TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6719

DEMANDANTE: INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 21.158.152, domiciliada en Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, número telefónico 04120761866.

ABOGADO ASISTENTE: JOSÉ RAMÓN DEL PILAR CONIL NOROÑO, abogado en ejercicio legal, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 275.979, con correo electrónico conilj06@gmail.com y número telefónico 0414-6948770.

DEMANDADA: sociedad mercantil HORTALIZAS URUMACO, C.A., domiciliada en la calle Falcón y Brasil, signado con el N°, en la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, Municipio Carirubana, bajo el N° 9, tomo 44-A de fecha 25 de septiembre de 2014, con correo electrónico hortalizasurumacoca@gmail.com, representada legalmente por su Presidente el ciudadano Antonio Ramón Meléndez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 15.459.023.

APODERADOS JUDICIALES: ELIDAY ELÍAS SARKIS VALE y JOAQUÍN ANTONIO MURENA WANDER VIEST, abogados en ejercicio legal, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 195.004 y 39.323, con correos electrónicos lisbethmavo@gmail.com y joaquinmurena@gmail.com y números telefónicos 0424-6612269 y 04146941148 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

I
Suben a esta Superior instancia las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado Joaquín Antonio Murena Wander Viest, apoderado judicial de la sociedad mercantil HORTALIZAS URUMACO, C.A., parte demandada, contra la sentencia de fecha 3 de marzo de 2021, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, en el juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, seguido por la ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE, en contra del apelante.
Riela del folio 1 al 6, escrito del libelo de la demanda presentado por la ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE, asistida por el abogado José Ramón del Pilar Conil Noroño, en fecha 22 de octubre de 2019. Anexos acompañados con el escrito del folio 7 al 44.
Cursa folio 47 al 49, escrito de reforma al libelo de la demanda, presentado por la ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE en su propio nombre y en representación de su cónyuge el ciudadano JAMIL MOUTAWE AL ATIE, asistida por el abogado José Ramón del Pilar Conil Noroño, mediante el cual alega lo siguiente: que en fecha 23 de agosto de 2017 la ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE, propietaria del local comercial ubicado en la calle Falcón y Brasil, signado con el N° 88, y la firma mercantil HORTALIZAS URUMACO C.A., representada por el ciudadano Antonio Meléndez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 15.459.023, celebraron un contrato de arrendamiento; posteriormente en fecha 9 de mayo de 2019, acordaron firmar un contrato en la cual especificaron que era un contrato de prorroga legal de arrendamiento del local comercial. Que el ciudadano Antonio Ramón Meléndez, ha permitido el deterioro del local comercial, los ventanales están resquebrajados y sin vidrios, dañando la fachada del local comercial; que demolió un baño existente en el local comercial, además de eso cambió los colores de las paredes internas y externas del local, dañó el empotrado del sistema eléctrico, todo eso sin el consentimiento previo de la propietaria del local e incumpliendo sus obligaciones como arrendatario ocasionando al inmueble un completo deterioro y una deuda en los servicios públicos; que ha dejado de cancelar el servicio de energía eléctrica, correspondientes a febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2019, y servicio de agua por seis meses. Fundamenta la presente demanda en el artículo 40 literales a y c de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales y en el artículo 1.159 del Código Civil. Estima la presente acción en la cantidad de ciento cuarenta y cuatro millones de bolívares con cero céntimos (Bs.S. 144.000.000,00), lo que equivale a 2.880.000 UT. Finalmente solicita se admita su demanda y ordene desocupar el local comercial por incumplimiento de contrato; así como pide indemnización por los daños ocasionados al local.
En fecha 9 de diciembre de 2019, el ciudadano Antonio Ramón Meléndez, en representación de la sociedad mercantil HORTALIZAS URUMACO, C.A., parte demandada, confiere poder apud-acta a los abogados Eliday Elías Sarkis Vale y Joaquín Antonio Murena Wander Viest, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 195.004 y 39.323 (f. 50); y por auto de fecha 10 de diciembre de 2019, el Tribunal a quo tiene a los mencionados abogados como apoderados judiciales de la parte demandada (f. 52).
En fecha 10 de diciembre de 2019, el Tribunal de la causa admitió la reforma de la demanda, ordenando la citación de la parte demandada para que de contestación dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación (f. 51).
Mediante diligencia de fecha 14 de enero de 2020 el abogado Justo Pastor Barráez Pérez consigna documento poder que le fue otorgado por la demandante ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE; el cual fue ordenado agregar mediante auto de fecha 15/01/2020 (f. 53-57).
Riela a los folios 63 al 68, escrito de contestación a la demanda y sus anexos, presentado por los abogados Eliday Elías Sarkis Vale y Joaquín Antonio Murena Wander Viest, apoderados judiciales de la parte demandada, en los términos siguientes: que es cierto que la empresa Hortalizas Urumaco, C.A., es arrendataria desde hace mas de diez años de un local comercial ubicado en la calle Brasil esquina calle Falcón, sector centro, de Punto Fijo estado Falcón; que es cierto que Hortalizas Urumaco, C.A., suscribió por intermedio de su representante legal el ciudadano Antonio Ramón Meléndez, un convenio de prorroga legal, con la parte demandante, el cual comenzó a regir el 1° de agosto de 2019 y cuyo vencimiento seria el día 1° de agosto de 2022; que no es cierto que dicho local comercial tenga una superficie de veintiocho metros cuadrados (28 mts2), tal y como lo asevera la parte demandante, sino de ciento noventa y nueve metros con veinticuatro centímetros cuadrados (199.24 mts2), y que así solicitan que lo declare el tribunal de la causa en la sentencia definitiva; que no es cierto que la dicha empresa haya dejado de cancelar los servicios públicos; que no es cierto que dicha empresa haya ocasionado deterioros al referido local comercial; que no es cierto que la empresa haya realizado modificaciones y demolido un baño sin el consentimiento previo de la arrendadora, ni mucho menos haya cambiado el color de las paredes y en el deterioro de las instalaciones eléctricas; finalmente niegan que su empresa haya ocasionado deterioros al local comercial mas allá de los que ocurren por el uso continuo y reiterado a lo largo de mas de diez años de relación arrendataria. Que impugnan la inspección judicial solicitada al Tribunal de la causa por la parte demandante, donde esta solicitó la designación de un practico, hecho este que no se realizó, ya que no consta en las actas de la referida inspección, ni la designación, ni juramentación del mismo, pero el Tribunal al culminar dicha practica deja constancia que se realizaron tomas fotográficas, las cuales no saben por quien, ni como, ni cuando se hicieron las mismas, ocasionando esto una inseguridad jurídica tal, que hace imposible tener como ciertos los hechos determinados por el Tribunal ejecutor de la misma, por esas razones y motivos impugnan la referida inspección judicial y que no sea valorada por el Tribunal de la causa. Por ultimo solicitan que la presente demanda sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de la ley y que expresamente se condene en pagar las costas del debido proceso a la parte demandante. Anexos acompañados con el escrito del folio 69 al 70.
Se evidencia en el folio 71, auto de fecha 5 de febrero de 2020, mediante el cual el tribunal de la causa, fijó la audiencia preliminar para el quinto día de despacho siguiente al presente auto.
Del folio 72 al 73, se evidencia acta de la audiencia preliminar celebrada en la sede del Tribunal natural, en fecha 13 de febrero de 2020, con la presencia del apoderado actor, abogado Justo Barraez y de los apoderados judiciales de la parte demandada Eliday Elías Sarkis Vale y Joaquín Antonio Murena Wander Viest, quienes exponen sus alegatos y seguidamente el tribunal se reserva el lapso legal para hacer la fijación de límites de la controversia.
Por auto de fecha 19 de febrero de 2020, el tribunal de la causa establece los límites de la controversia, señalando que la parte demandante debe probar que la empresa demandada está insolvente con el pago de los servicios públicos y los deterioros al local comercial; y que la parte demandada debe probar que los deterioros no son su responsabilidad y que están solventes en el pago de los servicios públicos; y fija un lapso de cinco días de despacho contados a partir de la referida fecha, para que las partes hagan promoción de las pruebas a merito de la causa (f. 74).
Cursa folio 75, auto de fecha 5 de marzo de 2020, mediante el cual el tribunal de origen ordena agregar al presente expediente, escritos de promoción de pruebas presentados en fecha 3 de marzo de 2020, por los apoderados judiciales de la parte demandada (f. 76-78), y en fecha 4 de marzo de 2020, por el apoderado judicial de la parte demandante con anexos (f. 79-88).
En fecha 28 de enero de 2021, la ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE, parte demandante, solicita la reactivación de la presente causa y confiere poder apud-acta al abogado José Ramón de Pilar Conil Noroño, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 275.979 (f. 89).
Mediante auto de certeza jurídica de fecha 1° de febrero de 2021, el tribunal de la causa ordena la reactivación de la presente causa y acuerda notificar a las partes (f. 90).
Corre inserto al folio 93, auto de fecha 9 de febrero de 2021 mediante el cual el tribunal a quo, admite las pruebas presentadas por las partes, fijando la inspección judicial solicitada por la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a dicho auto. La cual fue practicada en fecha 11 de febrero de 2021 por el Tribunal de la causa (f. 95 al 96).
Riela folio 97, auto de fecha 19 de febrero de 2021, mediante el cual se fija la audiencia oral y pública para el día 3 de marzo de 2021 a las 10:00 a.m., ordenándose la notificación de las partes.
Del folio 98 al 100, consta acta de la audiencia oral y pública celebrada en fecha 3 de marzo de 2021, con la presencia con la presencia del apoderado actor, abogado José Conil y de los apoderados judiciales de la parte demandada Eliday Elías Sarkis Vale y Joaquín Antonio Murena Wander Viest, quienes exponen sus alegatos y seguidamente el Tribunal declara Parcialmente con Lugar la presente demanda, ordena la entrega inmediata del local comercial, no condena en costas en virtud del fallo proferido y se reserva el lapso legal para extender por escrito el fallo completo.
Cursa del folio 101 al 104, publicación de la decisión de fecha 17 de marzo de 2021, mediante la cual el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, declara Parcialmente con Lugar, la demanda por desalojo intentada por la ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE, en contra de la Sociedad Mercantil HORTALIZAS URUMACO.
Se evidencia en folio 105, diligencia presentada en fecha 13 de marzo de 2021, mediante la cual el abogado Joaquín Murena, apoderado judicial de la parte demandada ejerce recurso de apelación contra la decisión de fecha 17 de marzo de 2021.
En fecha 14 de abril de 2021, el tribunal de origen acuerda oír en ambos efectos la apelación ejercida por la parte demandada (f. 107); en consecuencia, ordena remitir a esta Alzada el presente expediente mediante oficio N° 883-012 (f. 108).
Mediante auto de fecha 4 de mayo de 2021, este Juzgado Superior da por recibido el presente expediente y fija el procedimiento de conformidad con los artículos 516 y 517 del Código de Procedimiento Civil (f. 109).
Riela del folio 114 al 119, escritos de informes presentados en fecha 7 de junio de 2021, por ambas partes.
Vencido el lapso de observaciones según computo efectuado al efecto en fecha 11 de junio de 2021, el presente expediente entró en lapso de sentencia (f. 120).
Siendo la oportunidad para decidir, esta Alzada, lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO
En el presente caso, la demandante ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE, alega que en fecha 23 de agosto de 2017 celebró contrato de arrendamiento con la firma mercantil HORTALIZAS URUMACO C.A., representada por el ciudadano Antonio Meléndez, por un local comercial de su propiedad ubicado en la calle Falcón y Brasil, signado con el N° 88; que en fecha 9 de mayo de 2019, acordaron firmar un contrato de prorroga legal de arrendamiento; que el ciudadano Antonio Ramón Meléndez, ha permitido el deterioro del local comercial, los ventanales están resquebrajados y sin vidrios, dañando la fachada del local comercial; que demolió un baño existente en el local comercial, además de eso cambió los colores de las paredes internas y externas del local, dañó el empotrado del sistema eléctrico, todo eso sin el consentimiento previo de la propietaria del local e incumpliendo sus obligaciones como arrendatario ocasionando al inmueble un completo deterioro; que ha dejado de cancelar el servicio de energía eléctrica, correspondientes a febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2019, y servicio de agua por seis meses; por lo que demanda el desalojo y pide la desocupación del local comercial por incumplimiento de contrato; así como indemnización por los daños ocasionados al local. En la oportunidad de la contestación, admite que es cierto que la empresa Hortalizas Urumaco, C.A., es arrendataria desde hace más de diez años del local comercial señalado, y que suscribió por intermedio de su representante legal el ciudadano Antonio Ramón Meléndez, un convenio de prorroga legal, con la parte demandante, el cual comenzó a regir el 1° de agosto de 2019 y cuyo vencimiento seria el día 1° de agosto de 2022; por otra parte alega que no es cierto que dicho local comercial tenga una superficie de veintiocho metros cuadrados (28 mts2), sino de ciento noventa y nueve metros con veinticuatro centímetros cuadrados (199.24 mts2), que no es cierto que la dicha empresa haya dejado de cancelar los servicios públicos; que no es cierto que dicha empresa haya ocasionado deterioros al referido local comercial; que no es cierto que la empresa haya realizado modificaciones y demolido un baño sin el consentimiento previo de la arrendadora, ni mucho menos haya cambiado el color de las paredes y el deterioro de las instalaciones eléctricas; finalmente niega que su empresa haya ocasionado deterioros al local comercial más allá de los que ocurren por el uso continuo y reiterado a lo largo de más de diez años de relación arrendaticia; e impugnan la inspección judicial acompañada al libelo.
Las partes a los fines de probar sus respectivas afirmaciones de hecho aportaron los siguientes elementos probatorios:
Pruebas aportadas por la parte actora:
1.- Inspección extrajudicial practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el N° 4104-19, en fecha 10 de octubre de 2019 en el inmueble constituido por un local comercial ubicado entre las calles Falcón y Brasil, signado con el N° 88 de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón; donde la jueza dejó constancia de lo siguiente: que respecto al estado físico de los vidrios de las puertas principales y ventanales se evidencia que están algunas en buen estado y otros se encuentran resquebrajados; que existe un solo baño; que el baño se encuentra al fondo de la entrada, así como también se observó un tubo que hace presumir la existencia que hubo o hubiera la presencia de un baño; con respecto al estado físico de la sala de baño, se encuentra en regular estado de conservación y mantenimiento; que con respecto al cableado eléctrico y toma corrientes, los mismos se encuentran visibles, es decir, no están empotrados, al igual que las tomas eléctricas; que se observó en la mayoría del local los colores gris y verde, y al fondo del baño un color naranja; que se observó un cambio en la cerámica y un desnivel en el piso que hace presumir que existía una separación en la parte que se ve con cerámica y otra; con anexo de memoria fotográfica (f. 7-33). Esta inspección extra litem se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar los hechos verificados por la jueza que la practicó; mas sin embargo se observa que la jueza se extralimitó al señalar que presumía la “existencia que hubo o hubiera la presencia de un baño”, y que “existía una separación en la parte que se ve con cerámica y otra”; no concediéndole esta juzgadora valor a las citadas apreciaciones subjetivas de la jueza interviniente en dicho acto extrajudicial.
2.- Copia fotostática simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, inserto bajo el numero 17, tomo 27, de fecha 25 de marzo de 2008, contentivo de poder general de administración y disposición, amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere otorgado por el ciudadano JAMIL MOUTAWE AL ATIE a la ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE (f. 9-14). Este documento autenticado se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar las facultades que tiene la demandante de autos para actuar en representación del ciudadano JAMIL MOUTAWE AL ATIE.
3.- Documento protocolizado por ante la entonces Oficina Subalterna del Registro del Distrito Carirubana del estado Falcón, en fecha 20 de julio de 1981, bajo el N° 7, folios 14 al 16 del protocolo primero, Tomo 2, mediante el cual el ciudadano Daniel Coello da en venta pura, simple, perfecta e irrevocable al ciudadano JAMIL MOUTAWE AL ATIE, una casa de habitación de su exclusiva propiedad, con su terreno propio ubicado en la esquina de las calles Falcón y Brasil, marcada con el N° 88, del entonces Municipio Punto Fijo, Distrito Carirubana del estado Falcón, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: calle Falcón; Sur: casa de Magdaleno Ramones; Este: calle Brasil; y Oeste: casa de Víctor Colina (f. 15-16). Este documento público se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que el bien inmueble objeto del litigio es propiedad del mencionado ciudadano.
4.- Documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, inserto bajo el numero 16, tomo 152, folios 72 al 76, de fecha 23 de agosto de 2017, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE procediendo en su nombre y en representación de su cónyuge JAMIL MOUTAWE AL ATIE, mediante el cual cede en arrendamiento a la sociedad mercantil HORTALIZAS URUMACO, C.A., representada por su Presidente el ciudadano ANTONIO RAMÓN MELÉNDEZ, un inmueble constituido por una casa para uso comercial, con un área de 136 mts2, ubicado en la calle Falcón y Brasil, signado con el N° 88, de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón (f. 19-22). Este documento autenticado se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cuyo objeto lo constituye el mismo objeto del litigio.
5.- Copia certificada de documento inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Falcón, bajo el número 9, tomo 44-A, de fecha 25 de septiembre de 2014, contentivo de acta constitutiva-estatutos de la sociedad mercantil HORTALIZAS URUMACO, C.A. (f. 38-44). Este documento público se valora de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil, con el cual se demuestra la constitución de la referida sociedad mercantil, así como que su representante legal es el ciudadano ANTONIO RAMÓN MELENDEZ, quien ostenta el cargo de Presidente de la empresa.
6.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 9 de mayo de 2019, inserto bajo el N° 16, tomo 30, folios 64 al 68 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de prórroga legal de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE procediendo en su nombre y en representación de su cónyuge JAMIL MOUTAWE AL ATIE, en su carácter de arrendadora, y el ciudadano ANTONIO RAMÓN MELÉNDEZ, en representación de la sociedad mercantil HORTALIZAS URUMACO, C.A., mediante el cual convienen de mutuo acuerdo, según el tiempo de la relación arrendaticia de más de 10 años, celebrar la prorroga legal correspondiente al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 23 de agosto de 2017, inserto bajo el N° 16, tomo 152, folios 72 al 76, cuyo objeto es un inmueble constituido por una casa para uso comercial, con un área de 17 mts de frente por 11,72 mts de fondo, ubicado en la calle Falcón y Brasil, signada con el N° 88, de la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana, estado Falcón; conviniendo en que conforme a la normativa legal el tiempo de duración de la prórroga será por un lapso máximo de tres (3) años en forma continua y no interrumpida (f. 34-37). Este documento autenticado se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar la convención celebrada entre las partes, así como las condiciones en las cuales establecieron la prórroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre ambos, a saber, que la relación arrendaticia tiene una duración de más de 10 años, por lo que la prórroga legal será de tres (3) años, la cual será improrrogable, debiendo entregar el arrendatario el local arrendado inmediatamente a la fecha 1° de agosto de 2022; estableciendo en la cláusula quinta que el incumplimiento en el pago de dos (2) mensualidades por parte de el arrendatario dará derecho a la arrendadora de exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, sin derecho a plazo alguno para desocupar; en la cláusula sexta el arrendatario se obligó a arreglar la estructura de la pared y el baño del inmueble, con previa autorización por parte de la arrendadora; a correr con las reparaciones menores por daños causados al inmueble por sí mismo o por terceras personas; que debe mantener la pintura del inmueble en buen estado y utilizar colores y tonos claros; que deberá devolver el inmueble en buenas condiciones de conservación y limpieza, con todas sus instalaciones eléctricas y sanitarias completas y en buen funcionamiento, con sus puertas, ventanas y santa marías con sus respectivas cerraduras y protecciones metálicas, solvente de los pagos de agua, luz y aseo domiciliario, tal como lo recibió.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Copia fotostática simple de solvencia emitida por la empresa Hidrofalcon en fecha 27 de enero de 2020, donde se hace constar que el inmueble ubicado en la calle Falcón, N° 86, con calle Brasil casco central, Punto Fijo, Carirubana, Falcón, a nombre del ciudadano JAMIL MOUTAWE AL ATIE, se encuentra solvente con respecto a su pago por servicio de agua potable y saneamiento hasta el día 27 de enero de 2020 (f. 69). Esta copia de documento público administrativo por cuanto no fue impugnada, se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar la solvencia en el pago del servicio público en referencia por parte del arrendatario.
2.- Original de solvencia de pago por suministro del servicio de energía eléctrica emitida por la empresa Corpoelec en fecha 28 de enero de 2020, donde hace constar que el inmueble ubicado en la dirección centro casco central, calle Brasil esquina Falcón, S/N, Municipio Carirubana, Municipio Carirubana, Punto Fijo, estado Falcón, canceló facturas pendientes a la fecha (f. 70). Este documento público administrativo se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar la solvencia por parte del arrendatario en el pago del referido servicio público.
3.- Inspección judicial practicada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, con sede Punto Fijo en fecha 11 de febrero de 2021, en el inmueble ubicado en la planta baja de un local comercial signado con el N° 1 que forma parte del Edificio San Antonio, ubicado en la calle Falcón esquina por calle Brasil de la ciudad de Punto Fijo, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, donde el Tribunal dejó constancia de lo siguiente: que se constituyó en un local comercial, ubicado en la calle Falcón con calle Brasil, sector centro de la ciudad de Punto Fijo, que en dicho local funciona la firma mercantil Hortalizas Urumaco C.A.; que en el interior del local comercial se puede observar que las paredes se encuentran debidamente pintadas de color melón, se aprecia también que el techo esta construido en cielo raso, el cual se aprecia en regular estado; con respecto al piso el mismo se constata que en unas partes del local tiene cerámicas de color blanco; apreciándose diversas perforaciones en las mismas y en la otra parte del local la cerámica es de color beige, presentando igualmente diversas perforaciones y el desgate por el uso dado, con respecto a las puertas: este tribunal deja constancia que el local comercial consta de dos puertas de vidrio hechas de material de aluminio de color blanco, las cuales están ubicadas al frente del local comercial (calle Falcón) y la otra a un costado derecho de dicho local (calle Brasil), las cuales se pueden apreciar que se encuentran en buen estado con sus vidrios completos. En el interior de local se aprecia 2 puertas metálicas de color verde correspondiente a la oficina y al baño las cuales se encuentran en buen estado, en cuanto a la parte externa del inspeccionado local, se aprecia que las paredes están recubiertas con cerámicas de color gris y negro las cuales presentan un estado medio de deterioro, observándose faltante de algunas de ellas y otras quebradas; se deja constancia que el local esta provisto de rejas santa maría de color verde que protegen los ventanales del local; con respecto a la estructura interna, el local comercial posee espacios abiertos y en el cual se encuentran anaqueles que sirven para la venta de frutas y hortalizas; también se deja constancia que el referido local esta provisto de un área que sirve como oficina y un baño; que el local comercial se encuentra pintado en sus paredes internas en un color melón y el techo de color blanco; que las instalaciones eléctricas se encuentran en buen estado, con sus respectivos recubrimientos, dejando además constancia que todos los contactos eléctricos poseen sus respectivos recubrimientos (toma corrientes); así como el cableado externos y sus brequeras (f 95-96). Esta inspección judicial se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar los hechos verificados por el juez de la causa al momento de su práctica, a que se contrae la misma.
Analizadas como han sido las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal de la causa, se pronunció en su sentencia de fecha 17 de marzo de 2021, de la manera siguiente:
Trabada como ha sido la litis y analizadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que estamos en presencia de una relación arrendaticia, no discutida por las partes, siendo que lo dispuesto es la falta de pago de servicios públicos de los meses febrero a julio del año 2019 y las remodelaciones realizadas sin la autorización del arrendador. Es así como la demanda se excepciona en su escrito de contestación, afirmando que no esta insolvente con su obligación contractual, como lo es el pago de servicios públicos, ni que haya realizado remodelaciones no autorizadas, para sustentar su dicho produce constancia de solvencias emitidas por la empresa Hidrofalcon y de la empresa Corpoelec, en la cual se observa que ambas empresas afirman que el arrendatario esta solvente hasta la fecha de la emisión de las constancias respectiva, pero este jurisdicente observa que la solvencia no detalla expresamente el pago de los meses señalados por la demandante en su libelo, lo que es un indicio de que el pago de esos meses se realizo acumulativamente con la intención de obtener la solvencia emitida por la empresa Corpoelec señala de una forma inequívoca… “CANCELÓ FACTURAS PENDIENTES A LA FECHA.” Este hecho unido al indicio anterior configura una presunción de que el demandado al momento de realizar los pagos tenia facturas pendientes por pagar, las cuales pagó después de enterarse de la demanda, la cual fue presentada en fecha 22 de octubre del 2019, siendo que las fecha de las solvencias son 27 y 28 de enero del 2020. Así mismo es de suma importancia que la demandante logró demostrar que el local sufrió deterioros en su infraestructura tales como los cristales de las puertas principales, el cableado eléctrico y las instalaciones sanitarias, todo eso probado con la inspección extrajudicial practicada al local comercial por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y de Ejecución del Municipio Carirubana, la cual fue acompañada con el libelo de demanda, aun y cuando la misma fue impugnada por la representación judicial de la demandada por lo que sobre este aspecto se debe hacer dos significaciones de importancia, la primera, que la impugnación no es el medio idóneo para atacar este tipo de prueba, que dicho sea de paso, debe considerarse como un documento publico por provenir de un Tribunal de la Republica, por lo que la impugnación versa sobre el contenido del documento, que siendo publico no puede simplemente impugnarse; lo segundo que del análisis del acta de inspección ciertamente se evidencia que la Juez deja constancia de las características del aparato fotográfico, pero no existe la designación y juramentación del practico, lo cual afecta la validez de las fotografías tomadas sin el cumplimiento de la ley como es la designación y posterior juramentación del practico, pero el incumplimiento de esa formalidad en modo alguno afecta el contenido plasmado por la Juez en el acta de inspección la cual apreció en situ y con sus sentidos, por lo no se valoran las fotografías tomadas en dicha inspección, pero se aprecia en todo su valor probatorio el contenido del acta de inspección extrajudicial ya referida. Y ASI SE DETERMINA.
De lo anterior se colige que el Tribunal de la causa declaró la procedencia del desalojo demandado por considerar que la parte demandada no demostró la solvencia en el pago de los servicios públicos con las documentales públicas administrativas aportadas al proceso, basado en presunciones; así como también por considerar que la parte actora logró demostrar los daños al inmueble. Por lo que apelada como fue la anterior decisión procede esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:
Demandado como fue el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en las causales contenidas en los literales “a” y “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se observa que el mismo establece:

Son causales de desalojo:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. …
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

En este orden, se observa que la demandante alega que celebró contrato de arrendamiento con la firma mercantil HORTALIZAS URUMACO C.A., representada por el ciudadano Antonio Meléndez, por un local comercial de su propiedad y de su cónyuge el ciudadano JAMIL MOUTAWE AL ATIE, y que en fecha 9 de mayo de 2019, acordaron firmar un contrato de prorroga legal de arrendamiento; pero que el ciudadano Antonio Ramón Meléndez, ha permitido el deterioro del local comercial, que demolió un baño, cambió los colores de las paredes internas y externas del local, dañó el empotrado del sistema eléctrico, todo sin el consentimiento previo de la propietaria del local e incumpliendo sus obligaciones como arrendatario; también aduce que el arrendatario ha dejado de cancelar el servicio de energía eléctrica, correspondientes a febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2019, y servicio de agua por seis meses; de igual manera demanda la indemnización por los daños ocasionados al local; mientras que la parte demandada admite la relación arrendaticia desde hace más de diez años, así como que suscribió un convenio de prorroga legal, pero niega que haya dejado de cancelar los servicios públicos, que haya ocasionado deterioros al referido local comercial, que haya realizado modificaciones y demolido un baño sin el consentimiento previo de la arrendadora, ni que haya cambiado el color de las paredes y el deterioro de las instalaciones eléctricas, niega que haya ocasionado deterioros al local comercial más allá de los que ocurren por el uso continuo por más de diez años de relación arrendaticia.
En virtud de lo anterior, el Tribunal de la causa, una vez celebrada la audiencia preliminar, estableció los límites de la controversia de la siguiente manera: la parte demandante debe probar que la empresa demandada está insolvente con el pago de los servicios públicos y los deterioros al local comercial; y que la parte demandada debe probar que los deterioros no son su responsabilidad y que están solventes en el pago de los servicios públicos.
En el presente caso, tenemos que no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia existente entre las partes; así como tampoco que las partes de común acuerdo decidieron poner fin a dicha relación arrendaticia que ha existido por más de diez años, con la firma de un contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 9 de mayo de 2019, inserto bajo el N° 16, tomo 30, folios 64 al 68, mediante el cual regulan la prórroga legal que finaliza en fecha 1° de agosto de 2022. Definido lo anterior, se observa en cuanto a la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por cuanto la accionante demanda el desalojo por falta de pago del servicio de energía eléctrica, correspondientes a febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2019, y servicio de agua por seis meses, tenemos que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. Así, en el presente caso por cuanto la relación arrendaticia no fue un hecho controvertido por haberlo aceptado expresamente la parte demandada en la contestación de la demanda, y de acuerdo a lo prescrito en las normas anteriores y los hechos alegados en el libelo de demanda y en la contestación respectivamente, a la arrendadora demandante le corresponde demostrar los alegados deterioros ocasionados al inmueble objeto del litigio, así como las señaladas modificaciones; mientras que a la parte demandada por cuanto adujo estar solvente con el pago de los servicios públicos, le corresponde demostrar tal hecho. En este sentido es importante señalar que el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, en este caso la insolvencia en el pago de los servicios públicos de que dispone el inmueble arrendado, la carga probatoria recae sobre la parte accionada, quien debe demostrar la solvencia en el pago demandado, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable; no debiendo en este caso como erradamente lo señala el juez a quo en el auto del establecimiento de los límites de la controversia, que la parte demandante debe probar que la empresa demandada está insolvente con el pago de los servicios públicos, pues además de que la carga probatoria como se dijo, en este caso la tiene la parte demandada, es de resaltar que los hechos negativos no son susceptibles de prueba; y así se establece.
Sobre este particular, se evidencia de autos que la arrendataria demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda acompañó solvencia emitida por la empresa Hidrofalcón en fecha 27 de enero de 2020, en la cual indica que se encuentra solvente con respecto al pago por servicio de agua potable y saneamiento hasta el día 27 de enero de 2020 (f. 69); y solvencia emitida por la empresa Corpoelec en fecha 28 de enero de 2020, donde hace constar que el inmueble objeto del litigio canceló facturas pendientes a la fecha por suministro del servicio de energía eléctrica (f. 70); a las cuales se les concedió valor probatorio para demostrar la solvencia en el pago de dichos servicios públicos.
En este sentido, observa esta juzgadora que el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala como causal de desalojo que “el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”, no estableciendo como causal de desalojo la falta de pago de servicios públicos; y en este mismo orden se observa que el contrato contentivo de prórroga legal de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 9 de mayo de 2019 (f. 34 al 37), se convino en la cláusula SÉPTIMA que “… al momento de vencerse la prórroga, EL ARRENDATARIO, deberá entregar a LA ARRENDADORA, todos los recibos y facturas de tales servicios, correspondientes al tiempo de vigencia de la PRÓRROGA LEGAL, debidamente canceladas o las respectivas solvencias expedidas por los Organismos competentes”; de lo que se colige con meridiana claridad que la solvencia en el pago de los servicios públicos deberá acreditarla al final de la relación arrendaticia, por lo que yerra el sentenciador de primera instancia al establecer que “…la solvencia no detalla expresamente el pago de los meses señalados por la demandante en su libelo, lo que es un indicio de que el pago de esos meses se realizó acumulativamente con la intención de obtener la solvencia emitida por la empresa Corpoelec señala de una forma inequívoca… “CANCELÓ FACTURAS PENDIENTES A LA FECHA.” Este hecho unido al indicio anterior configura una presunción de que el demandado al momento de realizar los pagos tenia facturas pendientes por pagar, las cuales pagó después de enterarse de la demanda, la cual fue presentada en fecha 22 de octubre del 2019, siendo que las fecha de las solvencias son 27 y 28 de enero del 2020”; pues como quedó establecido, en el contrato suscrito entre las partes, el cual está sujeto al principio de autonomía de voluntad de las partes, acordaron que será en la oportunidad del vencimiento de la prórroga legal y entrega del inmueble cuando le surja la obligación al arrendatario a entregar las respectivas solvencias correspondientes a los servicios públicos de que dispone el inmueble, y no de manera mensual como si se tratara del pago del canon de arrendamiento, no pudiendo el sentenciador establecer obligaciones a las partes no contenidas en su contrato, así como tampoco condenar a la parte demandada con una simple presunción, sino cuando exista plena prueba de los hechos alegados en la demanda, a tenor de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, esta juzgadora concluye que no se encuentra demostrada la alegada causal de desalojo por falta de pago de los servicios de suministro de energía eléctrica y agua potable alegados por la parte actora, por cuanto adicional al hecho de no constituir una causal de desalojo que encuadre en la norma invocada, el arrendador demandado demostró con las documentales acompañadas en el escrito de contestación, su estado de solvencia con dichos servicios públicos; y así se establece.
Por otra parte, y en relación a la alegada causal contenida en el literal c del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa a que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal; señala la parte actora que el ciudadano Antonio Ramón Meléndez, ha permitido el deterioro del local comercial, los ventanales están resquebrajados y sin vidrios, dañando la fachada del local comercial, que demolió un baño existente en el local comercial, que además de eso cambió los colores de las paredes internas y externas del local, dañó el empotrado del sistema eléctrico, todo eso sin el consentimiento previo de la propietaria del local e incumpliendo sus obligaciones como arrendatario ocasionando al inmueble un completo deterioro. Al respecto se observa que con las pruebas traídas al proceso por la parte actora, como fue la inspección extrajudicial practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el N° 4104-19, en fecha 10 de octubre de 2019 en el inmueble objeto del litigio, donde si bien se dejó constancia que respecto al estado físico de los vidrios de las puertas principales y ventanales que algunas están en buen estado y otros se encuentran resquebrajados; que existe un solo baño que se encuentra en regular estado de conservación y mantenimiento; que el cableado eléctrico y los toma corrientes se encuentran visibles, es decir, no están empotrados, al igual que las tomas eléctricas; que en la mayoría del local los colores gris y verde, y al fondo del baño un color naranja (f. 25 al 27); tal inspección no constituye prueba fehaciente de los alegados daños o deterioros al inmueble así como tampoco de la alegada demolición de un baño, en virtud que ésta no es la prueba idónea para demostrar tales hechos, pues para ello era necesario la práctica de una experticia, la cual no fue promovida por la parte actora en la presente causa, quien además tenía la carga de la prueba conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; mientras que por su parte, el accionado promovió prueba de inspección judicial en el mismo inmueble la cual fue practicada por el juez de la causa y donde dejó constancia que las paredes se encuentran debidamente pintadas de color melón, que el techo está construido en cielo raso, en regular estado; que el piso en unas partes del local tiene cerámicas de color blanco con diversas perforaciones en las mismas y en otra parte la cerámica es de color beige también con diversas perforaciones y el desgate por el uso dado, que las dos puertas del local comercial son de vidrio hechas de material de aluminio de color blanco, las cuales se encuentran en buen estado con sus vidrios completos, que tiene 2 puertas metálicas de color verde las cuales se encuentran en buen estado; que en la parte externa del local las paredes están recubiertas con cerámicas de color gris y negro las cuales presentan un estado medio de deterioro, observándose faltante de algunas de ellas y otras quebradas; que el local está provisto de rejas santa maría de color verde que protegen los ventanales del local; que el referido local se encuentra pintado en sus paredes internas en un color melón y el techo de color blanco; que las instalaciones eléctricas se encuentran en buen estado, con sus respectivos recubrimientos, dejando además constancia que todos los contactos eléctricos poseen sus respectivos recubrimientos (toma corrientes), así como el cableado externo y sus brequeras (f. 95-96); es decir, con esta inspección queda desvirtuado el alegato del deterioro del inmueble arrendado más allá de los provenientes del uso normal durante más de diez (10) años; por lo que siendo así, el alegato de la parte actora de que los ventanales están resquebrajados y sin vidrios, y que se encontraba dañado el empotrado del sistema eléctrico, quedó desechado con la prueba de inspección judicial; en cuanto a la aducida demolición de un baño existente en el local comercial, y el cambio de los colores de las paredes internas y externas del local, sin el consentimiento previo de la propietaria del local e incumpliendo sus obligaciones como arrendatario, quedó igualmente desvirtuado con el contrato contentivo de la prórroga legal autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 9 de mayo de 2019, donde en su cláusula sexta el arrendatario se obligó a arreglar la estructura de la pared y el baño del inmueble, lo que demuestra que el local comercial objeto del arrendamiento solo tiene un baño; en relación a la pintura se pactó que el arrendador debe mantener la pintura del inmueble en buen estado y utilizar colores y tonos claros, sin señalar color específico; razón por la cual, se concluye que esta causal tampoco fue demostrada; y en consecuencia tampoco los alegados daños al inmueble; y así se establece.
En conclusión, por cuanto en el presente caso no fueron demostradas las causales de desalojo invocadas por la parte demandante, es por lo que la presente acción por desalojo no debe prosperar; y en tal sentido debe revocarse la sentencia dictada por el Tribunal de la causa; y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Joaquín A. Murena W., apoderado judicial de la sociedad mercantil HORTALIZAS URUMACO C.A., mediante diligencia de fecha 23 de marzo de 2021 y consignada en fecha 13 de abril de 2021.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada en fecha 3 de marzo de 2021 y publicada en fecha 17 de marzo de 2021, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, con sede Punto Fijo. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentara la ciudadana INTISAR EL BETAR DE MOUTAWE AL ATIE contra la sociedad mercantil HORTALIZAS URUMACO, C.A.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; y no ha lugar a condenatoria en costas recursivas conforme al artículo 281 eiusdem.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los diez (10) días del mes de agosto de dos mil veintiuno (2021). Años: 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. ANAID HERNANDEZ Z.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 10/08/21, a la hora de las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Sentencia N° 024-A-10-08-21.-
AHZ/ABZ/Roselin.-
Exp. Nº 6719.-