TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6767

PARTE DEMANDANTE: ROSA MARIA AGÜERO DE GHINI, GINO JOSE GHINI AGÜERO y MARIA GABRIELA GHINI AGÜERO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nº V- 2.359.624, V-9.927.932 y V- 5.288.729, domiciliados

APODERADOS JUDICIALES: SOUAD ROSA SAKR SAER y LEANDRO JOSÉ GUTIÉRREZ GÓMEZ, abogados en ejercicio legal, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.137 y 181.849, número telefónico 0424-6726620 (disponible con WhatsApp) y correo electrónico leandrojgutierrezg@gmail.com.

PARTE DEMANDADA: SUCESIÓN de EFRAIN JOSÉ AGÜERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.028.396, respectivamente, domiciliado en la ciudad de Santa Ana de Coro del Estado Falcón.

APODERADO JUDICIAL: FERNANDO YVAN PIRELA, abogado en ejercicio legal, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 28.838, número telefónico 0414-6325925 (disponible con WhatsApp) y correo electrónico fernandopirela3@gmail.com.

TERCEROS INTERVINIENTES:

DEFENSORA AD LITEM:

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano EFRAIN JOSÉ AGÜERO, asistido por el abogado HAROLD ALEJANDRO COLINA HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado Nº 157.259, contra la decisión de fecha 2 de marzo de 2022, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecución de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en el juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, que intentaran los ciudadanos ROSA MARIA AGÜERO DE GHINI, GINO JOSE GHINI AGÜERO y MARIA GABRIELA GHINI AGÜERO, contra la SUCESION DE EFRAIN AGUERO.
Riela del folio 1 al 4 escrito del libelo de la demanda presentado por la abogada SOUAD ROSA SAKR SAER, apoderada judicial de los ciudadanos, ROSA MARIA AGÜERO DE GHINI, GINO JOSE GHINI AGÜERO y MARIA GABRIELA GHINI AGÜERO con anexos del folio 6 al 238. En fecha 5 de marzo de 2018, el juzgado de la causa admite la presente demanda y ordena librar edicto a los herederos desconocidos del causante EFRAIN JOSÉ AGÜERO para que comparezcan ante el tribunal dentro de los 20 días de despacho siguientes a que conste en autos la ultima citación; y ordena librar boleta de citación a la parte demandada (f. 240 I pieza).
Cursa del folio 6 al 12 de la pieza II, escrito contentivo de reforma del libelo de la demanda presentado en fecha 22 de marzo de 2018 por la abogada Souad Rosa Sakr Saer, apoderada judicial de los ciudadanos, ROSA MARIA AGÜERO DE GHINI, GINO JOSE GHINI AGÜERO y MARIA GABRIELA GHINI AGÜERO, mediante el cual expone lo siguiente: que la ciudadana ROSA MARIA AGÜERO, actuando en su propio nombre y en nombre y representación de la sucesión de GHINO GHINI POCCI, de la cual forman parte ella con los ciudadanos GINO JOSÉ GHINI AGÜERO y MARÍA GABRIELA GHINI AGÜERO, dio en arrendamiento a través de un contrato privado al ciudadano EFRAÍN JOSÉ AGÜERO, quien era portador de la cédula de identidad Nº V- 3.829.534, quien falleció en fecha 9-10-2007, un local comercial ubicado, en avenida Los Medanos con calle José David Curiel Nº 26, identificado catastralmente con el Nº 02012808, en la ciudad de Santa Ana de Coro del estado Falcón, cuyos linderos son: Norte: con 40,25 mts con calle San Bosco uno; Sur: con 44,70 mts casa y solar de Crispiniano Pulgar; Este: en 19,50 mts con avenida Los Médanos que es su frente; Oeste: 19,50 mts con casa y solar de Aquiles Mújica, y tiene una superficie de 175,00 mts2; que el inmueble fue dado en arrendamiento para uso comercial, estableciéndose en la cláusula segunda el término de duración, el cual es de siete (7) años continuos, contados desde el 7 de octubre de 2006 hasta el 7 de octubre de 2013, pudiéndose prorrogar por lapsos adicionales de un año con o sin incremento de canon de arrendamiento, si por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del año fijado o de cualquiera de sus prorrogas que pudieran haberse producido, alguno de los contratantes hubiere dado aviso al otro por escrito, expresando su resolución de dar por terminado el contrato; que en la cláusula tercera se estableció el canon de arrendamiento en la suma de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00), el cual por motivos de la reconversión monetaria era la cantidad de mil bolívares (Bs.1.000,00); que en la cláusula décima primera establecieron que el contrato de arrendamiento podrá ser resuelto por voluntad unilateralmente de la arrendadora en caso de ceder, traspasar o subarrendar el inmueble objeto del contrato o destinarlo a fines distintos a los convenidos; que vencidos los siete (7) años de duración del contrato en fecha 7 de octubre de 2013, el mismo se prorrogó por un (1) año más hasta el 7 de octubre de 2014, ya que no medió entre las partes notificación alguna de que no se prorrogaría el contrato; en fecha 7 de octubre de 2014, ya vencida la prorroga contractual, el contrato se prorrogó nuevamente por un año, en virtud de que el arrendador, no notificó por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de la prórroga contractual, su deseo de no prorrogarlo, por lo tanto se prorrogó nuevamente desde el 7 de octubre 2014 hasta el 7 de octubre de 2015, teniendo así el ciudadano Efraín José Agüero, nueve (9) años ocupando el inmueble a través de contrato a tiempo determinado; que sus mandantes en fecha 17 de julio de 2015, con más de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento contractual, le notificaron a través del Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, expediente Nº 061-2015 al ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, venezolano, titular de la cedula de identidad N° 14.028.396 en su carácter de coheredero y representante de la sucesión del arrendatario Efraín José Agüero, que no se le iba a renovar el contrato de arrendamiento conforme se había establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato y que la prorroga convencional del mismo vencía el 7 octubre de 2015 y que a partir de esa misma fecha, comenzaría a correr la prorroga legal de dos (2) años establecida en el artículo 26 de la Ley Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que dicha prorroga venció el 7 de octubre de 2017, siendo firmada dicha notificación por el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, quien es el coheredero y representante de la sucesión del arrendatario Efraín José Agüero, quedando así notificado; que no bastando dicha notificación al coheredero y representante de la sucesión de Efraín José Agüero, su mandante realizó varias notificaciones por la prensa de la ciudad de Santa Ana de Coro, en los diarios La Mañana y el Nuevo Día, en fechas 15 de marzo de 2015, 22 de marzo de 2015 y 29 de marzo de 2015, a los herederos del arrendatario difunto Efraín José Agüero, de la no prórroga del contrato y consecuencialmente el lapso de la prorroga legal; que el ciudadano EFRAÍN JOSE AGÜERO ARTEAGA, quien ocupaba el local arrendado, una vez vencida la prorroga contractual, hizo uso de la prorroga legal que de conformidad al ya mencionado artículo 26, tendría una duración de dos (2) años debido a que la relación arrendaticia que se mantuvo fue de nueve (9) años, y la prorroga legal comenzó en fecha 8 de octubre de 2015 y culminó en fecha 7 de octubre de 2017; que se dirigió al local arrendado para conversar con el ciudadano EFRAÍN JOSE AGÜERO ARTEAGA, a fin de que le entregara amistosamente el local, que cuando entró al local notó, que el mismo fue sub-arrendado a dos firmas mercantiles denominas Orion RJ Publicidad C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Falcón en fecha 8 de diciembre de 2012, anotada bajo el numero Nº 24, tomo 43-A, representada por Roberto Vinicio Méndez, titular de la cedula de identidad Nº 13.930.946, en su condición de presidente y la empresa Tienda Naturista Salud Alterna C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Falcón en fecha 18 octubre de 2005, anotada bajo el numero Nº 27, tomo 31-A, representada por Edgardo José Martínez Coello, en su condición de presidente; que estando en dicho local, les preguntó como ellos estaban ocupando parte del local y le respondieron que el ciudadano EFRAÍN JOSE AGÜERO ARTEAGA, les había arrendado parte del mismo, lo que contravenía a lo establecido en la cláusula décima primera ordinal b, la cual establecía que no se podía subarrendar el inmueble dado en arrendamiento, violando la normativa contractual y la ley, ya que sus mandantes no autorizaron dicho sub arrendamiento; que vencida la prorroga legal, le solicitó al demandado la entrega del local comercial, alegando el mismo derechos que no tenia ya que su derecho a la prorroga legal ya había sido dado, ejercido y agotado; que han realizado innumerables gestiones amistosas y extrajudiciales ejecutadas por sus mandantes para la entrega de su local, sin que el mandante haya devuelto el local desocupado y libre de personas y cosas, ya que también se encontraba subarrendado por terceros sin el consentimiento expreso del arrendador; que tramitaron la demanda de conformidad con el articulo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; que de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, promovió y opuso al demandando la confesión realizada por EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA en su condición de coheredero y representante de la sucesión del arrendatario Efraín José Agüero ante el Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, donde señaló que actuó en su carácter de coheredero de su difunto padre, y reconoce a sus mandantes como arrendadores, reconoce el contrato de arrendamiento privado celebrado entre su difunto padre y los demandantes, con lo que pretendió demostrar, no solo la existencia del contrato de arrendamiento, sino que las partes intervinientes en el proceso tenían el carácter con que actuaban; que promovió la inspección ocular en el local arrendado ubicado en la Avenida Los Medanos con calle José David Curiel Nº 26, identificado catastralmente con el Nº 02012808, en la ciudad de Santa Ana de Coro del estado Falcón a fin de que se dejara constancia si el local se encontraba ocupado por el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEGA, se dejara constancia de quien o quienes ocupaban el local comercial, si eran personas naturales o jurídicas y se dejara constancia si en el local existían varias firmas comerciales y su denominación y si existía publicidad que la identificara; que demanda por DESALOJO DE INMUEBLE a la sucesión del arrendatario Efraín José Agüero, representada por el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEGA Y SUS COHEREDEROS MELIDA PASTORA ARTEGA DE AGÜERO, CRISTOBAL JOSE AGÜERO ARTEAGA, EIMEL ROSANNA AGÜERO ARTEAGA y a los herederos desconocidos del arrendatario Efraín José Agüero a fin de que desalojen y entreguen debidamente desocupado de personas y cosas el local comercial antes identificado; asimismo que fueran condenados a entregar cancelados los recibos del servicio de luz, electricidad, agua potable, hasta la desocupación total y completa del inmueble ya identificado y pagaran las costas y costos que ocasionara el juicio. Fundamentó la demanda en el articulo 40 literal g del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Igualmente hizo el llamado a la causa de los litisconsortes necesario, firmas mercantiles Orion RJ Publicidad C.A. y Tienda Naturista Salud Alterna C.A., quienes se vinculan con los hechos que se discuten en el proceso, por lo que deben ser llamados a que intervinieran en el mismo de conformidad con el articulo 370 numeral 4º del Código de Procedimiento Civil y sentencias de la Sala de Casación Civil, de fecha 11 de marzo de 1992, en el caso de The Best of England Shiponwners Insurance Association (London) Limitet contra Tidewater Marine Service C.A. (Semarca), sentencia de fecha 11 de mayo de 2005, caso: Juan Rodolfo Rivero Stoessel y Laura Carrano de Rivero contra Luis Eduardo Henríquez Rivero y Marta Canelón de Henríquez. Estimó la presente acción en la suma de Bs. 12.000,00 que equivale a la cantidad de 40 Unidades Tributarias. Anexos consignados desde el folio 13 al 24, II pieza.
En fecha 2 de abril de 2018, el Tribunal de la causa admitió la reforma de la demanda, ordenó el emplazamiento de la parte demandada, la sucesión del ciudadano Efraín José Agüero, conformada por sus herederos EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, CRISTOBAL JOSE AGÜERO ARTEAGA, EIMEL ROSANNA AGÜERO ARTEAGA y MELIDA PASTORA ARTEAGA de AGÜERO; asimismo a los terceros que fueron llamados a la causa, el ciudadano ROBERT VINICIO MÉNDEZ en su condición de presidente de la firma mercantil ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y al ciudadano EDGARDO JOSÉ MARTÍNEZ COELLO, en su condición de presidente de la firma mercantil TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A., y en relación a los herederos desconocidos el tribunal ordena librar edicto a ser publicado en el diario Nuevo Día, para que comparezcan ante el tribunal dentro de los 20 días de despacho siguiente a que conste en autos la ultima citación (f. 25-26 II pieza).
Corre inserto al folio 34 II pieza, diligencia de fecha 9 de abril de 2018, suscrita por los ciudadanos MELIDA ARTEAGA viuda de AGÜERO y EFRAIN JOSE AGÜERO, mediante la cual el segundo de los nombrados se dar por citado; y ambos ciudadanos confirieron poder apud acta al abogado Fernando Yvan Pirela, y consignan copia simple del Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones, y Planilla de Declaración Sucesoral correspondiente a la Sucesión Efraín José Agüero (f. 35-41 II pieza).
En fecha 9 de abril de 2018 el Alguacil del Tribunal de la causa, deja constancia de la práctica de la citación de la ciudadana Melida Pastora Arteaga de Agüero; e igualmente hace saber que no fue posible la citación del resto de los codemandados ni de los terceros (f. 43-104, II pza.) consignando los recaudos correspondientes.
Mediante diligencia presentada en fecha 12 de abril de 2018, la ciudadana MELIDA PASTORA ARTEAGA DE AGÜERO, en su carácter de apoderada de la ciudadana EIMEL ROSANNA AGÜERO ARTEAGA y asistida por el abogado Fernando Yvan Pirela, sustituyó dicho poder en la persona del referido profesional del derecho (f. 105 al 107 II pieza). Así mismo por auto de la misma fecha el tribunal de la causa ordena agregarlos (f. 108 II pieza).
En fecha 16 de abril de 2018, el abogado Fernando Yvan Pirela, actuando como apoderado judicial de la ciudadana EIMEL ROSANNA AGÜERO ARTEAGA, se dio por citado en nombre y representación de su poderdante para el acto de la contestación de la demanda y en virtud de haber sido designado por los ciudadanos MELIDA PASTORA ARTEAGA, viuda de AGÜERO, EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA y EIMEL ROSANNA AGÜERO ARTEAGA, manifestó asumir la representación legal sin poder del codemandado, el ciudadano CRISTOBAL JOSE AGÜERO ARTEAGA (f. 109 II pieza).
En fecha 23 de abril de 2018 la parte actora solicita mediante diligencia se ordene la citación por cartel del resto de los demandados (f. 110 II pieza).
Mediante escrito de fecha 24 de abril de 2018, el abogado Fernando Yvan Pirela, apoderado judicial de la parte demandada, solicitó el decreto una medida cautelar innominada, con anexo de inspección judicial extra litem practicada en fecha 18 de abril de 2018, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial (f. 111-134 II pieza). Seguidamente el Tribunal de la causa por auto de fecha 3 de mayo de 2018 negó tal pedimento (f. 135 II pieza); decisión ésta que fue apelada mediante diligencia de fecha 7 de mayo de 2018, por el mencionado apoderado judicial (f. 136 II pieza) ; la cual fue oída en un solo efecto por auto de fecha 17 de mayo de 2018 y se ordenó remitir el presente expediente, a este Tribunal de Alzada (f. 144 II pieza).
Por diligencias de fechas 8 y 10 de mayo de 2018 la parte actora solicita la citación por cartel de las terceras (f. 137-138 II pieza); lo cual fue acordado mediante auto de fecha 10 de mayo de 2018 (f. 141 II pieza).
Se evidencia en folio 164, diligencia presentada en fecha 3 de julio de 2018, mediante la cual el abogado Fernando Yvan Pirela, apoderado judicial de la parte demandada solicita que se deje sin efecto los edictos que fueron consignados y que se libren nuevos edictos.
Por auto de fecha 10 de julio de 2018, el tribunal a-quo, ordena librar edictos a la SUCESIÓN EFRAIN JOSE AGÜERO, conformado por sus Herederos EFRAIN JOSE AGÜERO, CONFORMADO POR SUS HEREDEROS EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, CRISTOBAL JOSE AGÜERO ARETAGA, EIMEL ROSANNA AGUERI ARETAGA MELIDA PASTORA ARTEAGA DE AGÜERO, el cual será publicado en dos (2) diarios de mayor circulación regional (f. 165 II pieza).
En fecha 30 de julio de 2018, compareció por el tribunal de la causa la abogada Souad Rosa Sakr Saer, apoderada judicial de la parte demandante, y solicitó se deje sin efecto el edicto realizado en fecha 22 de mayo de 2018, para los herederos desconocidos (f. 167 II pieza); lo cual fue negado por auto de fecha 6 de agosto de 2018, mediante el cual ordena librar edicto a los herederos desconocidos (f. 169 II pieza).
Mediante diligencia de fecha 13 de agosto de 2018, la abogada Souad Rosa Sakr Saer, apoderada judicial de la parte demandante, solicita se libre edicto y se libren carteles a los demandados ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA ALTERNA C.A. (f.170 II pieza). Seguidamente por auto de la misma fecha el tribunal de la causa ordena librar nuevamente cartel de citación a los terceros llamados a la causa (f. 171 II pieza).
En fecha 14 de agosto de 2018, la abogada Rosa Sakr Saer, apoderada judicial de la parte demandante, presentó diligencia en la que solicitó que se librara nuevo edicto y que se retire el cartel de citación de los terceros demandados (f. 174 II pieza).
Riela del folio 1 al 59 de la III pieza, expediente Nº 6.472 nomenclatura interna de este Juzgado Superior, incidencia de apelación surgida en el presente juicio, en la cual este tribunal dictó y publicó sentencia Nº 109-A-9-8-17, de fecha 9 de agosto de 2018, donde se declaró sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Fernando Yvan Pirela, apoderado judicial de los demandante, mediante diligencia de 7 de mayo de 2018; se confirmó el auto de fecha 3 de mayo de 2018, dictado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial de estado Falcón, mediante el cual se negó el decreto de la medida cautelar innominada; se condenó en costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Y seguidamente por auto de fecha 27 de septiembre de 2018, se declaró definitivamente firme la sentencia dictada y se ordeno remitir el expediente al Tribunal Segundo de Municipio mediante oficio Nº 301-18. Siendo agregado por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 2 de octubre de 2018 (f.60 III pieza).
En fecha 21 de febrero de 2019, el tribunal de la causa dictó auto donde el abogado Hermes Pirona, se abocó al conocimiento de la causa, concediéndole a las partes un lapso de tres (3) días de despacho, contados a partir del día siguiente de despacho a la publicación del auto (f. 61 III pieza).
Mediante diligencia de fecha 13 de agosto de 2019, la abogada Souad Rosa Sakr Saer, apoderada judicial de la parte demandante, solicita se libren nuevos edictos y cartel de citaciones por el Diario Nuevo Día. Seguidamente el Tribunal a quo por auto de fecha 7 de marzo de 2019, accede a lo solicitado (f. 62 al 66 III pieza).
En fecha 16 de enero de 2020, la abogada Souad Rosa Sakr Saer, apoderada judicial de la parte demandante, presentó diligencia en la que consigna publicaciones en los diarios Ultimas Noticias y Nuevo Día (f. 67 al 106 III pieza). Y por auto de la misma fecha el tribunal de la causa ordena agregarlos (f. 107 III pieza).
Por auto de fecha 20 de enero de 2020, el tribunal de la causa establece que el suscrito secretario el abogado Lucas Rivas González se traslade a fijar carteles de citación a los ciudadanos Robet Vinicio Méndez y Edgardo José Martínez Coello (f.2 IV pieza).
Mediante diligencia presentada por la abogada Marbelis Navarro, en fecha 12 de marzo de 2020, solicita se nombre defensor ad litem (f. 3 IV pieza).
Mediante diligencia presentada por el abogado Leandro José Gutiérrez Gómez en fecha 16 de marzo de 2021, consigna sustitución de poder debidamente autenticado (f. 4 al 12 IV pieza); siendo agregado por auto de fecha 18 de marzo de 2021 (f. 4-13 IV pieza).
Seguidamente en auto de la misma fecha se designa defensor judicial, y se libra boleta de notificación (f. 14 IV pieza).
En fecha 16 de abril de 2021 la jueza Mariela Revilla se inhibe de seguir conociendo la causa (f. 16-17 IV pieza); y por auto de fecha 22 de abril de 2021, se acordó oficiar al Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón a los fines de que siga conociendo de la presente causa, y ordena remitir copia certificada del acta de inhibición, libelo de la demanda a este juzgado superior mediante oficios Nros. 2.021 y 040 2.021 de la misma fecha (f. 19 al 21 IV pieza).
Consta de folio 25 al 48 de la IV pieza, expediente Nº 6718, nomenclatura interna de este Juzgado Superior, contentivo de incidencia de inhibición, en el cual el tribunal dictó y publicó sentencia Nº 012-M-06-05-21 en fecha 6 de mayo de 2021, donde se declaró con lugar la inhibición, formulada por la abogada Mariela Revilla Acosta, en su carácter de Jueza Provisorio del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón (f. 49 IV pieza).
Por diligencia presentada por el abogado Leandro José Gutiérrez Gómez, apoderado judicial de la parte demandante, en fecha 26 de mayo de 2021, solicita se nombre un nuevo defensor (f. 50 IV pieza); a lo cual accede el Tribunal de la causa por auto de fecha 28 de mayo de 2021 (f. 52 IV pieza).
Riela al folio 55 de la IV pieza, diligencia de fecha 3 de mayo de 2021, presentada por la abogada Elvia Hernández, en donde acepta el cargo de defensora de oficio. Seguidamente el tribunal de la causa en fecha 7 de junio de 2021, ordenó agregar la misma (f. 56 IV pieza).
Por diligencia presentada en fecha 27 de agosto de 2021, por la abogada Elvia Hernández, donde expone que se trasladó para localizar a los ciudadanos Efraín José Agüero, Robert Vinicio Méndez y Edgardo José Martínez, antes identificados, donde evidenció que los locales donde funcionaban dichas tiendas se encuentran cerradas y así mismo consignó fotografía y ejemplar del diario Nuevo Día (f. 64 al 67 IV pieza); siendo ordenado agregar por el Tribunal de la causa por auto de fecha 1 de septiembre de 2021 (f. 69 IV pieza).
En fecha 2 de septiembre el tribunal a-quo estableció que venció el lapso para que los herederos desconocidos de Efrain José Agüero y de los terceros intervinientes, deja constancia que se recibió vía correo electrónico escrito de contestación de la demanda presentado por la defensora ad litem (f. 70 IV pieza); de igual manera dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial (f. 71 IV pieza).
Por auto de fecha 3 de septiembre de 2021, el tribunal de la causa fija audiencia preliminar para el 5° día de despacho siguiente (f. 72 IV pieza).
Riela del folio 73 al 77 de la pieza IV, escrito de contestación de la demanda de fecha 13 de septiembre de 2021, presentada por la abogada Elvia Hernández, donde alega lo siguiente: Que habiendo cumplido con la obligación de entrar en contacto personal con sus defendidos a fin de preparar la defensa, por lo que publicó un aviso en un diario de circulación local, y de ir en su búsqueda, sobre todo sin conocer la dirección donde localizarlos, solo la aportada en el expediente; que debiendo contestar la demanda en pro del ejercicio pleno de su derecho a la defensa y así como realizar todas las actuaciones tendientes a ejercer una adecuada defensa tal como lo ha establecido la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia; que de acuerdo a lo establecido en el articulo 865 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de los herederos desconocidos de EFRAIN JOSE AGÜERO y las compañías ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A., atenida y ceñida al escrito de la demanda, en nombre de sus representados contradice y rechaza la pretensión de desalojo arrendaticio interpuesta por la parte demandante, debido a la indeterminación, falsedad e inverosimilitud de motivos para demandar invocados. Aduce que no hay subarrendamiento del local objeto del proceso porque no ha habido ningún arrendamiento de parte de EFRAIN JOSE AGÜERO, ni la SUCESION de éste, ni EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA con ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A.; así como tampoco éstas han pagado canon de arrendamiento alguno al arrendatario de la parte demandante ni a sus herederos; que no hay ocupación del local comercial por la parte de ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A. Que la parte demandante alega que el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, ha actuado en nombre propio en esa relación arrendaticia y así lo expresó cuando mencionó que dicho ciudadano se dio por notificado judicialmente el día 17 de julio de 2015, razón por la que no hay ocupación por parte de la SUCESION EFRAIN JOSE AGÜERO del local comercial sino por el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA; que tampoco hay causa común entre la SUCESION EFRAIN JOSE AGÜERO, ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A. con EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA para ser llamados a este juicio. Que no hay subarrendamiento, no hay ocupación del local comercial por parte de las compañías llamadas a juicio y el ocupante del local es el ciudadano antes nombrado, quien obra en nombre propio según el demandante; que invoca la falta de cualidad e interés de dicha Sucesión y de los terceros ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A. porque quien debió ser demandado es el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, ya que tal como lo expresa la parte demandante, actuó en su propio nombre de acuerdo a lo invocado pretendido valor probatorio, que la parte accionante le quiere atribuir a la notificación judicial de fecha 17 de julio de 2015, practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, expediente Nº 061-2015. Que no habiendo titularidad pasiva en la SUCESION EFRAIN JOSE AGÜERO, y de los terceros ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A., mal podían ser llamados a juicio ni como demandantes, ni como terceros con causa común entre ellos, pues la posición de ocupante del local la detenta otro sujeto distinto a ellos. De las pruebas: que por cuanto fue imposible localizar algún heredero desconocido y a los representantes legales de los terceros llamados a juicio, para poder atacar la carga procesal impuesta por lo establecido en el 865 del Código de Procedimiento Civil, no puede producir prueba documental alguna ni lista de testigos, reservándose la oportunidad procesal después de la audiencia preliminar en la presente causa para promover otros medios de pruebas a favor de sus defendidos, sin embargo promueve inspección judicial en el referido local comercial. Por otra parte, realizó observaciones a las pruebas ofrecidas por la parte demandante.
En fecha 13 de septiembre de 2021 se llevó a efecto la audiencia preliminar en la presente causa (f. 79-82, IV pza.).
Por auto de fecha 16 de septiembre de 2021, el tribunal de la causa fija los limites de la controversia y apertura el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho siguientes a esa fecha (f. 83 IV pza.)
Mediante diligencia de fecha 15 de septiembre de 2021, presentada por el abogado Fernando Yvan Pirela, apoderado judicial de los demandados, solicita la reposición de la causa al estado de declarar la inadmisibilidad de la acción. Seguidamente por auto de fecha 21 de septiembre de 2021, el tribunal de la causa consideró que por cuanto tal planteamiento toca el fondo del asunto en litigio, se pronunciará de la misma en la definitiva (f. 84 al 90 IV pieza).
En fecha 22 de septiembre de 2021, el tribunal de la causa recibió correo electrónico escrito de promoción de pruebas enviado por el abogado Fernando Yvan Pirela, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada (f. 91 IV pieza); de igual manera en de fecha 23 de septiembre de 2021, deja constancia que se recibió por vía correo electrónico el escrito de promoción de pruebas enviado por el abogado Leandro José Gutiérrez Gómez, apoderado judicial de la parte demandante, y por la abogada Elvia Hernández, en su carácter de defensora ad-litem, en su representación de los herederos desconocidos y de los terceros (f. 92 - 93 IV pieza).
Riela del folio 94 al 95 de la IV pieza, auto de fecha 24 de septiembre de 2021, mediante el cual el juzgado a quo se pronunció sobre admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 28 de septiembre de 2021, los abogados Fernando Yvan Pirela, apoderado judicial de la parte demandada, el abogado Leandro José Gutiérrez Gómez, apoderado judicial de la parte demandante, y la abogada Elvia Hernández, en su carácter de defensora ad-litem, consignan en físico los correspondientes escritos de promoción de pruebas previamente enviados vía correo electrónico (f. 96 al 108 IV pieza).
En fecha 29 de septiembre de 2021, el tribunal de la causa se trasladó y constituyó en la avenida Los Médanos entre la avenida Josefa Camejo y calle José David Curiel Nº 26, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, estado Falcón, a los fines de realizar inspección judicial (f. 110-111, IV pieza). Seguidamente en fecha 14 de octubre de 2021 se trasladó y constituyó en la misma dirección, a objeto de realizar inspección judicial (f. 112 al 115, IV pieza).
Por auto de fecha 26 de octubre de 2021, el tribunal de la causa fija audiencia oral en el presente proceso, para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha (f. 116 IV pieza).
En fecha 8 de noviembre de 2021, vista la designación del juez provisorio del Tribunal de la causa, éste se abocó al conocimiento de la misma y ordenó a notificar a las partes mediante boletas (f. 117 IV pieza).
Del folio 126 al 130 de IV pieza, se evidencia acta de la audiencia oral, celebrada en la sede del Tribunal natural, en fecha 14 de febrero de 2022, con la presencia del abogado LEANDRO JOSÉ GUTIÉRREZ GÓMEZ, con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, el ciudadano JOSE EFRAIN AGÜERO ARTEAGA, en su condición de co-demandado, asistido por el abogado HAROLD COLINA, y la abogada ELVIA ELENA HERNÁNDEZ LAGUNA, como defensora ad litem de los herederos desconocidos y los terceros, quienes expusieron sus respectivos alegatos; y seguidamente el Tribunal dictó el dispositivo del fallo declarando parcialmente con lugar la demanda y ordena la entrega del inmueble arrendado.
Riela del folio 138 al 144 de la IV pieza, sentencia en extenso dictada por el tribunal a quo de fecha 2 de marzo de 2022, donde se declara, parcialmente con lugar la presente demanda por desalojo del local comercial arrendando, que sigue la abogada Sakr Saer Souad Rosa, apoderada judicial de los ciudadanos ROSA MARIA AGÜERO DE GHINI, GINO JOSE GHINI AGÜERO y MARIA GABRIELA GHINI AGÜERO; se condena a la parte demandada ciudadanos MELIDA PASTORA ARTEGA, viuda de AGÜERO, EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, EIMEL ROSANNA AGUERI ARETAGA y CRISTOBAL JOSE AGÜERO ARETAGA, al cumplimiento de su obligación y entreguen el inmueble arrendando, desocupado de objetos y personas en las mismas condiciones en que lo recibió, así como entregar cancelados lo9s recibos de pago de servicio de luz eléctrica y agua potable hasta se que produzca la total y completa desocupación del inmueble. No hay condenatoria en costas.
Mediante escrito de fecha 9 de marzo de 2022, presentada por el abogado Harold Alejandro Colina Hernández, asistiendo al co-demandado EFRAÍN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA, interpone recurso de apelación contra la decisión dictada y publicada por el Tribunal a quo (f. 146 al 148 IV pieza).
Por auto de fecha 10 de marzo de 2022 el tribunal a quo oye en ambos efectos el recurso de apelación interpuesta por la parte demandada y ordena remitir en su oportunidad a esta alzada, mediante oficio Nº 2510-64 de fecha 11 de marzo de 2022 (f. 151 al 153 IV pieza).
En fecha 18 de marzo de 2022, esta Instancia Superior da por recibido el presente expediente de conformidad con los artículos 516, 517 y 879 del Código de Procedimiento Civil; y fija el término establecido en los artículos 118 y 520 eiusdem para la presentación de informes (f.154 IV pieza).
Cursa del folio 139 al 166 de la IV pieza, escrito de informes de fecha 25 de abril de 2022, presentado por el abogado Leonardo José Gutiérrez Gómez, apoderado judicial de la parte demandante.
Del folio 168 al 175 de la IV pieza, consta escrito de informes de fecha 25 de abril de 2022, presentado por el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, asistido por el abogado Miguel Antonio Medina Chirinos.
Corren insertos a los folios 176 y 177, notas secretariales de fecha 4 de mayo de 2022, donde se deja constancia de la recepción vía correo electrónico de este Tribunal de Alzada, de escrito de observaciones presentado por el abogado Leandro José Gutiérrez Gómez, apoderado judicial de la parte demandante, los mismos fueron consignados en físico en fecha 6 de mayo de 2022 (f. 180 al 183 IV pieza); y de escrito de observaciones presentado por el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, asistido por el abogado Miguel Antonio Medina Chirinos, siendo estos consignados en físico en fecha 5 de mayo de 2022 (f. 185 al 188 IV pieza).
Vencido el lapso de observaciones según computo efectuado al efecto en fecha 4 de mayo de 2022, el presente expediente entró en lapso de sentencia (f. 178).
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la parte actora ciudadanos ROSA MARIA AGÜERO DE GHINI, GINO JOSE GHINI AGÜERO y MARIA GABRIELA GHINI AGÜERO, pretenden el desalojo del inmueble arrendado el cual es de su propiedad, y alegan que la ciudadana ROSA MARIA AGÜERO, actuando en su propio nombre y en nombre y representación de la sucesión de GHINO GHINI POCCI, de la cual forman parte ella con los ciudadanos GINO JOSÉ GHINI AGÜERO y MARÍA GABRIELA GHINI AGÜERO, dio en arrendamiento a través de un contrato privado al ciudadano EFRAÍN JOSÉ AGÜERO, quien falleció en fecha 9-10-2007, un local comercial ubicado, en avenida Los Médanos con calle José David Curiel Nº 26 de la ciudad de Santa Ana de Coro del estado Falcón, estableciendo el término de duración de siete (7) años continuos, contados desde el 7 de octubre de 2006 hasta el 7 de octubre de 2013, pudiéndose prorrogar por lapsos adicionales de un año con o sin incremento de canon de arrendamiento, si por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del año fijado o de cualquiera de sus prorrogas que pudieran haberse producido, alguno de los contratantes hubiere dado aviso al otro por escrito, expresando su resolución de dar por terminado el contrato; que el canon de arrendamiento se estableció en la suma de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00), el cual por motivos de la reconversión monetaria era la cantidad de mil bolívares (Bs.1.000,00); que en la cláusula décima primera establecieron que el contrato podría ser resuelto por voluntad unilateral de la arrendadora en caso de ceder, traspasar o subarrendar el inmueble objeto del contrato o destinarlo a fines distintos a los convenidos; que vencidos los siete (7) años de duración del contrato en fecha 7 de octubre de 2013, el mismo se prorrogó por un (1) año más hasta el 7 de octubre de 2014, ya que no medió entre las partes notificación alguna de que no se prorrogaría el contrato; que en fecha 7 de octubre de 2014, ya vencida la prorroga contractual, el contrato se prorrogó nuevamente por un año, en virtud de que el arrendador, no notificó por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de la prórroga contractual, su deseo de no prorrogarlo, por lo tanto se prorrogó nuevamente desde el 7 de octubre 2014 hasta el 7 de octubre de 2015, teniendo así el ciudadano Efraín José Agüero, nueve (9) años ocupando el inmueble a través de contrato a tiempo determinado; que sus mandantes en fecha 17 de julio de 2015, con más de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento contractual, le notificaron a través del Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, al ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, en su carácter de coheredero y representante de la sucesión del arrendatario Efraín José Agüero, que no se le iba a renovar el contrato de arrendamiento conforme se había establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato y que la prorroga convencional del mismo vencía el 7 octubre de 2015 y que a partir de esa misma fecha, comenzaría a correr la prorroga legal de dos (2) años establecida en el artículo 26 de la Ley Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que dicha prorroga venció el 7 de octubre de 2017; que su mandante realizó varias notificaciones por la prensa de la ciudad de Santa Ana de Coro, a los herederos del arrendatario difunto Efraín José Agüero, de la no prórroga del contrato y consecuencialmente el lapso de la prorroga legal; que el ciudadano EFRAÍN JOSE AGÜERO ARTEAGA, quien ocupaba el local arrendado, una vez vencida la prorroga contractual, hizo uso de la prorroga legal que de conformidad al ya mencionado artículo 26, tendría una duración de dos (2) años debido a que la relación arrendaticia que se mantuvo fue de nueve (9) años, y la prorroga legal comenzó en fecha 8 de octubre de 2015 y culminó en fecha 7 de octubre de 2017; que se dirigió al local arrendado para conversar con el ciudadano EFRAÍN JOSE AGÜERO ARTEAGA, a fin de que le entregara amistosamente el local, que cuando entró al local notó, que el mismo fue sub-arrendado a dos firmas mercantiles denominas ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y la empresa TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A., cuyos representantes le manifestaron que el ciudadano EFRAÍN JOSE AGÜERO ARTEAGA, les había arrendado parte del mismo, lo que contraviene la cláusula décima primera ordinal b, ya que sus mandantes no autorizaron dicho sub arrendamiento; que sus mandante han realizado innumerables gestiones amistosas y extrajudiciales para la entrega de su local, sin que el mandante haya devuelto el local desocupado y libre de personas y cosas, ya que también se encontraba subarrendado por terceros sin el consentimiento expreso del arrendador; por lo que demandan el desalojo el inmueble con fundamento en el artículo 40 literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En la oportunidad de la contestación de la demanda, los demandados MELIDA PASTORA ARTEAGA viuda DE AGÜERO, EFRAIN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA y EIMEL ROSANNA AGÜERO ARTEAGA no dieron contestación; sin embargo la defensora ad litem de los herederos desconocidos y de los terceros intervinientes ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A., en nombre de sus representados contradijo y rechazó la pretensión de desalojo arrendaticio interpuesta por la parte demandante, debido a la indeterminación, falsedad e inverosimilitud de motivos para demandar invocados; aduce que no hay subarrendamiento del local objeto del proceso porque no ha habido ningún arrendamiento de parte de EFRAIN JOSE AGÜERO, ni la SUCESION de éste, ni EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA con ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A.; así como tampoco éstas han pagado canon de arrendamiento alguno al arrendatario de la parte demandante ni a sus herederos; que no hay ocupación del local comercial por la parte de ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A.; que la parte demandante alega que el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, ha actuado en nombre propio en esa relación arrendaticia y así lo expresó cuando mencionó que dicho ciudadano se dio por notificado judicialmente el día 17 de julio de 2015, razón por la que no hay ocupación por parte de la SUCESION EFRAIN JOSE AGÜERO del local comercial sino por el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA; que tampoco hay causa común entre la SUCESION EFRAIN JOSE AGÜERO, ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A. con EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA para ser llamados a este juicio. Que no hay subarrendamiento, no hay ocupación del local comercial por parte de las compañías llamadas a juicio y el ocupante del local es el ciudadano antes nombrado, quien obra en nombre propio según el demandante; que invoca la falta de cualidad e interés de dicha Sucesión y de los terceros ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A. porque quien debió ser demandado es el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, ya que tal como lo expresa la parte demandante, actuó en su propio nombre de acuerdo a lo invocado pretendido valor probatorio, que la parte accionante le quiere atribuir a la notificación judicial de fecha 17 de julio de 2015, practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, expediente Nº 061-2015. Que no habiendo titularidad pasiva en la SUCESION EFRAIN JOSE AGÜERO, y de los terceros ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A., mal podían ser llamados a juicio ni como demandantes, ni como terceros con causa común entre ellos, pues la posición de ocupante del local la detenta otro sujeto distinto a ellos.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivas alegaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas aportadas por la parte demandante:
1.- Documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, anotado bajo el Nº 49, Tomo 300, folios 161 hasta 163, de fecha 1 de diciembre de 2017, contentivo de poder general otorgado por la ciudadana ROSA MARÍA AGÜERO DE GHINI a las abogadas Souad Rosa Sakr Saer, Adriana Rosa Guevara Rondón y Allary del Valle Piedra Pérez (f. 6 al 8, I pieza). Este documento se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la legitimidad que tienen para actuar en juicio las mencionadas profesionales del derecho en representación de la mencionada demandante de autos.
2.- Documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, de fecha 19 de junio de 2015, anotado bajo el Nº 16, Tomo 173, folios 47 hasta 49, contentivo de poder general otorgado por los ciudadanos GINO JOSÉ GHINI AGÜERO, GABRIELA DEL VALLE TERÁN DE GHINI y MARÍA GABRIELA GHINI AGÜERO a las abogadas Souad Rosa Sakr Saer, Adriana Rosa Guevara Rondón y Allary del Valle Piedra Pérez (f. 6 al 8, I pieza). Este documento se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la legitimidad que tienen para actuar en juicio las mencionadas profesionales del derecho en representación de los codemandantes de autos ciudadanos Gino José Ghini Agüero y María Gabriela Ghini Agüero.
3.- Contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana ROSA AGÜERO DE GHINI actuando como propietaria y en representación de la sucesión de GHINO GHINI POCCI, como arrendadora, y el ciudadano EFRAIN JOSÉ AGÜERO, propietario de la firma personal MINI CENTRO DOÑA ROSA, como arrendatario; mediante el cual la primera cede en calidad de arrendamiento al segundo, un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la avenida Los Médanos con calle José David Curiel N° 26, número catastral 02012808, Santa Ana de Coro, estado Falcón (f. 29-30). Este documento privado se tiene por reconocido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido desconocido, y se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, con el cual se demuestra la mencionada relación arrendaticia sobre el inmueble antes descrito, el lapso de duración del contrato, el canon de arrendamiento fijado, y demás condiciones del mismo.
4.- Expediente N° 061-15 de la nomenclatura llevada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, contentivo de notificación judicial solicitada por la abogada Adriana Rosa Guevara Rondón, en representación de los ciudadanos GINO JOSÉ GHINI AGÜERO, GABRIELA DEL VALLE TERÁN DE GHINI y MARÍA GABRIELA GHINI AGÜERO, practicada en fecha 17 de julio de 2015, mediante la cual el mencionado Tribunal notificó al ciudadano EFRAIN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA en su carácter de heredero del arrendatario EFRAIN JOSÉ AGÜERO, que no se renovará el contrato de arrendamiento, según lo acordado en la cláusula segunda, en consecuencia, la prórroga convencional del contrato vence el 07-10-2015, y no será renovado; y que a partir del 08-10-2015 comenzará a correr la prórroga legal hasta el 07-10-2017 inclusive, fecha en que deberá entregar el local comercial que ocupa, debidamente desocupado de personas y cosas (f. 9 al 65, I pieza). Estas actuaciones judiciales se valoran de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, con lo que se demuestra la notificación judicial practicada en fecha 17/07/2015 en la persona del ciudadano EFRAIN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA relativa a la no renovación del contrato de arrendamiento.
5.- Carteles de Notificación a los herederos del arrendatario EFRAIN JOSÉ AGÜERO, mediante los cuales se les notifica que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 07-10-2006 no le será prorrogado, en consecuencia, a partir del 07-08-2015 vence la prórroga contractual y a partir del 08-08-2015 comenzará a correr la prórroga legal de dos años establecida en la ley, y culminará el 07-10-2017, suscrito por la arrendadora ROSA AGÜERO DE GHINI; publicados así: en el diario Nuevo Día el 15/03/2015, en el diario La Mañana el 15/03/2015, en el diario Nuevo Día el 22/03/2015, en el diario La Mañana el 22/03/2015, en el diario Nuevo Día el 29/03/2015, en el diario La Mañana el 29/03/2015; marcados con las letras “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, e “I” (f. 66-71, I pieza). Estas publicaciones por prensa regional, se valoran conforme al artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, con las cuales se demuestra que la arrendadora notificó también por esta vía al arrendador de la no renovación del contrato de arrendamiento.
6.- Confesión realizada por el ciudadano EFRAÍN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en el expediente N° 04-2011, donde señala que actúa en su carácter de coheredero de su difunto padre EFRAIN JOSÉ AGÜERO, y reconoce a los demandantes como arrendadores, y el contrato de arrendamiento privado celebrado. Al respecto se observa que ciertamente con las manifestaciones realizadas por el mencionado ciudadano en el referido expediente judicial de consignaciones arrendaticias, se demuestra que en su carácter de heredero del extinto EFRAIN JOSÉ AGÜERO, admitió la existencia de la relación arrendaticia en los términos señalados.
7.- Copia certificada del expediente N° 04-2011 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, contentivo de procedimiento de consignación arrendaticia iniciada por ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, con el carácter de coheredero de su difunto padre EFRAIN JOSE AGÜERO, a favor de la arrendadora ROSA AGÜERO (f. 20 al 59 I pieza). Estas actuaciones judiciales se valoran de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, con las cuales se demuestran las consignaciones arrendaticias realizadas por el mencionado ciudadano con el carácter invocado, desde el mes de octubre de 2011 hasta el mes de diciembre de 2014, derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre el hoy fallecido EFRAIN JOSE AGÜERO y la ciudadana ROSA AGÜERO DE GHINI sobre el inmueble objeto del litigio.
8.- Copia certificada del Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones de fecha 22 de marzo de 2007, así como planilla de declaración sucesoral de fecha 14 de octubre de 2003, expedidas por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) correspondiente al pago de impuesto sobre de la SUCESION GHINI POCCI GHINO, R.I.F. J-31061918-2, conformada por los ciudadanos ROSA DE GHINI, MARIA GABRIELA GHINI AGÜERO, GINO JOSÉ GHINI AGÜERO y EFRAIN JOSÉ AGÜERO, donde aparece declarado entre otros bienes, el inmueble objeto del litigio (f. 230 al 238, I pieza). Este documento público administrativo se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, con el cual se demuestra que los mencionados ciudadanos cumplieron con los deberes formales tributarios en virtud del fallecimiento de su causante, y donde declararon entre otros, como bien sucesoral el inmueble objeto del litigio.
9.- Copia fotostática simple del Acta Constitutiva Estatutos de la sociedad mercantil ORION RJ PUBLICIDAD C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero del estado Falcón en fecha 6 de diciembre de 2012, inscrita bajo el N° 24, tomo 43-A (f. 13 al 16, II pieza). Esta copia fotostática de documento público se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, con la cual se demuestra que el representante legal de dicha empresa es el ciudadano Robert Vinicio Méndez, y que el domicilio de la misma, es en la avenida Los Médanos, entre avenida Josefa Camejo y calle José David Curiel, local Doña Rosa, N° 1, jurisdicción del Municipio Miranda, Santa Ana de Coro del estado Falcón, el cual es el mismo que es objeto del litigio.
10.- Copia fotostática simple del Acta Constitutiva Estatutos de la sociedad mercantil TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Falcón en fecha 18 de octubre de 2005, inscrita bajo el N° 27, tomo 31-A (f. 17 al 24, II pieza). Esta copia fotostática de documento público se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, con la cual se demuestra que el representante legal de dicha empresa es el ciudadano Edgardo José Martínez Coello.
11.- Documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, de fecha 19 de noviembre de 2020, anotado bajo el Nº 50, Tomo 47, folios 162 hasta 164, mediante el cual la abogada Souad Rosa Sakr Saer le sustituye el poder que le fue otorgado por los ciudadanos Gino José Ghini Agüero, Gabriela del Valle Terán de Ghini y María Gabriela Ghini Agüero, al abogado Leandro José Gutiérrez Gómez (f. 7 al 9 IV pieza). Este documento se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la legitimidad que tiene el mencionado profesional del derecho para actuar en juicio en representación de los codemandantes de autos.
12.- Inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa en fecha 14 de octubre de 2021 en el inmueble ubicado en la avenida Los Médanos entre avenida Josefa Camejo y calle José David Curiel Nº 26 de la ciudad de Santa Ana de coro, estado Falcón, donde se dejó constancia de lo siguiente: que el ciudadano Efraín Agüero se encuentra presente en el referido local comercial; que en la parte externa del local se distinguen dos carteles publicitarios, uno identificado como Estampado de Franelas, sin poderse apreciar el logo con dicha firma comercial, el segundo cartel se puede identificar como DOR Minicentro; que de los cinco locales comerciales que integran el Minicentro, el identificado con el N° 05 está identificado con una cartel publicitario denominado Barbería El Gordo, el cual está desocupado, los locales signados con los números 02, 03 y 04 se encuentran desocupados y no se identifican con cartel publicitario, el local identificado con el N° 01 carece de identificación y el mismo se encuentra parcialmente desocupado, encontrándose en su interior una vitrina exhibidora con seis libros, en el cual se encuentra una persona que dijo llamarse Brayan Alejandro Arias, quien manifestó estar limpiando y acondicionando el local; que en uno de los sublocales, el cual se encuentra sin identificación se encuentra un carrito de perro caliente para venta de comida ambulante y un exhibidor, una mesa para atención al cliente y dos sillas (f. 112-115, IV p). Esta prueba se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar los hechos verificados por el juez de la causa, a que se contrae la presente inspección.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
En la oportunidad de la contestación no aportó pruebas visto que no dio contestación a la demanda; y en el lapso probatorio invocó el principio de comunidad de la prueba.
Pruebas aportadas por la defensora ad litem de los terceros intervinientes:
1.- Inspección Judicial, practicada en fecha 29 de septiembre de 2021, por el Tribunal de la causa, en el inmueble ubicado en la avenida Los Médanos entre avenida Josefa Camejo y calle José David Curiel Nº 26 de la ciudad de Santa Ana de coro, estado Falcón, donde se dejó constancia de lo siguiente: Que el local comercial se encuentra cerrado motivo por el cual no hay personas a quien notificar de la inspección realizada; que se pudo observar desde afuera que el inmueble se encuentra libre de personas y bienes muebles, que el inmueble está en total abandono, observándose desde afuera un carrito de comida ambulante y una mesa plástica (f. 110 al 111 IV pieza). Esta prueba se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar los hechos verificados por el juez de la causa, a que se contrae la presente inspección.
Valoradas como han sido las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal a quo, mediante sentencia de fecha 2 de marzo de 2022, se pronunció de la siguiente manera:
(…) Por lo que se trae a juicio alegatos que no forman parte del debate porque no fueron expuestos oportunamente (en la contestación de la demanda), y se confunde el orden publico arrendaticio con el orden publico procesal para procurarse una nulidad y una consecuencial reposición de la causa, lo que es inaceptable por el principio de preclusión procesal que produce igualmente una impertinencia entre lo alegado tardíamente y los términos en que quedó trabada la litis.
(…) se debe tener como improcedentes los alegatos de la parte demandada por ser extemporáneos por atrasados ya que la contestación a la demanda precluyó y no se pueden alegar hechos nuevos luego de terminada la fase introductoria del procedimiento oral (…)
(...) Al verificar que no se configuran violaciones al orden público procesal, transgresión a formalidades procesales que produzcan indefensión alguna a esas partes demandadas, y en consecuencia amerite declaratoria de nulidad procesal alguna y una consecuencial reposición de la causa, este tribunal niega tal petición y así se establece.
Por todo lo expuestos, este Tribunal, declara improcedente las peticiones de la representación judicial de la Sucesión EFRAIN JOSE AGÜERO y de EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, por su extemporaneidad al alegarse tardíamente en este juicio que genera la impertinencia de las mismas; y por no estar llenos los requisitos para decretar nulidad de acto alguno en este proceso y por lo tanto por ser inútil una reposición de la causa. Y así se decide.
De lo anterior se colige que el juez de la causa declaró la improcedencia de las alegaciones realizadas por la parte demandada en la audiencia oral, por considerar que fueron extemporáneas al no haber sido alegadas en la oportunidad de la contestación de la demanda, por lo que les precluyó la oportunidad; por otra parte señala que no procede la reposición de la causa solicitada por cuanto no se evidencian violaciones de orden público procesal; y declara parcialmente con lugar la demanda ordenando la entrega del inmueble arrendado. Por lo que apelada como fue esa decisión, procede esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:
Como punto preliminar, observa esta juzgadora que durante la audiencia oral el codemandado EFRAÍN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA manifestó que el presente proceso ha tenido muchos errores, en cuanto a las notificaciones enviadas realizadas a terceros que no tienen la cualidad de arrendadores, y sobre la improcedencia de la emisión de los edictos cuando existe una declaración sucesoral y que la citación debe realizarse por la persona arrendadora, que la citación debe ser personalísima y no por cartel, y que el inmueble arrendado se encuentra desocupado porque la parte demandante se ha llevado el bajante, ha cortado la luz. Al respecto, del auto de admisión de la reforma de la demanda que riela a los folios 54 y 55 II pza., se evidencia que fue ordenada la citación de la demandada SUCESIÓN EFRAIN JOSÉ AGÜERO conformada por los ciudadanos EFRAÍN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA, CRISTÓBAL JOSÉ AGÜERO ARTEAGA, EIMEL ROSANNA AGÜERO ARTEAGA y MÉLIDA ARTEAGA DE AGÜERO, así como también se ordenó la publicación de los edictos a los herederos desconocidos del de cujus EFRAIN JOSÉ AGÜERO, así como de las terceras empresas mercantiles ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A.; de lo cual no encuentra esta juzgadora ninguna subversión procesal, ni ninguna irregularidad en las citaciones de la parte demandada; razón por la cual se desestima tal alegato. En cuanto a la cualidad de los terceros, se hará pronunciamiento expreso como punto previo al fondo. Y en relación al motivo por el cual el inmueble se encuentra desocupado, observa esta sentenciadora en primer lugar que ese no fue un hecho controvertido durante el proceso, y en segundo lugar que tal alegato debió haber sido esgrimido en la oportunidad de la contestación de la demanda y no en la audiencia oral, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber precluído el lapso para ello; por lo que se desestima esta alegación. Y así se decide.
Aclarado lo anterior, se procede a emitir pronunciamiento de la siguiente manera: en el presente caso, demandado como fue el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose la causal contenida en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se observa que el mismo establece:
Son causales de desalojo:
…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.

En este orden, se observa que el apoderado judicial de los demandantes, alega que la codemandante ciudadana ROSA MARIA AGÜERO, actuando en su propio nombre y en nombre y representación de la sucesión de GHINO GHINI POCCI, suscribió contrato privado de arrendamiento con el hoy fallecido EFRAÍN JOSÉ AGÜERO, por un local comercial ubicado, estableciendo el término de duración de siete (7) años continuos, contados desde el 7 de octubre de 2006 hasta el 7 de octubre de 2013, pudiéndose prorrogar por lapsos adicionales de un año, si por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del año fijado o de cualquiera de sus prorrogas que pudieran haberse producido, alguno de los contratantes hubiere dado aviso al otro por escrito, expresando su resolución de dar por terminado el contrato; que establecieron que el contrato podría ser resuelto por voluntad unilateral de la arrendadora en caso de ceder, traspasar o subarrendar el inmueble objeto del contrato o destinarlo a fines distintos a los convenidos; que vencidos los siete (7) años de duración del contrato en fecha 7 de octubre de 2013, el mismo se prorrogó por un (1) año más hasta el 7 de octubre de 2014, y vencida la prorroga contractual, se prorrogó nuevamente por un año, hasta el 7 de octubre de 2015, teniendo así el ciudadano Efraín José Agüero, nueve (9) años ocupando el inmueble a través de contrato a tiempo determinado; que sus mandantes en fecha 17 de julio de 2015, con más de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento contractual, le notificaron al ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, en su carácter de coheredero y representante de la sucesión del arrendatario Efraín José Agüero, que no se le iba a renovar el contrato de arrendamiento y que a partir de esa misma fecha, comenzaría a correr la prorroga legal, por lo que dicha prorroga venció el 7 de octubre de 2017; que pudo constatar que el local fue sub-arrendado a dos firmas mercantiles denominas ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y la empresa TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A. Y en la oportunidad de la contestación la defensora ad litem contradijo y rechazó la pretensión de desalojo arrendaticio interpuesta por la parte demandante; también adujo que no hay subarrendamiento del local porque no ha habido ningún arrendamiento de parte de EFRAIN JOSE AGÜERO, ni la SUCESION de éste, ni EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA con ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A., ni hay ocupación del local comercial por la parte de éstas; también alega que el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, ha actuado en nombre propio en esa relación arrendaticia, razón por la que no hay ocupación por parte de la SUCESION EFRAIN JOSE AGÜERO del local comercial sino por el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA; por lo que invoca la falta de cualidad e interés de dicha Sucesión y de los terceros ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A. porque quien debió ser demandado es el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA.
Así las cosas, se observa que el tribunal a quo fijó los límites de la controversia de la siguiente manera: Primero: si los demandados de autos fueron debidamente notificados del vencimiento del contrato de arrendamiento y la no voluntad de prórroga o renovación entre las partes y el uso de la prórroga legal; Segundo: de la existencia de subarrendamiento por parte de las empresas ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A.; y Tercero: la condición arrendaticia de las empresas ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A. con el ciudadano EFRAÍN JOSÉ AGÜERO, con la sucesión de éste, o con el ciudadano EFRAÍN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA.
Visto lo anterior, tenemos que en el presente caso, fue un hecho controvertido la relación arrendaticia existente entre los demandantes y la Sucesión EFRAÍN JOSÉ AGÜERO, en virtud que la defensora ad litem señala que quien ocupa el inmueble con el carácter de arrendatario es el ciudadano EFRAÍN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA en nombre propio, y que no hay ocupación por parte de la SUCESION EFRAIN JOSE AGÜERO, por lo que invoca la falta de cualidad e interés de dicha Sucesión.
Alegada como fue la falta de cualidad de la sucesión demandada, es importante establecer lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla conforme a nuestra legislación. En el Código Civil Adjetivo vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, como expresamente lo señala en el artículo 361, tal como se hizo en el presente caso. Ahora bien, desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, (Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, sentencia N° 1919 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 03-0019); la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); la cualidad activa la tiene quien es verdaderamente titular de la acción, por lo tanto la cualidad se origina de la norma legal que la establece o de la cláusula contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener.
Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; de acuerdo a la doctrina de Casación, es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. Luís Loreto, como “…aquella relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita...”; así la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal ha sostenido que “…la legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.” Es necesario entonces una identidad entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimatio ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.
En el presente caso se observa que se demanda el desalojo de un inmueble con fundamento en el artículo 40 literal “g” de Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de lo que se colige que para la procedencia de la acción intentada es necesario probar en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, es decir, que el demandante sea el arrendador del inmueble objeto del litigio, y el demandado el arrendatario, pues al accionar con fundamento en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, necesariamente debe existir una relación arrendaticia entre las partes, por disposición expresa de su artículo 1°, el cual dispone que dicho Decreto Ley rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial; por lo que a los fines de verificar la cualidad de la parte demandada, es decir, de la SUCESION EFRAIN JOSE AGÜERO, se observa que en el libelo de demanda el apoderado judicial actor alega que la codemandante ciudadana ROSA MARIA AGÜERO, actuando en su propio nombre y en nombre y representación de la sucesión de GHINO GHINI POCCI, suscribió contrato privado de arrendamiento con el hoy fallecido EFRAÍN JOSÉ AGÜERO, a cuyos efectos acompañó contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana ROSA AGÜERO DE GHINI actuando como propietaria y en representación de la sucesión de GHINO GHINI POCCI, como arrendadora, y el ciudadano EFRAIN JOSÉ AGÜERO, propietario de la firma personal Mini Centro Doña Rosa, como arrendatario (f. 29-30, I pza), el cual por no haber sido desconocido por la parte demandada, se le concedió valor probatorio para demostrar la mencionada relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del litigio. De igual manera, puede evidenciarse de la copia certificada del expediente N° 04-2011 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, contentivo de procedimiento de consignación arrendaticia iniciada por ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, con ocasión del antes indicado contrato de arrendamiento (f. 20 al 59 I pza), que éste actúa con el carácter de coheredero de su difunto padre EFRAIN JOSE AGÜERO, a favor de la arrendadora ROSA AGÜERO, y no como arrendatario individual del inmueble en cuestión; y en atención a ello, se concluye que la relación arrendaticia iniciada entre la ciudadana ROSA MARIA AGÜERO, actuando en su propio nombre y en nombre y representación de la sucesión de GHINO GHINI POCCI, y el ciudadano EFRAÍN JOSÉ AGÜERO, hoy es entre la ciudadana ROSA MARIA AGÜERO, actuando en su propio nombre y en nombre y representación de la sucesión de GHINO GHINI POCCI, y la SUCESIÓN de EFRAÍN JOSÉ AGÜERO, por disposición del artículo 1.603 del Código Civil; por lo que la sucesión demandada sí tiene legitimación para ser demandada y sostener el presente proceso; y así se decide.
De igual manera la defensora ad litem invoca la falta de cualidad de las terceras, las empresas mercantiles ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A., para ser llamadas a la causa como subarrendatarias del inmueble objeto del litigio. Observando esta juzgadora en relación a esta defensa previa que, de las inspecciones judiciales practicadas en el presente proceso por el Tribunal de la causa en fechas 29 de septiembre de 2021 y 14 de octubre de 2021 en el inmueble ubicado en la avenida Los Médanos entre avenida Josefa Camejo y calle José David Curiel Nº 26 de la ciudad de Santa Ana de coro, estado Falcón, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento (f. 110 al 115, IV pza), quedó fehacientemente demostrado que las referidas sociedades mercantiles no ocupan dicho inmueble, en virtud que el mismo se encuentra desocupado. Por lo que se concluye que no habiendo sido demostrada la condición de subarrendatarias de las empresas mercantiles ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A., las mismas carecen de cualidad para ser llamadas a la presente causa con tal carácter; y así se decide.
Del fondo de la controversia
Decidido lo anterior, procede esta juzgadora a decidir el fondo del asunto debatido, para lo cual hace las siguientes consideraciones: el contrato de arrendamiento puede terminarse, como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato o una de sus prórrogas, y puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de autos, los actores demandan por desalojo en virtud del vencimiento del término de duración del contrato y su prórroga contractual, así como del vencimiento de la prórroga legal; al respecto debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, de conformidad con el referido artículo 26 le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
En el presente caso, alega la parte actora que el arrendamiento es a tiempo determinado por siete (7) años, contados desde el 7 de octubre de 2006 hasta el 7 de octubre de 2013, prorrogable por lapsos adicionales de un (1) año; hecho éste que fue demostrado por la parte demandante con la consignación del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana ROSA MARIA AGÜERO, actuando en su propio nombre y en nombre y representación de la sucesión de GHINO GHINI POCCI, y el hoy fallecido EFRAÍN JOSÉ AGÜERO, con el cual quedó evidenciado que la relación arrendaticia se estableció por un término fijo, el cual inició del 7 de octubre de 2006, y fue prorrogada por dos lapsos adicionales de un (1) año cada uno; razón por la cual se establece que en el presente caso estamos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; y así se establece.
Se observa en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, que las partes convinieron en lo siguiente:
El presente Contrato tendrá una duración de siete (07) años continuos, contados a partir del 07 de octubre de 2.006 hasta el 07 de octubre de 2.013 (…). Al término fijado, este Contrato podrá ser prorrogado por lapsos adicionales de un (1) año cada uno con o sin incremento del canon de arrendamiento si por lo menos con SESENTA (60) días de anticipación al vencimiento del año fijado o de cualquiera de sus prórrogas que pudieran haberse producido alguno de los contratantes hubiere dado aviso al otro por escrito, expresando su resolución de dar por terminado el Contrato o su continuidad o prórroga. EL ARRENDATARIO expresamente ACEPTA Y CONVIENE que cada prórroga será establecida a tiempo determinado y que para todos los efectos legales y contractuales cada prórroga se regirá por las modalidades que rigen el plazo fijo…
Con lo anterior, queda demostrado que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue por el lapso de siete (7) años, contados a partir del día 7 de octubre de 2006 hasta el día 7 de octubre de 2013, así como también que por acuerdo de ambos contratantes, si la relación arrendaticia continuaría, sería por prórrogas de un (1) año. De tal manera que, y tal como lo alega la parte actora en su escrito libelar, llegada la fecha de finalización del lapso de arrendamiento de siete (7) años, el contrato se prorrogó contractualmente por un (1) año más, es decir, hasta el 7 de octubre de 2014, fecha en la cual se prorrogó contractualmente de nuevo por el mismo lapso de tiempo, es decir, hasta el 7 de octubre de 2015. Sobre este particular es necesario señalar que las partes contratantes convinieron expresamente que “cada prórroga será establecida a tiempo determinado y que para todos los efectos legales y contractuales cada prórroga se regirá por las modalidades que rigen el plazo fijo”, es decir, por el principio de autonomía de voluntad de las partes, éstas convinieron en que el contrato suscrito sería por tiempo determinado, así como también lo serían sus prórrogas. Por otra parte, se observa que además pactaron que si alguna de las partes no deseaba continuar con el contrato o cualquiera de sus prórrogas, debía notificar a la otra parte con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del lapso respectivo.
En este orden, se observa que con el expediente N° 061-15 de la nomenclatura llevada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (f. 9 al 65, I pieza), quedó demostrado que en fecha 17 de julio de 2015, con más de sesenta (60) días de anticipación a la finalización de la segunda prórroga del contrato que vencía el 7 de octubre de 2015, la apoderada judicial de los arrendadores notificó al ciudadano EFRAIN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA en su carácter de heredero del arrendatario EFRAIN JOSÉ AGÜERO, la voluntad de sus representados de no renovar el contrato de arrendamiento, según lo acordado en la cláusula segunda, que la prórroga convencional del contrato vencía el 07-10-2015, y no sería renovado; por lo que a partir del 08-10-2015 comenzaría a correr la prórroga legal hasta el 07-10-2017 inclusive, fecha en que debería entregar el local comercial arrendado; notificación ésta que se reputa como realizada a la SUCESIÓN EFRAIN JOSÉ AGÜERO, en virtud que tal como consta en la copia certificada del expediente N° 04-2011 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, contentivo de procedimiento de consignación arrendaticia cursante a los folios 20 al 59 I pza., es el ciudadano EFRAIN JOSE AGÜERO ARTEAGA, quien compareció a realizar las consignaciones a favor de la arrendadora derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre el hoy fallecido EFRAIN JOSE AGÜERO y la ciudadana ROSA AGÜERO DE GHINI sobre el inmueble objeto del litigio. De igual manera, consta en los carteles de notificación publicados por prensa regional los días 15, 22 y 29 de marzo de 2015, cursantes a los folios 66-71, I pieza, que la codemandante ciudadana ROSA AGÜERO DE GHINI notificó a los herederos del arrendatario EFRAIN JOSÉ AGÜERO, que el contrato de arrendamiento en cuestión no sería prorrogado; es decir, se practicó la notificación a todos los herederos del arrendatario fallecido EFRAIN JOSÉ AGÜERO, en la forma convenida en el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda, es decir, dando aviso por escrito; y así se establece.
Por lo que habiendo notificado la arrendadora a el arrendatario sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento al vencimiento de la segunda prórroga del contrato en la oportunidad pactada contractualmente, es decir, con más de sesenta (60) días de anticipación a la finalización de la segunda prórroga contractual (el 7 de octubre de 2015); se concluye que a partir del vencimiento de ésta operó la prórroga legal, la cual sería de dos (2) años, de acuerdo al artículo 26 del Decreto – Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que siendo así, el lapso de prórroga legal vencía el 7 de octubre de 2017, y en consecuencia, la SUCESIÓN EFRAIN JOSÉ AGÜERO representada por el ciudadano EFRAIN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA debía hacer entrega del inmueble arrendado en esa fecha; y así se establece.
Por lo que, habiendo la parte demandante demostrado el vencimiento del contrato de arrendamiento y sus dos prórrogas contractuales, así como la prórroga legal, es por lo que debe declararse procedente la presente acción de desalojo por vencimiento del contrato y su prórroga legal, conforme al artículo 40 literal g del Decreto – Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y ordenarse la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes. Y así se decide.
Finalmente, y tal como se estableció en el punto previo, y en relación a los límites de la controversia fijados por el Tribunal de la causa, se observa que no fue demostrado en autos la existencia de subarrendamiento a las empresas ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A. con el ciudadano EFRAÍN JOSÉ AGÜERO, con la sucesión de éste, ni con el ciudadano EFRAÍN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA. Y así se decide. En tal virtud, la sentencia apelada debe ser confirmada con distinta motivación; y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano EFRAÍN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA, asistido de abogado, mediante escrito de fecha 10 de marzo de 2022.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 2 de marzo de 2022, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Falcón. En consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por los ciudadanos ROSA MARIA AGÜERO DE GHINI, GINO JOSE GHINI AGÜERO y MARIA GABRIELA GHINI AGÜERO, contra la SUCESIÓN EFRAIN JOSÉ AGÜERO y como terceras las sociedades mercantiles ORION RJ PUBLICIDAD C.A. y TIENDA NATURISTA SALUD ALTERNA C.A. Se condena a la SUCESIÓN EFRAIN JOSÉ AGÜERO representada por los ciudadanos EFRAÍN JOSÉ AGÜERO ARTEAGA, CRISTÓBAL JOSÉ AGÜERO ARTEAGA, EIMEL ROSANNA AGÜERO ARTEAGA y MÉLIDA ARTEAGA DE AGÜERO a entregar a los ciudadanos ROSA MARIA AGÜERO DE GHINI, GINO JOSE GHINI AGÜERO y MARIA GABRIELA GHINI AGÜERO el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un local comercial ubicado, en avenida Los Médanos con calle José David Curiel Nº 26, identificado catastralmente con el Nº 02012808, en la ciudad de Santa Ana de Coro estado Falcón, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con 40,25 mts con calle San Bosco uno; Sur: con 44,70 mts casa y solar de Crispiniano Pulgar; Este: en 19,50 mts con avenida Los Médanos que es su frente; Oeste: 19,50 mts con casa y solar de Aquiles Mújica, libre de personas y bienes.
TERCERO: Se en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión de acuerdo al artículo 251 eiusdem.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los veintinueve (29) días del mes de julio de dos mil veintidós (2022). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL

Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 29/07/2022, a la hora de las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde (2:45 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.
LA SECRETARIA

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Sentencia Nº 044-J-29-07-22
AHZ/ABZ/Vanessa.-
Exp. Nº 6767