TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
Santa Ana de Coro; VEINTICINCO (26) de ENERO de 2.021
Años: 210º y 161º
VISTOS
EXPEDIENTE: 2105

DEMANDANTE

PAOLA FRANCESCA FERRO FRACASSO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 9.515.406, domiciliada en la Urbanización Coviobrenco, calle Nº 2, casa Nro. 31, en esta Ciudad de Santa Ana de Coro Municipio Miranda del estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES JACQUELINE MORILLO DE VILLA, MARIA JOSE VILLA MORILLO, EDILIA QUEIPO DE RIVERO Y GLOMELIS VIRGINIA ARIAS MEDINA, Inpreabogado Nro. 34.493, 197.215, 154.405 y 84.447.
DEMANDADO ILICH PAUL AGUILLON COLINA, venezolano, comerciante, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 12.734.943, domiciliado en esta ciudad de Santa Ana de Coro Municipio Miranda del estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES LUIS GUILLERMO RIVERO ANTEQUERA, EDWARD RAMON COLINA CARRASQUERO, OSWALDO JESUS MADRIZ ROBERTY y JOSE HUMBERTO GUANIPA, Inpreabogado nro. 202.236, 66.544, 101.864 y 23.658.
MOTIVO: DELOJO (LOCAL CAMERCIAL) Sentencia Definitiva
Por distribución de fecha 27/02/2020, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN, recibió demanda por DESALOJO LOCAL, presentada por el (la) ciudadano (a) PAOLA FRANCESCA FERRO FRACASSO, venezolano (a), mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 9.515.406, domiciliada en la Urbanización Coviobrenco, calle Nº 2, casa Nro. 31, debidamente representada por las abogadas en ejercicio JACQUELINE MORILLO DE VILLA, MARIA JOSE VILLA MORILLO Y GLOMELIS VIRGINIA ARIAS MEDINA, Inpreabogado Nro. 34.493, 197.215 y 84.447, contra el ciudadano: ILICH PAUL AGUILLON COLINA, venezolano, comerciante, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 12.734.943, debidamente representado por los abogados en ejercicio LUIS GUILLERMO RIVERO ANTEQUERA, EDWARD RAMON COLINA CARRASQUERO, OSWALDO JESUS MADRIZ ROBERTY y JOSE HUMBERTO GUANIPA, Inpreabogado nro. 202.236, 66.544, 101.864 y 23.658.
El Tribunal en fecha 22/10/2018; se le dio entrada y admitió la demanda DESALOJO LOCAL, quedando anotado bajo el Número: 3261-2018, en nomenclatura llevada por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, ordenando librar boletas de citación al demandado de autos ILICH PAUL AGUILLON COLINA, venezolano, comerciante, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 12.734.943.
En fecha 24/10/2020, mediante diligencia presentada por la ciudadana PAOLA FRANCESCA FERRO FRACASSO, venezolano (a), mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 9.515.406, domiciliada en la ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, asistida de abogada JACQUELINE MORILLO DE VILLA, confirió poder especial apud-acta a las abogadas JACQUELINE MORILLO DE VILLA y MARIA JOSE VILLA MORILLO, Inpreabogado Nro. 34.493, 197.215, y en fecha 26/10/2020, se ordeno agregar a los autos y se tomó como apoderadas judiciales a las referidas profesionales del derecho.
La abogada JACQUELINE MORILLO DE VILLA, en su carácter de autos, en fecha 29/10/2018, mediante diligencia consignó los emolumentos para la elaboración de la compulsa de citación. En fecha 31/10/2020, se ordeno proveer las copias certificadas para la compulsa y se ordeno entregar al alguacil para la práctica.
En fecha 07/12/2018, el abogado HERMES PIRONA se abocó al conocimiento de la presente causa por haber sido convocado como Juez Suplente.
En fecha 07/12/2020, el alguacil del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, mediante la cual informa sobre la citación al demandado de autos.
En fecha 14/12/2018, mediante diligencia la abogada MARIA JOSE VILLA MORILLO, en su carácter de autos, solicitó la citación del demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, a la vez sustituyó poder apud acta, a la abogada en ejercicio EDILIA QUEIPO DE RIVERO, Inpreabogado Nro. 154.405. En fecha 18/12/2018, el Tribunal mediante auto ordeno proveer los solicitado en autos, reservándose expresamente su ejercicio en la causa.
En fecha 08/01/2019, la abogada IRIS VIRGINIA ADAMES BUENO, se abocó al conocimiento de la presente causa por haber sido convocado como Juez Provisorio del Tribunal ad quo.
En fecha 21/01/2019, mediante diligencia la abogada JACQUELINE MORILLO DE VILLA, en su carácter de autos, consigno ejemplares de los diarios EL FALCONIANO Y NUEVO DIA, cumpliendo así con lo establecido en el artículo 223 del CPC.
Consta en autos del Tribunal que en fecha 21/01/2019, se dio cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 223 del CPC, mediante diligencia suscrita por la secretaria suplente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda del estado Falcón, en la cual fijo el cartel de citación en el referido local comercial.
En fecha 22 de enero de 2019, consta en autos del Tribunal mediante la cual se ordenó agregar los ejemplares de periódicos El Falconiano y Nuevo Día, consignado mediante diligencia de fecha 21/01/2019 por la abogada Jacqueline Morillo de Villa.
Mediante diligencia presentada de fecha 13 de febrero de 2019, la representación judicial de la parte actora solicito se designe defensor ad-liten, en virtud de que el accionado no compareció.
Consta en autos del Tribunal de fecha 15/02/2019, donde se ordena proveer lo solicitado en diligencia anterior, referente a la designación de Defensor Judicial de la parte accionada en la cual se designa al abogado RAFAEL DUNO, Inpreabogado Nro. 99.286, a quien se ordenó notificar a fin de que compareciera al 2 día de despacho siguiente a que constara en autos su notificación, se ordeno librar las respectivas boletas.
En fecha 27/02/2019, consta en autos del Tribunal mediante la cual alguacil hace saber que realizo notificación al defensor Judicial designado a la parte accionada.
Consta en autos de fecha 07/03/2019, mediante la cual el abogado Rafael Duno compareció el día y la hora indicada por el Tribunal aceptar el cargo por el cual fue designado.
En fecha 07/03/2019, consta diligencia de la abogada Jacqueline Morillo de Villa, mediante la cual solicita la citación al defensor ad-liten de la accionante.
En fecha 15/03/2019, consta en autos del Tribunal mediante la cual se ordeno proveer el emplazamiento del Defensor de la parte accionante.
En fecha 23/04/2019, consta en autos del Tribunal mediante la cual alguacil hace saber que realizo el emplazamiento al defensor Judicial designado a la parte accionada.
En fecha 29/04/2019, consta diligencia presentada por el abogado Oswaldo Madriz, Inpreabogado Nro. 101.864, asistiendo al ciudadano ILICH PAUL AGUILLON COLINA, mediante la cual impugno las fotografías acompañadas al libelo de la demanda.
En fecha 29/04/2019, mediante diligencia el ciudadano: ILICH PAUL AGUILLON COLINA, plenamente identificado en autos, otorgo poder apud acta a los abogados en ejercicio LUIS GUILLERMO RIVERO ANTEQUERA, EDWAURD RAMON COLINA CARRASQUERO Y OSWALDO JESUS MADRIZ ROBERTY, Inpreabogados Nros. 202.236, 66544, y 101864.
En fecha 30 de abril de 2020, consta en autos del Tribunal mediante la cual se tomo como apoderados judiciales de la parte accionada a los profesionales del derecho LUIS GUILLERMO RIVERO ANTEQUERA, EDWARD RAMON COLINA CARRASQUERO Y OSWALDO JESUS MADRIZ ROBERTY. Y por cuanto se había nombrado al abogado RAFAEL DUNO PALENCIA, como defensor Ad litem, se acordó dejar sin efecto dicha designación, dejando constancia el deber de la parte para el acto de contestación de la demanda.
Habiéndose cumplido con los lapsos en fecha 21/05/2019, la representación judicial de la parte accionada, consigno escrito contentivo a la contestación de la demanda, en el mismo asunto se ordeno agregar a los autos.
Asimismo en fecha 23/05/2019, de conformidad con lo establecido al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se fijo AUDIENCIA PRELIMINAR, y en relación al punto previo citado en el escrito de contestación, se proveyó por auto separado.
Mediante diligencia presentada por la representación judicial de la parte actora en fecha 27/05/2019, ratificó cada unas de los instrumentos correspondientes al contrato de arrendamiento, fotografías, comunicación relacionado a la entrega del inmueble una vez finalizado el contrato, comunicación de fecha 23/04/2018, donde consta el acuse de recibo de fecha 24/04/2018 y emitido por IPOSTEL.
En fecha 28/05/2019, consta diligencia por parte de la representación judicial de la parte accionada en la cual consigno inspección judicial.
El tribunal en fecha 28/05/2019, declaro nulo y ordeno dejar sin efecto alguno auto de fecha 23/05/2019, y decidió reponer la causa al estado de que la parte actora ejerció su derecho de contradecir o convenir las cuestiones previas.
En fecha 30/05/2019, consta en autos escrito presentado por la representación judicial de la parte actora.
El Tribunal en fecha 30/05/2019, se agrego inspección judicial consignada por la representación judicial de la parte accionada. En el mismo asunto se ordeno agrego escrito presentado por la representación judicial de la parte actora en la cual contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
Consta en autos de fecha 05/06/2019, escrito contentivo a las pruebas, e incidencias de cuestiones previas, representado por la representación judicial de la parte demandada de autos.
El tribunal de fecha 06/06/2019, mediante auto ordeno agregar escrito de pruebas.
En fecha 07/06/2019, consta en autos del Tribuna relacionado a la admisión de las pruebas propuestas por la representación judicial de la parte demandada y en virtud de la inadmisibilidad de las pruebas testimoniales en fecha 10/06/2019, consta diligencia suscrita por el abogado Luis Guillermo Rivero en su carácter de apoderado judicial del demandado de autos en la cual apela del mismo.
El Tribunal en fecha 11/06/2019, dicto autos relacionado a la evacuación de la prueba inspección judicial propuesta por la representación judicial de la parte accionada.
En fecha 11/06/2019, consta en autos escrito presentado por la representación judicial de la parte actora relacionado a las pruebas de la cuestión previa que alego el demandado de autos.
En fecha 11/06/2019, mediante auto el Tribunal se pronuncio en relación a la admisión de las pruebas.
El Tribunal en fecha 17/06/2019, dicto auto mediante la cual la Juez del Tribunal Primero de Municipio, se pronuncio en relación a la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada.
Llegada la oportunidad para decidir en relación a la cuestión previa propuesta por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 21/06/2019 se pronuncio sobre la misma declarándola sin lugar la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte accionada.
En fecha 27/06/2019, mediante diligencia presentada por la representación judicial de la parte demandada apelo del fallo de fecha 21/06/2019.
Llegada la oportunidad para oír la apelación interpuesta el Tribunal mediante auto de fecha 02/07/2019, acordó hacerlo libremente ordenado librara oficio al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón para que conozco del recurso.
En este mismo orden el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 08/07/2019, procedió a dar entrada, a la vez indicó la presentación de informes, las conclusiones escritas, las pruebas.
El Tribunal en fecha 09/08/2019, acordó practicar el computo de los días de despachos.
Llegada la oportunidad para decidir en relación al recurso de apelación el Tribunal a quo, en fecha 08/11/2019, declaró sin lugar dicho recurso y confirmó la sentencia de fecha 21/06/2019, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en la cual declaro sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de haberse concluido los lapsos procesales para ejercer cualquier recurso sin haberse ejercido el mismo, se declaro firme dicho fallo y se ordeno su remisión al Tribunal ut supra en fecha 03/12/2019, ordenando a librar oficio.
En fecha 10/12/2019, fue recibido el presente expediente en el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, se ordenó dar entrada asignándole el mismo numeral, a la vez de que la abogada LIZNELIDA DÍAZ LIENDO se avoco al conocimiento del mismo por haber sido convocada como juez Suplente.
Por cuanto precluyó el lapso establecido a las partes mediante auto de fecha 10/12/2019, se acordó fijar la audiencia preliminar en fecha 18/12/2019.
Llegado el acto para la evacuación de la audiencia preliminar se fijaron los hechos y de los limites de controversia en fecha 09/01/2020.
El Tribunal paso a fijar los límites de controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de procedimiento Civil, en fecha 14/01/2020.
En fecha 22/01/2020, la representación judicial de la parte accionada y la parte actora presentaron escritos de pruebas ambos recibidos por el Tribunal en fecha 20/01/2020 y 21/01/2020, se ordeno agregar a los autos.
Seguidamente la representación judicial de la parte accionada consigno escrito de oposición a las pruebas presentadas por la parte demandante, escrito recibido por el Tribunal ad quo en fecha 24/01/2020.
Este Tribunal ut supra estando en tiempo hábil para pronunciarse en relación a la admisibilidad de las pruebas por parte del demandante y demandado lo realiza en fecha 24/01/2020, declarando improcedente la oposición formulada a las pruebas de fotografías, y telegrama realizada por la representación judicial de la parte accionada. Ordenando admitir las pruebas documentales, inspección judicial, experticia, posiciones juradas e informes en relación al oficio dirigido al Registrador, en relación a las pruebas presentadas por el demandado están se admiten salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 28/01/2020, siguiendo el procedimiento se llevo acabó la designación de los expertos, por la parte demandante se designo a la ciudadana: OMALLA MOTHAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 9.510.685, dejando constancia que por la parte demandante no comparecieron por lo que de conformidad con el artículo 457del CPC; se ordeno designar al ciudadano CARLOS HUMBERTO VARGAS GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 3.096.122, y por el Tribunal se designo al ciudadano: ALIRIO PUCHE NUCETE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 1.056.220.
Consta en autos del Tribunal aceptación de la experto designado por la parte actora, a la vez con fecha 28/01/2020 boletas de notificación de los ciudadanos CARLOS HUMBERTO VARGAS GARCIA y ALIRIO PUCHE NUCETE.
En fecha 28/01/2020, mediante diligencia el abogado OSWALDO MADRIZ, sustituyo parcialmente reservándose su ejercicio, el mandato apud acta al abogado JOSE HUMBERTO GUANIPA VAN GRIEKEN, Inpreabogado Nro. 23.658.
En fecha 29/01/2020, consta en autos escrito presentado por el abogado OSWALDO MADRIZ. En fecha 30/01/2020, mediante auto el Tribunal ad quo ordeno agregar y tomo como parte al referido profesional del derecho, y a la vez ordeno agregar escrito presentado.
Cursa que en fecha 31/01/2020, mediante auto se declaro inadmisible el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada.
Seguidamente en fecha 31/01/2020, el alguacil del Tribunal ut supra mencionado, consigno boleta en la cual hace saber al Tribunal de la notificación que practico al ciudadano CARLOS HUMBERTO VARGAS GARCIA.
Así mismo en fecha 31/01/2020, el alguacil del Tribunal ut supra mencionado, consigno boleta en la cual hace saber al Tribunal de la notificación que practico al ciudadano ALIRIO PUCHE NUCETE.
Llegado el momento por el Tribunal mediante acta se llevo a cabo la juramentación de los expertos designados en la causa, dejando constancia que dentro del lapso de 10 días de despacho a partir del día 05/02/2020, debieran rendir su dictamen.
Tal como fue fijada la inspección judicial solicitada en las pruebas promovida por la parte demandante, la misma se evacuo en fecha 06/02/2020, y se designo como practico al ingeniero ALIRIO PUCHE NUCETE.
Seguidamente el mismo día 06/02/2020, se ordeno evacuar la prueba de inspección judicial indicada por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 11/02/2020, se ordeno agregar la experticia practicada por el experto ALIRIO PUCHE NUCETE, en la inspección judicial.
En fecha 12/02/2020, se ordeno cerrar el presente expediente por cuanto se encontraba muy voluminoso, ordenándose abrir una nueva pieza con el mismo número.
Los expertos designados en la causa en fecha 19/02/2020, procedieron a consignar informe de experticia el cual fue agregado en el expediente.
En fecha 19/02/2020, la representación judicial de la parte demandada presento escrito recusatorio contra a la juez del tribunal ut supra. Seguidamente en fecha 26/02/2020 mediante auto el tribunal se pronuncia en relación a la recusación en su contra.
En fecha 27/02/2020, se ordeno abrir cuaderno separado para tramitar la incidencia de recusación, ordenándose remitir mediante oficio al Juzgado Superior en lo Civil, en ese mismo orden de ideas se acordó remitir el expediente al Juzgador Distribuidor de Municipio a fin de que a quien le corresponda se aboque al conocimiento de la causa.
En fecha 02/03/2020, se recibió de la distribución expediente contentivo al juicio por DESALOJO DE LOCAL Comercial, proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Miranda del estado Falcón, se ordeno dar entrada y solicitar el computo de los días de despacho.
Se recibió en fecha 03/03/2020, oficio mediante la cual consta los días de despacho.
En fecha 09/03/2020, se recibió del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Miranda del estado Falcón, incidencia de recurso de hecho propuesta por la parte demandada de autos, en la cual se declaro sin lugar dicho recurso.
En fecha 09/10/2020, la representación judicial mediante escrito solicito al tribunal la reactivación y/o reanudación de la presente causa. En el mismo asunto el tribunal mediante auto ordeno agregar y dar entrada.
En este mismo sentido en fecha 19/11/2020, mediante auto el tribunal procedió activar la presente causa dejando expresa constancia que mediante mensaje vía whatsApp al nro. 0412-1311832, se notifico a la representación judicial de la parte accionada.
Terminado el lapso probatorio el Tribunal ordeno fijar la audiencia de juicio oral, para el día jueves 19/11/2020, a las 9:00 de la mañana, dejando constancia que en dicho acto se evacuaran las posiciones juradas, ordenándose librar al efecto boletas de citación al demandado de autos.
La demandante de autos mediante escrito presentado en fecha 19/11/2020, solicito cambio de teléfonos y correos electrónicos. En el mismo asunto se ordeno dar entrada y agregar a los autos.
En fecha 19/11/2020, mediante escrito la demandante de autos otorgo poder apud acta a la abogada GLOMELYS ARIAS, se ordeno agrega a los autos y el tribunal tomo como parte a la referida profesional del derecho.
En fecha 19/11/2020, se llevo a cabo la audiencia de juicio oral, en la cual ambas hicieron uso de su tiempo reglamentario, se evacuaron las prueba admitidas, declarando sin lugar la demanda de desalojo (local comercial), a la vez indico que en un lapso de 10 días de despacho seria publicado el fallo completo.
En fecha 30/11/2020, el tribunal ordeno diferir la sentencia por cuanto se encuentra realizando ocupaciones referentes al tribunal.
DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara SIN LUGAR la demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), del articulo 40 literal C, E e I, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por la ciudadana PAOLA FRANCESCA FERRO FRACASSO, contra el ciudadano: ILICH PAUL AGUILLON COLINA, por lo que, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
SINTESIS DE LA LITIS:
ALEGATOS DE LAS PARTES:
Alegatos de la parte demandante:
Aduce la demandante, que es exclusiva propietaria de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 2, ubicado en el Edificio Ferro, callejón Chevrolet esquina calle Urdaneta, parroquia San Gabriel de esta ciudad de Santa Ana de Coro, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 7 de abril de 1.986, bajo el Nro. 35, Tomo I Protocolo I, Segundo Trimestre de 1.986, el cual acompaño marcado, “A”, que el identificado local esta arrendado al ciudadano ILICH PAUL AGUILLON COLINA. Según contrato de arrendamiento que anexo marcado “B”, y que como quiera que el mismo había sido renovado acompaño el ultimo firmado por ambas partes marcado “C”. Que en la Cláusula Primera del referido contrato se estableció que el mismo es para funcionamiento para oficina del arrendatario, por lo que es necesario resaltar que en el identificado inmueble se encuentra ocupado desde el inicio de la relación arrendaticia, por la sociedad mercantil, El Imperio del Papel Humado, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de Noviembre de 2008, bajo el Nro.48, Tomo 18-A. Que el Arrendatario es propietario del 50% de las acciones y además es el Gerente General y por lo tanto es su representante legal. Que dicho contrato fue renovado en repetidas oportunidades por términos fijos de seis meses, siendo la ultima fecha 01-10-2017; y que según consta en la cláusula del referido contrato de arrendamiento y que el canon era por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 150.000,oo) mas el IVA. Que antes del vencimiento de dicha renovación y debido a la Hiperinflación registrada en el país, que hubieron ciertos acuerdo sobre el aumento del Canon de Arrendamiento siendo el último aumento aceptado la cantidad de Bs. 500.000, a partir de enero de 2018, no aceptando la posible renovación propuestas en fecha 01-04-2018, por lo que ante la falta de acuerdo en cuanto al aumento de canon de arrendamiento y de la duración de la renovación y en vista de la falta de mantenimiento, deterioro y la suciedad del local, que evidencio durante las conversaciones, hizo notificación formal mediante telegrama con acuse de recibo al arrendatario, comunicándosele que el contrato no sería renovado. Que por lo cual a partir del 01 de mayo de 2018, iniciaría la Prorroga Legal. Que ILICH PAUL AGUILLON COLINA, ha sido negligente, irrespetuoso e irresponsable en el cumplimiento de las obligaciones contenidas en las cláusulas Quinta, Sexta y Séptima del último contrato de octubre de 2017, referidas a limpieza y conservación, que tiene al local en estado deplorable en higiene, totalmente sucio y porque no se han realizado la reparación menor y que ni siquiera se ha pintado dicho local; como tampoco se le ha permitido el acceso al inmueble como ocurrió el 27 de septiembre de 2018; por lo que se pide el desalojo y se manifiesta que se ha perdido el derecho a la prórroga legal arrendataria por esos incumplimientos del contrato suscrito.
En ese sentido demanda en base a las causales de DESALOJO establecidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (DRVFLRAIUC) en lo sucesivo para no hacerlo tan largo): literal C: ocasionar deterioros mayores y realizar reformas no autorizadas, G: que el contrato suscrito haya vencido y no hay acuerdo para continuarlo, e I: que se incumplan obligaciones conforme a la ley y al contrato.
Alegatos de la parte demandada:
Mediante escrito presentado por el Abogado Oswaldo Jesús Madriz Roberty, expuso lo siguiente:
Que estando dentro del lapso para dar Contestación a la Demanda interpuesta por PAOLA FRANCESCA FERRO FRACASSO, para que sea un verdadero fracaso dicha acción, lo hace en nombre de los demandados en los términos siguientes: En su Capítulo Primero, denominado La Demanda, que se interpone la demanda por la Sra. Ferro, que pretende se dé por terminado un contrato de arrendamiento suscrito entre ella y mi representado que se inició la contratación escrita (con error ortográfico: sede en Arrendamiento en vez de cede) marcada con la letra B (de 2008), que el mismo ha sido renovado en varias oportunidades siendo la última renovación según contrato marcado con la letra C de octubre de 2017, para el funcionamiento de sus oficinas y que lo ocupa la empresa, “EL IMPERIO DEL PAPEL AHUMADO, C.A”, que fue notificada formalmente por telegrama la no renovación de dicho contrato y que el local comercial alquilado debe ser desalojado por falta de mantenimiento del mismo, el deterioro y suciedad que evidenció la demandante por las conversaciones de ella con ILICH PAUL AGUILLON COLINA, y por fotografías que ella también tomó en abril de 2018; y que ILICH PAUL AGUILLON COLINA, ha sido negligente, irrespetuoso e irresponsable en el cumplimiento de las obligaciones contenidas en las cláusulas Quinta, Sexta y Séptima del último contrato de octubre de 2017 referidas a limpieza y conservación, que tiene al local en estado deplorable en higiene, totalmente sucio y porque no se han realizado la reparación menor y que ni siquiera se ha pintado dicho local; como tampoco se le ha permitido el acceso al inmueble como ocurrió el 27 de septiembre de 2018; por lo que se pide el desalojo y se manifiesta que se ha perdido el derecho a la prórroga legal arrendataria por esos incumplimientos del contrato suscrito. Que demanda en base a las causales de DESALOJO establecidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (DRVFLRAIUC en lo sucesivo para no hacerlo tan largo): literal c: ocasionar deterioros mayores y realizar reformas no autorizadas, g: que el contrato suscrito haya vencido y no hay acuerdo para continuarlo, e i: que se incumplan obligaciones conforme a la ley y al contrato. Asimismo, se observa que en el Capitulo Segundo denominado los documentos acompañados con la demanda e impugnados, amén de una cita jurisprudencial (sentencia N° RC-81 del 25 de febrero de 2004. expediente N° 2001-429). Que procede a impugnar contratos expedidos desde el año 2014 porque son nulos en cuanto a su duración por violaciones del orden público arrendaticio; segundo porque el telegrama no es un medio auténtico de notificaciones arrendaticias; y tercero porque las fotografías como medios de prueba no tienen autenticidad para hacerlas valer en este juicio. Aduciendo que la empresa “EL IMPERIO DEL PAPEL AHUMADO, C.A”, es arrendataria del local comercial objeto del proceso, tal como lo reconoce la demandante y su abogada asistente en el libelo de demanda independientemente que el ciudadano ILICH PAUL AGUILLON COLINA (persona natural) haya firmado las documentales acompañadas con el libelo de demanda. Y que con relación a la prorroga hizo cita jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC.000496 de fecha 19 de julio de 2017, expediente Nº 16-693 ratificó la interpretación legal de la prórroga legal arrendaticia y que solo procede en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, pues llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el mismo, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario (Sentencia. S.C.C. de fecha: 6 de agosto de 2014, caso: Inversiones 4 Albert S, Sons, C.A., contra Custodias y Almacenajes, C.A. (CUSALCA) y otra). No siendo aplicable esa figura a la relación arrendaticia que se busca resolver con el desalojo, pues su naturaleza es de tiempo indeterminado como se fundamentará más adelante. Que denuncia violaciones del orden público en los contratos de arrendamiento acompañados con la demanda y que producen sus nulidades. SEGUNDO que respecto al telegrama y al otro recaudo o documento privado elaborado por la demandante asesorada por su hoy abogada asistente, el mismo no tiene ningún tipo de valor probatorio que oponer a las partes demandadas pues como se verá más adelante, estamos ante una relación arrendataria entre demandante y demandados por TIEMPO INDETERMINADO, por lo que no le es aplicable a dicha relación arrendaticia lo establecido en el artículo 26 (con plazo preestablecido de 6 meses o más) del DRVFLRAIUC ni el artículo 38 de la LAI, pues dicho beneficio para el arrendatario y a su vez obligación para el arrendador, solo aplica en las relaciones por TIEMPO DETERMINADO. Al extremo que según la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el artículo 34 de la LAI establece los casos en los que el arrendador puede ejercer la acción de desalojo, con los contratos de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado; y las causales en las que debe fundamentar su demanda (sentencia Nº RNYC.000057 del 4 de marzo de 2013, expediente Nº 12-474); y así lo reconoce tácitamente la demandante y su abogada asistente cuando acogen la acción de desalojo para terminar la relación arrendaticia objeto de este proceso. Que quizás por mala asesoría legal, la demandante libró el telegrama lo cual no es necesario, ya que la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha reconocido que la prórroga legal no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho (sentencia Nº 300 del 17 de marzo de 2011, expediente Nº 10-0055). TERCERO: Que en cuanto a las fotografías se impugnan porque la no impugnación u objeción contra el medio probatorio promovido por parte del no promovente, se entenderá como un reconocimiento de la autenticidad y veracidad de su contenido; todo ello en franca adopción del criterio sobre la necesidad de impugnar el medio de prueba libre; en especial, las fotografías según se ha dicho en las sentencias de la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia del 24 de marzo de 1994, caso Nemesio Cabeza contra CADAFE y Nº RC.000454 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de julio de 2014, expediente Nº 14-028; De manera que tales fotos deben ser desechadas del proceso y no pueden surtir ningún efecto, ni valor, ni eficacia probatoria en el mismo. CAPITULO TERCERO, denominado de los puntos jurídicos previos de estricto orden público, PRIMERO, que el inmueble objeto de este juicio de desalojo está ocupado parcialmente para uso de vivienda por parte de mi representado ciudadano ILICH PAUL AGUILLON COLINA, tal como se desprende de inspección judicial extralitem practicada en el inmueble objeto del presente proceso por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón en fecha 25 de abril de 2019, dejándose clara constancia judicial al Cuarto particular de la solicitud de esa prueba, que el inmueble está divido en dos áreas y una es utilizada como vivienda. Que Por todo ello se impone LA OBLIGACIÓN DE ESTE TRIBUNAL DE BRINDAR A LOS OCUPANTES DE ESE INMUEBLE TODAS LAS GARANTÍAS Y DERECHOS PROCESALES ASIGNADOS POR LEYES DE ESTRICTO ORDEN PÚBLICO (INCLUSO SOSTENIDA ESA OBLIGACIÓN EN SENTENCIA DE LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA Nº 140 DEL 20 DE MARZO DE 2014, EXPEDIENTE Nº 12-0634), y así verificar si se dio cumplimiento al previo procedimiento administrativo establecido en los artículos 5 y siguientes del referido Decreto Ley por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, relativo a el trámite previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley. Que OPONE LA CUESTIÓN PREVIA ESTABLECIDA EN EL ORDINAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL COMO DEFENSA DE FONDO SEGÚN EL ARTÍCULO 361 ejusdem, para que previa verificación de los elementos que consten en autos hasta la presente fecha, se compruebe que antes de la interposición de esta causa no se agotó el procedimiento previo ante la autoridad administrativa competente y en consecuencia de declare la inadmisibilidad de la presente demanda por expreso mandato del artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. DE MODO QUE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA PROVIENE DE UNA EXPRESA PROHIBICIÓN DE LA LEY Y ASÍ SE SOLICITA UN PRONUNCIAMIENTO PREVIO AL FONDO DEL ASUNTO. SEGUNDO: Que las normas contenidas en los textos legales de arrendamientos inmobiliarios, son de estricto orden público y de acuerdo a lo establecido en los artículos 7 de la LAI y 3 del DRVFLRAIUC (régimen jurídico aplicable al caso que nos ocupa), los derechos de los arrendatarios son de carácter irrenunciable y siendo así a los arrendatarios no se pueden privar de los mismos; por lo que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos (artículo 7, de la LAI) y cualquier acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo (artículo 3, del DRVFLRAIUC). Es así como se observa que los contratos escritos celebrados por PAOLA FRANCESCA FERRO FRACASSO con el ciudadano ILICH PAUL AGUILLON COLINA, por el inmueble local comercial objeto de este proceso, se estipula en la cláusula CUARTA que la duración de los mismos será de SEIS -6- MESES contados desde las respectivas fechas en ellos anotadas; CONSTITUYÉNDOSE TALES ACUERDOS EN VIOLATORIOS DEL ARTÍCULO 24 DEL DRVFLRAIUC QUE CLARAMENTE ESTABLECE EL CONTENIDO IMPERATIVO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CON LA DURACIÓN MÍNIMA DE UN (01) AÑO, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas que no es el caso que nos ocupa. Que no se puede materializar en consecuencia la obligatoria e inmediata devolución o restitución del local comercial arrendado por la finalización de los términos fijos convenidos por las partes, ya que SE INCURRE EN FRANCA VIOLACIÓN DEL ORDEN PÚBLICO ARRENDATICIO AL HACER ESA FIJACIÓN DE TIEMPO EN 6 MESES Y NO EN UN (1) AÑO COMO ORDENA LA LEY ESPECIAL; Y POR LO TANTO LA ESTIPULACIÓN DEL TIEMPO DE DURACIÓN CONTRACTUAL DE TRES -3- MESES ES NULA Y NO HABRÍA ACUERDO SOBRE EL TIEMPO DE UNA RELACIÓN ARRENDATARIA CELEBRADA DESDE EL AÑO 2008; más cuando se pretende desconocer el carácter de contrato por tiempo indeterminado como derecho irrenunciable. Que debe observarse la opinión argumentativa de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en cuanto a que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento (sentencia Nº 878 del 20 de julio de 2015, expediente Nº 14-0662); y entonces este Juzgador de la causa aprecie la descarada violación del orden público arrendatario estatuido en los artículos 7 de la Ley de la LAI y 3 del DRVFLRAIUC, pues se estipuló un tiempo de duración de los contratos celebrados desde el 01 de abril de 2.018 hasta el 30 de junio de 2.018 por tres -3- meses, debiéndose en consecuencia, declararse previamente que son nulas las cláusulas Cuarta de esos contratos por mandato del artículo 3 del DRVFLRAIUC, ya que de acuerdo a la misma Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia esa nulidad puede ser declarada de oficio por el juez, siempre que dicha nulidad se soporte en la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley en materia de contratos o cuando haya resultado vulnerada una norma de orden público o de las buenas costumbres (sentencia Nº 138 del 11 de marzo de 2016, expediente Nº 15-0588), y así se solicita se declare en este proceso. TERCERO, Que como ya se dijo, el contrato de arrendamiento por el local objeto del proceso, se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, ya que las cláusulas que fijaban tiempo de duración son nulas por violar el orden público. En consecuencia por el debido proceso se acogió correctamente la vía de desalojo basada en las causales taxativas de esta acción establecida en la ley de arrendamientos para uso comercial. Por eso la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido el criterio de que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento determina el mecanismo procesal idóneo para restitución del bien inmueble arrendado (N° 674, de fecha 2 de agosto de 2016, expediente N° 2015-1297); y en tal sentido la acción de desalojo es la vía idónea cuando se demanda por las causales taxativas de ley y la resolución del contrato de arrendamiento es la acción basada en otras causales. CUARTO: Que denuncia la violación de los deberes e lealtad y probidad procesal de la demandante y de su abogado asistente, establecidos en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil ya que ambas ocultaron la verdad de los hechos alegando falsas afirmaciones para demandar en cuanto al último contrato suscrito en el mes de abril de 2.018 y de la realidad de lo pretendido en esa conversaciones de establecer un canon en dólares en la relación arrendataria, como lo indican en el libelo de demanda. Observando también las contradicciones e incoherencia sobre deterioros al local y vago argumentos de incumplimientos, que hacen infundada su acción. Argumentando su defensa en cita jurisprudencial (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RH.000126 del 2 de mayo de 2019, expediente Nº 19-07) y que como en el presente caso lo que se quiere hacer creer que se trata de un relación por tiempo determinado para pedir el desalojo del local comercial arrendado por su supuesto vencimiento cuando se trata de un contrato por tiempo indefinido nacido en el año 2008, con un argumento de prórroga legal no aplicable; más las imprecisiones sobre el alegado deterioro mayor y menor del mismo local. Pidiendo entonces un pronunciamiento del tribunal sobre esa imposición de conducta del litigante y de los abogados en proceso judicial. Que con relación al fondo, en su Capítulo Cuarto expreso: que rechaza niega y contradice los señalamientos para demandar al ILICH PAUL AGUILLON COLINA, por haber sido negligente, irrespetuoso e irresponsable en el cumplimiento de las obligaciones contenidas en las cláusulas Quinta, Sexta y Séptima del último contrato de octubre de 2017 referidas a limpieza y conservación, que tiene al local en estado deplorable en higiene, totalmente sucio y porque no se han realizado la reparación menor y que ni siquiera se ha pintado dicho local; como tampoco se le ha permitido el acceso al inmueble como ocurrió el 27 de septiembre de 2018, por ser hechos totalmente falsos. Que en primer lugar deben darse por admitidos los siguientes hechos narrados en el libelo:
1. Que se celebro un contrato de arrendamiento el 1 de mayo del año 2.008 con la demandante.
2. Que el local comercial está ocupado durante toda la relación arrendaticia por la empresa El Imperio del Pape Ahumado C.A., identificada en autos; y así lo ha consentido la demandante en forma tácita desde hace más de once 11 años sin que haya denunciado o reclamado ni judicial ni extrajudicialmente;
3. Que la demandante y el ciudadano ILICH PAUL AGUILLON COLINA se hayan reunido el 1º de abril de 2018 en el propio local arrendado, por lo que ratifica que opera en ese inmueble la empresa señalada y el área de vivienda que se posterior constató judicialmente el 25 de abril de 2019.
4.- Que el canon de arrendamiento actuar es por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.500.000,00) más I.V.A, monto que debe ser reconvertido de acuerdo al decreto vigente de bolívares soberanos. Estando tales hechos exento de pruebas por ser hechos no controvertidos entre las partes. A todo evento, Niega, Rechaza y Contradice todos los hechos falsos alegados en el escrito libelar excepto los convenidos, en este escrito, que el local comercial alquilado se encuentre con falta de mantenimiento, el deterioro y suciedad. que su representado ILICH PAUL AGUILLON COLINA haya sido negligente, irrespetuoso e irresponsable en el cumplimiento de las obligaciones contenidas en las cláusulas Quinta, Sexta y Séptima del último contrato de octubre de 2017 referidas a limpieza y conservación del inmueble; que su representado, tenga el local en estado deplorable en higiene, totalmente sucio y porque no se han realizado la reparaciones menores y que ni siquiera se ha pintado dicho local; como tampoco se le ha permitido el acceso al inmueble como ocurrió el 27 de septiembre de 2018. Que Niega, Rechaza y Contradice, que en fecha 01 de abril de 2.018, el demandado se negara a la renovación del contrato por no estar de acuerdo ni con las condiciones ni con las cantidades; que hubiese no existido una posibilidad de acuerdo en cuanto al aumento del canon de arrendamiento. Que su representado hubiese realizado modificaciones al local. Por ello, todo y cada uno de los hechos alegados en el escrito de demando con excepción de los convenidos expresamente. Que en cuanto a las causales de Desalojo, En primer lugar al alegarse que se ocasionan deterioros mayores y realizan reformas no autorizadas en el inmueble, es demasiado contradictorio con los hechos narrados en cuanto a la falta de mantenimiento del mismo, al deterioro y suciedad del local, a la negligente, irrespetuosa e irresponsable conducta de Aguilón Colina en el cumplimiento de las obligaciones contenidas en las cláusulas Quinta, Sexta y Séptima del último contrato de octubre de 2017 referidas a limpieza y conservación, que tiene al local en estado deplorable en higiene, totalmente sucio y porque no se han realizado la reparación menor y que ni siquiera se ha pintado dicho local. Que tales aseveraciones de limpieza, conservación, higiene, pintura, suciedad y reparación menor solo en la mente de la abogada asistente redactora del libelo constituyen deterioros mayores; porque la magnitud de éstos lo serían daños que impedirían el uso del local, o de estado de ruina o derrumbe del mismo que lo hagan inhabitable desde el punto de vista de la estructura física; más no a problemas del supuesto estado de suciedad o falta de limpieza e higiene o de pintura; todo lo cual además es falso porque de acuerdo a la Inspección Extralitem practicada en el inmueble el día 25 de abril de 2019, por el Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en el particular Quinto, se dejó constancia de todo lo contrario, en el punto relacionado al estado y conservación del, pido, paredes, techos, instalaciones eléctricas de aguas, blancas, negras y fachadas, es decir a lo relacionado al estado y funcionamiento del inmueble se deja constancia: “el Tribunal observa y deja constancia que el inmueble donde se encuentra constituido presenta un BUEN ESTADO DE USO Y CONSERVACION….”, es decir que la empresa no se ha visto afectada por deterioro menor o mayor del local como alega la demandante que sufre de un trastorno de exageración compulsivo asistida por su abogada. Y por otro lado, ni se señala ni indican en el libelo cuales fueron los hechos atribuidos a las partes demandadas como negligente, irrespetuoso e irresponsable que le puedan atribuir responsabilidad en los daños alegados ni tampoco cuales eran a ciencia cierta esos deterioros mayores de tal magnitud que impidieran el uso del local comercial; para precisar la relación causa y efecto capaz de producir la responsabilidad de un agente con respecto al daño como se enseña en Derecho Civil para que nazca la obligación. Por lo que no existen en el expediente ningún elemento que al momento de la interposición de la demanda (octubre de 2018) y hasta la fecha que evidencie deterioros mayores del inmueble arrendado, más aún cuando la demandante alega que no se le notificaron las necesarias reparaciones menores, que tampoco tienen en los contratos suscritos forma o método o fórmula para determinarse en calidad y cantidad y diferenciarlas de las reparaciones mayores. En segundo lugar se señala que se ha vencido el contrato y no hay acuerdo para continuarlo; cuando en realidad como se ha insistido de que la relación arrendataria nacida desde abril de 2004 hasta la presente fecha, es por tiempo indeterminado por la nulidad de las cláusulas que fijaban sus términos de duración por violación del orden público; y en consecuencia, no hay contrato vencido sino una relación por tiempo indefinido. Y en tercer lugar, no hay violaciones ni incumplimientos a obligaciones señaladas ni en la ley ni en los contratos suscritos por las partes, referentes a lo establecido en las cláusulas Quinta, Sexta y Séptima del último contrato de octubre de 2017; porque como se señaló el inmueble se encuentra un BUEN ESTADO DE USO Y CONSERVACION, LA CAUSAL POR INCUMPLIMIENTO. Señala en el escrito de contestación, que t5anto la doctrina y la jurisprudencia tienen en consideración lo que denominan Relevancia de la Gravedad del Incumplimiento para determinar si existe la violación a los deberes contractuales suficientes o capaces de hacer procedente de la resolución judicial de contratos bilaterales. En ese sentido el autor de Derecho Arrendatario Gilberto Guerrero Quintero señala que la inejecución de las correspectivas obligaciones puede conducir a la resolución o el cumplimiento del contrato (Art. 1.167 C.C) según corresponda de acuerdo con la naturaleza de la respectiva obligación, el tiempo para la ejecución, el tipo de contrato en orden al tiempo de su duración, la causa y la clase de incumplimiento, la exactitud de la prestación y su identidad, entre otros elementos. Señala que se reconoce y se acoge el criterio doctrinario de que se hace necesario analizar en cada caso concreto la importancia del incumplimiento, para conceder la acción de resolución (sentencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia del 26 de mayo de 1999, expediente Nº 96-098); y que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció que en caso que el acreedor ejerza la acción de resolución de contrato, es necesario que el juez analice la importancia del incumplimiento para decidir sobre la procedencia de la acción……. en acatamiento de la doctrina asentada en el fallo de la Sala de Casación Civil el 26 de mayo de 1999, ha debido analizar la importancia tanto cuantitativa como cualitativa y con vista a dichas determinaciones pronunciarse sobre la procedencia de la demanda por resolución de contrato incoada (sentencia Nª C110 de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia del 31 de mayo de 2001, expediente Nº 00-487); y la aplicación de criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que inicia en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decírselo así, sobre la economía del contrato (sentencia N° RC-172 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo del 25 de abril de 2003, expediente Nº 01-719). Por último expone el apoderado del demandado en s escrito de contestación los siguiente: “….que aquí EN NUESTRO ESTADO FALCÓN YA SE HA CONSIDERADO QUE SI EL INCUMPLIMIENTO NO ES GRAVE, NO PUEDE ACORDARSE LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO BILATERAL (SENTENCIA Nª0067-M-25-07-09 DEL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN DEL 27 DE MAYO DE 2009, EXPEDIENTE Nº 4431). Y que en base a todo lo anterior, no puede ser suficiente una denuncia sin pruebas de falta de higiene y de aseo, como la falta de pintura como encuadrada en la causal de deterioro mayor no reparado; y la negativa de acceso al local en una sola oportunidad (en fecha 27 de septiembre de 2018) como fundamento de violación de obligaciones contractuales para acordar la resolución de una relación contractual por tiempo indeterminado por la vía de desalojo arrendatario, porque no hay gravedad que se pueda verificar ni al momento de demandar ni a la presente fecha. Pidiendo que el escrito contentivo de la contestación se agregue a los autos, que se tengan en cuenta los puntos previos señalados y que se declare SIN LUGAR la demanda de desalojo de Paola Francesca Ferro Fracasso, al deducir pretensiones infundadas y ocultar la verdad de los hechos debatidos; más la condena de las costas procesales. Es Justicia que espero a la fecha de su presentación”.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Mediante auto de fecha 09/01/2020, El Tribunal paso a fijar los límites de controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, s dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
1.- El deterioro de la infraestructura del local arrendado.-
2.- que el inmueble se encuentra en estado deplorable por falta de higiene y de mantenimiento adecuado por parte del arrendatario.-
3.- haber realizar reformas al inmueble sin la debida del arrendador, otro
3.- no permitir el acceso del arrendador al inmueble de acuerdo a lo convenido en el contrato de arrendamiento.-
4.- el incumplimiento de las obligaciones que le corresponde al arrendatario.
5.- demostrar la validez de las documentales impugnadas por la parte demandada arrendataria a saber, contrato de arrendamiento, fotografías al inmueble y telegrama acompañados por la parte actora en el escrito libelar.
6.- que el contrato de arrendamiento venció y no existe acuerdos de prorrogas entre las partes o por el contrario si la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:
Este Tribunal ut supra estando en tiempo hábil para pronunciarse en relación a la admisibilidad de las pruebas por parte del demandante y demandado lo realiza en fecha 24/01/2020, declarando improcedente la oposición formulada a las pruebas de fotografías, y telegrama realizada por la representación judicial de la parte accionada. Ordenando admitir las pruebas documentales, inspección judicial, experticia, posiciones juradas e informes en relación al oficio dirigido al Registrador, en relación a las pruebas presentadas por el demandado estas fueron admitidas salvo su apreciación en la definitiva
I.- Título de propiedad con el objeto de demostrar la titularidad del inmueble objeto de la presente acción judicial en este caso, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 7 de abril de 1.986, bajo el Nro. 35, Tomo I Protocolo I, Segundo Trimestre de 1.986, el cual acompaño marcado, “A”,se trata es un documento público, el cual no fue impugnado, por lo que este Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357, y 1.359 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que con el referido documento se demuestra la propiedad del local comercial de la arrendadora PAOLA FRANCESCA FERRO FRACASSO, antes identificada. y así se decide. -
II.- Contratos de arrendamientos acompañados al libelo de demanda marcados “B” y “C”; todos consignados en originales y firmados por ambas partes, acompañados con el escrito de demanda, y que rielan a los folios 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, y 25, de la cual se desprende todas y cada una de las cláusulas que rigen esta relación arrendaticia.Se trata de un documento privado, no siendo impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria entre la ciudadana PAOLA FRANCESCA FERRO FRACASSO, como arrendadora y el ciudadano ILICH PAUL AGUILLON COLINA como arrendatario, del local comercial objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
III.-Con relación al telegrama con su respectivo acuse de recibo de fecha 24/04/2018 por el organismo de Instituto Postal Telegráfico (Ipostel), el cual cursas al folio 26 y 27 del expediente, marcados “D” y “E”, donde se le notifico al demandado ILICH PAUL AGUILLON COLINA de autos el inicio de la prorroga legal,Telegrama enviado por PAOLA FRANCESCA FERRO FRACASSO.este Tribunal la valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.137 del Código Civil y con el mismo quedó demostrado que PAOLA FRANCESCA FERRO FRACASSO le comunicó en la dirección del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a ILICH PAUL AGUILLON COLINA, su voluntad de no renovar el contrato a partir del 01 de mayo de 2018. Y así se establece.
IV.- Con relación a las fotografías cursantes en el folios 29 y 30 del expediente, marcadas “G” donde se observa el estado antes de incoar la demanda, este Tribunal aun cuando la oposición al medio de prueba fue declarada improcedente por este Tribunal ordenándose su admisión salvo su apreciación en la definitiva, insistió en su impugnación la parte contraria; al respecto se observa:
Este Tribunal en aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en sí, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.
Prueba libre (fotografías.
Del folio 41 al 77 de la primera pieza consignó fotografías impresas. Con respecto a este tipo de pruebas el autor H.E.T.B.T., en su obra “Tratado de Derecho Probatorio” Tomo II, estableció lo siguiente con respecto a este medio de prueba:
(…) Tomando en consideración que la fotografía se asimila a la prueba instrumental privada, debiéndose aportar la misma en la etapa probatoria, pues se trata de un medio de prueba libre -artículo 395 del Código de Procedimiento Civil- en consideración la analogía, la impugnación deberá realizarse dentro de los cinco día de despacho siguientes a la publicación de las pruebas exclusivas, so pena de producirse el reconocimiento tácito de la misma, en cuyo caso, la autenticidad podría ser demostrada en el resto del lapso probatorio, mediante la prueba de experticia, pues en materia de fotografía, generalmente la impugnación versará sobre su falsificación, adulteración o montaje, ya que en relación a la privacidad vulnerada cuando fue realizada la fotografía, estaremos en el campo de la prueba ilícita analizada en el tomo I de nuestro tratado.
Por otro lado ¿cuáles serían los motivos de la impugnación de la fotografía? Sobre esta interrogante ya hemos adelantado algo, pues la misma puede versar sobre la forma como se obtuvo, lo que involucra el tema de la licitud o, que ella ha sido el producto de un montaje, que no resulta fidedigna la fotografía, que fue adulterada, incluso pensamos que podría argumentarse que siendo real la fotografía, no siendo un montaje o no habiendo sido adulterada, el hecho representado en la misma es producto de un montaje con la finalidad de engañar y producir determinados efectos jurídicos, caso en el cual, lo que se cuestiona no es la fotografía, sino el hecho documentado, circunstancia ésta que evidencia la importancia de la identificación de lugar, modo y tiempo en que se produjo la fotografía y la persona que la realizó.
Luego, tomando en consideración las tesis anotadas, ante la falta de regulación, creemos que puede tomarse una posición intermedia, en el sentido de exigírsele al proponente que identifique todos los elementos de lugar, modo, tiempo y sujeto que realizó la fotografía, sin proponer los medios de prueba que demuestren su autenticidad, salvo que se produzca su impugnación, de manera que la autenticidad de la fotografía tendrá que demostrarse en la medida que se produzca su impugnación en tiempo oportuno, asimilándose a la prueba instrumental privada, sin lo cual, quedará tácitamente reconocida la fotografía, pues consideramos que es un desgaste al litigante y al propio órgano jurisdiccional, proponer y evacuar la prueba de la autenticidad de la fotografía, si la parte no ha impugnado la misma.
En cuanto a la eficacia probatoria de la fotografía, tratándose de un medio de prueba libre, quedará a la sana crítica del operador de justicia.
En atención a lo que establece el mencionado autor, la validez de esta prueba estaría condicionada a su impugnación, la cual se materializó en la presente causa en el escrito de contestación de la demanda, así como en la audiencia Oral de Juicio, celebrada por lo que la parte promovente debió hacer valer los mecanismos necesarios para confirmar su validez, cuestión que no se hizo, por lo que mal puede este Tribunal, otorgarle valor probatorio. Y así se declara. -
Con relación a las Inspección Extrajudicial,En cuanto a la Inspección Judicial extraliten traídas a las actas por el demandado luego de su contestación, practicada por este mismo Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda del Estado Falcón, la cual riela a los folios desde el (110) al (142) del expediente.
Inspección marcada, “I” la cual riela a los folios del 31 al 41 con el Nro. 042-2018, practicada por este mismo Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda del Estado Falcón, este Tribunal les confiere su respectivo valor probatorio, mas sin embargo considera esta sentenciadora, que de las mismas no se desprende que aporten prueba alguna para sustentar la acción incoada. Y así se declara. -
Con relación a la prueba de informes dirigida al Banco Mercantil para solicitar numero de depósitos y transferencias a la cuenta de ahorros NO SE ADMITIO. NO SE PRACTICO POR FALTA DE IMPULSO PROCESAL, razón por la cual este Tribunal se abstiene para emitir pronunciamiento alguno. Y así se decide. -
Igualmente, la prueba de informe dirigida al REGISTRADOR INMOBILIARIO DEL MUNICIPIO MIRANDA DEL ESTADO FALCÓN. -
En cuanto a la prueba de POSICIONES JURADAS, esta Juzgadora Constata que la misma no se evacuo por cuanto la parte promoverte no dio impulso a la citación de contra quien va dirigida o deba absolver (NO IMPULSO LA CITACION DEL DEMANDADO). Y así se declara. -
Analizadas como han sido las probanzas aportas al presente proceso y por cuanto de ellas no se deriva prueba alguna mediante la cual se logrará determinar la procedencia de las causales alegadas por la parte actora en contra de la parte demandada, y así obtener el pretendido desalojo como acción, este Tribunal debe necesariamente declarar en el dispositivo del fallo sin lugar la presente demanda. Y así se declara. -
Mas, sin embargo, considera oportuno declarar, asimismo, este Tribunal sobre la naturaleza del último contrato celebrado por las partes, tomando en consideración el tracto contractual, toda vez que han sido varios contratos los celebrados por ambas partes, siendo que el último de ellos aun cuando fue celebrado a tiempo determinado, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. - Y así se declara. -
Con relación a la nulidad, contractual basada en que los contratos fueron celebrados por periodos semestrales, existe el principio de voluntad de las partes que le permite a las partes celebrar contratos conforme al artículo 24 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, no está expresamente prohibido la celebración de contratos de arrendamiento por periodos de seis meses o menos, como en el caso de marras; solo que debía alegarse y demostrarse en el proceso, que en él se desarrolle una actividad enmarcada en temporadas específicas. Y así se decide. -
Por las consideraciones antes expuestas, este Tribunal Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas Del Municipio Miranda De La Circunscripción Judicial Del Estado Falcón, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) seguida por el (la) ciudadano (a) PAOLA FRANCESCA FERRO FRACASSO, venezolano (a), mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 9.515.406, domiciliada en la Urbanización Coviobrenco, calle Nº 2, casa Nro. 31, debidamente representada por las abogadas en ejercicio JACQUELINE MORILLO DE VILLA, MARIA JOSE VILLA MORILLO Y GLOMELIS VIRGINIA ARIAS MEDINA, Inpreabogado Nro. 34.493, 197.215 y 84.447, contra el ciudadano: ILICH PAUL AGUILLON COLINA, venezolano, comerciante, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 12.734.943, debidamente representado por los abogados en ejercicio LUIS GUILLERMO RIVERO ANTEQUERA, EDWARD RAMON COLINA CARRASQUERO, OSWALDO JESUS MADRIZ ROBERTY y JOSE HUMBERTO GUANIPA, Inpreabogado Nro. 202.236, 66.544, 101.864 y 23.658 SEGUNDO: El Pago de las costas y costos procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, DIARÍCESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFIQUESE de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil, inclusive en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en el artículo 72 ordinal 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON EN SANTA ANA DE CORO, VEINTISEIS (26) de ENERO de 2.021. AÑOS: 210 DE LA INDEPENDENCIA Y 161 DE LA FEDERACION.
El Juez Provisoria, El (La) Secretario

Abg. MARIELA REVILLA ACOSTA Abg. RENNY J. RINCON S.
Nota: En esta misma fecha se cumplió con lo ordenado. Conste.
El (La) Secretario

Abg. RENNY J. RINCON S.

EXP. 2105