TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO FALCÓN
208º y 159º

EXPEDIENTE Nº: 3.197-2018
PARTES:
DEMANDANTE: GIANCOLA SANTO SAVINO Y GIANCOLA RAFFAELESAVINO, venezolanos, mayores de edad, el primero soltero y casado el segundo, titulares de las cedulas de identidad Nros: V-12.183.635 y V-12.183.633, respectivamente.
APODERADOS JUD.: ADRIANA SOFIA ESTRADA VELARDE, IVARSKI TORRES CARRASCO y ALIRIO TEODORO PALENIA DOVALE, inscritos en el Inpreabogado bajo los números78.028, 103.296 y 62.018, respectivamente, con domicilio procesal en la Calle Ciencias, Centro Comercial Miranda, primer piso, Oficina Nº 1 de esta Ciudad de Santa Ana de Coro del estado Falcón.
DEMANDADO: CARLOS ALBERTO LA CRUZ ALASTRE, abogado, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.477.262, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 29.226, con domicilio procesal en la Avenida Independencia, Sector Chimpire, Edificio Savino Nº 184, primer piso, oficina Nº 06 de esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL PLAZO DE PRÓRROGA LEGAL

I
SÍNTESIS
La presente causa se inicia mediante libelo de demanda presentado por los ciudadanos GIANCOLA SANTO SAVINO y GIANCOLA RAFFAELE SAVINO, venezolanos, mayores de edad, el primero soltero y casado el segundo, titulares de las cedulas de identidad Nros: V-12.183.635 y V-12.183.633, respectivamente, quienes actúan en su propio nombre y representación, debidamente asistidos por la abogada Adriana Estrada Velarde, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 78.028, en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO LA CRUZ ALASTRE, abogado, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.477.262, inscrito en el en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 29.226, con domicilio procesal en la Avenida Independencia, Sector Chimpire, Edificio Savino Nº 184, primer piso, oficina Nº 06 de esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón. En tal sentido, los accionantes fundamentan su demanda en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; y la estiman en la cantidad de BOLÍVARES NOVECIENTOS MIL (Bs.900.000,00), equivalentes a TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3.000 U.T.).
Sucesivamente, realizado como fue el proceso de insaculación de causas por ante el Tribunal Distribuidor de turno, le correspondió su conocimiento a este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, quien recibe la causa en fecha 06 de febrero de 2018. En consecuencia, por auto dictado en fecha 08 de febrero de 2018, este Tribunal, da entrada a la demanda y la admite en fecha 19 de febrero del 2018, para ser sustanciada de conformidad con el procedimiento oral previsto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil por remisión del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose la citación del demandado para el acto de contestación a la demanda.
En el devenir del juicio, este Tribunal en fecha 13 de abril de 2018, mediante auto motivado repone la causa al estado de la nueva contestación y fija el acto de contestación a la demanda para el segundo (2do) día de despacho, a las 2:30p.m., ordenando en tal sentido la notificación de las partes; ello en virtud que la causa estaba siendo sustanciada conforme al tratamiento oral donde están incursos locales comerciales, siendo que este procedimiento resulta equívoco a la causa por cuanto el inmueble objeto de la demanda se refiere a una oficina cuyo procedimiento debe ser el breve previsto en el Código de Procedimiento Civil por remisión expresa de la Ley de Alquileres. (f. 136 al 142)
Llegada la oportunidad para el acto de contestación a la demanda, en fecha 23 de abril de 2018, comparece la parte demandada y opone verbalmente las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1°, 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente el Tribunal en el acto, procede pronunciarse y en tal sentido, con respecto al ordinal primero, se declara sin lugar; asimismo con respecto a los ordinales segundo y tercero in comento, se declaran con lugar. (f. 143 y 144)
En consecuencia de lo dictaminado supra, en fecha 25 de abril del 2018, la parte demandante a través de su apoderada judicial, abogada Adriana Estrada Velarde, subsana las cuestiones previas, y en efecto esteTribunal en fecha 02 de mayo de 2018, determina que la parte actora subsanó debidamente las mencionadas cuestiones previas; y fija el primer (1er) día de despacho siguiente para que el demandado efectué el acto de contestación de la demanda. (f. 145 al 201)
Seguidamente, mediante escrito de fecha 02 de mayo del 2018, la parte demandada contesta la demanda, siendo agregado por el Tribunal en fecha 03 de mayo del 2018 (f. 202 al 213)
Por otra parte, estando la causa abierta a pruebas según se indicó en el auto de certeza jurídica publicado en fecha 04 de mayo de 2018, la parte actora en fecha 10 de mayo del 2018, presenta escrito de promoción de pruebas, y en tal sentido, este Tribunal las admite en fecha 14 de mayo de 2018. (f. 218 al 225)
Posteriormente, la apoderada judicial de la parte actora, a través de diligencia de fecha 18 de mayo de 2018, ratifica su petición de medida de secuestro sobre la oficina objeto de arrendamiento, cuya solicitud, este Tribunal en fecha 23 de mayo de 2018, la declara improcedente, por cuanto en este estado de la causa no están llenos los extremos de ley. (f. 228 y 229)
Estando enla oportunidad procesal para dictar el fallo correspondiente en el presente juicio, este Tribunal se pronuncia oportuno en los siguientes términos:
CONSIDERACIONES DE HECHO Y DE DERECHO
Del análisis alcanzado sobre el escrito libelar, este Tribunal observa que la demandante interpone acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de prórroga legal, de acuerdo con lo señalado por el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO LA CRUZ ALASTRE, titular de la cedula de identidad Nº V-7.477.262, en su carácter de arrendatario de un inmueble ubicado en la Avenida Independencia, Sector Chimpire, Edificio Savino Nº 184, primer piso, oficina Nº 06 de esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, y que les pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, de fecha 15 de octubre de 2001, inscrito bajo el N° 39, folios 288 al 304, protocolo primero, tomo primero cuarto trimestre. En tal sentido alegan que su padre, ciudadano FRANCESCO PAOLO SAVINO PANARELLI, italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-316.031, conjuntamente con el demandado, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito, constituido por una oficina, y que en la CLÁUSULA TERCERA establecieron que el tiempo de duración del contrato sería de un (01) año fijo, contado a partir del primero (01) de noviembre de dos mil trece (2013); estableciendo igualmente en su CLÁUSULA CUARTA que el inmueble objeto del contrato deberá ser devuelto al arrendador al vencimiento del mismo. Igualmente afirman, que en fecha 10 de octubre de 2014, veintidós (22) días antes del vencimiento del tiempo de duración del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y establecido en la cláusula tercera, interpusieron una solicitud de notificación judicial, que le correspondió su conocimiento al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, y quien en fecha 24 de noviembre de 2014, el Tribunal procedió a la práctica de la notificación al ciudadano CARLOS ALBERTO LA CRUZ ALASTRE, respecto de que los demandantes de autos, GIANCOLA SANTO SAVINO y GIANCOLA RAFFAELE SAVINO, habiéndose subrogado en el contrato de arrendamiento al fallecimiento de su padre FRANCESCO PAOLO SAVINO PANARELLI, dado que tal suceso no implicaba resolución del contrato, sino que producía un subrogación, tal como lo manifestaron en previas, verbales y variadas ocasiones, indicando asimismo su voluntad de no querer renovar el contrato por lo que la relación arrendaticia se tendía por finiquitada al término del tiempo determinado en la cláusula tercera del contrato. Igualmente alegan, que durante la relación arrendaticia se suscribieron una serie de contratos de arrendamientos, siendo el primero de ellos con una duración de un (01) año contado a partir del primero (1°) de noviembre del 2001 al primero (1°) de noviembre de 2002, autenticado por ante la Notaría Pública de Coro en fecha 30 de octubre de 2001, inserto bajo el N° 60, tomo 79 de los libros de autenticaciones; y el último de los mencionados contratos, suscrito igualmente por un (01) año contado a partir del primero (1°) de noviembre de 2012 al primero (1°) de noviembre de 2013, siendo este el que da origen a la presente acción, no suscribiéndose entre los arrendadores subrogados y el arrendatario un nuevo contrato, dando por culminado dicho contrato de arrendamiento a tiempo determinado con vencimiento a la fecha primero (1°) de noviembre de 2014, cuya voluntad fue ratificada mediante cartel de notificación publicado en el diario regional “La Mañana” en fecha 20 de mayo de 2015. En tal sentido, invocan lo previsto por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, atinente al término de la prórroga legal obligatoria que recae sobre los contratos suscritos sobre los inmuebles que abarca la ley y a tiempo determinado, por lo cual afirman que dada la relación arrendaticia le correspondió al demandado una prórroga lega de tres (03) años contados a partir del cumplimiento del tiempo, es decir en fecha primero (1°) de noviembre de 2014, y que se encuentra vencida desde el primero (1°) de noviembre de 2017; no obstante indican, que a la fecha el arrendatario no ha dado muestras de dar cumplimiento al contrato y hacer entrega del bien inmueble como lo establece el artículo 1.160, 1.264 y 1.271 del Código Civil. Para culminar solicitan, que el demandado sea condenado conforme a la cláusula octava, a pagar la suma equivalente al veinte por ciento (20%) del recargo del monto diario de arrendamiento del canon mensual estipulado, hasta tanto haga entrega del inmueble arrendado, además en cancelar las costas y costos del proceso.
Así las cosas, llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el reo-arrendatario actuando en su propio nombre y representación, conviene en que es cierto que el inmueble objeto de la litis es una oficina y que se encuentra ubicada en la dirección indicada por la parte actora, que es ciertoque durante la relación arrendaticia suscrita entre el extinto FRANCESCO SAVINO y su persona, suscribieron varios contratos, y que el primero de ellos cumplió con los requisitos de ley, autenticado por ante la Notaría Pública de Coro, tal y como se desprende del escrito libelar, y que los demás contratos consistieron en la manifestación por escrito de notificación en donde el arrendatario aumentaba el canon de arrendamiento, lo cual él como arrendatario aceptaba conforme. Indicado lo anterior, niega, rechaza y contradice las razones de hecho con excepción de lo convenido supra, y las razones de derechos invocadas en el escrito libelar, toda vez que es falso que el contrato objeto de la presente acción esté plenamente vencido, ya que, si bien era cierto que en fecha 30 de octubre de 2001 celebraron el contrato de arrendamiento, el mismo para la presente fecha se encuentra vigente, por lo que considera vigente la relación arrendaticia, alegando asimismo que dicho contrato se reguló sin determinación de tiempo, tal y como lo establece la cláusula tercera el referido contrato, alegando igualmente que si bien la primera contratación había cumplido con las solemnidades legales, las sucesivas no llenaron estas solemnidades, ya que el extinto FRANCESCO SAVINO se presentaba en su oficina con el respectivo recibo en donde le indicaba el aumento del canon de arrendamiento, lo cual él aceptaba cancelando la diferencia en cuanto al depósito, pagando la nueva pensión arrendaticia. A este tenor afirma, que si bien era cierto que en fecha 24 de noviembre de 2014 el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, lo notifica que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, comenzaría a correr el lapso de prórroga legal, también era cierto que tal notificación fue realizada intempestivamente. A un mismo tenor, señala que en fecha 20 de mayo de 2015, apareció publicado en el Diario La Mañana, un cartel de notificación donde se le informaba sobre la no renovación del contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre de 2014, y en consecuencia comenzaba a correr la prórroga legal de tres (03) años, y que la misma culminaría en fecha 31 de octubre de 2017, alegando que ello atentaba flagrantemente contra el debido proceso y el principio de legalidad y preclusión de los lapsos procesales. Por otra parte alega, que la notificación que puso fin a la relación arrendaticia, debía indicar las razones, motivos y circunstancias por las cuales ponía fin a dicha relación, por cuanto tenía derecho de preferencia sobre los demás inquilinos o compradores. Asimismo, niega, rechaza y contradice que por ninguna parte del recibo de cancelación de las pensiones arrendaticias del mes de junio a octubre de 2017, aparecía el deseo o manifestación del arrendatario de poner fin a la relación arrendaticia, por lo cual afirma se daba la reconducción tácita el contrato. Para finalizar alega que corren a los autos, siete (07) notificaciones de las que se desprende el aumento del canon de arrendamiento por parte del arrendador, donde no se incluye el contrato autentica en el año 2001, lo que demuestra que tiene dieciséis (16) años como inquilino en la oficina objeto de la litis, estando determinada la existencia de una relación arrendaticia única, homogénea y continuada, por lo que de haberse practicado el desahucio de forma correcta, la prórroga legal correspondía por un lapso de tres (03) años y se observa del contrato de arrendamiento que el mismo podía ser prorrogado automáticamente hasta que el arrendador manifestara su voluntad de aumentar el canon de arrendamiento.
Así las cosas, dada la fundamentación fáctica de la parte demandada, dando paso a la trabazón de la litis con su perentoria contestación, en cuanto a que, estamos frente a un contrato sin determinación de tiempo el cual se encuentra vigente, ya que operó la tácita reconducción, por lo cual la presente demanda debe ser declarada sin lugar dado que no se procedió debidamente al desahucio; razones por las cuales, este Tribunal considera prudente establecer la conceptualización de la acepción –desahucio- que según el autor OSSORIO, Manuel, es el “Acto de despedir el dueño de una casa o el propietario de una heredad a un inquilino o arrendatario, tanto en lo urbano como en lo rústico, por la causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato…” (Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. 36ª ed. Heliasta. Buenos Aires, 2008. pp. 315). Así pues que, tal acepción, en Venezuela hace referencia a pesar de sus ambigüedades, al juicio de desalojo, siendo este un acto unilateral que no necesita aceptación por parte del notificado, por ende, al haber desahucio, el arrendador manifiesta su voluntad de no dejarlo en la posesión del inmueble.
De este modo, tenemos que el presente caso se sustancia conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que el inmueble objeto de la pretensión se trata de una oficina en donde la parte accionada ejerce sus actividades profesionales como abogado, el cual se encuentra sujeto a la aplicación de la referida regulación especial. En tal sentido, según prevé el artículo 34 de la ley in comento que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…
(…omissis…)
… Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”(Destacados de este Tribunal)
Ahora bien, dada esta condición normativa sobre la cual el demandado de autos fundamenta sus afirmaciones, por cuanto considera que la relación que se demanda es una relación arrendaticia sin determinación de tiempo, dado que al finalizar el plazo del contrato primigenio, suscrito por ante la Notaría Pública de Coro en fecha 30 de octubre de 2001, inserto bajo el N° 60, tomo 79 de los libros de autenticaciones, siguió en uso del inmueble, y el arrendador siguió percibiendo el pago de las mensualidades por concepto de canon de arrendamiento, el mismo según sus dichos se recondujo tácitamente.
Por estas razones, este Sentenciador debe bajar al estudio de las pruebas promovidas por las partes y poder precisar el alcance y contenido de los contratos que forman parte de la relación arrendaticia bajo examen, así como de la norma aplicada.
DEL ESTUDIO DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
De las Documentales:
A. COPIA FOTOSTÁTICA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDADDEL INMUEBLE; protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, protocolizado en fecha 15 de octubre de 2001, registrado bajo el N° 39, folios 288 al 304, protocolo primero, tomo primero, cuarto trimestre. (f. 31 al 49)
Con respecto a esta documental es relevante expresar que en el caso que discurre no está en discusión la propiedad del inmueble dado en arrendamiento, no obstante conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia y se le otorga valor conforme al artículo 1.357 del Código Civil, dado que la misma no fue impugnada, y de la cual efectivamente se desprende el derecho de propiedad ejercido por el ciudadano FRANCESCO PAOLO SAVINO PANARELLI, sobre el inmueble supra descrito, el cual lo legitimaba para otorgarlo en arrendamiento.
B. COPIA FOTOSTÁTICA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE CESIÓN DE DERECHOS; correspondiente al inmueble objeto de la presente causa, protocolizado en fecha 09 de febrero de 2017, inscrito bajo el N° 2017.94, Asiento Registral 1, Inmueble matriculado con el N° 338.9.10.2.4240, correspondiente al libro de folio real del año 2017. (f. 185 al 192)
Mediante esta instrumental se desprende la legitimación ad causam de los demandantes, ciudadanos GIANCOLA SANTO SAVINO y GIANCOLA RAFFAELE SAVINO, por cuanto los ciudadanos ANGELA GIANCOLA DE SAVINO, FONTE SAVINO DE BERTI Y MARISOL SAVINO GIANCOLA, en su condición de co-herederos ab intestato del extinto propietario-arrendador del inmueble objeto del caso sub iudice, ciudadano FRANCESCO SAVINO, ceden los derechos de propiedad que le correspondían que sobre dicho inmueble. Por lo tanto, al no ser impugnada por la parte demandada, se desprende de ella el interés jurídico actual de los demandantes para intentar la presente acción, y en efecto, este Tribunal la aprecia y la valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil.
C. COPIA FOTOSTÁTICA CERTIFICADA DE JUSTIFICATIVO JUDICIAL DE ÚNICOS Y UNIVERSALES HEREDEROS; signado bajo la nomenclatura Nº 192-2015, del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. (f. 146 al 184)
Este Tribunal, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, aprecia y valora la probanza que antecede, de la cual se colige el derecho de suceder que recae sobre los ciudadanos ANGELA GIANCOLA DE SAVINO, MARISOL SAVINO GIANCOLA, FONTE SAVINO GIANCOLA, SANTO SAVINO GIANCOLA Y RAFFAELL SAVINO GIANCOLA, titulares de las cedulas de identidades Nº E-110.848, V-10.475.423, V-10.475.244, V-12.183.635 y V-12.183.633, respectivamente, en su condición de cónyuge e hijos del extinto ciudadano FRANCESCO SAVINO, quien en vida fuera legítimo propietario y arrendador del inmueble objeto de la presente causa. Además de ello, esta documental otorga facultad a los co-sucesores, ciudadanos ANGELA GIANCOLA DE SAVINO, MARISOL SAVINO GIANCOLA, FONTE SAVINO GIANCOLA, para que legítimamente y en interés propio otorgaran el documento de cesión de derechos, valorado supra, a favor de los co-demandantes SANTO SAVINO GIANCOLA Y RAFFAELL SAVINO GIANCOLA, y por tal razón los faculta para el ejercicio de sus derechos como arrendadores subrogados.
D. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS; suscritos entre el demandado CARLOS ALBERTO LA CRUZ ALASTRE y el de cujus FRANCESCO PAOLO SAVINO PANARELLI. (f. 04 al 25 – 29 y 30)
En lo que respecta a estas documentales, tenemos que la parte actora no las impugnó, al contrario, en su perentoria contestación convino en ellas, es decir, convino en que el primero de los contratos fue autenticado por ante la Notaría Pública de Coro, y que los subsiguientes contratos consistieron en la manifestación por escrito de notificación en donde el arrendatario aumentaba el canon de arrendamiento, y él como arrendatario aceptaba conforme. Por tales motivos, este Tribunal aprecia estas documentales y se les otorga valor de plena prueba, al tratarse de instrumentos privados tenidos por reconocidos de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.
E. SOLICITUD EN ORIGINAL DEL PROCEDIMIENTO DE NOTIFICACIÓN JUDICIAL Nº 99-2014, de fecha 16 de octubre de 2014, llevado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. (f. 26 al 68)
Esta prueba por tratarse de un documento emanado de un funcionario público, el cual no fue impugnado por el demandado, se aprecia y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y del cual se desprende la voluntad manifiesta del arrendador, ciudadano FRANCESCO PAOLO SAVINO PANARELLI, de no querer renovar con el arrendatario el último contrato de arrendamiento correspondiente al primero (1º) de noviembre de 2013 hasta el 31 de octubre de 2014, mismo que en su cláusula cuarta estableció la cantidad de tres mil bolívares mensuales (Bs.3.000,oo) como canon de arrendamiento; y que en tal sentido, conforme a lo establecido en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del (1°) de noviembre de 2014 le comenzó a correr la prórroga legal de tres (03) años; en tal sentido, no comparte este Juzgador, el criterio expresado por el accionado en contra de esta probanza, en el sentido que tal notificación fue realizada de forma intempestiva, por cuanto, tal despliegue, al contrario afirma el ferviente deseo del arrendador de no querer continuar con la relación arrendaticia, ajustándose asimismo a la prórroga que la ley le concede al arrendatario, no observando con tal aptitud una violación al debido proceso y al principio de preclusividad de los actos procesales.
F. CARTEL DE NOTIFICACIÓN; publicado en el diario regional “La Mañana”, de fecha 20 de mayo de 2015, página 31, encarte correspondiente a la portada y la sección de sucesos.
Esta documental se concatena fehacientemente con la prueba de notificación judicial, vigorizando aún más el deseo temprano y manifiesto del arrendador, de no querer continuar con la relación arrendaticia, y se valora como un hecho público, notorio y comunicacional.
G. NOTIFICACIÓN DE CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA; tramitada por ante el Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, por el cual notifican al ciudadano FRANCESCO PAOLO SAVINO PANARELLI de la consignación Nº 127 por la cual el hoy demandado consigna planilla Nº 231825746 del Banco Bicentenario por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2017.
Esta documental indica que el demandado instauró un procedimiento consignatorio por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en favor del arrendatario FRANCESCO SAVINO, sobre el inmueble objeto de la presente causa, y puso a su disposición los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2017, la cual se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
De las Documentales:
A. COMUNICACIONES EN ORIGINAL, distinguidas con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “F” y “G”. (f. 127 al 133)
Con respecto a estos instrumentos, no se observa a los autos que la parte actora los haya impugnado, por lo que se valoran como instrumentos privados tenidos por reconocidos, conforme a lo previsto por el artículo 1.363 del Código Civil, de los cuales efectivamente se desprende la voluntad del arrendador FRANCESCO SAVINO de mantener la relación arrendaticia con el arrendatario-demandado; desprendiéndose además de esto, el subsecuente aumento del canon arrendaticio, ello a partir del contrato que comenzaría a regir en fecha 01 de noviembre de 2003, y posteriormente por los contratos de los años 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 y 2013, estipulándose en este último, una pensión arrendaticia de tres mil bolívares (Bs.3.000,oo) mensuales. Asimismo, tales instrumentales se adminiculan perfectamente con los contratos suscritos y reconocidos por las partes, valorados supra, dejando por sentado la renovación anual que de ellos se hacía y el subsecuente aumento del canon arrendaticio convenido y aceptado por las partes, demostrándose asimismo la relación arrendaticia habida entre las partes.
B. RECIBO DE PAGO, de fecha 09 de mayo de 2017, correspondiente a los cánones de arrendamiento del período que va desde el 01 de junio de 2017 hasta el 31 de octubre de 2017, por la montante cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo).
Efectivamente de la documental que antecede se desprende el pago realizado por el arrendatario, de las mensualidades correspondientes al período que va desde el 01 de junio de 2017 hasta el 31 de octubre de 2017, del cual se evidencia que cumplió efectivamente con su obligación de pago de las pensiones de arrendamiento a que estaba llamado a cumplir según lo estipulado por el último contrato. Igualmente, al no ser impugnada por la parte actora, se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil. En tal sentido, no es menos cierto que de la misma no se observa, tal y como lo refiere el promovente, el deseo de ponerle fin al contrato y el subsecuente deseo de no continuar la relación arrendaticia, por parte del señor SANTO SAVINO, pero no es menos cierto que el arrendatario estaba en el deber de cumplir con su obligación de pago independientemente de que la relación arrendaticia continuara o no, por lo cual esta instrumental no puede ceñirse a las afirmaciones del demandado, dado que el documento se contrae a un recibo de pago, no así, a una notificación.
Ahora bien, de acuerdo a los razonamientos que se han venido realizando con respecto a la actividad alegatoria y probatoria desplegada por las partes, este Sentenciador concibe que, de ellas se desprende que el contrato primigenio fue suscrito por las partes y autenticado en fecha 30 de octubre de del año 2001, por ante la Notaría Pública de Coro, quedando inserto bajo el N° 60, tomo 79, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, inserto a los folios 23 al 25, ambos inclusive, y de cuya cláusula tercera se colige que la duración del mismo era por un (01) año a partir de primero (1°) de noviembre de 2001, pudiendo renovarse por períodos iguales de tiempo, siempre y cuando el arrendador fuera notificado por escrito con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo, en razón de lo cual el mismo fenecía en fecha 31 de octubre de 2002. Dentro del mismo orden tenemos que, de este contrato se desprende la fecha de inicio de una constante relación arrendaticia, con varios contratos hasta llegar al último de ellos, que corre a los folios 29 al 30, ambos inclusive, siendo un contrato privado suscrito entre las partes, y que al haber convenido en él, la parte accionada, se tiene por reconocido, por lo que se le otorgó igualmente valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y que de su cláusula tercera se desprende que tenía una duración por período de un (01) año desde el primero (1°) de noviembre de 2013, es decir, hasta el 31 de noviembre de 2014, vale decir, que es un contrato fijo a tiempo determinado, y que según la cláusula octava, el inmueble debía ser devuelto al arrendador al vencimiento del mismo, y en caso de que el arrendatario continuara ocupándolo después de vencido el término del contrato, deberá continuar pagando al arrendador el valor del arrendamiento mensual, más la suma equivalente a veinte por ciento (20%) de recargo del monto diario de arrendamiento del canon mensual estipulado, como cláusula penal.
Establecido esto, partimos de la base en la interpretación de dicha cláusula conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte “in fine”, que las partes sentaron como base en el contrato de arrendamiento supra señalado, una cláusula referente a la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, desde el 01 de noviembre de 2013 hasta el 31 de octubre de 2014, de allí que sea necesario verificar los hechos a los fines de determinar si se produjo o no la tácita reconducción.
Ahora bien, atendiendo las consideraciones que anteceden, el caso sub lite es necesario establecer si el contrato es a tiempo determinado o no, pues de ser a tiempo indeterminado no tendría aplicación el cumplimiento contractual y la acción degeneraría en ilegal, tal y como lo alega la parte demandada en su contestación.
A estos elementos, siguiendo al autor MANUEL OSSORIO recoge una definición en referencia a la tácita reconducción, estableciendo que “…reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esta prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita, ósea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. La tácita reconducción supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo…”. (Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. 36ª ed. Editorial Heliasta. Buenos Aires, 2008. pp.924). Por otra parte, AGUILAR GORRONDONA en cuanto al objeto como elemento esencial para la validez y existencia del contrato de arrendamiento, destaca ciertos aspectos dentro de los cuales nos atañe el referido a la determinación del tiempo o plazo, donde observó que “…Si en un contrato a término fijo se prevén sucesivas prórrogas automáticas por períodos también determinados, el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas…” (Contratos y Garantías: Derecho Civil II. 22ª ed. Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2012. pp.371).
Dentro de ese marco, la figura de la tácita reconducción de la relación arrendaticia, es regulada por nuestro CÓDIGO CIVIL en sus artículos 1.600 y 1.614, en los que se prevé:
ARTÍCULO 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
ARTÍCULO 1.614. En los arrendamientos hechos por un tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
A tal respecto, en sentencia de fecha 05 de junio de 2013, que corre al expediente signado con el N° 2012-000771, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia de la Magistrada Dra. YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, indica los requerimientos para la procedencia de la figura bajo estudio, expresando que, “…De la precitada norma se desprenden los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, los cuales son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como si se tratase de un contrato a tiempo indeterminado…”.
Atendiendo estas consideraciones, y en referencia a la facultad conferida al juez de poder interpretar la naturaleza y voluntad de las partes esgrimidas en los contratos, el autor MÉLICH-ORSINI ha expresado que “…Cuando va a interpretar el intento práctico perseguido por los contratantes, el juez se ve precisado a cumplir una sucesión de actividades previas en que se combinan juicios de hecho y juicios de derecho de modo inextricable. Este proceso tiene como finalidad –según la expresión de Savigny, citada por Flume- “hacer surgir ante nuestra consideración el pensamiento vivo consignado en la letra muerta”. Para ello, tendrán que tomarse en cuenta no sólo las palabras empleadas por los involucrados, sino todo el complejo de sus conductas anteriores al proceso u ocurridas dentro del mismo…”. (Doctrina General del Contrato. 5ta edición, 2da reimpresión. Caracas, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurídicas, 2014. p.379).
En efecto, cuando una relación arrendaticia, en su redacción (contrato), tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios, e igualmente, un término final (Dies A-Quem); es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, -conocido para ambos contratantes-, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Así pues que, según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem).
Ahora bien, por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal, -en el caso de autos-, el arrendador-propietario, antes del vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; es decir, 10 de octubre de 2014, desplegó una actividad efectiva e inmediata a dicho vencimiento que permite comprobar fehacientemente, a partir de esa fecha, que su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, y que en tal sentido, a partir del vencimiento de la fecha cierta del contrato, a saber el 31 de octubre de 2014, comenzaría a correr la prórroga legal correspondiente. Así pues que, la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, se recibe en fecha 06 de febrero 2018, circunstancia ésta que permite evidenciar que desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal, el 31 de octubre de 2017, la actora sólo tardó poco menos de dos (2) meses, es decir, cincuenta y seis (56) días hábiles, para intentar la acción, en virtud de lo cual, se observa que desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término (prórroga legal), y que concatenado con la notificación judicial y el cartel de notificación por la prensa, valorados supra, manifestó su voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término (arrendamiento de la cosa y su prórroga legal) y haberse establecido y aceptado por el arrendatario, el aumento del canon al vencimiento del último contrato más un incremento equivalente a veinte por ciento (20%) de recargo del monto diario de arrendamiento del canon mensual estipulado, como cláusula penal, y que se corresponde con la no renovación del contrato y el vencimiento de la prórroga legal, tal cual fue establecido por ambas partes, recordando siempre que, por efecto del artículo 1.159 del Código Civil, el contrato es Ley entre las partes.
Por tales razones, el contrato se mantuvo por voluntad de las partes a tiempo determinado, desde el 01 de noviembre de 2013 hasta el 31 de octubre de 2014, y existiendo una duración de la relación contractual arrendaticia, desde el 01 de noviembre de 2001, ésta última de más de diez (10) años, lo cual por efecto del artículo 38, literal “d”, generó una prórroga legal de tres (03) años, la cual venció el 31 de octubre de 2017, y donde, dentro de los cincuenta y seis (56) días hábiles, desde el 01 de noviembre de 2017 inclusive, al 06 de febrero de 2018, exclusive, fecha en que fue recibida la demanda, excluyendo el lapso de el artículo 201 del Código de Procedimiento Civil, referido a las vacaciones decembrinas, desde el 24 de diciembre al 06 de enero, ambos inclusive, el actor arrendador intentó la acción, manifestándose su intención de exigir el cumplimiento de la obligación al arrendatario de entregar el inmueble, vencida la prórroga legal, lo cual se traduce en que, en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador desplegó una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, sin que haya ocurrido así la tácita reconducción.
En ese mismo sentido, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos, es en cuanto a su duración, pues ocurre que, cuando un contrato es a tiempo determinado y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o si luego de dichas prórrogas el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, operaba la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, que no es el caso de autos, pues no se previó en el último de los contratos, la posibilidad de prorrogar la duración del mismo y se desplegó una actividad efectiva para evitar que, vencida la prórroga legal, el arrendatario continuara ocupando el inmueble, con lo que no se encuentran llenos los extremos a que se refiere la doctrina casacionista supra citada, dado que el propietario-arrendador se opuso con la interposición de la demanda a la ocupación del inmueble por parte del arrendatario.
Aunado a ello, es necesario insistir en el contenido del artículo 1.599 del Código Civil, que establece “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Cabe decir, el contrato terminó el día 31 de octubre de 2014, a partir de cuya fecha comenzó la prórroga legal, debiendo destacarse a su vez, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé “La Prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado”; como sucedió en el caso de autos, con la interposición de la presente acción como inequívoca voluntad del arrendador de pedir el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y su prórroga legal.
Así tenemos que, una cosa es la “duración del contrato” y otra, totalmente distinta es la “duración de la relación arrendaticia” y que el escudriñamiento de ésta diferencia hace depender la extensión de la prórroga legal y las limitaciones de los contratos de arrendamiento.
Con base a ello, debe entenderse que no necesariamente el tiempo de la -duración del contrato-, es similar, ni debe identificarse al -tiempo de la relación arrendaticia-, ya que si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo, o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la duración del contrato de arrendamiento en curso.
En el caso de marras, los elementos contractuales vertidos por la actora nos llevan a establecer que existió una relación contractual arrendaticia entre las partes, desde el año 2001, hasta la terminación del último contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en fecha 31 de octubre de 2014. Por ello, si bien es cierto, existió una “relación arrendaticia” desde el año 2001, en la cual se suscribieron diversos contratos que inclusive algunos degeneraron en tácitas reconducciones, no es menos cierto que esa “relación arrendaticia” de más de diez (10) años, es distinta, a la duración de tiempo del último contrato, que era de un (01) año y que es un contrato a tiempo determinado, con una fecha exacta de terminación fijada por el consentimiento de las partes y que concluyó el día 31 de octubre de 2014. Significa entonces, que la excepcionada confunde “la relación arrendaticia” con la “duración del contrato”. Como puede observarse el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, supra identificado, en el que se estableció una duración de un (01) año a partir del primero (1°) de noviembre de 2013, vale decir, que la duración pactada por las partes del contrato es de un (01) año, que era el contrato vigente y en curso para la fecha del posterior nacimiento de la prórroga legal. En derivación, cosa distinta es la duración de la relación arrendaticia que se representa como todo el tiempo transcurrido ininterrumpidamente, mientras el arrendatario esté en posesión del inmueble en esa condición de inquilino, que, se repite, no es el mismo tiempo del contrato de arrendamiento en curso o vigente para la oportunidad del desahucio y el nacimiento posterior de la prórroga legal.
Realizada la aclaratoria anterior, debe establecerse que la relación arrendaticia fue equivalente a trece (13) años, mientras la duración del último contrato lo fue de un (01) año, lo cual, no permite interpretar que por cuanto la relación arrendaticia fue de trece (13) años, el último contrato celebrado entre las partes sea a tiempo indeterminado; por el contrario, al vencimiento del contrato de un año a tiempo fijo, sin prórrogas por parte de la arrendadora, lo cual hizo saber al arrendatario por medio de la notificación judicial y el cartel de prensa, nació la prórroga legal de tres (03) años y luego el ejercicio debido de la acción de cumplimiento contractual.
Según se ha visto, el último contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes, supra identificado, estableció en su cláusula tercera que dicha relación arrendaticia era a tiempo fijo. En tal sentido, los contratos a tiempo determinado llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, como supra se expresó; y que bajando a los autos, el término de vencimiento del contrato fue el día 31 de octubre de 2014, y de conformidad con el artículo 38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó de pleno derecho la prórroga legal de tres (03) años, lo que legal y contractualmente hace desprender la intensión de la arrendadora de no renovar el contrato y del otorgamiento de la prórroga legal.
Como puede observarse, no estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, pues éste culminó el día 31 de octubre de 2014, fecha fijada por las partes y comenzó de pleno derecho el plazo de ley de la prórroga legal.
Con base a ello, no puede pedir la actora la declaratoria sin lugar de la acción propuesta, por considerar que la actividad desplegada por la parte demandante es intempestiva y trasgresora del debido proceso y del principio de preclusión de los lapsos procesales, aunado al hecho que no puede escudarse en la alegación del incumplimiento debido del desahucio por parte del arrendatario, a la luz del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que no estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, confundiendo de tal forma el excepcionado, lo que es la “relación arrendaticia” de lo que es la “duración del contrato”. Por ello, no se ha generado en el presente caso la tácita reconducción del artículo 1.600 del Código Civil, ya que no existe uno de los presupuestos inmanentes para que nazca tal situación, como lo es la referida al consentimiento tácito del arrendador. Es decir, que si bien es cierto, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y cancelando el canon de arrendamiento, ello no generó la tácita reconducción, pues hubo una actividad efectiva del arrendador al existir un contrato a tiempo fijo, a tiempo determinado, sin posibilidad contractual de renovación del contrato y que a su vencimiento, comenzó conforme a la Ley, de pleno derecho el plazo de la prórroga legal. No se hace necesario, por ende, el análisis de las instrumentales contentivas de contratos de arrendamiento suscritas con antelación al último contrato que generó la notificación de no renovación y el otorgamiento de la prórroga legal, pues como supra se explicó, una cosa es la relación arrendaticia y otra totalmente distinta es el tiempo del contrato de arrendamiento, siendo que este último tenía una duración fijada por las partes de un (01) año, otorgándosele al arrendatario la prórroga legal conforme a la relación arrendaticia, pues al estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, se hace procedente el otorgamiento de la prórroga legal, donde el contrato sigue siendo a tiempo determinado y donde las partes deben seguir cumpliendo sus obligaciones.
De allí pues que, vencido el tiempo del contrato de arrendamiento, en fecha 31 de octubre de 2014) comenzó la prórroga legal, cuyo otorgamiento en el caso de autos, es totalmente legal y procedente. Debiendo escudriñarse que la existencia del “orden público” de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios genera la obligación que tiene el arrendador de otorgar al arrendatario la denominada “Prórroga Legal Obligatoria”, y que, necesariamente, ha de conceder éste al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo. Esa prolongación del lapso temporal denominada prórroga legal, hace que automáticamente el contrato continúe produciendo los efectos, dando lugar y vida a las obligaciones co-respectivas de los sujetos intervinientes en la relación arrendaticia, por lo cual, habiendo tenido tal relación arrendaticia más de diez (10) años, la prórroga legal a ser otorgada por el arrendador al arrendatario debe ser de tres (03) años, donde el contrato sigue siendo a tiempo determinado.
Como puede observarse, el derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección, consagrado en el artículo 7, de la ley supra citada que establece “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”; generándose la protección del inquilino, existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 38 de la Ley supra citada en relación a la prórroga legal. Por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el sólo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 38 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO quien expresa que “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma (…omissis…) porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prórroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prórroga legal a la cual tiene derecho…”. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros. Año 2000. pp. 127 y 128) De lo que puede concluirse que, la prórroga legal tiene características que le son propias, y las cuales describe el jurista JOSE LUIS VARELA, que son: 1°) Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario; 2°) La duración de la prórroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°) Durante el lapso de duración de la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°) Durante la prórroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales; 5°) Opera de pleno derecho, por mandato de la ley; y 6°) La prórroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término. (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas, 2004. pp.139)
De las caracterizaciones anteriores puede observarse que, la presente demanda debe ser declarada con lugar, pues al vencimiento de la prórroga legal, la actora - arrendadora, intentó la acción de cumplimiento de contrato, de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil, por vencimiento del término del mismo y su prórroga legal; en efecto, si el arrendador intentó la referida acción de cumplimiento por vencimiento del término, existe oposición más que evidente, aun cuando se reciba el monto del alquiler, tal cual lo expresa el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros. Año 2000, pp. 307), por lo cual deben desecharse la excepción perentoria por parte de la accionada referida a la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, lo cual conduce a declarar que si es admisible y procedente la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término determinado y su prórroga; y así se decide.
Por último, al establecerse la existencia de un contrato a tiempo determinado, la legalidad de la prórroga legal y el deber de la accionada de cumplir con su obligación contractual de devolver el inmueble, la relación arrendaticia se ha extinguido al vencimiento del contrato y la prórroga legal; y así se decide.
III
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por todos los razonamientos expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por los ciudadanos GIANCOLA SANTO SAVINO y GIANCOLA RAFFAELE SAVINO, venezolanos, mayores de edad, el primero soltero y casado el segundo, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-12.183.635 y V-12.183.633, respectivamente, debidamente representados por la abogada en ejercicio legal, Adriana Estrada Velarde, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 78.028, en contra del arrendatario, ciudadano CARLOS ALBERTO LA CRUZ ALASTRE, abogado, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.477.262, inscrito en el en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 29.226, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Independencia, Sector Chimpire, Edificio Savino Nº 184, primer piso, oficina Nº 06 de esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, y que les pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, de fecha 15 de octubre de 2001, inscrito bajo el N° 39, folios 288 al 304, protocolo primero, tomo primero cuarto trimestre. En consecuencia, SE ORDENA la entrega material del inmueble arrendado a la parte demandante, libre de personas y bienes, toda vez que el presente fallo haya quedado definitivamente firme.

SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada, ciudadano CARLOS ALBERTO LA CRUZ ALASTRE, supra identificado, conforme a la cláusula octava del último contrato de arrendamiento privado, tenido por reconocido; al pago de lo estipulado por concepto de canon de arrendamiento mensual; es decir, la montante cantidad de BOLÍVARES TRES MIL (Bs.3.000,oo) más un incremento del VEINTE POR CIENTO (20%) por recargo del monto diario de arrendamiento, desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal el día 31 de octubre de 2017 (exclusive), hasta que este fallo quede definitivamente firme, o hasta tanto haga entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y de bienes. Por tal motivo, para la realización del cálculo final, cuyo monto complementará el dispositivo como parte indivisible del fallo, SE ACUERDA la experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el segundo aparte del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia, dado que las deudas pecuniarias deben pagarse atendiendo al valor real-actual de la moneda en curso, tomando en consideración la depreciación que haya experimentado en razón del tiempo, SE ORDENA la indexación monetaria del monto total que arroje la indicada experticia complementaria del fallo, desde la fecha en que se le dio entrada a la demanda, por ante este Despacho, en fecha 08 de febrero de 2018, hasta la fecha en que sea consignado a los autos el dictamen pericial que deberán presentar los expertos que para tal fin sean designados, tomando en consideración el Índice de Precios al Consumidor (IPC), fijado de acuerdo con la tendencia inflacionaria establecida por el Banco Central de Venezuela (BCV), mes por mes.

TERCERO: Se condena a la parte demandada perdidosa, ciudadano CARLOS ALBERTO LA CRUZ ALASTRE, al pago de las costas procesales, en virtud de haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de acuerdo con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE. PUBLÍQUESE, inclusive en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en el artículo 72 ordinal 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Santa Ana de Coro, a los cuatro (04) días del mes de junio de dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ

Abg. JUAN ESTEBAN MILLIER SARMIENTO
LA SECRETARIA TEMPORAL
Abg. LIZNÉLIDA DÍAZ LIENDO
NOTA: En la misma fecha, siendo las 03:00 p.m., y previo el anuncio de ley, se público y registró la anterior sentencia; igualmente, se dejó copia certificada de la misma para el archivo. Conste.
LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. LIZNELIDA DIAZ LIENDO