTESTO; que estuvo presente cuando la ciudadana ROSMILDE HERRERA solicitó a la ciudadana NANCY DE YANEZ la documentación para la protocolización del documento de compra venta; que en una oportunidad y que fue en ese momento cuando lo del cheque de los dieciocho millones, que en el pasillo ella le volvió a recordarle que necesitaba protocolizar el documento ya que los requisitos que le había solicitado para el crédito bancario en ningún momento de lo entregaron; que desconoce si la ciudadana Rosmilde Herrera hizo la solicitud por escrito, pero que el momento del que habló fue verbal; que es paciente del Centro Integral de la Mujer, y puesto que ahí funciona una estética, así como ha sido cliente de forma eventual del negocio de los Yánez.
- Lady Esperanza Ruiz de Flores: que conoce de vista a la ciudadana Rosmilde Herrera, que no es amiga intima, que conoce de vista a los ciudadanos Nancy Pinto y Jorge Yánez, que conoce de vista a los ciudadanos Nancy Pinto y Roger Yánez; que sabe que la ciudadana ROSMILDE HERRERA celebró negociación de casa compra venta con los ciudadanos NANCY PINTO DE YANEZ, y ROGER YANEZ; que el inmueble esta ubicado en la Prolongación los Manaure y se llama Conjunto residencial Villa Virginia; que lleva viviendo allí como nueve o diez años aproximadamente; que el monto aproximado de la operación de compra venta convenido entre la ciudadana Rosmílde Herrera y los ciudadanos Nancy Pinto De Yanez y Roger Yanez eran de ciento cincuenta y ocho millones; que los ciudadanos Nancy Pinto De Yanez, y Roger Yánez, no le quisieron recibir a la ciudadana Rosmilde Herrera, la cantidad de cincuenta y ocho mil bolívares, como pago final de precio convenido por el inmueble. Al ser repreguntado por la representación judicial de la parte demandante contestó: que el monto era de ciento cincuenta y ocho millones y la doctora dio una parte de cincuenta y dos que era la inicial y después dio otro monto de treinta y el ultimo fue que pago el doctor de dieciocho mil bolívares; que no se encontraba presente cuando los ciudadanos Roger Yánez, Nancy De Yánez y Rosmilde Herrera celebraron el contrato de opción a compra, pero ella hizo el comentario y comento la satisfacción de la compra; que estuvo presente cuando ella contaba el dinero, que le estaba cuidando los niños en ese momento y ella salio a casa del señor Jorge que vivía diagonal a su casa en la misma Urbanización; que no sabe el monto exacto que contó, que la vio contando, que ella dijo que iba a pagar, pero que no estuvo tocando el dinero.
- Yennyfer Guanchez: que conoce a la ciudadana Rosmilde Herrera, que conoce a los ciudadanos Nancy Pinto y Jorge Yánez, que conoce a los ciudadanos Nancy Pinto y Roger Yánez; que la ciudadana Rosmilde Herrera celebró negociación de casa compra venta con los ciudadanos Nancy Pinto de Yánez y Roger Yánez; que la ciudadana Rosmilde Herrera tiene viviendo allí como aproximadamente ocho o nueve años; que el monto aproximado de la operación de compra venta convenido entre la ciudadana Rosmílde Herrera y los ciudadanos Nancy Pinto De Yánez y Roger Yánez eran de unos ciento y pico; que los ciudadanos Nancy Pinto De Yánez, y Roger Yánez, no le quisieron recibir a la ciudadana Rosmilde Herrera; que la ciudadana Rosmilde Herrera, le pidió en varias oportunidades a los ciudadanos Nancy De Yánez y Roger Yánez, los documentos necesarios para que ella aplicara su crédito hipotecario; que la ciudadana Rosmilde Herrera, jamás recibió de parte de los ciudadano Nancy De Yánez y Roger Yánez, los documentos solicitados para el crédito hipotecario para la compra de la casa; que los ciudadanos Nancy de Yánez, Roger Yanez y Jorge Yánez Pinto recibieron de la ciudadana Rosmilde Herrera la cantidad de cien mil bolívares fuertes por la negociación de compra venta del inmueble identificado en esa casa.
- Fidel Flores: que conoce a la ciudadana Rosmilde Herrera, que conoce a los ciudadanos Nancy Pinto y Jorge Yánez, que conoce a los ciudadanos Nancy Pinto y Roger Yánez; que la ciudadana Rosmilde Herrera celebró negociación de casa compra venta con los ciudadanos Nancy Pinto de Yánez y Roger Yánez; que la ciudadana Rosmilde Herrera tiene viviendo allí como aproximadamente diez años; que sabe cual fue el monto aproximado de la operación de compra venta convenido entre la ciudadana Rosmilde Herrera y los ciudadanos Nancy Pinto de Yánez y Roger Yánez; que los ciudadanos Nancy Pinto de Yánez, y Roger Yánez, no le quisieron recibir a la ciudadana Rosmilde Herrera, la cantidad de cincuenta y ocho mil bolívares, como pago final de precio convenido por el inmueble; que la ciudadana Rosmilde Herrera, le pidió en varias oportunidades a los ciudadanos Nancy de Yánez y Roger Yánez, los documentos necesarios para que ella aplicara su crédito hipotecario; que la ciudadana Rosmilde Herrera, jamás recibió de parte de los ciudadanos Nancy de Yánez y Roger Yánez, los documentos solicitados para el crédito hipotecario para la compra de la casa; que los ciudadanos Nancy de Yánez, Roger Yánez y Jorge Yánez Pinto, recibieron de la ciudadana Rosmilde Herrera la cantidad de cien mil bolívares fuertes por la negociación de compra venta del inmueble identificado en esta causa. Al ser repreguntado por la representación judicial de la parte demandante contestó: que le consta que los citados ciudadanos recibieron la cantidad mencionada porque estuvo presente; que la forma en que se cancelo dicha cantidad fue en efectivo y en cheque; que cree que se efectuaron para cancelar dicha cantidad tres montos; que primero cincuenta y dos después treinta y el ultimo pago dieciocho para completar los cien, que estuvo presente al momento que se efectuaron dichos pagos, pero la fecha exacta no la recuerda como diez años; que los dos primeros se efectuaron en la misma urbanización Villa Virginia y el tercero no recuerda; que se efectuaron en la casa diagonal a la de la doctora Rosmilde, primera casa entrante a mano derecha y las horas no recuerda; que la ciudadana Rosmilde Herrera, le solicitó los documentos a que se hizo referencia anteriormente a la ciudadana Nancy de Yánez, para gestionar el crédito de Ley de política habitacional; que cree que la ciudadana ROSMILDE HERRERA hacia esas solicitudes de forma verbal y que su comentario era de que nunca en reiteradas oportunidades fueron entregadas, que no estuvo presente; que en estos momentos no sabe las caracterizas físicas de los ciudadanos Nancy de Yánez y Roger Yánez.
Para valorar estas testimoniales se observa que a través de ellas se pretenden demostrar hechos contenidos en un contrato escrito, así como los alegados pagos realizados por la demandada reconvinientes con motivo del mismo; razón por la cual y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil, que establece que es inadmisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares; esta prueba de testigos resulta inadmisible, por lo que se desechan.

Analizadas como fueron las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal a quo mediante decisión de fecha 2 de agosto de 2016, se pronunció de la siguiente manera:
Dentro de este marco, resulta un hecho admitido por ambas partes la celebración del contrato de opción de compraventa, mas aun cuando el mismo es el fundamento tanto de la acción principal como la acción reconvencional dado que demanda cada una de manda a la otra, la acción de resolución de contrato y de manera contrapuesta la demandada acciona por vía reconvencional la acción de cumplimiento del mismo; pero igualmente es de observar que durante la actividad probatoria desplegada en el presente proceso judicial, la parte demandada reconviniente, en virtud de haberse excepcionado en el pago parcial o de haber cumplido, no demostró haber cumplido con su obligación de pagar el precio establecido por el inmueble ofrecido en opción de compraventa en el tiempo pautado por ambas partes, esto es las cantidades de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) y dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), lo cual da lugar a la procedencia de la presente acción de resolución de contrato de opción de compra venta. Y así se declara.-
En cuanto a la Acción de Cumplimiento de Contrato planteada en la Acción Reconvencional propuesta por la demandada reconviniente, basada en el mismo contrato de opción de compraventa, (…) Al respecto se observa, que en el contrato de opción de compra-venta solo se estableció el plazo de pago no se estableció expresamente que el vendedor debía cumplir con alguna otra carga, desprendiéndose de la cláusula quinta que transcurridos los ciento veinte (120) días previsto en la cláusula segunda del convenio sin que el promitente hubiere ejercido la opción de compra que el propietario le concedía, mediante la introducción del documento contentivo de la compraventa ante el registrador subalterno correspondiente y la fijación de la fecha de protocolización, queda liberado el propietario de la obligación de venderle sin que este pudiera alegar ningún perjuicio ni indemnización; por fuerza de lo cual la RECONVENCIÓN que solicitan DEBE DECLARARSE SIN LUGAR en derecho y EN CONSECUENCIA, PROCEDENTE LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA propuesta en el juicio principal. Así se establece.-
Con relación a la reclamación de daños y perjuicios, solicitada por la parte actora, (…) esta sentenciadora lo considera improcedente toda vez que la ocupación por parte de la demandada reconviniente en el inmueble objeto de opción de compraventa, fue consentida, por ambas partes, sin establecerse contraprestación alguna por el uso del inmueble y en relación a otra reclamación de Daños no procede porque no fue señalado los Daños pormenorizados de los cuales fue objeto, (…) no procediendo la misma, por lo que al pactar no solicitar indemnización alguna así haya incumplimiento, mal puede solicitarse, por tal motivo no es viable la reclamación de indemnización por Daños y Perjuicios.

De lo anterior se colige que el Tribunal a quo declaró con lugar la acción por resolución de contrato por considerar que la parte demandada no cumplió con sus obligaciones contractuales en el lapso establecido; y sin lugar el pago de daños y perjuicios reclamados por no haberlos pormenorizado en el libelo de demanda, y por no haber sido establecidos en el contrato. Por otra parte declaró la improcedencia de la reconvención planteada por cumplimiento de contrato con fundamento en que habiendo establecido el contrato un plazo para el pago, y transcurrido el mismo sin que el promitente hubiere ejercido la opción de compra mediante la introducción del documento de compra venta ante el registrador correspondiente, el propietario queda liberado de la obligación de vender. Por lo que apelada como fue esta decisión, esta Alzada procede a verificar la procedencia tanto de la acción intentada, como de la reconvención propuesta en los siguientes términos:
PUNTO PREVIO
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la accionada opuso como defensa que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de venta y no de una opción de compra venta, alegando que tal opción de se transformó, modificó y se constituyó por la voluntad expresa y el consentimiento de las partes en un contrato de venta de inmueble; que en dicho contrato de compraventa existió el objeto, el precio, la tradición o posesión, la causa lícita y el consentimiento, que la voluntad de las partes fue consentir la celebración de otro contrato, distinto al convenido entre ellos, los vendedores en no otorgar los documentos para la protocolización y el documento definitivo de venta, pues aceptó el pago de parte, en abono al precio convenido el día 13 de marzo de marzo de 2006, por lo que vencida ya la opción de compra debió entregar el inmueble y la compradora por estar disfrutando del bien y en plena posesión del mismo y seguir pagándolo, es decir, que compró una casa a crédito, de modo que, tomando como base lo antes dicho, y siendo así aceptado por las partes involucradas en el presente juicio, surge la modificación del contrato de manera consensual y convenida del contrato inicial, por lo que no estamos en presencia de una opción, sino de una venta a crédito, aplicándose en el presente caso lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil; que la demandante aceptó el pago del precio después de vencido el término inicial de la opción, y puso a su representada en posesión del bien a partir del 12 de febrero de 2006 y hasta la fecha vive en él, por lo que se infiere que por mutuo consentimiento se revocó el contrato inicial; que es evidente que estamos frente a un contrato de compraventa perfeccionado, por el solo consentimiento de las partes, el cual solo puede revocarse por el mismo consentimiento bilateral manifestado por las causas legales previstas en la ley, por resolución del contrato artículo 1.167 del Código Civil o por venta de la cosa ajena, de modo, que transferida la propiedad, hecha la tradición del inmueble vendido y fijada la totalidad del precio, sin que durante el transcurso de seis (6) años la parte demandante hiciera reclamo alguno, se perfeccionó el contrato, por lo que mal puede resolverse intentando una demanda basada en un pretendido incumplimiento o en un desistimiento unilateral, y en razón de ello, la resolución del contrato de compraventa hecha valer por esta vía es improcedente.
En este sentido tenemos que el juez puede, en el marco de sus competencias formular una interpretación integradora del contrato, mediante la cual corrige la calificación dada por las partes a un contrato (Cfr. JOSÉ MELICH-ORSINI. Doctrina General del Contrato. EJV, Caracas, 1997, p. 424-425), lo cual resulta aplicable al presente caso, pues es necesario determinar si se está en presencia de un contrato de opción a compra o promesa bilateral de compra venta, o por el contrario de una venta.
La doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contrato se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato (Sent. de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.). En este orden, la Sala mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso Ada Preste Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).
La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil. Por otra parte, la misma Sala en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2013 dictada en el Exp. N° 2014-000153, en caso análogo expresó:
En virtud de todo lo señalado, esta Sala considera pertinente precisar cuándo un contrato se trata de compra venta y cuándo se está ante una opción de compra venta.
Al respecto, esta Sala en sentencias N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, reiterada entre otras en sentencia N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacenes, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, doctrina aplicable al caso concreto, pues la demanda fue interpuesta el 27 de septiembre de 2010, estableció lo siguiente:
(…omissis…)
De la jurisprudencia antes mencionada se evidencia que el contrato de opción a compra venta a diferencia de la compra venta, es un precontrato no traslativo de la propiedad, donde las partes se comprometen una a vender y la otra a comprar un determinado bien a futuro, lo cual está sujeto a ciertas condiciones que acuerden las partes, además dicho contrato tiene una duración, una garantía de cumplimiento y una cláusula penal.
En el caso concreto, esta Sala evidencia que ciertamente el contrato objeto de cumplimiento, es un contrato de opción de compra venta, en el cual los demandados se comprometieron en venderle un inmueble a la actora, y está última a pagar un precio, en un determinado plazo de noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga, además que fijaron una cláusula penal en caso de no materializarse la compra venta mediante documento definitivo, de lo cual se desprende que el juez de alzada, calificó de manera errada el contrato objeto de litigio, al señalar que es de compra venta.

De acuerdo a los anteriores criterios, en el presente caso se hace necesario revisar e interpretar el contrato suscrito por las partes, y del cual se pretende su cumplimiento, lo cual hace esta juzgadora de conformidad con la facultad conferida por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que da al juez potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes le hubieren dado otra diferente. Así tenemos que en el contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, por una parte la ciudadana NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ, denominada a los efectos del contrato como “EL PROPIETARIO”, y por la otra la ciudadana ROSMILDE HERRERA, denominada “EL PROMITENTE”, quienes manifiestan que convienen en celebrar el presente compromiso de opción de compra-venta. También se identificó en la cláusula primera el bien objeto del contrato, constituido por una casa y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra, identificada con el N° 14, la cual forma parte del parcelamiento denominado “Conjunto residencial Villa Virginia”, ubicado en la prolongación de la calle Manaure de la ciudad de Santa Ana de Coro, Parroquia San Antonio, Municipio Miranda del Estado Falcón, tiene una superficie de doscientos once metros cuadrados con cuarenta y tres centímetros (211,43 Mts2) y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: calle interna de servicio del conjunto y rampa de acceso N° 2 a la calle interna del Conjunto; Sur: terreno propiedad de Nancy Pinto de Yánez; Este: parcela N° 13; y Oeste: parcela N° 15; en la cláusula segunda el precio de la venta en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 158.000.000), actuales CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 158.000,00), de los cuales fueron entregados a la propietaria CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 52.000.000,00), actuales CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00), imputable al precio de esa venta, y que el saldo deudor sería cancelado al momento de la protocolización del documento de compra-venta correspondiente. En relación a la duración del contrato, en la cláusula segunda se fijó en ciento veinte días noventa (120) días, contados a partir de la fecha de firma del documento, es decir, a partir del día 8 de noviembre de 2005; estableciendo en la cláusula quinta que transcurrido dicho lapso sin que el promitente hubiere ejercido la opción de compra que el propietario le está concediendo mediante la introducción del documento contentivo de compra venta ante el Registrador Subalterno correspondiente, el propietario queda liberado de la obligación de vender; asimismo en la cláusula sexta establecen la obligación del promitente de dar aviso con quince días de anticipación a la introducción del documento de compra venta ante el Registro correspondiente al propietario, a los fines de que éste entregue la solvencia de impuestos municipales, servicio eléctrico y agua y cualquier otro documento que sea necesario a tal fin.
Establecido lo anterior, tenemos que el contrato objeto del presente litigio es un contrato de opción a compra venta, en el cual la demandante se comprometió a venderle el inmueble antes identificado a la demandada, y ésta última a pagar el precio, abonando una parte con la firma del contrato y el remanente debía pagarlo al momento de la protocolización del documento de compra-venta, lo cual debía realizar en el plazo de ciento veinte (120) días; además se observa que si bien el contrato no contiene una cláusula penal, es claro en la cláusula quinta al establecer que si la demandada no ejerciere la opción a compra en el lapso indicado, la demandante propietaria queda liberada de su obligación de venderle el inmueble a la demandada; de lo cual no queda lugar a dudas que en el presente caso estamos en presencia de un contrato preparatorio de opción a compra-venta, y no de compra venta; y así se establece.
En otro orden, tenemos que la demandada alega la prescripción y extemporaneidad de la acción propuesta, e indica que la opción dada comenzó el día 8 de noviembre de 2005 y venció el 8 de marzo de 2006, sin embargo, su representada pagó el día 13 de marzo de 2006, un abono al precio convenido Bs. 18.000,00, que por el solo hecho de ese pago, en abono al precio total de la venta del inmueble; que la parte demandada en el supuesto negado debió demandar la resolución o el cumplimiento del contrato de opción a partir del día 9 de marzo de 2006, fecha en la cual venció la opción de compra, pero no lo hizo, no demandó, no utilizó la vía judicial para resolver el contrato, simplemente de manera consensual se limitó a entregarle el inmueble a su representada, a aceptar el pago del precio convenido en el contrato inicial el día 13 de marzo de 2006, modificando, relajando y extinguiendo de manera definitiva el lapso de los 120 días que tenia el convenio inicial, por lo que resulta improcedente en derecho que transcurridos siete (7) años los vendedores demanden una supuesta resolución del contrato de opción a compra que no existe, porque fue modificada por la voluntad de las partes, razón por la cual la demanda debe ser declarada sin lugar.
Al respecto, se observa en primer lugar que no fue demostrado con las pruebas traídas a los autos que la parte demandada reconviniente hubiere pagado en fecha 13 de marzo de 2006 la cantidad de dinero indicada como abono al precio convenido entre las partes, así como tampoco se evidencia de las actas procesales que el lapso de vigencia de ciento veinte (120) días del contrato de opción, hubiere sido extinguido o modificado por las partes. Por otra parte, y en cuanto a que el lapso para interponer la acción de resolución de contrato hubiere prescrito, alegando que debió haber sido interpuesta a partir del 9 de marzo de 2006, se observa que el artículo 1.977 del Código Civil dispone que “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley”. Así tenemos que en el presente caso, por tratarse de una acción por resolución de contrato, estamos en presencia de una acción personal, por lo que el lapso se prescripción para intentar la acción es el decenal; en tal sentido se observa que el contrato el cual se pretende su resolución fue suscrito por las partes en fecha 8 de noviembre de 2005 con una vigencia de ciento veinte (120) días, es decir, hasta el 8 de marzo de 2006 (f. 11 al 13), que por ser un documento privado, hace concluir a esta sentenciadora que desde el mismo día de su vencimiento, comienza a transcurrir el lapso para que las partes contratantes intentasen cualquier acción derivada del cumplimiento o incumplimiento del mismo; razón por la cual, y siendo que la presente demanda fue propuesta en fecha 30 de abril de 2013, y admitida el día 3 de octubre de 2013, se evidencia que transcurrieron siete (7) años y once (11) meses, a partir de la suscripción del documento que se pretende resolver, lo que hace improcedente esta defensa previa, y así se decide.
DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
Alegada por la parte actora la resolución del contrato suscrito entre ellos y la demandada reconviniente, se observa que de acuerdo al artículo 1.167 del Código Civil, es causa de resolución o ejecución del contrato, cuando alguna de las partes no haya ejecutado las obligaciones contenidas en él, es decir, no se hayan cumplido las obligaciones pactadas; esta norma le concede al acreedor agraviado la discrecionalidad para optar entre el cumplimiento y la resolución, de tal manera que vencido el plazo concedido al deudor para la prestación prometida, nacen para el acreedor dos derechos: pedir la ejecución del contrato o demandar su resolución, con los daños y perjuicios en uno u otro de los casos elegidos. Este derecho del acreedor es absoluto, es decir, no está restringido por ninguna otra disposición legal, pero no se resuelve de pleno derecho, siendo la función del juzgador limitativa a constatar el incumplimiento, la mora del deudor, o cualquier hecho en que se basa el pedimento de resolución; y una vez comprobados éstos, se encuentra en el deber ineludible de declararla. La doctrina ha establecido una serie de requisitos o condiciones de procedencia de la acción resolutoria, a saber: a) Que se trate de un contrato bilateral; b) El incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada, y c) El actor debe proceder de buena fe, en el sentido de que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación.
En el caso sub judice, la actora pide la resolución del contrato opción a compra de un inmueble de su propiedad constituido por una casa y su correspondiente parcela de terreno ubicada en la Prolongación Manaure Conjunto Residencial Villa Virginia, Nº 14, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, el cual fue ofertado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 158.000.000,00), actuales CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 158.000,00) que serían pagados de la siguiente manera: la cantidad de cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,00), actuales cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00), pagados en ese acto; y el remanente al momento de la protocolización del documento de compraventa correspondiente, para lo cual pactaron un lapso de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del documento; por lo que siendo así estamos en presencia de un contrato bilateral, configurándose de esta manera el primer requisito.
En cuanto al segundo requisito relacionado con el incumplimiento culposo del demandado, tenemos que para que se perfeccione un contrato deben darse sus condiciones como lo son el cumplimiento del mismo en la forma, lugar y fecha en que se suscribió por las partes, es decir, es necesario que se cumpla con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, a saber: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, o el uso o la Ley; por otra parte, tenemos que las obligaciones deben cumplirse tal cual han sido pactadas, y su cumplimiento está regido por los principios de identidad e integridad contenidos en el artículo 1.264 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.290 y 1.291 ejusdem. En este orden, observa esta juzgadora, que aduce la actora que en dicho contrato de opción a compraventa se establecieron entre otras cláusulas, específicamente, en la segunda, 120 días para que la demandada adquiriera el descrito inmueble, sin que haya desplegado tal actividad, por lo que operó la caducidad convencional, haciéndose procedente la resolución del citado contrato y el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados, siendo evidente el incumplimiento por parte de la demandada, en cuanto a la no ejecución de su obligación a realizar el efectivo pago de la obligación contraída dentro del plazo contractualmente establecido; por su parte la demandada alegó que pagó la totalidad del precio convenido por la compra del inmueble. En este orden y para determinar las obligaciones de la promitente compradora, quedó evidenciado del contrato suscrito entre las partes que se el precio de venta del inmueble fue pactado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 158.000.000,00), actuales CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 158.000,00) que serían pagados de la siguiente manera: la cantidad de cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,00), actuales cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00), que declaran haber abonado al propietario en ese acto; y el remanente, al momento de la protocolización del documento de compraventa correspondiente; igualmente se estipuló que la opción tendría una duración de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del documento, es decir, del 8 de noviembre de 2005, estableciendo en la cláusula Quinta que transcurrido ese lapso sin que la promitente compradora hubiere ejercido la opción de compra, mediante la introducción del documento contentivo de la compra venta ante el Registrador Subalterno correspondiente y la fijación de la fecha de protocolización, el propietario queda liberado de la obligación de venderle el inmueble; y en la cláusula sexta convinieron que el propietario entregará al promitente en el momento en que este vaya a introducir el documento de compraventa ante el Registro Subalterno, la solvencia de impuestos municipales, servicio eléctrico y de agua y cualquier otro documento necesario para la protocolización, para lo cual el promitente deberá avisarle por lo menos con quince (15) días de anticipación; de lo anterior se infiere que las obligaciones de la promitente compradora eran: 1. pagar el remanente del precio estipulado, es decir, la cantidad de actuales CIENTO SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 106.000,00) en la oportunidad de la protocolización del documento de venta definitivo; 2. presentar por ante el Registrador Subalterno correspondiente el documento contentivo de la compra venta para su protocolización, en el lapso de ciento veinte (120) días contados a partir del 8 de noviembre de 2005, es decir, que el lapso vencía el 8 de marzo de 2006; y 3. avisar al propietario con quince (15) días de anticipación a la presentación del documento definitivo de venta por ante el Registro Subalterno, a los fines de que los propietarios le entregaran la solvencia de impuestos municipales, servicio eléctrico y de agua y cualquier otro documento necesario para la protocolización. Ahora bien, en relación al pago del remanente del precio estipulado para la venta del inmueble, se observa que la demandada reconviniente alega haber realizado el pago de la totalidad del precio, pero es el caso que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, quien pretenda que ha sido libertado de una obligación debe probar el pago, lo cual no fue demostrado en autos con ninguno de los elementos probatorios aportados al proceso, pues no consta que la ciudadana ROSMILDE HERRERA hubiere realizado el pago por la cantidad de actuales CIENTO SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 106.000,00) que era la cantidad restante, ya que los recibos aportados al proceso con los cuales pretendió demostrar el pago, no se les concedió ningún valor probatorio por ser emanados de un tercero que no es parte en el juicio, y no fueron ratificados a través de la prueba testimonial; y siendo que no le está permitido a los jueces decidir en base a supuestos, sino cuando exista plena prueba de los hechos controvertidos, por lo que habiendo sido negado el pago por parte de la demandante, tocaba a la parte demandada demostrar el pago, y no lo probó. En relación a la obligación de presentar por ante el Registrador Subalterno correspondiente el documento contentivo de la compra venta para su protocolización, en el lapso de ciento veinte (120) días contados a partir del 8 de noviembre de 2005, se observa que tampoco fue demostrado que la demandada reconviniente hubiere hecho tal presentación; al contrario en la prueba de informe por ella promovida a la Oficina Publica de Registro Inmobiliario del Municipio Miranda, solicitó que indicara si los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ Y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA, consignaron para su registro junto con los recaudos necesarios, ante esa Oficina Registral algún documento definitivo de venta para suscribirlo con la ciudadana ROSMILDE HERRERA, sobre un Inmueble Nº 14 del Conjunto Residencial Villa Virginia, ubicado en la Final Prolongación Avenida Manaure, esquina con Avenida Tirso Salaverria, Coro, Parroquia San Antonio, Municipio Miranda, Estado Falcón, de lo que se colige que la demandada no está conteste en que esa era una obligación asumida por ella y no por la parte demandante. Y en cuanto a la obligación de avisar al propietario con quince (15) días de anticipación a la presentación del documento definitivo de venta por ante el Registro Subalterno, a los fines de le entregaran la solvencia de impuestos municipales, servicio eléctrico y de agua y cualquier otro documento necesario para la protocolización, tampoco fue probado en autos que la ciudadana ROSMILDE HERRERA hubiere cumplido con esta obligación, y así se establece.
En este mismo orden, y en relación con el incumplimiento culposo del demandado, se observa que el apoderado judicial de la demandada reconviniente alega la improcedencia de la presente acción por la aplicación de la excepción non adimpleti contractus, artículo 1.168 del Código Civil, y argumenta la supuesta falta de pago oportuno por parte de su representada del precio convenido en la opción de compra, en que la vendedora desde el 8 de noviembre de 2005 en el transcurso y hasta el 8 de marzo de 2006, e inclusive hasta la presente fecha no cumplió con su obligación de entregarle a su poderdante los requisitos y recaudos mínimos para la aplicación de la Ley de Política Habitacional y para la protocolización del documento definitivo de venta, a pesar de las múltiples solicitudes hechas por su representada para que se los entregara, siendo la última vez que los exigió de forma escrita el 7 de marzo de 2006, por lo cual se abstuvo de cumplir con su obligación, también alega que para su representada existió inseguridad jurídica y falta de pretensión real ya que al no existir documento de condominio legalizado desde esa fecha y hasta los actuales momentos como pretendía la vendedora adjudicarle o venderle a su representada el inmueble N° 14 que se encontraba en el conjunto residencial Las Virginias; de lo anterior se colige que la demandada acepta expresamente la falta de presentación del documento de venta para su registro por ante la Oficina de Registro correspondiente, pero se excepciona alegando que la propietaria no le entregó los recaudos y demás documentos necesarios para ello; por lo cual deberá analizarse la procedencia de esta excepción de contrato no cumplido. Al respecto, la doctrina ha establecido varias condiciones para su procedencia, así tenemos que en primer lugar debe tratarse de un contrato bilateral, lo cual se cumple en el presente caso, por estar en presencia de un contrato de opción a compra celebrado entre las partes; segundo, que el incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo; sobre este aspecto tenemos que si bien es cierto constituye una obligación contractual del propietario entregar la solvencia de impuestos municipales, servicio eléctrico y de agua y cualquier otro documento necesario para la protocolización, ésta actuación debía estar precedida del aviso por parte de la promitente compradora con quince (15) días de anticipación a la presentación del documento definitivo de venta por ante el Registro Subalterno, conforme a lo convenido por las partes en la cláusula sexta del contrato, lo cual no fue demostrado en autos, es decir no se probó que la demandada reconviniente ciudadana ROSMILDE HERRERA haya realizado en ningún momento tal aviso. En consecuencia, al no haberse demostrado el incumplimiento contractual por parte del propietario, no puede en el presente caso aplicarse la excepción de contrato no cumplido; por lo que siendo así se concluye que la demandada reconviniente de autos incurrió en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, por lo que se configura el segundo requisito de procedencia de la acción intentada; y así se establece.
Por último, en cuanto a que la parte actora debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, se observa, que la obligación asumida por la ciudadana NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ y su cónyuge ROGER CELESTINO YANEZ TALMA, de acuerdo a lo estipulado en el contrato, era la de otorgar el documento definitivo de compraventa del inmueble en cuestión, dentro del lapso estipulado por las partes, una vez que la promitente compradora ciudadana ROSMILDE HERRERA presentara ente la Oficina de Registro correspondiente el referido documento para su protocolización; actuación ésta, tal como quedó expresado, no hizo la parte demandada reconviniente, -por el contrario, aceptó expresamente no haber cumplido con esa obligación al haber opuesto la excepcion non adimpleti constractus-, la cual constituye un requisito indispensable para que los demandantes reconvenidos pudieran dar cumplimiento a la suya, como era la de otorgar el documento definitivo de compraventa del inmueble en cuestión; en el entendido que sin la previa presentación del documento de compra venta, mal podían comparecer ante la oficina de registro a otorgar un documento inexistente. Por otra parte, tenemos que conforme a la cláusula sexta del contrato, también era obligación del propietario entregar la solvencia de impuestos municipales, servicio eléctrico y de agua y cualquier otro documento necesario para la protocolización, para lo cual la promitente compradora debía darles aviso con quince (15) días de anticipación a la presentación del documento definitivo de venta por ante el Registro Subalterno, lo cual alegó que había hecho en varias oportunidades, de requerirles la referida documentación, pero que durante el proceso tampoco logró demostrar; siendo así, hasta tanto el propietario no recibiera el aviso mediante el cual se le requiriera la entrega de los referidos documentos, no le nacía la obligación para hacerlo. De lo anterior tenemos que para que los demandantes reconvenidos pudieran dar cumplimiento a sus obligaciones contractuales era requisito sine qua non que la promitente compradora hoy demandada reconviniente, diera previamente cumplimiento a sus respectivas obligaciones contractuales, y era a partir de ese momento que le nacía la obligación a los demandantes; y por cuanto de autos no se evidencia que la demandada reconviniente haya cumplido con tales obligaciones previas, es por lo que se determina que la parte actora reconvenida no incumplió con sus obligaciones contractuales, por lo que siendo así, se concluye que encuentra lleno también este extremo legal; y en tal virtud debe declararse la procedencia de la acción resolutoria intentada, y así se decide.
Por lo antes establecido, y tomando en consideración los efectos de la resolución del contrato, es por lo que los demandantes de autos deberán restituir a la promitente compradora la cantidad de dinero por ella pagada, que alcanza la suma de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00), por concepto de abono al precio de compraventa del inmueble; y así se decide.
Finalmente, y en cuanto a los daños y perjuicios demandados, se observa que del libelo de demanda no se evidencia que la parte actora haya indicado en qué consisten los mismos ni sus causas, así como tampoco fueron traídos a los autos elementos probatorios destinados a demostrar tales daños; por lo que siendo así, y por cuanto en el contrato suscrito entre las partes no se pactó alguna cláusula penal que obligue a la parte demandada a indemnizar por daños y perjuicios causados por su incumplimiento, es por lo que tal reclamación resulta improcedente; y así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN
Decidido lo anterior, se procede a emitir pronunciamiento sobre el fondo de la reconvención: Pretende la demandada reconviniente a través de su reconvención o mutua petición que los demandantes reconvenidos den cumplimiento al contrato de compraventa celebrado el 8 de noviembre de 2005, estando solo pendiente el otorgamiento del documento protocolizado y las obligaciones accesorias relacionadas con ese acto; y alega su apoderado judicial que del precio total de la venta, esto es, la suma de ciento cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 158.000,00), su representada canceló en tres (3) oportunos pagos a la parte demandante reconvenida la cantidad de cien mil bolívares Bs. 100.000,00, detallados de la siguiente manera: 1) Bs. 52.000,00 el 8 de noviembre de 2005; 2) Bs. 30.000,00, el 14 de noviembre de 2005; y 3) Bs. 18.000,00, el 13 de marzo de 2006, por lo que solo restaba la cantidad de cincuenta y ocho mil bolívares Bs. 58.000,00 que consta en un cheque de gerencia N° 40908591 de fecha 13 de marzo de 2007 el cual quedó consignado ante los Tribunales de esta Circunscripción Judicial en beneficio de la vendedora.
Al respecto se observa que establece la cláusula tercera del contrato lo siguiente: “Se ha convenido entre ambas partes que el valor de la venta es de Ciento Cincuenta y Ocho millones de Bolívares (Bs. 158.000.000,00)”, y la cláusula cuarta: “del monto indicado en la cláusula tercera se ha abonado a EL PROPIETARIO por parte de EL PROMETIENTE la cantidad de Cincuenta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 52.000.000,00), el resto será cancelado por EL PROMETIENTE a EL PROPIETARIO en el momento de la protocolización del documento de compraventa correspondiente”. Sobre esta reconvención, observa esta alzada, que la misma funda su pretensión en el mismo documento instrumento fundamental de la acción principal, valiéndose además la parte demandada reconviniente en atención al principio de comunidad de la prueba, de la misma prueba documental aportada por la actora reconvenida, la cual fue valorada en atención a los argumentos producidos por ambas partes, así como analizados los demás medios probatorios, y los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato; de lo que concluyó esta juzgadora, tal como quedó establecido precedentemente, que los actores reconvenidos ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YANEZ y su cónyuge ROGER CELESTINO YANEZ TALMA no incurrieron en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, pues las únicas obligaciones asumidas que eran la entrega la solvencia de impuestos municipales, servicio eléctrico, de agua y cualquier otro documento necesario para la protocolización, y el otorgamiento del documento definitivo de compraventa no podían ser ejecutadas en virtud que la ciudadana ROSMILDE HERRERA, no había cumplido con su respectiva obligación de darles aviso con quince (15) días de anticipación a la presentación del documento definitivo de venta por ante el Registro Subalterno, alegando la demandada reconviniente que le había solicitado en varias oportunidades a la ciudadana NANCY PINTO DE YANEZ los documentos antes indicados necesarios para la protocolización del documento de venta, lo cual no demostró; razón por la cual, y tal como quedó establecido ut supra, la demandada reconviniente no demostró el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, así como tampoco fue probado el incumplimiento por parte de los demandantes reconvenidos. Por lo que siendo así, la reconvención planteada debe ser declarada sin lugar; y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Gustavo Adolfo Vargas, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ROSMILDE HERRERA, antes identificada, mediante escrito de fecha 8 de agosto de 2016.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 2 de agosto de 2016, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA seguido por la ciudadana NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA, contra la ciudadana ROSMILDE HERRERA; y SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por la ciudadana ROSMILDE HERRERA contra los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA. En consecuencia RESUELTO el contrato privado de opción a compra suscrito por la ciudadana NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ y la ciudadana ROSMILDE HERRERA en fecha 8 de noviembre de 2005; por lo que se ordena a la ciudadana ROSMILDE HERRERA a realizar la entrega material a los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA del inmueble objeto del litigio ubicado en la prolongación avenida Manaure, conjunto residencial Villa Virginia, Nº 14, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, con un área de doscientos once metros cuadrados con cuarenta y tres centímetros (211,43 Mts2), cuyos linderos son: Norte: calle interna de servicio del conjunto y rampa de acceso Nº 2 a la calle interna del conjunto; Sur: terreno propiedad de Nancy Pinto de Yánez; Este: Parcela Nº 13; y Oeste: Parcela Nº 15; previo cumplimiento del procedimiento administrativo a que se refiere el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Igualmente, los ciudadanos NANCY DEL VALLE PINTO DE YÁNEZ y ROGER CELESTINO YÁNEZ TALMA deberán restituir a la ciudadana ROSMILDE HERRERA la cantidad de dinero por ella pagada, que alcanza la suma de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00).
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión conforme al artículo 251 del mismo Código.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los diez (10) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANA VERONICA SANZ PIÑA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 10/03/17, a la hora de las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), se libraron las boletas respectivas conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANA VERONICA SANZ PIÑA.

Sentencia N° 048-M-10-03-17.-
AHZ/AVS/jv.-
Exp. Nº 6140-
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.