LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
SANTA ANA DE CORO DIECISIETE (17) DE OCTUBRE DE DOS MIL DIECIOCHO (2018)
Expediente N° 10.947.-
PARTE ACTORA: Chaalan Salej Ata Méndez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 20.569.554, domiciliado en Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Amilcar Antequera Lugo Y Ángel Coromoto García Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 15.236.609, 4.109.963.
PARTES DEMANDADAS: sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, (COMARSA) inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: José Gregorio Gómez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.290.620, e inscrito en el inpreAbogado bajo el número 64.820, de este domicilio
MOTIVO: Reconocimiento De Contrato De Opción De Compraventa Y Fijación Del Plazo Para El Cumplimiento De Obligaciones Contractuales.
I
SINTESIS
Se inicia el conocimiento mediante auto de admisión de fecha veinticinco (25) de abril de dos mil diecisiete (2017), que admite la demanda por RECONOCIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA Y FIJACION DEL PLAZO PARA EL CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES, incoado por el ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 20.569.554, domiciliado en Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, asistido por los profesiones del derecho Amilcar Antequera Lugo y Ángel Coromoto García Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 15.236.609, 4.109.963 respectivamente, e inscritos en el inpreAbogado bajo el número 103.204, y 155.736 respectivamente., en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES MARSAL C.A, (COMARSA) inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha veintidós (22) de enero de mil novecientos setenta y seis (1.976), bajo el número 11, folios 73 al 84, Tomo II, del libro de respectivo, y anotada en el Registro de Información Fiscal (RIF), bajo el número JO85032681, domiciliada en el Municipio Colina del Estado Falcón, con dirección en la Carretera Intercomunal Coro-La Vela, edificio Comarsa, piso 1, sector Los Olivos, Las Calderas, representada legalmente por el ciudadano Ramón Marzal Chirinos, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.544.950, director- presidente, domicilio en la ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, y judicialmente por el profesional del derecho José Gregorio Gómez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.290.620, e inscrito en el inpreAbogado bajo el número 64.820, de este domicilio. Consta del folio dieciséis al cuarenta y uno (16 al 41), escrito de contestación a la demanda, mas anexos presentado en fecha quince (15) de junio de dos mil diecisiete (2017), por el apoderado judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES MARSAL C.A, profesional del derecho José Gregorio Gómez inpreAbogado número 64.820.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Arguye el pretensionista ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez titular de la cédula de identidad número 20.569.554, bajo la debida asistencia jurídica, que la demanda presentada ante el órgano jurisdiccional en contra de la sociedad mercantil Construcciones Marsal, C.A, inscrita en los libros de registro de comercio llevados por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha veintidós (22) de enero de mil novecientos setenta y seis (1976), bajo el número 11, folios 73 al 84, Tomo II, del libro de comercio respectivo, e inserta en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el número J085032681,representada por el ciudadano Ramón Marzal Chirinos titular de la cédula de identidad número 3.544.390., tiene por objeto que la persona jurídica demandada a través de su representante legal reconozca la existencia del contrato de opción de compraventa celebrado bajo la modalidad de instrumento privado, en fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), que los vincula como oferente y optante respectivamente, en relación al bien inmueble vivienda a edificar y a la parcela de terreno sobre la cual seria construida., así como la fijación del plazo para que el optante proceda a aceptar o no la oferta realizada por la oferente., a tales efectos señala.
Primero: Que en fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), celebro con la sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, un contrato de opción de compraventa por medio de instrumento simplemente privado, estructurado en quince (15) cláusulas donde la referida sociedad mercantil tenia el carácter de oferente y su persona de optante.
Segundo: Que la cláusula primera, segunda, y tercera de dicho contrato el oferente da en opción de compra al optante dos (02) inmuebles identificados 1) Una vivienda la cual no había sido construida con las siguientes características dos (02) habitaciones, una sala de baño, equipada con ducha, lavamanos y poceta, área de comedor, área de cocina, puerta metálica para la parte exterior y con un área de construcción de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 mst2)., y 2)Una parcela sobre la cual seria construida signada con el número 375-A, y con un área de doscientos nueve metros con sesenta centímetros (209,60 mst2), ubicada en la urbanización Las Delicias Santa Ana de Coro, Parroquia San Antonio, Municipio Miranda del Estado Falcón.
Tercero: Que el contrato de opción de compraventa estableció en sus cláusulas segunda, cuarta, quinta, y octava, la obligación del oferente en realizar la futura venta y la obligación del optante de efectuar una futura compra de dichos inmuebles.
Cuarto: Que el precio de la futura compraventa fue determinado en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (1.500.000 Bs.), para ser pagados de la siguiente forma, 1).- la cantidad de quinientos mil bolívares (500.000 Bs.), en ese acto por concepto de garantía, la cual seria imputable al precio si se perfecciona la compraventa o seria reintegrada al optante en caso de resolución del contrato de opción de compraventa., y 2).-la cantidad restante de dicho precio vale decir, de un millón de bolívares (1000.000 Bs.), seria pagada dentro del lapso de tres (03) meses siguientes a la suscripción de la convención.
Quinto: Que las partes señalan en la cláusula sexta que el documento de compraventa solo se perfeccionara cuando el optante hiciera el pago integro de la cantidad restante de un millón de bolívares (1000.000 Bs.), momento en el cual el oferente realizaría la tradición legal del inmueble por medio de la protocolización del documento definitivo de compraventa.
Sexto: Que del resto de las cláusulas contractuales se evidencian causas de resolución del contrato de opción de compraventa, plazo para entrega de los inmuebles, plazo para el pago del precio entre otros, pero no se fija el plazo dentro del cual el optante podrá aceptar o no la venta que le ofrece el oferente.
Séptima: Que la parte oferente no ha materializado algún acto de autenticación u otorgamiento ante funcionario público en el cual reconozca como emanado de este el referido contrato de opción de compraventa para dejar sentado que fue suscrito por ella.
Octavo: Que de las quince (15) cláusulas del contrato de opción de compraventa de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), celebrado entre la sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, y su persona Chaalan Salej Ata Méndez, no se estableció expresamente el plazo que esa sociedad mercantil le otorgaba para que pudiera valorar si aceptaba o no la oferta de compraventa planteada en los términos indicados en el referido contrato.
Noveno: Que no es viable en derecho que el autor de la oferta quede indefinidamente sujeto a una obligación de dar en venta en espera de la aceptación del destinatario de la oferta más aun cuando de la naturaleza del contrato requiere la fijación de un plazo para que se perfeccione, o no el negocio jurídico.
Décimo: Que debido a que las partes del contrato de opción de compraventa señalado, no establecieron plazo durante el cual el destinatario de la oferta debía dar aceptación o rechazo, y que el tipo de negocio jurídico requiere en cuestión de la fijación de un plazo para tal fin., es necesario que tal determinación lo haga expresamente el tribunal y que de igual manera se exige a la sociedad mercantil Construcciones Marsal, C.A., que reconozca como emanada de ella el tanta veces mencionado contrato de opción de compraventa de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014).
Así explanados los términos del escrito libelar resulta menester adentrarse a la apreciación del medio de prueba instrumental anexo en original por la parte actora como fundamental, esto es, la escritura privada denominada contrato de opción de compraventa de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), suscrito entre el ciudadano Nicolás Marzal Chirinos titular de la cédula de identidad número 3.090.288, actuando con el carácter de director- gerente de la sociedad mercantil Construcciones Marsal, Compañía Anónima (COMARSA, C.A), quien a los efectos de la convención se denomina el oferente, y por el ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez titular de la cédula de identidad número 20.569.554, como optante. Al respecto, se observa que ciertamente se trata del documento fundamental de la demanda dentro del supuesto del ordinal 6° del Articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que su contenido se encuentra estrechamente vinculado con las razones de hecho narrados en el escrito de demanda que a su vez sirve de fuente del derecho que se invoca por parte del pretensionista.
En cuanto a la determinación del documento fundamental es Doctrina Jurisprudencial:
“Los instrumentos fundamentales de una demanda se refieren a los hechos en los cuales el actor basa su pretensión, por cuanto de ellos emana el derecho que se reclama, son pruebas que el actor trae a los autos acompañando al libelo de demanda para darle certeza a sus alegatos. Estos documentos deben constituir el apoyo o sostén de la pretensión del demandante, según se determina en el ordinal 6° del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, aunque podría suceder que el demandante no acompañe esos documentos a su escrito libelar, sino que indique la oficina o lugar donde se encuentren…” (Obra. La Prueba y sus Medios Escritos. Doctor Oswaldo Parilli Araujo. Segunda edición. Mobil. Libros, 1997. Pag 157)”.
Es de suma importancia aclarar a los sujetos activo y pasivo de la relación jurídica que en el juicio que se decide no aplican las prerrogativas previstas en la Ley contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas, atinentes al agotamiento de vías administrativas previas a la admisión de la demanda, y previo a la ejecutoria de la decisión. Y Así se Determina.
II).-Durante el acto destinado a la Contestación de la demanda:
Constante de veintiséis (26) folios útiles, mas instrumentos anexos distinguidos con las letras “A y B, forma parte del expediente escrito de contestación a la demanda consignado por el apoderado judicial de la sociedad mercantil accionada Construcciones Marsal C.A, (Comarsa), profesional del derecho José Gregorio Gómez inpreAbogado número 64.820, en fecha quince (15) de junio de dos mil diecisiete (2017), de cuyo contenido se desprende.
En Primer lugar: Como punto previo solicita del órgano jurisdiccional que la demanda propuesta por el ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez, en contra de su representada sea declarada inadmisible por considerar que la conducta desplegada por el demandante en contra de su mandante es fraudulenta, por existir la presunción de que el documento contentivo del contrato de opción de compraventa fue forjado, esto porque a raíz de denuncia escrita presentada por el hoy demandante en fecha cuatro (04) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), le fue aperturado un procedimiento administrativo en la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), con sede en la ciudad de Coro, Estado Falcón, cuyo expediente esta signado con la nomenclatura FALC-DEN- 000226-2016, a la empresa Construcciones Marsal, C.A, en cuyo escrito afirma que realizo un contrato verbal con el señor Nicolás Marsal director- gerente de la firma mercantil, pero nunca expreso que durante ese procedimiento administrativo que existía un contrato de opción de compraventa como el que hoy consigna como documento fundamental con el libelo de demanda, conducta que coloca en duda el proceder del hoy demandante y cuando hay dudas se beneficia al procesado y el procesado es su mandante, lo que se conoce en derecho como Induvio Pro Reo.
En Segundo lugar: Que al realizar un análisis técnico de la trascripción de la demanda se concluye que el demandante actúa falsa, temerariamente, e impertinentemente al solicitar se fije un término porque según sus dichos no hubo plazo en la supuesta opción de compraventa para aceptar o no la oferta supuestamente firmada por su mandante y el accionante.
En Tercer lugar: Que en el supuesto negado que dicho documento de opción de compraventa sea fidedigno, se concluye que entre su mandante y el demandante ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez, existió una relación contractual de conformidad con lo previsto en el Articulo 1.138 del Código Civil, que nunca cumplió el ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez, quien pretende con esta acción falsa que el Tribunal fije un termino para aceptar o no la oferta, cuando el contrato fija en la cláusula quinta, el lapso el cual no cumplió.
En Cuarto lugar: Que el ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez, no dio nunca el pago de la inicial estipulado en el contrato por un monto de quinientos mil bolívares (500.000 Bs.), señalado en la cláusula cuarta y si no hubo pago de inicial no cumplió con su obligación por lo tanto no nacieron las obligaciones contenidas en el contrato, por lo tanto, su mandante no esta obligado a vender, ni el hoy demandante esta obligado a comprar, es decir, el contrato no tiene ninguna eficacia jurídica por ello no tiene el demandante ningún interés procesal.
En Quinto lugar: Que en el supuesto que el demandante haya dado la inicial contemplada en forma obligatoria en la cláusula cuarta se activaría de forma inmediata el contenido y alcance de la cláusula quinta, es decir el optante estaba obligado a pagar la cantidad del saldo restante que es un millón de bolívares (1.000.000 Bs.), en un lapso no mayor de tres meses, a partir de la firma del contrato de opción de compraventa firmado el uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), esto es, hasta el día treinta (30) de diciembre del año dos mil catorce (2014), pago que nunca realizo y por ello su mandante nunca le vendió.
En Sexto lugar: Que el demandante no actúa de buena fe, pues nunca pago la inicial de quinientos mil bolívares (500.000 Bs.), para garantizar la negociación del inmueble en cuestión y hoy pretende hacer valer un derecho que no tiene. Que en un supuesto negado que haya pagado la inicial tenía un lapso de tres (3) meses para pagar el saldo restante o expresar que no aceptaba la oferta, por ello actúa fraudulentamente.
En Séptimo lugar: Al dar contestación al fondo, manifiesta el apoderado judicial de la parte demandada que de ser fidedigno el contrato de opción de compraventa reconoce como ciertas las afirmaciones hechas por el demandante como a saber que en fecha uno (01) de octubre del dos mil catorce (2014), celebro con la sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A., que es cierto conforme al contenido de las cláusulas primera, segunda, y tercera de dicho contrato el oferente da en opción de compra al optante dos (2) inmuebles tal como se encuentran identificados.
En Octavo lugar: Niega, Rechaza y contradice las afirmaciones hechas por el demandante en el libelo de demanda por ser falsas como a saber, que exista una obligación de no hacer por parte del que ofrece en venta durante un tiempo., que no se establecido un termino para el cumplimiento del contrato., que el supuesto autor de la oferta quede indefinidamente sujeto a una obligación de dar en venta en espera de la aceptación del destinatario
En Noveno lugar: Niega de conformidad a lo previsto en el Articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, el documento fundamental de la acción el cual se refiere al supuesto contrato de opción de compraventa.
En Décimo lugar: Por ultimo solicita que la demanda sea declara inadmisible y condenado en costa al demandante.
En relación con los instrumentos anexos al escrito de contestación de la demanda por la parte accionada se observa. a).- Distinguido con la “letra A”, en original instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Primera de Coro, en fecha nueve (09) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), anotado bajo el número 8, Tomo 118, folios 34 hasta 36 de los libros respectivos, de cuya contenido se puede apreciar la legitimidad para actuar en el juicio que se decide, del sujeto con capacidad de postulación Abogado José Gregorio Gómez titular de la cédula de identidad número 5.290.620, inscrito en el inpreAbogado número 64.820, de este domicilio, en nombre y representación de la persona jurídica accionada Construcciones Marsal C.A, (COMARSA), empresa ubicada en la Carretera Intercomunal Coro-La Vela, Edificio Comarsa, piso 1, sector Los Olivos, Las Calderas Municipio Colina del Estado Falcón, debidamente inscrita por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, quedando asentada bajo el número 11, a las paginas 73 a la 84 del Tomo II, en fecha diecinueve (19) de enero de mil novecientos setenta y seis (1976), y de acuerdo al acta levantada en fecha dieciséis (16) de enero de dos mil trece (2013), debidamente registrada en el Registro Mercantil Primero del Estado Falcón bajo el número 2, del mismo año, representada legalmente por su Director- Presidente ciudadano Ramón Marzal Chirinos titular de la cédula de identidad número 3.544.950. b).-Anexo con “la letra B”, se encuentran copias certificadas que guardan relación con el procedimiento administrativo que se sustancio, a partir de fecha cuatro (04) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), bajo el expediente número FALC-DEN-000226-2016, a raíz de la denuncia formulada ante ese órgano de la administración pública por el hoy demandante ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez titular de la cédula de identidad número 20.569.554, en contra de la sociedad mercantil COMARSA, motivado al incumplimiento de los numerales 01,02, 03,04,06, y 11 del Articulo 47 de la Ley que rige la materia, aconteciendo que de acuerdo al acta denominada “Acta de acuerdo entre las Partes”, que riela al folio doscientos setenta y cuatro (274), de la foliatura de tales actuaciones, dicho procedimiento finalizo sin que mediara acuerdo entre las partes en fecha catorce (14) de diciembre de dos mil dieciséis (2016). Y Así se Determina.
III
Punto Previo
Acerca de la Impugnación del instrumento privado que sirve de fundamental de la demanda, efectuada por la acreditada representación judicial de la demandada al momento de dar contestación a la demanda se observa:
Tal como puede cotejarse del contenido del escrito de contestación a la demanda el apoderado judicial de la sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, abogado José Gregorio Gómez, estando dentro de su primera oportunidad posterior a la interposición del escrito de la demanda, impugna de manera tempestiva el instrumento privado denominado “ contrato de opción de compraventa”, celebrado en fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), anexo por el actor al libelo de demanda, argumentando para ello.- Que existe la presunción de que el documento contentivo del contrato de opción de compraventa fue forjado por el ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez, y por lo tanto niega que emane de su representada.- Por su parte, con el objeto de probar la autenticidad del instrumento privado que sirve de fundamental el apoderado judicial de la parte demandante Abogado Amilcar Antequera Lugo, mediante escrito consignado en fecha veintiséis (26) de junio de dos mil diecisiete (2017), cumple con la carga prevista en los Articulo 445 del Código de Procedimiento Civil, a tales efectos promueve la prueba de cotejo sobre el instrumento privado contrato de opción de compraventa. Y Así se Determina.
Mediante auto de fecha ocho (08) de marzo de dos mil dieciocho (2018), el Tribunal de la causa, vista la promoción de la prueba de cotejo por parte del presentante del instrumento. De conformidad con los Artículos 7, 196, 449 y 452 del Código de Procedimiento Civil, fija el día y la hora para que tenga lugar el acto el nombramiento de los expertos. Y Así se Determina.
En fecha trece (13) de marzo de dos mil dieciocho (2018), hora 2:00 a.m., día y hora fijados por el Tribunal para que tenga lugar el nombramiento de los expertos, se procede a la designación de los expertos a fin de que elaboren el informe contentivo de la prueba grafotecnia recayendo la designación en los ciudadanos Omar Molina venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.146.161, experto grafotécnico, de este domicilio., Ciriaco Antonio Martone Didonato venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.003.409, experto grafotécnico de este domicilio., José Colina Flores venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.807.771, experto grafotécnico de este domicilio .Y así se Determina.
Tal como se aprecia al folio dos (02) de la segunda pieza del expediente, el día veintidós (22) de marzo de dos mil dieciocho (2018), hora 10:00 a.m., en la sede del Tribunal de la causa se celebra el acto de juramentación de los expertos ciudadanos Omar José Molina Colina titular de la cédula de identidad número 4.146.161, Ciriaco Antonio Martone Didonato, 5.003.409, y José Antonio Colina Flores titular de la cédula de identidad número 9.807.771. Quienes juran cumplir fielmente con los deberes inherentes al cargo. Y Así se Determina.
Mediante auto de fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil dieciocho (2018), el Tribunal de la causa procede a darle entrada y ordena agregar a las actas del expediente el informe pericial grafotécnico constante de cuatro (04) folios útiles y anexos, consignada en fecha dieciséis (16) de abril de dos mil dieciocho (2018), por los expertos ciudadanos José Antonio Colina Flores, Omar Molina Colina, y Alexis Reyes Gomez, ut supra. Y Así se Determina.
Previsión Legal aplicable:
Articulo 1.422 del Código Civil.- Siempre que se trate de una comprobación o de una apreciación que exija conocimientos especiales, puede procederse a la experticia.
Articulo 1.423 del Código Civil.- La experticia se hará por tres expertos, a menos que las partes convengan en que la haga uno solo.
Articulo 1.424 del Código Civil.- Los expertos serán nombrados por las partes, de común acuerdo y a falta de acuerdo de las partes, cada una de ellas nombrará un experto y el Tribunal nombrara el otro.
Articulo 463 del Código de Procedimiento Civil.- Los expertos practicaran conjuntamente las diligencias. Las partes podrán concurrir al acto personalmente o por delegados que designarán por escrito dirigido a los expertos y hacerles las observaciones que crean convenientes, pero deberán retirarse para que los expertos deliberen solos.
Articulo 1.425 del Código Civil.- El dictamen de la mayoría de los expertos se extenderá en un solo acto que suscribieran todos y debe ser motivado, circunstancia sin la cual no tendrá ningún valor.
Si no hubiere unanimidad podrán indicarse las diferentes opiniones y sus fundamentos.
Articulo 467 del Código de Procedimiento Civil.- El dictamen de los expertos deberá rendirse por escrito ante el Juez de la causa o su comisionado, en la forma indicada por el Código Civil, se agregara inmediatamente a los autos y deberá contener por lo menos., descripción detallada de lo que fue objeto de la experticia, métodos o sistemas utilizados en el examen y las conclusiones a que han llegado los expertos.
Articulo 1.426 del Código Civil.- Si los Tribunales no encontraren en el dictamen de los expertos la claridad suficiente, podrán ordenar de oficio nueva experticia por uno a mas expertos, que también nombrarán de oficio, siempre en número impar, los cuales podrán pedir a los anteriores expertos las noticias que juzguen convenientes.
Articulo 1.427 del Código Civil. Los jueces no están obligados a seguir el dictamen de los expertos, si su convicción se opone a ello.
Así las cosas cumplidos como fueron los extremos de ley fijados para la debida designación y juramentación de los expertos, del contenido del informe de expertos se observa. A).-Que conforme a la ordenado, el motivo de la practica de la prueba de cotejo recae sobre la rúbrica del representante legal de la sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, ciudadano Nicolás Marzal Chirinos, que aparece inserta en el documento denominado Contrato de Opción de Compraventa de fecha primero (1°) de octubre del año 2014, que riela al vuelto del folio 03 y 04 de la primera pieza del expediente principal, suscrito entre el hoy demandante Chaalan Salej Ata Méndez como optante, y la sociedad mercantil Construcciones Marsal, C.A, como oferente, para determinar si la firma del representante legal de la persona jurídica contratante ciudadano Nicolás Marzal Chirinos, titular de la cédula de identidad número 3.090.288, es autentica o no. B).-Por otra parte, señalan los expertos en el informe rendido que para la practica de la experticia se tuvo a la mano el contrato original de opción de compraventa , donde consta la rúbrica al vuelto del folio 04 en la parte superior izquierda, de origen desconocido o dubitado del ciudadano Nicolás Marzal Chirinos, ya identificado en autos, estampada debajo de donde se lee Coro, 01 de octubre de 2014. C).-Al folio quince (15) de la segunda pieza del expediente principal, consta como muestra tomada delante del Juez de la causa en una hoja de papel tamaño oficio con escritura y firma de puño y letra del ciudadano Nicolás Marzal Chirinos, medio que viene a servir como documento indubitado para la realización del cotejo. D).-Con el fin de dar cumplimiento al pedimento formulado, los tres expertos intervinientes en el presente caso se reunieron en fecha 13/04/2018, hora 10:00 a.m., en la casa sin número, ubicada en la Calle Iturbe al final, sector el Calvario de la Vela de Coro, Municipio Colina del Estado Falcón, con la comparecencia del Abogado Amilcar Antequera Lugo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.236.609, e inscrito en el inpreAbogado número 103.204., dejando constancia de la incomparecencia de la parte accionada por si o por medio de apoderado judicial. Para la realización del examen pericial los expertos hacen constar la utilización de los siguientes equipos. Lupa Estereoscópica Binocular de gran aumento., lupas de menor tamaño., reglillas milimétricas., y luz frontal. Empleando para la practica de la pericia “el método de la motricidad automática del ejecutante”, para el estudio de las particularidades propias inherente al automatismo de las personas, que no pueden ser imitados por terceros, no disfrazados por el mismo autor, se procedió a efectuar un estudio a la firma de origen conocida (indubitada) con la finalidad de compenetrarse con las características de individualidad que determinan las firmas producidas por Nicolás Marzal Chirinos, una vez realizado dicho estudio, realizaron un examen similar a la firma de origen desconocido de cuyo cotejo surgen las siguientes observaciones. 1).-Obsérvese el punto de arranque en ambas firmas es de forma descendiente superior con ascendencia continuada enlazada en forma de número 6 formando un trazo superior o línea horizontal, en la parte media de la firma. 2).-Ambas firmas tanto la dubitada como la indubitada contienen un arco superior cerrado en forma de número 8, que se enlaza en su parte final formando un trazo horizontal en la letra final A de la palabra NICOLAS, y la L de MARZAL, como se aprecia en el punto 2 de ambas firmas cotejadas. 3).-En ambas firmas cotejadas la dubitada y la indubitada, se aprecia la línea horizontal ascendiente sobre el grafismo superior. 4).-En ambas firmas también se denota en la parte media central del ornato de la firma, un trazo en forma de W continuado hacia la parte derecha del cierre final de la rubrica sin retorno pronunciado ni levantamiento alguno. 5).-Finalmente se aprecia otra característica indibidualizante el trazo superior izquierdo en forma de semi- arco cerrado con inclinación descendente y terminada. D).-Una vez culminada la actividad por los expertos, procedieron a deliberar en base a la observación y análisis practico a las muestras de escrituras suministradas para el cotejo, determinando que las firmas indicadas como Dubitada o desconocida que se encuentra estampada en la parte inferior izquierda del documento contrato de fecha uno (01) de octubre del año dos mil catorce (2014), es una firma autentica del ciudadano NICOLAS MARZAL CHIRINOS, ya identificado, anexando las muestras fotográficas de la peritación. (Sostenido del Tribunal)
Al respecto luego de una exhaustiva revisión del contenido del dictamen pericial se observa que cumple con toda y cada una de la formalidades exigidas por la ley en cuanto a su técnica y contenido, ofreciendo la claridad suficiente para su apreciación a través de la sana lógica y así llevar a la convicción de este Sentenciador que la firma cuestionada por el apoderado judicial impugnante Abogado José Gregorio Gómez, durante el acto de contestación a la demanda como emanada del representante legal de su patrocinada sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, estampada en la parte inferior izquierda del instrumento privado denominado contrato de opción de compraventa de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), sí pertenece al director- presidente de la sociedad mercantil accionada ciudadano Nicolás Marzal Chirinos titular de la cédula de identidad número 3.090.288, por lo tanto, es fidedigna motivo por el cual se le confiere valor probatorio para así demostrar que efectivamente el contrato de opción de compraventa a que se contrae el presente juicio fue suscrito en forma privada en fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), entre el ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez titular de la cédula de identidad número 20.569.554, y la sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, a través de su representante Nicolás Marzal Chirinos titular de la cédula de identidad número 3.090.288., téngase como Improcedente la impugnación interpuesta por el Abogado José Gregorio Gómez inpreAbogado número 64.820, en contra del instrumento privado que sirve de documento fundamental de la demanda, presentado por la parte actora ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez titular de la cédula de identidad número 20.569.554, anexo al libelo de demanda, en el juicio por reconocimiento de contrato de opción de compraventa y fijación de plazo para su cumplimiento, incoado en contra de Construcciones Marsal C.A. De conformidad con el Articulo 276 del Código de Procedimiento Civil, se condena al demandado impugnante sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, al pago de Costas Procesales, por haber resultado vencido en la incidencia del Cotejo. Y Así se Establece.
IV
En Torno a la Defensa de Fondo de la Prohibición de Admitir la Acción Propuesta, opuesta por la demandada al momento de dar contestación a la demanda:
Fundamenta la acreditada representación judicial de la sociedad mercantil accionada que la demanda, incoada, en contra de su patrocina por el ciudadano Shaalan Salej Ata Méndez, se fundamenta en un documento forjado y que por lo tanto nos encontramos frente a una conducta fraudulenta, ya que la firma que aparece como del ciudadano Nicolás Marsal Chirinos titular de la cédula de identidad número 3.544.950, no se corresponde, asunto que quedo ampliamente demostrado en el procedimiento administrativo que se llevo a cabo por ante la SUNDDE, donde el hoy demandante reconoce que el contrato existen es verbal y no escrito.
A tales efectos considera este Sentenciador que la oposición efectuada al momento de dar contestación a la demanda por el apoderado judicial de la accionada, con base a la no admisión de la demanda propuesta, carece de sustento y ello queda corroborado por las siguientes razones de hecho y de derecho. En primer lugar, por tratarse de una demanda tutelada por el ordenamiento jurídico como a saber el “reconocimiento de contrato y fijación de plazo para su cumplimiento”., en segundo lugar por haber quedado plenamente demostrado a través de la prueba de cotejo que ciertamente la firma que aparece en el instrumento privado de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), como emanada del ciudadano Nicolás Marsal Chirinos, es fidedigna, por lo tanto no reviste una conducta fraudulenta imputable al demandante el pretender hacer valer el contenido de la escritura, en la causa que se decide, razón por la cual se pasa a tener como Improcedente la oposición de la Prohibición de Admitir la Acción Propuesta, por la parte demandada Sociedad Mercantil Construcciones Marsal C.A, en contra de la parte actora ciudadano Shaalan Salej Ata Méndez. Y Así se Declara.
V).-Durante el Lapso Probatorio:
No consta en las actas procesales que las partes involucradas en la controversia vale decir, los sujetos activo, y pasivo de la relación jurídica hayan ofrecido durante el lapso probatorio medio de prueba. Y Así se Determina.
Dicho lo anterior con fundamento a lo establecido en el Articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, y 1.159 del Código Civil, quien aquí suscribe, pasa ha interpretar el contenido del contrato de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), denominado por las partes al momento de suscribirlo como contrato de opción de compraventa de bien inmueble terreno y vivienda., tomando en consideración durante la disquisición los elementos, términos, características, y condiciones establecidas en la escritura conforme a la legitima voluntad manifestada por los contratantes, siempre y cuando no sean contrarios a la verdad, la equidad y a la Ley, a los fines de determinar la verdadera naturaleza de la convención.
En efecto, establecen las partes contratantes. Cito
“Entre: C.A, “CONSTRUCCIONES MARSAL COMPAÑÍA ANONIMA (COMARSA, CA)” Sociedad Mercantil inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) con las siglas J-08503268-1, domiciliada en esta ciudad de coro, Estado Falcón, cuya acta constitutiva fue inscrita por ante el registro de comercio, que por Secretaria se llevaba en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Transito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 22 de enero de 1976, bajo el N° 11 folio 73 al 84, tomo II de los Libros de Registro de Comercio respectivos, representada en este acto por su Director- Gerente, NICOLAS MARZAL CHIRINOS, venezolano, mayor de edad, de estado civil casado, titular de la cedula de identidad N° v.-3.090.288, con domicilio en esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda Estado Falcón, legalmente hábil para tratar y contratar, quien en lo sucesivo se denominara “EL OFERENTE”, por una parte, y por la otra el ciudadano CHAALAN SALEJ ATA MENDEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° v.-20.569.554, con domicilio en esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda Estado Falcón, quien en lo sucesivo se denominará “EL OPTANTE” , se ha celebrado el siguiente contrato de Opción a Compra contenidas en las cláusulas siguientes: PRIMERA: “EL OFERENTE” da en Opción a Compra a “EL OPTANTE” un inmueble que se identifica en la cláusula subsiguiente de este documento, en el que se señala que “EL OFERENTE” es propietaria de un Lote de Terreno, ubicado dentro de la futura Urbanización LAS DELICIAS Documento de Parcelamiento registrado en la Oficina Inmobiliarias de Registro Publico del Municipio Miranda del Estado Falcón de esta Ciudad de Santa Ana de Coro, bajo el N°02, Folio Nº 03, Tomo N °02 del protocolo de trascripción del 2012, con posterior Documento de Reparcelamiento registrado en la Oficina Inmobiliarias de Registro Publico del Municipio Miranda del Estado Falcón de esta Ciudad de Santa Ana de Coro, bajo el N°28, Folio N°285, Tomo Nº 04 del protocolo de trascripción del presente año 2013, “EL OFERENTE” ha decidido destinar el descrito Lote de Terreno al desarrollo de un parcelamiento, en el cual a comenzado a ejecutar la construcción del proyecto destinado a viviendas, a los fines de enajenación por soluciones habitacionales, dicho desarrollo se distinguirá con el nombre de “URBANIZACION LAS DELICIAS”. El inmueble descrito le pertenece a mi representada por haberlo adquirido en mayor extensión como consta de Documentos protocolizados por ante la Oficina Inmobiliarias de Registro Publico del Municipio Miranda del Estado Falcón, en fecha: 16 de Marzo de 1990, anotado bajo el Nº 33, Folios del 145 al 148, del protocolo Primero Tomo 5. SEGUNDA:“EL OFERENTE” se compromete a realizar la futura compra de un inmueble, conformada por una vivienda que formará parte del futuro parcelamiento “URBANIZACION LAS DELICIAS”, actualmente en construcción, la cual estará ubicada en esta ciudad de Santa Ana de Coro, Jurisdicción de la Parroquia San Antonio del Municipio Miranda del Estado Falcón, integrado por una vivienda de las siguientes características de construcción: dos (02) habitaciones, una (01) sala, equipado con ducha, lavamanos y poceta, área de comedlo, área de cocina, puerta metálica para la parte exterior; dicha unidad tendrá un área de construcción aproximada de CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (54,00M2) la parcela sobre la cual será construida, esta distinguida con el Nº 375-A, la cual consta de un área de DOSCIENTOS NUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMOS (209,60M2) de terreno aproximadamente. Las partes dejan expresa constancia que aun cuando para la presente fecha el parcelamiento “URBANIZACION LAS DELICIAS” esta en proceso de construcción “EL OPTANTE” ha sido suficientemente informado de las características generales del mismo así como los particulares del inmueble, de los tipos de materiales a emplear y que tuvo a la vista los planos del desarrollo y de la vivienda, y todas aquellas otras circunstancias y hechos que exigió conocer, y la misma leyó y acepto el documento. TERCERA: Durante la construcción del Parcelamiento “URBANIZACION LAS DELICIAS” la obra podrá sufrir las modificaciones que exijan u ordenen las autoridades competentes y las que “EL OFERENTE” considere convenientes o necesarias, solicitando a las autoridades respectivas las autorizaciones que se requieran para las mismas, por lo que es entendido que no se permitirá ningún tipo de modificación que pudiera solicitar “EL OPTANTE” sobre el proyecto inicial de la vivienda. No obstante “EL OPTANTE” conviene y acepta expresamente, que indicada área de parcela de terreno y área de la vivienda es APROXIMADA y por tanto los errores o diferencias en la misma no dan derecho a reclamación o rebaja de su precio, igualmente declara que si por alguna circunstancia “EL OFERENTE” se ve en la necesidad de modificar el área de los inmuebles objeto de la presente negociación y éstas quedaren modificadas con respecto a su superficie (sea mayor o menor), el precio definitivo de la compra venta de los inmuebles, será el que resulte de multiplicar el precio de venta por metro cuadrado pactado, por la superficie que resulte definitiva. CUARTA: “EL OPTANTE” se compromete a adquirir dicho inmueble por el precio de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. F. 1.500.000,00), que se obliga a pagar a la vendedora en la forma siguiente: Mediante el pago de una inicial por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. F. 500.000,00), cantidad esta que “EL OPTANTE” cancelara de la siguiente forma: con un pago correspondiente a la inicial de la vivienda por un monto de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. F. 500.000,00) los cuales cancela en este acto. QUINTA: queda entendido que el saldo del valor de la vivienda posterior a la cancelación de la inicial, es decir, la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. F.1.000.000,00), será cancelado por “EL OPTANTE” al termino de los TRES (3) Meses calculados a partir del día 01 de Octubre del 2.014, es decir el 30 de Diciembre del 2.014. SEXTA: las partes expresamente convienen en que el respectivo documento de Compra Venta, solo se perfeccionara cuando “EL OPTANTE” cancele la totalidad de la suma restante, es decir la cantidad de: UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. F.1.000.000,00), oportunidad en la cual “LA OFERENTE” hará la tradición legal del inmueble antes identificado, a través de la protocolización del documento definitivo de venta; “EL OPTANTE” conviene y acepta expresamente que el documento definitivo de compra venta será redactado por “LA OFERENTE”. SEPTIMA: el plazo para la entrega y protocolización de la vivienda objeto de este contrato será de TRES (3) meses, contados a partir de la firma del presente documento, pudiendo ser prorrogado por TRES (3) meses, en caso de ser decidido así por “EL OFERENTE”, aun cuando la vivienda pudiere ser entregado en un lapso menor, en dicho caso “EL OFERENTE” le participará a EL OPTANTE la fecha estimada de dicha entrega. OCTAVA: En caso de incumplimiento por “EL OPTANTE” de cualquiera de las obligaciones que asume a través de este documento o porque no pagare a su debido vencimiento las cuotas a que se obliga en la cláusula quinta, o bien por no pagar el precio de la venta en la forma convenida o no presentarse dentro del plazo estipulado para la cancelación total de la vivienda, o por la realización de cualquier otro acto dirigido a entorpecer la ejecución de este contrato, el presente documento quedara resuelto de pleno derecho y sin declaratoria previa, en cuyo caso la cantidad recibida en garantía será reintegrada a “EL OPTANTE”, pudiendo “EL OFERENTE” en ese momento y sin más formalidad disponer del inmueble objeto de este contrato en la forma que lo desee. NOVENA: Queda entendido entre las partes, que no se considerara causa imputable a “LA OFERENTE” el caso de que algún organismo competente encargado de emitir el certificado de solvencia de inmuebles urbanos y/o habitabilidad, no lo hiciere para la fecha prevista o por paralización de la obra por algún organismo competente o por causas de fuerza mayor. DECIMA: “LA OFERENTE” podrá dar por resuelto el presente contrato, sin que por ello incurra en responsabilidad alguna ni tenga que indemnizar a “EL OPTANTE”, por ningún concepto, en los siguientes casos: 1) Si el inmueble es expropiado por causa de utilidad publica, y 2) cuando por dispocisiones contenidas en la Leyes, Reglamentos, Ordenanzas y Ordenes emanadas de cualquier autoridad se prohíba o impida el uso total o parcial del terreno para los fines indicados en este documento. Así mismo como también se prohíba o impida el desarrollo total o parcial del proyecto de las soluciones habitacionales .- DECIMA PRIMERA: “EL OPTANTE”, queda obligado a consignar ante “EL OFERENTE” cualquier documento que le sea requerido y a cumplir todos los requisitos necesarios para la protocolización del documento contentivo de la compra-venta en un lapso no mayor a quince (15) días a partir de la fecha de la solicitud hecha por “EL OFERENTE”; “EL OPTANTE” autoriza al “EL OFERENTE” a disponer de la vivienda aquí señalada en caso de no cumplir con lo siguiente: A) no haber realizado los pagos en las fechas previstas. B) no consignar la documentación requerida en el tiempo solicitado para la protocolización del documento de compra-venta. C) no cancelar el saldo restante según lo establecido en la cláusula sexta. D) por no realizar el pago del saldo restante del pago de la vivienda, en el caso de habérsele participado por parte de “EL OFERENTE” que la vivienda pactada en este documento estará lista para su entrega antes del tiempo estipulado en este contrato y se le solicitare a “EL OPTANTE” el pago del saldo correspondiente para la fecha indicada en dicha participación, pudiendo “EL OFERENTE” disponer de la vivienda previamente asignada y al cumplir el optante con los requisitos requeridos dentro del plazo establecido en este documento, EL OFERENTE le asignara otra vivienda dentro de la misma urbanización con las mismas características de la vivienda ofertada inicialmente.- DECIMA SEGUNDA: es entendido entre las partes que EL OFERENTE no se compromete a gestionar ante la entidad financiera el crédito hipotecario a largo plazo para la adquisición de vivienda, por parte de EL OPTANTE, ya que esos tramites deben ser realizados por EL OPTANTE. En caso que EL OPTANTE no logre obtener el crédito para la cancelación del saldo restante de la vivienda este deberá cancelar en un lapso previsto en esta opción de compra, con recursos propios, en caso contrario libera a EL OFERENTE de toda obligación o responsabilidad inherente a este contrato, pudiendo EL OFERENTE disponer de la vivienda asignada en la cláusula segunda de la manera que considere conveniente. DECIMA TERCERA: el presente contrato se considera celebrado “intuito personae”, en virtud de lo cual ninguna de las partes podrá cederlo o tras pasarlo total o parcialmente, sin la previa autorización de los firmantes de este contrato, y sustituye y deja sin efecto cualquier otro convenio o contrato firmado con anterioridad.- DECIMA CUARTA: para los efectos de envíos de correspondencia y/o comunicaciones referentes esta negociación la dirección de EL OFERENTE será, Carretera Coro La Vela, Sector los Olivos frente a la entrada de las Calderas, Edif. COMARSA, Coro Edo. Falcón y la de EL OPTANTE será Av. Ali Primera calle 23 de enero y proyecto Nº 23, casa N|°23 enero Coro, Edo. Falcón. DECIMA QUINTA: las partes eligen como domicilio especial la Ciudad de Santa ana de Coro, Estado Falcón, a la Jurisdicción de cuyos Tribunales quedan sometidos, Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y aun solo efecto. En Santa Ana de Coro a la fecha de su presentación.-
Así explanado el acuerdo de voluntades suscrito en forma privada en fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), entre el hoy demandante en condición de “optante” ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez titular de la cédula de identidad número 20.569.554, y la sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, representada por Nicolás Marzal Chirinos titular de la cédula d identidad número 3.090.288, como “oferente”. Se observa que entre sus principales elementos, términos, y características destacan. Primero.-Que la sociedad mercantil Construcciones Marsal, en un inmueble terreno de su propiedad se compromete a ejecutar un futuro desarrollo habitacional al cual denominada Urbanización Las Delicias. (Destacado del Tribunal de la causa) Segundo.- Que de la misma manera la sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, se compromete a realizar la venta de un inmueble vivienda en construcción para el momento de suscribir el contrato al ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez.(Negrillas del Tribunal) Tercero.- Que el ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez, a quien se denominado en el acuerdo de voluntades como optante se obliga a adquirir dicho inmueble por un precio de un millón quinientos mil bolívares fuertes (1.500.000 Bs.), cantidad que cancelara a la oferente construcciones Marsal C.A, mediante el pago de una inicial por la cantidad de quinientos mil bolívares fuertes (500.000,00 Bs), al momento de suscribir el contrato de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014)., y la cantidad restante del precio, esto la suma de un millón de bolívares fuertes (1000.000Bs), al termino de tres meses (3) meses, contados a partir del uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), es decir, para el día treinta (30) de diciembre de dos mil catorce (2014). Es importante aclarar que el pago de la inicial del precio a que se contrae la cláusula cuarta, esto es, la cantidad de quinientos mil bolívares fuertes (500.000 Bs.), no constituye en modo alguno conforme al significado propio de las palabras empleadas por los contratantes en su redacción el establecimiento de una garantía a favor de la empresa oferente como de manera incorrecta lo refiere el Abogado demandante al capitulo III, del libelo de demanda (Cursivas del A-Quo) Cuarto.- Las partes contratantes de conformidad con los términos de la cláusula sexta acuerdan y por lo tanto es ley entre las partes que para que se produzca la protocolización del documento definitivo de compraventa del bien inmueble vivienda y con ello se perfeccione la venta, a favor del ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez., el optante deberá haber cancelado en el lapso estipulado la totalidad o suma restante de un millón de bolívares fuertes (1000.000 Bs.), a la sociedad mercantil denominada oferente.(Destacado del contrato). Quinto.- En cuanto al plazo para la entrega y protocolización del documento definitivo del inmueble vivienda a favor del optante, la oferente en su condición de constructora decidió según las palabras empleadas en la escritura que la misma la realizaría al termino de tres (03) meses contados a partir de la fecha de la firma del documento de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), aun y cuando pudiere ser entrega antes de esa fecha. Sexto.- Entre las penalizaciones estipuladas en la cláusula octava del acuerdo de voluntades en caso de incumplimiento del optante ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez, del pago del precio en los términos previstos en la cláusula quinta, y/o, de cualquier otra obligación asumidas, las partes contratantes acuerdan que de llegar a ocurrir en cualquiera de esos supuestos el contrato quedaría resuelto de plano derecho pudiendo en consecuencia la oferente empresa Construcciones Marsal C.A, disponer del inmueble vivienda. (Destacado del Tribunal)
Como podemos apreciar la voluntad de las partes legítimamente manifestada fue la de formalizar “un contrato preliminar de compraventa ”, de un bien inmueble vivienda y la parcela de terreno donde se encuentra enclavado que para el momento de la firma del contrato, conforme a la cláusula segunda, vendría a formar parte del futuro parcelamiento Urbanización Las Delicias, ubicado en la Parroquia San Antonio, Municipio Miranda de la ciudad de Coro, Estado Falcón, a ejecutar por la empresa Construcciones Marsal C.A. Destacando entre las principales obligaciones asumidas de manera reciproca por los pactantes, el hecho de que el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa y la entrega del bien inmueble vivienda como señal de la transmisión del derecho de propiedad y de verificarse la tradición solo se llevaría a cabo por parte de Construcciones Marsal C.A, a favor del ciudadano Shaalan Salej Ata Méndez, una vez que el segundo haya cumplido con pagar la totalidad del precio establecido conforme a lo estipulado en el contrato previo, por argumento ad contrario, valga decir, en caso de incumplimiento del pago del precio como en efecto ocurrió según de evidencia de las actas procesales, lo convenido en el instrumento privado de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), queda resuelto conteste a lo plasmado en su cláusula octava, y por consiguientes la entonces denominada oferente Construcciones Marsal C.A, visto el incumplimiento del acuerdo contractual queda en libertad de disponer del inmueble objeto del contrato de compraventa preliminar suscrito en fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014). Y Así se Declara.
Otro aspecto que no puede pasar inadvertido, quien aquí Juzga, es el hecho de que conforme a las palabras expuestos en la contratación de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), las partes de común acuerdo fijaron los lapsos para el cumplimiento de las obligaciones asumidas, ello significa que el ciudadano Shaalan Salej Ata Méndez, acorde a las cláusulas “cuarta, quinta y sexta”, estaba en pleno conocimiento sobre la existencia de los términos y formas en los que debería efectuar el pago del precio para la adquisición del bien a través del posterior otorgamiento del documento definitivo de venta por la vendedora Construcciones Marsal C.A, esto es, el pago de quinientos mil bolívares fuertes (500.000 Bs.) correspondiente a la inicial en fecha 01/10/2014., así como la posterior cancelación como complemento del pago total del precio restante por la cantidad de un millón de bolívares fuerte (1000.000 Bs.), al termino de tres meses (03) contados a partir del 01/10/2014, es decir el día 30/12/2014, fecha esta donde según lo acordado la empresa Construcciones Marsal C.A, procedería al otorgamiento del contrato de venta definitiva transfiriendo la propiedad al comprador. De tal manera, que contrario a lo alegado por el actor en el escrito libelar no se requiere en la presente causa, de la fijación por parte del Tribunal mediante de la sentencia que se pronuncia de un plazo o fecha cierta, para que el ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez, pueda aceptar o no la presunta oferta, ya que las formas de pago se encuentran previstas en el contrato previo, siendo por además que no nos encontramos frente a un contrato de opción de compraventa, sino frente a un contrato preliminar donde las partes decidieron adelantar ciertos efectos del segundo contrato definitivo, como a saber el pago del precio. Téngase como Improcedente la pretensión inherente a la fijación de un plazo a tenor a lo dispuesto en el Articulo 1.212 del Código Civil, para que el hoy demandante manifieste la supuesta aceptación frente al vendedor. Y Así se Declara.
Igualmente es de suma importancia aclarar a los sujetos de la relación jurídica procesal, que contrario a la denominación que las partes le otorgan a la convención bajo análisis., no nos encontramos frente a un contrato de opción de compraventa como de manera equivoca lo intitulan al momento de redactar el instrumento privado, toda vez que en la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, el optante “beneficiario de la opción”, no se obliga a adquirir el bien objeto del negocio jurídico porque se trata solo de un derecho potestativo, y libre, que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente “oferente” dentro del plazo de la opción, momento donde ocurre el efecto traslativo de la propiedad del bien como señal de aceptación de la oferta. De manera tal que en la opción de compraventa solo hay un obligado por ello es unilateral (aun y cuando como negocio jurídico es bilateral), y este es el oferente (promitente), quien es el que se obliga a mantener la oferta de venta, a favor del optante durante un plazo determinado, a la espera de que este el optante ejerza o no la opción. En el contrato de opción de compraventa no cabe pactar arras o establecer cláusulas penales, y otras penalidades., ya que se trata de una promesa unilateral en la que solo una de las partes se obliga a vender y como retribución en caso de no ejercer la opción el optante., el oferente obtiene como estipendio una cantidad de dinero al cual se denomina premio. Ahora bien como a quedado demostrado durante la soberana labor de interpretación realizada, estos elementos y características que identifican el contrato de opción de compraventa, no se encuentran presentes en el contrato preliminar de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), donde ambos sujetos fungen como obligados recíprocamente para la concreción de un acuerdo definitivo., donde la empresa oferente según la cláusula tercera fue facultada para alterar el valor del precio a cancelar por Shaalan Salej Ata Méndez, durante la vigencia del contrato previo., donde la transmisión del derecho de propiedad del inmueble vivienda depende del otorgamiento de un contrato ulterior., y donde la empresa Construcciones Marsal C.A, durante la vigencia del contrato preliminar se encuentra facultada conforme a la cláusula octava, a dejar sin efecto la contratación en caso de incumplimiento de las pautas previstas para cancelar el precio, y/o, por cualquier otro acto imputable al llamado optante contrario a las obligaciones asumidas (ver cláusula octava), supuestos estos en los que dispondría del inmueble terreno y vivienda en el enclavada objeto de la convención. Y Así se Declara.
Como argumento de autoridad veamos un extracto de la sentencia vinculante emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20/07/2015, Ponente Marcos Tulio Dugarte Padrón, donde se explican las diferencias entre los Contratos Preliminares y el Contrato de Opción de Compra Venta y/o, Promesa Unilateral
“OBITER DICTUM
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta S. observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, L.; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, L.; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, L.; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: L., L., La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (J. a septiembre), N° 9, V.I., Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, V.I., Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autorregulación de sus intereses negóciales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (R., M.; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
Una vez revisados y analizadas las razones de hecho y los medios de prueba aportados por los sujetos activo y pasivo de la relación jurídica, esto es, escrito de pretensión, documento fundamental, escrito de contestación a la demanda, y actuaciones administrativas contentiva de la denuncia tramitado ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), resulta concluyente que si bien es cierto, a través de la prueba de cotejo quedo demostrado que el contrato preliminar de compraventa de fecha uno (01) de octubre del año dos mil catorce (2014) fue pactado conforme a las firmas impresas entre los ciudadanos Nicolás Marsal titular de la cédula de identidad número 3.090.288, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, y el ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez titular de la cédula de identidad número 20.569.554., no resulta menos cierto que conforme a los términos de la escritura los entonces contratantes contrario a lo propugnando por la demandante sí establecieron en la contratación plazos a los efectos del cumplimiento de las obligaciones reciprocas asumidas como, a saber el pago del precio, y la fecha en la cual debió haber sido extendido el documento definitivo de compraventa, no evidenciándose del elenco de medios de prueba que el actor durante la vigencia del acuerdo preliminar haya cumplido con su principal obligación como a saber el pago del precio, para que tuviere lugar la transmisión de la propiedad del bien inmueble mediante el otorgamiento de un segundo documento por estas razones tanto de hecho como de derecho la demanda debe sucumbir, téngase como Improcedente. Así Se Decide.
VI
VEREDICTO
ESTE TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA.
PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda por RECONOCIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, y establecimiento del plazo para su ejecución incoado por el ciudadano Chaalan Salej Ata Méndez titular de la cédula de identidad número 20.569.554, asistido por el profesional del derecho Amilcar Antequera Lugo inpreAbogado número 103.204., en contra de la sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, (COMARSA), inscrita bajo el número 11, a las paginas 73 a la 84 del Tomo II, del libro de comercio que se lleva por ante ese Tribunal en fecha 19 de enero de 1976, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el número J085032681, domiciliada en el Municipio Colina del Estado Falcón, Carretera Intercomunal Coro- La Vela, Edificio Comarsa, piso I, sector Los Olivos de Las Calderas, representada legalmente por el ciudadano Nicolás Marzal Chirinos titular de la cédula de identidad número 3.090.288, y jurídicamente por el Abogado José Gregorio Gomez inpreAbogado número 64.820.
SEGUNDO: Improcedente la impugnación del instrumento privado de fecha uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014), interpuesto por la representación judicial de la demandada Abogado José Gregorio Gómez inpreAbogado número 64.820, presentado por la parte actora Chaalan Salej Ata Méndez titular de la cédula de identidad número 20.569.554, asistido por el Abogado Amilcar Antequera Lugo inpreAbogado número 103.204.
TERCERO: Improcedente la oposición como defensa de fondo Prohibición de la Ley de Admitir la Acción, formulada por la representación judicial de la demandada Abogado José Gregorio Gomez inpreAbogado número 64.820, en contra de la parte actora ciudadano Shaalan Salej Ata Méndez titular de la cédula de identidad número 20.569.554, asistido por el Abogado Amilcar Antequera Lugo inpreAbogado número 103.204.
CUARTO: De conformidad con el Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de Costas Procesales al demandante ciudadano Shaalan Salej Ata Méndez titular de la cédula de identidad número 20.569.554, por haber resultado vencido en el Juicio.
QUINTO: De conformidad con el Articulo 276 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de Costas Procesales a la demandada sociedad mercantil Construcciones Marsal C.A, inscrita en el libro de Registro de Comercio llevado por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito del Estado Falcón en fecha 19 de enero de mil novecientos setenta y seis (1976), bajo el número 11, folios 73 al 84, Tomo II, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF), bajo el número J085032681, por haber resultado vencida en la incidencia que dio lugar a la prueba de Cotejo.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en Santa Ana de Coro a los Diecisiete (17) día del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2.018). AÑOS: 206º y 157º.
EL JUEZ TEMPORAL.
ABG. EDUARDO YUGURI PRIMERA.
LA SECRETARIA.
ABG. DAMELIS CHIRINO.
NOTA: En la misma fecha se publico la anterior decisión, siendo las 11:00 a.m., previo el anuncio de Ley, quedando anotada bajo el Nº 091, en el libro de sentencias. Conste. Maire.-
LA SECRETARIA.
ABG. DAMELIS CHIRINO.
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