TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 6722

DEMANDANTE: MARIA DEL PILAR PORTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.811.265, respectivamente, con domicilio en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón.

APODERADOS JUDICIALES: LIZAY SEMECO y HENRRI GUANIPA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 106.571 y 154.238 respectivamente, dirección de correo electrónico hjguanipa1945@hotmail.com, teléfono: 0424-665-82-42.

DEMANDADA: CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 21 de de agosto de 2007, quedando bajo el Nº 44, Tomo 31-A, representada por su Presidente ciudadano OMAR ABUEL KHIR CHARAF MECHID, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-18.605.982.

APODERADOS JUDICIALES: ALBERTO JOSÉ BARRERA GÓMEZ y WAEL BOU ARAM BOU ORM, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 171.290 y 172.386 respectivamente, dirección de correo electrónico Alberto_15@hotmail.com y waelbouaran@gmail.com, número telefónico 0414-6960830 y 0424-656-0222, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado Henrri Guanipa, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 154.238, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia de fecha 6 de noviembre de 2020, dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por la ciudadana MARIA DEL PILAR PORTILLO, contra la empresa CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A.
Cursa a los folios 1 al 14, escrito contentivo del libelo de demandada y sus anexos presentado por la abogada Lizay Semeco, con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARIA DEL PILAR PORTILLO, mediante el cual demanda a la empresa “CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET”, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) Nº J-29493211-8, representada por el ciudadano Omar Abuel Khir Charaf Merghid; y alega que su representada mediante contrato autenticado en la Notaría Publica Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana, estado Falcón, signado con el número 5, Tomo 161, folios del 26 al 30, en fecha 20 de noviembre del 2014, suscribió contrato de compra venta sobre un inmueble propiedad de la demandada constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida identificada como parcela 01-B, signada con el Registro Catastral Nº 00000000214491B, con una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados (200 m2), dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte: en veinte metros (20 m) con área de equipamiento, áreas verdes, fachada principal del parcelamiento y calle democracia; Sur: en veinte metros (20 m) con parcela Nº 02-b; Este: que es su frente, en diez metros (10 m), con calle interna del parcelamiento; y Oeste: que es su fondo, en diez metros (10 m) con parcela 10-4, integrante de la etapa B del conjunto residencial La Concordia, ubicado en la jurisdicción de la parroquia Punta Cardòn, Municipio Carirubana del estado Falcón; que la parcela y la casa construida objeto de opción a compra, tiene un área de construcción de cien metros cuadrados (100 m2), construidas con fundaciones directas y aisladas en concreto armado, pedestales, vigas de riostra y losa de piso con coneja encofrado con madera y reforzado con acero, con columnas, viga carga tipo cerca, vigas de carga, vigas de corona en concreto armado y de amarre metálicas, paredes de bloques de concreto, manteniendo su alineamiento y verticalidad, frisadas con mortero de arena y cemento acabados rústicos en paredes exteriores y acabados lisos por dentro con pintura de caucho en paredes y techos, cornisas de concreto en la fachada, pisos en concreto, sistema de distribución de aguas blancas, sistema de recolección de aguas servidas conectada a una red colocada, tanque subterráneo con paredes, pisos y techo de concreto armado y capacidad de 2500 litros, instalaciones eléctricas completas, ventanas tipo corrediza de aluminio con vidrios, puertas maciza con marco de madera la principal y las puertas interiores de madera entamboradas con marco metálico y cerradura de pomo, techos totalmente impermeabilizados con acabados en fachada con tejas deportivas; que dichas bienhechurías constan cada una de ellas con las siguientes dependencias: una planta baja con tres (3) habitaciones tipo dormitorio, dos (2) cuartos de baño con sus debidas instalaciones sanitarias y cerámica en sus paredes, una sala integral incluyendo el comedor y un área de oficio comprendida por un lavandero; que dicho terreno le pertenece la demandada según consta en documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 25 de noviembre de 2010, quedando inscrito bajo el Nº 2010.11181, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 332.9.4.2.1263, correspondiente al libro de Folio Real del año 2010 y en el respectivo documento de parcelamiento debidamente protocolizado por ante la misma Oficina Subalterna de Registro Público en fecha 25 de marzo de 2014, quedando inscrito bajo el Nº 2010.11181, asiento Registral 2 del inmueble con el Nº 332.9.4.2.1263 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2010, y las bienhechurías según documento de construcción debidamente protocolizado por ante la misma Oficina Subalterna de Registro Público en fecha 17 de julio del 2014, inscrito bajo el Nº 2010.11181, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el Nº 332.9.4.2.1263, correspondiente al libro de Folio Real del año 2010. Que se había pactado el valor del inmueble por un precio definitivo de un millón de bolívares (1.000.000,00 Bs.), que tendrían que ser cancelados de la siguiente manera: trescientos noventa mil bolívares (390.000,00 Bs.) que se canceló al momento de la autenticación del documento de compra venta y se hizo con un cheque Nº 85000295 de la cuenta corriente Nº 01160112020011571918, de fecha 31 de octubre del año 2014, girado contra el Banco Occidental de Descuento, que dicha cantidad según el contrato de compra venta en su cláusula segunda, sería descontada de un millón de bolívares (1.000.000,00Bs.) que fue el monto total convenido, que la cantidad restante de seiscientos diez mil bolívares (610.000,00 Bs), serían cancelados en el momento de la protocolización del documento de compra venta en la Oficina de Registro Público respectiva, que así se estableció en la cláusula segunda del respectivo contrato de venta, que de igual forma en la cláusula tercera se señaló que la duración de dicho contrato era de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días que comenzarían a computarse a partir de la autenticación de ese contrato, tiempo que fue suficiente para que el vendedor presentara ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón el documento definitivo de venta, y que en esa oportunidad se cancelaría el monto del dinero adeudado; pero que llegado el momento del acuerdo con el plazo concedido para que el vendedor presentara el documento definitivo de traslación de la propiedad ante el Registro Público, el vendedor comenzó con excusas para evadir el cumplimiento de su obligación manifestándole a su representada que le concediera una prorroga por cuanto no había obtenido de la institución municipal el permiso de habitabilidad y que esa era la razón por la que en el Registro Publico le devolvieron el documento, y así continuó insistiendo para evitar la obligación plasmada en el contrato de compra venta del inmueble ya identificado, ya en la ultima semana que restaba para que se le venciera su obligación de cumplir voluntariamente, el representante de la empresa vendedora no atendía a su representada, diciéndole telefónicamente que había que esperar veinte (20) días después de la culminación del contrato, que para dicha fecha según la vendedora ya estaría el documento presentado ante el Registro Público, que su mandante le exigió que esa prorroga se plasmara en un documento y se autenticara pero esa propuesta no le gustó a la vendedora; que ante dicha situación se procedió a enviar a la empresa vendedora un telegrama con acuse de recibo en donde se le señalaba la necesidad de cumplir con el contrato de compra venta de inmueble y aun así no se obtuvo respuesta, no dejando otra alternativa que la de acudir ante las autoridades competentes para demandar a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, para que cumpla con lo estipulado en el contrato anteriormente identificado. Fundamenta la presente demanda en el artículo 1167 del Código Civil; solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el objeto de opción de compra venta. Estima la presente demanda en un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), equivalente a 6.666,7 U.T.
Por auto de fecha 8 de abril de 2015, el tribunal de la causa le da entrada al presente expediente y ordena la citación a la parte demandada; de igual manera ordena la apertura de cuaderno de medidas (f. 16).
En fecha 15 de marzo de 2019, la demandante MARIA DEL PILAR PORTILLO SOCORRO, otorga poder apud-acta al abogado Henrri Guanipa Rodríguez, titular de la cedula de identidad Nº V-2.859.435, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 154.238 (f. 54).
En fecha 28 de mayo de 2019, comparecen por ante el Tribunal de la causa los abogados Wael Bou Aram Bou Orm y Alberto Jose Barrera Gomez, actuando en representación de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A., y consignan documento poder que les acredita la representación y se dan por citados en nombre de su representada. Seguidamente por auto de fecha 31 de mayo de 2019, el Tribunal ordena agregar el mismo a los autos (f. 65 al 75).
Riela del folio 76 al 81, escrito de contestación a la demanda, de fecha 25 de julio de 2019, presentado por los abogados Wael Bou Aram Bou Orm y Alberto José Barrera Gómez, apoderados judiciales a la parte demandada, en el cual exponen lo siguiente: Que en nombre de su representada niegan en toda y cada una de sus partes la demanda interpuesta, por ser contraria a derecho y no ajustarse a la realidad de los hechos, por cuanto lo esgrimido es falso con excepción de los hechos que serán reconocidos. Convienen que su representada CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A., plenamente identificada, en fecha 20 de noviembre del año 2014, suscribió un contrato de compra venta, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, asentado bajo el Nº 5, Tomo 161, folios 26 al 30 del libro de autenticaciones llevados por esa Notaría, que el referido contrato tiene como objeto un bien inmueble, propiedad de su representada constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella constituida como parcela 01-B, signada con el número catastral 00000000214491B, y que tiene una superficie aproximadamente de (200 m2) doscientos metros cuadrados, con los siguientes linderos y medidas: Norte: en veinte metros (20 mts), con área de equipamiento, área verdes, fachada principal del parcelamiento y calle democracia; Sur: en veinte metros (20 mts) con parcela Nº 02-B; Este: que su frente, en diez metros (10 mts) con calle interna del parcelamiento, y Oeste: que su fondo, en diez metros (10 mts) con parcela 10-4; que el inmueble forma parte del conjunto residencial La Concordia, ubicada en la jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón; que la parcela y la casa sobre ella construida sobre ella objeto del presente juicio tiene un área de construcción de cien metros cuadrados (100 mts2), construida en la forma indicada. Que el terreno le pertenece a su representada, según consta en el documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Carirubana del estado Falcón en fecha 25 de noviembre de 2010, quedando inscrito bajo el Nº 2010.11181, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 332.9.4.2.1263, correspondiente al libro de Folio Real del año 2010 y en respectivo documento de parcelamiento debidamente protocolizado por ante la Oficina subalterna de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón en fecha 25 de marzo de 2014, quedando inscrito bajo el Nº 2010.11181, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 332.9.4.2.1263, correspondiente al libro de folio real del año 2010, y las bienhechurías según documento de construcción debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 17 de julio de 2014, quedando inscrito bajo el Nº 2010.111181, asiento Registral 3 del inmueble, matriculado con le Nº 332. 9.4.2.1263, correspondiente al libro de folio real del año 2010. Que su representada acordó con la demandante de autos el precio del bien inmueble previamente identificado, objeto del presente juicio, en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES FUERTES (1.000.000,00 Bs.), que hoy en día producto de la convención monetaria representa la cantidad de DIEZ BOLÍVARES SOBERANOS (Bs. 10,00). Que niegan, rechazan y contradicen que es absolutamente falso lo alegado en le libelo de la demanda, donde la parte actora sostiene que al momento de la autenticación del documento de opción a compra venta se haya cancelado y que su representada CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A., efectivamente recibió la cantidad de trescientos noventa mil bolívares fuertes (390.000,00), a través de un cheque. Que su representada al momento de la autenticación del documento de opción a compra venta recibió de la parte demandante un cheque del Banco Occidental de Descuento, signado con el Nº 85000295, de la cuenta corriente Nº 0116-0112-02-0011571918, cheque que la demandada presentó mediante una copia para la autenticación del documento de opción a compra y que el referido cheque nunca se hizo efectivo y nunca fue cobrado por su representada quien había confiado en la buena fe de la demandante, que posterior a la firma del documento de opción a compra venta, le entregaría a su representada el referido cheque en físico para luego cobrarlo, que dicha situación nunca se materializó ya que el cheque no se entregó en original y no se cobró. Que el incumplimiento por parte de la representada CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A., es falso, siempre fue el demandante de autos quien incumplió desde un inicio todas las cláusulas previstas en el contrato de opción compra venta objeto del presente juicio. Que señalan que la parte demandante alega el incumplimiento por parte de su representada, que no se protocolizó por causas supuestamente imputables a ella el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente juicio, que sin aportar elemento probatorio alguno, solo los meros dichos de que el primer pago se hizo mediante un instrumento mercantil, cheque que no fue entregado y tampoco cobrado por su representada, ya que la demandante nunca dispuso de la cantidad de dinero para que el mismo fuese cobrado y comprometiéndose ella misma a eso, que sin aportar elementos fehacientes que prueben que cumplió con las demás obligaciones pecuniarias que quedaban pendientes por ejecutar que lo pudo haber realizado a través del ofrecimiento del dinero a su representada mediante una oferta real de pago o simplemente depositarlo o transferirlo a la cuenta de su representada con la finalidad de evidenciar que efectivamente la parte demandante quería cumplir el contrato para poder demostrar el incumplimiento de su representada, que teniendo posibilidades jurídicas para cumplir no lo hizo, que desde el inicio de la relación contractual con su representada, fue su intención nunca cumplir, que el incumplimiento por la parte de la demandada queda desvirtuado. Niegan rechazan y contradicen por ser absolutamente falso lo alegado en el libelo de la demanda donde la parte actora sostiene que la cantidad de dinero que quedaba pendiente por pagar sería cancelada al momento de la protocolización del documento de compra venta por ante la Oficina de Registro Publico Respectivo. Niegan, rechazan y contradicen por ser falso lo alegado en el libelo de la demanda donde la parte actora sostiene que llegado el momento de acuerdo por el plazo concedido para que el vendedor, que es la demandada de autos, presentara el documento definitivo de traslación de la propiedad ante el Registro Público, que el vendedor comenzó con excusas para evadir el cumplimiento de sus obligación manifestándole a la compradora que concediera una prorroga por cuanto no había obtenido de la institución municipal el permiso de habitabilidad y que esa era la razón por la que en el Registro Público le habrían devuelto el documento y así siguió insistiendo para evadir la obligación plasmada en el contrato de opción compra venta del inmueble. Niegan rechazan y contradicen por ser falso lo alegado en el libelo de la demanda donde la parte actora sostiene que faltando una semana para que a su representada se le venciera su obligación de cumplir voluntariamente el contrato de opción a compra venta esta le había indicado que había que esperar 20 días después de la culminación del contrato, fecha para la cual según la vendedora, presentaría el documento de compra venta por ante el Registro Público. Niegan, rechazan y contradicen por ser falso lo alegado en el libelo de la demanda donde la parte actora sostiene que le había referido a su representada que se plasmara por escrito y se autenticara el supuesto pedimento de prorrogar por 20 días más a la firma del contrato definitivo de compra venta. Niegan, rechazan y contradicen por ser falso lo alegado en el libelo de la demanda donde la parte actora sostiene que se haya enviado a su representada un telegrama con acuse de recibo en donde se le señalaba la necesidad de cumplir con el contrato compra venta del inmueble y que aun así no había obtenido respuesta por parte de su representada. Niegan rechazan y contradicen por ser falso lo alegado en el libelo de la demanda donde la parte actora sostiene que su representada haya incumplido el contrato de opción a compra venta y que haya adoptado una conducta de presunción de fraude. Que en relación a esos aspectos en primer lugar y con la finalidad de ir desvirtuando una a una las falacias esgrimidas por la parte demandante de autos, señala que es importante lo que establece la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta que expresamente establece: Tercero: La duración del presente contrato es de 90 días continuos mas una prórroga de 30 días continuos, contados a partir de la autenticación del presente contrato, oportunidad en la cual la compradora se compromete a entregar el remanente del saldo pendiente y el vendedor se compromete a realizar la venta por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón. Que la cláusula transcrita es perfectamente entendible y no necesita interpretación especial alguna la duración del contrato era de 90 días mas una prorroga de 30 días, lapsos estos en los que las partes tenían obligaciones, por una parte la compradora, entregaría la cantidad de dinero pendiente por pagar que nunca lo hizo aun con la insistencia permanente de su representada de que lo hiciera; que la vendedora realizaría la venta por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, que la demandante de autos alega incumplimiento por parte de su representada y no se aporta elemento probatorio alguno para demostrar que ella si cumplió cuando según lo establecido en la cláusula ya transcrita, las obligaciones eran recíprocas para ser cumplidas por ambas partes en el mismo lapso de tiempo. Que su representada contaba con toda la documentación necesaria para llevar a cabo la negociación prevista y protocolizar el documento definitivo de compra venta como efectivamente lo hizo con otros propietarios en el mismo tiempo que estaba previsto para la demandante de autos, que en la misma fecha que se firmó el documento de opción a compra venta con la demandante de autos, que ese mismo día se firmó otro documento de opción a compra venta en los mismos términos previstos y acordados con la demandante. Que anexan la presente escrito contrato de opción a compra venta marcada con la letra “A”, donde se evidencia que las cláusulas contractuales son las mismas a las establecidas para la ciudadana María del Pilar Portillo Socorro, y marcada con la letra “B” contrato protocolizado de compra venta donde hace mención al inmueble objeto de la opción de compra venta. Alega que la demandante de conocer los lapsos para su cumplimiento no lo hizo desde el inicio. Anexos al presente escrito del folio 82 al 98.
En fecha 18 de julio de 2019, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas con anexos (f.99-110); y en fecha 25 de julio de 2019, consignó oro escrito de pruebas con anexos (f. 111-115).
Cursa al folio 116-117, escrito de promoción de pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de fecha 6 de agosto de 2019, el Tribunal de la causa, ordena agregar a los autos los escritos de pruebas promovidas de la parte demandante y parte demandada (f.118).
Mediante escrito de fecha 12 de agosto de 2019, el apoderado judicial de la parte demandante se opuso a las pruebas promovidas por la parte demandada, y alega que el demandado promueve dos documentales cuyo objeto es probar que la empresa demandada si cumplió con otros contratantes y que no trasmitió la propiedad del inmueble demandado por el impago de parte de su representada del precio, el cual alega que dichas pruebas son inconducentes por cuanto no es a través de este medio que pueda la demandada demostrar probar el cumplimiento de la obligación legal pactada en el documento. Aduce que el demandado que la conducta del demandado obedece otras circunstancias, ya que teniendo la obligación de traspasar la propiedad del inmueble vendido y admitiendo que lo hizo con otros contratotes y no con su representada. Alega que las documentales promovidas no guardan relación con el tema de fondo de la demanda, ya que demuestran que la demandada cumplió otros contratos, pero no demuestra la razón alegada para no cumplir con el contrato hoy demandado en su cumplimiento. Que en relación a las pruebas de informes a SUDEBAN, a los efectos de probar que el cheque N°85000295, del Banco Occidental de Descuento, girado contra de la cuenta de su representada, reflejado en el documento en el cual fundamenta la siguiente demanda, pero es el caso que el demandado en su escrito de contestación confesó que el referido cheque no lo presentó al cobro que fue decisión voluntaria la de no presentar al cobro del cheque que soporta el pago acordado en el contrato de opción a compra firmado por ambas partes; y que la superintendencia informara que el cheque no fue presentado al cobro. Que no alega que el cheque, objeto de la promoción, no fue devuelto por falta de fondo o por cualquiera otra causa imputable a su poderdante, sino que no le presentó al cobro (f. 119).
Cursa a los folios 120 al 125 escrito de fecha 12 de agosto de 2019 mediante el cual la parte demandada, se opone a la admisión de las pruebas de la parte demandante, donde alega que no convinieron en ninguna de los hechos que trata de probar la demandante, y que los medios probatorios promovidos por la parte actora son impertinentes e innecesarios que pretenden probar hechos que no se encuentran controvertidos en el presente caso, que son las fotocopias copias simples de los dos cheques, por un supuesto pago emitido a nombre de la empresa CONTRUCCTORA Y PROMOTORA PLANET C.A., por la cantidad de cien mil bolívares cada uno (Bs.100.000,00), girado en contra de la entidad Bancaria Banco Provincial PDVSA PUNTA CARDON, identificado con la letra “B” y en el escrito complementario de pruebas identificado con la letra “A”, el segundo cheque girado en contra de la entidad Bancaria Banco Provincial Punto Fijo, de una cuenta corriente perteneciente a CONSTRUCCIONES REIMAR C.A., identificado con la letra “C” y en el escrito complementario de pruebas identificado con la letra “A”., fotocopias simples de dos recibos el primero de anexado el escrito por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00), por concepto del supuesto primer pago correspondiente a la compra de una vivienda ubicada en la Urbanización Villa Concordia (comunidad La España), sector Puerta Maraven de Punto Fijo, estado Falcón, y anexado al escrito complementario de pruebas identificado con la letra “A”, el segundo anexo al escrito de pruebas por la cantidad de Treinta y Siete Mil Quinientos con cero céntimos ( 37.500,00), por concepto de un supuesto segundo pago correspondiente a la compra de una vivienda ubicada en la Urbanización Villa Concordia (comunidad La España), sector Puerta Maraven de Punto Fijo, estado Falcón, el mismo recibido y anexado al escrito complementario identificado con la letra “B”, alega que dichos documentales constituyen el objeto de la controversia, las cuales resultan impertinentes e inútiles, en razón de que ellas no prueban lo controvertido en el presente asunto como lo es el cumplimiento o no del contrato de opción a compra objeto del presente juicio. Que en relación a la inadmisibilidad a las pruebas de informes a las entidades Bancarias promovidas, debe ser declarada inadmisible ya que la misma fue mal promovida, que transgrede el contenido establecido en los artículos 89 y 90 de la Ley de las Instituciones del Sector Bancario que solo faculta a la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), para que a través de dichos organismos sea tramitada información que requiere la parte demandada y que tal prueba no puede ser evacuada por ser ilegal y violatoria de los referidos artículos. Que se oponen a la admisibilidad de la prueba testimonial promovida por la demandante, donde promovió como testigo al ciudadano Wilfredo Lugo, con el fin de demostrar el cumplimiento o no de las obligaciones pactadas en el contrato de opción a compra venta, dicha prueba no podrá ser probada como testigo ya que no es el medio idóneo, ya que los ciudadanos Wilfredo Lugo Sánchez y Mohanad Jarbou, no son parte en el presente juicio, ni como demandantes, demandados o terceros intervinientes. Que se oponen a la prueba de inspección judicial, promovida por la parte demandante, por cuanto la misma resulta inútil e impertinente e innecesaria, ya que la naturaleza del juicio no es demostrar la existencia física o real del inmueble y que la parte demandante desvirtúa la naturales del juicio ventilándolo como si se trata de un juicio de reivindicación de inmueble y lo que se trata en la misma es de probar el incumplimiento o no de las obligaciones contraídas en el documento de opción a compra venta. En esa misma fecha, los apoderados judiciales de la parte demandada, impugnan los siguientes documentos consignados por la parte actora: fotocopias simples de dos cheques como supuesto pago emitido a nombre de la empresa CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A. por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) cada uno, el primer cheque girado contra la entidad bancaria Banco Provincial Pdvsa Punta Cardón, de la cuenta corriente N° 0108-0523-64-0100029573 perteneciente al ciudadano Franklin José Santos García, signado con el N° 00001146 con fecha 7 de marzo de 2013, identificado con la letra “B” en el escrito de pruebas y en el escrito complementario de pruebas con la letra “A”; el segundo cheque gritado contra la entidad bancaria Banco Provincial, Punto Fijo, de la cuenta corriente N° 0108-0048-08-0100152276 perteneciente a Construcciones Renimar, C.A., signado con el N° 00002201 con fecha 7 de marzo de 2013, que fue identificado en el escrito de pruebas con la letra “C” y en el escrito complementario de pruebas con la letra “A”. De igual manera impugnan y desconocen en su contenido y firma las copias simples de dos recibos: el primero anexado al escrito de pruebas por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), anexado al escrito complementario de pruebas marcado “A”; el segundo anexo al escrito de pruebas por la cantidad de treinta y siete mil quinientos bolívares (37.500,00 Bs.), anexado al escrito complementario de pruebas identificado con la letra “B”; y alegan que los referidos recibos de pago no fueron aceptados ni firmados por su representada ni por persona natural capaz de obligarla jurídicamente (f. 126-127).
Por auto de fecha 17 de septiembre de 2019, el Tribunal a quo, ordena agregar a los autos los escritos de pruebas de la parte actora y parte demandada, y las admite cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva. Y por auto de fecha 26 de septiembre de 2019, providencia sobre la forma de evacuar las mismas (f. 131-134).
En fecha 1 de octubre de 2019, se realiza acto de evacuación de testigo, e inspección judicial promovidos por la parte actora (f. 135-139).
Mediante autos de fechas 26 de noviembre de 2019 y 17 de diciembre de 2019 el Tribunal ordena agregar a los autos resultas de prueba de informes (f. 145-150).
Corre inserto a los folios 151 al 157 escrito de informes presentados por los apoderados judiciales de la parte demandada.
Mediante autos de fechas 7 de enero de 2020 y 14 de enero de 2020 el Tribunal ordena agregar a los autos resultas de prueba de informes (f. 159-163).
En fecha 27 de enero de 2020 el Tribunal de la causa dice “vistos”, entrando en término para sentenciar.
En fecha 6 de noviembre de 2020 el Tribunal a quo dicta sentencia definitiva mediante la cual declara sin lugar la demanda (f. 170-179).
Mediante escrito de fecha 3 de diciembre de 2020 el apoderado judicial de la parte demandada apela de la sentencia anterior; la cual fue oída en ambos efectos, por auto de fecha 4 de diciembre de 2020, ordenando la remisión del expediente a este Tribunal Superior (f. 187-190).
Este Tribunal Superior da por recibido el expediente en fecha 1 de junio de 2021 y fija el procedimiento de conformidad con los artículos 516 y 517 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo veinte (20) días para presentar informes (f. 191), medio procesal del que hicieron uso ambas partes (f. 194-201); presentando observaciones a los informes solo la parte demandada (f. 201-207).
Por auto de fecha 13 de julio de 2021, este Tribunal fijó sesenta (60) días continuos para sentenciar.
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la ciudadana MARIA DEL PILAR PORTILLO, pretende el cumplimiento de un contrato de compra venta, y en tal sentido su apoderada judicial alega que mediante contrato autenticado en la Notaría Publica Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana, estado Falcón, signado con el número 5, Tomo 161, folios del 26 al 30, en fecha 20 de noviembre del 2014, su representada suscribió contrato de compra venta sobre un inmueble propiedad de la empresa CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida identificada como parcela 01-B, signada con el Registro Catastral Nº 00000000214491B, integrante de la etapa B del conjunto residencial La Concordia, ubicado en la jurisdicción de la parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón; que se había pactado el valor del inmueble por un precio definitivo de un millón de bolívares (1.000.000,00 Bs.), que tendrían que ser cancelados de la siguiente manera: trescientos noventa mil bolívares (390.000,00 Bs.) que se canceló al momento de la autenticación del documento de compra venta y se hizo con un cheque Nº 85000295 de la cuenta corriente Nº 01160112020011571918, de fecha 31 de octubre del año 2014, girado contra el Banco Occidental de Descuento, que dicha cantidad según el contrato de compra venta en su cláusula segunda, sería descontada del millón de bolívares (1.000.000,00 Bs.) que fue el monto total convenido, que la cantidad restante de seiscientos diez mil bolívares (610.000,00 Bs) serían cancelados en el momento de la protocolización del documento de compra venta en la Oficina de Registro Público respectiva; que de igual forma en la cláusula tercera, se señaló que la duración de dicho contrato era de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días que comenzarían a computarse a partir de la autenticación de ese contrato, tiempo que fue suficiente para que el vendedor presentara ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón el documento definitivo de venta, y que en esa oportunidad se cancelaría el monto del dinero adeudado; pero que llegado el momento del plazo concedido para que el vendedor presentara el documento definitivo de traslación de la propiedad ante el Registro Público, el vendedor comenzó con excusas para evadir el cumplimiento de su obligación, que ya en la última semana que restaba para que se le venciera su obligación de cumplir voluntariamente el representante de la empresa vendedora no atendía a su representada, diciéndole telefónicamente que había que esperar veinte (20) días después de la culminación del contrato, que dicha fecha según la vendedora ya estaría el documento presentado ante el Registro Público, que su mandante le exigió que esa prorroga se plasmara en un documento y se autenticara pero esa propuesta no le gustó a la vendedora; que ante dicha situación se procedió a enviar a la empresa vendedora un telegrama con acuse de recibo en donde se le señalaba la necesidad de cumplir con el contrato de compra venta de inmueble y aun así no se obtuvo respuesta, no dejando otra alternativa que la de acudir ante las autoridades competente para demandar a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, para que cumpla con lo estipulado en el contrato anteriormente identificado. Por su parte, los apoderados judiciales de la empresa demandada en la oportunidad de la contestación niegan en toda y cada una de sus partes la demanda interpuesta, por ser contraria a derecho y no ajustarse a la realidad de los hechos, por cuanto lo esgrimido es falso con excepción de los hechos que serán reconocidos; y convienen que su representada CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A., en fecha 20 de noviembre del año 2014, suscribió el referido contrato de compra venta, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, asentado bajo el Nº 5, Tomo 161, folios 26 al 30 del libro de autenticaciones llevados por esa Notaría, que tiene como objeto un bien inmueble, propiedad de su representada constituido por el inmueble antes identificado; así como también que su representada acordó con la demandante de autos el precio del bien inmueble previamente identificado, objeto del presente juicio, en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES FUERTES (1.000.000,00 Bs.), que hoy en día producto de la convención monetaria representa la cantidad de DIEZ BOLÍVARES SOBERANOS (Bs. 10,00). Por otra parte, niegan, rechazan y contradicen que es absolutamente falso lo alegado en el libelo de la demanda, y aducen que su representada al momento de la autenticación del documento de opción a compra venta recibió de la parte demandante un cheque del Banco Occidental de Descuento, signado con el Nº 85000295, de la cuenta corriente Nº 0116-0112-02-0011571918, cheque que la demandada presentó mediante una copia para la autenticación del documento de opción a compra y que el referido cheque nunca se hizo efectivo y nunca fue cobrado por su representada quien había confiado en la buena fe de la demandante, que posterior a la firma del documento de opción a compra venta, le entregaría a su representada el referido cheque en físico para luego cobrarlo, que dicha situación nunca se materializó ya que el cheque no se entregó en original y no se cobró. Que el incumplimiento por parte de su representada CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A., es falso, siempre fue el demandante de autos quien incumplió desde un inicio todas las cláusulas previstas en el contrato de opción compra venta objeto del presente juicio; que la demandante nunca dispuso de la cantidad de dinero para que el mismo fuese cobrado y comprometiéndose ella misma a eso, que sin aportar elementos fehacientes que prueben que cumplió con las demás obligaciones pecuniarias que quedaban pendientes por ejecutar que lo pudo haber realizado a través del ofrecimiento del dinero a su representada mediante una oferta real de pago o simplemente depositarlo o transferirlo a la cuenta de su representada con la finalidad de evidenciar que efectivamente la parte demandante quería cumplir el contrato para poder demostrar el incumplimiento de su representada, que teniendo posibilidades jurídicas para cumplir no lo hizo, que desde el inicio de la relación contractual con su representada, fue su intención nunca cumplir, que el incumplimiento por la parte de la demandada queda desvirtuado. Niegan rechazan y contradicen por ser absolutamente falso el resto de los hechos alegados en el libelo de la demanda, y que en relación a esos aspectos señala que es importante lo que establece la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta, la cual es perfectamente entendible y no necesita interpretación especial alguna la duración del contrato era de 90 días más una prorroga de 30 días, lapsos estos en los que las partes tenían obligaciones, por una parte la compradora, entregaría la cantidad de dinero pendiente por pagar que nunca lo hizo aun con la insistencia permanente de su representada de que lo hiciera; que la vendedora realizaría la venta por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, que la demandante de autos alega incumplimiento por parte de su representada y no se aporta elemento probatorio alguno para demostrar que ella si cumplió cuando según lo establecido en la cláusula ya transcrita, las obligaciones eran recíprocas para ser cumplidas por ambas partes en el mismo lapso de tiempo. Que su representada contaba con toda la documentación necesaria para llevar a cabo la negociación prevista y protocolizar el documento definitivo de compra venta como efectivamente lo hizo con otros propietarios en el mismo tiempo que estaba previsto para la demandante de autos, que en la misma fecha que se firmó el documento de opción a compra venta con la demandante de autos, que ese mismo día se firmó otro documento de opción a compra venta en los mismos términos previstos y acordados con la demandante.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, promovieron los siguientes elementos probatorios:
Pruebas aportadas por la parte demandante:
1.- Poder especial otorgado por la ciudadana MARÍA DEL PILAR PORTILLO a los abogados Gregorio Pérez Vargas y Lizay Semeco, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 34.917 y 106.571 respectivamente, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, el 26 de marzo del 2015, anotado bajo el N° 35, tomo 47, folios del 153 hasta 155, de los libros de autenticaciones, marcada con la letra “A” (f. 5-8). Este documento autenticado se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil, con el cual se demuestra la legitimidad que tienen los mencionados abogados para actuar en representación de la demandante en el presente proceso.
2.- Documento de fecha 20 de noviembre de 2014, autenticado por la ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo del Municipio Carirubana, inserto bajo el N° 5, tomo 161, folios 26 al 30 de los libros respectivos, marcado con la letra “B” (f. 9-14), mediante el cual el ciudadano OMAR ABUEL KHIR CHARAF MERGHID en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET se comprometió a vender a la ciudadana MARÍA DEL PILAR PORTILLO SOCORRO un inmueble constituido por un inmueble propiedad de su representada constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida como parcela 01-B, signada con el Registro Catastral Nº 00000000214491B, con una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados (200 m2), con las siguientes medidas y linderos: Norte: en veinte metros (20 m) con área de equipamiento, áreas verdes, fachada principal del parcelamiento y calle Democracia; Sur: en veinte metros (20 m) con parcela Nº 02-B; Este: que es su frente, en diez metros (10 m), con calle interna del parcelamiento; y Oeste: que es su fondo, en diez metros (10 m) con parcela 10-4, integrante de la etapa B del conjunto residencial La Concordia, ubicado en la jurisdicción de la parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón; fijándose el precio de la opción en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), que serían cancelados de la siguiente manera: A. Por concepto de inicial la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,00), que la compradora entrega en ese acto a través de cheque N° 85000295 del BOD de la cuenta corriente Nº 01160112020011571918 de fecha 31 de octubre de 2014, cantidad que será imputada al precio definitivo de venta; B. El remanente del precio, la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 610.000,00), serían cancelados a la vendedora en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro Público respectivo; según la cláusula segunda. Pactando en la cláusula tercera que la duración del contrato sería de noventa (90) días continuos más una prórroga de 30 días continuos contados a partir de la fecha del documento en cuestión, oportunidad en la cual la compradora se compromete a entregar el remanente del saldo pendiente y el vendedor se compromete a realizar la venta por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón. Este documento autenticado, tiene el valor probatorio que le asignan los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar los términos en los cuales contrataron las partes; de lo que se colige que las obligaciones del vendedor son: dar en venta el identificado inmueble a la compradora por el precio acordado, y realizar la venta por ante el Registro Público correspondiente; mientras que la obligación de la compradora es pagar la totalidad del precio acordado en la oportunidad fijada en el contrato, es decir, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; teniendo un lapso para el cumplimiento de ambas partes, de 90 días más una prórroga de 30 días.
3.- Copias simples de dos cheques: 1. Cheque girado contra la entidad bancaria Banco Provincial PDVSA Punta Cardón de la cuenta corriente N° 0108-0523-64-0100029573, perteneciente al ciudadano Franklin José Santos García, signado con el N° 00001146, a favor de CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A., de fecha 7 de marzo de 2013, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00); y 2. Cheque girado contra la entidad bancaria Banco Provincial Punto Fijo, de la cuenta corriente N° 0108-0048-08-0100152276, perteneciente a Construcciones Reimar C.A., signado con el N° 00002201, a favor de CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A., por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), de fecha 7 de marzo de 2013, marcadas con las letras “B” y “C” (f. 108) y marcadas “A” (f. 114). Para valorar estas copias de instrumentos bancarios, se observa que los apoderados de la parte demandada mediante escrito de fecha 12/08/2019, las impugnaron de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (f. 126-127); sin embargo la parte promovente de la prueba también promovió la prueba de informes a la entidad bancaria Banco Provincial, quien a través de oficio N° SG-201902169 de fecha 21 de octubre de 2019 informó que el cheque N° 00002201 de la cuenta corriente N° 0108-0048-08-0100152276, figura como titular Construcciones Reimar C.A. y Oneida Josefina Pirez Colina, y fue depositado a cuenta de otro banco, pudiéndose ver en el reverso de la copia remitida que fue a la cuenta N° 01050761831761037137 a nombre de Constructora Planet en el Banco Mercantil (f. 145-146); y a través de oficio N° SG-201902214 de fecha 29 de octubre de 2019 informó que el cheque N° 00001146 de la cuenta corriente N° 0108-0523-64-0100029573, figura como titular Franklin José Santos García, fue devuelto, suministrando copia digitalizada del mismo (f. 148-149). Por lo que de acuerdo a lo anterior solo se le concede valor probatorio al cheque N° 00002201 girado contra la entidad bancaria Banco Provincial Punto Fijo, de la cuenta corriente N° 0108-0048-08-0100152276, perteneciente a Construcciones Reimar C.A., marcada con letra “C” cursante al folio 108.
4.- Dos (2) recibos de pago emitidos por Constructora y Promotora Planet, C.A. a favor de la ciudadana MARÍA DEL PILAR PORTILLO SOCORRO, uno por la cantidad de doscientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 200.000,00), por concepto de cancelación del primer pago correspondiente a la compra de una vivienda ubicada en la Urbanización Villa Concordia (comunidad La España), sector Puerta Maraven de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 7 de marzo de 2013, marcado con la letra “A” (f. 113); y el segundo por la cantidad de treinta siete mil quinientos bolívares con cero céntimos (Bs. 37.500,00) por concepto de cancelación del segundo pago correspondiente a la compra de una vivienda ubicada en la Urbanizaicón Villa Concordia (comunidad La España), sector Puerta Maraven de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 14 de junio de 2013, marcado con la letra “B”. (f. 115). Para valorar esta prueba se observa que los apoderados de la parte demandada mediante escrito de fecha 12/08/2019, los impugnaron y desconocieron en su contenido y firma (f. 126-127); en este sentido, observa esta juzgadora que tales documentos privados emanados de la parte demandada debieron haber sido probada su autenticidad a través de la prueba de cotejo o la testifical de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil; y por cuanto de autos no se evidencia que la parte promovente lo hubiere hecho, no se les concede ningún valor probatorio y se desechan.
5.- Testimonial del ciudadano Wilfredo Lugo Sánchez, titular de la cédula de identidad N° V-10.427.538, quien en la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa, depuso al tenor del interrogatorio que se le formuló de la siguiente manera: que sí conoce al ciudadano Mohanad Jarbou, que si le consta que es socio de la Constructora Planet, porque trabajaba para el señor Franklin Santos a tiempo completo y que también se lo presentaron como socio de la constructora y que le construiría su casa; que sí le consta que tienen una amistad, porque muchas veces cuando estaba con el señor Franklin se saludaban, desayunaban y hablaban de negocios; que sí le consta que le ofreció una casa a la ciudadana María del Pilar Portillo en un terreno donde iba a construir unas casas; que sí le consta porque le pidió a la ciudadana María del Pilar un adelanto para el monte y pagarle a los obreros; que justifica sus alegatos porque estaba haciendo unas reparaciones y le pidieron el favor en varias ocasiones de dejarle un cheque a la constructora; que no tiene ningún interés en el juicio, solo fue a declarar. Seguidamente la parte demandada ejerció su derecho a repreguntar al testigo, quien contestó: que conoce a la ciudadana María del Pilar de poco trato y que su trato es mas que con el esposo; que su relación con María del Pilar es que son conocidos; que no sabe de que se trata el juicio; que las partes en el juicio son la señora María del Pilar Portillo y el señor Mohanad; que escuchó que la ciudadana María del Pilar, había firmado un contrato con la empresa Constructora Planet C.A., pero no le consta que vio que la firmó, que no le consta que vio el contrato y que no sabe que firmaron; que no sabe lo que dice el documento; que fue al lote de terreno donde la constructora le iba hacer una casa es en la puerta por el sector España y que sabe exactamente donde es y que en ese tiempo era puro monte; que no sabe el monto del precio de la casa; porque lo leyó el contrato; que para reuniones no lo invitaron, solo lo llevaban en ocasiones al lote de terreno para hacer algunos arreglos; que del contrato no sabe nada; y que María del Pilar le entregó unos cheques para entregárselos a la constructora que era para lo de su casa; que en varias ocasiones le dieron dos cheques y se los entregó a la empresa y que desconoce el monto de la misma; que la fecha no recuerda, pero que fue hace como cinco o seis años y se encontraba la señora María, el señor Franklin y el señor Mohanad y su presencia (f. 135-136). Para valorar esta testimonial se observa que habiendo sido repreguntado el testigo, éste es referencial al manifestar que escuchó que la demandante había firmado un contrato con la empresa demandada, pero que no le consta que lo firmó, que no vio el contrato y que no sabe que firmaron; que no sabe lo que dice el documento; que no sabe el monto del precio de la casa; que del contrato no sabe nada; que desconoce el monto de los cheques; lo cual denota que este testigo no tiene conocimiento pleno de los hechos controvertidos; por lo que de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio a esta declaración.
6.- Inspección judicial practicada en el Conjunto residencial La Concordia ubicado en la Jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, donde se dejó constancia sobre los siguientes hechos: que el inmueble a inspeccionar se encuentra ubicado en la Urbanización la Concordia, calle democracia entre Santa Bárbara y el Tocuyo, identificado el N°1-B, Municipio Punta Cardón Parroquia Punta Cardon del estado Falcón, el cual es el objeto de la demanda; que el inmueble está siendo ocupado por el ciudadano Murshed Muhanna, titular de la cédula de identidad N° 83.600.177, quien manifestó estar en su condición de propietario del inmueble, se dejó constancia que el ocupante no presentó documento de propiedad del inmueble objeto del litigio. (f. 137-139). Esta prueba se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil para demostrar los hechos verificados por el juez al momento de la práctica de la misma; sin embargo se observa que nada aporta a la resolución de los hechos controvertidos.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
1.- Documento de fecha 20 de noviembre de 2014, autenticado por la ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo del Municipio Carirubana, inserto bajo el N° 4, tomo 161, folios 21 al 25 de los libros respectivos, marcado con la letra “A” (f. 82-86), contentivo de contrato de opción a compra venta celebrado entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET C.A. y los ciudadanos SABINO GAETANO MENOLASINA TORRES y CARMEN BEATRIZ RUIZ SANTIAGO, mediante el cual la primera se compromete a vender a los segundos, un inmueble de su propiedad constituida por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida como parcela 02-B, integrante del conjunto residencial La Concordia, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón.
2.- Documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón de fecha 26 de marzo del 2015, inscrito bajo el N° 2015.479, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.3.7515 y correspondiente al libro del folio real del año 2015, mediante el cual la sociedad mercantil CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET C.A. da en venta a los ciudadanos SABINO GAETANO MENOLASINA TORRES y CARMEN BEATRIZ RUIZ SANTIAGO, un inmueble de su propiedad constituida por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida como parcela 02-B, integrante del conjunto residencial La Concordia, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, marcada con la letra “B” (f. 87-98).
Con los anteriores documentos públicos, los cuales se valoran conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, se demuestra el alegato de la parte demandada, al afirmar que el mismo día que celebró el contrato que se pretende hacer cumplir con la demandante, celebró otro contrato de opción a compra con terceros, con las mismas condiciones por otro inmueble que forma parte del mismo conjunto residencial, el cual fue cumplido por ambas partes, por lo que fue otorgado el documento definitivo de venta; y con lo cual se desvirtúan los alegatos de la parte actora relativos a que no se otorgaba el documento definitivo de venta por cuanto no se tenían los documentos de habitabilidad del inmueble.
3.- Informe al Banco Occidental de Descuento BOD, quien mediante oficio de fecha 25 de noviembre de 2019 informa que el cheque N° 85000295, emitido de la cuenta N° 116-0112-02-0011571918, perteneciente a la ciudadana María del Pilar Portillo Socorro, titular de la cédula de identidad N° V-9.811.265, se encuentra disponible, tal como se evidencia de la captura de pantalla enviada (f. 159-162). Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos informados, es decir, que el instrumento bancario en referencia se encuentra disponible, por lo que no fue pagado.
Analizadas como fueron las anteriores pruebas y los alegatos esgrimidos por las partes, se observa que el Tribunal a quo, mediante sentencia de fecha 6 de noviembre de 2020, se pronunció de la siguiente manera:
Este Operador de Justicia determina que de las actas procesales y demás recaudos que conforman el presente expediente, no consta prueba fehaciente que demuestre el incumplimiento del contrato por parte de la demandada de autos, por ende, la acción propuesta no debe prosperar, por lo que debe desecharse la demanda…

Vista la decisión anterior, se observa que el juez a quo declaró sin lugar la acción intentada, por considerar que la parte demandada no demostró el incumplimiento del contrato por parte de la demandada. En tal virtud, procede esta Alzada a verificar la procedencia de la presente acción, en los siguientes términos:
Demandado como fue por la ciudadana MARÍA DEL PILAR PORTILLO SOCORRO el cumplimiento del contrato de compra venta autenticado en la Notaría Publica Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana, estado Falcón, signado con el número 5, Tomo 161, folios del 26 al 30, en fecha 20 de noviembre del 2014, suscrito con el ciudadano Omar Abuel Khir Charaf Merghid representante de la empresa “CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET”, mediante el cual este último se comprometió a vender a la ciudadana MARÍA DEL PILAR PORTILLO SOCORRO un inmueble constituido por un inmueble propiedad de su representada constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida como parcela 01-B, signada con el Registro Catastral Nº 00000000214491B, con una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados (200 m2), con las siguientes medidas y linderos: Norte: en veinte metros (20 m) con área de equipamiento, áreas verdes, fachada principal del parcelamiento y calle Democracia; Sur: en veinte metros (20 m) con parcela Nº 02-B; Este: que es su frente, en diez metros (10 m), con calle interna del parcelamiento; y Oeste: que es su fondo, en diez metros (10 m) con parcela 10-4, integrante de la etapa B del conjunto residencial La Concordia, ubicado en la jurisdicción de la parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón; se observa que no fue un hecho controvertido, por haberlo convenido expresamente la demandada en su contestación, la existencia del contrato de compra venta celebrado entre las partes, ni las condiciones del mismo; siendo los hechos controvertidos los relativos al cumplimiento de las obligaciones de las partes.
En este sentido, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Esta norma prevé la posibilidad para los contratantes de pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, derivado del incumplimiento de la obligación de alguno de ellos, pudiéndose inferir los requisitos de procedencia de la acción, y en primer lugar tenemos que debe tratarse de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato de compra venta pactado entre la ciudadana MARÍA DEL PILAR PORTILLO SOCORRO y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A., hecho éste que no fue controvertido por haber sido convenido por la demandada en la contestación.
Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; en este orden tenemos que en el presente caso los apoderados judiciales de la empresa demandada en su escrito de contestación, señalaron que es absolutamente falso lo alegado en el libelo de la demanda, donde la parte actora sostiene que al momento de la autenticación del documento de opción a compra venta se haya cancelado y que su representada CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A., efectivamente recibió la cantidad de trescientos noventa mil bolívares fuertes (390.000,00), a través de un cheque; y que no es cierto que su representada al momento de la autenticación del documento de opción a compra venta recibió de la parte demandante un cheque del Banco Occidental de Descuento, signado con el Nº 85000295, de la cuenta corriente Nº 0116-0112-02-0011571918, aduciendo que el cheque que la demandada presentó mediante una copia para la autenticación del documento de opción a compra, nunca se hizo efectivo y nunca fue cobrado por su representada quien había confiado en la buena fe de la demandante, que posterior a la firma del documento de opción a compra venta, le entregaría a su representada el referido cheque en físico para luego cobrarlo, que dicha situación nunca se materializó ya que el cheque no se entregó en original y no se cobró. Al respecto se observa que en el documento instrumento fundamental de la acción en la cláusula segunda establece: “… precio definitivo del referido inmueble la cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), el cual será cancelado de la siguiente manera: A. Por concepto de inicial, LOS COMPRADORES hacen entrega en este acto de la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,00), los cuales declara recibir EL VENDEDOR a su cabal satisfacción, a través de cheque N° 85000295 de la cuenta corriente Nº 01160112020011571918, de fecha 31 de OCTUBRE de 2014 del banco BOD, cantidad ésta que será imputada al precio definitivo de la venta…”, es decir, de acuerdo al contenido del documento suscrito entre las partes, la accionante compradora ciudadana MARÍA DEL PILAR PORTILLO SOCORRO en el acto de otorgamiento aparentemente entregó a la demandada vendedora el referido monto por concepto de cuota inicial, a través del mencionado instrumento bancario; pero es el caso que de la prueba de informes requerida al Banco Occidental de Descuento promovida por la parte demandada, y evacuada mediante oficio de fecha 25 de noviembre de 2019, donde la entidad bancaria informa que el cheque N° 85000295, de la cuenta N° 116-0112-02-0011571918, perteneciente a la ciudadana María del Pilar Portillo Socorro, titular de la cédula de identidad N° V-9.811.265, se encuentra disponible, y además envía la captura de pantalla del sistema donde se evidencia lo indicado (f. 159-162), quedó demostrado de manera fehaciente que ese cheque nunca fue cobrado por la empresa demandada, ni por ninguna otra persona, al señalar la entidad bancaria que el mismo se encuentra disponible; y no existiendo otro elemento probatorio del cual se pueda demostrar dicho pago, se determina que la demandante ciudadana MARIA DEL PILAR PORTILLO SOCORRO no pagó la inicial del precio total del inmueble, que era la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (390.000,00), y habiendo sido fijado el precio total en la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), de tal monto solo demostró la actora haber pagado a la empresa demandada CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A. la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) en fecha 7 de marzo de 2013, a través del cheque N° 00002202 girado contra la entidad bancaria Banco Provincial Punto Fijo, de la cuenta corriente N° 0108-0048-08-0100152276, perteneciente a Construcciones Reimar C.A. (f. 108); de lo que se concluye que no consta en autos que la accionante haya pagado ni el monto por concepto de inicial ni el remanente del precio, es decir, la actora no demostró haber cumplido con su obligación que consistía en pagar el precio del inmueble; y así se establece.
También es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada; en relación a este particular, y tomando en consideración que constituía obligación de la empresa vendedora dar en venta el identificado inmueble a la compradora por el precio acordado, y realizar la venta por ante el Registro Público correspondiente en el lapso de 90 días más una prórroga de 30 días; tal como lo alega la parte demandada, durante dicho lapso las partes tenían obligaciones recíprocas, la compradora, entregaría la cantidad de dinero pendiente por pagar y la vendedora realizaría la venta por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, debiendo ser cumplidas por ambas partes en el mismo lapso de tiempo; y habiendo quedado demostrado con las documentales cursantes a los folios 82 al 98 el alegato de la demandada de que contaba con toda la documentación necesaria para llevar a cabo la negociación prevista y protocolizar el documento definitivo de compra venta, como efectivamente lo hizo con otros propietarios en el mismo tiempo que estaba previsto para la demandante de autos, y que ese mismo día se firmó otro documento de opción a compra venta en los mismos términos previstos y acordados con la demandante; y tomando en consideración que la demandante compradora ciudadana MARÍA DEL PILAR PORTILLO SOCORRO no cumplió con su obligación de pagar el precio de venta, ni su cuota inicial ni el remanente del precio; es por lo que concluye esta juzgadora que no fue demostrado el incumplimiento culposo de la parte demandada sociedad mercantil CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A.; y así se establece.
Siendo así, y por no haberse demostrado los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, ésta debe declararse sin lugar, y en consecuencia confirmarse la sentencia apelada. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado Henrri Guanipa, apoderado judicial de la parte demandante ciudadana MARÍA DEL PILAR PORTILLO SOCORRO, mediante escrito de fecha 3 de diciembre de 2020.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 6 de noviembre de 2020, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana MARIA DEL PILAR PORTILLO SOCORRO, contra la empresa CONSTRUCTORA Y PROMOTORA PLANET, C.A.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los trece (13) días del mes de septiembre de dos mil veintiuno (2021). Años: 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL

Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 13/09/21, a la hora de las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Sentencia Nº 032-S-13-09-21
AHZ/ABZ/Vanessa.-
Exp. Nº 6722