REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN EXPEDIENTE Nº: 6315 DEMANDANTE: ROGER SARIN RIVAS SUAREZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.830.549, domiciliado en la calle Toledo, entre Falcón y Zamora en esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón. APODERADO JUDICIAL: LAEMIR MASS COLINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.451 DEMANDADO: CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.768.523, domiciliada en la Urbanización Ampies, calle 01, N° 33, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón. APODERADO JUDICIAL: FRANCISCO ANTONIO MORENO, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 230.419. MOTIVO: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA I Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones, en virtud de la apelación ejercida por el abogado Laemir Jesús Mass Colina, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ, contra la sentencia definitiva de fecha 4 de mayo de 2017, dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial del estado Falcón, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, seguida por el ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ, contra la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS. Cursa a los folios 1 al 7 del expediente, escrito presentado en fecha 19 de enero de 2016, por el ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ, asistido por el abogado Laemir Jesús Mass Colina, mediante la cual ocurre e instaura formal demanda en contra de la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS. Anexó recaudos del folio 8 al 13. Expone el accionante, que de conformidad con lo establecido en el articulo 16 del Código de Procedimiento Civil, en su propio nombre y representación, afirma y alega que ostenta interés jurídico, legítimo y actual para ocurrir ante la jurisdicción civil ordinaria con el propósito de obtener la eficaz tutela de sus derechos subjetivos postulados con la presente demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta, en contra de la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS; que el interés sustancial que afirma ante esa instancia jurisdiccional, persigue que se declare resuelto el contrato o compromiso de opción de compra-venta que suscribió con la citada ciudadana, mediante documento autenticado por ante la Notaría Publica Primera de Coro, en fecha 3 de agosto de 2015, bajo el N° 57, Tomo 60, folios 192 al 198; que es por ello que procede a demandar la Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta y que por vía de consecuencia legal acarrea la liberación de las obligaciones contraídas en el contrato; que establecido así el interés jurídico que afirmó tener, procede a establecer los alegatos de hecho y de derecho que fundamentan la pretensión de la Resolución del Contrato de Opción de Compra – Venta celebrado en fecha 3 de agosto de 2015, cuya declaratoria se requiere mediante el escrito; que en fecha 3 de agosto de 2015, mediante documento suscrito por ante la Notaria Publica Primera de Coro, en fecha 3 de agosto de 2015, bajo el N° 57, Tomo 60, folios 192 al 198, celebró contrato o compromiso de Opción de Compra –Venta, con la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un apartamento signado con el N° 1-B, ubicado en el Primer Piso del Edificio Los Antonios, ubicado en la calle Toledo, entre calle Falcón y Calle Zamora, en la ciudad de Coro, Parroquia San Gabriel, Municipio Miranda del estado Falcón; que el inmueble en cuestión tiene un área de construcción de aproximadamente de setenta y cinco metros cuados con noventa decímetros cuadrados (75, 90 Mts2), dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada lateral derecha del mismo Edificio allende del Estar-comedor; Sur: con fachada lateral izquierda del mismo edificio aquende del dormitorio y sala de baño; Este: con escalera, hall y pared que da al vacío arrancado del patio interior en planta baja del edificio; y Oeste: con fachada posterior del edificio que da al vacío que arranca del patio ubicado en planta baja en el lindero a todo lo largo del mismo; y le corresponde un porcentaje de 010409 mil milésimas sobre las áreas y cosas; que las partes contratantes establecieron un lapso de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del día 3 de agosto de 2015, para que se protocolizara el documento definitivo de compra venta, plazo este que caducó en fecha 3 de diciembre de 2015, sin que la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS ejerciera la opción de compra; que es menester señalar que luego de que el plazo, es decir, luego del día 3 de diciembre de 2015, las partes contratantes sostuvieron varias conversaciones vía telefónica, en las cuales le manifestó que ya el plazo había vencido y que en consecuencia su voluntad era la de disolver el contrato de pleno derecho, tal como lo establece la cláusula sexta del referido contrato; que posteriormente en fecha 11 de enero de 2016, y luego de regresar de viaje a la ciudad de Maracaibo donde fue a pasar la navidad y año nuevo con sus padres, se encontró con la sorpresa de que la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS había violentado y roto los candados que daban acceso a su apartamento para intentar tomar a la fuerza posesión del inmueble, lo cual denunció ante la Fiscalía del Ministerio Publico de esta Circunscripción Judicial; que en fecha 14 de enero de 2016, en respuesta a una comunicación vía correo electrónico de la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS, en la cual le comunicaba que había introducido un documento en la Oficina de Registro Público de esta localidad para que se firmara la venta del apartamento, le participó del mismo modo es decir, vía correo electrónico, que en razón de que ya había vencido el plazo para que se efectuara la compra-venta, sin que ella hubiera ejercido la opción de compra-venta, su voluntad era la de disolver el contrato de opción de compra conforme a lo estipulado en la cláusula sexta del citado contrato de opción de compra-venta; que seguidamente en fecha 18 de enero de 2016, expresamente vía correo electrónico y a través del Instituto Postal telegráfico (IPOSTEL), le ratificó a la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS que el plazo de duración y la prórroga para que ejerciera la opción de compra-venta, habían vencido y que por lo tanto su voluntad era la de disolver el contrato de opción de compra-venta; que desde el día 3 diciembre de 2016, se encuentra vencido el plazo para que la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS cumpliera con la obligación contraída dentro del plazo noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del 3 de agosto de 2015; que en el presente caso, cuando la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS no hace efectivo el pago dentro del plazo establecido contractualmente, y en su condición de propietario del inmueble, se ve en la obligación de solicitar la tutela judicial efectiva del estado para que a través del tribunal competente se le libere de su obligación como prominente; buscando con esto que su situación jurídica que ha sido lesionada, sea resarcida; que una vez discurrido el plazo establecido en el contrato que suscribió con la citada ciudadana en fecha 3 de agosto de 2015, específicamente los noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, sin que haya cumplido con su obligación, necesariamente ha operado la caducidad convencional, por lo que se hace procedente la resolución del citado contrato, que en cuanto a los contratos; fundamenta la acción en los artículos 1.159 y 1.167del Código de Procedimiento Civil y 1.264 del Código Civil; que en el presente caso, es obvio, que estan en presencia de un manifiesto incumplimiento por parte de la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS en cuanto a la no ejecución de su obligación de realizar el efectivo pago de la obligación contraída dentro del plazo contractualmente establecido; que tomando en cuenta la inflación y el alto valor que han tomado los inmuebles, es fácil concluir que en caso de no haber suscrito dicho contrato con la mencionada ciudadana, hubiese efectuado cualquier negociación con otras personas, tales como arrendamiento o venta del inmueble a un precio del mercado, y hubiese percibido una considerable cantidad de dinero; además que al no recibir el pago dentro del plazo estipulado le ha ocasionado graves perjuicios económicos, ya que estaba contando con ese dinero para esa fecha y al no recibirlo oportunamente ha tenido que alterar su presupuesto para cubrir ese déficit en su patrimonio. Que en razón de lo antes expuesto, es por lo que acude ante el tribunal competente, para demandar a la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS, antes identificada, para que convenga en la presente demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 3 de agosto de 2015, o en su defecto sea condenada por el tribunal, en lo siguiente: Primero: en la resolución del contrato de opción de compra-venta, que suscribieron en fecha 3 de agosto de 2015. Segundo: Al pago de las costas y costos del proceso, y que estima la demanda en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), equivalentes a 6.6666 unidades tributarias. Riela al folios 14, auto de fecha 27 de enero de 2016, mediante el cual el Tribunal de la causa, admite la demanda y ordena la citación de la accionada. Cursa al folio 17, diligencia de fecha 11 de febrero de 2016, suscrita por el ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ, debidamente asistido por el abogado Laemir Jesús Mass Colina, en la cual otorga poder apud acta al abogado que le asiste y a los abogados Stever Hernandez y Yohalys Chirino Pinedo; la cual fue ordenada agregar mediante auto de fecha 15 de febrero de 2016, y tener a los mencionados abogados como apoderados judiciales de la parte actora (f. 18). En fecha 13 de abril de 2016, comparece ante el tribunal de la causa la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS, debidamente asistida por el abogado Francisco Moreno, y presenta escrito de contestación a la demanda en el cual alega: que es cierto que su representada suscribió un contrato de opción a compra con el ciudadano demandante, ya identificado anteriormente; rechaza y contradice, en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada por la parte actora, identificada en autos, en su contra por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito de demanda; que en efecto como antes quedo afirmado que es cierto que su representada suscribió un contrato de opción de compra. Sustentado en los siguientes artículos del Código Civil 1.113 y 1.134 y en especial en los artículos 1.160, 1.161, 1.167, 1.184, 1.211, 1.264, 1.488, 1.486, 1.527, 1.528 del Código Civil; así mismo que por lo que respecta al contenido de esta norma, se puede demostrar que al haber cumplido las obligaciones contenidas en el contrato dentro de los lapsos acordados no se incumplió en ninguna de las causales para su incumplimiento, siendo su actuación ajustada a derecho pudiendo su representada solicitar el cumplimiento del mismo más no aceptar la resolución de este, lo que efectivamente busca demostrar con el escrito de contestación (f. 34-35). En fecha 13 de junio de 2016, comparece el abogado Francisco Moreno, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA, y consigna poder debidamente autenticado ante la Notaria Pública de Coro, estado Falcón, que le fuera otorgado por la ciudadana antes mencionada; siendo agregado al presente expediente por auto de fecha 16 de junio de 2016 (f. 47-52). En fecha 11 de julio de 2016, comparece el abogado Laemir Mass Colina, actuando en su carácter acreditado en autos solicita cómputo de los días de despacho transcurridos desde que la parte demandada se dio por citada (f. 53), siendo acordado por auto de fecha 27 de julio de 2016, así mismo se agregó el poder consignado por el abogado Francisco Moreno (f. 54-55). En fecha 1° de agosto de 2016, comparece el apoderado judicial de la parte demandada abogado Francisco Moreno, y consigna escrito de promoción de pruebas y anexos (f. 56-150). En fecha 2 de agosto de 2016, comparece el apoderado judicial de la parte demandante abogado Laemir Mass, y consigna escrito de promoción de pruebas y anexos (f. 151-156). Por auto de fecha 3 de agosto de 2016, el tribunal de la causa ordenó agregar los escritos de promoción de pruebas ofrecidos por las partes actuantes en el proceso (f. 157). En fecha 5 de agosto de 2016, comparece el apoderado judicial de la parte demandante abogado Laemir Mass, y presenta escrito de oposición a las pruebas ofrecidas por la contra parte (f. 159-161). Por auto de fecha 8 de agosto de 2016, el Tribunal de la causa acordó proveer las copias simples solicitadas (f. 158), y ordenó agregar el escrito de oposición de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora (f. 162). En fecha 8 de agosto de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito; así mismo presenta diligencia solicitando copias simples de los folios 89-99 (f. 163-164). En fecha 10 de agosto de 2016, el tribunal de la causa se pronunció sobre los medios de pruebas ofrecidos por las partes; sobre la oposición realizada por la parte actora, y declaró con lugar la mencionada oposición formulada por la parte actora en lo que respecta a los puntos referidos a la exhibición de documento y las posiciones juradas y admitió las que consideró pertinentes salvo su valoración en la definitiva (f. 165-177). En fecha 31 de octubre de 2016, el tribunal de la causa ordenó que por secretaria se realizara cómputo para verificar los días de despacho transcurridos en el lapso de evacuación de pruebas (f. 195). En la misma fecha se verificó que había concluido el lapso de evacuación por lo que se declaró improcedente la solicitud realizada por el apoderado judicial de la parte actora. (f. 196). En fecha 9 de noviembre de 2016, el tribunal de la causa fijó el décimo quinto día de despacho para que las partes presenten informes (f. 199). En fecha 2 de diciembre de 2016, el tribunal de la causa, ordenó agregar el escrito de informe presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 29 de noviembre de 2016 (f. 200). En fecha 6 de diciembre de 2016, el tribunal de la causa, ordenó agregar el escrito de informe presentado por el apoderado judicial de la parte demandante, en fecha 2 de diciembre de 2016 (f. 217). En fecha 7 de diciembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de observaciones (f. 218-224), siendo agregado al expediente mediante auto de fecha 8 de diciembre de 2016 (f. 225). En fecha 16 de diciembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones (f. 229-230), siendo agregado al expediente mediante auto de fecha 20 de diciembre de 2016 (f. 231). En fecha 19 de diciembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito (f. 232). Mediante auto de fecha 20 de diciembre de 2016, el tribunal de la causa fijó un lapso de 60 días continuos para dictar sentencia (f. 233). En fecha 4 de mayo de 2017, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva, declarando primero sin lugar la acción de resolución de contrato opción compra, interpuesta por el ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ, contra la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS, identificados en los autos; se condenó en costas a la parte demandante y se ordenó notificar a las partes actuantes en el proceso. (f. 237-252). En fecha 9 de mayo de 2017, el apoderado judicial de la parte actora presenta formal recurso de apelación en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 5 de mayo de 2017. (f. 268). En fecha 17 de mayo de 2017, el apoderado judicial de la parte actora ratifica el recurso de apelación en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 5 de mayo de 2017 (f. 271). En fecha 17 de mayo de 2017, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora y acordó la devolución de los originales solicitados por el apoderado judicial de la parte demandada y ordena remitir el expediente original a esta Alzada con oficio Nº 0820-245-17 de esa misma fecha. (f. 293-294) Este Tribunal Superior da por recibido el presente expediente en fecha 26 de mayo de 2017, conforme a lo previsto en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, y fija el procedimiento establecido en el artículo 517 eiusdem para que las partes presenten sus informes (f. 275). Del folio 276 al 288, riela escrito y anexos, presentados en fecha 8 de junio de 2017, consignado por la representación judicial de la parte demandada. Siendo agregado a los autos en fecha 12 de junio y dejó constancia que lo consignado será valorado en la sentencia de fondo (f. 289). Del folio 290 al 298, riela escrito de informes, presentado en fecha 26 de junio de 2017, consignado por la representación judicial de la parte demandada (f. 290-298). Mediante cómputo de fecha 27 de junio de 2017, este Tribunal Superior constata el vencimiento del lapso de informes (f. 299). En fecha 27 de junio de 2017, el apoderado judicial de la parte demandante presenta escrito de informes (f. 300-307). Mediante cómputo de fecha 11 de julio de 2017, este Tribunal Superior constata el vencimiento del lapso de observaciones; y en consecuencia, por auto de esa misma fecha se declara que el presente expediente entra en término de sentencia (f. 308 y su vuelto). En fecha 11 de julio de 2017, el apoderado judicial de la parte demandante presenta escrito de observaciones (f. 309-310). Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones: II MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO A través de la presente acción el demandante pretende que se declare resuelto el contrato o compromiso de opción de compra-venta que suscribió con la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS, mediante documento autenticado en fecha 3 de agosto de 2015, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un apartamento, alega que las partes contratantes establecieron un lapso de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de esa fecha para que se protocolizara el documento definitivo de compra venta, plazo este que caducó en fecha 3 de diciembre de 2015, sin que la demandada ejerciera la opción de compra; que luego de que el plazo venciera, las partes contratantes sostuvieron varias conversaciones vía telefónica, en las cuales le manifestó que ya el plazo había vencido y que en consecuencia su voluntad era la de disolver el contrato de pleno derecho, tal como lo establece la cláusula sexta del referido contrato; que posteriormente en fecha 11 de enero de 2016, se encontró con la sorpresa de que la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS había violentado y roto los candados que daban acceso a su apartamento para intentar tomar a la fuerza posesión del inmueble, lo cual denunció ante la Fiscalía del Ministerio Publico de esta Circunscripción Judicial; que en fecha 14 de enero de 2016, en respuesta a una comunicación vía correo electrónico de la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS, en la cual le comunicaba que había introducido un documento en la Oficina de Registro Público de esta localidad para que se firmara la venta del apartamento, le participó del mismo modo es decir, vía correo electrónico, que en razón de que ya había vencido el plazo para que se efectuara la compra-venta, sin que ella la hubiera ejercido, su voluntad era la de disolver el contrato de opción de compra conforme a lo estipulado en la cláusula sexta del citado contrato; que cuando la referida ciudadana no hace efectivo el pago dentro del plazo establecido contractualmente, se ve en la obligación de solicitar la tutela judicial efectiva del Estado para que a través del tribunal competente se le libere de su obligación como prominente; que ha operado la caducidad convencional, por lo que se hace procedente la resolución del citado contrato; fundamenta la acción en los artículos 1.159 y 1.167del Código de Procedimiento Civil y 1.264 del Código Civil. En la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial de la demandada admite que es cierto que su representada suscribió un contrato de opción a compra con el demandante; pero rechaza y contradice, en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito de demanda; sustentado en los siguientes artículos del Código Civil 1.113 y 1.134 y los artículos 1.160, 1.161, 1.167, 1.184, 1.211, 1.264, 1.488, 1.486, 1.527, 1.528 del Código Civil; así mismo que por lo que respecta al contenido de esta norma, se puede demostrar que al haber cumplido las obligaciones contenidas en el contrato dentro de los lapsos acordados no se incumplió en ninguna de las causales para su incumplimiento, siendo su actuación ajustada a derecho pudiendo su representada solicitar el cumplimiento del mismo más no aceptar la resolución de este. Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, aportaron los siguientes elementos probatorios: Pruebas promovidas por la parte demandante: (f. 151-156). 1.- Copia de documento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Coro, estado Falcón, en fecha 3 de agosto de 2015, bajo el N° 57, Tomo 66, folios 192 al 198, mediante el cual el ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ ofrece en venta a la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS, un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un apartamento signado con el N° 1-B, ubicado en el Primer Piso del Edificio Los Antonios, ubicado en la calle Toledo, entre calle Falcón y Calle Zamora, en la ciudad de Coro, Parroquia San Gabriel, Municipio Miranda del estado Falcón, con un área de construcción de aproximadamente de setenta y cinco metros cuados con noventa decímetros cuadrados (75, 90 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada lateral derecha del mismo Edificio allende del Estar-comedor; Sur: con fachada lateral izquierda del mismo edificio aquende del dormitorio y sala de baño; Este: con escalera, hall y pared que da al vacío arrancado del patio interior en planta baja del edificio; y Oeste: con fachada posterior del edificio que da al vacío que arranca del patio ubicado en planta baja en el lindero a todo lo largo del mismo; al cual le corresponde un porcentaje de 010409 mil milésimas sobre las áreas y cosas; así como también los bienes muebles usados que se encuentran dentro del inmueble; por el monto de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), que serían pagados de la siguiente manera: la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) en calidad de inicial, imputable al precio de venta, que el vendedor declara recibir en ese acto; y el remanente, la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00), al momento de la protocolización del documento de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario; igualmente se estipuló en la cláusula Cuarta que la opción tendría una duración de noventa (120) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del documento, es decir, del 3 de agosto de 2015, comprometiéndose el vendedor a entregar a la compradora todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra venta, y si el vendedor no suministra la totalidad de los mencionados requisitos, el lapso de vigencia del contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos, y las consecuencias derivadas de dicho retraso no serán imputables a la compradora; estableciendo en la cláusula Séptima que una vez vencido el plazo establecido en la cláusula Cuarta, el vendedor o la compradora deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, reintegrando la cantidad de dinero conforme a las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial (f. 8-12). Este documento constituye el instrumento fundamental de la acción, y que a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno, al cual se le concede valor probatorio conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar las condiciones en las cuales pactaron las partes. 2.- Impresión de correos electrónicos: a) enviado en fecha 12 de enero de 2016, por la ciudadana Cinthia Humbría de la dirección cindyjoice@gmail.com al ciudadano Roger Sarín Rivas Suárez a la dirección rogersrivas@gmail.com, en el cual le notifica que tienen pautado por el Registro Subalterno de Coro, Municipio Miranda para finiquitar la venta del apartamento, para el día 15 de enero de 2016 en horas de la mañana; con respuesta del mencionado ciudadano, de fecha 14 de enero de 2016, donde le participa que conforme a la opción de compra firmada entre ambas partes en fecha 3 de agosto de 2015, se establecía una vigencia de la opción de 90 días los cuales se cumplieron, y que la cláusula cuarta establecía una posible prórroga de 30 días los cuales también se cumplieron el pasado 3 de diciembre de 2015, quedando definitivamente vencido el documento mencionado. b) enviado en fecha 18 de enero de 2016 por el ciudadano Roger Sarín Rivas Suárez de la dirección rogersrivas@gmail.com, a la ciudadana Cinthia Humbría a la dirección cindyjoice@gmail.com, mediante el cual le comunica que habiéndose vencido el plazo de la opción a compra y su prórroga, sin que a la fecha ejerciera la opción de compra, la venta no podrá ser concretada, y que la devolución del precio abonado se realizará por la vía de su preferencia. Esta prueba por ser un formato impreso correos electrónicos, debe valorarse conforme al artículo 4 del Decreto Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, el cual dispone que “la información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”; razón por la cual y al no haber sido impugnada por la parte demandante, se le tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la que se demuestra la referida conversación. 3.- Extracto de dos (2) folios útiles del periódico El Falconiano de fecha 21 de enero de 2016, contentivo en su página 7 anuncio público o notificación que hiciera su representado Roger Rivas Sarin de que el contrato suscrito con la ciudadana Cinthia Humbria Burgos había vencido el día 3 de diciembre de 2015. Esta prueba se valora, conforme al artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el demandante realizó la referida notificación a la demandada en la fecha indicada. Pruebas promovidas por la parte demandada: (f. 56-150). 1.- Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Coro, estado Falcón, en fecha 3 de agosto de 2015, bajo el N° 57, Tomo 66, folios 192 al 198 (f. 72-81). Documento precedentemente valorado. 2.- Certificado de Solvencia Municipal emanado del Departamento de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Miranda, de fecha 8 de enero de 2016, y con vencimiento en fecha 31 de marzo de 2016, correspondiente al inmueble ubicado en el Sector Asocentro calle Toledo entre calle Falcón y Zamora Apto. 1-B, cuyo código catastral es 11-14-01-U01-004-010-006-01-B, propiedad del ciudadano Roger Sarin Rivas Suárez, cédula de identidad Nº 13.830.549, en el cual se indica que se utilizará únicamente para registrar documento de venta e hipoteca; comprobante de ingreso por la anterior solvencia municipal de fecha 8 de enero de 2016; Notificación de Avalúo del referido inmueble expedido por el Departamento Municipal de Catastro en fecha 7 de enero de 2016; recibo de pago N° 00099519 emitido por el Instituto Municipal de Aseo Urbano Domiciliario, de los meses de septiembre 2015 a enero 2016, correspondiente al inmueble en cuestión, de fecha 8 de enero de 2016 (f. 82-85). Estos documentos públicos administrativos se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, los cuales tienen valor probatorio para demostrar la realización de las diligencias pertinentes a los fines de la protocolización del documento de venta del inmueble objeto del litigio, en las fechas indicadas. 3.- Resumen de Estado de cuenta de la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRÍA BURGOS correspondiente al mes de agosto de 2013, donde se evidencia la transferencia por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), el 20 de agosto de 2013, desde la cuenta Nº 001104067145 a ROGER RIVAS por concepto de inicial apartamento (f. 86-87). A esta transacción electrónica se le concede valor probatorio, conforme al artículo 4 del Decreto Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar dicho pago. 4.- Copia fotostática de documento poder de administración y disposición, autenticado ante la Notaría Pública 4ta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 22 de abril de 2013, el cual quedó inserto en los en los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria bajo el Nº 49, tomo 40, y debidamente protocolizado ante el Registro público del Municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 1º de octubre de 2013, quedando inscrito bajo el Nº 23, folio 72 del tomo 28 del protocolo de trascripción del año 2013, otorgado por el ciudadano Roger Sarín Rivas Suárez, a hermano Ronald Sael Rivas Suárez (f. 88-98). Esta copia de documento público, se tiene como fidedigna a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a la cual se le concede valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. 5.- Copia fotostática de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 23 de abril de 2015, bajo el Nº 2010.4403, asiento registral Nº 2, del inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.3.3.201 correspondiente al libro folio real del año 2010, contentivo de liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble (apartamento) objeto del litigio (f. 99-108). Esta copia de documento público, se tiene como fidedigna a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a la cual se le concede valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que el mismo está libre de gravamen que pesaba sobre el mismo. 6.- Copia de los documentos de propiedad de un vehiculo modelo: AVEO 4 puertas, Color: Plateado, Año: 2.008, el cual adquirió con recurso propios de un crédito que se le aprobó por medio del banco Mercantil comprado en la Agencia Brigutti, a los fines de demostrar que por medio de la venta de ese vehiculo fue que obtuvo los fondos para formalizar el pago de la inicial de la negociación marcado con la letra “F” (f. 109-111). Al respecto se observa que si bien se demuestra la venta del referido vehículo, no es prueba del uso que se le dio a la cantidad de dinero recibida por dicho negocio jurídico. 7.- Constancia de estudios CEDAIN UNEFM, donde se evidencia el curso de estudios del hijo de su representada en dicho instituto para la fecha del periodo 2013-2014; y Constancia de estudios del U.E. Miguel Ángel donde se evidencia el curso de estudios del hijo de su representada en dicho instituto para la fecha del periodo 2014-2015 (f. 112-114). Estos documentos por no guardar relación con los hechos controvertidos, se desechan por impertinentes. 8.- Consulta de nota de débito en línea del Banco Mercantil, donde se evidencia pago por Internet del mismo banco, desde la cuenta N° 001104067145 a ROGER RIVAS por la cantidad de un mil bolívares (Bs.1.000,00), el día (22) de julio de 2015, por concepto de pago para transporte a Coro (f. 115). A esta transacción electrónica se le concede valor probatorio, conforme al artículo 4 del Decreto Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar dicho pago. 9.- Constancia de recepción de fecha 12 de enero de 2016, expedida por el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, Numero de trámite: 338.2016.1.32, donde aparece como presentante la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRÍA BURGOS, donde se asigna fecha de firma para el día viernes 15 de enero 2016, del documento de venta con hipoteca de 1er. grado (f. 116). Este documento administrativo se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que la demandada presentó ante el Registro Público correspondiente, el documento de venta del inmueble objeto del litigio, y que su protocolización fue fijada para la fecha indicada. 10.- Copia fotostática edición del diario circulación regional Nuevo Día en su edición del 14 de enero de 2016, en su página 25, marcada con la letra “K” (f. 117). Esta prueba se desecha, por cuanto no se evidencia de ella algún elemento probatorio relacionado con los hechos controvertidos. 11.- Copia fotostática de cheque de Gerencia del Banco Mercantil Nº 29077081, de fecha 14 de enero de 2016, por un monto de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00), a nombre de Roger Rivas, y de cheque de Gerencia del Banco Mercantil Nº 54046877, de fecha 14 de enero de 2016, por un monto de cien mil bolívares (Bs.100.000,00), a nombre de Roger Sarin Rivas Suárez (f. 118). Estas copias de instrumentos bancarios por cuanto no fueron impugnados, se tienen como fidedignas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la emisión de los mismos. 12.- Copia fotostática de la planilla forma 33 Nº 00104662, expedida por el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), mediante la cual se pagaron los impuestos relativos a la enajenación del inmueble, la cual fue pagada por la ciudadana Cinthia Burgos (f. 119). Esta copia de instrumento público administrativo por cuanto no fue impugnada, se tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el pago de los referidos impuestos para la materialización de la venta del inmueble objeto del litigio la emisión de los mismos. 13.- Oficio de fecha 18 de enero de 2016, emanado del Registro Público Municipio Miranda del estado Falcón, dirigido a la ciudadana CINTHIA HUMBRÍA BURGOS, mediante el cual le participan que el día viernes 15-01-2016 se había acordado la firma de un documento de venta con hipoteca con el Banco Mercantil, el cual no se ha podido otorgar debido a la ausencia del vendedor Roger Rivas Suárez (f. 120). Este documento administrativo se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que el documento de venta del inmueble objeto no pudo ser otorgado por la incomparecencia del demandante de autos. 14.- Inspección judicial realizada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 19 de enero de 2016, mediante la cual se dejó constancia de lo siguiente: que la puerta de acceso al inmueble se encuentra en perfecto estado; que el inmueble se encuentra habitado en la practica de la inspección por el notificado y sus padres quienes manifestaron que se encontraban visitando a su hijo, identificados como Rafael Segundo Rivas Rodríguez, cédula 2.870.054 y la ciudadana Marisela Suárez de Rivas, titular de la cédula de identidad N° 3.512.458; que en el inmueble objeto de la inspección se encuentran todos en enseres identificados en el contrato de opción de compra-venta con excepción de la bombona, que además de los objetos detallados en inventario de artículos dejados en el apartamento 1.B. Edificio Los Antonios, el cual se agregó a los autos por ser suministrados por el notificado (f. 126-150). Esta prueba se valora conforme al artículo 1.429 del Código Civil, para demostrar los hechos a que se contrae la misma, verificados por el juez que la practicó. 15.- Testimoniales de los ciudadanos Alexandra Josefina Noguera Guanipa, Otto Yavin Antonio Vargas, y Wilma Maria Zirit Liscano, quienes en la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa, depusieron al tenor del interrogatorio que se les formuló de la siguiente manera: - Alexandra Josefina Noguera Guanipa: que tenía conocimiento del contrato de opción a compra del inmueble contentivo en el expediente tipo apartamento por parte de la ciudadana Cintia Humbría; que es compañera de trabajo de la señora Cintia y en varias oportunidades comentaron acerca de esa compra; que tiene conocimiento que ella estuvo de acuerdo en todo momento de cumplir con las obligaciones suscritas en ese contrato; que el último sitio de residencia de la ciudadana Cintia Humbría a partir de la fecha 12 de diciembre, que la dirección exacta no la sabe, pero que es un edificio cercano a la barbería Venezuela, que no recuerda la calle; que no vive en la dirección antes descrita porque fue desalojada por el dueño del inmueble a quien se supone le había comprado el apartamento. Seguidamente la representación judicial de la parte demandante ejerció el derecho a la repregunta y el testigo declaró de la siguiente manera: que el contrato fue suscrito con el profesor Roger Rivas y que sabe que es con él porque también fue compañero de trabajo, que conoce a ambas partes; que no conocía el contrato a la perfección, pero que si conocía algunas cláusulas porque ha hecho un contrato similar; que en más de una oportunidad llevaron a la señora Cintia para ese apartamento en virtud de que ella no tiene carro y su hija si; que solo recuerda haberla llevado el 13 de diciembre, que fue el día después de la caminata de la Virgen; que nunca estuvo presente en alguna oportunidad en la que la señora Cintia Humbría le haya entregado una cantidad de dinero al señor Roger Rivas por la opción de compra que ellos habían suscrito. - Otto Yavin Antonio Vargas: que ejecutó trabajos por cuenta de la ciudadana Cintia Humbría en el Edificio Antonio en la calle Toledo, que realizó trabajos de plomería en fecha 15 de diciembre. Seguidamente la representación judicial de la parte demandante ejerció el derecho a la repregunta y el testigo declaró de la siguiente manera: que no tiene conocimiento de que los ciudadanos Cintia Humbría y Roger Vivas hayan celebrado un contrato de opción de compra venta de un apartamento. - Wilma Maria Zirit Liscano: que la señora Cintia Humbría vivía en la calle Toledo donde está la barbería Venezuela, en el primer piso; que entró al apartamento con la llave que le fue entregada con el que hizo el contrato; que tiene conocimiento de la situación presentada en el apartamento en fecha 11 de enero de 2016, posterior a la información de intención de formalización de compra del inmueble, porque tuvo la oportunidad en ese día de darle la cola del colegio para su casa y se dio cuenta que la puerta tenía candado y no puso meterse, habiendo dejado el almuerzo montado, que por eso fue que le pidió la cola del colegio. Seguidamente la representación judicial de la parte demandante ejerció el derecho a la repregunta y el testigo declaró de la siguiente manera: que en otra oportunidad que pudo ir al apartamento que le estaba haciendo una reforma, ella le mostró los documentos muy contenta porque estaban celebrando un contrato; que no sabe cuando le hablan de cláusulas porque ese no es su mundo; que no estuvo presente en alguna oportunidad en la que la señora Cintia Humbría le haya entregado una cantidad de dinero al señor Roger Rivas, pero que le consta que vendió su carro para pagar o asegurar el contrato de compra venta y le consta que le aprobaron el crédito con el cual se iba a cerrar el contrato. Para valorar estas testimoniales se observa que los mismos están contestes en sus dichos relacionados con que la demandada de autos ciudadana Cinthia Humbría habita desde el mes de diciembre de 2016 en el inmueble objeto del litigio; y en relación al contrato de opción a compra, se observa que por disposición del artículo 1.387 del Código Civil, la prueba de testigos es inadmisible para demostrar hechos contenidos en una convención por escrito; razón por la cual solo se les concede valor a sus declaraciones en cuanto a la posesión del inmueble. Vistas y analizadas las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal a quo en la decisión apelada de fecha 4 de mayo de 2017, estableció lo siguiente: (…) aunque nuestro código no regula los efectos de la promesa de venta como lo hace el Código Civil Italiano vigente y el Napoleónico, en el cual expresamente consagra que la promesa equivale a la venta desde que haya un acuerdo de voluntades acerca de la cosa y el precio. En nuestro sistema normativo venezolano no existen razones de peso para rechazar la autonomía de la promesa de venta, siempre que el pacto que contendrá, conlleve los elementos esenciales del futuro contrato para que quede perfectamente clara la voluntad del promitente y del promisorio. Por lo que acogiéndose a este criterio y dado que en contrato de opción hay obligación para las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte. Por lo antes expuesto, Igual se observa que el actor no cumplió con presentarse al Registro para formalizar el contrato, produciéndose así un incumplimiento por parte del actor. Por lo que se hace forzoso declarar con lugar la presente demandada y así se decide. De lo anterior se colige que el Tribunal a quo declaró sin lugar la presente acción por considerar que al suscribir el contrato de opción a compra las partes deberían cumplir con lo acordado, y que el demandante incumplió su obligación de presentarse ante el Registro a formalizar el contrato. Por lo que apelada como fue esta decisión, esta Alzada procede a hacer las siguientes consideraciones previas: El artículo 82 de nuestra Carta Fundamental establece el derecho a la vivienda, y lo reconoce como un derecho humano fundamental, contenido en diversos instrumentos normativos nacionales e internacionales de derechos humanos, de naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, por lo que el Estado, el sector privado y el ciudadano individualmente considerado, se encuentran comprometidos en esta tarea. En este orden la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó un análisis de la naturaleza humana, el reconocimiento universal y social del derecho a la vivienda, así como su consagración en tratados y pactos de derechos humanos suscritos por la República, que deben tomarse en consideración cuando se examinan pretensiones en principio de naturaleza privada; así mediante sentencia de fecha 19 de noviembre de 2002, caso CAPREMINFRA, reiterada en sentencia N° 835 de fecha 18 de junio de 2009, caso: Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, estableció: “…A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano. …Omissis… En todo caso, el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos. Sobre este aspecto, esta Sala señaló: ‘A juicio de esta Sala, cualquier actividad sistemática pública o privada, dirigida, en cualquier forma a proveer de vivienda a quien carece de ella, permitiendo que se cumpla el derecho que concede a toda persona el artículo 82 constitucional, y debido a la obligación compartida que dicha norma establece entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado, para que se satisfaga ese derecho social, convierte a los préstamos para adquirir viviendas, seguras, cómodas, higiénicas, con los servicios básicos esenciales, en materia de interés social, atinentes al desarrollo del Estado Social de Derecho y de Justicia. Ahora bien, una cosa es pertenecer al subsistema de vivienda y política habitacional, y otra es ejercer el derecho a la vivienda fuera del sistema, pero esto último no quita la connotación de derecho social al que pretende obtener una vivienda de la cual carece, ni el carácter de interés social de las operaciones destinadas a la adquisición de la vivienda que reúna las condiciones del artículo 82 Constitucional, lo que implica no destruir o minimizar al débil jurídico (quien carece de vivienda o quiere mejorarla y ante esa necesidad se encuentra compelido a obtener préstamos)’ Siguiendo este criterio, esta Sala puntualizó lo siguiente: ‘Agrega esta Sala, que siendo de naturaleza constitucional el derecho a la adquisición de la vivienda, y al crédito para ello, la existencia de créditos de este tipo, que estructuralmente perjudican al deudor, debido a que los cambios convenidos son de tal magnitud que el deudor para afrontarlos tendría que sufrir graves perjuicios tanto en lo personal como en lo familiar, se convierten en violatorios del artículo 82 constitucional’. …Omissis… En virtud de lo anterior, es preciso destacar que la interpretación legal debe atender a la preeminencia de los derechos humanos, garantías y principios previstos en el Texto Fundamental, en sintonía siempre con los valores superiores del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia presentes en el ordenamiento jurídico venezolano para asegurar que tanto la legislación como la jurisprudencia, fuentes del derecho, sean reflejo de los valores, objetivos y fines del Estado como pacto social”. (Cursivas y negritas de la sentencia). De acuerdo al citado criterio jurisprudencial, el derecho a obtener una vivienda debe ser considerado como un derecho fundamental, inherente a la dignidad humana, el cual el Estado, conforme a sus postulados constitucionales, debe garantizar, independientemente que se esté en presencia del sector público o privado, así como también establece la obligación de realizar las interpretaciones legales, en atención a la preeminencia de los derechos humanos, y garantías constitucionales. Establecido lo anterior, y conforme a la acción incoada, tenemos que la doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contrato se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato. En este orden, la Sala mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso Ada Preste Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195). La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil. De acuerdo a lo anterior, en el presente caso, tenemos que en el contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, por una parte el ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ, denominado a los efectos del contrato como “EL VENDEDOR”, y por la otra la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRÍA BURGOS, denominada “LA COMPRADORA”, también se identificó en la cláusula primera el bien objeto del contrato, constituido por un apartamento signado con el N° 1-B, ubicado en el Primer Piso del Edificio Los Antonios, ubicado en la calle Toledo, entre calle Falcón y Calle Zamora, en la ciudad de Coro, Parroquia San Gabriel, Municipio Miranda del estado Falcón, con un área de construcción de aproximadamente de setenta y cinco metros cuados con noventa decímetros cuadrados (75, 90 Mts2); así como también los bienes muebles usados que se encuentran dentro del inmueble; en la cláusula segunda se fijó el precio de la venta en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), de los cuales la compradora pagó la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) en calidad de inicial, imputable al precio de venta, y el remanente, la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00), al momento de la protocolización del documento de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario; igualmente se estipuló en la cláusula Cuarta que la opción tendría una duración de noventa (120) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del documento, es decir, del 3 de agosto de 2015. Lo anterior se traduce, que con las obligaciones contraídas por las partes, estamos en presencia de un contrato preparatorio, o de opción de compra. Determinado como ha sido lo anterior, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. De esta norma se infiere que uno de los requisitos de procedencia de la acción es que se trate de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso, al pedirse la resolución del contrato pactado entre el ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ y la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRÍA BURGOS, como compradora, según contrato autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Coro, estado Falcón, en fecha 3 de agosto de 2015, bajo el N° 57, Tomo 66, folios 192 al 198. Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido de que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que la parte demandada no alegó en su contestación que el demandante hubiere incumplido con alguna de sus obligaciones pactadas contractualmente, razón por la cual debe colegirse que el demandante cumplió con sus obligaciones contractuales. Por otra parte, también es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada; en relación a este particular, alega la parte actora que el plazo establecido en el contrato que suscribió con la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRÍA BURGOS en fecha 3 de agosto de 2015, transcurrió íntegramente, específicamente los noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, sin que ésta haya cumplido con su obligación de ejercer la opción de compra. Al respecto se observa que establece la cláusula Cuarta del contrato lo siguiente: “La vigencia del presente contrato es de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento…”; de acuerdo a la anterior convención, los noventa días de vigencia del contrato comenzaron a computarse el día 3 de agosto de 2015, fecha de otorgamiento del contrato, por lo que dicho lapso venció el 3 de noviembre de 2015, y su prórroga el 3 de diciembre de 2015, sin que la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRÍA BURGOS hubiere materializado la compra del inmueble ofertado. De lo anterior, tenemos que la cláusula Sexta, señalada por la parte actora en su libelo, establece que “En caso de no protocolizarse el documento definitivo de COMPRA-VENTA dentro de los lapsos establecidos en el presente contrato, incluyendo la prórroga, por razones de fuerza mayor o causa no imputable a ninguna de las partes debidamente comprobada, podrán ambas partes de mutuo acuerdo resolver el presente contrato, sin que haya lugar a la cláusula penal”; en relación a ello alega el ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ que luego que venciera el anterior plazo, es decir, luego del 3 de diciembre de 2015, las partes contratantes sostuvieron varias conversaciones telefónicas, en las cuales le manifestó a la compradora que el plazo había vencido y que su voluntad era la de resolver el contrato de pleno derecho, tal como lo establece la referida cláusula; pero tal es el caso que con las pruebas aportadas el proceso la parte actora no demostró que real y efectivamente ambos hubieren sostenido tales conversaciones, y mucho menos hubieren acordado de mutuo acuerdo resolver el contrato objeto del presente litigio, pues las únicas manifestaciones sobre la voluntad de resolver el contrato son las que constan en los correos electrónicos en respuesta al correo electrónico enviado en fecha 12 de enero de 2016, por la ciudadana Cinthia Humbría en el cual le notifica al vendedor que fue fijado para el día 15 de enero de 2016 por el Registro Subalterno de Coro, Municipio Miranda, la firma de la venta del apartamento, cuando el ciudadano Roger Rivas en fecha 14 de enero de 2016, le participa que por cuanto había transcurrido el lapso de vigencia del contrato y su prórroga, el mismo estaba definitivamente vencido el documento mencionado; y el de fecha 18 de enero de 2016, donde le comunica que habiéndose vencido el plazo de la opción a compra y su prórroga, sin que a la fecha ejerciera la opción de compra, la venta no podría ser concretada, y que la devolución del precio abonado se realizaría por la vía de su preferencia; es decir, de lo anterior no queda lugar a dudas que el vendedor a la finalización del lapso de vigencia del contrato y su prórroga no manifestó su voluntad de dar por terminado el mismo, sino que lo hizo luego de transcurrido más de un mes, y en respuesta a la notificación por parte de la compradora sobre la fecha de protocolización del documento definitivo de venta; conducta ésta que da lugar a la aplicación de la cláusula Séptima del contrato que establece: “Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula CUARTA, EL VENDEDOR o LA COMPRADORA deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial”, es decir, si el vendedor hoy demandante ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ no quería darle continuidad al contrato de opción a compra una vez vencido el lapso de duración y su prórroga, debió haber manifestado su voluntad en forma escrita con los motivos respectivos, lo cual no está demostrado en autos que ocurrió, es decir, no existe en autos prueba alguna que demuestre la voluntad expresa del vendedor demandante de dar por terminado el contrato de opción a compra una vez finalizada su vigencia y prórroga; por lo que siendo así, y en atención al principio de autonomía de voluntad de las partes vertido en el contrato que se pretende resolver, se concluye que el mismo quedó renovado por un tiempo igual al inicial, es decir, por noventa (90) días más. Siendo así, tenemos que por cuanto quedó demostrado en autos a través de las documentales traídas a los autos, que la compradora demandada ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRÍA BURGOS, cumplió con sus obligaciones contractuales de hacer los trámites administrativos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble en cuestión, así como consta en autos que dicho documento fue presentado para su registro en fecha 12 de enero de 2016, según constancia expedida por el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, y fue fijada fecha de firma para el día 15 de enero 2016, es decir, dentro del lapso de los noventa (90) días a que se contrae la cláusula séptima del contrato, el cual no fue otorgado por la incomparecencia del vendedor, es por lo que se concluye que la compradora demandada no incumplió ninguna de las cláusulas contractuales. Finalmente, y por cuanto los requisitos de procedencia de la presente acción, deben cumplirse acumulativamente, y en el presente caso no fue demostrado el incumplimiento culposo de la demandada, es por lo que debe declararse la improcedencia de la acción re|solutoria intentada, y confirmarse la sentencia apelada; y así se decide. III DISPOSITIVA En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Laemir Mass Colina, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ, mediante diligencia de fecha 9 de mayo de 2017. SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 4 de mayo de 2017, dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano ROGER SARIN RIVAS SUAREZ, contra la ciudadana CINTHIA DEL CARMEN HUMBRIA BURGOS. TERCERO: Se en costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Coro, a los cinco (5) días del mes de octubre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación. LA JUEZA TEMPORAL (FOD) Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA LA SECRETARIA TEMPORAL (FDO) Abg. ANA VERÓNICA SANZ Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 5/10/17, a la hora de las tres de la tarde (3:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra. LA SECRETARIA TEMPORAL (FDO) Abg. ANA VERÓNICA SANZ Sentencia N° 171-O-05-10-17.- AHZ/AVS/luz.- Exp. Nº 6315.- ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.