TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6692

DEMANDANTE: NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.807.170, domiciliada en la ciudad de Punto Fijo, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón.

APODERADOSJUDICIALES: JUAN MIGUEL MEDICI GOITIA, CARLOS MIGUEL CARRILLO CALDERÓN, RAFAEL ALBERTO CARRASQUERO GARCÍA y DECSI MARGOT GARCÍA GUTIÉRREZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.123.650, 31.738, 122.421 y 13.635 respectivamente.

DEMANDADOS: FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA y YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos.V-16.943.079 y V-21.158.262 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón.

APODERADOS JUDICIALES: MIGUEL ALBERTO HERNÁNDEZ BELLO y VILMA ROSA PAZ QUIÑONEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 48.147 y 155.755 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón.

MOTIVO: SIMULACION DE VENTA

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por el abogado Rafael Carrasquero García, apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia de fecha 3 de febrero de 2020, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de SIMULACION DE VENTA, incoado por la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO contra los ciudadanos FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA y YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA.
Cursa a los folio 1 al 6 escrito contentivo de libelo de demandada presentado por la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, asistida por el abogado Juan Medici Goitia, mediante el cual alega: Que en fecha 25 de enero de 2018, otorgó poder al ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, notariado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, anotado bajo el Nº 8, tomo 18, folios 30 al 33, el cual consignó marcado con la letra “A”, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el conjunto residencial Villa Cristina II, al este de la carretera Punto Fijo-Punta Cardón, entrando por la calle Mamporal, parroquia Punta Cardón, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, según documento que consigna en copia certificada marcado con la letra “B”; que dicho poder es bastante amplio, que otorgó en principio a fin de que su poderdante para el momento pudiera ejecutar las facultades contenidas en el mismo debía contar con su consentimiento, ya que ese era el acuerdo, que el mencionado apoderado un buen día dejó de comunicarse y de enterarse de las acciones que estaba realizando, lo que era su deber conforme al artículo 1.694 del Código Civil; que para evitar cualquier sorpresa y abuso en el uso del referido poder, procedió a revocar el mismo por ante la Notaría y el Registro respectivo, tal como se evidencia de las revocatorias que consigna bajo las letras “C y D”. Que una vez revocado el poder se quedó más tranquila, pero es el caso que en fecha 24 de octubre de 2018, se trasladó a su casa el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, expresándole que debía entrar a practicar una inspección judicial, señalándole que la misma la había solicitado la abogada Tatiana del Valle Piña, en su carácter de Defensora Pública Primera en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda; que es cuando se entera que el apoderado revocado había vendido su inmueble al ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZMOSQUERA, por la irrisoria suma de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs.850.000), según se evidencia en el documento de fecha 5 de abril de 2018, el cual se consigna marcado con la letra “E”, sorprendiéndola en su buena fe y mediante una acción dolosa como se aprecia en este libelo, e invoca el artículo 1.146 del Código Civil. Aduce que la mencionada venta fue pactada entre el apoderado y el comprador para despojarla de su propiedad de manera fraudulenta, que sobre el inmueble pesan dos (2) hipotecas y ambas prohíben que el mismo sea enajenado, y que por estar registradas el registrador no debió darle curso y registrar la venta, que dichas hipotecas se aprecian con claridad meridiana en cuanto a su prohibición de enajenar y gravar, en el documento de propiedad que consigna marcado con la letra “A”; que incurrieron en errores insubsanables que hacen nula de nulidad absoluta y suscepción de ser resuelta la mencionada venta, por lo siguiente: Primero: Que al momento de adquirir el inmueble se crearon dos (2) hipotecas, una con el banco BOD y la otra con el Banco Nacional para la Vivienda (Banavih), que en ambas se prohíbe expresamente la enajenación del inmueble sin la notificación de las entidades bancarias mencionadas y la autorización de estas, lo que hace nula la venta, específicamente se puede apreciar que en la cláusula segunda párrafo único de la hipoteca constituida con el BANAVIH, establece de manera expresa “Que el inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización de BANAVIH”, que el ciudadano registrador no debió registrar el documento de venta sin tener a la vista las respectivas notificaciones y las correspondientes autorizaciones de las mencionadas entidades bancarias, cuando no ha cancelado la hipoteca cuya acreencia es del Banavih, lo que indica que ninguna ha sido liberada, y cita el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil. Alega que por analogía el ciudadano registrador al tener conocimiento de que existe una prohibición contractual de enajenar y gravar el inmueble, debió abstenerse de registrar cualquier venta sobre este, so pena de ser responsable de los daños y perjuicios que cause, aparte que la venta es nula absoluta, no puede excusarse el registrador ante tamaño error inexcusable, porque las hipotecas evidentemente constan en el documento de administración del inmueble y fueron registradas, en este caso no solamente es nula de nulidad absoluta la venta y el registrador es responsable de los daños y perjuicios, también el registrador podría ser responsable de daños al patrimonio público si consideran que el Banavih, prestó dinero del Estado para la adquisición del inmueble, y la garantía de que el Estado recupere ese dinero es la hipoteca, que el BANAVIH al ser banco del Estado preserva un privilegio prácticamente de propiedad sobre el inmueble y no se puede realizar transacción alguna sin la autorización de éste. Segundo: Que el precio señalado en el documento de venta jamás fue cancelado, motivo más que suficiente para solicitar la nulidad de la venta del inmueble; que el precio acordado aparte de irrisorio (Bs. 850.000), no fue cancelado por el presunto comprador, el cheque con que se pretendió cancelar el precio nunca fue cobrado por una razón muy sencilla, el mismo para el momento de la compra venta no tenía fondos y lo consignaron a los fines de cumplir con un requisito de forma, señalando al final que jura que el dinero con que cancela no proviene de acciones ilícitas, tanto la consignación del cheque sin fondo; que así como el juramento de probidad, lo único que constituyen es una falsa testación ante un funcionario público y una presunta estafa; que el pago es un elemento fundamental para el perfeccionamiento de la venta y así lo señala el artículo 1.474 del Código Civil; que al no pagar el precio el contrato y la venta en sí son nulas; cita el artículo 1.167eiusdem y señala que qué mas inejecución de obligación que no pagar el precio, citando también el artículo 1.527 eiusdem. Tercero: Que el poder que utilizó su apoderado fue revocado dos (2) veces, tanto por notaría como por el registro, y una vez revocado el poder éste se extingue, lo que indica que la venta es nula porque se realizó con un poder que había sido anulado, y cita el artículo 1.704 en su numeral 1 del Código Civil. Cuarto: Que el apoderado debe actuar como un padre de familia en cuanto al uso del poder que se le otorga en concordancia con el artículo 1.692 del Código Civil, siendo apreciable que no lo hizo, que con ver el precio de la venta que es vil e irrisorio, con el precio colocado en el documento de venta no se hubiera comprado ni un televisor, lo que evidentemente constituye una simulación de venta. Que al no pagar el precio se confirma la inejecución parcial del contrato, colocar un precio vil e irrisorio, que es evidente que existe una amistad y connivencia entre el ex apoderado y el comprador, que de otra manera no se da una transacción de esta en la que el ex apoderado incumple todas las obligaciones que le impone la Ley para con su mandante y el comprador no paga el precio, procediendo de inmediato a intentar el desalojo del inmueble, incoando un procedimiento írrito por ante el SUNAVI, violentando el debido proceso previsto tutelado en el artículo 49 de la Carta Magna, y no cita al ex apoderado que le vendió. El transferir un patrimonio en perjuicio de un tercero, en este caso en su perjuicio, y en cuanto a la capacidad económica del adquiriente es evidente que no la tenía, porque no pagó el precio al momento de la venta, que como corolario debe señalar que continuó en posesión del inmueble, y cita el artículo 1.281 del Código Civil. De igual manera cita el artículo 1.360 eiusdem. Alega que el precio no lo podía establecer el apoderado, porque no estaba facultado en el poder para ello, que debió consultarle o solicitarle un avalúo, más aun si consideran que sobre mencionado inmueble existe un avalúo realizado por el ingeniero Jesús A. Carache, en el año 2017 y que tasa el valor del inmueble en Bs. 41.042.967,03, de lo que se aprecia la diferencia entre el avalúo y el precio de la venta, el precio es irrisorio en grado superlativo, el cual consigna con la letra “F”. Quinto: Que el acta registral no identifica el poder, no señala los datos registrados del mismo, lo que es un requisito sine qua non, para la validez de la venta, ya que el poder debe estar registrado para el momento de la venta y el registrador debe en el acta que acompaña al documento identificar el poder y señalar que dichos datos los aprecia porque los tuvo a la vista, lo que no ocurrió, alegando que es causa de nulidad de la venta, conforme al artículo 1.169 del Código Civil. Que actualmente cursa por ante el SUNAVI superintendencia nacional de arrendamiento de viviendas, según expediente OC-0018-2018, causa por desalojo en su contra, incoada por el ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ, en el que llama la atención que en ningún momento cita al apoderado que le vendió, creando varios procedimientos para dar cumplimiento a lo ordenado por el Tribunal Supremo de Justicia y agotar la vía administrativa, específicamente la audiencia conciliatoria, para preparar la judicial, considerando que dicha institución en este caso no se pudo pronunciar porque el caso que les ocupa no versa sobre materia arrendaticia alguna. Señala que ante imposibilidad de lograr de manera extrajudicial solucionar y resolver la ilegal, improcedente e írrita compra venta es por lo que ocurre ante la competente autoridad a demandar formalmente a los ciudadanos FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA y YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA, en su carácter de ex apoderado y comprador respectivamente, por nulidad de contrato de venta, por simulación de venta y por prohibición contractual de enajenar, para que convengan o sean condenados por el Tribunal, sentenciando a su favor, declarando con lugar la presente demanda y sea decretada la nulidad del contrato de venta, realizando la participación al registro respectivo. Solicita al Tribunal decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble en cuestión, a los fines de que no quede ilusorio el fallo. Fundamenta la presente demanda en los artículos 1.146, 1.154, 1.167, 1.169, 1.281, 1.360, 1.474, 1.479, 1.527, 1.692, 1.694, 1.704 del Código Civil; 585, 588, y 600 del Código de Procedimiento Civil. Estima la presente demanda en un millón setecientos mil bolívares soberanos (1.700,00 Bs.), que equivalen a 100.000 unidades tributarias. Solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. Anexos consignados junto al libelo del folio 7 al 57.
Por auto de fecha 6 de diciembre de 2018, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, admite cuanto a lugar en derecho la demanda y ordena emplazar a los demandados (f.59); siendo citados en fecha 19 de febrero de 2019 (f.63-65).
En fecha 25 de abril de 2019, el codemandado ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, asistido de abogado, da contestación a la demanda de la siguiente manera: Niega, rechaza y contradice expresamente que en todos y cada uno de los hechos alegados en el libelo de la demanda, que no hayan sido aceptados por él, en el contenido de ese escrito. Niega, rechaza y contradice que sea procedente en derecho la pretensión de la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO. Niega, rechaza y contradice, que en fecha 23 de enero del año 2018, la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, le haya otorgado poder y que haya sido notariado por ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo, estado Falcón, anotado bajo el Nº 8, Tomo 18, folios 30 al 33, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el conjunto residencial Villa Cristina II, al este de la carretera Punto Fijo, Punta Cardón, entrando por la calle Mamporal, Parroquia Punta Cardón, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón. Niega, rechaza y contradice que la demandante le haya otorgado poder bastante amplio y que hayan acordado que de hacer cualquier actuación con el supuesto poder, debía contar con la aprobación de la otorgante; así mismo de haber dejado de comunicarse y de enterarla de las acciones realizadas. Niega, rechaza y contradice que la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, haya revocado el supuesto y negado poder otorgado a su persona. Que niega, rechaza y contradice que en fecha 24 de octubre del año 2018, se haya trasladado a la casa de habitación de la demandante de autos, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, a supuestamente practicar una Inspección Judicial, solicitada por la abogada Tatiana del Valle Piña, como Defensora Publica Primera. Niega, rechaza y contradice que en fecha 24 de octubre del año 2018, la ciudadana antes nombrada, haya tenido conocimiento de la supuesta venta del inmueble de su propiedad, y que efectuada por él, al ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA por la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs.850.000,00) en fecha 5 de abril del 2018.Niega, rechaza y contradice que la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, haya sido sorprendida en su buena fe, mediante una acción dolosa. Niega, rechaza y contradice que la venta a la que se refiere la demandante de autos, haya sido pactada por su persona y el ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA, para despojarla de su propiedad de manera fraudulenta; así mismo niega, rechaza y contradice que sobre el inmueble identificado por la demandante en el libelo de la demanda, pesan 2 hipotecas una con el Banco Occidental de Descuento y el Banco Nacional para la vivienda (Banavih), que prohíban que el mismo sea enajenado; que igualmente niega, rechaza y contradice que haya prohibición para registrar y que no hayan sido canceladas las supuestas hipotecas. Niega, rechaza y contradice que no se haya pagado dinero alguno por la supuesta venta, que haya sido cancelado con cheque sin fondo, que se haya consignado cheque alguno para cumplir algún requisito; así mismo niega, rechaza y contradice que haya incurrido en falsa testación ante funcionario público y menos en una estafa. Niega, rechaza y contradice que se le haya otorgado poder alguno por la ciudadana antes mencionada y menos que haya sido revocado 2 veces, tanto por Notaría como por el Registro. Niega, rechaza y contradice que el supuesto poder a que hace referencia la demandante, no haya sido debidamente registrado por ante el Registro Público. Alega que lo cierto es que durante el mes de octubre del año 2017, la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, lo contacta a través de una amiga en común por vía telefónica para solicitarle una reunión; que dicha reunión tuvo como objeto ofrecerle en venta la que en otrora fuese su casa, la cual esta distinguida con el número 10, nomenclatura catastral 000000002181421, ubicada en el "Conjunto Residencial Villa Cristina", a novecientos metros (900,00 Mts.) al Este de la Carretera Punto Fijo Punta Cardón, entrando por la calle Mamporal, Parroquia Punta Cardón, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, y era de su propiedad según contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana, del estado Falcón, de fecha 22 de mayo del 2007, inscrito bajo el Nº 21, Tomo 17,folio, 164 al 165, del Protocolo I. Que después de ella mostrarle la casa y él revisar brevemente la documentación, le dijo que iba a pensarlo, que al preguntarle si ya estaba liberada la hipoteca, ella le dijo que no se preocupara por eso, que ya eso estaba pago y que ella misma se encargaría con sus amistades en el banco de resolver lo del documento de liberación de hipoteca en corto tiempo, pues ella estaba interesada en vender lo antes posible; aduce que él realmente no estaba interesado en comprar el inmueble, pero que le envió varias personas conocidas, a ver si alguna de ellas se lo compraba; que pasaron los días sin que tuvieran ningún tipo de contacto, hasta que durante el mes de diciembre ella le volvió a llamar, y se reunieron de nuevo, le informó que hasta el momento no había logrado vender la casa y le propuso que si él no estaba interesado en comprarla, podía encargarlo de conseguir un comprador y de concretar la venta, a lo cual accedió. Que inmediatamente ella le entregó la copia de su cédula, copia certificada del contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado; que también le ratificó su intención de lograr con rapidez la firma del documento de liberación de la hipoteca que aún cuando ya estaba totalmente cancelada no se había logrado su protocolización, que fue así como comenzó a realizar las gestiones para lograr la venta del referido inmueble; que durante el mes de diciembre inició conversaciones con el ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA, quien se interesó por el inmueble, que por no tener la documentación que él le requirió, no pudieron concretar nada, que asimismo pasó con otras personas a las cuales le ofreció el inmueble. Que en reiteradas ocasiones le solicitó a la dueña la ciudadana antes nombrada, la documentación faltante y aun no la había tramitado, pues le decía que estaba muy ocupada en otros asuntos; que en algún momento llegó a decirle que si no le entregaba la documentación completa no podría seguir ofreciendo el inmueble; que al cabo de un tiempo se reunieron, principios del mes de enero del año 2018, y le dijo que definitivamente ella no tenía el tiempo para recaudar la documentación necesaria para la venta del inmueble, por lo que le propuso otorgarle un poder especial para la tramitación de la documentación y la venta del inmueble; que siendo que unos días después específicamente el día 25 de enero del 2018, le otorgó el respectivo poder para la venta del inmueble, el cual se autenticó y registró, según consta en el mismo documento poder consignado por la parte demandante, por lo que alega que la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, es mayor de edad, capaz, civilmente hábil, tiene discernimiento y entiende perfectamente por su experiencia laboral y por además ser comerciante, que al firmar el documento poder le estaba autorizando, facultando a vender el inmueble, y/o a enajenarlo inclusive de manera gratuita; pregunta que qué persona, la cual otorgue un documento con el contenido del poder de marras, una vez vendido el inmueble podría sentirse sorprendida, precisamente el poder otorgado se confirió para la venta y más aún para la enajenación del inmueble de cualquier manera a título gratuito u oneroso. Que no puede existir ni existe dolo, o mala intención en sus actuaciones las cuales realizó dentro de la norma y debidamente facultado. Que el poder otorgado por ella a su persona, no fue parte de una maniobra, ni de un engaño ella lo otorgó a sabiendas que le facultaba para enajenar dicho inmueble, también sabía que dicha enajenación no estaba condicionada a un comportamiento en especial de su parte, tan cierto es que con dicho poder pudiese el haber enajenado el inmueble de manera gratuita; que por otra parte cómo pudiera sorprender a su mandante con la venta del inmueble, si desde el mes de enero del 2018, fecha en la cual le otorgó el poder, hasta el 5 de abril del mismo año, fecha en la cual se otorgó el respectivo documento de compra venta ante el Registro Público del Municipio Carirubana del Estado Falcón, pasaron más de dos meses, tiempo durante el cual ella sabía de la negociación y siempre estuvo de acuerdo; que no existía ninguna componenda entre el comprador y su persona, pues las gestiones para la venta se realizaron sin ningún tipo de premura, pues nunca sospechó, ni su poderdante le dijo que tenía intenciones de revocar el poder y cuando lo hizo, sin haberle notificado, que era lo menos que podía hacer, ya la venta se había protocolizado. Que él solo hizo lo establecido en el Código Civil referente de las obligaciones del mandatario. Que en cualquier momento que lo considere conveniente el mandante puede revocar el poder y debe ser notificado el mandatario de la revocatoria, cosa que no hizo su mandante, pues presume que una vez que ella se entera que la venta se había concretado es que procede a la revocatoria del poder, porque si ella hubiese desistido de su intención de que él se encargara de la venta de la casa y en los términos acordados con ella, se lo habría comunicado y habría revocado dicho poder con antelación a la venta y no esperar la protocolización para hacer la revocatoria. Que la revocatoria en cuestión se realizó ante la Notaría Pública II de la ciudad de Punto Fijo, en fecha 6 de abril del 2018 y quedó inscrita bajo el Nº3, Tomo 55, folio 10 al 13, tal como lo ratifica la parte demandante; que otro punto que es importante aclarar es que el poder otorgado a su persona fue autenticado y posteriormente inscrito ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de abril del año 2018, bajo el Nº 14, folio 73, tomo 5, del Protocolo del mismo año. Que no puede argumentarse que él no pudo identificar los datos del poder en el documento de compra venta constituye causal de nulidad, mas aun siendo la misma oficina de registro donde se inscribe el poder y también se protocoliza la venta. Que en la hipoteca es importante aclarar que solo existió una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), que el Banco Occidental de Descuento BOD, solo fungió como operador financiero, según lo estipulado en el contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado antes mencionado; que el documento establece claramente el caso en que el inmueble no puede ser enajenado, y que del documento se entiende que el inmueble no podría ser enajenado única y exclusivamente cuando el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado, no siendo este el caso, pues el préstamo a interés adquirido por la ciudadana antes nombrada se encuentra totalmente cancelado y mucho antes de la protocolización del documento de compra venta, más aún, mucho antes de que se le otorgara el poder con el cual cumplió con el mandato, que fue vender el inmueble de la mencionada ciudadana; que por otra parte, la cláusula décima quinta del contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado establece varias causas por las cuales se podrían considerar de plazo vencido todas las obligaciones contraídas por la deudora hipotecaria en dicho documento, entre ellas la contenida en el literal d de la mencionada cláusula. Que no exige, en consecuencia, para la venta del inmueble, la protocolización o la existencia del documento de liberación de hipoteca, lo que exige es que el deudor hipotecario haya cancelado el préstamo a interés en su totalidad; que si así fuese quedado establecido en dicho documento; que la razón es muy sencilla una vez pagado el préstamo o cancelada la obligación principal se extingue la hipoteca, a tales efectos; que en conclusión en el caso de marras no había prohibición de venta ni era necesario la notificación y la autorización del banco, por cuanto el préstamo ya estaba totalmente cancelado, que a los efectos del pago total de la deuda, no están supeditados a la protocolización o no del documento de liberación de la hipoteca. Que en ningún caso la hipoteca genera una prohibición de enajenar y gravar, pues estas son consecuencia de una litis, la prohibición de enajenar y gravar requiere de dos supuestos primero que sea decretada y segundo que sea comunicada al Registrador, por lo tanto en este caso no puede hablarse de prohibición ni pretender de manera analógica aplicar la misma normativa cuando son figuras con una naturaleza jurídica y un fin totalmente diferentes. Que con respecto al pago del precio, es importante aclarar que en este caso el precio pactado tiene que ser respetado, y no pudiera alegar la demandante que es irrisorio pues por las condiciones pactadas ente ella y él, la cantidad o el monto del precio no era importante la intención del mandato era la enajenación del inmueble; que habría dos formas posibles de él enajenar el inmueble, para lo cual estaba perfectamente facultado, de manera onerosa a través de una venta y de manera gratuita, a través de cualquier tipo de contrato donde no haya obligación de pagar un precio, que para la venta que se realizó y se protocolizó, evidentemente, cuando fijó el precio con el comprador estaba perfectamente actuando dentro de los limites y parámetros del poder. Que aun cuando el precio pudiera parecerle a su poderdante, irrisorio fue el precio convenido por ambas partes; que cuando no se realizó el cobro del cheque mencionado en el documento de compra venta, el comprador pagó el precio, como se evidencia de documento privado el cual se levantó como prueba del pago y en sustitución del instrumento mencionado en el documento de compra venta, el cual será presentado oportunamente durante el lapso probatorio; que por lo tanto la venta se concretó y se materializó entre la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO válidamente representada por él y el ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA, según consta de documento de compraventa debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Carirubana, del estado Falcón, en fecha 5 de abril del 2018, bajo el N° 2018,340, asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el número 332.9.4.3.11170, y que se encuentra inserto en la presente causa por haberlo consignado la parte demandante (f.66 al 71).
Mediante escrito de fecha 25 de abril de 2019, el codemandado ciudadano YOVANIS ELISER GUTIERREZ MOSQUERA, asistido de abogado, consigna escrito de contestación a la demanda donde niega, rechaza y contradice los hechos alegados en el libelo de la demanda que no hayan sido aceptados por su persona el contenido de ese escrito. Niega, rechaza y contradice que sea procedente en derecho la pretensión de la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO. Niega, rechaza y contradice que en fecha 23 de enero del año 2018, la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, haya otorgado poder al ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, que haya sido notariado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, anotado bajo el Nº 8, Tomo 18, folios 30 al 33, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el conjunto residencial Villa Cristina ll, al este de la carretera de Punto Fijo, Punto Cardón, entrando por la calle Mamporal, Parroquia Punta Cardón, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón. Niega, rechaza y contradice que la demandante haya otorgado poder al ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, bastante amplio, y de haber acordado que de hacer cualquier actuación con el poder, debía contar con la autorización de la otorgante; asimismo de haber dejado de comunicarse y de enterar de las acciones realizadas a la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO. Niega, rechaza y contradice que la ciudadana antes nombrada haya revocado el supuesto y negado poder otorgado al ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA. Niega, rechaza y contradice que en fecha 24 de octubre de 2018, se haya trasladado a la casa de la demandante de autos, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, a supuestamente practicar una inspección judicial, solicitada por la abogada Tatiana del Valle Piña, como Defensora Pública Primera. Niega, rechaza y contradice que en fecha 24 de octubre del año 2018, la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, haya tenido conocimiento de la supuesta venta del inmueble de su propiedad por la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs.850.000,00) en fecha 5 de abril del 2018. Niega, rechaza y contradice que la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, haya sido sorprendida en su buena fe mediante una acción dolosa. Niega, rechaza y contradice que la venta a la que se refiere la demandante de autos haya sido pactada entre el ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA y su persona, para despojarla de su propiedad de manera fraudulenta; que así mismo niega rechaza y contradice que sobre el inmueble identificado por la demandante en el libelo de la demanda, pesaran 2 hipotecas, una del Banco Occidental de Descuento y el Banco Nacional para la Vivienda (Banavih) que prohibieran que el mismo fuese enajenado, o que haya prohibición para registrar; y así mismo niega rechaza y contradice que no hayan sido canceladas las supuestas hipotecas. Niega, rechaza y contradice, que se haya pagado el dinero alguno por la pretendida venta, que haya sido cancelado el cheque sin fondo o que se haya consignado cheque alguno para cumplir algún requisito; que de igual manera niega, rechaza y contradice que se haya incurrido en falsa testación ante funcionario público y menos en una estafa. Niega, rechaza y contradice que se le haya otorgado poder alguno a su representada la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO y menos que haya sido revocado 2 veces, tanto por notaría como por el registro. Niega, rechaza y contradice que el supuesto poder que hace referencia la demandante, no haya sido debidamente registrado por ante el Registro Público. Que lo cierto es que durante el mes de diciembre de 2017, inició conversaciones con el ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA con respecto a la compra de un inmueble ubicado en el conjunto residencial Villa Cristina Mamporal, el cual era propiedad de la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, que una vez que conoció el inmueble y acordaron el precio y las condiciones le manifestó al ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, su voluntad de comprar dicho inmueble. Que sin embargo en esa oportunidad no fue posible realizar la venta que según le había dicho el ciudadano antes mencionado, que la propietaria estaba realizando los trámites relacionados con la venta del inmueble pero que como la ciudadana antes nombrada era una persona muy ocupada se tardaría un poco, que al resolverlos lo llamaría; que a mediados del mes de marzo del 2018, es decir casi tres mese después, recibió una llamada del ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, que como aun no había conseguido una casa para comprar accedió a una reunión, donde acordaron nuevas condiciones para la venta de la casa, informándole que la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, le había autorizado realizar la venta y de encargarse de todo, para lo cual le otorgó el poder durante el mes de enero de 2018, que le informó que dicha ciudadana no había podido firmar aun el documento de liberación de la hipoteca, que sin embargo ésta se encontraba totalmente pagada y por lo tanto no había problema pues el inmueble estaba libre de deuda, igualmente le informó que una vez firmado el documento de compra venta le entregaría las llaves del inmueble desocupado de personas en un lapso no mayor de 45 días, a partir de la fecha de registro; que procedió a la compra de la casa en fecha 5 de abril del 2018, tal como quedó evidenciado en el documento Nº 2018.340, asiento registral 1, del inmueble en documento de compraventa debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de abril del 2018, matriculado con el numero 332.9.4.3.11170, casi 4 meses después de haber iniciado las conversaciones acudió a la oficina de registro correspondiente, donde firmó el documento definitivo de compra venta, que igualmente consignó el documento o recibo donde consta el pago por la compra del inmueble y el cual sustituyó al mencionado en el documento de compra venta. Que habían acordado que para el 21 de mayo de 2018 debía estar desocupado el inmueble, lo cual no sucedió y que hasta la fecha no ha sucedido, que durante ese lapso de tiempo en ningún momento el ciudadano antes nombrado, le informó que había un retraso en la entrega del inmueble, que luego de innumerables llamadas y reuniones con dicho ciudadano, nunca le dio respuesta, lo último que le dijo fue que la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, no podía entregar el inmueble por problemas personales y que tendría que esperar unos 8 o 10 meses más, mientras ella resolvía su problema, cosa que le pareció injusta que siendo él el propietario de la casa como es no la pudo ocupar; que en vista de la situación que le ha causado graves problemas personales inclusive con su pareja, que durante el mes de octubre casi 5 meses después del incumplimiento por parte de la vendedora, acudió ante la Defensoría Pública Primera en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda; que hasta el momento no ha recibido alguna respuesta satisfactoria, que para él lo único sería la entrega de su casa; que desconoce el tipo de relación que existe o existió entre los ciudadanos NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO y FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, que entiende que eso no debe perjudicarle ya que los hechos y la documentación esta clara: 1- Del poder: Existe y consta en los autos un documento poder el cual fue otorgado por la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO y está debidamente autenticado e inscrito ante el Registro Publico del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de abril del año 2018, bajo el Nº 14, folio 73, Tomo 5, del protocolo del mismo. 2- De la revocatoria del poder: No existe revocatoria del poder con antelación a la fecha de la protocolización del documento de compra venta, que como lo confiesa la misma demandante la revocatoria en cuestión se realizó ante la Notaría Pública II del la ciudad de Punto Fijo, en fecha 6 de abril de 2018, y quedo inscrita bajo el Nº 3, Tomo 55, folio 10 al 13. 3- Se otorgó un documento de compra venta ante el registro correspondiente que no es contrario a la Ley, a la moral ni a las buenas costumbres, que se deja constancia de la manifestación de voluntad de vender y de comprar el pago del precio y la transferencia de la propiedad, que en consecuencia de manera legal se trasfiere la propiedad a su persona. 4- De la hipoteca: No existe prohibición de venta pues el contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, que al establecer la prohibición de venta solo en el caso que la hipoteca no haya sido pagada, que no es este caso. Que sin embargo a todo evento y aún cuando la hipoteca de primer grado se encontraba pagada mucho antes del momento de la protocolización del documento de compra venta, que declaró que en el mismo documento la subrogación a dicha obligación hipotecaria, esto con la intención de poder ella continuar con trámites para la protocolización del documento de liberación de hipoteca, el cual actualmente puede tardarse hasta un año. Que pretende establecer y dejar claro que en ningún momento engañó o simuló transacción alguna, ni existió acuerdo alguno para despojar a nadie de un bien, pues la concurrencia y claridad documental, acompañada de los hechos que reflejan la verdad, son el resultado de más de 4 meses de negociación. Que en fecha 5 de abril de 2018, se materializó la negociación, pues previo al cumplimiento de los requisitos de ley y luego de más de 4 meses de negociación y con mucho esfuerzo y sacrificios, adquirió de buena fe de manera legal, una vivienda para su familia, la cual aún no ha podido disfrutar, que en todo caso el único engañado y sorprendido de su buena fe por los ciudadanos anteriormente nombrados es él; que habiendo respetado y cumplido con las condiciones y acuerdos pre establecidos por las partes y por la ley, que a la fecha no se ha materializado la entrega del inmueble de su propiedad. Que es evidente que la mala fe y el engaño de esas dos personas, vendedora y su apoderado, le han ocasionado un grave daño patrimonial; que sería imposible pensar con la documentación presentada inclusive por la parte demandante y los hechos narrados, que en esta negociación existen vicios de simulación, ya que su única intención era hacerse una vivienda para él y su familia, así como lo hizo. Por último solicita se declare sin lugar la demanda por las razones de hecho y de derecho indicadas en el escrito (f.72 al 74).
En fecha 10 de mayo de 2019, los ciudadanos FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA y YOVANIS ELIESER GUTIERREZ, otorgaron poder apud acta a los abogados Vilma Rosa Paz Quiñonez y Miguel Alberto Hernández Bello (f.75).
Cursa a los folios 76 y 77 escrito de señalamientos, presentado por el abogado Juan Medici Goitia, apoderado judicial de la demandante, de fecha 23 de mayo de 2019.
En fecha 23 de mayo de 2019, ambas partes presentan escritos de promoción de pruebas (f.78 al 114); los cuales fueron ordenados agregar por el Tribunal de la causa por auto de fecha 24 de mayo de 2019 (f.115).
En fecha 27 de mayo de 2019, el abogado Juan Medici Goitia apoderado judicial de la demandante, presentó escrito de impugnación de documento privado (f. 116-117).
Por auto de fecha 4 de junio de 2019, el tribunal de la causa dictó auto donde se pronuncia sobre los medios probatorios y así mismo ordena oficiar a las entidades Banco Banesco, Registro Público Inmobiliario del Municipio Carirubana del estado Falcón, Banavih y Banco Occidental de Descuento (f. 118 al 123). Y seguidamente en esa misma fecha el tribunal a quo por medio de auto ordena abrir una articulación probatoria de ocho días de despacho contados a partir del día de despacho siguiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procesal Civil, suscrito por el abogado Juan Medici Goitia (f.124).
En fecha 11 de junio de 2019, los abogados Miguel Alberto Hernández Bello y Vilma Rosa Paz Quiñones, apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de promoción de pruebas en la incidencia (f.127). Y en esa misma fecha, el tribunal de la causa las admite (f.128).
Diligencia de fecha 18 de junio de 2019, presentada por los abogados Miguel Alberto Hernández Bello y Vilma Rosa Paz Quiñones, apoderados judiciales de la parte demandada, donde consignaron copias fotostática de instrumento de pago (f. 132 al 152). Seguidamente por auto de la misma fecha el tribunal de la causa ordena agregarlo y las admite (f.153).
Mediante auto de fecha 20 de junio de 2019, el tribunal de la causa dio por recibido el oficio Nº 332-2019-083 y sus anexos, de fecha 17 de junio de 2019, procedente del Registro Publico del Municipio Carirubana del estado Falcón (f. 159 al 167).
En fecha 1 de julio de 2019, la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, asistida por el abogado Rafael Alberto Carrasquero García, otorgó poder apud acta amplio a los abogados Rafael Alberto Carrasquero García y Decsi Margot García Gutiérrez (f.168). Seguidamente por auto de fecha 8 de delio de 2019, el tribunal de la causa ordenó agregarlo (f.169).
Por auto de fecha 9 de agosto de 2049, el tribunal a quo dio por recibido el oficio S/N, de fecha 15 de julio de 2019, procedente de la entidad Bancaria Banesco Universal (f. 170 al 172)
Mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2019, presentada por el abogado Rafael Alberto Carrasquero, apoderado judicial de la demandante, solicita al tribunal de la causa ratificar los oficios dirigidos a Banavih, al Banco Occidental de Descuento y al banco Banesco(f.173). Y por auto de fecha 20 de septiembre de 2019, el tribunal de la causa accede a lo solicitado (f.174).
Por auto de fecha 28 de octubre de 2019, el tribunal aquodio por recibido el oficio Nº 1590-158, de fecha 20 de septiembre de 2019, procedente de la entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento Banco Universal, C.A. (f. 178-179)
Riela al folio 180, diligencia de fecha 31 de octubre de 2019, presentada por el abogado Rafael Alberto Carrasquero, apoderado judicial de la demandante, donde solicita al tribunal de origen oficiar nuevamente a la entidad financiera BOD; a los cual accede el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 8 de noviembre de 2019 (f.181-182).
Por auto de fecha 16 de enero de 2020, el tribunal de la causa dio por recibido el oficio S/N, de fecha 10 de noviembre de 2019, procedente de la entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento Banco Universal, C.A. (f. 184-185).
Mediante diligencia de fecha 17 de enero de 2020, el abogado Rafael Alberto Carrasquero, apoderado judicial de la demandante, solicita librar nuevo oficio a la entidad financiera BOD(f.186); y por auto de fecha 20 de enero de 2020, el tribunal provee lo solicitado (f.187-188).
Cursa del folio 189 al 203, sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 3 de febrero de 2020, mediante la cual declara sin lugar la demanda por Simulación de Venta, condena en costas a la parte demandante, y ordena notificar a las partes.
Riela del folio 204 al 210, diligencia presentada en fecha 4 de febrero de 2020, por la abogada Vilma Paz, apoderada judicial de la parte demandada, donde consignó las resultas de la inspección judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ordinario, en fecha 3 de febrero de 2020, en un inmueble ubicado en la avenida Jacinto Lara de Punto Fijo, jurisdicción del Municipio Carirubana del Estado Falcón, donde funciona una sucursal del Banco Occidental de Descuento.
En fecha 10 de febrero de 2020, el abogado Rafael Alberto Carrasquero García, apoderado judicial de la demandante, apela de la sentencia definitiva dictada por el tribunal (f.211); la cual es oída en ambos efectos por auto de fecha 2 de marzo de 2020, y ordena remitir el expediente a esta alzada mediante oficio Nº 1590-038 de la misma fecha (f. 212-213).
En fecha 9 de marzo de 2020, el este Tribunal Superior da por recibido el presente expediente, y fija el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, para que las partes presenten sus informes (f.214).
Por auto de fecha 13 de marzo de 2020, esta alzada agrega al presente expediente oficio Nº 1590-044 y sus anexos, de fecha 6 de marzo de 2019, procedente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo (f. 215 al 229).
Por auto de fecha 22 de junio de 2021, esta alzada, agrega al presente expediente oficio Nº 1590-245, de fecha 16 de junio de 2022 procedente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial del estado Falcón, en el cual remite oficio emanado de la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento (f. 2 al 4 II pieza).
Mediante diligencia de fecha 27 de junio de 2022, presentada por el abogado Miguel Alberto Hernández Bello, apoderado judicial de la parte demandada, solicita la reactivación del presente expediente y la notificación al abogado Rafael Alberto Carrasquero García, apoderado judicial de la parte demandante (f. 5 II pieza). Seguidamente por auto de fecha 29 de junio de 2022, esta alzada ordena cómputo secretarial para la reactivación de la presente causa y la notificación a la otra parte (f. 6 al 9 II pieza).
Riela del folio 11 al 15 de la II pieza, escrito de informes de fecha 1 de julio de 2022, presentado por el abogado Miguel Alberto Hernández Bello, apoderado judicial de la parte demandada.
Corre inserto a los folios 26 al 33 II pieza, escrito de informes de fecha 2 de agosto de 2022, presentado por el abogado Miguel Alberto Hernández Bello, apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 11 de agosto de 2022, la abogada Vilma Rosa Paz Quiñonez, apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes (f. 34 al 37 II pieza).
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la demandante ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, pretende la nulidad por simulación del contrato de compra venta protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón de fecha 5 de abril de 2018, inscrito bajo el N° 2018.340, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.3.11170 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, y a tal efecto alega que en fecha 25 de enero de 2018 otorgó poder amplio al ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el conjunto residencial Villa Cristina II, al este de la carretera Punto Fijo-Punta Cardón, parroquia Punta Cardón, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, y alega que para que su poderdante pudiera ejecutar las facultades contenidas en el mismo debía contar con su consentimiento, ya que ese era el acuerdo, que el mencionado apoderado un buen día dejó de comunicarse y de enterarse de las acciones que estaba realizando; que procedió a revocar el mismo por ante la Notaría y el Registro respectivo; que en fecha 24 de octubre de 2018, se trasladó a su casa el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, para practicar una inspección judicial y es cuando se entera que el apoderado revocado había vendido su inmueble al ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZMOSQUERA, por la irrisoria suma de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs.850.000),sorprendiéndola en su buena fe y mediante una acción dolosa. Aduce que la mencionada venta fue pactada entre el apoderado y el comprador para despojarla de su propiedad de manera fraudulenta; que sobre el inmueble pesan dos (2) hipotecas y ambas prohíben que el mismo sea enajenado, y que por estar registradas el registrador no debió darle curso y registrar la venta, que incurrieron en errores insubsanables que hacen nula de nulidad absoluta y suscepción de ser resuelta la mencionada venta, por los siguientes argumentos: Primero: Que al momento de adquirir el inmueble se crearon dos (2) hipotecas, una con el banco BOD y la otra con el Banco Nacional para la Vivienda (Banavih), en ambas se prohíbe expresamente la enajenación del inmueble sin la notificación de las entidades bancarias mencionadas y la autorización de éstas; que el ciudadano registrador no debió registrar el documento de venta sin tener a la vista las respectivas notificaciones y las correspondientes autorizaciones de las mencionadas entidades bancarias, cuando no ha cancelado la hipoteca cuya acreencia es del Banavih. Segundo: Que el precio señalado en el documento de venta jamás fue cancelado; que el precio acordado aparte de irrisorio (Bs. 85.000), no fue cancelado por el presunto comprador, el cheque con que se pretendió cancelar el precio nunca fue cobrado por una razón muy sencilla, el mismo para el momento de la compra venta no tenía fondos y lo consignaron a los fines de cumplir con un requisito de forma; que al no pagar el precio el contrato y la venta en sí son nulas. Tercero: Que el poder que utilizó su apoderado fue revocado dos (2) veces, tanto por notaría como por el registro, y una vez revocado el poder éste se extingue, lo que indica que la venta es nula porque se realizó con un poder que había sido anulado. Cuarto: Que el apoderado debe actuar como un padre de familia en cuanto al uso del poder que se le otorga siendo apreciable que no lo hizo, que con ver el precio de la venta que es vil e irrisorio, con el precio colocado en el documento de venta no se hubiera comprado ni un televisor, lo que evidentemente constituye una simulación de venta. Que al no pagar el precio se confirma la inejecución parcial del contrato, colocar un precio vil e irrisorio, que es evidente que existe una amistad y connivencia entre el ex apoderado y el comprador, que el ex apoderado incumple todas las obligaciones que le impone la Ley para con su mandante y el comprador no paga el precio, procediendo de inmediato a intentar el desalojo del inmueble, incoando un procedimiento írrito por ante el SUNAVI, y no cita al ex apoderado que le vendió; en cuanto a la capacidad económica del adquiriente es evidente que no la tenía, porque no pagó el precio al momento de la venta; como corolario señala que continuó en posesión del inmueble. Alega que el precio no lo podía establecer el apoderado, porque no estaba facultado en el poder para ello, que debió consultarle o solicitarle un avalúo, más aun si consideran que sobre mencionado inmueble existe un avalúo previo del año 2017 y que tasa el valor del inmueble en Bs. 41.042.967,03, de lo que se aprecia la diferencia entre el avalúo y el precio de la venta, el precio es irrisorio en grado superlativo. Quinto: Que el acta registral no identifica el poder, no señala los datos registrados del mismo. Que actualmente cursa por ante el SUNAVI causa por desalojo en su contra, incoada por el ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ, en el que llama la atención que en ningún momento cita al apoderado que le vendió. Que ante imposibilidad de lograr de manera extrajudicial solucionar y resolver la ilegal, improcedente e írrita compra venta es por lo que demanda a los ciudadanos FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA y YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA, en su carácter de ex apoderado y comprador respectivamente, por nulidad de contrato de venta, por simulación de venta y por prohibición contractual de enajenar, para que convengan o sean condenados por el Tribunal, y sea decretada la nulidad del contrato de venta, realizando la participación al registro respectivo. Por su parte, el codemandado ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, en la oportunidad de la contestación de la demanda niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos alegados en el libelo de la demanda; y alega que lo cierto es que durante el mes de octubre del año 2017, la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, lo contacta para solicitarle una reunión que tuvo como objeto ofrecerle en venta la que en otrora fuese su casa, ya identificada; que después de mostrarle la casa y revisar brevemente la documentación, en relación a la hipoteca constituida sobre el inmueble, ella le dijo que ya eso estaba pago y que ella misma se encargaría de resolver lo del documento de liberación de hipoteca en corto tiempo, pues ella estaba interesada en vender lo antes posible; aduce que él realmente no estaba interesado en comprar el inmueble, pero que le envió varias personas conocidas, a ver si alguna de ellas se lo compraba; que en el mes de diciembre ella le volvió a llamar, y se reunieron de nuevo, le informó que hasta el momento no había logrado vender la casa y le propuso que podía encargarlo de conseguir un comprador y de concretar la venta, a lo cual accedió; e inmediatamente ella le entregó los documentos necesarios y comenzó a realizar las gestiones para lograr la venta del referido inmueble; que inició conversaciones con el ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA, y por no tener la documentación que él le requirió, no pudieron concretar nada; que el día 25 de enero del 2018 la demandante le otorgó el respectivo poder para la venta del inmueble, el cual se autenticó y registró, alega que la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, es mayor de edad, capaz, civilmente hábil, tiene discernimiento y entiende perfectamente por su experiencia laboral y por además ser comerciante, que al firmar el documento poder le estaba autorizando, facultando a vender el inmueble, y/o a enajenarlo inclusive de manera gratuita; aduce que no puede existir ni existe dolo, o mala intención en sus actuaciones las cuales realizó dentro de la norma y debidamente facultado; que el poder otorgado por ella a su persona, no fue parte de una maniobra, ni de un engaño, ella lo otorgó a sabiendas que le facultaba para enajenar dicho inmueble, también sabía que dicha enajenación no estaba condicionada a un comportamiento en especial de su parte; que desde el mes de enero del 2018, fecha en la cual le otorgó el poder, hasta el 5 de abril del mismo año, fecha en la cual se otorgó el respectivo documento de compra venta ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, pasaron más de dos meses, tiempo durante el cual ella sabía de la negociación y siempre estuvo de acuerdo; que no existía ninguna componenda entre el comprador y su persona, pues las gestiones para la venta se realizaron sin ningún tipo de premura, pues nunca sospechó, ni su poderdante le dijo que tenía intenciones de revocar el poder y cuando lo hizo, sin haberle notificado, que era lo menos que podía hacer, ya la venta se había protocolizado; que presume que una vez que ella se entera que la venta se había concretado es que procede a la revocatoria del poder, porque si ella hubiese desistido de su intención de que él se encargara de la venta de la casa y en los términos acordados con ella, se lo habría comunicado y habría revocado dicho poder con antelación a la venta y no esperar la protocolización para hacer la revocatoria. Que no puede argumentarse que no se pudo identificar los datos del poder en el documento de compra venta constituye causal de nulidad, mas aun siendo la misma oficina de registro donde se inscribe el poder y también se protocoliza la venta. Que es importante aclarar que solo existió una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), que el Banco Occidental de Descuento BOD, solo fungió como operador financiero; que del documento se entiende que el inmueble no podría ser enajenado única y exclusivamente cuando el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado, no siendo este el caso, pues el préstamo a interés adquirido por la ciudadana antes nombrada se encuentra totalmente cancelado y mucho antes de la protocolización del documento de compra venta, más aún, mucho antes de que se le otorgara el poder con el cual cumplió con el mandato, que fue vender el inmueble de la mencionada ciudadana; que no exige para la venta del inmueble, la protocolización o la existencia del documento de liberación de hipoteca, lo que exige es que el deudor hipotecario haya cancelado el préstamo a interés en su totalidad; que en el caso de marras no había prohibición de venta ni era necesario la notificación y la autorización del banco, por cuanto el préstamo ya estaba totalmente cancelado, que a los efectos del pago total de la deuda, no están supeditados a la protocolización o no del documento de liberación de la hipoteca; que en ningún caso la hipoteca genera una prohibición de enajenar y gravar, pues estas son consecuencia de una litis. Que con respecto al pago del precio, el precio pactado tiene que ser respetado, y no pudiera alegar la demandante que es irrisorio pues por las condiciones pactadas entre ella y él, la cantidad o el monto del precio no era importante la intención del mandato era la enajenación del inmueble; que habría dos formas posibles de él enajenar el inmueble, para lo cual estaba perfectamente facultado, de manera onerosa a través de una venta y de manera gratuita, a través de cualquier tipo de contrato donde no haya obligación de pagar un precio, que para la venta que se realizó y se protocolizó, evidentemente, cuando fijó el precio con el comprador estaba perfectamente actuando dentro de los limites y parámetros del poder; que aun cuando el precio pudiera parecerle a su poderdante, irrisorio fue el precio convenido por ambas partes; que el comprador pagó el precio, como se evidencia de documento privado el cual se levantó como prueba del pago y en sustitución del instrumento mencionado en el documento de compra venta; que por lo tanto la venta se concretó y se materializó entre la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO válidamente representada por él y el ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA. De igual manera el codemandado ciudadano YOVANIS ELISER GUTIERREZ MOSQUERA, en la contestación a la demanda niega, rechaza y contradice los hechos alegados en el libelo de la demanda; y aduce que lo cierto es que durante el mes de diciembre de 2017, inició conversaciones con el ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA con respecto a la compra del inmueble que era propiedad de la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, que una vez que conoció el inmueble y acordaron el precio y las condiciones le manifestó al ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, su voluntad de comprar dicho inmueble; que en esa oportunidad no fue posible realizar la venta; que a mediados del mes de marzo del 2018, recibió una llamada del ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, se reunieron y acordaron nuevas condiciones para la venta de la casa, informándole que la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, le había autorizado realizar la venta y de encargarse de todo, para lo cual le otorgó el poder durante el mes de enero de 2018, que le informó que dicha ciudadana no había podido firmar aun el documento de liberación de la hipoteca, que sin embargo ésta se encontraba totalmente pagada y por lo tanto no había problema pues el inmueble estaba libre de deuda, igualmente le informó que una vez firmado el documento de compra venta le entregaría las llaves del inmueble desocupado de personas en un lapso no mayor de 45 días, a partir de la fecha de registro; que procedió a la compra de la casa en fecha 5 de abril del 2018, acudió a la oficina de registro correspondiente, donde firmó el documento definitivo de compra venta, que igualmente consignó el documento o recibo donde consta el pago por la compra del inmueble y el cual sustituyó al mencionado en el documento de compra venta. Que lo que habían acordado para el 21 de mayo de 2018, debía estar desocupado el inmueble lo cual no sucedió y que hasta la fecha no ha sucedido, que durante ese lapso de tiempo en ningún momento el ciudadano antes nombrado, le informó que había un retraso en la entrega del inmueble, que luego de innumerables llamadas y reuniones con dicho ciudadano, nunca le dio respuesta, lo último que le dijo fue que la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, no podía entregar el inmueble por problemas personales y que tendría que esperar unos 8 o 10 meses más, mientras ella resolvía su problema, cosa que le pareció injusta que siendo él el propietario de la casa como es no la pudo ocupar; que durante el mes de octubre casi 5 meses después del incumplimiento por parte de la vendedora, acudió ante la Defensoría Pública Primera en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda; que hasta el momento no ha recibido alguna respuesta satisfactoria, que para él lo único sería la entrega de su casa; que desconoce el tipo de relación que existe o existió entre los ciudadanos NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO y FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, que entiende que eso no debe perjudicarle ya que los hechos y la documentación esta clara: 1- Que el poder existe y consta en los autos el documento poder el cual fue otorgado por la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO y está debidamente autenticado e inscrito ante el Registro Publico del Municipio Carirubana del estado Falcón, 2- Que no existe revocatoria del poder con antelación a la fecha de la protocolización del documento de compra venta, 3- Que se otorgó un documento de compra venta ante el registro correspondiente que no es contrario a la Ley, a la moral ni a las buenas costumbres, 4- Que no existe prohibición de venta pues el contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, establece la prohibición de venta solo en el caso que la hipoteca no haya sido pagada, que no es este caso, que la hipoteca de primer grado se encontraba pagada mucho antes del momento de la protocolización del documento de compra venta, que declaró que en el mismo documento la subrogación a dicha obligación hipotecaria. Alega que en ningún momento engañó o simuló transacción alguna, ni existió acuerdo alguno para despojar a nadie de un bien, pues la concurrencia y claridad documental, acompañada de los hechos que reflejan la verdad, son el resultado de más de 4 meses de negociación. Que adquirió de buena fe de manera legal, una vivienda para su familia, la cual aún no ha podido disfrutar, que en todo caso el único engañado y sorprendido de su buena fe por los ciudadanos anteriormente nombrados es él; que habiendo respetado y cumplido con las condiciones y acuerdos pre establecidos por las partes y por la ley, que a la fecha no se ha materializado la entrega del inmueble de su propiedad. Que es evidente que la mala fe y el engaño de esas dos personas vendedoras y su apoderado, le han ocasionado un grave daño patrimonial, que sería imposible pensar con la documentación presentada inclusive por la parte demandante y los hechos narrados, que en esta negociación existen vicios de simulación, ya que su única intención era hacerse una vivienda para él y su familia, así como lo hizo.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, aportaron a los autos los siguientes elementos probatorios:
Pruebas aportadas por la parte demandante:
1.- Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha 25 de enero de 2018, anotado bajo el Nº 8, Tomo 18, folios 30 al 33, contentivo de poder especial otorgado por la ciudadana NATARIA SUSANA SPERICHE QUINTERO al ciudadano FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA. Marcado con la letra “A” (f. 7 al 9). Esta copia de documento autenticado por cuanto no fue impugnado, se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora conforme a los artículos 1.363, 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar que la demandante de autos otorgó poder especial al codemandado ciudadano FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA, para que la representara en todo lo relacionado con la venta de un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 10, nomenclatura catastral 000000002181421, ubicado en el Conjunto Residencial “Villa Cristina”, a novecientos metros al Este de la carretera Punto Fijo-Punta Cardón, Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, con un área de 229,97 mts2, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en una longitud de 20,70 mts, con parcela N° 9, Sur: en una longitud de 20,70 mts, con parcela N° 11, Este: en una longitud de 11,11 mts, con parcela N° 18, y Oeste: en una longitud de 11,11 mts, con calle B del mismo parcelamiento, otorgando las siguientes facultades: realizar todas las gestiones ante el acreedor hipotecario para la respectiva liberación de hipoteca y firmarla en su nombre, otorgar documentos de opción a compra, ventas y de cualquier manera enajenarlo a título gratuito u oneroso, ante los Registro y Notarías Públicas, según sea el caso; recibir el pago o los pagos en su nombre, y realizar en su nombre todas las diligencias para lograr la venta del mencionado inmueble, y ejercer cuantos actos considere necesarios, útiles y convenientes para la mejor defensa de sus intereses relacionado con el saneamiento y la venta y/o enajenación del inmueble.
2.-Copiafotostática simple de documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 22 de mayo de 2007, bajo el N° 21, folio 164 al 175, Protocolo Primero, Tomo Décimo Séptimo, Segundo Trimestre del año 2007, mediante el cual la sociedad mercantil Desarrollos Turísticos Génesis, Compañía Anónima, da en venta a la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella constituida, distinguida con el Nº 10, numero catastral 000000002181421, situada en el “Conjunto Residencial Villa Cristina”, ubicada a novecientos metros (900,00 mts), al Este de la carretera Punto Fijo Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, con un área de 229,97 mts2, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en una longitud de 20,70 mts, con parcela N° 9, Sur: en una longitud de 20,70 mts, con parcela N° 11, Este: en una longitud de 11,11 mts, con parcela N° 18, y Oeste: en una longitud de 11,11 mts, con calle B del mismo parcelamiento; siendo el precio de venta la cantidad de noventa millones seiscientos diez mil bolívares (Bs. 90.610.000,00), donde el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., actuando como operador financiero concede préstamo a interés para la adquisición de la vivienda, constituyendo la compradora garantía hipotecaria de primer grado a favor del sobre el mismo inmueble, a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH). Marcado con la letra “B” (f. 10 al 22); documento éste que fue remitido en copia fotostática certificada por el Registro del Municipio Carirubana del estado Falcón, mediante oficio N° 332-2019-083, de fecha 17 de junio de 2019, como prueba de informe, y en la cual se puede verificar la nota marginal de venta del inmueble realizada mediante documento Nº 2018.340, asiento registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.3.11170 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018 (f. 154-166). Este documento público se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, con el cual se evidencia que la demandante de autos adquirió el inmueble objeto del litigio bajo la modalidad de venta a plazos con constitución de garantía hipotecaria de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), fungiendo como operador financiero el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A.; de igual manera se prueba que según la cláusula segunda del contrato existe una prohibición para el registrador de protocolizar ese documento si sobre el inmueble objeto de hipoteca pesa para ese momento algún gravamen distinto al que se constituye en ese acto o si existe alguna medida preventiva o ejecutiva; y según el Parágrafo Único de esa misma cláusula establece la prohibición de enajenar el inmueble sin la autorización previa de BANAVIH dada por escrito, mientras el préstamo a interés no haya sido cancelado.
3.- Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón, de fecha 6 de abril de 2018, anotado bajo el Nº 3, tomo 55, folios 10 hasta el 13, mediante el cual la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, revoca en todas y cada una de sus partes el poder general de administración y disposición que le confirió al ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, en fecha 25 de enero de 2018 por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, anotado bajo el Nº 8, tomo 18, folios 30 al 33 de los libros de autenticaciones; y documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 13 de agosto de 2018, inscrito bajo el Nº 18, folio 100 del protocolo de transcripción de ese año, mediante el cual la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, revoca en todas y cada una de sus partes el poder general de administración y disposición que le confirió al ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, en fecha 25 de enero de 2018 por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, anotado bajo el Nº 8, tomo 18, folios 30 al 33 de los libros de autenticaciones, y protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón en fecha 5 de abril de 2018, bajo el N° 24, folio 73, tomo 5 del protocolo de transcripción de ese año. Marcado con las letras “C” y “D” (f. 23 al 32). Estos documentos se valoran conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar las mencionadas revocatorias del poder especial otorgado por la demandante al codemandado FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, así como la fecha en que fueron realizadas, de lo que se colige que la revocatoria del poder en referencia fue realizada posterior a la venta que por este proceso se impugna registrada en fecha 5 de abril de 2018.
4.- Copia fotostática simple de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de abril de 2018, bajo el Nº 2018.340, asiento registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.3.11170 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, mediante el cual el ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA actuando en representación de la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, según poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha 25 de enero de 2018 anotado bajo el Nº 8, tomo 18, de los libros respectivos, señalando que se registrará con anterioridad a este documento, da en venta al ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ, un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella constituida, distinguida con el Nº 10, numero catastral 000000002181421, situada en el “Conjunto Residencial Villa Cristina”, ubicada a novecientos metros (900,00 mts), al Este de la carretera Punto Fijo Punta Cardón, entrando por la calle Mamporal en Punta Cardón del Municipio Carirubana del estado Falcón, con una superficie de 229,97 mts2, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en una longitud de 20,70 mts, con parcela N° 9, Sur: en una longitud de 20,70 mts, con parcela N° 11, Este: en una longitud de 11,11 mts, con parcela N° 18, y Oeste: en una longitud de 11,11 mts, con calle B del mismo parcelamiento, donde de fijó el precio de venta en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) mediante cheque N° 18431993 del banco Banesco de fecha 02/04/2018; y donde el comprador declara que acepta y está en conocimiento de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de la venta a favor de BANAVIH y que se subroga a dicha obligación. Marcado con la letra “E” (f. 33 al 36); y consignado en autos en copia certificada con el escrito de promoción de pruebas marcado “NSSQ-01” (f. 86-92). Este documento constituye el objeto de la nulidad solicitada, por lo que su valor probatorio será decidido más adelante.
5.- Copia fotostática simple de avalúo realizado por el ingeniero civil Jesús A. Carache R., avaluador profesional, SUDEBAN Nº P-3.622, en fecha 28 de septiembre de 2017 sobre casa y parcela ubicada en la urbanización Villa Cristina, sector Puerta Maraven Punto Fijo, estado Falcón, propiedad de la ciudadana NATALIA SPERICHE. Marcado con la letra “F” (f. 37 al 57). Para valorar este documento privado, se observa que el mismo es emanado de un tercero que no es parte en el juicio, razón por la cual debió haber sido ratificado por quien lo suscribe a través de la prueba testimonial conforme lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y por cuanto no consta en autos tal ratificación, es por lo que no se le concede ningún valor probatorio y se desecha.
6.- Copia fotostática simple de poder especial otorgado por ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha 14 de febrero de 2019, inserto bajo el Nº 16, Tomo 22, folios 108 al 111, de los libros de autenticaciones, por la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO a los abogados en ejercicio Carlos Miguel Carrillo Calderón y Juan Miguel (f. 83 al 85). Esta copia de documento autenticado por cuanto no fue impugnado se tiene como fidedigno a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al cual se le concede valor probatorio conforme a los artículos 1.363, 1357 y 1.360 del Código Civil para demostrar la legitimidad de los mencionados abogados para actuar en juicio en representación de la demandante de autos.
7.- Impresiones de la página web del Registro Electoral- Consulta de Datos, correspondiente a los demandados ciudadanos YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA y FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA. Identificado con las siglas “NSSSQ-02 y NSSSQ-03” (f. 93-94). Estos formatos impresos de información contenida en la página electrónica del Consejo Nacional Electoral, por cuanto no fueron impugnados, se valoran conforme a lo previsto en el único aparte del artículo 4 del Decreto Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; con los cuales se demuestra que el domicilio de ambos ciudadanos es en la Parroquia Pedregal, Municipio Democracia del estado Falcón, dirección Caserío La Soledad izquierda carretera sin nombre, frente a la carretera principal, derecha callejón sin nombre entrada frente a la procesadora de savila casa.
8.- Confesión judicial de los demandados, aduciendo la promovente que la misma se desprende de las contestaciones de la demanda en las que afirman que el precio no se canceló ya que aseveran que el cheque no fue cobrado, con lo que pretende demostrar que uno de los elementos de la venta no se cumplió como lo es el precio. En relación a esta alegada confesión se observa en primer lugar que ha sido criterio reiterado de casación que los alegatos, defensas y excepciones de las partes producidas tanto en el libelo de demanda como en la contestación no pueden ser considerados confesiones, por cuanto con ellos se van a establecer los límites de la controversia y determinar sobre cuáles hechos van a versar las pruebas; en segundo lugar, si bien es cierto los demandantes admitieron que el cheque no fue cobrado, por otra parte afirman que hubo un modo sustitutivo del pago del precio del inmueble, lo cual es objeto de prueba. En consecuencia, se determina que no hubo tal confesión.
9.- Inspección judicial practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Carirubana del estado Falcón, promovida como hecho notorio judicial ya que reposa en el archivo del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón con sede en Punto Fijo, en el expediente N° 10.373. Al respecto se observa que es imposible para esta juzgadora valorar la referida inspección judicial, en virtud que la misma no reposa en los archivos de este Tribunal Superior, razón por la cual debió haber sido acompañada a los autos en copia certificada a los fines de incorporarla al proceso; por lo que siendo así, nada tiene que valorar esta juzgadora.
10.- Impresiones correspondientes al Estado de Cuenta del Ahorrista, Fondo Obligatorio para la Vivienda (FAOV) emanado del Banco Nacional de Vivienda (BANAVIH), numero de confirmación 04749687, correspondiente a la ciudadana SPERICHE QUINTERONATALIA SUSANA (f. 95 al 99), promovida a los fines de demostrar que para la época de la venta pactada por los codemandados aún pesaba hipoteca sobre el inmueble, que prohíbe que éste sea enajenado. Al respecto observa esta juzgadora que de este estado de cuenta no se evidencia lo señalado por la promovente de la prueba, pues el mismo está referido a los ahorros del referido fondo, y no a préstamo alguno; razón por la cual no se le concede el valor probatorio invocado.
11.- Informes a:
11.1.-Entidad financiera BANESCO. Prueba evacuada mediante oficio de fecha 15 de julio de 2018, mediante el cual informa: 1. Que el ciudadano Gutiérrez Mosquera Yovanis Elieser, titular de la cédula de identidad N° V-21.158.262 aparece registrado como titular de la cuenta bancaria N° 0134-0087-36-0873164011, aperturada en fecha 26/02/2016, de estatus activa. 2. Que el cheque serial N° 18431993 correspondiente al correlativo de chequeras entregadas a favor de dicha cuenta, mantiene un estatus actual disponible, motivo por el cual se les imposibilita determinar lo requerido. 3. Anexa copia de estado de cuenta del mes de abril de 2018 donde se evidencia el saldo existente en dicha cuenta para el 2 de abril de 2018, el cual es de Bs. 38.315.766,83. 4. Que el cheque N° 18431993 mantiene un estatus actual disponible y en los movimientos del mes de abril de 2018 no pueden evidenciar que el cheque indicado haya sido presentado al cobro (f. 170-171).
11.2.- Registrador del Municipio Carirubana del estado Falcón, prueba evacuada mediante oficio N° 332-2019-083, de fecha 17 de junio de 2019, mediante el cual remite copia certificada del documento N° 21, folio 164 al 175, protocolo primero, tomo décimo séptimo, segundo trimestre del año 2007 (f. 154-166).
11.3.- Banco Occidental de Descuento. Prueba evacuada mediante oficio de fecha 28 de enero de 2020, mediante el cual informa que: 1. Sí existe hipoteca a favor de esa entidad bancaria sobre un inmueble protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, el 22 de mayo de 2007, bajo el N° 21, folio 164 al 175, Protocolo Primero, Tomo Décimo Séptimo, Segundo Trimestre del año 2007, y remite copia del mismo. 2. Que el inmueble se encuentra hipotecado desde el 220/05/2007. 3. Que la hipoteca en mención prohíbe la venta del bien inmueble sin la autorización del acreedor hipotecario, es decir, del Banco Occidental de Descuento Banco Universal, como se evidencia del documento del préstamo otorgado, el cual fue remitido en el primer punto (f. 217-229).
Estas pruebas se valoran conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual se demuestran los hechos informados por las referidas instituciones.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
1.- Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha 25 de enero de 2018, anotado bajo el Nº 8, Tomo 18, folios 30 al 33, y posteriormente registrado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana, estado Falcón, bajo el Nº 14, folio 73, del Tomo 5, del protocolo de trascripción del año 2018 (f. 105 al 114). Documento también aportado por la parte actora y que fue precedentemente valorado.
2.- Documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 22 de mayo de 2007, bajo el N° 21, folio 164 al 175, Protocolo Primero, Tomo Décimo Séptimo, Segundo Trimestre del año 2007, acompañado por la parte actora y que cursa a los folios 10 al 22. Precedentemente valorado.
3.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón, de fecha 6 de abril de 2018, anotado bajo el Nº 3, tomo 55, folios 10 hasta el 13, y documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 13 de agosto de 2018, inscrito bajo el Nº 18, folio 100 del protocolo de transcripción de ese año, acompañados por la parte actora y que cursan a los folios 23 al 32. También valorados precedentemente.
4.- Documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de abril de 2018, bajo el Nº 2018.340, asiento registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.3.11170 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018; el cual constituye el objeto de la nulidad pretendida.
5.- Original de Recibo. Constancia de sustitución de pago, de fecha 5 de abril de 2018, suscrito por los ciudadanos FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA y YOVANIS ELIESER GUTIÉRREZ MOSQUERA, mediante el cual el primero de ellos declara recibir la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 351.840.000,00) representados en OCHO MIL DÓLARES ($ 8.000,00) en efectivo (tasa DICOM para ese día), que acepta como pago del segundo de los nombrados, en sustitución del cheque mencionado en el documento de compra venta referente a una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ya identificada, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de abril de 2018, bajo el Nº 2018.340, asiento registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.3.11170 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018; firmado por los testigos Sixto Romero y Yasmil Ramones(f.104). Para valorar esta prueba se observa que la parte demandada promovió también las testimoniales de los ciudadanos Yasmil Ramones Nuñez y Sixto Romero quienes depusieron al tenor del interrogatorio que se les formuló de la siguiente manera:
-Yasmil Ramones Núñez: que la dirección, lugar, hora y fecha en que se llevó a cabo el hecho del cual da su testimonio, fue el despacho del Dr. Miguel Hernández, que la fecha exactamente no la recuerda pero fue en mayo de 2018, la hora exacta no sabe pero fue en la mañana; que sí vio la entrega del dinero, la denominación fue en dólares, que si mal no recuerda fueron ocho mil dólares ($8.000); que el motivo de la entrega del dinero era por la venta de una casa; que en ese momento estaba el Sr. Miguel Hernández, Franklin y el comprador era Giovanni, su persona y otro señor que hace el trabajo al Sr. Miguel pero que no sabe el nombre; que reconoce el recibo que riela en el folio 104 y su firma (f. 129).
-Sixto Romero: que sí tiene conocimiento de su comparecencia al Tribunal; que la dirección, hora y fecha en que se tuvieron lugar los acontecimientos del cual da su testimonio, que la fecha exactamente no la recuerda pero era en mayo, en el transcurso de la mañana del 2018; que sí presenció la entrega del dinero, que la cantidad exacta no la contó pero si vio que era un fajo de billetes de cien dólares; que el monto era de ocho mil dólares y era por concepto de la venta de una casa en la Puerta Maraven; que en ese momento se encontraba el Sr. Miguel, el Sr. Giovanni, el Sr. Franklin, la señora que no recuerda su nombre en ese momento y su persona; que reconoce el recibo que se le presenta inserto en el folio 104, que es su firma, su número de cedula y su nombre. En la oportunidad de ser repreguntado por la parte demandante, el ciudadano contestó: Que el Dr. Miguel le propuso ser testigo de la presunta transacción; que la propuesta fue cuando iba a la Notaría Primera, que conoce al Dr. Miguel, y él le pidió el favor que le sirviera de testigo de un dinero que le iban a entregar en su despacho, que la oficina queda al lado de la oficina primera; que tiene muchos años de conocerlo, que no sabría decir cuánto pero que sí tiene más o menos años conociéndolo; que sí tramita documentos en ciertas notarias y registros pero no todo el tiempo; que sí ha tramitado documentos visados por el Dr. Miguel Hernández, pero no muchos son contados; que no contó el dinero pero en ese momento cuando las dos personas estaban hablando del dinero dijeron que era un monto de ocho mil dólares que le estaba entregando a la otra persona; que no lo contó pero tampoco tiene certeza si era más del dinero que en ese momento se le estaba entregando; que no conoce a la señora Yasmil Ramones ni de vista, ni de trato ni de comunicación; que sí se encontraba en la sala de lectura del Tribunal con la testigo que lo antecedió, su persona y los abogados; que de nombre no conoce a la ciudadana Yasmil Ramones, la conoció de vista el día que estaban presentes en la entrega del dinero como testigos y luego en el recinto, pero que no tiene ningún trato con ella, ni la conoce ni es amistad de él (f. 130).
De igual manera se observa que por cuanto la parte demandante impugnó el documento bajo análisis, la parte demandada promovió copias fotostáticas de billetes en divisa extranjera, a saber dólares de los Estados Unidos de América, en denominaciones de 100 (50 billetes), 50 (31 billetes), 20 (72 billetes) y 10 (1 billete).
En relación a la impugnación realizada por la parte demandante con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, mediante escrito de fecha 27/25/2019 (f. 116-117), se observa que dicha norma está referida a la impugnación de un instrumento privado emanado de la parte o de algún causante suyo, quien deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, y en caso de negarlo tal actuación procesal dará lugar a la incidencia correspondiente conforme a los artículos 445 y siguientes eiusdem. Ahora bien, en el presente caso, el instrumento en cuestión no fue producido por la parte demandada como emanado de la parte actora, sino emanado de ellos mismos (los codemandados) y avalado por unos testigos, razón por la cual resulta improcedente la tramitación de la incidencia antes señalada, y menos aún la incidencia ordenada aperturar por el tribunal a quo mediante auto de fecha 4 de junio de 2019 (f. 124) con fundamento en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que habiendo sido “impugnado” este documento privado, corresponderá al jurisdicente en la sentencia de mérito su apreciación y valoración adminiculándolo con otras pruebas para poder determinar su eficacia probatoria; y así se establece.
En este sentido, esta juzgadora en primer lugar observa que el denominado recibo - constancia de sustitución de pago, es un documento privado emanado de los ciudadanos FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA y YOVANIS ELIESER GUTIÉRREZ MOSQUERA codemandados en la presente causa, es decir, elaborado por ellos mismos con la presencia de dos presuntos testigos, pero siendo que el documento emana de los codemandados, el mismo contraría el principio de alteridad de la prueba según el cual ninguna de las partes puede fabricarse alguna prueba a su favor. En segundo lugar se observa que el monto que establece el instrumento promovido como sustitución de pago, según el cual manifiestan los mencionados codemandados fue pagado por el precio de la venta del inmueble objeto del litigio es totalmente distinto al monto supuestamente convenido para la venta en el documento impugnado a través de la presente acción. En tercer lugar y en cuanto a los testigos que fueron llamados a ratificar el instrumento privado conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se observa que los mismos no responden con firmeza a las preguntas formuladas, por el contrario manifiestan no saber con exactitud sobre el contenido del documento, al expresar frases como “si mal no recuerdo”, “exactamente no recuerdo”, lo cual denota que no tienen pleno conocimiento sobre los hechos preguntados, por lo que en tal virtud no puede concedérseles valor probatorio. Y en último lugar, en cuanto a las copias fotostáticas de billetes en divisa extranjera, tampoco puede dárseles valor probatorio por cuanto es una copia fotostática simple que no se encuentra firmada por la parte actora, sino por el codemandado Franklin García, lo cual es contrario al principio de alteridad de la prueba. En consecuencia, en atención a las anteriores consideraciones, no se le concede ningún valor probatorio al documento bajo análisis denominado Recibo Constancia de sustitución de pago.
6.- Informes a la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento. Prueba evacuada mediante oficio de fecha 20 de mayo de 2022 mediante el cual informa: 1. Que la ciudadana Natalia Susana Speriche Quintero, le fue otorgado un crédito hipotecario el 23/05/2007 (recursos del BANAVIH), pagado en su totalidad el 15/01/2018; 2. Que para la fecha el cliente no posee riesgo en esa entidad bancaria, y 3. Remite captura de pantalla con los datos de dicha hipoteca (f. 4, II pza). Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con la cual se demuestran los hechos informados por la referida institución bancaria; y con la cual se desvirtúa el alegato de la parte actora que para la fecha de la venta del inmueble de su propiedad, aún tenía una deuda hipotecaria pendiente con dicha entidad bancaria, en virtud que la misma fue totalmente pagada en fecha 15 de enero de 2018.
Vistas y analizadas las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal de la causa en la sentencia apelada de fecha 3 de febrero del 2020, se pronunció de la siguiente manera:
Así las cosas, y realizado un examen objetivo de las actuaciones de hecho y de derecho que refleja el expediente, quien aquí suscribe aprecia que no se verificaron los supuestos de hechos previstos en los artículos 1.146 y 1.154 del Código Civil, respecto del dolo como vicio del consentimiento…
…omissis…
Sin embargo, a criterio de este juzgador, la obligación de pago del precio por la cosa vendida fue igualmente cumplida, pues consta en actas comprobante de sustitución de pago de fecha 5 de abril de 2018, mediante el cual, con consentimiento de ambas partes, se deja constancia que le ciudadano FRANKLIN DAVID GARICA LA CONCHA, ya identificado, recibió del ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA, también identificado en actas, la cantidad Trescientos Cincuenta y Un Millones Ochocientos Cuarenta Mil Bolívares, representados en su equivalente según tasa DICOM para la fecha, a saber, ocho mil dólares americanos (USD. 8.000,00), por concepto de pago del precio del bien inmueble objeto del documento cuya declaratoria de simulación se demanda. Así se establece.
…omissis…
En el caso de marras, una vez establecidas las fechas en las que la demandante de autos autenticó y protocolizó la revocatoria del poder en cuestión, mal pudiese este juzgador declarar procedente el alegato de la parte actora, pues para el momento de celebrarse la venta cuya declaratoria de simulación se pretende, (…) el poder actualmente revocado se encontraba vigente, evidenciándose que el ciudadano FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA actuó conforme a derecho en su condición de apoderado de la demandante de autos ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE.
…omissis…
Así las cosas, tomando en consideración que para la procedencia de una declaratoria de nulidad por simulación es imperativo que todas las presunciones alegadas por la parte actora para sustentar y demostrar el alegado negocio simulado queden fácticamente evidenciadas en los autos (…) concluye quien juzga que en razón que la decisión judicial debe estar apoyada en un juicio de certeza en aplicación del principio “in dubio pro reo” (…) la presente demanda debe forzosamente declararse sin lugar…

De lo anterior se colige que el juez de la causa declaró sin lugar la acción intentada por considerar que no fue demostrado el dolo como vicio del consentimiento, que fue realizado el pago por la venta del inmueble objeto del contrato que se pretende anular, que el vendedor demandando actuó conforme a derecho en su condición de apoderado judicial de la demandada, por otra parte considera que la parte actora no demostró los alegatos esgrimidos para la declaratoria de la nulidad por simulación. Por lo que apelada como fue esta decisión procede esta alzada a realizar las siguientes consideraciones: El legislador venezolano no ha definido la figura jurídica de la simulación, pues sólo se limita a indicar quienes pueden intentar tal acción, sin embargo, la doctrina ha expresado que un acto o contrato es simulado cuando existe acuerdo de las partes para dar una declaración de voluntad contraria al designio de sus pensamientos, con el fin de engañar inocuamente o en perjuicio de la ley o de terceros. Al respecto, en sentencia N° 01-253 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 31 de mayo de 2002, estableció:
“…En el fallo dictado por la Corte Suprema de Justicia, en fecha 17 de noviembre de 1999, la Sala declaró:
(…Omissis…)
Una interpretación restrictiva del texto legal supra transcrito (artículo 1.281 del Código Civil), puede llevar a pensar, que la acción allí consagrada está reservada para ser ejercida sólo por los acreedores del deudor; sobre este punto la doctrina y la jurisprudencia, desde vieja data, atemperando tal interpretación, han sostenido que la misma puede ser ejercida también por aquellos, que sin ostentar tal cualidad de acreedores, tenga interés en que se declare la inexistencia del acto simulado. En este orden de ideas es oportuno señalar, que nuestra legislación trata en forma restringida la materia y, en consecuencia, han sido la doctrina y la jurisprudencia las fuentes que, adentrándose en el estudio de la simulación, han sentado criterio tanto sobre su definición conceptual, los casos en que puede ocurrir, hasta las pruebas que deben aportarse para demostrarla.
Asimismo, este Alto Tribunal, en sentencia de fecha 04 de noviembre de 1980, expresó:
Además, conviene tener presente lo decidido por nuestra casación (M. 1938, T.2, pág.11) cuando dejó establecido que la acción de simulación puede ser ejercida no sólo por los acreedores contra su deudor, sino también por todo aquél que aún sin esa cualidad, tenga interés eventual o futuro en que se declare la existencia del acto simulado
(Sentencia de fecha 4 de noviembre de 1980, Gaceta Forense 110, Tercera Etapa, pág. 674)...”.
De acuerdo al anterior criterio jurisprudencial, el artículo 1.281 del Código Civil no debe interpretarse de manera restrictiva, de tal manera que la acción por simulación no puede ser ejercida sólo por los acreedores del deudor, sino también por cualquier persona que tenga interés eventual o futuro en que se declare la inexistencia del acto simulado. Y en relación a las pruebas para demostrar la simulación, la Sala de Casación Civil ha expresado: “…La doctrina y la jurisprudencia son contestes en admitir que la figura de la simulación, por tratarse de actos con apariencia de verdad tras la cual se esconde la verdadera intención de las partes, solo es posible arribar a su comprobación mediante circunstancias y hechos que rodean el acto jurídico al cual se le imputa el carácter de simulado…”; señalando de igual manera que “… la acción de simulación se erige como una fórmula nulificatoria cuyo objeto es la declaración de inexistencia del acto jurídico celebrado, por cuanto el negocio no existe o es distinto al que se ha celebrado y su causa es irreal. Por tanto, ante el escenario de simulación absoluta, el negocio jurídico cuestionado no es capaz de producir los efectos deseados al contener un vicio bien el consentimiento –por cuanto el mismo es falso- o bien la causa –por cuanto no es verdadera-, lo que indefectiblemente tendrá por efecto que el negocio declarado simulado, efectivamente es nulo”.
En estos casos, las presunciones son la prueba por excelencia conjuntamente con la prueba escrita o contradocumento, que será el mejor medio, aunque no indispensable, para demostrar la simulación entre las partes, pues si el contradocumento se presenta como un medio probatorio oportuno y fácil para demostrar la verdadera intención de las partes, de ello no debe deducirse que en su defecto, no se pueda con otros medios probatorios establecidos por la ley, probar esa verdadera intención, y establecer si un determinado negocio jurídico es real o simulado, o si la simulación es absoluta o relativa; máxime en el caso de la simulación intentada por terceros, caso en el cual la prueba de simulación no tiene limitaciones, en virtud que se encuentran en la imposibilidad de procurar una prueba escrita de la simulación.
En el caso sub iudice, se observa que la presente acción fue intentada por una tercera distinta a las partes contratantes, aduciendo que el documento impugnado contiene la declaración de una venta que no es verdadera, pues la verdadera intención de los contratantes era despojarla del inmueble de su única y exclusiva propiedad; por lo que pide la nulidad del contrato de compra venta suscrito entre los dos codemandados, por cuanto afecta sus derechos sobre el inmueble objeto del contrato; razón por la cual, y en atención al criterio antes transcrito, la accionante tiene la cualidad activa para intentar el presente juicio de nulidad por simulación, la cual se trata de una simulación absoluta dado que la venta que se pretende impugnar, alega la parte actora que fue un acto fingido que no existe en forma alguna. Por otra parte, y en relación a los medios probatorios, la actora gozará de libertad probatoria y podrá utilizar todos los medios de prueba de que quiera valerse para demostrar sus alegatos, incluyéndose las presunciones, salvo las limitaciones establecidas en la ley.
En relación a las presunciones, establece el artículo 1.394 del Código Civil, que “Las presunciones son las consecuencias que la Ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido”, y el artículo 1.399 eiusdem: “Las presunciones que no estén establecidas por la Ley quedarán a la prudencia del Juez, quien no debe admitir sino las que sean graves, precisas y concordantes, y solamente en los casos en que la Ley admite la prueba testimonial”
Con respecto a la primera de las normas antes citadas, ha establecido la doctrina, que la prueba indiciaria debe contener los siguientes elementos: a) El hecho indicador o conocido, que es el hecho cierto y plenamente demostrado en el proceso con los medios de prueba válidos, que deberán ser valorados. b) La deducción que del hecho conocido debe hacerse, basado en las reglas de experiencia o de los principios científicos o técnicos, para inferir la existencia del hecho desconocido, y c) El hecho desconocido, que es el que surge del hecho indicador o conocido a través del razonamiento u operación lógico-crítica.
Por otra parte, tenemos que hay simulación cuando existe el acuerdo concertado entre todos los intervinientes en el contrato con el objeto de emitir declaraciones de voluntad divergentes de la intención real de los contratantes. En efecto, para que pueda hablarse de simulación, se requiere que las declaraciones aparentes hubieran sido fraguadas con la intención de engañar; por lo que siendo así, se puede caracterizar la simulación como un acuerdo secreto entre dos o más personas, tendiente a producir una declaración de voluntad discordante con la verdadera voluntad del declarante con la finalidad de crear una apariencia engañosa para los terceros.
De tal manera que, se deben probar los elementos de la simulación contenidos en: 1. La disconformidad consciente entre la voluntad aparente y la voluntad real de los declarantes, 2. La existencia de un acuerdo entre quien emite la declaración y quien la recibe, de que tal declaración no será eficaz para producir efectos vinculatorios, y 3. La intención común a las partes de engañar a los terceros, haciéndoles creer erróneamente en la existencia de un contrato eficaz.
La doctrina y la jurisprudencia son contestes en admitir que la figura de la simulación, por tratarse de actos con apariencias de verdad tras la cual se esconde la verdadera intención de las partes, solo es posible arribar a su comprobación mediante circunstancias y hechos que rodean al acto jurídico al cual se le imputa el carácter de simulado. Tales hechos y circunstancias son de diversa índole, por depender del caso concreto, no obstante ello, se han sistematizado algunos elementos o parámetros, que si bien no son los únicos, constituyen indicios que ayudan al juez a detectar si en algún caso se está en presencia de un negocio simulado, entre los cuales a título enunciativo, tenemos: a) El propósito de los contratantes de transferir un bien de un patrimonio a otro en prejuicio de un tercero; b) La amistad o parentesco de los contratantes; c) El precio vil e irrisorio de adquisición; d) Inejecución total o parcial del contrato; y e) La capacidad económica del adquirente del bien.
En el caso de autos, se observa que el codemandado ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA mediante el documento que se pretende anular por simulación, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de abril de 2018, bajo el Nº 2018.340, asiento registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.3.11170 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, haciendo uso de poder especial que le otorgara la demandante ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha 25 de enero de 2018, anotado bajo el Nº 8, Tomo 18, folios 30 al 33, dio en venta al codemandado ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ, un inmueble propiedad de la demandante, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella constituida, situada en el “Conjunto Residencial Villa Cristina”, ubicada en jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, según documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 22 de mayo de 2007, bajo el N° 21, folio 164 al 175, Protocolo Primero, Tomo Décimo Séptimo, Segundo Trimestre del año 2007, mediante el cual la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO constituyó hipoteca de primer grado sobre el mismo inmueble a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), como garantía del préstamo hipotecario recibido del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., actuando como operador financiero para la adquisición de la vivienda, evidenciándose en la cláusula segunda en su Parágrafo Único ce la prohibición de enajenar el inmueble sin la autorización previa de BANAVIH dada por escrito, mientras el préstamo a interés no haya sido cancelado; de igual manera se observa que el precio de la presunta compra venta fue fijado en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00), y presuntamente pagado mediante cheque N° 18431993 del banco Banesco de fecha 02/04/2018; igualmente se observa que el comprador declara que acepta y está en conocimiento de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble y que se subroga a dicha obligación.
Alega la accionante que para que su mandante el codemandado FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA pudiera ejecutar las facultades contenidas en el poder especial otorgado debía consultarle, y que por cuanto dejó de comunicarse con ella, para evitar cualquier sorpresa y abuso en el uso del referido poder, procedió a revocar el mismo por ante la Notaría y el Registro correspondiente; al respecto se observa que del contenido del documento poder en cuestión no se evidencia tal obligación por parte del mencionado codemandado, pues ella le otorgó las siguientes facultades: realizar todas las gestiones ante el acreedor hipotecario para la respectiva liberación de hipoteca y firmarla en su nombre, otorgar documentos de opción a compra, ventas y de cualquier manera enajenarlo a título gratuito u oneroso, ante los Registros y Notarías Públicas, según sea el caso; recibir el pago o los pagos en su nombre, y realizar en su nombre todas las diligencias para lograr la venta del mencionado inmueble, y ejercer cuantos actos considere necesarios, útiles y convenientes para la mejor defensa de sus intereses relacionado con el saneamiento y la venta y/o enajenación del inmueble; de igual manera se observa de las documentales acompañadas que para el momento de la protocolización del documento en cuestión, el día 5 de abril de 2018, aún el referido poder se encontraba vigente, pues el mismo fue revocado mediante documento autenticado el día 6 de abril de 2018 y registrado el día 13 de agosto de 2018, es decir, que la venta se realizó bajo la vigencia y validez del mandato otorgado en fecha 25 de enero de 2018. Siendo el caso que con fundamento en las referidas facultades, alega el codemandado FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA en la contestación de la demanda, que la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO entiende perfectamente por su experiencia laboral y por además ser comerciante, que al firmar el documento poder le estaba autorizando, facultando a vender el inmueble, y/o a enajenarlo inclusive de manera gratuita, y que no puede existir ni existe dolo o mala intención en sus actuaciones las cuales realizó dentro de la norma y debidamente facultado. En relación a este alegato, tenemos que el artículo 1.684 del Código Civil señala que “el mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello”, y para el autor Emilio Calvo Baca, el poder o mandato es la “facultad de hacer en nombre de otro, lo mismo que este haría por sí mismo en determinado asunto”. Ahora bien, visto que en el presente juicio los codemandados señalan que la venta se ejecutó conforme a las facultades conferidas en el poder otorgado al codemandado FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA, resulta pertinente citar el artículo 1.693 eiusdem, el cual dispone:“El mandatario responde no sólo del dolo, sino también de la culpa en la ejecución del mandato. La responsabilidad en caso de culpa es menor cuando el mandato es gratuito que en caso contrario”. Es decir, de acuerdo a este precepto legal, el mandatario es responsable de los daños que pudiera ocasionar en la ejecución de las facultades conferidas, frente al mandante y a los terceros; de lo que se colige que si el mandatario actuó con dolo, el afectado queda facultado para solicitar la nulidad de lo actuado en ejercicio del poder, así como reclamar las indemnizaciones de los daños que dicha actuación haya causado. De tal manera que la ejecución de las facultades conferidas por la ciudadana NATALIA SPERICHE QUINTERO al mandatario FRANKLIN DAVID GARÍA LA CONCHA, no pueden ser utilizadas por éste como defensa ante las alegadas maquinaciones engañosas o fraudulentas cometidas, y tratar de evadir la responsabilidad cobijándose con el argumento de que actuó conforme a las facultades conferidas en un poder.
En lo atinente al alegato de la parte actora de que el acta registral no identifica el poder, ni señala los datos registrados del mismo, lo que es un requisito sine qua non para la validez de la venta, ya que el poder debe estar registrado para el momento de la venta y el registrador debe en el acta que acompaña al documento identificar el poder y señalar que dichos datos los aprecia porque los tuvo a la vista, lo que no ocurrió, alegando que es causa de nulidad de la venta, conforme al artículo 1.169 del Código Civil; se observa que del documento que se pretende anular, se evidencia que el ciudadano FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA declara que el documento poder autenticado que le acredita la representación de la propietaria del inmueble ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, se registrará con anterioridad a este documento. En tal virtud, siendo que fue señalado expresamente que el referido poder se registraría con antelación al documento de venta, no existe la causal de nulidad invocada. Y así se establece.
Por otra parte, y en relación a la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble en cuestión, y la prohibición para enajenar el mismo, se observa lo siguiente: si bien es cierto que con la prueba de informes a la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento quedó demostrado que para la fecha de la protocolización del documento que se pretende anular (5/4/2018), el crédito hipotecario concedido a la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, en fecha 23/5/2007 con recursos del Banco Nacional de Vivienda (BANAVIH), había sido pagado en su totalidad el 15/1/2018, no es menos cierto que en el Parágrafo Único de la cláusula décima segunda del documento de adquisición del inmueble protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 22 de mayo de 2007, bajo el N° 21, folio 164 al 175, Protocolo Primero, Tomo Décimo Séptimo, Segundo Trimestre del año 2007, existe una prohibición para el registrador de protocolizar ese documento sin la autorización previa de BANAVIH dada por escrito, mientras el préstamo a interés no haya sido cancelado; siendo que la única forma de demostrar la cancelación de un crédito hipotecario y para que ésta surta efectos frente a terceros es a través del documento de liberación de hipoteca respectivo debidamente registrado, entendiéndose que habiéndose constituido hipoteca mediante documento registrado, esta misma formalidad registral debe revestir el acto de su liberación; y en tal sentido, no existiendo dicho documento de liberación de hipoteca, debía presumirse que el referido préstamo aún no había sido cancelado, conforme a las previsiones del artículo 1.924 del Código Civil que establece que los actos que la ley sujeta a las formalidades de registro que no hayan sido anteriormente registrados no tienen ningún efecto contra terceros, y que cuando la ley exige un título registrado no puede suplirse con otra clase de prueba; siendo además un hecho aceptado expresamente por el codemandado comprador YOVANIS ELIESER GUTIERREZ al declarar en el documento de venta del cual se pide su nulidad, que acepta y está en conocimiento de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de la venta a favor de BANAVIH y que se subroga a dicha obligación; y en tal sentido esta juzgadora observa, que no obstante que tal hecho no es causal de nulidad del documento en cuestión por no haberlo solicitado la entidad financiera quien es la legitimada activa para ello, tal conducta constituye un indicio sobre la irregularidad y la manera fraudulenta con la cual se llevó a efecto la venta impugnada; aunado al hecho que los codemandados en sus respectivos escritos de contestación niegan que haya existido engaño o simulación en la transacción por ellos realizada, y alegan que estuvieron durante algunos meses con los trámites de la negociación, mas sin embargo, no aportaron al proceso ningún elemento probatorio que demostrara tales circunstancias; y así es establece.
En cuanto al precio del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, se observa que fue fijado en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) para el día5/4/2018; y si bien la parte actora no promovió prueba de experticia a objeto de determinar el precio del referido inmueble en la fecha señalada, de la manifestación realizada por el codemandado FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA en su escrito de contestación de la demanda, donde manifiesta que el comprador pagó el precio, según documento privado en sustitución del cheque mencionado en el documento de compra venta, indicando que el precio supuestamente pagado fue por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 351.840.000,00), lo cual también fue manifestado por el codemandado YOVANIS ELIESER GUTIERREZ en su contestación; de lo que colige esta juzgadora que ese sería el precio real del inmueble objeto del contrato, y no el establecido en el documento de venta por la suma de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00), siendo además un hecho notorio que para esa fecha ese monto es irrisorio para el valor de una casa. Por otra parte se observa que aducen los codemandados que de acuerdo a las facultades conferidas en el poder otorgado por la demandante, el mandatario podía inclusive enajenar de manera gratuita el inmueble, y que ese fue el precio fijado por ellos contractualmente por lo que debe respetarse, al respecto observa esta juzgadora que éste no es un argumento válido en virtud que el negocio jurídico que pretendieron realizar los codemandados fue a título oneroso y no gratuito, por lo que el precio de venta debía ser real y ajustado a los precios del mercado; en consecuencia, por los razonamientos expresados es por lo que se concluye con meridiana claridad, que el precio por el cual el ciudadano FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA supuestamente dio en venta al ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ el inmueble objeto del litigio, estaba muy por debajo del precio real, por lo que el mismo es irrisorio; y así se establece.
Con respecto al otro indicativo, como es la inejecución total o parcial del contrato, se distinguen dos aspectos: el primero, en relación al pago del precio fijado para la venta, se observa que la forma de pago establecida en el contrato de venta fue mediante cheque N° 18431993 del banco Banesco de fecha 02/04/2018; sin embargo los codemandados admitieron que este instrumento bancario no fue cobrado, -lo cual fue corroborado en autos a través de la prueba de informes dirigida a esa entidad bancaria, quien informó que dicho cheque aún está disponible-, aduciendo que el precio sí fue pagado mediante recibo - constancia de sustitución de pago, al cual esta juzgadora no le concedió valor probatorio en atención al principio de alteridad de la prueba; de lo que se concluye que no fue demostrado el pago por demás irrisorio del precio presuntamente pactado por las partes. El segundo aspecto, lo constituye el hecho no controvertido por así haberlo aceptado expresamente las partes, que el inmueble objeto del contrato continúa siendo ocupado por la demandante de autos ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, es decir, que el ciudadano YOVANI ELIESER GUTIERREZ no ha ejecutado actos posesorios sobre el inmueble objeto de la venta; de lo que se evidencia una inejecución total del contrato; y así se establece.
Por otra parte, se observa que la accionante alega amistad entre los contratantes, y a tal efecto trajo a los autos impresiones de la página web del Registro Electoral-Consulta de Datos, correspondiente a los demandados ciudadanos YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA y FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA, con los cuales quedó demostrado que el domicilio de ambos ciudadanos es en la Parroquia Pedregal, Municipio Democracia del estado Falcón, dirección Caserío La Soledad izquierda carretera sin nombre, frente a la carretera principal, derecha callejón sin nombre entrada frente a la procesadora de savila casa; lo cual si bien no constituye una prueba plena de lo alegado, resulta un tanto suspicaz el hecho que ambos ciudadanos tengan su domicilio en el lugar indicado, y que el inmueble objeto del contrato está ubicado en jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, a más de 200 kilómetros de distancia. Por otra parte, pero en este mismo sentido, llama la atención a esta juzgadora la conducta procesal adoptada por los codemandados en el presente proceso, al efecto se observa que la redacción de ambos escritos de contestación son exactamente iguales en su primera parte, cambiando solamente la parte final; también se observa que el codemandado YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA en la parte final de su contestación señala que adquirió de buena fe de manera legal una vivienda para su familia, la cual aún no ha podido disfrutar, que en todo caso el único engañado y sorprendido en su buena fe por el codemandado y la demandante es él, que es evidente que la mala fe y el engaño de esas dos personas vendedora y su apoderado, le han ocasionado un grave daño patrimonial; ahora bien, no obstante dicha manifestación, se evidencia al folio 75 que mediante diligencia de fecha 10/05/2019 ambos codemandados actuando conjuntamente otorgaron poder apud acta a los abogados Vilma Rosa Paz Quiñonez y Miguel Alberto Hernández para que los representen en este proceso, quienes a partir de ese momento han actuado en el presente juicio en forma conjunta en representación de ambos ciudadanos, a cuya conducta cabe preguntarse ¿dónde está el engaño y la mala fe?, ¿cómo es que una persona considera que otro lo engañó y lo sorprendió en su buena fe, y además le causó un grave daño patrimonial, y no obstante ello actúan juntos en el juicio arguyendo las mismas defensas?, de tales actuaciones procesales concluye quien aquí decide que entre ambos codemandados existe una estrecha vinculación y una complicidad; y así se establece.
Otro indicativo que puede observarse dentro del proceso es el hecho que de acuerdo a la prueba de informes solicitada a la entidad financiera BANESCO, ésta informó que para la fecha de la emisión del cheque N° 18431993 de la cuenta bancaria N° 0134-0087-36-0873164011 perteneciente al codemandado YOVANIS ELIESER GUTIÉRREZ MOSQUERA, el día 2 de abril de 2018, el saldo existente en esa cuenta era la cantidad de Bs. 38.315.766,83 (f. 170-171), es decir, un monto que excede en creces del precio acordado para la venta del inmueble por la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00), razón por la cual no existía impedimento para cobrar el referido cheque señalado en el documento impugnado como instrumento de pago del precio de venta del inmueble; lo cual constituye a criterio de quien aquí decide otro indicio de que el negocio jurídico realizado entre los contratantes en el documento que se pretende anular fue simulado; y así se establece.
Así las cosas, de las pruebas cursantes en autos adminiculadas entre sí, así como de la conducta procesal de los codemandados durante este proceso, se concluye que en el presente caso, existen indicios graves y concordantes que llevan a la convicción de quien aquí decide, que el contrato de venta suscrito entre el ciudadano FRANKLIN DAVID GARCIA LA CONCHA actuando en representación de la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, como vendedor, y el ciudadano YOVANIS ELIESER GUTIERREZ como comprador, del inmueble propiedad de la demandante, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella constituida, distinguida con el Nº 10, numero catastral 000000002181421, situada en el “Conjunto Residencial Villa Cristina”, ubicada a novecientos metros (900,00 mts), al Este de la carretera Punto Fijo Punta Cardón, entrando por la calle Mamporal en Punta Cardón del Municipio Carirubana del estado Falcón, con una superficie de 229,97 mts2, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en una longitud de 20,70 mts, con parcela N° 9, Sur: en una longitud de 20,70 mts, con parcela N° 11, Este: en una longitud de 11,11 mts, con parcela N° 18, y Oeste: en una longitud de 11,11 mts, con calle B del mismo parcelamiento, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de abril de 2018, bajo el Nº 2018.340, asiento registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.3.11170 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, es simulado, ya que no quedó evidenciado el animus contrahendi negotii, vale decir, el ánimo por parte de los codemandados de efectuar la venta del inmueble propiedad de la demandante de autos; el cual se hizo en perjuicio de la demandante NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO; por lo que debe declararse su nulidad. Siendo así, la sentencia apelada debe ser revocada; y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado Rafael Carrasquero García, apoderado judicial de la parte demandante ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO, mediante diligencia de fecha 10 de febrero de 2020.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia definitiva de fecha 3 de febrero de 2020, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda por SIMULACION DE VENTA incoada por la ciudadana NATALIA SUSANA SPERICHE QUINTERO contra los ciudadanos FRANKLIN DAVID GARCÍA LA CONCHA y YOVANIS ELIESER GUTIERREZ MOSQUERA. En consecuencia se declara la nulidad del documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de abril de 2018, bajo el Nº 2018.340, asiento registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.3.11170 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y no ha lugar a costas recursivas de acuerdo al artículo 281 eiusdem.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los veinticinco (25) días del mes de noviembre de dos mil veintidós (2022). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 25/11/2022, a la hora de las tres de la tarde (3:00 p.m.). Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Sentencia Nº 066-N-25-11-22.-
AHZ/ABZ/Vanessa.
Exp. Nº 6692