TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6768

DEMANDANTE: ANDRES ALFONSO MARZAL LUGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.293.951, domiciliado en la Urbanización “Villas Monte Verde”, apartamento 6-A, teléfono 0414-677-5327, correo electrónico aaml252@hotmail.com, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano RAMÓN JOSÉ MARZAL CHIRINOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.544.950.

ABOGADO ASISTENTE: JOSÉ GREGORIO GÓMEZ, abogado en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 64.820.

DEMANDADA: YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.280.001, teléfono 0424-172-6276 y correo electrónico jdhp22@gmail.com, en la Urbanización “Tomas Marzal” calle 3, casa Nº 43, de la ciudad de Coro estado Falcón.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA Y LUCRO CESANTE.

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por el ciudadano RAMÓN JOSÉ MARZAL CHIRINOS, debidamente asistido por el abogado José Gregorio Gómez, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 27 de enero de 2022, dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con motivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, LUCRO CESANTE Y DAÑO EMERGENTE, seguido por la parte apelante contra el ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, mediante la cual declaró inadmisible la demanda.
Riela a los folios 1 al 10, libelo de demanda presentada por el ciudadano ANDRES ALFONSO MARZAL LUGO, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano RAMÓN JOSÉ MARZAL CHIRINOS, debidamente asistido por el abogado José Gregorio Gómez, mediante el cual alega que su mandante es propietario de una vivienda ubicada en el Parcelamiento “Urbanización Ing. Tomás Marzal Zárraga”, de la ciudad de Coro, parroquia San Gabriel, Municipio Miranda del estado Falcón, la cual ocupa una parcela de terreno propia de trescientos metros cuadrados (300 mt2) aproximadamente de superficie, alinderada de la siguiente manera: Norte: en quince metros lineales (15,00 ml) con la parcela número 58. Sur: que es su frente en quince metros lineales (15,00ml), con la calle "A" Este: en veinte metros lineales (20,00ml) con parcela número 44 y Oeste: en veinte metros lineales (20,00 ml) con parcela número 42, el área de construcción es de ciento veinte metros cuadrados (120 mt2) compuesta de 3 habitaciones, sala comedor, 3 baños, cocina, lavandero, estacionamiento sin techar, piso de cerámica, como se evidencia en documento que acompañó marcado con la letra "B"; que en fecha 1º de enero del año 2017, el hijo de su mandante el ciudadano Jorge Marzal, le presenta un amigo, quien se identificó con el nombre YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, y le sugiere que haga negocio con él, quien está interesado en adquirir una vivienda en la Urbanización "TOMAS MARZAL" respondiéndole "sí tengo una casa allí a la venta" Jorge pregunta ¿Cuánto cuesta? respondiendo "45 mil dólares americanos" que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs.), arrojando la cantidad de doscientos ocho mil ochocientos bolívares (208.800 Bs) y le dice Jorge "papa puedes rebajarle algo, que él es mi amigo" y le respondió "okey pregúntale cuánto dinero tiene y de acuerdo a eso le hago una rebaja", Jorge expresa "bueno papá déjame preguntarle y después hablamos" días después su hijo .Jorge lo ubica y le dice "papá hablé con YHONNY quien dice "dile a tu papá que si puede dejarme la casa en 40 mil dólares que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs) arrojando la cantidad de ciento ochenta y cinco mil seiscientos bolívares (185.600bs) y le pagaré el día 14 de febrero de este año 2017 3 mil dólares americanos en efectivo que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs) arrojando la cantidad de trece mil novecientos veinte bolívares (13.920 Bs) y el restante en un lapso no mayor de 4 años continuos, para terminar de pagar el valor de la casa el 14 de febrero del 2021"; que producto de esa conversación, su mandante luego de analizarla y revisar quien era el interesado, decidió llamar a su hijo Jorge para hablar sobre esa posible negociación y se reunieron en la casa de su representado, trataron el caso llegando a la conclusión de hacer el negocio, por tanto, el día 12 de septiembre del año 2017, se presentó el ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, quien viene pagando fraccionadamente el precio de la casa desde el 14 de febrero del 2017 y su mandante de buena fe cumpliendo con su obligación le entregó el mismo día 14 de febrero de 2017 las llaves y la vivienda en cuestión, negociación verbal que venía haciéndose, pero el día 12 de septiembre del 2017, deciden redactar un recibo o convenio para que existiera alguna formalidad donde se dejara constancia que el comprador a pagado hasta ese momento 12 de septiembre del año 2017, la cantidad de diez mil dólares americanos (10.000$) que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs.) arrojando la cantidad de cuarenta y seis mil cuatrocientos bolívares (46.400 Bs.), quedando un saldo restante de 30 mil dólares americanos que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs) arrojando la cantidad de ciento treinta y nueve mil doscientos bolívares (139.200 Bs), como se evidencia en documento que acompañó marcado con la letra "C" donde se materializó el contrato en forma escrita pero sujeto a las conversaciones adelantadas; que ese saldo los pagaría en el lapso restante para completar los 4 años; que así lo propuso el comprador y aceptado por su representado, es decir, se vencería la negociación el 14 de febrero del año 2021, como efectivamente ocurrió, sin que el ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, cumpliera con su obligación de pagar la deuda contraída por la vivienda, pero el comprador ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO sabiendo que ya se había vencido el tiempo y no había podido terminar de pagar para hacerse propietario, se comunicó con su mandante para seguir pagando fraccionadamente ya que no podía pagar el saldo restante; que vista esta realidad su representado lo acepta pero condicionado que lo esperaría hasta el 6 de diciembre del 2021, de lo contrario iban a otra instancia, pagando solamente hasta el día 6 del mes de octubre del 2021, cuando pagó la cantidad de cinco mil cien dólares americanos (5.100,00 $), que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs), arrojando la cantidad de veinte tres mil seiscientos sesenta y cuatro bolívares (23.664 Bs.), monto que al sumarlo con los demás pagos alcanza un total de veintiséis mil dólares americanos que es el total de los pagos hechos por el ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs), arrojando la cantidad de ciento veinte mil seiscientos cuarenta bolívares (120.640 Bs.) quedando un saldo deudor de catorce mil dólares americanos (14.000,00 $) que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs) arrojando la cantidad de sesenta y cuatro mil novecientos sesenta bolívares (64.960 Bs.), los cuales dejó de pagar y prueba de ello son todas las conversaciones vía whatsapp entre su mandante y el comprador donde se evidencia sin ninguna duda que el comprador YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO no quiere pagar o no puede hacerlo como se determina en documento que acompaño marcado con la letra "D", que de acuerdo a la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas es plena prueba y ofrezco el teléfono para que por medio de experticia se determine la veracidad de dichas conversaciones, por ello he decidido como en efecto lo hago demandar la Resolución del Contrato verbal bilateral más Lucro Cesante y Daño Emergente, con el fin de reintegrarle la cantidad de dinero que hemos recibidos deduciéndole el uso de la vivienda como si estuviera arrendada que para ese año 2017 y siguientes hasta el mes de diciembre del 2020, eran 200 dólares americanos que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs.) arrojando la cantidad de novecientos veinte y ocho bolívares (928 Bs.) mensuales y como son 47 meses al multiplicarlo por 200 dólares americanos y éste se multiplica por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs.) arrojando la cantidad de novecientos veintiocho bolívares (928 Bs.) mensuales arrojando la cifra de 9.400,00 dólares americanos que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4.64 Bs.) arroja la cifra de cuarenta y tres mil seiscientos dieciséis bolívares (43.616 Bs.) que sería el alquiler de ese tipo de vivienda; que en esa zona y a partir del mes de enero del 2021, hasta diciembre del 2021, son 12 meses a 300 dólares americanos que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs.) arrojando la cantidad de mil trescientos noventa y dos bolívares (1.392 Bs.) y al multiplicarlo por los 12 meses arrojando la cifra de 3.600,00 dólares americanos que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs.) arrojando la cantidad de dieciséis mil setecientos cuatro bolívares (16.704 Bs.) y al sumarse las dos cantidades alcanza la cifra de 13.000,00 dólares americanos que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs.) arrojando la cantidad de sesenta mil trescientos veinte bolívares (60.320 Bs.) como arrendamiento y al restársele a veintiséis mil dólares americanos (26.000,00 $) que es la cantidad que se ha pagado que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs.) arrojando la cantidad de ciento veinte mil seiscientos cuarenta (120.640 Bs.) que ha pagado YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, queda la cifra de trece mil dólares americanos (13.000,00 $) que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs.) arrojando la cantidad de sesenta mil trescientos veinte bolívares (60.320 Bs.) los cuales su mandante está dispuesto a reintegrárselos y que entregue la casa en las mismas condiciones corno se la entregó; que es importante dejar claro que todo el tiempo que el ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO siga ocupando el inmueble en cuestión será computado como arrendamiento el cual deberá pagar; que además sigue sus ilustraciones para que el ciudadano antes mencionado sea condenado al pago de trece mil dólares americanos (13.000,00$), que al multiplicarlos por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs.), arrojando la cantidad de sesenta mil trescientos veinte bolívares (60.320 Bs.) por lucro cesante y daño emergente causados por su actuación; que la conducta o actividad predeterminada consistía en una obligación que debía ejecutar el deudor ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, por haberla asumido convencionalmente que consistía en pagar y no la cumplió; derivada de una convención (por ejemplo un contrato verbal) cuya violación acarrea al infractor YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO la obligación de reparar, como ocurre con el hecho ilícito, cuando el legislador establece en el primer párrafo del artículo 1.185 que quien actúe con intención, negligencia o imprudencia causa un daño a otro queda obligado a repararlo, presupone necesariamente un deber jurídico predeterminado y anterior por el cual todo sujeto de derecho tiene a su cargo la necesidad de desarrollar una conducta prefijada que consiste en no causar daños a otros con intención, negligencia o imprudencia; que si causa ese daño en tales circunstancias el sujeto ha incumplido ese deber jurídico y la consecuencia de tal violación es la reparación del daño causado, que es justamente la consecuencia a que se refiere el expresado artículo 1.185 del Código Civil; que el Código ordena igualmente la reparación de los daños y perjuicios que en la clasificación doctrinaria se conoce como “Lucro Cesante” y como “Daño Emergente”, la mención del legislador a la perdida que haya sufrido el acreedor, constituye la referencia al daño emergente y cuando menciona a la utilidad de que se le haya privado se esta refiriendo al lucro cesante. Fundamenta la demanda conforme a lo establecido en los artículos 1.167, 1.185 y 1.273 del Código Civil. Estima la demanda conforme a lo previsto en los artículos 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, vigente concatenada con la hiperinflación que se vive en el país en la cantidad de veintiséis mil dólares americanos (26.000,00 $) que de acuerdo al dólar DICOM el cual tiene un valor de cuatro punto sesenta y cuatro (4.64 Bs.), alcanzando la cifra de ciento veinte mil seiscientos cuarenta bolívares (120.640 Bs.) los cuales representa dos mil cuatrocientos trece (2.413) unidades tributarias. Que por todas las razones de hecho como de derecho esgrimidos en el escrito libelar con el ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, pide en nombre de su mandante que la acción sea admitida, sustanciada, declarada con lugar condenando a la parte demandada el pago por concepto de uso de la vivienda, daño emergente y lucro cesante, la cantidad de veintiséis mil dólares americanos exactos (26.000,00$) que en bolívares según el dólar DICOM es ciento veinte mil seiscientos cuarenta bolívares (120.640 Bs.) que dejó de percibir su mandante desde el 2 de febrero del año 2017, hasta la presente fecha, además solicita se ordene la entrega de la vivienda a su representado como propietario; que al momento de sentenciar condene al ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, al pago de treinta por ciento (30%) de costas procesales mas indexación monetaria realizada por medio de experticia monetaria. Anexos consignados con el libelo de la demanda a los folios 11-29.
Por auto de fecha 25 de noviembre de 2022, el Tribunal de la causa inadmite la demanda en virtud del incumplimiento del agotamiento de la vía administrativa ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda (f. 30-36).
En fecha 7 de marzo de 2022 Recayó nota secretarial, dejando constancia que se recibió vía correo electrónico del tribunal de la causa, diligencia de apelación suscrita por el ciudadano Ramón José Marzal Chirinos, debidamente asistido por el abogado José Gregorio Gómez, contra la decisión proferida en fecha 25 de noviembre de 2022 (f. 37).
Por auto de fecha 7 de marzo del año 2022, el tribunal de la causa, provee lo solicitado por la parte accionante mediante diligencia de fecha 7 de febrero y 8 de marzo del año 2022, oye en ambos efecto la apelación planteada, y ordena remitir el presente expediente a esta Alzada (f. 41-43).
En fecha 22 de marzo de 2022, esta Alzada da por recibido el presente expediente, y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para presentar informes (f. 45).
En fecha 26 de abril de 2022, comparece el ciudadano Ramón José Marzal Chirinos, debidamente asistido por el abogado José Gregorio Gómez y consigna escrito de informes con anexos (f. 48-54).
Por auto de fecha 26 de abril de 2022, este Tribunal practica cómputo de los días de despacho para constatar el vencimiento del lapso de informes; de igual manera se deja constancia que solo la parte actora los presentó (f. 55).
En fecha 6 de mayo de 2022, el Tribunal previo cómputo deja constancia que, vencido como encuentra el lapso para presentar las observaciones, el presente expediente entra termino para dictar sentencia (f. 56).
Siendo la oportunidad para decidir, esta alzada lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la parte actora ciudadano ANDRES ALFONSO MARZAL LUGO, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano RAMÓN JOSÉ MARZAL CHIRINOS, debidamente asistido por el abogado José Gregorio Gómez, alega que su mandante es propietario de una vivienda ubicada en el Parcelamiento “Urbanización Ing. Tomás Marzal Zárraga”, de la ciudad de Coro, Parroquia San Gabriel, Municipio Miranda del estado Falcón; y aduce que en fecha 1º de enero del año 2017, realizó una negociación con el ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, el cual estaría interesado en la adquicisión de una vivienda en la Urbanización "TOMAS MARZAL", llegando al acuerdo del precio final de cuarenta mil dólares americanos(40.000$), abonándole en efectivo tres mil dólares americanos (3.000$), el día 14 de febrero del año 2017, en esta misma fecha el ciudadano RAMÓN JOSÉ MARZAL CHIRINOS, le hizo entrega de las llaves y de la vivienda acordando que el dinero restante seria cancelado en un lapso no mayor de 4 años continuos, como fecha final de pago se estableció el 14 de febrero del 2021, redactan un documento privado dejando constancia que hasta la fecha indicada en el mismo, esta es 12 de septiembre de 2017, el ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, había cancelado la cantidad de diez mil dólares americanos (10.000 $), por concepto de pago para la adquisición de la vivienda objeto de litigio, dejando constancia que el pago restante constituye la cantidad de treinta mil dólares americanos (30.000$); que en fecha 14 de febrero del año 2021, culminó la fecha tope acordada por las partes para la cancelación total del inmueble, sin que haya sido cancelado en su totalidad; que la parte vendedora otorga una prorroga al comprador hasta el día 6 de diciembre de 2021, para terminar con la cancelación del pago, en virtud de múltiples justificaciones planteadas, pagando solamente hasta el día 6 del mes de octubre del 2021, la cantidad de cinco mil cien dólares americanos (5.100,00 $), monto que al sumarlo con los demás pagos alcanza un total de veintiséis mil dólares americanos (26.000 $) que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs), arrojando la cantidad de ciento veinte mil seiscientos cuarenta bolívares (120.640 Bs.) quedando un saldo deudor de catorce mil dólares americanos (14.000,00 $) que al multiplicarlo por el valor del dólar DICOM el cual es cuatro coma sesenta y cuatro bolívares (4,64 Bs) arrojando la cantidad de sesenta y cuatro mil novecientos sesenta bolívares (64.960 Bs.) los cuales dejó de pagar; que por todo lo antes expuesto procede a demandar la Resolución del Contrato verbal bilateral más Lucro Cesante y Daño Emergente, con el fin de reintegrarle la cantidad de dinero que han recibido deduciéndole el uso de la vivienda como si estuviera arrendada que para ese año 2017 y siguientes hasta el mes de diciembre del 2020, y además solicita se ordene la entrega de la vivienda a su representado como propietario. Y anexó las siguientes pruebas:
1.- Marcado con la letra “A”, poder general debidamente inscrito ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, bajo el Nº 9, folio 50023, del Tomo 17 del Protocolo de transcripción del año 2021, otorgado por el ciudadano RAMON JOSÉ MARZAL CHIRINOS al ciudadano ANDRES ALFONZO MARSAL LUGO (folios 11 al 15).
2.- Marcado con la letra “B”, título de propiedad inscrito en el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón, bajo el Nº 2012.1057, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.2.1976 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, de la vivienda objeto de litigio ubicada en el Parcelamiento “Urbanización Ing. Tomás Marzal Zárraga”, de la ciudad de Coro, Parroquia San Gabriel, Municipio Miranda del estado Falcón, la cual ocupa una parcela de terreno propio de trescientos metros cuadrados (300 mt2) aproximadamente de superficie, alinderada de la siguiente manera: Norte: en quince metros lineales (15,00 ml) con la parcela número 58. Sur: que es su frente en quince metros lineales (15,00ml), con la calle "A" Este: en veinte metros lineales (20,00ml) con parcela número 44 y Oeste: en veinte metros lineales (20,00 ml) con parcela número 42, el área de construcción es de ciento veinte metros cuadrados (120mt2) (folios 16-23).
3.- Marcado con la letra “C”, documento privado denominado, “Convenio”, realizado entre los ciudadanos Ramón Marzal y Jhony Herrera, de fecha 12 de septiembre de 2017, por el pago de la cantidad de 10.000,00 dólares americanos, como parte de pago por la compra de la vivienda Nº 43, de la Urbanización Tomas Marzal, en esta ciudad de Coro estado Falcón, quedando como cantidad restante 30.000,00 dólares americanos (folio 24).
4.- Imágenes impresas de captures de pantalla de conversaciones entre los ciudadanos Ramón Marzal y Jhonny Herrera (folios 25-29).
En la oportunidad de que el Tribunal a quo se pronunciara sobre la admisión de la demanda, en fecha 27 de enero de 2022, lo hizo de la siguiente manera:
“….En razón de ello, y en acatamiento a lo Dispuesto en el Decreto-Ley supra mencionado y siendo que, del estudio de las actas procesales, se evidencia que en el presente asunto no consta que las partes hayan tramitado por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda el procedimiento especial descrito en una de las normas arriba transcrita (articulo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de vivienda), por lo que siendo ello así. Resulta forzoso para esta juzgadora declarar inadmisible la presente demanda, por cuanto la parte accionante no acreditó el haber cumplido el procedimiento especial contemplado en el citado articulo de Decreto-Ley.- Así se decide.
Es decir, para toda aquella demanda donde la pretensión verse sobre la entrega y produzca la perdida de la posesión de una vivienda para el demandado, es obligatorio cumplir con el procedimiento administrativo previsto en el articulo 5 y siguientes del referido decreto ley, por lo tanto, ante la falta de presentación conjuntamente con el libelo de la demanda de la constancia que acredite el cumplimiento del tramite administrativo previo ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR CON COMPETENCIA EN MATERIA DE VIVIENDA Y HABITAT, por vía de consecuencia produce la inadmisibilidad de la demanda tal y como será establecida de manera expresa positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.
En efecto, de conformidad con lo establecido en el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo expresado en los artículos 2,4, 5 y 10 del Decreto Presidencial Nro. 8190, con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE y el LUCRO CESANTE es Inadmisible, pues el propio actor indicó que la utilidad dada al inmueble objeto de la presente demanda es la de una vivienda principal, lo cual implica el deber de darle cumplimiento al procedimiento administrativo previo a la vía judicial, que deberá tramitarse ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat.
Esta Juzgadora considera que al no acreditarse el agotamiento de la vía administrativa, la actora no puede interponer una demanda por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE y el LUCRO CESANTE, razón por la cual resulta forzoso para quien decide declararla INADMISIBLE. Y así se decide”
De lo anterior, se observa que el tribunal de la causa declaró inadmisible la presente demanda por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE, DAÑO EMERGENTE y LUCRO CESANTE, en virtud del incumplimiento ineludible del agotamiento de la vía administrativa ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, establecido en los artículos 2, 4, 5 y 10 del Decreto Presidencial N° 8190, con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Por lo que apelada como fue esta decisión, procede esta Alzada a pronunciarse de la siguiente manera:
Establece el artículo 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el objeto del mismo:
El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los y las adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

La anterior norma establece la protección a los mencionados grupos vulnerables, contra las medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica implique la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble; por lo que el mencionado decreto-ley se aplica respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo. En este orden, se hace preciso citar sentencia vinculante emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 1317 de fecha 3/8/2011, la cual estableció:
En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide. (Subrayado de esta Alzada).

De acuerdo a lo anterior, tenemos que existe prohibición expresa referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal, reiterando que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el mencionado Decreto Ley, sino previo al cumplimiento de los procedimientos administrativos respectivos.
Así tenemos igualmente que el artículo 5° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas establece lo siguiente:
Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Y el artículo 10° ejusdem:

Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. (subrayado del Tribunal).

En este mismo orden, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictada en el expediente N° 2012-000712 de fecha 17/04/2013, se estableció:

Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
…omissis…
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem). (subrayado de este Tribunal).

En atención a los razonamientos antes expuestos, así como en aplicación a la normativa y jurisprudencia supra transcritos, se observa que en el presente caso, se está en presencia de una acción de resolución de contrato de compra venta de un inmueble destinado a habitación familiar, cuya decisión definitiva pudiera llevar a la desposesión del mismo por parte del demandado, en el entendido que en caso de que llegase a prosperar la demanda intentada, tal pronunciamiento debería contener la orden de la entrega material del inmueble al demandante. En relación ello, se observa que en el escrito libelar el apoderado judicial del accionante manifestó que su poderdante está dispuesto a reintegrar al demandado las cantidades de dinero recibidas como parte del precio, previas las deducciones señaladas, y que éste entregue la casa en las mismas condiciones como se la entregó. Así las cosas, por cuanto la resolución del contrato tiene efectos retroactivos, es decir, que el contrato se considera extinguido, no desde el momento de la declaratoria de la resolución, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido, es por lo que después de declarado resuelto el contrato, las partes vuelven a la situación jurídica precontractual, como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno; por ello la entrega material del bien inmueble objeto del litigio, sería una consecuencia, en caso de declaratoria de procedencia de la presente acción por resolución de contrato, por constituir un efecto de ésta; y así se establece.
Siendo así, por cuanto el inmueble objeto del litigio está destinado a la habitación familiar del demandado de autos ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO, es por lo que resulta aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y por cuanto no consta en autos que la parte actora le haya dado cumplimiento al mencionado procedimiento administrativo previo a la interposición de la demanda, por el contrario manifiesta en los informes presentados en esta segunda instancia que el demandado no es sujeto de protección por tratarse de una relación contractual regulada por el derecho civil privado y no público, lo cual es errado en virtud de lo dispuesto en el artículo 2 del referido decreto ley, así como lo establecido vía jurisprudencial de manera reiterada por el Tribunal Supremo de Justicia, que el ámbito subjetivo de aplicación del mismo ampara también a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, siempre que esos inmuebles sean destinados a vivienda familiar. De lo que se concluye que la presente acción, por disposición expresa de la ley, específicamente de los artículos 5° y 10° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, debe ser considerada inadmisible, hasta tanto se verifique el procedimiento previo a que se contrae el mencionado Decreto-Ley; por lo que la sentencia apelada debe ser confirmada. Y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el ciudadano RAMÓN JOSÉ MARZAL CHIRINOS, debidamente asistido por el abogado José Gregorio Gómez, mediante diligencia de fecha 7 de marzo de 2022 consignada en fecha 10 de marzo de 2022 .
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Santa Ana de Coro, en fecha 27 de enero de 2022, mediante la cual declaró INADMISIBLE la demandada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE incoada por el ciudadano ANDRES ALFONSO MARZAL LUGO, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano RAMÓN JOSÉ MARZAL CHIRINOS contra el ciudadano YHONNY DAVID HERRERA PERDOMO.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los seis (6) días del mes de julio de dos mil veintidós (2022). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. ANAID HERNANDEZ ZAVALA.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 06/07/22, a la hora de las dos de la tarde (2:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Sentencia N° 036-J-06-07-22.-
AHZ/ABZ/Luz.-
Exp. Nº 6768.-