TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

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JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6368

PARTE DEMANDANTE: NESCRIN YENNIFER MEHTAR MOHTAR, cédula de identidad N° 16.349.329.

APODERADOS JUDICIALES: JULIO CÉSAR LAGUNA ESCALONA y WILKAR PRIETO GUANIPA, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 154.311 y 231.25, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES y NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ, cédulas de identidad Nros. 7.472.958 y 14.167.730, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA CODEMANDADA NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES: SOBEIDY DEL VALLE SANGRONIS OJEDA y JORGE ALEJANDRO MACHÍN CÁCERES, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo lo Nros. 103.097 y 22.872, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA CODEMANDADA NEIDA COROMO ARIAS JIMÉNEZ ARIAS DE RAMONES: AREGELIA ROMERO GARCÍA y RICANDO ENRIQUE MORENO CHIRINOS, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 77.194 y 77.139, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE VIVIENDA

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por el abogado Julio César Laguna Escalona, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana NESCRIN YENNIFER MEHTAR MOHTAR, contra la sentencia de fecha 21 de septiembre de 2017, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con motivo del juicio de Retracto Legal Arrendaticio, seguido por la recurrente contra las ciudadanas NELLYS MARGARITA ARIAS de RAMONES y NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ.
Cursa del folio 1 al 4, escrito de demanda presentado en fecha 13 de octubre de 2016, por la ciudadana NESCRIN YENNIFER MEHTAR MOHTAR, asistida por el abogado Julio César Laguna Escalona, en el cual expone lo siguiente: que desde el 17 de agosto de 2009, viene ocupando de forma pública, continua, pacífica e ininterrumpida un apartamento ubicado en el sector la Floresta urbanización Plaza España en la ciudad de Coro, jurisdicción del Municipio Miranda del estado Falcón, distinguido con el N° PB1-2, que tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados (65 mts2), comprendido dentro de los siguientes lindaros: Norte: linda con la calle interna del parcelamiento, Sur: con área destinada a servicios y lote 1 del parcelamiento Bosque de la Floresta, Este: con apartamento N° PB1-3, y Oeste: con el apartamento PB1-1; que mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES; que inicialmente la relación arrendaticia comenzó con un contrato de seis (6) meses que se fue renovando a su término bajo las mismas condiciones, de igual forma ocurrió al vencerse el segundo contrato y se repitió hasta el cuarto contrato firmado en fecha 17 de febrero de 2011, el cual tuvo vigencia hasta el 17 de agosto de 2011; que posteriormente a esto no se efectuó renovación del contrato por escrito pero se mantuvo la comunicación con la propietaria, ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES y se continuó con los pagos de cánones de arrendamiento inicialmente en el banco Banesco en la cuenta corriente N° 01340409704093002763 y posteriormente en el banco Mercantil, en la cuenta N° 01050120201120175941, según recibos que se anexan a la demanda, así como constancia de solvencia de condominio, situación ésta que conforme a lo establecido en el Código Civil en el artículo 1600 concatenado con el artículo 1614, hace que la relación arrendaticia se convierta en una relación a tiempo indeterminado por cuanto no hubo interés de la arrendadora de culminar el contrato de lo que se evidencia en que no hay ninguna comunicación que haya recibido donde se le solicita la entrega del apartamento o la resolución del contrato de arrendamiento; que en fecha 8 de abril de 2013, la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, le ofreció en venta el apartamento incumpliendo lo establecido en el artículo 132 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, conforme se evidencia en la carta del ofrecimiento la cual consigna en copia simple por cuanto solo le fue presentada para firmarla por parte de la arrendadora, quien la mantuvo en su poder, por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00), lo cuales deberían ser cancelados en su totalidad al momento de protocolizar el documento de enajenación del inmueble, vulnerando de eso modo su preferencia ofertiva y contraviniendo lo establecido en el artículo 133 ejusdem, siendo que para el 8 de abril de 2013, no contaba con la referida cantidad y no se le permitía tramitar un crédito bancario para la adquisición del inmueble por lo que se vio obligada a firmar dicha comunicación en la que indicaba que desistía de su ofrecimiento y autorizaba a la arrendadora a ofrecer dicho inmueble, siendo notorio la flagrante violación a lo establecido en el Título VI, Capítulo I ejusdem; que posteriormente no tuvo comunicación con la arrendadora por cuanto el pago de arrendamiento lo hacía mediante depósito bancario o transferencia a su cuenta, cumpliendo bien el contrato, así como las demás cláusulas establecidas en el mismo; que siguió ocupando el inmueble de forma pública, pacífica, e ininterrumpida, hasta que en el mes de enero de 2016, recibió notificación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, donde se le informó que se le había iniciado un procedimiento previo a la demanda establecido en los artículos 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de lo Arrendamientos de Vivienda y es en ese momento cuando tiene acceso al expediente y se entera que el procedimiento no lo inicia la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, sino la ciudadana NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ, y que en el referido expediente reposa un documento de compraventa de fecha 22 de julio de 2013, el cual fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Miranda, bajo el N° 2013.967, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 338.9.10.2.2511, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, donde se evidencia la enajenación del inmueble por un monto inferior al que le fue ofrecido en venta, razones por la cual demanda a las ciudadanas NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES y NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ, la primera en calidad de vendedora y la segunda en calidad de compradora a los fines de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar la ciudadana NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ. Consignó anexos que van del folio 5 al 81, I pieza del expediente.
En fecha 18 de octubre de 2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, a quien por distribución le correspondió conocer de la causa, admite la demanda y ordena el emplazamiento de las ciudadanas NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES y NEIDA COROMOTO ARIAS (f. 83, I. p).
Riela del folio 84 al 87, primera pieza del expediente, escrito de subsanación de la demanda, en el que se señala que por error involuntario no se estimó la demanda en unidades tributarias, por lo que estima la demanda en la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00), equivalente a dos mil treinta y tres coma ochenta y nueve unidades tributarias (2.033,89 U.T.).
En fecha 20 de octubre de 2016, la ciudadana NESCRIN YENNIFER MEHTAR MOHTAR, confiere poder apud acta a los abogados Julio César Laguna Escalona y Wilkar Prieto Guanipa, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 154.311 y 231.252 respectivamente (f. 88, I p).
Por auto de fecha 24 de octubre de 2016, el Tribunal de la causa, visto el escrito de subsanación de la demanda, admite la misma y ordena la citación de la parte demandada (f. 89-90, I p.).
Riela del folio 111 al 114 del expediente comisión de citación de la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, la cual fue debidamente cumplida.
Mediante diligencia de fecha 16 de marzo de 2017, la abogada Argelia Romero García, consigna poder autenticado por ante la Notaría Pública de Cumarebo en fecha 22 de enero de 2014, bajo el N° 39, Tomo 2, mediante la cual la ciudadana NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ, confiere poder apud acta a la referida abogada y al abogado Ricardo Enrique Moreno Chirinos (f. 138-142, I p.).
Riela al folio 145, I p., acta de mediación de fecha 17 de mayo de 2017, en la que el Tribunal deja constancia que solo la parte demandante asistió a la misma, por lo que fija lapso para la contestación de la demanda.
Corre inserto a los folios 146 al 159, escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 31 de marzo de 2017, por la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, asistida por la abogada Sobeidy Sangronis, mediante el cual opone la caducidad de la acción, toda vez que del libelo de demanda, la demandante señala que tuvo conocimiento de la venta en el mes de enero de 2016, sin señalar el día exacto, y la demanda fue introducida en fecha 13 de octubre de 2016, por lo que desde el 1 de febrero de 2016 al 13 de octubre de 2018, fecha en que se introdujo la demanda, habían transcurrido ciento ochenta y ocho (188) días, por lo que de conformidad con el artículo 1547 del Código Civil operó la caducidad de la acción; asimismo opuso la falta de cualidad o legitimación activa, por cuanto la ciudadana NESCRIN YENNIFER MEHTAR MOHTAR mediante comunicación suscrita por ella autorizó a la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES a llevar a efecto la venta a cualquier tercero, por lo que dicha pretensión es inexistente, motivo por el cual solicita se declare sin lugar la demanda.
Riela del folio 195 al 200, I p., sentencia de fecha 12 de mayo de 2017, dictada por el Tribunal de la causa, mediante la cual declara sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción .
Por auto de fecha 6 de junio de 2017, el Tribunal a quo, fija los puntos controvertidos (f. 204, I p.).
En fecha 15 de junio de 2017, el abogado Julio Laguna, en su carácter de apoderado de la ciudadana NESCRIN YENNIFER MEHTAR MOHTAR, consigna escrito de pruebas sobre la cuestión previa opuesta (f. 206-207, I p.); y por auto de fecha 27 de junio de 2017, el Tribunal a quo, se pronuncia sobre las pruebas promovidas por la parte demandante (f. 213, I p.).
Corre inserto al folio 216 al 220, acta levantada en fecha 18 de septiembre de 2017, contentiva de la celebración de la audiencia de juicio en la que se dictó sentencia oral, declarando sin lugar el punto previo de falta de cualidad, opuesta por la parte demandada, y sin lugar la demanda incoada; y del folio 221 al 227, el fallo extenso.
Mediante escrito presentado en fecha 29 de septiembre de 2017, por el abogado Julio Laguna, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, apela de la decisión de fecha 18 de septiembre de 2017; el cual es oído en ambos efectos por auto de fecha 29 de septiembre de 2017, y ordena remitir el expediente a esta Alzada (f. 228-230, II p.).
Este Tribunal Superior le da entrada a la presente causa en fecha 6 de octubre de 2017, de conformidad con el procedimiento de segunda instancia establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y fija el tercer día de Despacho siguiente a la mencionada fecha para la celebración de la audiencia oral (f. 231, II p.).
En fecha 12 de enero de 2017, oportunidad fijada por este Tribunal para la realización de la audiencia oral, se llevó a cabo la misma con la comparecencia de los apoderados judiciales de ambas partes; en la cual se declaró CON LUGAR la apelación ejercida por las parte demandante y CON LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio (f. 232-234, II p.).
Estando dentro del lapso de tres (3) días de despacho para publicar el fallo completo, de conformidad con el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se hace en los siguientes términos:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caos, aduce la actora que desde el 17 de agosto de 2009, viene ocupando en calidad de arrendataria un apartamento ubicado en el sector la Floresta urbanización Plaza España en la ciudad de Coro, jurisdicción del Municipio Miranda del estado Falcón, por contrato suscrito con la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES; que inicialmente la relación arrendaticia comenzó con un contrato a tiempo determinado y que luego se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, cumpliendo cabalmente con el pago de los cánones de arrendamiento, según recibos que se anexan a la demanda, así como constancia de solvencia de condominio; que en fecha 8 de abril de 2013, la arrendadora le ofreció en venta el apartamento incumpliendo lo establecido en el artículo 132 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, conforme se evidencia en la carta del ofrecimiento la cual consigna en copia simple por cuanto solo le fue presentada para firmarla por parte de la arrendadora, quien la mantuvo en su poder, por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00), lo cuales deberían ser cancelados en su totalidad al momento de protocolizar el documento de enajenación del inmueble, vulnerando de eso modo su preferencia ofertiva y contraviniendo lo establecido en el artículo 133 ejusdem; que siguió ocupando el inmueble de forma pública, pacífica, e ininterrumpida, hasta que en el mes de enero de 2016, recibió notificación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, donde se le informó que se le había iniciado un procedimiento administrativo, y es en ese momento cuando se entera que el procedimiento no lo inicia la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, sino la ciudadana NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ, y que en el referido expediente reposa un documento de compraventa de fecha 22 de julio de 2013, el cual fue debidamente protocolizado, donde se evidencia la enajenación del inmueble por un monto inferior al que le fue ofrecido en venta, razones por la cual demanda a las ciudadanas NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES y NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ, la primera en calidad de vendedora y la segunda en calidad de compradora, a los fines de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar la ciudadana NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ. En la oportunidad de la contestación de la demanda, solo compareció la NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, y opuso la caducidad de la acción, la cual fue declarada sin lugar mediante sentencia interlocutoria definitivamente firme; por otra pare, opuso la falta de cualidad o legitimación activa, alegando que la ciudadana NESCRIN YENNIFER MEHTAR MOHTAR mediante comunicación suscrita por ella autorizó a la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES a llevar a efecto la venta a cualquier tercero, por lo que dicha pretensión es inexistente, motivo por el cual solicita se declare sin lugar la demanda.
Pruebas promovidas por la parte demandante:
1.- Cuatro (4) contratos de arrendamiento, los cuales fueron promovidos en copia simple, aduciendo que los originales fueron promovidos por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), y los mismos se traspapelaron en la sede administrativa, quedando solamente en su poder copia simple de los mismos, a los fines de demostrar el derecho de la demandante para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio. Para valorar estas copias de documentos privados se observa que las mismas no son copia de la categoría de documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se trata de copias de documentos privados reconocidos ni tenidos legalmente como reconocidos, por lo que no se les concede ningún valor probatorio; sin embargo, observa esta juzgadora que la relación arrendaticia ni su tiempo de duración, no fue negada por la parte demandada, razón por la cual no es un hecho objeto de prueba.
2.- Copia certificada del expediente previo a la demanda tramitado por ante SUNAVI, promovido con el libelo de la demanda identificada con la letra “B”. Esta copia certificada de documentos públicos administrativos, se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar la instauración de dicho procedimiento.
3.- Nueve (9) bauchers de depósitos bancarios que fueron consignados con el libelo de la demanda identificados con la letra “C”, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo: junio, julio, agosto y septiembre del año 2016, y bauchers de depósito correspondiente a los meses octubre, noviembre y diciembre de 2016 y enero, febrero, marzo y abril de 2017, que fueron promovidos con la letra B”, en escrito de promoción de pruebas de cuestiones previas; así como baucher del banco Mercantil correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de Mayo de 2017, identificado con la letra “A”; a los fines de demostrar que la ciudadana NESCRIN YENIFER MEHTAR MOHTAR, se ha mantenido solvente y al día con pagos de los cánones de arrendamiento desde el inicio de la relación arrendaticia. Al respecto se observa que éste tampoco fue un hecho controvertido, al no haber sido negado por la parte demandada la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
4.- Constancia de solvencia de condominio que fue consignada con el libelo de la demanda identificada con la letra “E” así como constancia de solvencia de condominio de fecha 8 de junio de 2017, identificada con la letra ‘B”; a los fines de demostrar que la solvencia de la demandante con el pago de servicios generados por el inmueble. Al igual que lo anterior, tampoco fue un hecho controvertido la solvencia de la parte actora en el pago del condominio correspondiente.
5.- Copia de comunicación de fecha 8 de abril de 2013, dirigida a la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, suscrita por la ciudadana NESCRIN JENIFER MEHTAR, mediante la cual manifiesta que vista y analizada la propuesta de venderle el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria de un inmueble ubicado en el parcelamiento Plaza España, distinguido con el N° B2, Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, que no está interesada en adquirirlo, y en consecuencia rechaza la oferta, y por ende queda liberado de hacer cualquier trámite de venta; promovida con el libelo de la demanda identificada con la letra “D”. Este documento reconocido por ambas partes, se le concede valor probatorio conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la anterior manifestación por parte de la demandante de autos.
6.- Documento de compraventa del inmueble en litigio, promovida en el libelo de demanda, identificada con la letra “F”, de fecha 22 de julio de 2013, el cual fue debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Miranda, bajo el N° 2013.967, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 338.9.10.2.2511, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. Este documento se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES dio en venta a la ciudadana NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el N° PB1-2, ubicado en la planta baja del edificio Conjunto residencial Plaza España, ubicado dentro del parcelamiento urbanización Plaza España, en la ciudad de Coro, jurisdicción del Municipio Miranda del estado Falcón, el cual tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados (65 mts2), comprendido dentro de los siguientes lindaros: Norte: linda con la calle interna del parcelamiento, Sur: con área destinada a servicios y lote 1 del parcelamiento Bosque de la Floresta, Este: con apartamento N° PB1-3, y Oeste: con el apartamento PB1-1, el cual es el objeto del arrendamiento suscrito con la ciudadana NESCRIN JENIFER MEHTAR MOHTAR; y que el precio de venta fue por la cantidad de Bs. 1.200.000,00.
Analizadas como fueron las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal a quo en la sentencia recurrida de fecha 18 de septiembre de 2017 se pronunció de la siguiente manera:
En lo atinente al punto jurídico previo alegado por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, (…) sobre la falta de cualidad o legitimación activa de la demandante para intentar la acción, dado que la parte actora renunció expresamente a la compra del inmueble mediante una comunicación emanada de su puño y letra, siendo lógico deducir que no tiene cualidad para demandar la presente acción, este Tribunal observa que el derecho de preferencia ofertiva que se abroga la demandante, lo fundamenta en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su condición de arrendataria del inmueble objeto de la presente controversia, no pudiendo adminicularse las expresiones emanadas de tal documento, que corre inserto al folio (72. Pieza 1), marcado con la letra “D”, a lo alegado por la excepcionada, puesto que si bien se observa palmariamente el rechazo que hiciera la arrendataria a la oferta realizada por la arrendadora, no es menos cierto que el interés y el derecho para demandar la acción bajo estudio, no se extingue con tal manifestación de voluntad, debido a que, solo esa circunstancia de rechazo, abre la puerta de la libertad ofertiva (derecho) al propietario-arrendador, de dar en venta el inmueble a un tercero, pero bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento primigenio, conforme lo prevé el artículo 134 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas; (…) Por lo tanto, evidenciada como está a los autos, de acuerdo con la manifestación probática promovida por la actora, se declara SIN LUGAR, el PUNTO PREVIO de FALTA DE CUALIDAD O LEGITIMACIÓN activa para intentar la presente acción de retracto legal arrendaticio, y Así se decide.
…omissis…
Ahora bien, apreciadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas en el juicio de marras, bajo el caleidoscopio del principio de valoración probatoria de la sana crítica, prevista en el artículo 99 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, este Tribunal considera, sobre la base de las ideas expuestas, y como ya se ha dicho, el retracto legal es la subrogación forzosa, por efecto de la cual el comprador, en determinadas circunstancias es sustituido por un nuevo adquiriente, extinguiéndose en consecuencia el contrato que aquél celebrara. (…) En relación con tales implicaciones, este Jurisdicente establece que, la parte actora cimentó su acción en un documento privado producido por su persona y traído a los autos como instrumento fundamental de la lid, marcado con la letra “D”, cursante al (Folio 72. Pieza 1), en el cual adujo, se le presentó una oferta de venta del inmueble por un monto de BOLÍVARES UN MILLÓN SETECIENTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.700.000,00), oferta que rechazó, liberando en consecuencia, a la arrendadora-propietaria, a enajenar el inmueble en un tercero, lo cual efectivamente ocurrió, según documento protocolizado (…), y que dicho negocio jurídico se realizó por la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN DOSCIENTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.200.000,00), no observándose así en tal documental, el hecho afirmado por el promovente de la prueba con respecto al monto de la oferta, ni tampoco que la misma fuere la oferta presentada por la propietaria a su persona para su aceptación o rechazo.
En tal virtud, palmariamente si se evidencia de tal instrumento privado, el rechazo de parte de la arrendataria al ofrecimiento de venta que adujo le presentó la propietaria-arrendadora, y cuyo ofrecimiento, como carga de de su afirmación, no demostró ni probó a los autos, lo que por lógica se puede colegir en que conoció los términos de la oferta, el monto de venta, la forma del pago, en fin, las condiciones específicas del ofrecimiento. Por ello, en este caso, al no evidenciarse a los autos el instrumento de oferta que la actora afirmó en sus alegaciones de hecho, y no demostrar en consecuencia, la instrumental donde consta el mencionado monto de la oferta, a saber, de BOLÍVARES UN MILLÓN SETECIENTOS MIL CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.700.000,00), y que fue dado bajo condiciones más favorables a la adquiriente del inmueble, específicamente por la montante de BOLÍVARES UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL (Bs.1.200.000,00), y que, tal y como se expresó supra, en consonancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, tenía la carga de probar su respectiva alegación fáctica, no quedando inevitablemente otro remedio judicial a este Juzgador que, declarar SIN LUGAR la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, como se expresará en la dispositiva, y Así se decide.-

De lo anterior, se colige que el Tribunal a quo declaró sin lugar el punto previo relativo a la falta de cualidad activa, bajo el fundamento que las expresiones contenidas en el documento contentivo de rechazo a la oferta no extinguen el derecho a demandar por la presente acción; y en relación al fondo, declaró sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, por cuanto la parte actora no probó los términos en los cuales la arrendadora realizó la oferta de venta. Por lo que apelada como fue esta decisión, procede esta Alzada a hacer las siguientes consideraciones:
En relación a la faltad de cualidad activa, esta Alzada observa que alegado como fue este punto previo, se hace necesario realizar las siguientes consideraciones: Al respecto, es importante establecer lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla conforme a lo previsto en nuestro Código de Procedimiento Civil; en nuestro Código vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, tal y como expresamente lo señala el artículo 361 de nuestra Ley Civil Adjetiva, tal como se hizo en el presente caso. La cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, (Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, sentencia N° 1919 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 03-0019). Desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En el presente caso se observa que la codemandada NELLYS ARIAS alegó la falta de cualidad activa, pero es el caso, tal como se estableció precedentemente con la valoración de las pruebas se puede concluir que, la accionante NESCRIN JENIFER MEHTAR MOHTAR si tiene cualidad para intentar la presente acción en virtud de haber demostrado ser arrendataria del inmueble dado en venta a una tercera; igualmente quedó demostrado que la codemandada NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES era la propietaria del inmueble objeto del litigio y arrendadora del mismo. En tal sentido, queda establecida la cualidad que tienen ambas partes en el presente proceso para intentar la acción y para sostenerlo, respectivamente; por lo que se declara sin lugar la falta de cualidad alegada, y así se decide.
DE LA DECISIÓN DE FONDO
Decidido lo anterior, procede esta alzada a pronunciarse sobre la procedencia de la acción intentada en los siguientes términos: En la audiencia de apelación, el apoderado de la parte actora recurrente alega que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda establece en el artículo 140 las causales por la que se puede solicitar o accionar el retracto legal arrendaticio, siendo el primero de ellos el incumplimiento de lo establecido en el artículo 132; que el jurisdicente en primera instancia al analizar las pruebas promovidas con el libelo de la demanda, identificada con la letra D establece el cumplimiento de lo establecido en el artículo 134 de la ley en comento, obviando los artículos procedentes del Título Sexto, Capitulo I en el cual se establecen las condiciones que debía tener la oferta, siendo que no se cumplieron los supuestos establecidos en el artículo 132 de la oferta; señala que en la contestación la demandada reconoce el incumplimiento, pero señala que lo importante no es la oferta en sí, sino la respuesta estableciéndose en el libelo de demanda las condiciones de modo tiempo y lugar en que fue declarada la oferta a su mandante y una vez presentada la misma se rechazó, la cual se mantuvo en poder de la propietaria y se consiguió copia simple de la misma en la Superintendencia Nacional de Vivienda; y alega que en el caso en cuestión concurrieron los dos supuestos establecidos en el artículo 140, que al establecer el cumplimiento del artículo 134, se está obviando el incumplimiento de los demás artículos. Por su parte, la apoderada judicial de la codemandada NELLYS ARIAS, manifestó que quedó claramente demostrado que su poderdante notificó a la demandante de su intención de querer vender y ésta a su vez mediante documento privado manifiesta libremente que no puede comprar dicho inmueble, dándole la libertad a que de manera libre efectuara dicha venta; por otra parte aduce que, se pretende afirmar que su representada vendió finalmente el inmueble en cuestión por un monto inferior al ofertado a la parte demandante, cuando dicho alegato no se demuestra ni se logra extraer de ninguno de los elementos probatorios que se consignara y evacuara en la presente causa por ante el Tribunal de Primera Instancia.
Ahora bien, establecen los artículos 131 y 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente:
Artículo 131.- En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Artículo 132.- A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá indicar:
1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2. Condiciones de venta.
3. Modalidades de negociación.
4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7. Certificación de Gravamen.

Las normas anteriores establecen la preferencia ofertiva, la cual define como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta y en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en condición de arrendatario; de lo anterior, la doctrina ha establecido los elementos característicos de este derecho, así tenemos que se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario, el derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa, y que se prefiere al arrendatario en la oferta frente al interés del tercero en adquirir el inmueble arrendado; por otra parte, tenemos que en el caso de los arrendamientos de vivienda, la ley especial dispuso la forma como el arrendador o arrendadora debe realizar la oferta a los fines del ejercicio de la preferencia ofertiva por parte del arrendatario o arrendataria, la cual está dispuesta en el citado artículo 132, y que constituye una norma de orden público, conforme a lo señalado en el artículo 6 de la misma Ley, que dice: “Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República”; es decir, que las normas contenidas en esta Ley no pueden ser relajadas por convenio entre las partes, ni por disposición judicial.
Por otra parte, tenemos que en caso que el propietario – arrendador, no diere cumplimiento a las anteriores normas, es decir, no cumpla con la preferencia ofertiva, el arrendador o arrendadora tendrá derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, conforme al artículo 138 ejusdem, el cual dispone que “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento…”; acción ésta que podrá ejercer el arrendatario o arrendataria en caso que ocurra alguno de los supuestos contenidos en el artículo 140 de la mencionada ley, a saber: a) Cuando deje de cumplirse uno de los requisitos establecidos en el artículo 132; y b) Cuando efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario o arrendataria. En este orden, se observa que, contrario a lo decidido por el Tribunal a quo, quien tiene la carga de probar que realizó la oferta conforme a los requisitos legalmente establecidos es la arrendadora, y no la arrendataria.
En el presente caso, si bien consta en autos una comunicación de fecha 8 de abril de 2013, mediante la cual la arrendataria NESCRIN JENIFER MEHTAR le manifiesta a la arrendadora NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, que vista y analizada la propuesta de venderle el inmueble arrendado, que no está interesada en adquirirlo, y en consecuencia rechaza la oferta, y la libera de hacer cualquier trámite de venta; no fue demostrado en autos que dicha oferta de venta, a los fines del ejercicio del derecho de preferencia de la arrendataria, se hubiere realizado mediante documento auténtico, ni que la comunicación tuviera las indicaciones contenidas en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, norma ésta que es de orden público y obligatorio cumplimiento; tan es así que su incumplimiento da lugar al ejercicio de la acción de retracto legal por parte del arrendatario o arrendataria, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 140 de la mencionada ley; por lo que siendo así, concluye esta juzgadora que se encuentran llenos los extremos legales, para la procedencia del retracto legal arrendaticio; y así se decide.
Por otra parte, se observa que el efecto del retracto legal es la subrogación personal que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño, por lo que en estos casos, el retrayente debe pagar el precio, puesto que se subroga en las mismas condiciones del contrato celebrado con el extraño; y en relación a ello, observa esta juzgadora que la inflación constituye un hecho notorio, que produce efecto en el valor adquisitivo de la moneda, por lo que en los casos de obligaciones de valor estimadas en sumas líquidas resulta procedente la indexación o ajuste por inflación; en el presente caso, la codemandada NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ en la oportunidad que adquirió el inmueble objeto del litigio pagó cantidades de dinero que evidentemente al día de hoy ha disminuido su valor adquisitivo, por una parte, y por otra, también resulta evidente que el valor de la cosa vendida ha aumentado, como consecuencia de la contingencia inflacionaria que existe en nuestro país, por lo que resultaría contrario a la justicia no reparar la desvalorización monetaria, que sufriría la codemandada al momento de reintegrársele el monto que pagó en la oportunidad de concretarse la compra, en tal virtud, deberá aplicarse la corrección monetaria o indexación judicial a la suma que deba pagar la demandante, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado Julio César Laguna Escalona, apoderado judicial de la ciudadana NESCRIN YENIFER MEHTAR MOHTAR, mediante escrito de fecha 27 de septiembre de 2017.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia de fecha 18 de septiembre de 2017, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por la ciudadana NESCRIN YENIFER MEHTAR MOHTAR, contra las ciudadanas NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES y NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ. En consecuencia, se ordena la subrogación de la ciudadana NESCRIN YENIFER MEHTAR MOHTAR, en los derechos que adquirió la ciudadana NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el N° PB1-2, ubicado en la planta baja del parcelamiento urbanización Plaza España, situado en la ciudad de Coro, jurisdicción del Municipio Miranda del estado Falcón, que tiene un área de cuarenta y seis metros cuadrados con noventa y nueve centímetros (46,99 mts2), comprendido dentro de los siguientes lindaros: Norte: linda con la calle interna del parcelamiento, Sur: con área destinada a servicios y lote 1 del parcelamiento Bosque de la Floresta, Este: con apartamento N° PB1-3, y Oeste: con el apartamento PB1-1. Por lo que la demandante ciudadana NESCRIN YENIFER MEHTAR MOHTAR, deberá pagar a la codemandada ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) más el ajuste monetario por inflación. Y una vez cumplido el pago por parte de la demandante NESCRIN YENIFER MEHTAR MOHTAR, se le tendrá como subrogada adquiriente en el documento de venta protocolizado en fecha 22 de julio de 2013 por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, bajo el N° 2013.967, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 338.9.10.2.2511 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013.
CUARTO: Se ordena practicar experticia complementaria del fallo a los fines de determinar la indexación o corrección monetaria del monto condenado a pagar, de acuerdo al índice de precios al consumidor (IPC) dictado por el Banco Central de Venezuela, la cual deberá calcularse desde la fecha de la venta del inmueble (22 de julio de 2013), hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas recursivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 ejusdem.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los dieciséis (16) días del mes de octubre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANA VERÓNICA SANZ.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 16/10/17, a la hora de las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANA VERÓNICA SANZ.
Sentencia Nº 179-0-16-10-17.-
AHZ/AVS.
Exp. Nº 6368.-
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.