TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6806

DEMANDANTES: BENIS ARGENIS BORGES EXPOSITO y ELIZABETH MARIA BORGES EXPOSITO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-15.807.485 y V-16.438.617 respectivamente, domiciliados en Punto Fijo, estado Falcón, con domicilio procesal en la calle Zamora, edificio San Pedro, piso 1, Escritorio Jurídico Paraguaná.

ABOGADOS ASISTENTES: OSWALDO JOSÉ MORENO MÉNDEZ y GUSTAVO ALONSO GUANIPA PRIMERA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.563 y 54.189 respectivamente, domiciliados en la calle Zamora edificio San Pedro, piso 1 oficina 2, Escritorio Jurídico Paraguaná, Punto Fijo, estado Falcón.

DEMANDADO: JOSEPH CHALAWIT DANIEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.523.190, domiciliado en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana, estado Falcón.

ABOGADO ASISTENTE: JOSÉ GREGORIO DELGADO PELAYO, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 60.212, domiciliado en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana, estado Falcón, número telefónico 04146956787 y correo electrónico abogadodelgadopelayo@gmail.com.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, COBRO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.

I
Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones, en virtud de la apelación ejercida por el ciudadano JOSEPH CHALAWIT DANIEL, asistido por el abogado José Delgado Pelayo contra los autos de fechas 7 de junio de 2022 (f.8-9) y 21 de junio de 2022 (f.18), dictados por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, mediante los cuales declaró en el primero la ejecución voluntaria del acuerdo suscrito en el presente expediente, de conformidad con el articulo 524 del Código de Procedimiento Civil y en el segundo decreta la ejecución forzosa de la transacción efectuada, ordenando restituir el bien inmueble del litigio a los demandantes en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, COBRO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, seguida por los ciudadanos BENIS ARGENIS BORGES EXPOSITO y ELIZABETH MARIA BORGES EXPOSITO contra el apelante.
Con motivo del precitado juicio, los demandantes en su escrito libelar alegan: que son únicos y exclusivos propietarios de un inmueble constituido en un local comercial ubicado en la calle Girardot esquina avenida Ecuador, Nº 86-106, de la ciudad de Punto fijo, enclavado en una parcela de terreno con una superficie de setecientos cinco metros cuadrados (705 m2) y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: calle Girardot; Sur: terrenos que son o fueron de Antonio Coronel; Este: calle Ecuador; y Oeste: terrenos que son o fueron del Dr. Arcaya; que les pertenece según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los municipios Carirubana, Punta Cardón y Santa Ana del estado Falcón, en fecha 17 de septiembre de 2004, bajo el Nº 7, 39 al 44, Protocolo Primero, Tomo Décimo Tercero, Tercer Trimestre. Que la totalidad del inmueble se le cedió en arrendamiento al ciudadano JOSEPH CHALAWIT, parte demandada, mediante contrato autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana, estado Falcón, en fecha 8 de agosto de 2008, inserto bajo en Nº 22, Tomo 74 de los libros de Autenticaciones. Alegan que en el citado contrato se establecieron las obligaciones con cargo al arrendatario y su responsabilidad por su incumplimiento, y así mismo las obligaciones a cargo de los arrendadores. Que la cláusula cuarta del referido contrato fija el término de duración del arrendamiento en cinco (5) años, contados a partir de la fecha de su firma, prorrogable automáticamente por igual tiempo a voluntad expresa de las partes, con la suscripción y otorgamiento público del nuevo contrato de arrendamiento. Que este contrato fue otorgado de manera autentica por ambas partes ante la Notaría, y fue a partir de esa fecha que se inicia el término de duración del contrato, y venció en fecha 8 de agosto de 2013 y posteriormente inició la prórroga por un nuevo lapso de cinco (5) años sin que se hubiere celebrado un nuevo contrato entendiéndose que el contrato inicialmente otorgado continuaría regulando la relación de arrendamiento ya existente antes de la prórroga; que en ese orden lo único que convino el arrendatario fue en pagar un nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00), el cual debía ser cancelado por mensualidades anticipadas los ocho (8) días de cada mes; ahora el bien el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2013, lo que representa un monto por la cantidad de cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00). Que de acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato le imputan al demandado la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre del 2013, incumpliendo de esa manera con la obligación principal inherente a todo contrato, como en el pago en los términos convenidos, y que por cuanto es responsable de este incumplimiento, debe responder por los daños y perjuicios que ocasiona en su condición de arrendadores. Alegan que planteado así le exigen además del monto de las cánones vencidos, también los cánones por vencerse a partir de diciembre de 2013 al 9 de julio de 2018, por un monto de setecientos veintiocho mil bolívares (Bs. 728.000,00). Que en la cláusula octava del contrato de arrendamiento se autoriza al arrendatario a subarrendar total o parcialmente el inmueble objeto de este contrato, pero asumiendo él toda responsabilidad por los daños y perjuicios que se le pudieran ocasionar al subarrendatario, de manera que los arrendadores no tienen responsabilidad alguna con el subarrendatario. Fundamentan la presente demanda en los artículos 1.167 y 1.264 de Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 de la Ley Sustantiva y finalmente estiman la presente demanda en la cantidad de setecientos ochenta mil bolívares (Bs. 780.000,00). Solicitud de medida de secuestro: que de conformidad con el articulo 599 Numeral 7° del Código de Procedimiento Civil, solicitan al Tribunal de la causa decretar medida de secuestro sobre el referido inmueble, por incurrir en falta de pago (f.1 y 2).
En fecha 9 de diciembre de 2013, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, admite la presente demanda y ordena citar al demandado para que comparezca a dar contestación a la demanda incoada en su contra (f.3).
Mediante escrito de fecha 11 de agosto de 2014, ambas partes celebran una transacción judicial (f. 5-6); y por auto de fecha 16 de septiembre de 2014, el Tribunal de la causa la homologa dándole el carácter de cosa juzgada de conformidad con el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil (f.4).
En fecha 7 de junio de 2022, el Tribunal de la causa, a solicitud de parte, decreta la ejecución voluntaria del acuerdo suscrito entre las partes, de conformidad con el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil (f.7).
Mediante diligencias de fecha 13 de junio de 2022, la parte demandada apeló del auto de fecha 7 de junio de 2022 (f. 8-9); siendo oída en un solo efecto por auto fecha 21 de junio de 2022 por el Tribunal de la causa, ordenando remitirlo a esta alzada; asimismo decreta la ejecución forzosa de la transacción efectuada, ordenando restituir a la parte demandante el referido inmueble objeto del litigio, totalmente desocupado, libre de personas y bienes, ordenando librar mandamiento de ejecución y oficiar al Tribunal de que por distribución le corresponda mediante oficio Nº 1590-248 (f.11), de conformidad con lo establecido en el articulo Nº 528 del Código de Procedimiento Civil (f.10)
Mediante diligencia de fecha 27 de junio de 2022, el demandado ciudadano JOSEPH CHALAWIT, consigna poder judicial especial otorgado a los abogados Eleodoro de Jesús Goitía, Lisbeth Díaz Petit y José Gregorio Delgado Pelayo, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.129, 64.360 y 60.212 respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón, de fecha 16 de junio de 2022, anotado bajo el N° 41, tomo 19, folios 153 al 155 (f. 13-16). Y Por auto de misma fecha, el Tribunal de la causa tiene como apoderados judiciales a los referidos abogados (f.17).
Mediante diligencia de fecha 28 de junio de 2022, el demandado ciudadano JOSEPH CHALAWIT apela del auto de fecha 21 de junio de 2022, que decreta la ejecución forzosa de fecha 21 de junio de 2022. Y en esa misma fecha mediante diligencia se opone a la ejecución forzosa decretada por el Tribunal y solicita que dicha oposición sea tramitada conforme al articulo 533 del Código de Procedimiento Civil (f. 18).
Por auto de fecha 30 de junio de 2022 el Tribunal de la causa oye la anterior apelación en un solo efecto ordenando remitir el expediente a este Tribunal Superior mediante oficio N° 1590-263. Asimismo niega aperturar la incidencia de oposición solicitada por la parte demandada (f.20).
Riela al folio 22, oficio emanado de este Juzgado Superior, donde decreta medida innominada de suspensión de la ejecución ordenada por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 7 de junio de 2022 y la suspensión del mandamiento de ejecución librado en fecha 21 de junio de 2022, hasta tanto se decida la acción de amparo constitucional incoada por la parte demandada; y por auto de fecha 4 de julio de 2022, el Tribunal de la causa ordena oficiar al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana, a los fines de que sea suspendido el mandamiento de ejecución (f.23).
Este Tribunal Superior da por recibido el expediente en fecha 10 de agosto de 2022 y fija el procedimiento de conformidad con los artículos 516 y 517 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo diez (10) días para presentar informes (f.33), medio procesal que solo hizo uso la parte demandada (f.34-43).
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En la presente incidencia surgida en fase de ejecución de sentencia, se observa que, los demandantes BENIS ARGENIS BORGES EXPOSITO y ELIZABETH MARIA BORGES EXPOSITO intentan demanda por resolución de contrato de arrendamiento, cobro de cánones de arrendamiento y daños y perjuicios contra el ciudadano JOSEPH CHALAWIT DANIEL, alegando que suscribieron contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble constituido en un local comercial ubicado en la calle Girardot esquina avenida Ecuador, Nº 86-106, de la ciudad de Punto Fijo, enclavado en una parcela de terreno con una superficie de setecientos cinco metros cuadrados (705 m2) y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: calle Girardot; Sur: terrenos que son o fueron de Antonio Coronel; Este: calle Ecuador; y Oeste: terrenos que son o fueron del Dr. Arcaya; que el referido contrato venció en fecha 8 de agosto de 2013 iniciando la prórroga por un nuevo lapso de cinco (5) años; que el arrendatario convino en pagar un nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00), el cual debía ser cancelado por mensualidades anticipadas los ocho (8) días de cada mes; que el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2013, incumpliendo de esa manera con la obligación principal inherente a todo contrato, y que por cuanto es responsable de este incumplimiento, debe responder por los daños y perjuicios que ocasiona en su condición de arrendadores; por lo que exigen además del monto de las cánones vencidos, también los cánones por vencerse a partir de diciembre de 2013 al 9 de julio de 2018, por un monto de setecientos veintiocho mil bolívares (Bs. 728.000,00).
Admitida como fue la demanda en fecha 9 de diciembre de 2013, se observa que en fecha 11 de agosto de 2014 los ciudadanos BENIS ARGENIS BORGES EXPOSITO y ELIZABETH MARIA BORGES EXPOSITO en su carácter de demandantes y el ciudadano JOSEPH CHALAWIT DANIEL en su carácter de demandado, todos debidamente asistidos de abogados, presentaron ante el Tribunal de la causa transacción judicial, la cual fue homologada por auto de fecha 16 de septiembre de 2014, en la cual las partes acordaron:
De conformidad con los Artículos 255° y 256° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.713° del Código Civil y a los fines de dar por terminado el presente juicio y a la exhortación a la Conciliación por el Juez de la Causa, hemos convenido en celebrar una TRANSACCIÓN JUDICIAL, la cual formará parte del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, el 08 de Agosto de 2008, bajo el Nos. 22, Tomo 74. En este orden, acordamos:
PRIMERO: Aceptar la Prórroga del Contrato de Arrendamiento citado supra, por un lapso de CINCO (5) AÑOS, contados a partir del 09 de Agosto de 2013; --------------------------------------------
SEGUNDO: Modificar las Cláusulas Tercera, Cuarta y Décima Tercera, y adicionalmente crear una Cláusula de Valor, así: “CLAUSULA TERCERA: “EL ARRENDATARIO” convienen pagar un Canon de Arrendamiento Mensual por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.000,oo), exigibles lo días últimos de cada mes, venciéndose la primera mensualidad el 31 de agosto de 2013 y así sucesivamente. Los Cánones de Arrendamiento deberán ser depositadas en la Cuenta de Ahorros No. 01080258050200287006, del BANCO PROVINCIAL, cuyo titular es el Arrendador BENIS ARGENIS BORGES EXPOSITO. La falta de pago de DOS (2) de las mensualidades convenidas dará lugar a reclamar judicialmente la desocupación del Local Comercial”.---CLÁUSULA CUARTA: La duración del Contrato de Arrendamiento será por un lapso de CINCO (5) AÑOS contados a partir del 09 de Agosto de 2013, pudiendo ser prorrogado de forma sucesiva por igual término, por acuerdo entre las partes. A los efectos de la concesión de prórroga contractual sucesiva prevista en esta Cláusula, la parte que no quiera la misma, deberá notificar a l otra su deseo de no querer continuar con el Contrato de Arrendamiento, en un lapso no menor a SESENTA (60) días antes de la fecha de expiración del Contrato. Esta notificación podrá hacerse mediante comunicación personal escrita o telegrama con acuse de recibo, o judicialmente. De igual manera es expresa condición que “EL ARRENDATARIO” tendrá derecho a optar por dicha Prórroga Contractual, siempre y cuando esté solvente con el pago de los Cánones de Arrendamiento fijados en este Contrato, conforme lo prevé el Artículo 25° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial; y haber cumplido con los ajustes del Canon de Arrendamiento acordados en la Cláusula de Valor. Igualmente, de no llevarse a cabo la Prórroga Contractual aquí establecida, “EL ARRENDATARIO” tendrá derecho a una Prórroga Legal de DOS (2) AÑOS, conforme lo prevé el Artículo 26° del mencionado Decreto. Los sub-arrendamientos que pudiera celebrar “EL ARRENDATARIO”, no podrán ejercer el término de duración del Contrato Principal, Los Sub Arrendatarios se tendrán por notificados de toda Notificación que se haga a “EL ARRENDATARIO”.—CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA: “EL ARRENDATARIO” constituye como Garantía en respaldo de las obligaciones asumidas por él, un DEPÓSITO en efectivo, equivalente a TRES (3) Mensualidades, es decir, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), que “EL ARRENDADOR” se obliga a restituir conforme a lo previsto en el Artículo 21° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. “LOS ARRENDADORES” declaran haber recibido la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,00), quedando pendiente por cancelar la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00)”.---“CLÁUSULA DE VALOR: De conformidad con lo previsto en el Artículo 33° de la Ley Especial, los Contratantes convienen en ajustar el Canon de Arrendamiento en el 50% del Índice Nacional de Precios al Consumidor (Inflación) publicado por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, siendo exigible para el Segundo Año y los sucesivos del Contrato, de acuerdo a la inflación inmediatamente anterior, de conformidad con el Numeral 1° del citado Artículo 33° de la Ley Especial.-------------------------
TERCERO: En virtud de que la renovación o prórroga del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo el 08 de Agosto de 2008, inicia el 09 de Agosto de 2013, “EL ARRENDATARIO” conviene en pagarle a “LOS ARRENDADORES” los Cánones correspondientes a los meses de: Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2013; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2014 con el nuevo Canon de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), por un monto de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 120.000,oo). Mediante Cheque de Gerencia librado a nombre del Arrendador BENIS ARGENIS BORGES EXPÓSITO; y los sucesivos Cánones de Arrendamiento, depositados en la Cuenta de Ahorros indicadas en la nueva redacción de la Cláusula Tercera de este Convenio.---------------------------------------------------------------
CUARTO: Los Honorarios Profesionales de los Abogados los asume cada parte. Por último, declaramos que nada mas tenemos que reclamarnos con ocasión del presente Juicio; y le solicitamos al Juzgador homologar la Transacción, se de por terminado el presente Juicio y se archive el expediente una vez conste el pago de los Cánones de Arrendamiento líquidos y exigibles. “LOS ARRENDADORES” declaran recibir en este acto del Cheque de Gerencia No. 10264349, librado por el Banco BOD, por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo).--------------

De lo anterior se evidencia que las partes en el presente caso llegaron a una transacción judicial con la cual se dio por terminado el presente juicio, la cual consistía en la renovación del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretendía, quedando el mismo vigente a excepción de las cláusulas modificadas a través de la transacción antes citada. Ahora bien, mediante el auto apelado de fecha 7 de junio de 2022, el Tribunal a quo se pronunció de la siguiente manera:
Vista la diligencia recibida en la Unidad de Recepción de Documentos en fecha 26/05/2022, suscrita por el abogado GLAYNOR PEROZO, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 197.222, teléfono 04141697159, en su carácter de autos, mediante la cual solicita al tribunal se produzca la ejecución voluntaria del acuerdo suscrito en el presente expediente, de conformidad con el articulo 524 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal por cuanto lo solicitado no es contrario a derecho y por evidenciar de las actas procesales que en fecha 11 de agosto del año 2014 fue realizada una transacción suscrita por las partes, que a su vez fue homologada en esa misma fecha y declarada definitivamente firme, decreta la ejecución de la misma; y de conformidad a los previsto en el articulo 524 del Código de Procedimiento Civil, se fija un lapso de tres (3) días de despacho contados a partir de la notificación de las partes vía correo electrónico mediante la remisión del presente auto, para que la parte demandada efectué el cumplimiento voluntario. Déjese constancia en el Libro Diario llevado por ante este Tribunal.

De lo anterior se colige que el Tribunal de la causa, previa solicitud del apoderado judicial de los demandantes, acordó la ejecución voluntaria de la transacción celebrada entre las partes en fecha 11 de agosto de 2014, homologada en esa misma fecha y declarada definitivamente firme; fijando un lapso de tres (3) días de despacho a partir de la notificación de las partes, sin indicar en qué consiste dicha ejecución voluntaria.
Por otra parte, se observa que el Tribunal a quo en auto apelado de fecha 21 de junio de 2022, se pronunció de la siguiente manera:
Vistas las diligencias que anteceden recibidas en fecha 13/06/2022, 13/06/2022, 14/06/2022 y 14/06/2022, las dos primeras presentadas por el ciudadano JOSEPH CHALAWIT, parte demandada, asistido del abogado JOSE DELGADO PELAYO, identificado en actas, en la cual apela del auto de fecha 7/06/2022 en la que se decreta la ejecución voluntaria; la tercera por el ciudadano ELEODORO GOITIA y JESUS DELGADO identificados en actas, solicitando aclaratoria del auto de cumplimiento voluntario de manera de señalar que debe entregar, pagar, hacer o no hacer, asimismo requiere que se le expida dos copias fotostáticas certificadas de la totalidad del expediente; y la cuarta por el abogado GLAYNOR PEROZO, identificado en actas y actuando con el carácter de apoderado actor solicitando se decrete la ejecución forzosa de conformidad con lo establecido en el articulo 526 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal por cuanto lo solicitado no es contrario a derecho provee de conformidad y en consecuencia, en cuanto a las dos primeras diligencias, se oye en un solo efecto la apelación interpuesta, ordenándose remitir al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Transito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial las copias certificadas de las actuaciones que indique el apelante y las que se reserve indicar el Tribunal, acompañadas de oficio; en relación a la tercera diligencia, en la cual solicitan aclaratoria al auto del auto de cumplimiento voluntario, se observa que, al haberse vencido el lapso establecido por las partes en la transacción efectuada y homologado por este Tribunal en auto de fecha 16/09/2014, y luego de haberse agotado todas las instancias, el fin de la resolución de contrato de arrendamiento trae consigo la desocupación del inmueble objeto de contrato, por lo que para el cumplimiento voluntario deberá hacer entrega del bien inmueble objeto en litigio; así se decide; asimismo, expídase por secretaria las copias certificadas solicitadas, una vez que el solicitante consigne las mismas y en cuanto a la cuarta diligencia, por cuanto ha vencido el lapso establecido en auto de fecha 07/06/2022 para el cumplimiento voluntario, de conformidad con lo establecido en el articulo 526 del Código de Procedimiento Civil, se decreta la ejecución forzosa de la transacción efectuada ordenándose restituir a los demandantes, el bien inmueble objeto en litigio, constituido por un local comercial ..(sic)… totalmente desocupado, libre de personas y bienes, ordenándose librar mandamiento de ejecución y oficiarse lo conducente, haciéndole saber al Tribunal que por Distribución le corresponda, que deberá hacer uso de la fuerza si fuese necesario de conformidad con lo establecido en el articulo 528 del Código de Procedimiento Civil. Cúmplase con lo ordenado y Déjese constancia en el Libro Diario llevado por ante este Tribunal.

De este auto se evidencia que el Tribunal de la causa se pronunció sobre lo solicitado por la parte demandada en tres diligencias, así como también sobre lo solicitado por la parte demandante en una diligencia; en relación a las dos primeras oye la apelación ejercida por la parte demandada contra el auto anterior de fecha 7 de junio de 2022; en la tercera en relación a la solicitud de aclaratoria del auto que decretó el cumplimiento voluntario, estableció que por haberse vencido el lapso establecido por las partes en la transacción realizada y homologado por ese Tribunal en fecha 16/09/2014, el cumplimiento voluntario consiste en hacer entrega del bien inmueble objeto en litigio, lo cual fundamenta en que el fin de la resolución de contrato de arrendamiento trae consigo la desocupación del inmueble objeto de contrato. Y en cuanto a la cuarta diligencia, decreta la ejecución forzosa de la transacción y ordena restituir a los demandantes el bien inmueble objeto en litigio, ordenando librar mandamiento de ejecución. Constituyendo el objeto de la apelación los dos últimos pronunciamientos, es decir, el decreto de la ejecución voluntaria, el cual según el juez a quo consiste en la desocupación del inmueble objeto del litigio por parte del demandado, así como el decreto de la ejecución forzosa.
A los fines de resolver las apelaciones formuladas por la parte demandada, se hace necesario realizar una serie de consideraciones en torno a la figura jurídica de la transacción, la cual está contenida en el artículo 1.713 del Código Civil, siendo definida como un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual; es decir, la norma prevé la transacción judicial y la transacción prejudicial. En el presente caso, estamos frente al primer supuesto, la transacción judicial, señalando la doctrina que es un negocio jurídico material que establece una relación contractual cuyo objeto es la causa o relación sustancial (lo que se discute) sometida a conflicto en el juicio, y que para solventarla, en virtud de mutuas concesiones, desaparece por vía de consecuencia la relación procesal continente; por otra parte, se observa una doble renuncia a las pretensiones procesales: el actor desiste de su pretensión o parte de ella, y el demandado renuncia a su derecho a obtener una sentencia.
En relación a los efectos de la transacción, ésta tiene entre las partes la misma fuerza de la cosa juzgada según el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil; teniendo efecto extintivo, que para su determinación debe tenerse en cuenta las reglas de interpretación de los contratos, y efecto declarativo respecto de los derechos sobre los cuales versa el litigio; y de acuerdo al criterio del autor Emilio Calvo Baca en su Código de Procedimiento Civil comentado, la transacción solo puede ser resuelta cuando existen cláusulas traslativas o constitutivas de derechos, ya que caso contrario bastará a la otra parte oponer la excepción fundada en la transacción o ejercer la acción de cumplimiento.
Ahora bien, en el presente caso, de la transcripción de la transacción judicial suscrita entre las partes en fecha 11 de agosto de 2014 se desprenden los siguientes acuerdos: 1) Ambas partes a los fines de dar por terminado el juicio por Resolución de Contrato, Cobro de Cánones de Arrendamiento, y Daños y Perjuicios deciden renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 8 de Agosto de 2008, bajo el N° 22, Tomo 74, es decir el contrato cuya resolución fue demandada. 2) Acordaron la prórroga del referido contrato por un lapso de cinco (5) años, contados a partir del 9 de agosto de 2013. 3) Modificar las cláusulas tercera, cuarta y décima tercera del contrato de arrendamiento primigenio y crear una cláusula de valor, lo cual se sintetiza así: 3.1) En la cláusula tercera acuerdan el canon de arrendamiento, y su forma de pago, y convienen expresamente que la falta de pago de dos (2) mensualidades dará lugar a reclamar judicialmente la desocupación del local comercial. 3.2) En la cláusula cuarta establecen la duración del contrato antes señalado, pactando además que el mismo pudiera ser prorrogable por igual termino por acuerdo entre ellos, estableciendo la forma y condiciones para la procedencia de la prórroga, así como el régimen de los subarrendamientos. 3.3) En la cláusula décima tercera, la constitución de la garantía en respaldo de las obligaciones asumidas por el arrendatario. Y 3.4) En la cláusula de valor convienen en el ajuste del canon de arrendamiento, siendo exigible a partir del segundo año y los sucesivos del contrato. 4) Convinieron en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos con el nuevo canon fijado. Y 5) Acordaron que los honorarios profesionales de los abogados los asume cada parte.
De lo anterior no se evidencia que las partes hayan acordado en su transacción la entrega y desocupación del inmueble en oportunidad alguna, que diera lugar a la ejecución del acuerdo transaccional en esos términos; por el contrario, las partes lo que hicieron fue pactar la renovación del contrato de arrendamiento cuya resolución fue demandada, donde establecieron expresamente que la falta de pago de dos (2) mensualidades dará lugar a reclamar judicialmente la desocupación del local comercial, es decir, que en caso de configurarse tal supuesto, a los arrendadores les nace el derecho de intentar una acción por resolución o cumplimiento de contrato, o desalojo del local comercial, según lo que consideren pertinente; más no a solicitar la ejecución de la transacción, en virtud que en ninguna de sus cláusulas establece que si la parte demandada no cumple con alguna de sus obligaciones contractuales los arrendadores demandantes pueden solicitar la desocupación y entrega del inmueble arrendado, sino como se señaló, debe intentarse una nueva acción, errando el juez a quo al señalar en el auto apelado de fecha 21 de junio de 2022 que al haberse vencido el lapso establecido por las partes en la transacción efectuada y que luego de haberse agotado todas las instancias, el fin de la resolución de contrato de arrendamiento trae consigo la desocupación del inmueble objeto de contrato, por lo que para el cumplimiento voluntario deberá hacer entrega del bien inmueble objeto en litigio; cuando en realidad las partes no establecieron lapso alguno para la desocupación del inmueble, así como tampoco establecieron que a falta de cumplimiento de alguna de las cláusulas acordadas procedería de inmediato la desocupación del mismo; y si bien es cierto el fin último de la acción por resolución de contrato de arrendamiento es la entrega del inmueble arrendado, en el presente caso, el juicio no terminó por sentencia dictada por el juez de la causa sino por transacción celebrada entre las partes donde éstas no acordaron la mencionada desocupación y entrega del inmueble; y así se establece.
Sobre este particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 342 de fecha 1° de marzo de 2007 dictada en el expediente N° 06-1385, caso: Panache Modas, S.R.L., asentó lo siguiente:
Ahora bien, de acuerdo a las características particulares del presente caso tenemos que, aún cuando las partes intervinientes en las distintas transacciones (seis en total) dejaron expresa constancia que las mismas, no tenían por objeto extender la relación arrendaticia, lo cierto es que en éstas, se extendió el plazo de permanencia en el inmueble por parte de la demandada por aproximadamente seis (6) años más y, la modificación de la suma que por concepto de indemnización debía pagar el demandado por la permanencia del inmueble, que no es otra cosa sino, lo que en un contrato de arrendamiento es el equivalente al canon de arrendamiento, independientemente de la denominación que las partes le hayan dado. Éstos elementos a juicio de esta Sala permiten afirmar en apoyo a lo sostenido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la intención de la parte actora no era, sino pretender judicializar un contrato de arrendamiento, adquiriendo así un mecanismo compulsivo de ejecución de éste sin necesidad de proceso, en perjuicio lógicamente de la parte demandada quien se vería impedida de ejercer las defensas que a bien tuviere sin poder hacer valer igualmente, las figuras legales que le son propias en su condición de arrendataria tales como, la prórroga legal, la preferencia ofertiva, entre otras. Por ello, en aras de evitar que el proceso fuera utilizado para un fin distinto al cual está destinado, la decisión dictada por el a quo constitucional estuvo ajustada a derecho, en el sentido de considerar errada la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que ordenó al tribunal primigenio de la causa ejecutar la última de las transacciones suscritas por las partes con el objeto de poner fin al juicio.
Del anterior criterio jurisprudencial aplicable por analogía al presente caso, en virtud que las partes en la transacción realizada y debidamente homologada por el Tribunal a quo, decidieron renovar el contrato de arrendamiento inicial, modificando tres de las cláusulas contractuales establecidas en dicho contrato, es por lo que en atención al anterior criterio, no puede la parte actora pretender judicializar el nuevo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y solicitar una ejecución voluntaria ni forzosa no prevista contractualmente, con lo cual le estaría vulnerando el derecho a la parte demandada en esta causa a comparecer a un nuevo juicio, -tal como fue acordado en la transacción judicial-, y ejercer todas sus defensas y excepciones que a bien tuviere a su favor; y consecuencialmente mal podía el Tribunal de la causa haber acordado la ejecución voluntaria y la ejecución forzosa de la transacción judicial en cuestión, cuando de ella no se deriva el acuerdo entre las partes de desocupar y entregar el inmueble arrendado por el transcurso de un tiempo determinado ni por el incumplimiento por parte del arrendatario demandado de alguna de las cláusulas pactadas, pues como se dijo, por el contrario, ambas partes acordaron expresamente que la falta de pago de dos (2) mensualidades dará lugar a reclamar judicialmente la desocupación del local comercial. En tal virtud, deben revocarse los autos apelados mediante los cuales se decretó la ejecución voluntaria, ordenándose la desocupación del inmueble objeto del litigio por parte del demandado, y posterior decreto de ejecución forzosa; y así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JOSEPH CHALAWIT, asistido por el abogado José Delgado Pelayo mediante diligencias de fechas 8 y 9 de junio de 2022; y CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JOSEPH CHALAWIT, asistido por el abogado José Delgado Pelayo mediante diligencia de fecha 28 de junio de 2022.
SEGUNDO: Se REVOCAN los autos de fechas 7 y 21 de junio de 2022, dictados por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial,
TERCERO: No ha lugar a costas recursivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los diez (10) días del mes de noviembre de dos mil veintidós (2022). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 10/11/22, a la hora de la una de la tarde (1:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDEZ Z.

Sentencia N° 063-N-10-11-22.-
AHZ/ABZ/Roselin
Exp. Nº 6806