TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN.

Tucacas, 10 de Diciembre de 2021.-
Años: 211° y 162°.-

Visto el escrito de Contestación a la demanda, presentado por la ciudadana: MONICA DEL CARMEN CANELÓN FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.235.565, Abogada en Ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 86.040, con domicilio procesal en la Carretera Nacional Morón-Coro, Edificio Severino, piso 1, Oficina 1G, de la Parroquia Tucacas, Municipio José Laurencio Silva del estado Falcón, correo electrónico: monicanelon@gmail.com, teléfono celular No. 0414-1431092, quien actúa en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano HUGO ALBERTO GONZÁLEZ DELGADO, venezolano, mayor de edad, de estado civil casado, titular de la cédula de identidad No. V-1.738.386, con correo electrónico: ohugoca@gmail.com, teléfono celular No. 0414-3445721 y domiciliado en la Urbanización Fundación Maracay II, Edificio 15, apartamento 15-02, Maracay, Municipio Girardot, estado Aragua; carácter que se evidencia de documento poder otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, estado Aragua, en fecha 30 de agosto del 2021, anotado bajo el No. 3, tomo 38, folios 8 hasta el 10; el cual riela inserto a los autos del presente expediente signado con el N° 3326; contestación ésta efectuada en virtud de la Demanda de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por el ciudadano ALFREDO JESÚS HERNÁNDEZ ANDERSEN, ampliamente identificado en autos. En dicho escrito de Contestación, la parte demandada opone Reconvención o mutua petición conforme a lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en la cual accionan por Resolución de la Carta de Intención que dio origen a la presente controversia. En consecuencia, estando en la oportunidad procesal para proveer respecto de la admisibilidad de la Reconvención propuesta, éste Tribunal lo hace de la forma siguiente:
La Representación Judicial de la parte demandada propone Reconvencion en los siguientes términos:

DE LA RECONVENCIÓN
Por todos los motivos y argumentos antes explanados y el derecho invocado de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, RECONVENGO al demandante ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 12.431.594, suficientemente identificado en autos, domiciliado en Town House distinguido con el N° 4, del Bloque de Town House, denominado Las Chimanas (T-10), ubicado en el Complejo Urbanístico Recreacional denominado “Caribbean Marina & Beach Club”; con número telefónico con servicio de Whatsapp N° 04244207616 y correo electrónico j12andersen@hotmail.com; para que CONVENGA o, en su defecto, sea condenado por el tribunal en la RESOLUCION DE LA CARTA DE INTENCIÓN suscrita por el hijo de mi representado ciudadano: NESTOR HUMBERTO GONZALEZ MOLINA, identificado en este expediente, debidamente autorizado por mi mandante HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, suficientemente identificado en autos, condene al PAGO DE LA CLAUSULA PENAL y a la ENTREGA del inmueble ofrecido en venta constituido por un Town House distinguido con el N° 4, del Bloque de Town House, denominado Las Chimanas (T-10), ubicado en el Complejo Urbanístico Recreacional denominado “Caribbean Marina & Beach Club”, con una superficie aproximada de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON DIEZ DECIMETROS CUADRADOS (154,10 Mts2), alinderado de la siguiente forma: NORTE: con Town-House distinguido con el número tres (3) al cual se encuentra adosado. SUR: con Town- House distinguido con el número dos (2) al cual se encuentra adosado. ESTE: Con canal acuífero y por el OESTE: Con vialidad interna denominada “El Amparo”, situado a la altura del kilómetro 59, en las adyacencias del Parque Nacional Morrocoy, que anteriormente formó parte del Fundo denominado San Rafael en la población de Tucacas, Jurisdicción del Municipio José Laurencio Silva el Estado Falcón, el cual es de mi exclusiva y única propiedad según consta de documento debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Público con funciones Notariales de los Municipios José Laurencio Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, en fecha 30/03/2012, bajo el N° 47, Tomo 7, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina; haciendo uso de la fuerza pública si fuere necesario y, asimismo reconozcan y admitan que el día 04 de noviembre el 2020 mi mandante le mostró el inmueble objeto de su demanda y convinieron con él en que se le vendía dicho inmueble por la suma de TREINTA MIL DOLARES AMERICANOS ($US 30.000,00); que debían pagar una reserva de OCHO MIL DOLARES AMERICANOS ($US 8.000,00) y que pagarían a partir del 4 noviembre del 2020 la cantidad de DOS MIL DOLARES (2000 $) mensuales por once (11) meses; que en el mencionado lapso del pago de la venta a plazos, se tramitaría la redacción del documento respectivo y se conseguirían las respectivas solvencias del inmueble; que ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, pagaría los gastos de redacción del documento y mi mandante los gastos de solvencia. Asimismo reconozcan y admitan que de la cantidad de dinero denominada RESERVA solo entregó la cantidad de SEIS MIL SETECIENTOS DOLARES ($ 6.700,00); incumpliendo su obligación de pagar LA RESERVA conforme al monto convenido en la CARTA DE INTENCIÓN de OCHO MIL DOLARES (8.000 $); asimismo reconozcan y admitan que también incumplió su obligación de pagar las mensualidades convenidas en el documento de carta de intención, dado que no pagó las mensualidades convenidas y que mi mandante, de buena fe, le puso en posesión del Town-House identificado en el libelo de demanda y en este escrito; asimismo, reconozcan y admitan que se convino, como lo ratifica la CARTA DE INTENCIÓN que riela en autos; como penalidad el pago de un monto equivalente al treinta por ciento (30%) de la suma entregada como reserva para quien incumpliera con las obligaciones contraídas en esa carta de intención, que en el caso que nos ocupa fue el demandante aquí reconvenido quien las incumplió de manera flagrante y grosera.
Ciudadano Juez, el artículo 1167 del Código Civil expresa que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Asimismo, el artículo 1257 ejusdem nos informa que hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento. (Subrayado del Tribunal)
(…Omissis…)

Ahora bien, revisada como ha sido la reconvención planteada, este Tribunal observa que la misma pretende obtener la resolución del documento denominado “CARTA DE INTENCIÓN”, el cual es el instrumento fundamental de la acción, en el cual se plasma la promesa de efectuar un Contrato de compra-venta de un inmueble en el Complejo Turístico Caribbean Marina & Beach Club, constituido por un Town-Hause distinguido por el número 4, ubicado en el bloque de Town-House denominado Las Chimanas (T-10), el cual fue promocionado por el demandado de autos HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO y donde aparece como comprador el demandante de autos ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, quedando en dicha carta las condiciones que regirían dicha negociación. Así mismo, dentro de la Reconvención planteada, la parte demandada-recoviniente solicita al Tribunal la ENTREGA del inmueble ofrecido en venta, ante lo cual se hace necesario citar el contenido del articulo 1 de la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual es del tenor siguiente:

“Articulo 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”. (Subrayado del Tribunal).

Así pues, tenemos que la referida Ley, tiene por objeto la protección integral de una serie de sujetos dentro de los cuales se encuentran las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, siendo este supuesto el observado en el presente caso. Así mismo es necesario citar el contenido de los artículos 04 y 05 de la referida Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales rezan:

“Artículo 4. A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.

Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.

Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. (Resaltado del Tribunal).

De las normas antes citadas, se desprenden una serie de requisitos previstos en la Ley, los cuales son de cumplimiento obligatorio, previo al ejercicio de cualquier acción que comporte la perdida material de la posesión legitima que se tenga sobre un bien inmueble destinado a vivienda, lo cual imposibilita expresamente la admisión de la Reconvención intentada, más aún, cuando la Representación Judicial de la parte Demandada-Reconviniente, solicita en su petitorio, la entrega del inmueble ofrecido en venta. A tenor de los argumentos antes indicados, y siendo la acción intentada en la Reconvención planteada, comporta de desposesión del bien inmueble objeto de la negociación, lo cual requiere de forma expresa el agotamiento de la vía administrativa indicada en el artículo 5 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es por lo que resulta forzoso para este Juzgador declarar la INADMISIBILIDAD de la Reconvención intentada por la Representación Judicial del ciudadano: HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, parte demandada en el presente juicio. Y así se decide. Remítase copia del presente auto vía correo electrónico en formato pdf, a las partes en juicio, con el fin de cumplir con el esquema de despacho virtual contenido en la Resolución número 05-2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Cúmplase.
El Juez Provisorio.-

Abg. VICTOR FLORES LUZARDO.-
La Secretaria Temporal.-

YNDIRA LISSIR ORELLANA.-

En esta misma fecha, se dicto y publicó el auto que antecede, y se remitió a las partes en juicio, copia del mismo en formato pdf vía correo electrónico, dando cumplimiento a lo previsto en la resolución número 05-2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Conste.

La Secretaria Temporal.-

YNDIRA LISSIR ORELLANA.-

Exp. 3326