TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO
Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN
207º y 158º

EXPEDIENTE Nº: 3.089-2016
PARTES:
DEMANDANTE: NESCRIN YENIFER MEHTAR MOHTAR, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº 16.349.329.
APODERADO JUD.: JULIO CESAR LAGUNA ESCALONA, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad Nº 12.180.827, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 154.311.
DEMANDADA: NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES y NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.472.958 y 14.167.730, respectivamente.
APODERADOS JUD.: DE LA CO-DEMANDADA NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES: SOBEIDY SANGRONIS OJEDA y JORGE ALEJANDRO MACHIN CÁSERES, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.824.783 y 7.603.325, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 103.097, 22.872, respectivamente.
DE LA CO-DEMANDADA NEIDA COROMOTO ARIAS JIMÉNEZ: ARGELIA ROMERO GARCÍA y RICARDO ENRIQUE MORENO CHIRINOS, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.139.551 y 9.755.889, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 77.194 y 77.139, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (VIVIENDA)

I
SINTESIS
Se dio inicio a la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en materia de vivienda, establecida en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por medio de escrito libelar interpuesto por la ciudadana NESCRIN YENIFER MEHTAR MOHTAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.349.329, de estado civil soltera, domiciliada en el Sector La Floresta, Urbanización Plaza España, Apartamento PB1-2, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, representada por el abogado Julio Cesar Laguna Escalona, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 154.311, en contra de las ciudadanas NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES y NEIDA COROMOTO ARIAS JIMENEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.472.958 y 14.167.730, respectivamente, la primera con domicilio en la Calle Urdaneta, Población de Cumarebo, Municipio Zamora del estado Falcón, y la segunda en la Calle Comercio, Edificio Papantonio, Piso 08, Apartamento 8-A, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón; en consecuencia, este Tribunal instruyó la causa de conformidad con el procedimiento establecido en la Ley Especial in comento, y llegada la oportunidad de celebración de la audiencia oral y pública de juicio en fecha 18 de septiembre de 2017, se llevó a efecto con la presencia de ambas partes integrantes de la litis, y al término de la misma, este Tribunal mediante acta (f. 219 al 220. Pieza 2), pronunció oralmente el dispositivo del fallo.
Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el artículo 121 eiusdem, estando en la oportunidad procesal para reproducir por escrito el fallo completo, este Tribunal procede a realizar las consideraciones siguientes:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Alegatos de la parte actora esgrimidos en el escrito libelar:
Del análisis alcanzado al libelo de demanda, se observa que la acción de la parte actora está contenida en una pretensión de existencia de la figura del retracto legal arrendaticio, indicando que desde el día 17 de agosto de 2009, viene ocupando con carácter de arrendataria, de forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida, un inmueble ubicado en el Sector La Floresta, Urbanización Plaza España, Apartamento PB1-2, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, con una superficie aproximada de SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (65 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Linda con la Calle interna del Parcelamiento; SUR: Con área destinada a servicios y lote 1 del Parcelamiento Bosque de la Floresta; ESTE: Con apartamento Nº PB 1-3; y OESTE: Con el apartamento PB 1-1; el cual perteneció a la co-demandada NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, la cual, ostentaba el carácter de arrendadora del mismo, y que posteriormente, le dio en venta a la co-demandada, ciudadana NEIDA COROMOTO ARIAS JIMENEZ, en contravención al derecho de preferencia ofertiva que le asiste, establecido en los artículos 131, 132 y 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al efectuarse dicho negocio jurídico, contrariando tales normativas, en virtud de que en fecha 08 de abril de 2013, la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, le ofreció en venta el apartamento, conforme se evidencia en la carta del ofrecimiento que promueve en copia simple identificada con la letra “D”, por cuanto solo le fue presentada para firmarla, por la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN SETECIENTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.700.000,00), los cuales debían ser cancelados en su totalidad al momento de la protocolización de la venta, y que posterior a ello, por notificación que recibe de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), se le informa que se ha iniciado un procedimiento previo a la demanda, y es en ese momento que tiene acceso al expediente administrativo y se da por enterada que el procedimiento lo inicia la ciudadana NEIDA COROMOTO ARIAS JIMENEZ, observando asimismo, que inserto al expediente, reposa un documento público protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, inscrito bajo el Nº 2013.967, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.2.2511, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, de fecha 22 de julio de 2013, en donde se evidencia que la enajenación del inmueble fue por la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN DOSCIENTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.200.000,00), monto este que alega ser inferior al que le fue ofrecido, quedando así, establecidos los fundamentos de hecho y de derecho que motivaron la presente acción.
Alegatos de la parte demandada al momento de la contestación.
Por su parte, en la oportunidad fijada para el acto de contestación a la demanda, en fecha 31 de marzo de 2017, compareció la parte co-demandada, ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, asistida de abogado, y presentó escrito, a través del cual, conforme al artículo 346 en su ordinal 10º del Código de Procedimiento Civil, opuso la excepción perentoria de la institución de caducidad de la acción, en virtud de haber transcurrido más de los ciento ochenta (180) días establecidos en la norma para ejercer el derecho de retracto. En ese mismo orden, y para que sea resuelto como punto previo a la sentencia de mérito, en el caso de que fuese declara sin lugar la excepción de caducidad, opuso la falta de cualidad o legitimación activa, indicando que la demandante suscribió una comunicación de su propio puño y letra mediante la cual le dio a conocer su renuncia a la compra del bien, además, autorizándola expresamente, a llevar a efecto la venta a cualquier tercero, y por lo tanto al haber renunciado expresamente a la compra del inmueble, le era lógico deducir su falta de cualidad para demandar la acción de retracto legal. A este tenor, opuso el supuesto de pretensión inexistente, alegando que la misma es una pretensión total y absolutamente contraria a derecho, visto que la parte actora pretende una sentencia de condena al solicitar que las demandadas sean condenadas por el Estado a subrogarla en el contrato y tal condena sería una obligación de hacer, cuando lo que debió haber peticionado era que si las demandadas no convienen en la subrogación, la misma fuera declarada mediante sentencia mero declarativa. Por último, opuso la inexistencia de los presupuestos materiales para ejercer la acción de retracto, por cuanto la actora no se encontraba solvente con las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, específicamente en lo que respecta a la insolvencia del pago de los cánones de arrendamiento, puesto que el recibo de depósito producido con el libelo, correspondiente al pago del mes de agosto de 2016, aparece realizado por una persona que no tiene nada que ver con la supuesta arrendataria.
Así las cosas, dada la fundamentación que antecede, dando paso a la trabazón de la litis con la perentoria contestación a la demanda, y resuelta como fue en la oportunidad procesal correspondiente, la incidencia referente a la cuestión previa de caducidad opuesta, la cual fue declara sin lugar por este mismo despacho, quedando definitivamente firme tal decisión; este Tribunal, no tiene dudas en que la pretensión de la accionante es la de subrogarse en la condición de la adquiriente a través del retracto legal arrendaticio, por el supuesto de incumplimiento del derecho de preferencia ofertiva, y Así se establece.-
En relación con la implicaciones precedentes, se tiene que, el retracto legal es el derecho real que de acuerdo con la ley corresponde a determinadas personas de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en los derechos del que adquiere la propiedad de una cosa por acto a título oneroso, reembolsándole el precio estipulado y las demás prestaciones que ordena la ley. Por ello, la doctrina nacional, así como lo señala el tratadista ENRIQUE URDANETA FONTIVEROS (El Retracto Convencional y el Retracto Legal. Edi. Líber. Caracas 2006, p.81), para que exista o nazca el derecho de retracto, es necesario que exista la venta del inmueble, vale decir, que se ha separado el derecho al “tanteo” del derecho de retracto legal.
El tanteo otorga a su titular la facultad de adquirir un bien determinado con preferencia a cualquier otro adquiriente hipotético, cuando se proyecte su enajenación y por lo tanto que su propietario quiera enajenarlo. Consiste pues, en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa en el caso de que su dueño quiera enajenarla. El titular del derecho de tanteo tiene la facultad de que el propietario le notifique acerca de la enajenación proyectada indicándole su precio y demás condiciones esenciales. Una vez notificado, tiene el derecho preferente de adquirir la cosa en las mismas condiciones ofrecidas al tercero. En el retracto, por el contrario, el titular del derecho tiene la facultad de adquirir, preferentemente, un bien ya enajenado.
En conclusión, el tanteo es anterior al derecho de retracto, como facultad que solamente puede hacerse valer antes de celebrarse la venta; mientras que el retracto solamente puede ejercitarse después que la venta se ha perfeccionado, tal cual sucede en el caso bajo examen.
La legislación sustantiva civil venezolana, regula el derecho de preferencia en fase de retracto, esto es, cuando ya ha sido perfeccionada la enajenación de derechos a un extraño, en cuyo caso el titular del derecho de adquisición preferente, esto es, el arrendatario no enajenante, tiene derecho a subrogarse en los derechos del adquiriente, excluyendo a éste del dominio de la cosa que habría adquirido.
En efecto, el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, define el retracto legal como el derecho que tienen los arrendatarios y arrendatarias de subrogarse al extraño que adquiera un derecho sobre el inmueble arrendado por cualquier tipo de transferencia, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad.
De acuerdo con esta disposición, para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de retracto se requiere que haya tenido lugar la adquisición de un derecho en el bien arrendado por parte de un tercero extraño.
Por ello debe de tratarse de una “adquisición” que efectúe un extraño para que el arrendatario se subrogue en la adquisición que efectué el tercero. De acuerdo con ello, - como en el caso de autos -, estamos en presencia de un retracto legal del arrendatario, donde quiere subrogarse al extraño (comprador – co-accionado) bajo las mismas condiciones en que adquirió el derecho sobre la cosa arrendada.
Con base a tales consideraciones, este Tribunal procede al análisis del punto previo opuesto por la excepcionada NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, en los siguientes términos:
PUNTO PREVIO
En lo atinente al punto jurídico previo alegado por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, ratificado en el decurso de la precedente audiencia de debate oral y de juicio, sobre la falta de cualidad o legitimación activa de la demandante para intentar la acción, dado que la parte actora renunció expresamente a la compra del inmueble mediante una comunicación emanada de su puño y letra, siendo lógico deducir que no tiene cualidad para demandar la presente acción, este Tribunal observa que el derecho de preferencia ofertiva que se abroga la demandante, lo fundamenta en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su condición de arrendataria del inmueble objeto de la presente controversia, no pudiendo adminicularse las expresiones emanadas de tal documento, que corre inserto al folio (72. Pieza 1), marcado con la letra “D”, a lo alegado por la excepcionada, puesto que si bien se observa palmariamente el rechazo que hiciera la arrendataria a la oferta realizada por la arrendadora, no es menos cierto que el interés y el derecho para demandar la acción bajo estudio, no se extingue con tal manifestación de voluntad, debido a que, solo esa circunstancia de rechazo, abre la puerta de la libertad ofertiva (derecho) al propietario-arrendador, de dar en venta el inmueble a un tercero, pero bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento primigenio, conforme lo prevé el artículo 134 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas; a lo cual, si transcurrido un año, contado a partir del rechazo al ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la enajenación a un tercero, quedaría sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursar una nueva oferta a la arrendataria para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar, estando consagrado tal basamento en el artículo 135 eiusdem.
En efecto, queda así amparado por la ley, a todas luces, el oferido-arrendatario, a intentar la acción de retracto legal arrendaticio cuando en el decurso de ese año siguiente a su rechazo de la oferta, la venta se haya realizado a favor de un tercero, pero bajo condiciones diferentes o más favorables a las que se le habían presentado, tal como aduce la demandante ocurrió en el caso de marras. Por lo tanto, evidenciada como está a los autos, de acuerdo con la manifestación probática promovida por la actora, se declara SIN LUGAR, el PUNTO PREVIO de FALTA DE CUALIDAD O LEGITIMACIÓN activa para intentar la presente acción de retracto legal arrendaticio, y Así se decide.
Así las cosas, y como corolario del contradictorio estatuido en el sub iudice, es menester acotar que, la doctrina más inveterada de la mano del maestro procesalista RENGEL ROMBERG, ha destacado que, “…así como existe una identificación de principio entre el objeto de la prueba y el objeto de la alegación, la hay también entre la carga de la alegación y la carga de la prueba, conforme al conocido principio según el cual, para demostrar un hecho en el proceso es menester haberlo afirmado, sea el actor en la demanda, o bien el demandado en la contestación. Y como en el proceso dispositivo, del cual estamos tratando, la prueba es prueba de parte y no del juez, se sigue que corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tienen interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma...” (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III: Teoría General del Proceso. Ediciones Paredes. Caracas-Venezuela, 2013. p.268).
De ello tenemos que, el principio dispositivo se encuentra acogido por nuestra Norma Adjetiva Civil en el artículo 12, el cual destaca que, “…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer el los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”. Es así como, mediante el principio indicado, deviene la estructura dialéctica del proceso y encuentra su apoyo en el principio contradictorio, a lo que la doctrina llama carga subjetiva de la prueba, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma de ley, o implícita en la estructura misma del proceso.
De lo anterior se puede colegir que, tradicionalmente la jurisprudencia de la casación venezolana ha aceptado la doctrina según la cual, quien quiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (rectius: tiene la carga) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada; lo que equivale a decir que no sólo el actor, sino que ambas partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y además, contra la máxima romana -ei incumbit probatio qui dicit, non qui negat- que tanto la afirmación como la negación de un hecho, puesto como base de la pretensión o de la excepción, grava a la respectiva parte que lo alega, con la prueba del mismo; carga esta que la casación ha considerado como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.
Por lo expuesto supra, este Tribunal, instituido en el principio dispositivo y en el principio de exhaustividad probatoria previstos en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa al análisis de las pruebas promovidas en los términos siguientes:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
De las Pruebas Documentales:
- Distinguidos con la letra “A”, copias simples de cuatro (04) Contratos de Arrendamientos. (f. 05 al 18. Pieza 1).
Las instrumentales que anteceden son apreciadas por este Tribunal como documentales privadas, las cuales no fueron objeto de impugnación por la parte contra la cual se produjeron. En razón de ello, se tienen como documentos privados tenidos por reconocidos conforme al artículo 1.364 del Código Civil, y se les otorga pleno valor probatorio de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuando de ellas se evidencia que entre la co-demandada NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, y la demandante NESCRIN JENIFER MEHTAR, existe una relación contractual arrendaticia a tiempo determinado, cuya data de inicio es en fecha 17 de agosto de 2009, y culmina en fecha 17 de agosto de 2011, y Así se establece.-
- Distinguido con la letra “B”, copia certificada del expediente administrativo previo a la demanda tramitado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI). (f. 19 al 61. Pieza 1).
Del análisis de esta prueba se desprende que, la misma resulta ser un documento público administrativo suscrito por un funcionario autorizado, por tal razón, se desprende de ella una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad erga omnes, hasta prueba en contrario, por lo tanto, al ser una instrumental emanada de un organismo público, mediante la cual se demuestra que, en el presente proceso se cumplió con el procedimiento administrativo previsto en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, previo al procedimiento judicial, el cual tiene su fundamento en el artículo 94 de la referida ley especial, por lo tanto, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio y aprecia ésta prueba, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y Así se establece.-
- Distinguidos con la letra “C”, promovidos con el libelo, bauches de depósito correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del años 2016, (f. 62 al 70. Pieza 1). Distinguidos con la letra “B”, promovidos con el escrito de pruebas en la incidencia de cuestiones previas, los correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2016, y Enero, Febrero, Marzo, Abril de 2017, (f. 188 al 190. Pieza 1). Distinguido con la letra “A”, promovido con el escrito de pruebas, el correspondiente al mes de Mayo de 2017, (f. 208. Pieza 1).
Por medio de estas probanzas se observa que la arrendataria NESCRIN JENIFER MEHTAR MOHTAR, se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento fijado durante la data de tiempo que va desde el mes de Enero de 2016 hasta el mes de Mayo de 2017, no siendo criterio de este Tribunal el alegato referido a la impugnación realizada por la co-demandada NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, con respecto al pago del mes de Agosto de 2016, en virtud que, de esta prueba se desprende que el pago realizado fue por la cantidad de (Bs.2.800,00), a la cuenta de la arrendadora NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, en fecha (17-08-2016); y concatenado con los demás pagos realizados, tanto los que anteceden a esa fecha del mes de agosto y los subsiguientes, la lógica nos lleva a comprender que el referido depósito, a pesar de haber sido realizado por persona diferente a la arrendataria, este guarda relación con la secuencia de operaciones de pago realizadas por la arrendataria en cumplimiento de su obligación contractual, ello fundamentado en que el pago puede ser hecho por toda persona que obre en nombre y en descargo del deudor, y siendo que tal depósito es promovido en autos por la misma arrendataria alegando el fiel cumplimiento de su obligación de pago, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.283 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y que concatenado con los contratos de arrendamientos valorados anteriormente, queda demostrado la cualidad activa y el interés de la arrendataria de ser acreedora a la preferencia ofertiva, por cuanto se encuentra solvente en el pago de su relación arrendaticia al momento de interponer la demanda, y Así se establece.
- Promovida con el libelo, distinguida con la letra “E”, Constancia de Solvencia de Condominio de fecha 20 de septiembre de 2016; y promovida con el escrito de pruebas, distinguida con la letra “B”, Constancia de Solvencia de Condominio de fecha 08 de junio de 2017 (f.71 y 209. Pieza 1).
De estas pruebas se desprende el estado de solvencia que ostenta la arrendataria NESCRIN JENIFER MEHTAR MOHTAR, con respecto al pago de condominio del inmueble objeto de la controversia, ubicado en el Conjunto Residencial Plaza España, para el momento de interposición de la demanda en fecha 13 de octubre de 2016, por lo cual se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo y 429 del Código de Procedimiento Civil, y Así se establece.-
- Distinguida con la letra “D” en el libelo de demanda, oferta del inmueble efectuada por la ciudadana NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES. (f. 72. Pieza 1).
Esta prueba se aprecia como documento privado, dado que fue traído a los autos junto al escrito libelar, por parte de la actora NESCRIN JENIFER MEHTAR MOHTAR, quien además lo suscribe, y lo promueve como uno de los instrumentos fundamentales para el ejercicio de la presente acción, y que al momento de la contestación a la demanda, la co-demandada NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, no lo desconoce, motivado a que es una documental que no ha sido suscrita por su persona, pero que sí le fue entregada. Por lo tanto este Tribunal le otorga pleno valor probatorio con adhesión a lo previsto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al artículo 134 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, observándose que del mismo se desprende, que la arrendataria-demandante, expresamente rechazó el ofrecimiento de venta que le hiciera la co-demandada propietaria del inmueble, liberándola de esta manera en su derecho de poder enajenar el inmueble a favor de un tercero, no pudiendo colegirse lo suscrito expresamente en la mencionada carta de rechazo, al documento de oferta alegado y afirmado por el promovente en su libelo de demanda y escrito de pruebas, y Así se establece.-
- Distinguida con la letra “F” en el libelo de demanda, Copia Certificada del Contrato de Compra-Venta del Inmueble, de fecha 22 de julio de julio de 2013, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, inscrito bajo el Nº 2013.967, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.2.2511, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013.
Esta probanza por tratarse de una documental pública expedida por un fedatario público con todas las formalidades de ley, ostenta el carácter fidedigno que le confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, y en el caso de autos sirve para demostrar la enajenación que se llevó a efecto entre las co-demandadas NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES y NEIDA COROMOTO ARIAS JIMENEZ, sobre el inmueble ubicado en el Sector La Floresta, Urbanización Plaza España, Apartamento PB1-2, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, y Así se establece.-
DEL MÉRITO DE LA CAUSA
Ahora bien, apreciadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas en el juicio de marras, bajo el caleidoscopio del principio de valoración probatoria de la sana crítica, prevista en el artículo 99 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, este Tribunal considera, sobre la base de las ideas expuestas, y como ya se ha dicho, el retracto legal es la subrogación forzosa, por efecto de la cual el comprador, en determinadas circunstancias es sustituido por un nuevo adquiriente, extinguiéndose en consecuencia el contrato que aquél celebrara. Para CASTÁN TOBEÑAS (Derecho Civil Español Común y Foral. Tomo IV. Ed. Reus. Madrid, 1961, p. 57), es el derecho que por ministerio de la Ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones, para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compra-venta, subrogándose en lugar del comprador.
En relación con tales implicaciones, este Jurisdicente establece que, la parte actora cimentó su acción en un documento privado producido por su persona y traído a los autos como instrumento fundamental de la lid, marcado con la letra “D”, cursante al (Folio 72. Pieza 1), en el cual adujo, se le presentó una oferta de venta del inmueble por un monto de BOLÍVARES UN MILLÓN SETECIENTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.700.000,00), oferta que rechazó, liberando en consecuencia, a la arrendadora-propietaria, a enajenar el inmueble en un tercero, lo cual efectivamente ocurrió, según documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 22 de julio de 2013, inscrito bajo el Nº 2013.967, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.2.2511, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, y que dicho negocio jurídico se realizó por la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN DOSCIENTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.200.000,00), no observándose así en tal documental, el hecho afirmado por el promovente de la prueba con respecto al monto de la oferta, ni tampoco que la misma fuere la oferta presentada por la propietaria a su persona para su aceptación o rechazo.
En tal virtud, palmariamente si se evidencia de tal instrumento privado, el rechazo de parte de la arrendataria al ofrecimiento de venta que adujo le presentó la propietaria-arrendadora, y cuyo ofrecimiento, como carga de de su afirmación, no demostró ni probó a los autos, lo que por lógica se puede colegir en que conoció los términos de la oferta, el monto de venta, la forma del pago, en fin, las condiciones específicas del ofrecimiento. Por ello, en este caso, al no evidenciarse a los autos el instrumento de oferta que la actora afirmó en sus alegaciones de hecho, y no demostrar en consecuencia, la instrumental donde consta el mencionado monto de la oferta, a saber, de BOLÍVARES UN MILLÓN SETECIENTOS MIL CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.700.000,00), y que fue dado bajo condiciones más favorables a la adquiriente del inmueble, específicamente por la montante de BOLÍVARES UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL (Bs.1.200.000,00), y que, tal y como se expresó supra, en consonancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, tenía la carga de probar su respectiva alegación fáctica, no quedando inevitablemente otro remedio judicial a este Juzgador que, declarar SIN LUGAR la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, como se expresará en la dispositiva, y Así se decide.-
III
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el punto previo de FALTA DE CUALIDAD Y LEGITIMACIÓN A LA CAUSA opuesto por la demandada NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES, titular de la cédula de identidad N° 7.472.958.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuso la ciudadana NESCRIN YENIFER MEHTAR MOHTAR, titular de la cédula de identidad Nº 16.349.329, representada por su apoderado judicial, abogado JULIO CESAR LAGUNA ESCALONA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 154.311, en contra de las ciudadanas NELLYS MARGARITA ARIAS DE RAMONES y NEIDA COROMOTO ARIAS JIMENEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.472.958 y 14.167.730, representada la primera, por los abogados SOBEIDY SANGRONIS y JORGE ALEJANDRO MACHIN CACERES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 103.097, 22.872, respectivamente; y la segunda, por los abogados ARGELIA ROMERO GARCÍA y RICARDO ENRIQUE MORENO CHIRINOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 77.194 y 77.139, respectivamente.
TERCERO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
REGISTRESE. PUBLÍQUESE. Déjese copia certificada de esta decisión para el archivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Santa Ana de Coro, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

Abg. JUAN ESTEBAN MILLIER SARMIENTO
LA SECRETARIA TITULAR

Abg. QUERILIU RIVAS HERNÁNDEZ
El día de hoy veintiuno (21) de septiembre de (2017), siendo las 3:00 p.m., previo anuncio de Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, se agrega al presente expediente, la reproducción completa del fallo; asimismo se dejó copia certificada para el archivo.- Conste.
LA SECRETARIA
Abg. QUERILIU RIVAS HERNÁNDEZ
JEMS/qrh.-