TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

EN SU NOMBRE.
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS LOS MUNICIPIOS SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y PALMASOLA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN.

EXPEDIENTE: N° 544-2018.
PARTE DEMANDANTE: PAUL NICO HACHMANN KNOHR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.721.278.
APODERADOS JUDICIALES: Abg. LOTHAR HAUSER y MIRCO LERMA, inscritos en el I.P.S.A., bajo los N° 27.03129.776 y 55.067, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ALI FERNANDO LÓPEZ VILLANUEVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.011.037.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COPMPRA VENTA.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA (INADMISIBLE LA DEMANDA).

Examinado el anterior escrito de demanda, LOTHAR HAUSER y MIRCO LERMA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 9.877.283 y 24.582.598, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 129.776 y 55.067, respectivamente, actuando en este acto con el carácter de Apoderados Judiciales del ciudadano: PAUL NICO HACHMANN KNOHR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.721.278, en contra del ciudadano ALI FERNANDO LÓPEZ VILLANUEVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.011.037, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COPMPRA VENTA; corresponde pues a este Tribunal, determinar si los documentos consignados, satisfacen los requerimientos necesarios para admitir este juicio de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, procedimiento que fue seleccionado por la parte actora, en el libelo de la demanda, cuya admisión o no, se decide conforme a las siguientes consideraciones:

El caso bajo estudio, se trata, como se indicó precedentemente de una acción de Resolución de Contrato de Compra Venta, para lo cual esta juzgadora previa revisión de la totalidad del libelo de la demanda y de sus recaudos anexos, se observa, que el objeto de contrato es la opción de compra venta de un inmueble constituido por un Apartamento denominado Mini Apartamento 2, ubicado en la planta baja del denominado CENTRO COMERCIAL KM 60, sector Bomba H, Carretera Nacional Morón Coro, Municipio Silva del Estado Falcón, desprendiéndose del contenido de la parte in fine de la CLAUSULA CUARTA y CLAUSULA SEXTA del contrato, que la parte demandada está en posesión del inmueble objeto del contrato cuya resolución se acciona, y que la resolución del mismo, comporta la desposesión o tenencia del inmueble, estableciéndose en dichas clausula textualmente: “…CUARTA:…Asi mismo se obliga “EL PROMITENTE COMPRADOR” a restituir la posesión del inmueble objeto de esta opción de compra venta, en el termino de quince (15) días, contados a partir de la fecha prevista en la clausula sexta del presente documento…”, “…SEXTA: la entrega del inmueble se está realizando con el otorgamiento del presente documento. No obstante, para el supuesto de no materializarse la venta definitiva en el plazo establecido en la clausula anterior “EL PROMITENTE COMPRADOR” se obliga a restituir la posesión del inmueble objeto de este contrato en el termino no mayor de QUINCE (15) DIAS continuos contados a partir de la fecha prevista para el otorgamiento del documento definitivo de venta…”. Igualmente, observa quien aquí decide, que no solo la parte demandada está en posesión del inmueble, sino que el mismo está domiciliado en el mismo, pues en el libelo de la demanda solicitan que la citación se efectúe en su domicilio ubicado en el CENTRO COMERCIAL KM 60, Mini Apartamento 2, ubicado en la planta baja del denominado sector Bomba H, Carretera Nacional Morón Coro, Municipio Silva del Estado Falcón…”.

Ahora bien, atendiendo los postulados de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, según la cual nuestro país se “constituye en un Estado democrático y social de Derecho y Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”; debiendo enfocar el proceso civil con la visión garantista, como un sistema de garantías evidentemente de orden público, el cual debe adaptarse a un ambiente constitucional que supere el criterio privatista, por lo que se debe entender que las disposiciones procesales tienen que ser interpretadas a la luz de la constitución y planteada la situación en los términos expuestos, pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda, el cual se encuentra ocupado por el opcionante, resulta pertinente citar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”…(…Omissis…)..Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental. En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda…”

En sintonia con lo anterior la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en el Exp. 15-1447, de fecha 18/10/2016, con ponencia de la magistrada Carmen Zuleta de Merchan, dejó sentado lo siguiente:
“…Por el contrario, de la revisión de las actas puede apreciarse claramente como la propietaria del inmueble, … acudiendo de igual forma, por cuenta propia, a iniciar el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), tal como se desprende de la Resolución emanada de ese organismo en fecha 16 de agosto de 2013, y que constituye el recaudo marcado con la letra “G”; hechos de los cuales se aprecia que, la accionante procuró garantizar el ejercicio del derecho a la defensa por parte del arrendatario. …De igual forma, estima esta Sala Constitucional, que el procedimiento previo a las demandas, establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a través del cual el propietario del inmueble expone los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble, persigue una habilitación para acudir al procedimiento jurisdiccional en procura de satisfacer dicha pretensión, una vez obtenida la misma, se deduce que el órgano administrativo a cargo de dicho procedimiento ha evaluado el cumplimiento de los requisitos necesarios para su otorgamiento, por lo que esa decisión goza de la presunción de legalidad de los actos administrativos…” (Resaltado del Tribunal).

En este sentido, vale destacar, que se desprende de los autos, que la presente acción fue planteada en fecha 25/07/2018 y distribuida para ser sustanciada por este tribunal, por lo que debe establecerse que ya para ese momento estaba vigente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que su publicación fue realizada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 39665, de fecha 06 de mayo del 2011. Igualmente, se observa de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, que no consta entre los recaudos acompañados a la demanda, documento alguno que demuestre que la parte actora hubiese cumplido con el trámite previo conforme lo ordena el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, en los artículos comprendidos desde el 5 al 11.

Así mismo, es importante resaltar que el fin de este Decreto Ley, es garantizarle a todos los y las habitantes de esta Patria, el respeto y protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente, y que nos corresponde a todos los jueces de esta República Bolivariana de Venezuela, velar por su estricto cumplimiento, y recurrir a los procedimientos especiales, creados para prevenir desalojos forzosos, sin que se hubiese velado por sus garantía del derecho a la defensa y el debido proceso; contentiva además de directrices dirigidas a procurar que dichas familias tengan acceso a una vivienda digna. El mencionado Decreto ley, dispone en sus artículos 1, 2 y el 4, lo siguiente:

Artículo 1: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.

Artículo 2: “Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia”

Artículo 4: “A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objetos de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.”

Por su parte, nuestra Sala Constitucional, en fecha 03 de agosto del 2011, exp. 10-1298, con Ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales, dictó sentencia donde ordena a todos los Jueces de la República Bolivariana de Venezuela, a dar cumplimiento estricto a los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de desalojos. En esta misma línea, la Sala Civil, en fecha 01 de noviembre del 2011, Exp. AA20-C-2011-000146, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, contentivo de una acción de una acción reivindicatoria de inmueble apto para habitación familiar, dictó sentencia donde procedió a analizar los efectos del mencionado Decreto Ley, desarrollando cual es su objeto. Así entre otras cosas, señaló:

“…De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo. Acorde con lo expuesto el artículo 3 establece:
Artículo 3.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.”
El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal. Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar. Seguidamente, el artículo 4 dispone: “Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas.
Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.” (Resaltado de la Sala).
Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.
Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 1; (caso de autos.)
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12. ” omissis. Lo subrayado del tribunal.

Esta sentencia, establece los parámetros que deben darse para suspender los procedimientos administrativos o judiciales para los casos que conlleven el desalojo de inmuebles destinados a vivienda principal, esto es que, si todavía no se iniciado el proceso que conlleve al desalojo del inmueble destinado a vivienda, en perjuicio de algunos de los sujetos protegidos por el decreto ley, debe cumplirse el procedimiento descrito en este texto normativo (procedimiento previo), el cual se encuentra detallado en sus artículos que van del 5 al 11, y para los caso en que los juicios ya estaban en curso para la fecha de su promulgación, se paralizarán cuando se encuentren para ejecutar el desalojo. Además se desprende de esta sentencia líder en materia de prevención de desalojos arbitrarios, que dicho Decreto Ley, se aplica también a los juicios que no tienen ninguna vinculación con procesos arrendaticios, pues lo perseguido es impedir que su práctica resulte en una situación de terror y abuso que lesione gravemente a la persona o la familia que ha venido ocupando el inmueble como lugar de vivienda principal.
En el caso planteado, se desprende que no fue cumplida con la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, no consta que el demandante haya realizado los trámites administrativos tendentes al desalojo del Apartamento, lo cual, a criterio de esta Operadora de Justicia, obliga al accionante a cumplir previamente con el referido trámite administrativo y luego acudir a la vía judicial.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales que integran el expediente, concretamente del libelo de la demanda, se constata el reconocimiento de la parte demandante en cuanto a que el inmueble en cuestión está en posesión del demandado y, que éste (demandado) se encuentra en el inmueble objeto del contrato. Tal aceptación de la parte actora, permite concluir a esta Juzgadora que el accionante, debe agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; pues es allí donde indefectiblemente se ventilarán las razones de ambas partes, para así poder acceder al órgano jurisdiccional. ASI SE DECIDE.
Atendiendo lo anterior, con el fin de aplicar una recta y sana administración de justicia, y de conformidad con lo que ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que más que una facultad discrecional, constituye una obligación constitucional para todos los Jueces y Juezas de la República Bolivariana de Venezuela, en el ámbito de su competencia, en cumplimiento de su función tuitiva a proceder de oficio, si es necesario, o a instancia de parte, considera esta Operadora de Justicia, que lo procedente y ajustado a derecho es declarar INADMISIBLE la presente demanda, por no haber agotado el procedimiento administrativo previo a la demanda, contenido en el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

Por todos los razonamientos de hecho y de derecho, antes expuestos, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS LOS MUNICIPIOS SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y PALMASOLA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda presentada por los ciudadanos: LOTHAR HAUSER y MIRCO LERMA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 9.877.283 y 24.582.598, Abogados en ejercicio, inscritops en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 129.776 y 55.067, respectivamente, actuando en este acto con el carácter de Apoderados Judiciales del ciudadano: PAUL NICO HACHMANN KNOHR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.721.278, en contra del ciudadano ALI FERNANDO LÓPEZ VILLANUEVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.011.037, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COPMPRA VENTA, por no haber agotado el procedimiento administrativo previo a la demanda, contenido en el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.. SEGUNDO: No hay condenatoria en costas, debido a la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el Copiador de Sentencias Interlocutorias llevadas por este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Tucacas, a los Treinta y Un (31) días del mes de Julio del año dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA.

Abg. NANCY DEL CARMEN MOLINA.

LA SECRETARIA.

Abg. MAGDA MILAGRO COLINA.

En la misma fecha de hoy, se dio cumplimiento a lo ordenado, publicando la anterior sentencia interlocutoria, siendo las 02:30 pm. Conste.

LA SECRETARIA.

Abg. MAGDA MILAGRO COLINA.

NdelCM/mmc*
Exp. 544-2018.