TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZULA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 6674

DEMANDANTE: GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 2.855.659, con domicilio en la casa N° 105 en la calle 11, entre avenida Ollarvides y General Pelayo del sector Puerta Maraven, parroquia Punta Cardón del Municipio Carirubana del estado Falcón.

APODERADOS JUDICIALES: MARILIS RIERA CALDERA, JOSE GUILLERMO GUTIERREZ, ISAMAR GOITIA y CRISTIAN ALBERTO MENA, abogados en ejercicio legal inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22083, 2095, 208.900 y 160.900, respectivamente. Correos electrónicos isagoitiaso@gmail.com y cristianalbertomenalugo@gmail.com; números telefónicos 0424-663-0058 y 0412-773-3344, respectivamente.

DEMANDADO: VICTOR ABRAHAM BOCOURT BERMUDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 5.752.227, con domicilio en la oficina 8, nivel mezzanina del modulo C en el Centro Comercial Paraguaná Mall, sector El Cardón de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón.

APODERADO JUDICIAL: ALBERTO BARRERA GOMEZ, abogado en ejercicio legal inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 171.290. Correo electrónico alberto_b15@hotmail.com y número telefónico 0424-656-0222.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

I

Suben a esta Superior instancia las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la abogada Marilis Riera Caldera, apoderada judicial de la ciudadana GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO, parte demandante, contra la sentencia de fecha 11 de noviembre de 2019, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, en el juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, seguido por la apelante en contra del ciudadano VICTOR ABRAHAM BOCOURT BERMUDEZ.
Cursa a los folios 4 y 5, escrito contentivo del libelo de la demanda, presentado por la ciudadana GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO, debidamente asistida por los abogados Marilis Riera Caldera y José Guillermo Gutiérrez Gómez, mediante el cual alega lo siguiente: que el día 4 de junio de 2014, falleció ab-intestato, en la urbanización Puerta Maraven de la ciudad de Punta Cardón, Parroquia Punta Cardón del Municipio Carirubana del estado Falcón, el ciudadano Fernando Carretie Romeo, quien entre otros bienes, dejó como herencia un terreno ubicado en el Municipio Punta Cardón, Distrito Falcón del estado Falcón, el cual mide veintiún metros con cincuenta centímetros de frente (21,50mts), por veinte metros de fondo (20 mts), lo que equivale a una superficie de cuatrocientos treinta metros cuadrados (430 mts2), adquirido según documento de fecha 6 marzo de 1979; que el referido bien inmueble una vez producido el fallecimiento del causante, pasó a ser propiedad de la demandante y del ciudadano Fernando Antonio Carretie Cornejo; que en fecha 1° de julio de 2005, el inmueble ya identificado fue dado en arrendamiento al ciudadano VICTOR ABRAHAM BOCOURT BERMUDEZ; que en dicho contrato, en su clausula segunda, se fijó como canon de arrendamiento mensual la cantidad de bolívares trescientos mil (Bs. 300.000,00), dejándose constancia que la falta de pago de tres cánones de arrendamiento e incumplimiento de las obligaciones que asume el arrendatario, dará al arrendador derecho a ejercer las acciones legales pertinentes; que el monto original fijado como canon de arrendamiento, se ha ido incrementando y últimamente el arrendatario ha cancelado la cantidad de bolívares cinco mil (Bs. 5.000,00), mensuales, negándose en aceptar un aumento; que por tal motivo se ha negado a recibir el pago de bolívares cinco mil (Bs. 5.000,00), procediendo el arrendatario a consignar por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, mediante solicitud admitida en fecha 31 de marzo de 2015, las cantidades correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses del 20 de marzo de 2015, hasta mayo de 2017, en el entendido que a partir de esa fecha el ciudadano demandado, ha dejado de cancelar las mensualidades de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, así como las mensualidades correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018, conducta ésta que encaja perfectamente en la causal de desalojo prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículo 40 letra “a”, y la cláusula segunda del contrato privado celebrado entres las partes. Fundamenta la presente demanda en el referido artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y las cláusulas Primera y Segunda del contrato de arrendamiento; y solicita se le entregue en perfecto estado de aseo, conservación y mantenimiento el local comercial objeto del contrato; que pague la suma de dinero correspondiente a los meses de junio a diciembre de 2018 y de enero a mayo de 2018, a razón de cinco mil bolívares cada una. Estima la presente acción en la cantidad de bolívares sesenta mil (Bs. 60.000,00), lo que equivale a 70,588 UT. Anexos del folio 6 al 25.
En fecha 25 de junio de 2018, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo, ordena la entrada de la presente causa, quedando signado bajo el N° 2014-2018 (f. 26), y en fecha 26 de junio de 2018, el Abogado Winder Martínez Márquez, en su condición de Juez Provisorio del mencionado Tribunal, se inhibe del conocimiento de la causa, en razón de lo dispuesto en el ordinal 1º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, ordenando remitir el presente expediente al Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, mediante oficio N° 4630-381 de fecha 2 de julio de 2018 (f. 27-29).
Mediante auto de fecha 6 de julio de 2018, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo, recibe el expediente y ordena la entrada en razón de la inhibición formulada por el Juez del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial (f. 30).
Corre inserto folio 34, poder apud acta, conferido en fecha 26 julio de 2018, por la ciudadana demandante GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO, actuando en su propio nombre y en representación del comunero ciudadano Fernando Antonio Carretie Cornejo, a los abogados Marilis Riera Caldera y José Guillermo Gutiérrez Gómez, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22083 y 2095, respectivamente. Anexos presentados en la misma fecha en los folios 35 y 36.
Se evidencia en el folio 44, inhibición formulada en fecha 22 de octubre de 2018, por la abogada Jeanderie Méndez, en su carácter de Jueza Provisoria del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo, fundamentándose en la causal prevista en el ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil; ordenado la remisión del presente expediente al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, por auto de fecha 24 de octubre de 2018 y mediante oficio N° 2485-459-18, de fecha 19 de diciembre de 2018 (f. 48); siendo recibido en fecha 8 de enero de 2019, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, ordenando la entrada del mismo, signándolo bajo el N° 1490-19 (f. 49).
Cursa del folio 50 al 52, sentencia interlocutoria de fecha 9 de enero de 2019, mediante el cual el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, declara sin lugar la inhibición formulada por la abogada Jeanderie Méndez, en su carácter de Jueza Provisoria del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo; ordenado a su vez, la remisión del presente expediente al mencionado tribunal, mediante oficio N° 28-19 de fecha 10 de enero de 2019 (f. 53); la cual fue recibida y admitida por auto de fecha 5 de febrero de 2019 (f. 54).
En fecha 22 de abril de 2019, el abogado Alberto Barrera Gómez, apoderado judicial del ciudadano demandado VICTOR ABRAHAM BOCURT, da constatación a la demanda, en los siguientes términos: como punto previo alega que no consta en el expediente el agotamiento del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial; que la presente demanda está sustentada en las disposiciones legales establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, normativa que no es aplicable en el presente asunto por cuanto el inmueble objeto del presente desalojo está destinado al uso de vivienda principal del demandado y su familia, la cual está compuesta por él, su esposa y dos (2) hijos, ambos menores de edad, por lo cual es aplicable la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual taxativamente, establece que previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; alega que lo que se dio en arrendamiento fue un terreno, teniendo ella misma el conocimiento exacto de que en realidad el contrato de arrendamiento tenía y tiene como objeto una vivienda para el uso familiar; que las disposiciones previstas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda son de orden público y las mismas no pueden renunciarse ni relajarse por convenio particulares en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres, que seguir el presente juicio aplicando las disposiciones previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, supondría violar los derechos a la defensa y al debido proceso que le asisten al demandado y son de orden constitucional; que una vez sea verificada la naturaleza del inmueble objeto de la presente demanda de desalojo, se ordene de manera inmediata la reposición de la causa al estado de admisión o inadmisión de la demanda, con la finalidad de que la referida acción sea declarada inadmisible y se tenga como no presentada. Solicita una inspección judicial sobre el inmueble ubicado en la avenida Ollarvides, esquina calle Papelón de la ciudad de Punto Fijo, parroquia Punta Cardón del municipio Carirubana del estado Falcón; con presencia de representantes del instituto Municipal de Vivienda del municipio Carirubana del estado Falcón (IMVICA) y del Consejo de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la ciudad de Punto Fijo del municipio Carirubana del estado Falcón, para que acompañen al tribunal y dejen constancia de que el inmueble tiene uso de vivienda donde habitan niños, en el inmueble objeto de la presente demanda. Pide la reposición de la causa al estado de admisibilidad o inadmisibilidad de la demanda, una vez practicada la inspección judicial y comprobada la naturaleza del inmueble objeto del litigio. En la contestación al fondo de la demanda, niega en toda y cada una de sus partes la demanda interpuesta, por ser contraria a derecho y no ajustarse a la realidad de los hechos, por cuanto todo lo esgrimido en el libelo es falso, con excepción del hecho que el demandando es inquilino desde hace más de catorce (14) años de un inmueble que fue propiedad de quien en vida se llamó Fernando Carretie Romeo, ubicado en la avenida Ollarvides, esquina calle Papelón de la ciudad de Punto Fijo, sector Puerta Maraven, Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón; aduce que es falso lo alegado en el libelo de la demanda donde la parte actora sostiene que el inmueble dado en arrendamiento sería usado única y exclusivamente como local comercial; que lo cierto en relación a este aspecto es que el inmueble dado al demandado en arrendamiento era para uso de vivienda principalmente pero el ciudadano Fernando Carretie Romeo, dispuso de manera cordial y amistosa al arrendatario, la posibilidad de desarrollar alguna actividad comercial en el sitio, sin embargo el uso primordial dado al inmueble es para vivienda; que el demandar el desalojo utilizando argumentos tendientes a desvirtuar la naturaleza del inmueble dado en alquiler, constituye una práctica violatoria a los derechos del demandado por cuanto la demandante pretende argumentar sus hechos en una ley que no es la aplicable en el presente caso con la finalidad de no agotar el procedimiento administrativo previo a la instauración de la demanda, el cual se establece en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; que es falso que el demandado se haya negado a aceptar un aumento del canon de arrendamiento de manera reiterada; que es falso que desde el mes de mayo de 2017, el demandado haya dejado de cancelar las mensualidades de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2017, así como las mensualidades de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018; que el demandado jamás presentó ni ha presentado retraso alguno en el pago de los cánones de arrendamiento, pues, en su condición de inquilino, ha sido fiel cumplidor de todas las obligaciones establecidas, por lo que no adeuda ningún canon de arrendamiento; que la relación arrendaticia se mantuvo en perfecta armonía hasta la muerte del ciudadano Fernando Carretie Romeo, siempre en constante y permanente comunicación de común y amistoso acuerdo con el cual fue incrementado el canon de arrendamiento hasta la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), en el año 2015; que con la muerte del señor Fernando Carretie Romeo, sus herederos, especialmente la ciudadana Gemma Luisa Carretie Cornejo verbalmente les comunicó al demandado un aumento en el canon de arrendamiento a la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), mensuales para el año 2015, lo cual constituye un aumento irracional y desproporcionado, sin asidero jurídico alguno, resultando ilegal ya que se pretendía hacer un aumento de casi 100% sobre el canon fijado; que la ciudadana demandante se negó a entablar conversaciones con el demandado para llegar a un acuerdo y así establecer un nuevo canon de arrendamiento, cancelándose la cantidad antes referida ante la entidad bancaria designada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo; que la ciudadana GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO, permanente y constantemente amenaza al demandado con el desalojo del referido inmueble llegando incluso a crear situaciones vergonzosas, presentándose en el inmueble a cualquier hora del día, alegando que desconocerá cualquier pago hecho para alegar incumplimiento de su representado y utilizar esto como causal para proceder al desalojo; por lo que solicita se declare improcedente la pretensión de la actora (f. 58-66).
Mediante auto de fecha 25 de abril de 2019, el tribunal de origen fija el día 2 de mayo de 2019, a las 9:30 am, como la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar (f. 67). Solicitando la parte demandada en fecha 29 abril de 2019, la fijación de una nueva oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, con la finalidad que el tribunal de la causa practique la inspección judicial solicitada en la contestación de la demanda (f. 68).
Riela folio 69, auto de fecha 2 de mayo de 2019, mediante el cual se suspende la fijada audiencia preliminar en razón a la mucha carga laboral del tribunal, acordando el día 8 de mayo de 2019, a las 9:30 am, como una nueva oportunidad para la celebración de la misma. En la misma fecha, mediante diligencia, la abogada Marilis Caldera, en su carácter de apoderada actora, se opone formalmente a la solicitud del demandado de practicar la inspección judicial por cuanto es extemporánea (f. 70).
Corre inserto folio 71 y 72, acta de la audiencia preliminar celebrada en la sede del tribunal a quo en fecha 8 de mayo de 2019, mediante el cual las partes expusieron sus alegatos, fijándose los tres (3) días de despacho siguiente a los fines de establecer por auto separado la fijación de los hechos y limites en que ha quedado determinada la controversia y en consecuencia fija el correspondiente lapso probatorio. Anexos presentados en los folios 73 y 74.
Al folio 75, corre inserto auto de fecha 13 de mayo de 2019, mediante el cual se establecen los hechos controvertidos, y se aperturó el lapso de cinco (5) días de despacho para que las partes promuevan pruebas.
Siendo presentado el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada por su apoderado judicial el abogado Alberto Barrera Gómez (f. 76-80), y por la por la parte actora, su apoderada la abogada Marilis Riera Caldera (f. 81-82), en fecha 21 de mayo de 2019, respectivamente. Pruebas éstas que fueron admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 24 de mayo de 2019 (f. 83).
Cursa folio 85, resultas remitida del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial del estado Falcón, en razón a lo solicitado por el tribunal de la causa mediante oficio N° 2485-224-19, de fecha 24 de mayo de 2019.
Corre inserto folio 91 y 92, acta de inspección judicial realizada en fecha 11 de junio de 2019, por el Tribunal a quo en el inmueble ubicado en la avenida Ollarvides, esquina calle Papelón de la ciudad de Punto Fijo, parroquia Punta Cardón del municipio Carirubana del estado Falcón, con la presencia del apoderado judicial de la parte demandada, abogado Alberto Barrera Gómez, la ciudadana demandante GEMMA CARRETIE, debidamente asistida por la abogada Marilis Riera, la ciudadana Carmen Rodríguez de Lugo, Presidenta del Instituto Municipal de la Vivienda del Municipio Carirubana del estado Falcón (IMVICA), el ingeniero Geraldo Díaz y el ciudadano experto fotógrafo juramentado, Rubén González.
Al folio 93, diligencia presentada en fecha 12 de junio de 2019, por la apoderada actora, abogada Marilis Riera, mediante el cual impugna la inspección judicial realizada por el tribunal de origen en fecha 11 de junio de 2019.
Del folio 94, se evidencia auto de fecha 19 de junio de 2019, mediante el cual el tribunal natural ordena agregar al presente expediente el contenido fotográfico presentado por diligencia de fecha 14 de junio de 2019, por el experto fotógrafo juramentado, Rubén González, debidamente asistido por el abogado Alberto Barrera.
Se evidencia en el folio 95, diligencia de fecha 14 de junio de 2019, mediante el cual el experto fotógrafo juramentado Rubén Gonzales, debidamente asistido por el abogado Alberto Barrera Gómez, consigna contenido fotográfico que fueron tomadas en la práctica de la inspección judicial de fecha 11 de junio de 2019; anexos presentados del folio 96 al 99.
Cursa folio 103 al 105, diligencia presentada en fecha 19 de junio de 2019, mediante el cual la apoderada actora, abogada Marilis Riera, consigna contenido fotográfico del inmueble ubicado en la avenida Ollarvides, esquina calle Papelón de la ciudad de Punto Fijo, parroquia Punta Cardón del municipio Carirubana del estado Falcón.
Riela del folio 106 al 108, diligencia presentada en fecha 21 de junio de 2019, por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Alberto Barrera, mediante el cual solicita sea declarado con lugar lo contenido en la contestación de la demanda, por lo cual se ordene la reposición de la causa al estado de que la misma sea declarada inadmisible, pues no se evidencia el otorgamiento de la vía administrativa, exigible en los casos de de desalojo de vivienda.
Al folio 112, auto de fecha 8 de octubre de 2019, mediante el cual el tribunal de la causa acuerda fijar la audiencia de juicio para el día 11 de octubre de 2019, a las 10:00 am; quedando sin efecto lo dispuesto mediante auto de fecha 9 de octubre de 2019, en razón a la revisión de actas y el error involuntario por el cual incurrió el tribunal a quo y por el cual se fija el tercer (3) día de despacho siguiente, contados una vez que conste en autos la ultima consignación de las boletas de notificación de las partes, como la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio (f. 113).
Se evidencia en los folios 118 y 119, acta de la audiencia de juicio celebrada en fecha 23 de octubre de 2019, con la presencia de la ciudadana demandante, GEMMNA CARRETIE, debidamente representada por la abogada Marilis Riera y el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Alberto Barrera Gómez; mediante el cual una vez realizado el debate oral entre las partes, las cuales expusieron sus alegatos y seguido los treinta minutos para el estudio de los hechos, la jueza declara parcialmente con lugar la presente acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, y sin lugar el desalojo de la vivienda, interpuesta por la ciudadana GEMMA CARRETIE CORNEJO en contra del ciudadano VICTOR BOCOURT BERMUDEZ.
Por auto de fecha 8 de noviembre de 2019, el tribunal de la causa difiere la publicación de la sentencia fijada para el 6 de noviembre de 2019, en razón a la interrupción del fluido eléctrico, para el día 5 de noviembre de 2019 (f. 120); dictándose en fecha 11 de noviembre de 2019, la decisión completa, por la cual el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial del estado Falcón, declaro parcialmente con lugar la presente acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por la ciudadana GEMMA CARRETIE CORNEJO en contra del ciudadano VICTOR BOCOURT BERMUDEZ, ordenándose agotar la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, tal y como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (f. 121-125).
Mediante diligencia de fecha 27 de noviembre de 2019, la abogada Marilis Riera, apoderada judicial de la parte actora, ejerce recurso de apelación contra la decisión de fecha 11 de noviembre de 2019 (f. 132); la cual es oída en ambos efectos por auto de fecha 9 de enero de 2020, ordenando remitir el presente expediente a esta alzada mediante oficio Nº 2485-495-20 (f. 135).
En fecha 28 de enero de 2020, este Juzgado Superior da por recibido el presente expediente y fija el procedimiento de conformidad con los artículos 516 y 517 del Código de Procedimiento Civil (f. 136).
Cursa folio 137 y 138, escrito de informes presentado por la abogada Marilis Riera, apoderada judicial de la parte demandante, en fecha 6 de marzo de 2020.
Riela del folio 139 al 143, escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Alberto Barrera Gómez, en fecha 6 de maro de 2020.
Corre inserto del folio 145 al 151, escrito y anexo presentado en fecha 13 de abril de 2021, por los abogados Isamar del Valle Goitia y Cristian Alberto Mena, mediante el cual solicita su acreditación como apoderados judiciales de la Sucesión de Fernando Carretie Romeo, así como la reactivación de la causa.
Por auto de certeza de fecha 16 de abril de 2021, esta Instancia Superior realiza computo secretarial en la cual se deja constancia que la presente causa se encuentra en lapso de observaciones, transcurridos cinco (5) días de despacho, faltando por completar tres (3) días de despacho, los cuales seguirán su curso una vez conste en autos la notificación de la última de las partes (f. 152-153).
Vencido el lapso de observaciones según cómputo efectuado al efecto en fecha 29 de abril del 2021, el presente expediente entró en término de sentencia (f. 157).
Siendo la oportunidad para decidir, esta Alzada, lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la ciudadana GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO, alega que el día 4 de junio de 2014, falleció ab-intestato el ciudadano Fernando Carretie Romeo, quien entre otros bienes, dejó como herencia un terreno ubicado en el Municipio Punta Cardón, Distrito Falcón del estado Falcón, el cual mide veintiún metros con cincuenta centímetros de frente (21,50mts), por veinte metros de fondo (20 mts), lo que equivale a una superficie de cuatrocientos treinta metros cuadrados (430 mts2), el cual pasó a ser propiedad de la demandante y del ciudadano Fernando Antonio Carretie Cornejo; que en fecha 1° de julio de 2005, el referido inmueble fue dado en arrendamiento al ciudadano VICTOR ABRAHAM BOCOURT BERMUDEZ; que en la cláusula segunda del contrato, se fijó como canon de arrendamiento mensual la cantidad de bolívares trescientos mil (Bs. 300.000,00), dejándose constancia que la falta de pago de tres cánones de arrendamiento e incumplimiento de las obligaciones que asume el arrendatario, dará al arrendador derecho a ejercer las acciones legales pertinentes; que el monto original fijado como canon de arrendamiento, se ha ido incrementando y últimamente el arrendatario ha cancelado la cantidad de bolívares cinco mil (Bs. 5.000,00) mensuales, negándose en aceptar un aumento; que se ha negado a recibir el pago por el monto indicado, procediendo el arrendatario a consignar por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, las cantidades correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses del 20 de marzo de 2015, hasta mayo de 2017, y que a partir de esa fecha el demandado ha dejado de cancelar las mensualidades de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, así como las mensualidades correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018. Por lo que demanda el desalojo con fundamento en el artículo 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y las cláusulas Primera y Segunda del contrato de arrendamiento; y solicita se le entregue en perfecto estado de aseo, conservación y mantenimiento el local comercial objeto del contrato; que pague la suma de dinero correspondiente a los meses de junio a diciembre de 2018 y de enero a mayo de 2018, a razón de cinco mil bolívares cada una. En la oportunidad de la contestación de la demanda, el apoderado judicial del demandado, alega como punto previo la inadmisibilidad de la acción, aduciendo que no consta en el expediente el agotamiento del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial; que la presente demanda está sustentada en las disposiciones legales establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, normativa que no es aplicable en el presente asunto por cuanto el inmueble objeto del presente desalojo está destinado al uso de vivienda principal del demandado y su familia, por lo cual es aplicable la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; señala que lo que se dio en arrendamiento fue un terreno, teniendo ella misma el conocimiento exacto de que en realidad el contrato de arrendamiento tenía y tiene como objeto una vivienda para el uso familiar; que una vez sea verificada la naturaleza del inmueble objeto de la presente demanda de desalojo, se ordene de manera inmediata la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda. En la contestación al fondo, niega en toda y cada una de sus partes la demanda interpuesta, por ser contraria a derecho y no ajustarse a la realidad de los hechos; admite como hecho cierto que el demandando es inquilino desde hace más de catorce (14) años del inmueble objeto del litigio; por otra parte, aduce que es falso lo alegado en el libelo de la demanda donde la parte actora sostiene que el inmueble dado en arrendamiento sería usado única y exclusivamente como local comercial; que lo cierto en relación a este aspecto es que el inmueble dado al demandado en arrendamiento era para uso de vivienda principalmente pero el ciudadano Fernando Carretie Romeo, dispuso de manera cordial y amistosa al arrendatario, la posibilidad de desarrollar alguna actividad comercial en el sitio, sin embargo el uso primordial dado al inmueble es para vivienda; que es falso que el demandado se haya negado a aceptar un aumento del canon de arrendamiento de manera reiterada; que es falso que desde el mes de mayo de 2017, el demandado haya dejado de cancelar las mensualidades de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2017, así como las mensualidades de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018; que el demandado jamás presentó ni ha presentado retraso alguno en el pago de los cánones de arrendamiento; que con la muerte del señor Fernando Carretie Romeo, sus herederos, especialmente la ciudadana Gemma Luisa Carretie Cornejo verbalmente le comunicó al demandado un aumento en el canon de arrendamiento a la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), mensuales para el año 2015, lo cual constituye un aumento irracional y desproporcionado, sin asidero jurídico alguno, resultando ilegal ya que se pretendía hacer un aumento de casi 100% sobre el canon fijado; que la ciudadana demandante se negó a entablar conversaciones con el demandado para llegar a un acuerdo y así establecer un nuevo canon de arrendamiento, cancelándose la cantidad antes referida ante la entidad bancaria designada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo; solicita se declare improcedente la pretensión de la actora.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivas alegaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas aportadas por la parte actora:
1.- Copia fotostática simple de acta de defunción N° 271, emitida por la Registradora Civil de la Parroquia Punta Cardón del Municipio Carirubana del estado Falcón en fecha 30 de junio de 2014, mediante el cual se registra el fallecimiento del ciudadano Fernando Carretie Romeo, quien murió en fecha 4 de junio de 2014, en la comunidad de Punta Cardón del municipio Carirubana del estado Falcón. Marcado con la letra “A” (f. 7). Esta copia fotostática de documento público administrativo, por cuanto no fue impugnada, se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a la cual se le concede valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil para demostrar el fallecimiento del mencionado ciudadano.
2.-Copia fotostáticas simple de certificado de solvencia de sucesiones y donaciones emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) correspondiente al causante Fernando Carretie Romeo, signado bajo el numero 1590026271 de fecha 22 de diciembre de 2015, marcado con la letra “B” (f. 8-14). Esta copia fotostática de documento público administrativo, por cuanto no fue impugnada, se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a la cual se le concede valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil para demostrar y la declaración de los bienes hereditarios del mencionado causante, entre los cuales se encuentra el objeto del litigio.
3.- Copia fotostática de documento protocolizado ante el Registro Subalterno del Distrito Carirubana del estado Falcón, en fecha 6 de marzo de 1979, bajo el N° 54, folios 154 al 157, protocolo primero del primer trimestre de 1979, mediante el cual el ciudadano Doménico Franciosi De Amicis, da en venta al ciudadano Fernando Carretie Romeo, una parcela de terreno ubicada en jurisdicción del entonces Municipio Punta Cardón, Distrito Falcón, estado Falcón, que mide veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts) de frente, por veinte metros (20 mts) de fondo, equivalente a una superficie de cuatrocientos treinta metros cuadrados (430 mts2), cuyos linderos son: Norte: terrenos del señor Pedro Manaure Hidalgo Flores, Sur: vía pública denominada calle Sucre, Este: carretera Punto Fijo-Punta Cardón, y Oeste: terrenos de Joaquín Guanipa. Marcado con la letra “C” (f. 15-17). Esta copia fotostática de documento público, por cuanto no fue impugnada, se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a la cual se le concede valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar la adquisición por compra del deslindado inmueble, objeto del litigio.
4.- Copia fotostática simple de escrito de consignación arrendaticia presentada ante el Juzgado Distribuidor Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, en fecha 24 de marzo de 2015, por el ciudadano VICTOR ABRAHAM BOCOURT BERMUDEZ, por la cantidad de cinco mil (Bs. 5.000,00) bolívares, correspondiente al pago del canon de alquiler del mes de marzo del año 2015, mediante cheque de gerencia del Banco BOD, signado con el Nro. 10454196, de la cuenta N° 0116-0175-87-2120210100, de fecha 20 de marzo de 2015, a la orden de la ciudadana GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO, representante de la sucesión del ciudadano Fernando Carretie Romeo (f. 18-19). Esta copia fotostática de documento judicial, se le tiene como fidedigna por cuanto no fue impugnada, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a la cual se le concede valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar la referida consignación arrendaticia.
5.- Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano FERNANDO CARRETIE ROMEO, como arrendador, y el ciudadano VICTOR ABRAHAM BOCOURT BERMUDEZ, como arrendatario, cuyo objeto es una parcela de terreno ubicada en la avenida Ollarvides en la Puerta Maraven de la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón; por un período de un (1) año contado a partir del 1° de julio de 2005 hasta el 30 de junio de 2006; fijando el canon de arrendamiento en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales; estableciendo que la falta de pago de tres cánones de arrendamiento y la falta de cumplimiento de las obligaciones que asume el acuerdo, dará a el arrendador ejercer las acciones legales pertinentes y a considerar el contrato disuelto de pleno derecho, pudiendo solicitar la desocupación inmediata del inmueble; de igual manera establece que el uso será única y exclusivamente para local comercial (f. 20). Para valorar esta copia fotostática de documento privado, se observa que esta copia de documento privado no fue desconocido por la parte demandada, por el contrario en la oportunidad de la contestación de la demanda aceptó expresamente la existencia de la relación contractual; por lo que se le concede valor probatorio conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil para demostrar las condiciones en las que se pactó el contrato de arrendamiento.
6.- Informes al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a fin de informar sobre las consignaciones de los cánones de arrendamiento a nombre de la beneficiaria GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO (f. 84). Prueba evacuada mediante oficio N° 4630-117, mediante el cual informa que a partir del 20 de marzo de 2014, según consta de resolución 2014-0009, de fecha 18 de marzo de 2014, asumió la competencia para recibir y tramitar consignaciones inquilinarias de locales comerciales, dejando constancia que por ante ese tribunal cursa una solicitud de consignación de canon de arrendamiento, signado con el N° C02-2015, presentado por el ciudadano VICTOR BOCOURT BERMUDEZ, asistido por el abogado Alberto Barrera, teniendo como beneficiaria a la ciudadana GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO, siendo su ultima consignación, presentada por el referido abogado, los meses de abril y mayo de 2017 (f. 85). Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar los hechos informados.
7.- Impresiones fotográficas del inmueble ubicado en la avenida Ollarvides, esquina calle Papelón de la ciudad de Punto Fijo, Parroquia Punta Cardón del Municipio Carirubana del estado Falcón (f. 104-105). En relación a esta pruebas se observa que las mismas fueron consignadas luego de vencido el lapso de promoción de pruebas, por lo que se desechan por ser extemporáneas.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, inserto bajo el N° 23, tomo 185, folio 90 al 93, de fecha 23 de noviembre de 2016, contentivo de poder general, amplio y bastante en cuanto a derecho se requiere otorgado por el ciudadano VICTOR ABRHAM BOCOURT BERMUDEZ, a los abogados Alberto Barrera Gómez y Arturo Pastor Sánchez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 171.290 y 230.229, respectivamente (f. 64-66). Este documento autenticado se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la legitimidad para actuar en juicio de los mencionados abogados en representación del demandado.
2.- Inspección judicial practicada en fecha 11 de junio de 2019, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en el inmueble ubicado en la avenida Ollarvides, esquina calle Papelón de la ciudad de Punto Fijo, Parroquia Punta Cardón del Municipio Carirubana del estado Falcón, con la presencia del abogado Alberto Barrera Gómez, apoderado judicial de la parte demandada, la ciudadana demandante GEMMA CARRETIE CORNEJO, debidamente asistida por la abogada Marilis Riera, la ciudadana Carmen Rodríguez de Lugo, presidenta de INVICA, el ciudadano ingeniero Gerardo Díaz y siendo juramentado como experto fotógrafo el ciudadano Rubén González, donde el Tribunal dejó constancia de los siguientes particulares: 1. Para el momento de la práctica de la inspección se encontraba presente en el inmueble el ciudadano VICTOR ABRHAM BOCOURT BERMUDEZ, la ciudadana Jhoana Esther Petit de Bocourt (esposa), y dos menores de edad (hijos); 2. Que la persona a cargo del inmueble VICTOR ABRHAM BOCOURT BERMUDEZ (inquilino), se encuentra presente; 3. Que a simple vista se observa objetos de taller o cauchera ya que cuenta con equipos e implementos, así como objetos para de uso domestico, sillas, bombonas y tanques; 4. Que se aprecia la habitabilidad del inmueble, limpio, agradable, en orden con objetos y divisiones internas en sala, comedor, cocina, cuarto, baño y objetos como nevera, cocina, mesa, juego de sala, equipo de sonido, ventilador, aires, camas, juguetes; 5. Que en el inmueble habitan dos niños menores de edad (f. 91-92). Y la memoria fotográfica anexa posteriormente por el experto designado, constante de ocho (8) impresiones fotográficas del inmueble inspeccionado (f. 96-99). Esta inspección judicial se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil para demostrar los hechos verificados por la jueza a quo al momento de la práctica de la misma; no obstante que fue impugnada por la apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 12/06/2019 manifestando que aunque estuvo presente en la práctica de la misma no se le permitió hacer observaciones, y que la misma no estableció los hechos tal como se aprecian en el lugar; lo cual no es cierto por cuanto de la memoria fotográfica se puede verificar lo plasmado por la jueza al levantar el acta respectiva.
Analizadas como han sido las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal de la causa, se pronunció en su sentencia de fecha 11 de noviembre de 2019, de la manera siguiente:
Ahora bien, habiendo esta Juzgadora evidenciado mediante la referida inspección que el inmueble objeto de la presente acción de desalojo, además del desarrollo de la actividad comercial que se desarrolla en el mismo, el referido inmueble también constituye el lugar de habitación y vivienda del demandado, es por ello que se desprende la imperiosa necesidad del agotamiento de la vía administrativa que en el presente caso no se cumplió por tratarse de un arrendamiento celebrado por las partes para uso de un local comercial y no para vivienda.
Aun así, llegada la oportunidad de sentenciar la presente causa se demostró la dualidad del destino del inmueble y si bien es cierto, se demostró la insolvencia de los pagos de cánones de arrendamiento por parte del demandado, mal podría obviar el hecho de que en el referido inmueble también, se demostró la presencia de divisiones internas en el inmueble tales como sala, equipo de sonido, aire, televisor, camas, juguetes, que hacen presumir que aunque el inmueble fue objeto de arrendamiento para el uso comercial, este también pudiera conllevar de algún modo a la perdida de la ocupación del inmueble destinado a vivienda, por lo tanto, antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, para que sea declarado el desalojo, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, que se acuda a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por lo antes expuesto, considerando que las partes convinieron contractualmente en el arrendamiento del inmueble para el uso comercial, como evidentemente se demostró: “Cuarto: el ARRENDATARIO usará el inmueble arrendado, única y exclusivamente como local comercial, no podrá utilizarlo para otro fin”. También se demostró el funcionamiento y desarrollo de la actividad comercial de cauchera y en consonancia con ello el arrendatario hizo uso de su derecho en la solicitud de consignaciones arrendatarias y afirmó “en mi condición de inquilino del inmueble antes descrito, y ante las amenazas de la representante legal de la sucesión del ciudadano FERNANDO CARRETIE ROMEO, quien es la ciudadana GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO, de no recibir el pago de los cánones de arrendamiento y de proceder al desalojo del local comercial, es que ocurro, como en efecto lo hago, a realizar la presente consignación arrendaticia” (omission nuestra). Evidentemente que las partes pretendieron una relación de contrato de arrendamiento de uso comercial, que ambas partes suscribieron en el contrato en fecha 01 de julio del 2005, y de las consignaciones arrendaticias realizadas por el arrendatario, así lo demuestran. Así se decide.
Igualmente, también es utilizado como asiento de vivienda, tal como se demuestra en la inspección judicial, por lo que la pretendida desocupación del inmueble no puede ser decretada por esta Juzgadora, ya que tal circunstancia es tutelada de manera especial por el estado venezolano, para lo cual debe cumplirse con extremos legales, que no constan en autos, pues no se evidenció que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Y así se decide.
De lo anterior se colige que el Tribunal de la causa declaró parcialmente con lugar la demanda por desalojo por considerar que si bien el arrendatario no demostró estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto quedó demostrado que el inmueble objeto del litigio es utilizado como local comercial y también se le da uso como vivienda del demandado y su grupo familiar, considera procedente el desalojo en relación al local comercial, pero no en relación a la parte que sirve de vivienda por considerar que debió haberse agotado el procedimiento administrativo previo a la demanda; por lo que apelada como fue esta decisión, procede esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
En la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial de la parte accionada alega como punto previo la inadmisibilidad de la acción, aduciendo que no consta en el expediente el agotamiento del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial; que la presente demanda está sustentada en las disposiciones legales establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, normativa que no es aplicable en el presente asunto por cuanto el inmueble objeto del presente desalojo está destinado al uso de vivienda principal del demandado y su familia, por lo cual es aplicable la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; señala que lo que se dio en arrendamiento fue un terreno, teniendo ella misma el conocimiento exacto de que en realidad el contrato de arrendamiento tenía y tiene como objeto una vivienda para el uso familiar; que una vez sea verificada la naturaleza del inmueble objeto de la presente demanda de desalojo, se ordene de manera inmediata la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda.
En tal sentido, es importante precisar el contenido del artículo 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual establece el objeto del mismo:
El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los y las adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

Esta norma establece la protección a los mencionados grupos vulnerables, contra las medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica implique la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble; por lo que el mencionado Decreto-Ley se aplica respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen el cese de la posesión legítima o el desalojo. En este orden, se hace preciso citar extractos de sentencia N° 175 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el exp. Nº 2012-712 de fecha 17/04/2013, la cual interpretó los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en la cual precisó:
En este sentido, el artículo 1° del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, en la sentencia supra transcrita se analizó el objeto de la Ley, respecto del cual se especificó la obligación de protección a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren tales sujetos, o cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. Sobre este particular, la Sala dejó claro que el mencionado Decreto Ley se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal para el grupo familiar, el cual es objeto de protección contra las medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
…omissis…
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
De lo anterior, queda claro que la posesión amparada por el referido Decreto Ley, será la posesión, tenencia u ocupación lícita, quedando excluidos de su ámbito de aplicación los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho. Y en este mismo sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1154 de fecha 14/08/2015, dictada en el exp. n° 15-0587, estableció:
No obstante, observa esta Sala que el inmueble arrendado (constituido por un galpón y un local comercial), objeto de desalojo judicial, estaba destinado a uso comercial, como lo alega el solicitante y según quedó determinado en la sentencia que ordenó la restitución de la posesión del mismo al propietario, por lo que mal podía suspenderse la ejecución de la sentencia que había sido favorable al hoy solicitante de esta revisión constitucional con base en las disposiciones del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, la ocupación de una parte del mismo destinándolo a un uso distinto al pactado en el contrato de arrendamiento no permite que se considere a dichos ocupantes como poseedores legítimos, a tenor de lo que establece el artículo 2 del mencionado Decreto-Ley, toda vez que el bien dado en arrendamiento estaba destinado a uso comercial y el mencionado Decreto solo protege a quienes de forma legítima ocupen un inmueble destinado al uso de vivienda principal.
En virtud de lo anterior, al no estar amparada la posesión del inmueble en un contrato que permitiese poseerlo como vivienda principal, su ocupación con tal carácter sería ilegítima y por tanto no tutelada por el ordenamiento jurídico, razón por la cual se estaría en presencia de una violación del orden público y de derechos constitucionales, como la tutela judicial efectiva, que implica, entre otros aspectos, la ejecución de los fallos que diriman controversias entre particulares para la restitución de un derecho, en este caso el de propiedad del accionante, a quien además se le vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva, ya que se le impuso una carga procesal indebida para la ejecución del fallo que obtuvo a su favor, impidiéndole recuperar el inmueble arrendado dentro de un plazo razonable al emplear erradamente un procedimiento previsto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que no resultaba aplicable al caso.

De acuerdo a lo anterior, tenemos que existe prohibición expresa referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de inmuebles que sirvan de vivienda principal a un grupo familiar, sin el cumplimiento de los procedimientos previos administrativos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; estableciendo de igual manera que la posesión amparada por el referido decreto – ley, es la posesión, tenencia u ocupación lícita, no siendo aplicable el mismo a los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho.
Ahora bien, del documento protocolizado ante el Registro Subalterno del Distrito Carirubana del estado Falcón, en fecha 6 de marzo de 1979, el cual le acredita al entonces arrendador hoy fallecido Fernando Carretie Romeo la propiedad del inmueble arrendado, se evidencia que el mismo lo constituye una parcela de terreno ubicada en jurisdicción del entonces Municipio Punta Cardón, Distrito Falcón, estado Falcón, que mide veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts) de frente, por veinte metros (20 mts) de fondo, equivalente a una superficie de cuatrocientos treinta metros cuadrados (430 mts2), cuyos linderos son: Norte: terrenos del señor Pedro Manaure Hidalgo Flores, Sur: vía pública denominada calle Sucre, Este: carretera Punto Fijo-Punta Cardón, y Oeste: terrenos de Joaquín Guanipa (f. 15-17); es decir, que el objeto del contrato no es un inmueble destinado a habitación familiar, sino un terreno; y por otra parte, y la más relevante, es que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre el arrendador hoy fallecido FERNANDO CARRETIE ROMEO y el demandado ciudadano VICTOR ABRAHAM BOCOURT BERMUDEZ, sobre la parcela de terreno antes identificada, establece: “EL ARRENDATARIO usará el inmueble arrendado, única y exclusivamente como Local comercial, no podrá utilizarlo para otro fin” (f.20); de lo que se colige que el uso y destino del inmueble objeto del litigio, es comercial y no habitacional, por haberlo dispuesto así expresamente las partes al momento de contratar. En este orden, de la inspección judicial practicada por el Juzgado a quo (f. 91-92), quedó demostrado que en el inmueble objeto del litigio se encuentran objetos de taller o cauchera ya que cuenta con equipos e implementos, así como objetos de uso domestico; así como también se pudo determinar la habitabilidad del inmueble, con objetos y divisiones internas en sala, comedor, cocina, cuarto, baño y objetos como nevera, cocina, mesa, juego de sala, equipo de sonido, ventilador, aires, camas, juguetes; todo lo cual puede ser corroborado por esta juzgadora a través de la memoria fotográfica anexa posteriormente por el experto designado (f. 96-99).
Por otra parte, se observa que el demandado no logró demostrar con ninguno de los elementos probatorios traídos al proceso, su alegato de que la demandante, heredera del arrendador estaba en pleno conocimiento que parte del inmueble arrendado lo ha estado ocupando conjuntamente con su grupo familiar como vivienda principal desde el inicio de la relación contractual; observándose al respecto que el contrato de arrendamiento estableció el uso comercial y no residencial del inmueble arrendado, lo cual debía desvirtuar con los medios probatorios que a bien tuviera promover, y no lo hizo; y así se establece.
Siendo así, habiendo quedado demostrado en autos que el inmueble arrendado, objeto del litigio, está constituido por un inmueble (parcela de terreno) que de acuerdo al contrato suscrito entre las partes, debía ser destinado única y exclusivamente para fines comerciales, pero no obstante ello, el arrendatario, además de destinarlo para tal uso, ya que en el mismo funciona un taller o cauchera, también lo destinó para habitación de él y su grupo familiar, es decir, una parte del mismo es ocupada por el arrendatario como vivienda familiar, dando un uso distinto al pactado en el contrato, -tal como quedó demostrado con la inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa, y admitido expresamente por la parte demandada-; tal posesión no puede ser considerada como posesión legítima, ni tutelada por el ordenamiento jurídico, en virtud que incumplió estipulaciones contractuales, con lo que violó el artículo 1.264 del Código Civil; es por lo que al presente caso no le resulta aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Siendo así se desecha el alegato relativo a la inadmisibilidad de la demanda; y así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
En el presente caso, demandado como fue el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en la causal contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se observa que el mismo establece:

Son causales de desalojo:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

En este orden, se observa que la demandante alega que su difunto padre dio en arrendamiento en fecha 1° de julio de 2005, el inmueble objeto del litigio al ciudadano VICTOR ABRAHAM BOCOURT BERMUDEZ, fijando como canon de arrendamiento mensual la cantidad de bolívares trescientos mil (Bs. 300.000,00), el cual se ha ido incrementando y últimamente el arrendatario ha cancelado la cantidad de bolívares cinco mil (Bs. 5.000,00), mensuales, negándose en aceptar un aumento; y que por tal motivo se niega a recibir ese pago, lo que conllevó a que el arrendatario procediera a consignar por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, las cantidades correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses del 20 de marzo de 2015, hasta mayo de 2017, y que a partir de esa fecha el ciudadano demandado, ha dejado de cancelar las mensualidades de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, así como las mensualidades correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018. Y en la oportunidad de la contestación de la demanda, el apoderado judicial del demandando, alegó que es falso que desde el mes de mayo de 2017 el arrendatario haya dejado de cancelar las referidas mensualidades, señalando que jamás presentó ni ha presentado retraso alguno en el pago de los cánones de arrendamiento, pues, en su condición de inquilino ha sido fiel cumplidor de todas las obligaciones establecidas, por lo que no adeuda ningún canon de arrendamiento; adujo que la ciudadana demandante se negó a entablar conversaciones con el demandado para llegar a un acuerdo y así establecer un nuevo canon de arrendamiento, cancelándose la cantidad antes referida ante la entidad bancaria designada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo.
En el presente caso, tenemos que no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia existente entre las partes; que el mismo es un contrato escrito a tiempo indeterminado. Definido lo anterior, se observa en cuanto a la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por cuanto el actor demanda el desalojo por falta de pago de dos mensualidades consecutivas, tenemos que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. Así, que el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, la carga probatoria recae sobre el demandado, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable.
En este sentido, observa esta juzgadora que del libelo de demanda se evidencia que la demandante señaló que el arrendatario ha cancelado la cantidad de bolívares cinco mil (Bs. 5.000,00), mensuales, negándose en aceptar un aumento, y que por tal motivo ella se ha negado a recibir el pago de bolívares cinco mil (Bs. 5.000,00) mensuales, procediendo el arrendatario a consignar por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, lo cual hizo desde el mes de marzo de 2015, hasta mayo de 2017, y que a partir de esa fecha el arrendatario demandado ha dejado de cancelar las mensualidades de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, así como las mensualidades correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018.
Así, observa esta juzgadora que quedó demostrado con la prueba documental contentiva de escrito de consignación arrendaticia presentada ante el Juzgado Distribuidor Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, que en fecha 24 de marzo de 2015, el ciudadano VICTOR ABRAHAM BOCOURT BERMUDEZ, inició procedimiento de consignación arrendaticia por la cantidad de cinco mil (Bs. 5.000,00) bolívares, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de marzo del año 2015, mediante cheque de gerencia del Banco BOD, signado con el N° 10454196, de la cuenta N° 0116-0175-87-2120210100, de fecha 20 de marzo de 2015, a la orden de la ciudadana GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO, representante de la sucesión del ciudadano Fernando Carretie Romeo (f. 18-19); y con la prueba de informes al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, se probó que por ante ese tribunal cursa una solicitud de consignación de canon de arrendamiento, signada con el N° C02-2015, presentada por el ciudadano VICTOR BOCOURT BERMUDEZ, asistido por el abogado Alberto Barrera, teniendo como beneficiaria a la ciudadana GEMMA LUISA CARRETIE CORNEJO, siendo su ultima consignación, los meses de abril y mayo de 2017 (f. 85), es decir, quedó demostrado que el demandado realizó las alegadas consignaciones arrendaticias desde el mes de marzo de 2015 hasta el mes de mayo de 2017; pero en relación al pago de los cánones de arrendamiento reclamados correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2017, y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2018, la parte demandada no obstante que alegó estar solvente, no demostró el pago de las referidas mensualidades de arrendamiento con ningún elemento probatorio traído al proceso; y así se establece.
En conclusión, por cuanto los hechos narrados y probados por la parte actora se encuentran subsumidos en el supuesto de hecho para la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la presente acción, y ordenar la desocupación del inmueble arrendado, dada la insolvencia en el pago de más de dos cánones consecutivos de arrendamiento; así como también se ordena el pago de las mensualidades de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2017, y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2018, que a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) ascienden a la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) equivalentes para la fecha de la interposición de la demanda a 70,88 Unidades Tributarias. En tal virtud debe declararse con lugar la apelación interpuesta y revocar parcialmente la sentencia apelada; y así se decide.
Finalmente, y no obstante que la presente causa inició el 25 de junio de 2018 cuando se le dio entrada a la presente demanda, razón por la cual no le es aplicable la suspensión de la causal de desalojo establecida en el literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, declarada por el Ejecutivo Nacional ante la circunstancia del Estado de Alarma a fin de mitigar y erradicar los riesgos de epidemia relacionados con el coronavirus (COVID-19) y sus posibles cepas, establecido mediante Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020; este Tribunal observa que para la ejecución de la presente decisión, debe atenderse a lo establecido en la sentencia vinculante N° 0156 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 29 de octubre de 2020, en el expediente N° 20-0375, donde se estableció:
(…) y, en caso de aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles en los arrendamientos de uso comercial, así como la suspensión en éstos últimos del decreto de medidas cautelares en procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se agote la vía administrativa previa prevista en la disposición transitoria tercera de la Ley Especial, por tanto esta Sala deberá establecer en la parte dispositiva de la presente decisión con carácter vinculante, la suspensión de las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y sus sucesivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. (Subrayado del Tribunal).

Por lo que de acuerdo a la anterior sentencia vinculante, deberá el juez de la causa observar y aplicar la misma para la ejecución de la presente decisión; y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada Marilis Riera, apoderada judicial de la ciudadana GEMMA CARRETIE CORNEJO, mediante diligencia de fecha 27 de noviembre de 2019.
SEGUNDO: Se REVOCA PARCIALMENTE la sentencia definitiva de fecha 11 de noviembre de 2019, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, con sede Punto Fijo, dictada en la presente causa; y se declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la ciudadana GEMMA CARRETIE CORNEJO contra el ciudadano VICTOR ABRAHAM BOCOURT BERMUDEZ. En consecuencia, se condena al demandado VICTOR ABRAHAM BOCOURT BERMUDEZ a desocupar y entregar libre de personas y bienes, a la demandante ciudadana GEMMA CARRETIE CORNEJO, el inmueble arrendado constituido por una parcela de terreno ubicada en la avenida Ollarvides, Puerta Maraven de Punto Fijo, jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, que tiene una superficie de cuatrocientos treinta metros cuadrados (430 mts2), cuyos linderos son: Norte: terrenos del señor Pedro Manaure Hidalgo Flores, Sur: vía pública denominada calle Sucre, Este: carretera Punto Fijo-Punta Cardón, y Oeste: terrenos de Joaquín Guanipa. Para cuya ejecución debe atenderse a lo establecido en la sentencia vinculante N° 0156 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 29 de octubre de 2020, en el expediente N° 20-0375.
TERCERO: No ha lugar a condenatoria en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y se condena en costas a la parte demandada, conforme al artículo 274 eiusdem.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los veintiocho (28) días del mes de junio de dos mil veintiuno (2021). Años: 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. ANAID HERNANDEZ Z.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 28/06/21, a la hora de la una y treinta minutos de la tarde (1:30 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Sentencia N° 016-J-28-06-21.-
AHZ/ABZ/Antonio.-
Exp. Nº 6674.-