TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6715

DEMANDANTE: sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Falcón en fecha 1 de septiembre de 1994, bajo el N° 24, tomo 7-A de los libros de registro de comercio, con domicilio en el local PA-48, planta alta de la segunda etapa del Centro Comercial Ciudad del Viento en la avenida prolongación Girardot, entre calle Las Flores y Los Caobos en el sector Santa Irene de la ciudad de Punto Fijo del municipio Carirubana del estado Falcón.

APODERADO JUDICIAL: PEDRO LUÍS NAVEDA SÁNCHEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.879, con correo electrónico navedapedro1@gmail.com y número telefónico 0414-6948770.

DEMANDADA: BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.570.130, con domicilio en el edificio Hana Motors, ubicada en la calle prolongación Falcón entre calle Los Caobos, calle Las Flores y calle Mariño, diagonal a la plaza Bolívar del sector Santa Irene de la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón.

APODERADA JUDICIAL: LISBETH MAVO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 160.961, con correo electrónico lisbethmavo@gmail.com y número telefónico 0424-6612269.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL Y SUBSIDIARIAMENTE EL PAGO DE CANON DE ARRENDAMIENTO VENCIDO.

I
Suben a esta Superior instancia las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado Pedro Naveda, apoderado judicial de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., parte demandante, contra la sentencia de fecha 28 de enero de 2021 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, en el juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL Y SUBSIDIARIAMENTE EL PAGO DE CANON DE ARRENDAMIENTO VENCIDO, seguido por la apelante en contra de la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN.
Cursa del folio 1 al 3 de la primera pieza, escrito del libelo de la demanda, presentado por el abogado Pedro Luis Naveda, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., mediante el cual alega lo siguiente: que en fecha 20 de octubre de 2006, mediante documento otorgado ante la oficina inmobiliaria de Registro Público de los municipios Carirubana, Punta Cardón y Santa Ana, la empresa demandante adquirió un inmueble ubicado en la calle prolongación Falcón entre calle Los Caobos, calle Las Flores y calle Mariño diagonal a la plaza Bolívar del sector Santa Irene de la ciudad de Punto Fijo del Municipio Carirubana del estado Falcón, constituido por una parcela de terreno y edificación sobre ella construida (edificio Hana Motor’s), de un lote perimetral de diez mil metros cuadrados (10.000 m2) de superficie; que en fecha 1 de enero de 2002, en forma verbal, su representada pactó con la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN, contrato de arrendamiento sobre el local signado con el número 1 que forma parte del edificio Hana Motor’s, pactando su uso comercial exclusivo, específicamente venta de repuestos automotrices; que el referido contrato devino en un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, que ya tiene una antigüedad de 20 años y 23 días; que el ultimo canon a pagar durante el año 2014, según convenio entre las partes fue la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), que debía pagarse por mensualidad vencida, al vencimiento de cada mes; que la arrendataria ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN desde el 15 de febrero de 2016, comenzó a realizar las consignaciones del canon de arrendamiento ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, aduciendo falsamente que el actor se habría negado a recibir los cánones de arrendamiento; que a la fecha en que la arrendadora fue notificada, 11 de abril de 2016, habían transcurrido quince (15) mensualidades del canon de arrendamiento insolutas; que múltiples fueron los intentos por lograr que el demandado pagara los cánones del año 2015, y que hiciera ajustes a los mismos, acciones sin éxito a raíz de la actitud rebelde y que ha causado mora continua en el pago de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre, noviembre y diciembre de 2015, así como lo de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, los cánones de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017 y de enero, febrero, marzo y abril de 2018; que de manera unilateral, no consensuada y forzosa, la demandada consignó como canon de arrendamiento, la suma de Bs. 40.000,00 sin cambios durante más de tres años, ante un Juzgado del Municipio Carirubana del estado Falcón; que el hecho de que haya consignado los cánones desde el mes de enero de 2016, no le libera de la obligación de pagar el canon de arrendamiento del año 2015 y de los demás meses insolutos. Fundamenta la presente demanda en los artículos 26, 51, 257 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el artículo 1.167 del Código Civil y en el artículo 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Pide que se declare con lugar la acción de desalojo del inmueble antes identificado, y subsidiariamente se condene al pago de la suma de Bs. 1.160.000,00 por concepto de 29 cánones de arrendamiento vencidos no pagados y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión del presente proceso, según el canon de arrendamiento mensual indicado de Bs. 40.000,00; pide condenatoria en costas. Estima la presente acción en la cantidad de Bs.S. 1.600,00, lo que equivale a 1.882,35 UT. Anexos del folio 4 al 35 de la primera pieza.
En fecha 4 de junio de 2018, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo, en función distribuidora, sortea y ordena abocarse al conocimiento de la causa (f. 36 p. I); lo cual se hizo, mediante auto de fecha 7 de junio de 2018, dándole entrada, admitiendo la misma y ordenando la citación de la demandada para que de contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente (f. 37 p. I).
Consta a los folios 41 y 42 pza I, la citación de la parte demandada.
Riela folio 43 de la primera pieza, auto de fecha 14 de agosto de 2018, mediante el cual el tribunal de la causa ordena agregar al presente expediente, el escrito presentado en la misma fecha por la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN, debidamente asistida por la abogada Lisbeth Mavo, mediante el cual alega lo siguiente: que opone la cuestión previa contenida en el numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, ya que el poder concedido no fue otorgado en forma legal; que de la lectura del poder anexo al escrito libelar se evidencia que el otorgante es el ciudadano Ramón Damian Mitrano Alvarado, quien actúa como Presidente de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., otorgando poder, supuestamente, facultado por el acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 14 de octubre de 2015; que de la nota de autenticación estampada por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo deja constancia que tuvo a la vista la cedula de identidad del otorgante y el acta constitutiva, mas no deja constancia de que le fuera presentada la descrita acta de asamblea; que tampoco el acta en cuestión se le fue presentada a la secretaria del tribunal, para que dejara constancia en la nota de recibo, cuando fue presentada la demanda; que el único documento referencial para determinar la legitimidad para otorgar poder, es el acta constitutiva que se acompaña, tanto cuando se presentó en la oficina de la Notaría, como en la secretaría del Tribunal; que de los estatutos de la empresa demandante, se evidencia en su clausula quinta, que la administración de la sociedad está a cargo de una junta directiva conformada por un presidente y dos directores, y en la clausula sexta, enumera las facultades de la junta directiva, entre las cuales está el celebrar contratos con participación de utilidades, nombrar y remover empleados, así como conferir poderes judiciales a abogados; que por lo antes mencionado, es de apreciarse que el único jurídicamente facultado para otorgar poderes judiciales es la junta directiva de la demandante, es decir, su presidente y sus dos directores; que por lo antes señalado, opone la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, ya que el poder concedido no fue otorgado en forma legal. En cuanto a la contestación, de manera genérica, niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos expresados en el libelo de la demanda, salvo aquellos hechos que de manera expresa acepte; que de esos hechos reconocidos, es cierto que mantiene un contrato de arrendamiento con la sociedad Mercantil MALI MOTORS C.A., sobre un inmueble signado con el numero 1, el cual forma parte del edificio Hana Motor’s; que es cierto que el denominado edificio Hana Motor’s, está constituido por una parcela de terreno y la edificación sobre ella construida, ubicada en la calle prolongación Falcón con calle Los Caobos, calle Las Flores y calle Mariño, diagonal a la plaza Bolívar del sector Santa Irene de la ciudad de Punto Fijo del Municipio Carirubana del estado Falcón; que es cierto que el contrato de arrendamiento se materializó de manera verbal y que el uso para el cual se pacto el arrendamiento del inmueble era para el desarrollo de la actividades comercial de la empresa, es decir, la venta de repuestos automotrices; que es cierto que el pago del canon de arrendamiento fue pactado para ser pagado por mensualidades vencidas, es decir, al vencimiento de cada mes; que es cierto que el canon de arrendamiento a partir del mes de febrero de 2016, se ha efectuado a través de consignaciones. En la contestación al fondo, señala que la relación arrendaticia inició en el mes de noviembre del año 1998, con un contrato verbal que realizó la demandada con el ciudadano Mario Clemente, accionista de la empresa actora y socio de su actual presidente; que desde esa fecha ha pagado de forma continua el canon establecido por el arrendador, siguiendo las decisiones precisas de la persona que toma las decisiones de la arrendador, según el tiempo de gerencia, tal y como fue el caso que en el año 2001, el señor Mario Clemente, rompe relaciones comerciales con el señor Antonio Iorio Pagliaro, decidiendo este, hacer un contrato denominado como comodato, aunque en realidad de los hechos era un contrato de arrendamiento; que referido contrato fue celebrado con el sobrino de la demandada José Rodrigo Valera Méndez, por lo que no es cierto lo que afirma el actor, al establecer que celebró con la ciudadana demandada un contrato verbal en el año 2002; que referida relación arrendaticia continuó de forma ininterrumpida hasta el año 2009, cuando el señor Iorio Pagliaro, inicia contra la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN, una fierra confrontación con el fin que desalojara el local comercial; que en el año 2010, el señor Simón Álvarez, quien alegaba ser el propietario real, aun y cuando no aparecía en las actas de la empresa pero tomaba las decisiones determinantes sobre la propiedad del local, ordena a la demandada realizar, a partir de ese año, los depósitos de arrendamiento a su cuenta bancaria, lo cual se hizo hasta el mes de octubre del año 2014, año en el cual por orden del mismos señor Álvarez, los pagos de canon de arrendamiento se realizarían a la cuenta del ciudadano Adafel Barroso, lo cual se hizo hasta el mes de diciembre de 2015; que en ese mismo año, la hija del señor Simón Álvarez, María Alejandra Trompiz, le comunica a la demandada que el señor Ramón Mitrano, representante de la empresa demandante, tramitaría un contrato de arrendamiento en esa fecha, por lo cual el prenombrado representante le hace llegar a la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN, varias comunicaciones requiriendo una serie de documentos a los efectos de la redacción del contrato de arrendamiento, el cual jamás fue redactado; que en el mes de marzo de 2015, el señor Iorio Pagliaro le presenta una oferta de venta del local comercial por derecho de preferencia, a la demandada, comprobando así su estado de solvencia, tramitándose el mismo por ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo, resaltándose el hecho que nunca se firmó; que mediante documento autenticado de fecha 7 de abril de 2015, la demandada expresa su voluntad de aceptar la oferta de venta, presentándose al local comercial un abogado de apellido Sinopoli, quien con amenaza exhortó a la ciudadana demandada a firmar un documento mediante el cual rechaza la oferta, por lo cual la misma se negó a firmar; que la demandada jamás ha estado insolvente en el pago de cánones de arrendamiento, ya que siempre ha honrado dicha responsabilidad en las personas que indica la arrendataria; que los pagos de los años 2013, 2014 y 2015, constan mediante recibos y los referidos a los años 2016, 2017 y 2018, consignaciones realizadas en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Carirubana. Por otra parte, alega que según a la Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, entra en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual de manera expresa, clara y precisa ordena la adecuación de los contratos de arrendamientos vigente; que en razón a lo antes señalado, a la fecha del 23 de noviembre de 2014, debía llevarse a cabo la adecuación del contrato de arrendamiento en los términos expresados por la ley antes mencionada; que en sentido a lo anterior, se evidencia que el arrendador no ha dado cumplimiento a su carga legal de llevar a cabo la adecuación del contrato a la ley de arrendamiento y mucho menos ha dado cumplimiento a la disposición de la demandada sobre la cuenta bancaria a nombre de MALI MOTORS C.A., para realizar el pago del canon de arrendamiento respectivo; que el arrendador se ha empeñado en desalojar a la demandada, incluso con acciones judiciales fracasadas, lo que demuestra su voluntad de desalojar con negativa de concretar un nuevo contrato de arrendamiento así como recibir el pago de canon de arrendamiento; que ante la negativa de dialogar del arrendador, el canon de arrendamiento es el mismo, ya que fue el monto pactado de común acuerdo, resultando falso que los montos consignados hayan sido determinado de manera unilateral, sino que es resultado de la negativa de no negociar los términos de un nuevo contrato (f. 44-47 p. I). Anexos consignados desde el folio 48 al 120 de la primera pieza.
Corre inserto en el folio 121, auto de fecha 25 de septiembre de 2018, mediante el cual el tribunal a quo ordena agregar al presente expediente el escrito de subsanación de la cuestión previa presentado en fecha 24 de septiembre de 2018, por los ciudadanos Ramón Damiano Alvarado y Antonio Iorio Pacgliaro, actuando en calidad de Presidente y Vicepresidente de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., respectivamente y debidamente asistidos por el abogado Pedro Luis Naveda, por el cual de conformidad con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, ratifican en autos la validez del poder otorgado al abogado Pedro Luis Naveda, por ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 6 de julio de 2016, en razón al que el mismo fue otorgado por el presidente de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., acción hartamente facultada a este de conformidad con los estatutos y actas de la empresa. De igual manera impugna las documentales anexas al escrito de contestación marcadas A, B, C, D, E, F (f. 122-126 p. I). Anexos consignados desde folio 127 al 138 de la primera pieza.
Al folio 139 de la primera pieza, se evidencia escrito presentado en fecha 11 de octubre de 2018, por la parte demandada ciudadana BEATRIZ MARIBEL MÉNDEZ ABRAHÁN, debidamente asistida por la abogada Lisbeth Mavo. Y así mismo, en fecha 16 de octubre de 2018, la ciudadana demandada confiere poder apud acta a la renombrada abogada Lisbeth Mavo (f. 140 p. I).
Se evidencia en los folios 141 y 142 de la primera pieza, auto de fecha 22 de noviembre de 2018, mediante el cual el tribunal de la causa decreta correcta la subsanación voluntaria presentada por la parte actora a las cuestiones previas impuestas a esta, fijando la audiencia preliminar para el quinto día de despacho siguiente a la ultima notificación a las partes de lo decidido; efectuándose la misma en fecha 15 de enero de 2019, en la cual una vez expuestos los alegatos de las partes en el presente juicio se determina el lapso para hacer la fijación de límites de la controversia (f. 149 p. I). Anexo presentado en la audiencia del folio 150 al 154 de la primera piza.
Por auto de fecha 22 de enero de 2019, el tribunal natural, estableciendo los límites de la controversia, fija un lapso de cinco días de despacho contados a partir de la referida fecha, para que las partes hagan promoción de las pruebas a merito de la causa (f. 155 p. I).
Cursa folio 156 de la primera pieza, auto de fecha 31 de enero de 2019, mediante el cual el tribunal de origen ordena agregar al presente expediente, el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 28 de enero de 2019 por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada Lisbeth Mavo (f. 157-158 p. I); así como el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 30 de enero de 2019, por el apoderado actor, abogado Pedro Luis Naveda (f. 159-162 p. I).
Riela folio 163 de la primera pieza, auto de fecha 5 de febrero de 2019, mediante el cual se ordena agregar al presente expediente el escrito de oposición a las pruebas presentado por el apoderado actor, Pedro Luis Naveda (f. 164-167 p. I).
Corre inserto folio 168 y 169 de la primera pieza, auto de fecha 11 de febrero de 2019 mediante el cual el tribunal a quo, admite las pruebas presentadas por las partes del presente juicio, fijando la testimonial promovida por la parte demandada para el tercer día de despacho siguiente a la citación que conste en autos del ciudadano Adafel Barroso; así como, ordena oficiar a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, al Banco BANESCO y al Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (f. 170-176 p. I).
Al folio 177 de la primera pieza, se evidencia oficio N° 4630-042 de fecha 14 de febrero de 2019, emitido por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, mediante el cual da resultas al oficio N° 883-061, emitido por el tribunal de la casusa en fecha 11 de febrero de 2019 y ordenada su inclusión al presente expediente por auto de fecha 18 de febrero de 2019 (f. 178 p. I).
Del folio 179 de la primera pieza se evidencia, auto de fecha 17 de junio de 2019, mediante el cual se ordena agregar a los autos el oficio de fecha 28 de mayo de 2019, emanado del Banco BANESCO BANCO UNIVERSAL, en resultas del oficio emitido por el tribunal de la causa en fecha 11 de febrero de 2019 (f. 180-229 p. I).
Se evidencia en el folio 230 de la primera pieza, auto de fecha 3 de julio de 2019, mediante el cual el tribunal natural ordena agregar al presente expediente el oficio de fecha 30 de mayo de 2019, emanado de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), en respuesta del oficio de fecha 11 de febrero de 2019 (f. 231-232 p. I).
Cursa folio 233 de la primera pieza, diligencia presentada en fecha 15 de julio de 2019, mediante el cual el apoderado actor, solicita la ratificación del oficio Nro. 883-063 de fecha 11 de febrero de 2019, dirigido al Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón; lo cual fue admitido por el tribunal a quo mediante auto de fecha 16 de julio de 2019 (f. 234 p. I) y remitiendo nuevo oficio Nro. 883-174, en la misma fecha (f. 235 p. I).
En fecha 6 de agosto de 2019, el tribunal de origen ordena agregar al presente expediente el oficio de fecha 7 de junio de 2019, emanado del Banco BANESCO BANCO UNIVERSAL, en respuesta del oficio 883-060 de fecha 11 de febrero de 2019 (f. 236-251 p. I).
Mediante auto de fecha 4 de noviembre de 2019, el tribunal de la causa ordena agregar a autos el oficio Nro. 343-19/00042, emanado del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en respuesta del oficio N° 883-174 (f. 252-254 p. I).
Riela folio 258 de la primera pieza, auto de fecha 28 de noviembre de 2019, mediante el cual se fija la audiencia oral y pública para el sexto día de despacho siguiente a que conste en autos la notificación de la última de las partes, ordenándose la notificación de las mismas.
Corre inserto folio 261 de la primera pieza, diligencia de fecha 8 de octubre de 2020, mediante el cual el apoderado actor, abogado Pedro Luis Naveda, solicita la reactivación de la causa y auto de certeza, el cual indique la etapa procesal en la que se encuentre; siendo que en fecha 19 de octubre de 2019, el tribunal de la causa ordena agregar a autos lo solicitado (f. 262 p. I) y en fecha 20 de octubre de 2020, ordena la reactivación de la presente causa y en consecuencia certifica computo secretarial de los días de despacho por transcurrir (f. 263 p. I), en consecuencia, en fecha 1º de diciembre de 2020, fija la audiencia oral y pública para el tercer día de despacho siguiente a que conste en autos la notificación de la última de las partes, ordenándose la notificación de las mismas (f. 264 p. I).
Del folio 267 al 269 de la primera pieza, se evidencia acta de la audiencia oral y pública celebrada en la sede del tribunal natural, en fecha 4 de diciembre de 2020, con la presencia del apoderado actor, abogado Pedro Luis Naveda y de la apoderada judicial de la parte demandada Lisbeth Mavo, quienes exponen sus alegatos y seguidamente el tribunal declara sin lugar la demanda por desalojo, reservándose el lapso legal para extender por escrito el fallo completo.
Se evidencia en folio 270 de la primera pieza, diligencia presentada en fecha 26 de enero de 2021, mediante la cual el apoderado actor, abogado Pedro Luis Naveda, ejerce recurso de apelación contra la decisión aun no publicada, pero de la cual se conoce el dispositivo del fallo.
Cursa del folio 271 al 275 de la primera pieza, decisión de fecha 28 de enero de 2021, mediante la cual el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, declara sin lugar, la demanda por desalojo intentada por la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., en contra de la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN.
En fecha 9 de febrero de 2021, el tribunal de origen acuerda oír en ambos efectos la apelación ejercida por la parte actora (f. 279 p. I), en consecuencia, ordena remitir a esta Alzada, el presente expediente mediante oficio N° 883-003 (f. 280 p. I).
Mediante auto de fecha 13 de abril de 2021, este Juzgado Superior da por recibido el presente expediente y fija el procedimiento de conformidad con los artículos 516 y 517 del Código de Procedimiento Civil (f. 281 p. I).
Riela del folio 2 al 13 de la segunda pieza, escrito de informes presentado en fecha 11 de mayo de 2021, por el apoderado actor, abogado Pedro Luis Naveda.
Vencido el lapso de observaciones según computo efectuado al efecto en fecha 24 de mayo de 2021, el presente expediente entró en lapso de sentencia (f. 15 p. II).
Siendo la oportunidad para decidir, esta Alzada, lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO
En el presente caso, el apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., abogado Pedro Luis Naveda, alega que su representada es propietaria de un inmueble ubicado en la calle prolongación Falcón entre calle Los Caobos, calle Las Flores y calle Mariño diagonal a la plaza Bolívar del sector Santa Irene de la ciudad de Punto Fijo del Municipio Carirubana del estado Falcón, constituido por el edificio Hana Motor’s; que en fecha 1° de enero de 2002, en forma verbal, su representada pactó con la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN, contrato de arrendamiento sobre el local signado con el número 1 que forma parte del referido edificio; que el contrato devino en un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, que ya tiene una antigüedad de 20 años y 23 días; que el ultimo canon a pagar durante el año 2014, según convenio entre las partes fue la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), que debía pagarse por mensualidad vencida, al vencimiento de cada mes; que la arrendataria desde el 15 de febrero de 2016, comenzó a realizar las consignaciones del canon de arrendamiento ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón; que a la fecha en que la arrendadora fue notificada, habían transcurrido quince (15) mensualidades del canon de arrendamiento insolutas; que múltiples fueron los intentos por lograr que el demandado pagara los cánones del año 2015, y que hiciera ajustes a los mismos, acciones sin éxito a raíz de la actitud rebelde y que ha causado mora continua en el pago de los meses de enero a diciembre de 2015, así como lo de los meses de enero a diciembre de 2016, los meses de enero a diciembre de 2017, y de enero, febrero, marzo y abril de 2018; que el hecho de que haya consignado los cánones desde el mes de enero de 2016, no le libera de la obligación de pagar el canon de arrendamiento del año 2015 y de los demás meses insolutos; por lo que solicita el desalojo del inmueble arrendado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos no pagados y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión del presente proceso. En la oportunidad de la contestación, la demandada reconoció que mantiene un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., sobre el referido inmueble; que el contrato de arrendamiento se materializó de manera verbal y que el uso del inmueble era para el desarrollo de la actividades comercial de la empresa, venta de repuestos; así como también admitió que el pago del canon de arrendamiento fue pactado para ser pagado por mensualidades vencidas; y que el canon de arrendamiento a partir del mes de febrero de 2016, se ha efectuado a través de consignaciones; pero por otra parte niega el resto de los hechos, y señala que la relación arrendaticia inició en el mes de noviembre del año 1998, con un contrato verbal que realizó la demandada con el ciudadano Mario Clemente, accionista de la empresa actora y socio de su actual presidente; que desde esa fecha ha pagado de forma continua el canon establecido por el arrendador, por lo que no es cierto lo que afirma el actor, al establecer que celebró con la ciudadana demandada un contrato verbal en el año 2002; que referida relación arrendaticia continuó de forma ininterrumpida hasta el año 2009, cuando el señor Iorio Pagliaro, inicia contra la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN, una fierra confrontación con el fin que desalojara el local comercial; que a partir del mes de noviembre del año 2014, por orden del señor Simón Álvarez, quien alegaba ser el propietario del inmueble, los pagos de canon de arrendamiento se realizarían a la cuenta del ciudadano Adafel Barroso, lo cual se hizo hasta el mes de diciembre de 2015; que en el mes de marzo de 2015, el señor Iorio Pagliaro le presenta una oferta de venta del local comercial por derecho de preferencia, comprobando así su estado de solvencia, tramitándose el mismo por ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo, resaltándose el hecho que nunca se firmó; que mediante documento autenticado de fecha 7 de abril de 2015, la demandada expresa su voluntad de aceptar la oferta de venta,; que la demandada jamás ha estado insolvente en el pago de cánones de arrendamiento, ya que siempre ha honrado dicha responsabilidad en las personas que ha indicado la arrendataria; que los pagos de los años 2013, 2014 y 2015, constan mediante recibos y los referidos a los años 2016, 2017 y 2018, en consignaciones realizadas en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Carirubana.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas aportadas por la parte actora:
1.- Copia fotostática simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón, inserto bajo el N° 27, tomo 90, folio 87 al 90, de fecha 6 de julio de 2016, contentivo de poder judicial otorgado por el ciudadano Ramón Damián Mitrano Alvarado, actuando con el carácter de Presidente de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A. (antes IOCA MOTORS, C.A.), a los abogados Pedro Luis Naveda, Gabriel Ylarreta Miranda, Nerkys Quintero, Brenda Barbera, Keyla Guanipa, Roberto Medina, José Sinopoli y Louisiana Valles, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 25.879, 137.551, 117.078, 63.693, 54.413, 171.268, 37.083 y 156.588, respectivamente (f. 4-6 p. I). Esta copia de documento autenticado por cuanto no fue impugnado, se tiene como fidedigno a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al cual se le concede valor probatorio de acuerdo a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar la legitimidad de los mencionados abogados para actuar en representación de la sociedad mercantil demandante.
2.- Copia simple de: a) documento registrado ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, inserto bajo el N° 24, tomo 7-A, de fecha 1° de septiembre de 1994, contentivo de acta constitutiva-estatutos de la sociedad mercantil IOCA MOTORS C.A. Marcado con la letra “B” (f. 7-14 p. I). b) acta de asamblea de la empresa IOCA MOTORS, C.A., celebrada en fecha 8 de mayo de 1996, registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 17 de mayo de 1996, bajo el N° 28, Tomo 6-A, mediante la cual la empresa IOCA MOTORS C.A., cambia su denominación social a MALI MOTORS C.A. (f. 15-16 p. I). Estas copias de documentos registrados por cuanto no fueron impugnadas, se tienen como fidedignas a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a las cuales se les concede valor probatorio de acuerdo a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar la constitución de la empresa demandada y su cambio de denominación.
3.- Copia fotostática de documento protocolizado ante la entonces Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Carirubana, Punta Cardón y Santa Ana del estado Falcón, de fecha 20 de octubre de 2006, inserto bajo el N° 25, folios 191 al 198, protocolo primero, tomo tercero, cuarto trimestre de 2006, contentivo de documento de compraventa, celebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ENDERSWHITE C.A., y la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., sobre un terreno y la edificación sobre él construida, ubicada al frente de la plaza Bolívar de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, el cual se encuentra situado dentro de los siguientes linderos y medidas: a partir del Sur-Este de la cerca de la Mene Grande Oil Company, se mide hacia el sur con borde Oeste de la avenida allí proyectada con orientación Norte-Sur, 275 mts, y desde este punto hacie el Este 260 mts para encontrar el vértice Noroeste del lote en cuestión, de este punto sucesiva y respectivamente hace el Oeste, hacia el Norte, hacia Este, y hacia el Sur, siempre en 100 mts para cerrar el perímetro del lote que resulta así en un cuadrado de 10.000 mts2 de superficie, ubicado dentro de las fajas destinadas a la vía publica; Marcado con la letra “C” (f. 17-26 p. I). Esta copia de documento público por cuanto no fue impugnada, se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a la cual se le concede valor probatorio de acuerdo a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar que la empresa demandante es la propietaria del antes identificado inmueble, del cual forma parte el local comercial objeto del litigio.
4.- Copias fotostáticas simples de legajo perteneciente al expediente N° C06-2016, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN, a beneficio de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., en el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, por la cantidad de 40.000 Bs. Marcada con la letra “D” (f. 27-32 p. I). Estas copias de actuaciones judiciales se tienen fidedignas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnadas, a las cuales se les concede valor probatorio de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que la demandada de autos en fecha 15 de febrero de 2016 presentó ante el Tribunal competente consignación arrendaticia correspondiente al mes de enero de 2016 por la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), a favor de la arrendataria, hoy demandante; así como también que la mencionada ciudadana confirió poder apud acta a los abogados Félix I. Sánchez Padilla, Gabriel Ireneo Sánchez Manzanares y Wilmer Alexander Ruiz Salas en dicho procedimiento.
5.- Original de documento suscrito por el abogado Pedro Luis Naveda, apoderado judicial de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., dirigido al Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, con atención a la ciudadana Virginia Faria, responsable de la unidad en materia de arrendamiento inmobiliario para uso comercial; con fecha de recibo 31 de octubre de 2017, por la ciudadana Yuliana Alcalá con sello húmedo de dicha institución, contentivo de solicitud de agotamiento de la vía administrativa, y desalojo del local comercial objeto del litigio (f. 33-35 p. I). Este documento público administrativo se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, con el cual se demuestra que la arrendadora demandante de autos, solicitó en la fecha indicada el agotamiento de la vía administrativa por ante el órgano competente, así como el desalojo del inmueble.
6.- Copia certificada de documento registrado por ante el Registro Mercantil Segundo del Municipio Carirubana del estado Falcón, inserto bajo el N° 15, tomo 52-A de fecha 14 de octubre de 2015, contentivo del acta de asamblea extraordinaria de socios de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., celebrada en la sede social empresarial en fecha 28 de septiembre de 2015, mediante el cual, con la asistencia de la totalidad de los socios, se ordenó el reinicio de las actividades económicas de la empresa; suscripción y pago de la totalidad de las acciones por los socios Ramón Damián Mitrano Alvarado y Antonio Iorio Pagliario; designación de Ramón Mitrano como Presidente, Antonio Iorio como Vicepresidente y los ciudadanos Angela Mitrano y Luigi Mitrano como Directores; modificándose la cláusula novena de los estatutos de la empresa (f. 127-135 p. I). Este documento público se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, con el cual se demuestra cuáles son las facultades de los miembros de la junta directiva, y quiénes ejercen la representación legal y estatutaria de la referida empresa.
7.- Copia fotostática de documento protocolizado ante el Registro Mercantil del Municipio Carirubana del estado Falcón, inserto bajo el N° 5, tomo 6-A de fecha 22 de febrero de 1995, contentivo del acta extraordinaria de asamblea de la Sociedad Mercantil IOCA MOTORS C.A., celebrada en la sede social empresarial en fecha 9 de febrero de 1995, mediante el cual, con la asistencia de la totalidad de los socios, se modifica la clausula quinta y sexta del acta constitutiva de la empresa así como se designa a los ciudadanos Antonio Iorio como presidente, Mario Castiello como vicepresidente, y Lisbeth Escala y Marianela Luzardo como directores (f. 136-138 p. I). Este documento público se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, con el cual se demuestra que los mencionados ciudadanos ejercen la representación legal y estatutaria de la referida empresa.
8.- Informes a los siguientes entes:
8.1.- BANESCO Banco Universal C.A., a fines de informar si la sociedad mercantil MALI MOTORS, es titular de las cuentas Nros. 01340087380873152486 y 01340087310871054096, así como constatar los depósitos relacionado con el pago de cánones de arrendamiento del local 1 del edificio Hana Motors, propiedad de MALI MOTORS C.A., ubicada entre la calle Prolongación Falcón y calle Mariño, en la calle Las Flores, diagonal a la plaza Bolívar del sector Santa Irene de la ciudad de Punto Fijo del municipio Carirubana del estado Falcón (f. 174 p. I). Prueba evacuada mediante oficio N° 10.339 de fecha 28 de mayo de 2019, suscrito por el ciudadano Franco Cammardella, vice presidente de control de pérdida de la entidad financiera BANESCO banco universal C.A., mediante el cual informa que las cuentas Nro. 01340087380873152486 y 01340087310871054096, aparecen registradas a nombre de distintas personas, solicitando verificación de las mismas. Oficio y anexo del folio 180 al 229 de la primera pieza.
8.2.- Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, a los fines de informar el histórico de accionistas propietarios de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., inscrito en fecha 10 de septiembre de 1994, bajo el N° 24, tomo 7-A, de los libros de registro de comercio respectivos y con ultima modificación inscritas por ante ese registro en fecha 14 de octubre de 2015, bajo el N° 15, tomo 52-A, de los libros de registro de comercio respectivos, desde la fecha de su constitución (f. 235 p. I). Prueba evacuada mediante oficio N° 343-19/00042 de fecha 28 de octubre de 2019, suscrito por la abogada Soraya Carlina Vivas Toro, Registradora Mercantil Segunda del estado Falcón, mediante el cual informa que la empresa MALI MOTORS C.A., se constituyó en fecha 1 de septiembre de 1994 como IOCA MOTORS C.A., con los ciudadanos Antonio Iorio, Lisbeth Escala, Mario Clemente y Marianela Luzardo, siendo la última actuación en fecha 14 de octubre de 2015, con los ciudadanos Antonio Iorio y Ramón Mitrano como accionistas (f. 253-254 p. I).
Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con la cual se demuestran los hechos informados por los mencionados entes.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Documentales:
1.1.- Copia fotostática simple de documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 3 de julio de 2001, inserto bajo el N° 1, tomo 42 de los libros de autenticaciones, contentivo de contrato de comodato celebrado entre la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., como comodante y el ciudadano José Rodríguez Valero Méndez, como comodatario, sobre una parte del edificio sede de la empresa ubicada en la parte trasera del edificio Fondo de Comercio, en la calle Las Flores de la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón; para fines únicamente comerciales relacionados con el área automotriz; con un termino de duración de seis meses y sin que se desvirtué el objeto del comodato, el comodatario conviene a la entrega esporádica de la cantidad de trescientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 350.000,00). Marcado con la letra “A” (f. 48-53 p. I).
1.2.- Copias fotostáticas simples de comunicaciones suscritas por el ciudadano Ramón Damián Mitrano Alvarado, representante legal de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., dirigido a la empresa AMERICAN CRISTAL AUTO C.A., con atención a la ciudadana BEATRIZ MENDEZ, en fechas 2 de diciembre de 2015, 10 de diciembre de 2015 y 8 de enero de 2016, respectivamente. Marcadas con la letra “B” (f. 54- 57 p. I).
1.3.- Copia simple de documento presentado ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 12 de marzo de 2015, contentivo de oferta de venta de inmueble realizada por la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., a la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ, en virtud del derecho de preferencia que la asiste como arrendataria del local comercial constituido por doscientos setenta y cinco metros (275mts) del norte al sur y de diez mil metros cuadrados (10.000mts2), de superficie ubicada de las fajas destinadas a la vía pública enclavada en el siguiente lindero: NORTE: con calle Falcón; SUR: con calle Mariño; ESTE: con avenida Los Caobos y OESTE: con avenida Las Flores; por la cantidad de cien millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00); el cual no se encuentra suscrito por persona alguna, ni contiene nota de autenticación. Marcado con la letra “C” (f. 58-60 p. I).
1.4.- Copia fotostática simple de documento expedido por la Notaría Pública Primera de Punto Fijo del estado Falcón de fecha 7 de abril de 2015, contentivo de notificación de aceptación de oferta de venta de inmueble suscrita por la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ, a raíz de lo propuesto realizada por la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., en fecha 19 de marzo de 2015, sobre el local comercial identificado, por la cantidad de cien millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00). Marcado con la letra “D” (f. 61-64 p. I).
1.5.- Copia simple de notificación realizada por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón de fecha 19 de marzo de 2015, contentivo de rechazo de oferta de venta de inmueble suscrita por la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ, a raíz de lo propuesto realizada por la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., sobre el local comercial descrito. Marcado con la letra “E” (f. 65-66 p. I).
1.6.- Copias fotostáticas simples de comprobantes de pago por cánones de arrendamiento efectuados desde la cuenta N° 01340087350873152109, en beneficio de la cuenta N° 01340087380873152486 a nombre del ciudadano Simón Álvarez y a la cuenta N° 013440087310871054096 a nombre del ciudadano Adafel Barroso, así como recibos de pago, recibos de transferencias bancarias respectivamente, desde enero de 2013 hasta el diciembre de 2015. Marcados con la letra “F” (F. 67-120 p. I).
Para valorar las anteriores copias fotostáticas simples de documentos públicos y privados producidos por la parte demandada conjuntamente con el escrito de oposición de cuestión previa y contestación, se observa que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece que los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada, y que las copias fotostáticas de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, y de igual manera señala que la parte que produjo la copia impugnada y que quiera servirse de ella podrá solicitar su cotejo con el original o con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella, o producir y hacer valer el original del instrumento o copia certificada del mismo. En este sentido, se observa que las copias de los documentos privados que no son reconocidos ni se tienen como reconocidos no entran en la categoría de documentos que de acuerdo a la referida norma pueden ser producidos en juicio en copias fotostáticas, como es el caso de los documentos señalados precedentemente con los numerales 1.2 y 1.3, los cuales adicionalmente fueron impugnados por la parte actora mediante escrito de subsanación de cuestiones previas presentado en fecha 24/09/2018 por el apoderado judicial de la parte actora (f. 122-126, p. I); así como también fueron impugnados los documentos autenticados señalados con los numerales 1.1, 1.4 y 1.5, y los instrumentos bancarios señalados con el numeral 1.6; lo cual hizo en la primera oportunidad en que la parte demandante compareció en juicio después de producidas estas copias de documentos públicos y privados con el escrito de cuestiones previas y contestación, y procedió a impugnar uno a uno los mismos con fundamento en la referida norma. En tal virtud, y por cuanto la parte demandada, quien los produjo, no los hizo valer en juicio conforme lo prescribe la ley, es decir, no solicitó el cotejo con los originales o con copias certificadas de los mismos, ni produjo los documentos impugnados en original ni copia certificada, es por lo que no se les concede ningún valor probatorio, y se desechan, contrario a lo establecido erróneamente por el juez a quo, al señalar que no obstante que las copias de los depósitos y transferencias bancarias, fueron impugnadas por el demandante, les concedió valor probatorio como tarjas, desconociendo de esta manera el contenido y alcance del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Informes:
2.1.- Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor e Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a fines de informar sobre un expediente de consignaciones signado con nomenclatura N° C06-16, desde enero de 2016 a febrero de 2019 (f. 173 p. I). Prueba evacuada mediante oficio N° 4630-042, de fecha 14 de febrero de 2019, procedente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, mediante el cual informa que a partir de fecha 20/03/2014, según consta en resolución 2014-0009 de fecha 18/3/2014, asumió la competencia para recibir y tramitar consignaciones inquilinarias de locales comerciales, dejando constancia que de la revisión de los libros de control de consignaciones arrendaticias, se verificó que por ante ese tribunal cursa una solicitud de consignación de canon de arrendamiento signado con el N° C06-2016, presentada por la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ, asistida por el abogado Gabriel Sánchez Manzanares, teniendo como beneficiaria a la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., siendo la ultima consignación presentada por la apoderada judicial de la ciudadana Méndez, abogada Lisbeth Mavo en enero de 2019 (f. 177 p. I).
2.2.- BANESCO Banco Universal C.A., a fines de informar sobre la cuenta corriente de la empresa AMERICAN CRISTAL AUTO C.A., N° 01340087350873152109, empresa presidida por la ciudadana BEATRIZ MENDEZ y de las transferencias realizadas a beneficio de la cuenta corriente Nro. 01340087310871054096, a nombre del ciudadano Adafel Barroso, titular de la cedula N° V-16.437.975, por la cantidad de Bs. 40.000,00, cada mes desde noviembre de 2014 hasta diciembre de 2015, por concepto de pago de alquiler de local (f. 172 p. I). Prueba evacuada mediante oficio N° 10.339 de fecha 7 de junio de 2019, suscrito por el ciudadano Franco Cammardella, vice presidente de control de pérdida de la entidad financiera BANESCO Banco Universal C.A., agencia Punto Fijo La Fuente, mediante el cual constata las trasferencias realizadas de la cuenta N° 01340087350873152109, titular de la empresa AMERICAN CRISTAL AUTO C.A., en beneficio de la cuenta N° 01340087310871054096, a nombre del ciudadano Adafel Enrique Barroso Arenas, por la cantidad de Bs. 40.000,00, sin que en el año 2014, se verificara alguna transacción. Oficio y anexo del folio 237 al 251 de la primera pieza.
3.3.- Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), a fines e informar si de la cuenta corriente de la Sociedad Mercantil AMERICAN CRISTAL AUTO C.A., Nro. 01340087350873152109, la cual es presidida por la ciudadana BEATRIZ MENDEZ, fueron realizadas transferencias a la cuenta corriente N° 01340087310871054096, a nombre del ciudadano Adafle Barroso por la cantidad de Bs. 40.000,00, comprendidas desde el mes de noviembre de 2014 hasta diciembre de 2015 (f. 171 p. I). Prueba evacuada mediante oficio N° SIB-DSB-CJ-PA-05782 de fecha 30 de mayo de 2019, suscrito por la consultora jurídica adjunta de procedimientos administrativos de la Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), abogada Ariana Arias Mota, mediante el cual informa que solicito la información requerida a BANESCO Banco Universal C.A., mediante oficio N° SIB-DSB-CJ-PA-05783 de fecha 30/05/19, por cuanto la información requerida es registrada por la referida entidad financiera. Oficio y anexo en los folios 231 y 232 de la primera pieza.
Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con la cual se demuestran los hechos informados por los mencionados entes.
Analizadas como han sido las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal de la causa, se pronunció en su sentencia de fecha 28 de enero de 2021, de la manera siguiente:
Tratada como ha sido la litis y analizadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que estamos en presencia de una relación arrendaticia, no discutida por las partes, siendo que lo dispuesto es la falta de pago del canon de los años 2015, 2016, 2017 y los meses de enero hasta abril del año 2018. Es así como la demanda se excepciona afirmando que no está insolvente con su obligación contractual, para ello produce un legajo de deposito así como de transferencias bancarias, todos del banco Banesco, unos a nombre de Simón Álvarez y otros a nombre de Adafel Barroso, desde el año 2013 hasta el año 2016, aun y cuando el demandante los impugnó por ser copias simples de documentos privados, lo cierto es que de su estructura se evidencia sello húmedo del banco y firma del cajero de la entidad bancaria, al igual que los recibos de transferencias electrónicas, los cuales deben valorarse como tarjas de conformidad al artículo 1383 del Código Civil. Así mismo, se aprecia de las actas el informe rendido por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana en el cual establece que la demandada consigna cánones de arrendamiento a favor del demandante, debiéndose valorar ese informe de conformidad al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Quedaría solo establecer el argumento del actor de que dichos pagos fueron realizados a una tercera persona ajena a la administración o directiva de la empresa demandante; ahora bien, para este sentenciador, en sí mismo el argumento tiene lógica, pero se crea una duda razonable por cuanto los depósitos realizados, primero el ciudadano Simón Álvarez, y posteriormente el ciudadano Adafel Barroso, tienen una data del año 2013 y no es si no hasta julio del año 2018, que la empresa arrendadora demanda el desalojo por falta de pago, en un contrato que tiene una antigüedad de VEINTE AÑOS Y 23 DIAS, según el escrito libelar por lo que es evidente que, aun y cuando los referidos ciudadanos no aparece en el registro de la junta directiva de la empresa demandante, alguna razón de peso existía para ellos exigieran el pago del canon, pero es importante señalar que en el informe rendido por el Registro Mercantil Segundo establece que desde el año 2009 aparece como accionista el ciudadano Fidel Álvarez, lo cual coincide con lo argumento por la demandada, en su escrito de contestación, de que recibió instrucciones de la hija del señor Álvarez, a finales del año 2015, que a partir de esa fecha se debía entender todo lo relacionado con el arrendamiento del local, con el señor Ramón Mitrano, quien desde esa fecha dirige comunicaciones a la demandada incluso haciéndole una oferta de venta del local comercial por su derecho preferencial, entonces hay una fuerte convicción que la misma instrucción recibió de la señorita Álvarez, el señor Mitrano de encargarse del arrendamiento ¿Por qué después de esa fecha y no antes, cuando, a sus decir, hacía mucho tiempo que la arrendataria estaba insolvente, es que se intenta la acción de desalojo? Estas cuestiones hacen valederas la excepción argumentada por la demandada que depositaba o transferiría a la persona que le señalara los encargados del negocio.
En aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando en base a los fundamentos de derecho, doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido integro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por las partes, en especial a los depósitos y transferencia consignados, así como las consignaciones arrendaticia realizadas en el señalado tribunal, es por lo cual resulta forzoso para este Sentenciador, declarar SIN LUGAR la presente causa; y así se plasmara en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE DECICE.
De lo anterior se colige que el Tribunal a quo declaró sin lugar la acción intentada por considerar que la parte demandada demostró estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Por lo que apelada como fue esta decisión, procede esta juzgadora a realizar las siguientes consideraciones:
En el presente caso, demandado como fue el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en la causal contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tenemos que el mismo establece:

Son causales de desalojo:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

En este orden, se observa que el apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., alega que su representada pactó un arrendamiento verbal en fecha 1° de enero de 2002 con la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN, sobre el local signado con el número 1 que forma parte del edificio Hana Motor’s de su propiedad; siendo el ultimo canon de arrendamiento según convenio entre las partes la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), que debía pagarse por mensualidad vencida, al vencimiento de cada mes; que la arrendataria desde el 15 de febrero de 2016, comenzó a realizar las consignaciones del canon de arrendamiento ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón; y que a la fecha en que fue notificada, habían transcurrido quince (15) mensualidades del canon de arrendamiento insolutas; que la arrendataria ha causado mora continua en el pago de los meses de enero a diciembre de 2015, así como lo de los meses de enero a diciembre de 2016, los meses de enero a diciembre de 2017, y de enero, febrero, marzo y abril de 2018; que el hecho de que haya consignado los cánones desde el mes de enero de 2016, no le libera de la obligación de pagar el canon de arrendamiento del año 2015 y de los demás meses insolutos; por lo que solicita el desalojo del inmueble arrendado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos no pagados y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión del presente proceso. Mientras que en la contestación, la demandada reconoció la relación arrendaticia alegada por la actora, así como el monto del último canon de arrendamiento; pero negó el resto de los hechos, y señala que la relación arrendaticia inició en el mes de noviembre del año 1998, con un contrato verbal que realizó la demandada con el ciudadano Mario Clemente; que desde esa fecha ha pagado de forma continua el canon establecido por el arrendador, por lo que no es cierto lo que afirma el actor, al establecer que celebró con la ciudadana demandada un contrato verbal en el año 2002; que referida relación arrendaticia continuó de forma ininterrumpida hasta el año 2009, cuando el señor Iorio Pagliaro, inicia contra la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN, una fierra confrontación con el fin que desalojara el local comercial; que a partir del mes de noviembre del año 2014, por orden del señor Simón Álvarez, quien alegaba ser el propietario del inmueble, los pagos de canon de arrendamiento se realizarían a la cuenta del ciudadano Adafel Barroso, lo cual se hizo hasta el mes de diciembre de 2015; que jamás ha estado insolvente en el pago de cánones de arrendamiento, ya que siempre ha honrado dicha responsabilidad en las personas que ha indicado la arrendataria; que los pagos de los años 2013, 2014 y 2015, constan mediante recibos y los referidos a los años 2016, 2017 y 2018, en consignaciones realizadas en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana.
En virtud de lo anterior, el Tribunal de la causa, una vez celebrada la audiencia preliminar, estableció los límites de la controversia de la siguiente manera: la parte demandante debe probar la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2015, los meses de enero a diciembre de 2016, y los meses de enero a diciembre de 2017; y que la parte demandada debe probar la solvencia de pago de los cánones correspondientes a los períodos antes señalados.
En el presente caso, no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia existente entre las partes, ni que se trata de un contrato verbal a tiempo indeterminado. Definido lo anterior, se observa en cuanto a la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la que fundamentó la parte actora la demanda el desalojo por falta de pago de dos mensualidades consecutivas, que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. Así, a la arrendadora demandante le correspondería demostrar la existencia de la relación arrendaticia, lo cual le concede el derecho a cobrar las pensiones de arrendamiento que constituye la obligación de la arrendataria, hecho éste que como se dijo, no fue controvertido en este caso, por haberlo aceptado expresamente la demandada en la contestación de la demanda, lo cual le exime de tal prueba; por su parte, y por cuanto la arrendataria accionada alegó estar solvente con el pago, debe probarlo conforme a lo dispuesto en las referidas normas. En este sentido es importante señalar que el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, la carga probatoria recae sobre el demandado, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable; no debiendo en este caso como erradamente lo señala el juez a quo en el auto del establecimiento de los límites de la controversia, que la parte actora debe demostrar la falta de pago, pues además de que la carga probatoria como se dijo, en este caso la tiene la parte demandada, es de resaltar que los hechos negativos no son susceptibles de prueba; y así se establece.
En este sentido, observa esta juzgadora que del libelo de demanda se evidencia que la parte demandante señaló que la arrendataria desde el 15 de febrero de 2016, comenzó a realizar las consignaciones del canon de arrendamiento ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón; y que a la fecha en que fue notificada, habían transcurrido quince (15) mensualidades del canon de arrendamiento insolutas; así como también indicó que la arrendataria ha causado mora continua en el pago de los meses de enero a diciembre de 2015, así como lo de los meses de enero a diciembre de 2016, los meses de enero a diciembre de 2017, y de enero, febrero, marzo y abril de 2018; que el hecho de que haya consignado los cánones desde el mes de enero de 2016, no le libera de la obligación de pagar el canon de arrendamiento del año 2015 y de los demás meses insolutos; aduciendo la demandada que es falso lo alegado y que se encuentra solvente con el pago, ya que a partir del mes de noviembre del año 2014, por orden del señor Simón Álvarez, quien alegaba ser el propietario del inmueble, los pagos de canon de arrendamiento se realizarían a la cuenta del ciudadano Adafel Barroso, lo cual se hizo hasta el mes de diciembre de 2015, y que los pagos referidos a los años 2016, 2017 y 2018 constan en consignaciones realizadas en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana.
Así, observa esta juzgadora que quedó demostrado con la prueba de informes a BANESCO Banco Universal C.A., que la empresa presidida por la ciudadana BEATRIZ MENDEZ realizó transferencias a la cuenta corriente N° 01340087310871054096, a nombre del ciudadano Adafel Barroso, por la cantidad de Bs. 40.000,00, todos los meses del año 2015 (f. 237 al 251, I pza); pero es el caso que el mencionado ciudadano no es el arrendador, y si bien la demandada alegó que realizó tales pagos por orden del señor Simón Álvarez, quien alegaba ser el propietario del inmueble, tal hecho no fue demostrado en autos, por lo que tratándose de terceros ajenos a la relación contractual arrendaticia, debía demostrar que dicho ciudadano estaba autorizado para recibir el pago por concepto de cánones de arrendamiento, y por cuanto no consta en autos la prueba de la alegada autorización, no se le concede valor a tales transferencias para demostrar el reclamado pago; y así se establece.
Por otra parte, y en relación a las consignaciones arrendaticias, se observa que si bien es cierto con las copias fotostáticas del legajo perteneciente al expediente N° C06-2016, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN, a beneficio de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., en el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (hoy Tribunal Segundo), por la cantidad de 40.000 Bs. (f. 27-32 p. I), y con la prueba de informes al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, mediante la cual informó que por ante ese Tribunal cursa una solicitud de consignación de canon de arrendamiento signado con el N° C06-2016, presentada por la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ, teniendo como beneficiaria a la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A. (f. 177 p. I), quedó demostrado que la arrendataria demandada ha realizado consignaciones arrendaticias a la empresa arrendadora demandante desde enero del año 2016 hasta enero del año 2019; no obstante ello, es imposible para esta juzgadora determinar la tempestividad y validez de dichas consignaciones, en virtud que no fueron traídas a los autos las copias certificadas de dicho expediente, y tomando en consideración el alegato de la accionante de que para la fecha en que fue notificada de la primera consignación, habían transcurrido quince (15) mensualidades del canon de arrendamiento insolutas, y que la arrendataria ha estado en mora continua en el pago de los meses de enero a diciembre de 2015, así como lo de los meses de enero a diciembre de 2016, los meses de enero a diciembre de 2017, y de enero, febrero, marzo y abril de 2018; por tal motivo, no pueden tenerse las consignaciones arrendaticias antes señaladas como prueba del estado de solvencia de la arrendataria, en vista que las mismas son indeterminadas al no poder establecerse si eran realizadas mes a mes durante todo el lapso de tiempo señalado, así como tampoco si las consignaciones se realizaban de manera tempestiva, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad como lo prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable supletoriamente al presente caso; siendo carga procesal de la demandada demostrar la validez y tempestividad de las consignaciones en cuestión, lo cual solo puede ser verificado con las copias certificadas de las mismas, las cuales no fueron promovidas ni agregadas a los autos; por lo que se concluye que la arrendataria demandada no demostró con las pruebas aportadas al proceso su solvencia arrendaticia; y así se establece.
En tal virtud, por cuanto los hechos narrados y probados por la parte actora se encuentran subsumidos en el supuesto de hecho para la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la presente acción, y ordenar la desocupación del inmueble arrendado, dada la insolvencia en el pago de más de dos cánones consecutivos de arrendamiento; así como también se ordena el pago de las mensualidades de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2015, los meses de enero a diciembre de 2016, los meses de enero a diciembre de 2017, y los meses de enero a abril de 2018, a razón de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), y los vencidos y que se sigan venciendo hasta la ejecución de la presente decisión; y en caso de que algunas de las cantidades condenadas a pagar hayan sido consignadas en el procedimiento de consignación arrendaticia llevada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, signado con el N° C06-2016, éstas deberán ser imputadas al pago ordenado. En tal virtud debe declararse con lugar la apelación interpuesta y revocar la sentencia apelada; y así se decide.
Finalmente, y no obstante que la presente causa inició el 7 de junio de 2018 cuando se le dio entrada a la presente demanda, razón por la cual no le es aplicable la suspensión de la causal de desalojo establecida en el literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, declarada por el Ejecutivo Nacional ante la circunstancia del Estado de Alarma a fin de mitigar y erradicar los riesgos de epidemia relacionados con el coronavirus (COVID-19) y sus posibles cepas, establecido mediante Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020; este Tribunal observa que para la ejecución de la presente decisión, debe atenderse a lo establecido en la sentencia vinculante N° 0156 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 29 de octubre de 2020, en el expediente N° 20-0375, donde se estableció:
(…) y, en caso de aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles en los arrendamientos de uso comercial, así como la suspensión en éstos últimos del decreto de medidas cautelares en procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se agote la vía administrativa previa prevista en la disposición transitoria tercera de la Ley Especial, por tanto esta Sala deberá establecer en la parte dispositiva de la presente decisión con carácter vinculante, la suspensión de las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y sus sucesivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. (Subrayado del Tribunal).

Por lo que de acuerdo a la anterior sentencia vinculante, deberá el juez de la causa observar y aplicar la misma para la ejecución de la presente decisión; y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Pedro Luis Naveda, apoderado judicial de la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., mediante diligencia de fecha 26 de enero de 2021.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia de fecha 28 de enero de 2021, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, con sede Punto Fijo; y se declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL Y SUBSIDIARIAMENTE EL PAGO DE CANON DE ARRENDAMIENTO VENCIDO, incoada por la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., en contra de la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN. En consecuencia, se condena a la demandada BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN a desocupar y entregar libre de personas y bienes, a la demandante sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., el inmueble arrendado constituido por un local comercial signado con el N° 1, que forma parte del edificio Hana Motor’s ubicado al frente de la plaza Bolívar de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, dentro de los siguientes linderos y medidas: a partir del Sur-Este de la cerca de la Mene Grande Oil Company, se mide hacia el sur con borde Oeste de la avenida allí proyectada con orientación Norte-Sur, 275 mts, y desde este punto hacia el Este 260 mts para encontrar el vértice Noroeste del lote en cuestión, de este punto sucesiva y respectivamente hace el Oeste, hacia el Norte, hacia Este, y hacia el Sur, siempre en 100 mts para cerrar el perímetro del lote que resulta así en un cuadrado de 10.000 mts2 de superficie, ubicado dentro de las fajas destinadas a la vía pública; para cuya ejecución debe atenderse a lo establecido en la sentencia vinculante N° 0156 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 29 de octubre de 2020, en el expediente N° 20-0375; de igual manera se condena a la ciudadana BEATRIZ MARIBEL MENDEZ ABRAHAN a pagar a la sociedad mercantil MALI MOTORS C.A., las mensualidades de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2015, los meses de enero a diciembre de 2016, los meses de enero a diciembre de 2017, y los meses de enero a abril de 2018, a razón de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), y los vencidos y que se sigan venciendo hasta la ejecución de la presente decisión.
TERCERO: No ha lugar a condenatoria en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y se condena en costas a la parte demandada, conforme al artículo 274 eiusdem.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los veintitres (23) días del mes de julio de dos mil veintiuno (2021). Años: 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. ANAID HERNANDEZ Z.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 23/07/21, a la hora de las diez de la mañana (10:00 a.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Sentencia N° 022-J-23-07-21.-
AHZ/ABZ/Antonio.-
Exp. Nº 6715.-