TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 6796

PARTE DEMANDANTE: ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad Nº V-12.431.594, domiciliado en el town house distinguido con el Nº 4 del bloque town house denominado Las Chimanas ubicado en el complejo urbanístico recreacional Caribbean Marina & Beach Club, ubicado a la altura del kilómetro 59, en las adyacencias del parque nacional Morrocoy, correo electrónico j12andersen@hotmail.com, y número telefónico 0424-420-7616.

APODERADO JUDICIAL: RAUL DANIEL ALVARENGA DOMINGUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 231.305, domiciliado en la ciudad de Valencia, estado Carabobo, correo electrónico raulricardoalvarenga@gmail.com, y número telefónico 0414-415-9275.

PARTE DEMANDADA: HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.738.386, domiciliado en casa Nº 4-1 del complejo urbanístico recreacional denominado Caribbean Marina & Beach Club, ubicado a la altura del kilómetro 59, carretera nacional Morón Coro, en la población de Tucacas, correo electrónico ohugoca@gmail.com, y número telefónico 0414-344-5721.

APODERADO JUDICIAL: MONICA DEL CARMEN CANELON FERNANDEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 86.040, domiciliada en la Carretera Morón Coro, edificio Severio, piso 1, oficina 1G, de la Parroquia Tucacas, Municipio José Laurencio Silva del estado Falcón, correo electrónico monicanelon@gmail.com, y número telefónico 0414-143-1092.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE OPCION DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE.
I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de junio de 2022, por el abogado Gustavo Boada Chacón, con el carácter de apoderado judicial del demandante ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, contra la sentencia de fecha 20 de junio de 2022, dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas, con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE OPCION DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE.
Cursa del folio 3 al 19, escrito del libelo de la demanda presentado por el ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, asistido por el abogado Raúl Daniel, mediante el cual alega lo siguiente: Que el 1° de noviembre de 2020, sostuvo una conversación telefónica con el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, quien estaba promocionando para la venta un town house distinguido con el Nº 4, del bloque de town house, denominado Las Chimanas (T-10), ubicado en el complejo urbanístico recreacional Caribbean Marina & Beach Club, con una superficie de aproximadamente de ciento cincuenta y cuatro metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (154,10 mts2), alinderado de la manera siguiente: Norte: con town-house distinguido con el Nº 3, al cual se encuentra adosado; Sur: con town-house distinguido con el Nº 2, al cual se encuentra adosado; Este: con canal acuífero; y por el Oeste: con vialidad interna denominada “El Amparo”, ubicado en el kilómetro 59, en las adyacencias del parque nacional Morrocoy, que anteriormente formó parte del fundo denominado San Rafael en la población de Tucacas, jurisdicción del Municipio José Laurencio Silva del estado Falcón, el cual es de su propiedad según consta de documento debidamente autenticado en la Oficina de Registro Público con funciones notariales de los Municipios José Laurencio Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, en fecha 30 de marzo de 2012, bajo el Nº 47, Tomo 7, de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, el cual anexada marcado con la letra “A”. Que en dicha conversación con el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, le mostró su interés en adquirir el inmueble antes mencionado y la posibilidad de pago fraccionado, llegando al acuerdo que adquiriría el town-house por el precio de treinta mil dólares americanos (30.000 $); que en fecha 4 de noviembre el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, acompañado con el ciudadano Néstor Humberto González Molina, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.255.943, quien es su hijo, le mostraron el inmueble, entregándole en ese momento dos mil quinientos dólares americanos (2.500 $) para asegurar su intención de adquirir el inmueble, procediendo en ese acto el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO conforme con la futura venta, a hacerle entrega de la llave del town house y ponerlo en posesión del mismo, posesión que mantiene hasta la fecha, por cuanto vive en ese lugar con su grupo familiar desde el mes de noviembre de 2020. Que en fecha 21 de noviembre de 2020, le hizo entrega al ciudadano Néstor Humberto González Molina, hijo del vendedor y quien manifestó que estaba autorizado por su padre el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, la cantidad de seis mil setecientos dólares americanos (6.700 $), hecho ocurrido en un local de su propiedad de venta de repuestos automotrices, ubicado en la ciudad de Maracay estado Aragua, haciéndole entrega de un documento que identificó como carta intención, donde se comprometía a venderle el town-house de su propiedad antes descrito por la cantidad de treinta mil dólares americanos (30.000 $), con una forma de pago a plazos, con una reserva de ocho mil dólares americanos (8.000 $) a la firma de la opción de compra venta y con financiamiento de once (11) cuotas de dos mil dólares americanos cada una (2.000$). Que el día 22 de noviembre de 2021, llegó a su casa el ciudadano Néstor Humberto González Molina con actitud grosera y amenazante, alzando la voz, por cuanto lo había llamado para verse a objeto que le hiciera entrega de los recibos, el de dos mil quinientos dólares americanos (2.500 $) que fueron entregados al momento de ponerse en posesión del inmueble y los seis mil setecientos dólares americanos (6.700$) que les entregó el 21 de noviembre de 2020, lo que haría un gran total de nueve mil doscientos dólares americanos (9.200 $), entregándole solo un recibo por seis mil setecientos dólares americanos (6.700 $), describiendo que era pago por concepto de la inicial town house 4, ubicado en el complejo turístico Caribbean Marina & Beach Club, que tanto la carta de intención como el recibo antes descrito están firmados por el ciudadano antes nombrado con la autorización de su padre, quien luego pasaría a firmar y a entregarle el recibo por la cantidad restante, los que entregó en calidad de reserva del inmueble de (2.500 $) al momento de recibir la llave del inmueble y (6.700 $), de los cuales se completaba los (8.000 $), de la reserva inicial, quedando 1.200 $ de remanente para la primera cuota de 2.000 $; quedando comprometido a empezar a cancelar las once cuotas sucesivas por dos mil dólares americanos (2.000 $) cada una para celebrar el contrato de venta definitivo. Que antes de cancelar las cuotas dos mil dólares (2.000 $) sucesivas le requirió al vendedor la firma en la opción de compra venta así como el recibo de pago por la cantidad antes señalada los cuales debían estar debidamente firmados por él, que es el propietario del inmueble y quien pactó con su persona la venta a plazos y al ser interpelado por no estar de acuerdo con la cantidad que reflejó en dicho recibo y porque su hijo no esta facultado para firmar el mismo por cuanto tanto la carta de intención como el recibo no indican si es apoderado del ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO para poder firmar y recibir dinero en nombre de él, por lo cual le indicó que estaba autorizado por su papá; que al momento de ir a cancelar la primera cuota de dos mil dólares americanos (2.000 $), no le aceptaron el pago alegando que la venta ya no se verificaría, que entregara el town house y que si quería que se verificara la venta tenia que pagar los treinta mil dólares americanos (30.000 $) todo de una sola vez, negándose el demandado hasta la presenta fecha a entregarle dichos recibos y a la firma de la opción de compra venta. Que se trasladó a la ciudad de Maracay a reunirse con el propietario que fue con quien pactó la venta a plazos del inmueble y quien se obligó verbalmente con él, que encontrándose presente en dicha reunión con el ciudadano antes mencionado, su esposa y su hijo Néstor González, decidieron unilateralmente y sin importarle que hasta la fecha ha cumplido con lo pactado pretender dejar sin efecto lo convenido en el contrato verbal, pactado entre ambos. Anexa identificados con la letra “B” y “C”, carta de intención y recibo de pago antes dicho. Que por lo expuesto solicita sean tutelados sus derechos e intereses, por lo cual procede a demandar al ciudadano HUGO ALBERTO GONZÁLEZ DELGADO por Cumplimiento de Contrato Verbal de Opción de Compra Venta de un inmueble. Fundamenta la demanda en los artículos 1.167 1.141, 1.920, 1.942, 1.387 del Código Civil. Estima el valor de la demanda en la cantidad de treinta mil dólares americanos (USD 30.000 $), equivalentes a cincuenta y cuatro mil millardos ochocientos noventa millones ciento cincuenta y tres mil setecientos bolívares soberanos exactos (Bs. 54.890.153.700,00), tomados a la tasa referencial publicada por el Banco Central de Venezuela a la fecha 23 de febrero del año 2021, y lo que representa el equivalente a un millón noventa y siete mil ochocientas tres con cero setenta y cuatro unidades tributarias (1.097.803;074 UT). Solicita medida cautelar nominada de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto del litigio, el cual es propiedad del demandado según consta de documento debidamente autenticado en la oficina de Registro Público con funciones notariales de los Municipios José Laurencio Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del Estado Falcón, en fecha 30 de marzo de 2012, bajo el Nº 47, Tomo 7, de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina. Anexa documentos en folios 20 y 21.
Por auto de fecha 2 de marzo de 2021, el Tribunal a quo le dio entrada a la presente causa y se tiene en cuenta para proveer; y en fecha 5 de marzo de 2021, se admite la demanda y ordena citar al demandado (f.22-23).
Riela al folio 60 escrito de fecha 9 de noviembre de 2021, presentado por la abogada Mónica Canelón Fernández, mediante la cual se da por enterada de la demanda, y consigna poder judicial notariado que le otorgó el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO (f. 61-63).
Por auto de fecha 15 de noviembre de 2021, el tribunal a quo dictó auto donde excita las partes a la celebración de una audiencia conciliatoria. (f. 64). Y en fecha 17 de noviembre de 2021, el tribunal de la causa mediante acta declaró desierto el acto conciliatorio y acordó diferirlo para una nueva oportunidad (f. 66).
Consta del folio 69 al 87 escrito de contestación a la demanda presentado por la abogada Mónica del Carmen Canelón Fernández, apoderada judicial del ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, mediante el cual alega lo siguiente: a) Admite como cierto que en fecha 1° de noviembre de 2020, su mandante mantuvo una conversación telefónica con el ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, b) Admite que su poderdante promocionó para la venta el inmueble identificado en el libelo de demanda el cual es de exclusiva y única propiedad de su representado, como consta en el documento debidamente autenticado en la oficina de Registro Público con funciones notariales de los Municipios José Laurencio Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, en fecha 30 de marzo de 2012, bajo el Nº 47, Tomo 7, de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina que fue acompañado al libelo de la demanda, el cual se encuentra anexado e identificado con la letra “A”. c) Admite que en dicha conversación el demandante de autos se interesó en adquirir el inmueble antes mencionado con la posibilidad de pago fraccionado, por el precio de treinta mil dólares (30.000 $). d) Admite que en fecha 21 de noviembre de 2020, el demandante haya entregado al hijo de su mandante, el ciudadano Néstor Humberto González Molina, la cantidad de seis mil setecientos dólares (6.700 $), y que corresponde a parte del monto total de ocho mil dólares (8.000 $) correspondiente a la reserva para la adquisición del inmueble, previo a la suscripción de documento definitivo de venta con la firma de un contrato de opción de compra venta. Y que asimismo se admite que ese recibo se entregó al demandante y que fue suscrito por el ciudadano demandado. e) Admite que entre el demandante ALFREDO JESÚS HERNÁNDEZ ANDERSEN y su representado suscribieron un documento que se identificó como Carta Intención, donde ambas partes fueron contestes en suscribir ese documento con el objeto de firmar un contrato de compra venta a futuro sobre el inmueble propiedad exclusiva y única de su mandante, por la cantidad de treinta mil dólares (30.000 $) con una forma de pago a plazos, con una reserva (no arras) de ocho mil dólares (8.000 $) a la firma de la futura opción de compra venta con financiamiento de once (11) cuotas de dos mil dólares (2.000 $) cada una. f) Admite que el demandante de autos quedó comprometido en pagar las once cuotas sucesivas por dos mil dólares (2.000 $) cada una, para celebrar el contrato de venta definitivo, como así lo manifiesta en el libelo de la demanda. g) Admite que tanto la Carta de Intención así como el documento denominado Recibo, fueron firmados por su hijo el ciudadano Néstor Humberto González Molina, con autorización verbal de su representado el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, que por indicaciones expresas del mismo, reconoce y ratifica el contenido de dichas documentales Carta de Intención y Recibo. De los hechos que se rechazan: a) Rechaza, niega y contradice, en toda forma de derecho tanto en los hechos que a continuación se detallan y el derecho en que se la fundamenta la irrita e infundada demanda interpuesta contra su representado. b) Rechaza, niega y contradice, que el día 22 de noviembre de 2021, el mencionado ciudadano Néstor González, se haya apersonado en el domicilio del demandante con actitud grosera y amenazante, alzando la voz, por cuanto lo había llamado para verse a objeto de que le hiciera entrega de los recibos, según su manifestación, uno por la cantidad de dos mil quinientos dólares (2.500 $), entregados al momento en que el accionante tomó posesión del inmueble, y el otro por el monto de seis mil setecientos dólares (6700 $), que supuestamente haya entregado el 21 de noviembre de 2020; y en ese sentido rechaza, niega y contradice que el accionante haya entregado dicho monto de dinero a su representado, por lo que, en consecuencia no se pagó el monto de nueve mil doscientos dólares (9200 $) por los conceptos y montos antes indicados, alegados por el demandante en el libelo de la demanda. c) Rechaza, niega y contradice el alegato del demandante que se entregaría recibo por la cantidad restante alguna, según por lo que entregó en calidad de reserva del inmueble de dos mil quinientos dólares (2500 $) supuestamente al momento de recibir la llave del inmueble y el de los seis mil setecientos dólares (6700 $); en ese orden rechaza, niega y contradice que haya completado los ocho mil dólares (8000 $) de la reserva y que hubiese quedado un remanente de un mil doscientos dólares (1200 $) para la primera cuota de dos mil dólares (2000 $). d) Rechaza, niega y contradice que el accionante de autos haya requerido de su mandante el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ tanto la firma de la presunta opción verbal de compra venta, así como recibos de pago por la cantidad antes señalada y que debían estar debidamente firmados por el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, quien es el único y exclusivo propietario del inmueble objeto de la Carta de Intención de compra a futuro mediante la firma y protocolización de un contrato de venta definitivo. e) Rechaza, niega y contradice que el hijo de su mandante, no estaba facultado para firmar esa documental por no indicar tanto la carta de intención como el recibo para firmar y recibir dinero en nombre de éste. f) Rechaza, niega y contradice que el demandante haya procedido a pagar la primera cuota de dos mil dólares (2.000 $) y que su representado no le haya aceptado el pago de la primera cuota alguna. g) Rechaza, niega y contradice que su defendido haya manifestado al demandante de autos que la venta definitiva no se verificaría, que le entregara el town house y que la venta del inmueble sería verificable pagando los treinta mil dólares (30,000 $) de contado. h) Rechaza, niega y contradice que su mandante se haya negado a entregar recibo alguno y que se haya negado a la firma de la opción de compra venta por esos motivos. i) Rechaza, niega y contradice que el accionante se haya trasladado a la ciudad de Maracay, estado Aragua, a llevar a cabo reunión alguna con su representado HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO. j) Rechaza, niega y contradice que su representado haya presuntamente pactado venta a plazos del inmueble objeto de la Carta de Intención de compra y que se haya obligado verbalmente a ello con el demandante ALFREDO JESÚS HERNÁNDEZ ANDERSEN. k) Rechaza, niega y contradice que encontrándose presentes en presunta reunión su representado, su esposa y el demandante, se haya decidido el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, de manera unilateral dejar sin efecto lo convenido en el contrato verbal alguno, que rechaza, niega y contradice que de manera categórica o haya existido o se haya pactado entre demandante y demandado. l) Rechaza, niega y contradice que lo antes expuesto en la irrita e infundada demanda de cumplimiento de un supuesto e inexistente contrato verbal de opción de compra venta, propuesta por el demandante de autos ALFREDO JESÚS HERNÁNDEZ ANDERSEN, demuestre incertidumbre e inseguridad jurídica y que por ello el accionante acuda a la vía jurisdiccional a los fines de solicitar sean tutelados derechos e intereses inexistentes, que hayan llevado de manera espuria a demandar a su representado judicial por un supuesto Cumplimiento de un Inexistente Contrato Verbal de Opción de Compra-Venta de un inmueble prevista en el artículo 1.167 del Código Civil. m). Rechaza, niega y contradice que de las alegaciones de la parte actora en su escrito libelar el presente caso se trate de la existencia de una promesa bilateral de venta, por el supuesto incumplimiento de su representado de ese supuesto e inexistente contrato de opción de compra venta verbal. n) Rechaza, niega y contradice que la relación jurídica nace del supuesto contrato verbal (Opción de Compra Venta), que pide el demandante de manera infundada se cumpla; asimismo, rechaza, niega y contradice que la misma puede ser demostrada, o bien a través de un principio de prueba por escrito, o mediante la prueba testimonial y que en el ordenamiento jurídico esté admitida para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de los dos mil bolívares. o) Rechaza, niega y contradice que como en el caso de autos, pueda demostrarse la existencia o extinción de una obligación siempre y cuando exista el principio de prueba por escrito, y que en el presente asunto tienen la existencia de la carta de intención y el recibo de pago causado sea determinante para la futura admisión de la prueba testimonial, para probar la supuesta existencia de la relación jurídica que se pretende de manera infundada obligar a su mandante. De la realidad de los hechos: Que es cierto que el día 4 de noviembre del 2020, su mandante le mostró al demandante el inmueble identificado en el libelo de demanda; que igualmente es cierto que en esa fecha el accionante le dio la suma de dos mil quinientos dólares (2.500 $) para asegurar la venta; que en ese momento se convino en el precio y las condiciones de pago y que las cuotas comenzaban a correr desde el día 4 de noviembre del 2020, manifestándole el comprador a su mandante que él y la ciudadana Carmen Felicia Barros Rodrigues, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.528.835, eran los compradores; indicando que posteriormente ellos firmarían la carta de intención y que se llevaría el documento; que por ello se les entregó la llave; que ese mismo día previa la entrega del dinero, el demandante tomó fotos a los billetes que le entregó a su mandante, con un celular, e insertó en una de dichas fotos una nota que expresamente señala “2500$ pago sr. hugo gonzalez 04/11/2020" y las envió a través de la aplicación de mensajería electrónica denominada whatsapp, a una cuenta utilizada por el ciudadano Néstor Humberto González Molina, quien es hijo de su mandante; que convinieron que el día 21 de noviembre traería el documento firmado por él y la ciudadana Carmen Felicia Barros Rodríguez, y daría el saldo de la reserva. Que el día 21 noviembre de 2020, el ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, se encontró con el hijo de su mandante, ciudadano Néstor Humberto González Molina, quien era el autorizado por su apoderado para hacer la negociación; y le entregó el documento firmado por él y su esposa, y le hizo entrega de la cantidad de cuatro mil doscientos dólares (4200,00 $), que por ello el hijo de su mandante le firmó un recibo por la suma de seis mil setecientos dólares (6.700,00$) que corresponden a la suma de lo entregado inicialmente en fecha 4 de noviembre de 2020 (2500,00 $) y lo recibido en esta última fecha (4200,00 $); y le firmó la Carta de Intención. Que antes de la entrega del dinero y la elaboración del recibo respectivo, igualmente el demandante había tomado fotos de los billetes que iba a entregar y las envió a través de la aplicación de mensajería electrónica denominada whatsapp, a una cuenta utilizada por el ciudadano Néstor Humberto González Molina, que dichas fotos corresponden a la cantidad de cuatro mil trescientos dólares americanos (4.300,00 $) y así lo indicó expresamente el demandante a través de una nota inserta en una de las fotos en la que textualmente se indica "4300$ néstor gonzalez pago casa n: 10-4 21/11/2020"; pero que sin embargo, el pago realmente efectuado al hijo de su mandante fue como antes se señaló, por la cantidad de cuatro mil doscientos dólares americanos (4200,00 $), que por cuanto dentro de los billetes que se pretendían entregar inicialmente hubo el equivalente a cien dólares (100 $) que no fueron aceptados por el hijo de su representado dadas las condiciones de deterioro que presentaban. Que así mismo se acompaña conversaciones realizadas entre el ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN y Néstor Humberto González Molina, como autorizado por HUGO GONZÁLEZ, para que recibiera el documento, a saber Carta de Intención, objeto de la presente demanda. Que cuando el ciudadano Néstor Humberto González Molina, le entregó a su representado el último pago efectuado, su poderdante le manifestó a su hijo que para el día 21 de noviembre del 2020 los compradores habían quedado en pagar el saldo total de la reserva acordada, el cual era de cinco mil quinientos dólares (5.500,00 $) y no la suma de cuatro mil doscientos dólares (4.200,00$); y así mismo le señaló que no se había indicado la fecha de la entrega en la carta de intención, ni la fecha en el recibo que se entregó a los compradores, por lo que le pidió que debía solucionarse dicho problema. Que el día 22 de noviembre, el ciudadano Néstor Humberto González Molina, le manifestó al demandante que debía firmar nuevamente la Carta de Intención en la que debía indicarse la fecha de la firma y que igualmente debía efectuar el pago del monto de la reserva completo, pero el demandante se rehusó a reunirse con el referido hijo de su mandante o con este último directamente, para regularizar la documentación. Que por los motivos explanados es por lo cual se niegan, rechazan y contradicen los hechos alegados en el escrito de demanda por ser infundadas e irritas, y expresamente se niega que el demandante hubiere dado otras sumas de dinero de cualquier tipo de denominación excepto la indicada en el recibo firmado por el ciudadano Néstor Humberto González Molina. Que el artículo 1133 del Código Civil establece que el contrato es una convención, el cual se perfecciona el consentimiento de conformidad con el artículo 1.137; que por lo cual, el día 4 de noviembre de 2020, se perfeccionó la convención llamada Carta de Intención, cuando las partes convinieron que el ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, debía dar una reserva de ocho mil dólares (8.000 $) y pagar cuotas mensuales de dos mil dólares (2.000 $). Que así mismo, el artículo 1159 del Código Civil establece que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes y que las convenciones deben cumplirse de buena fe y obligan no solo a lo expresado en él, sino que va más allá de lo expresado, porque debe cumplirse conforme a la intención de las partes. Que el artículo 1.264 del Código Civil prevé que las obligaciones deben ser cumplidas como han sido contraídas. Que por lo expresado en el libelo de demanda, el accionante no cumplió su obligación conforme lo convenido, sino, que por el contrario las obligaciones y deberes contraídos en la Carta de Intención los incumplió flagrantemente; igualmente no pagó la suma total de "La Reserva" acordada, ni pagó alguna de las cuotas mensuales. Que el artículo 1.167 del Código Civil estatuye que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Que así mismo, el articulo 1.257 eiusdem, prevé que hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento de la obligación, aperturándose para su representado la posibilidad jurídico procesal de reclamar judicialmente a resolución de esa "Carta de Intención" con el demandante y la ciudadana Carmen Felicia Barros Rodríguez. De la Reconvención. De conformidad con el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene al demandante ALFREDO JESÚS HERNÁNDEZ ANDERESEN para que convenga o en su defecto, sea condenado por el tribunal en la Resolución de la Carta de Intención, suscrita por el hijo de su representado ciudadano Néstor Humberto González Molina, debidamente autorizado por su mandante HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, condene al pago de la cláusula penal y a la entrega del inmueble ofrecido en venta antes identificado, haciendo uso de la fuerza publica fuere necesario y, asimismo reconozcan y admitan que el día 4 de noviembre el 2020, su mandante le mostró el inmueble de su demanda y convinieron con él en que se le vendía dicho objeto inmueble por la suma de treinta mil dólares americanos (30 000,00 $); que debían pagar una reserva de ocho mil dólares americanos (8.000,00 $) y que pagarían a partir del 4 noviembre del 2020 la cantidad de dos mil dólares (2.000 $) mensuales por once (11) meses. Que en el mencionado lapso del pago de la venta a plazos, se tramitaría la redacción del documento respectivo y se consignarían las respectivas solvencias del inmueble; que ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, pagaría los gastos de redacción del documento, y su mandante los gastos de solvencia; asimismo reconozcan y admitan que de la cantidad de dinero denominada reserva solo entregó la cantidad de seis mil setecientos dólares (6.700,00 $), incumpliendo su obligación de pagar la reserva conforme al monto convenido en la carta de intención de ocho mil dólares (8.000 $); que asimismo reconozcan y admitan que también incumplió su obligación de pagar las mensualidades convenidas en el documento de carta de intención, dado que no pagó las mensualidades convenidas y que su mandante, de buena fe, le puso en posesión del town-house identificado en el libelo de demanda y en este escrito; que asimismo, reconozcan y admitan que se convino, como lo ratifica la carta de intención que riela en autos, como penalidad el pago de un monto equivalente al treinta por ciento (30%) de la suma entregada como reserva para quien incumpliera con las obligaciones contraídas en esa carta de intención, que en el presente caso fue el demandante aquí reconvenido; invoca los artículos 1.167 y 1.257 del Código Civil. De la Tercería. Que de conformidad con el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil numeral 4º, y por cuanto la Carta de Intención está firmado tanto por el demandante ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN y por la ciudadana Carmen Felicia Barros Rodríguez, quienes son los reservantes, por lo cual tiene intereses particulares y personales en las resultas del juicio, y en aras al derecho a la defensa debe llamarla al presente proceso para que exponga los fundamentos de hecho y derecho que a bien tenga que hacer con relación a la presente demanda incoada por el ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN. Que por las razones antes expuestas demanda en tercería a la ciudadana a Carmen Felicia Barros Rodríguez, en su carácter de reservante, para que convenga en los hechos antes narrados o en su defecto a ello sea condenada. Que solita que admitan el presente escrito de contestación, reconvención y tercería y darle el tramite de ley, declare sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato verbal opción de compra venta en contra de su representado; que así mismo solicita declare con lugar la reconvención incoada, así como la tercería, condenar en costas y costos a la parte demandante reconvenida y a la llamada en tercería en la causa. Anexan copias simples desde el folio 88 al 100.

Por auto de fecha 10 de diciembre de 2021, el tribunal de la causa dictó providencia en la cual declara inadmisible la reconvención intentada por la representación judicial del ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO (f. 101-102)
Mediante escrito de fecha 20 de enero de 2022, presentado por la abogada Mónica del Carmen Canelón Fernández, actuando en su carácter de mandataria judicial de la parte demandada ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, solicita pronunciamiento sobre el llamado de tercero a la causa de la ciudadana Carmen Felicia Barros Rodríguez (f. 105 al 108). Y seguidamente por auto de fecha 24 de enero de 2022, el tribunal a quo niega lo peticionado (f. 109 y vto).
En fecha 1 de febrero de 2022, la abogada Mónica del Carmen Canelón Fernández, apela del auto de fecha 24 de enero de 2022 dictado por el tribunal; la cual fue oída en un solo efecto por auto de fecha 2 de febrero de 2022 (f. 112-113).
Corre inserto a los folios 121 al 124 escrito de promoción de pruebas de fecha 15 de febrero de 2022, presentado por la abogada Mónica del Carmen Canelón Fernández a apoderada judicial de la parte demandada, con anexos del folio 125 al 130.
Por auto de fecha 21 de febrero de 2022, el tribunal de la causa ordena practicar por Secretaría el cómputo de los días de despacho transcurridos desde la fecha que se dio por citada la parte demandada hasta la fecha que fue presentado el escrito de pruebas (f.132 y vto). Seguidamente en esa misma fecha el tribunal a quo declara extemporáneas las pruebas producidas por la parte demandada (f.133 y vto).
En fecha 3 de marzo de 2022, la abogada Mónica del Carmen Canelón Fernández apoderada judicial de la parte demandada, presentó recurso de apelación contra el auto dictado en fecha 21 de febrero de 2022 (f.136); el cual fue oído en un solo efecto por auto de fecha 3 de marzo de 2022 ordenando remitir las copias correspondientes al Tribunal de Alzada (f.137).
En fecha 18 de abril de 2022, la abogada Mónica del Carmen Canelón Fernández apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes (f. 138 al 153).
Corre inserto a los folios 154 al 165, decisión de fecha 20 de junio de 2022, dictada por el Tribunal de la causa, mediante el cual declaró sin lugar, la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE OPCION DE COMPRA-VENTA DE UN INMUEBLE, incoada por el ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, contra el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO. Se condena en costas a la parte actora.
En fecha 22 de junio de 2022, el abogado Gustavo Boada Chacón, apoderado judicial del demandante, presentó escrito de apelación contra la anterior sentencia definitiva (f.168).
Por diligencia de fecha 27 de junio de 2022, presentada por los ciudadanos ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN y CARMEN FELICIA BARROS RODIRGUEZ, confieren poder judicial amplio y suficiente a los abogados Gustavo Boada Chacón y Maritza Hurtado (f. 169–170).
Por auto de fecha 30 de junio de 2022, el tribunal a quo oye en ambos efectos la apelación intentada por la parte actora y ordena remitir el expediente en su oportunidad a esta Alzada, mediante oficio Nº 05-359-055-2022 de la misma fecha (f. 172-173).
En fecha 14 de julio de 2022, esta Instancia Superior da por recibido el presente expediente; y de conformidad con los artículos 516 y 517 del Código de Procedimiento Civil fija el vigésimo (20°) día de despacho para presentar informes. (f.174).
Cursa a los folios 175 al 178, escrito de informes presentado por el abogado Gustavo Boada Chacón apoderado judicial del ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, parte demandante, de fecha 22 de julio de 2022.
Riela a los folios 179 al 189, escrito de informes de fecha 4 de agosto de 2022, con anexos, presentado por las abogadas Nancy del Carmen Molina y María Alcira Fernández Moreno actuando en representación de la parte demandada.
Vencido como se encuentra el lapso de observaciones en fecha 28 de septiembre de 2022, el presente expediente entra en término de sentencia, fijándose un lapso de (60) sesenta días continuos para sentenciar.
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, el demandante ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, pretende el cumplimiento de un contrato de compra venta verbal, alegando que en fecha 1° de noviembre de 2020, sostuvo conversación telefónica con el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, quien estaba promocionando para la venta un town house antes identificado, de su propiedad según consta de documento autenticado; que llegaron al acuerdo que adquiriría el town-house por el precio de treinta mil dólares americanos (30.000 $); que en fecha 4 de noviembre el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, acompañado con el ciudadano Néstor Humberto González Molina, quien es su hijo, le mostraron el inmueble; que en ese momento le entregó dos mil quinientos dólares americanos (2.500 $) para asegurar su intención de adquirir el inmueble, procediendo en ese acto el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO conforme con la futura venta, a hacerle entrega de la llave del town house y ponerlo en posesión del mismo, posesión que mantiene hasta la fecha, Que en fecha 21 de noviembre de 2020, le hizo entrega al ciudadano Néstor Humberto González Molina, quien manifestó estar autorizado por su padre, el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, la cantidad de seis mil setecientos dólares americanos (6.700 $), en la ciudad de Maracay estado Aragua, haciéndole entrega de un documento que identifica como carta intención, donde se comprometía a venderle el antes descrito town-house por la cantidad de treinta mil dólares americanos (30.000 $), con una forma de pago a plazos, con una reserva de ocho mil dólares americanos (8.000 $), a la firma de la opción de compra venta y con financiamiento de once (11) cuotas de dos mil dólares americanos cada una (2.000$). Que el día 22 de noviembre de 2021, llegó a su casa el ciudadano Néstor Humberto González Molina con actitud grosera y amenazante, por cuanto lo había llamado para verse a objeto que le hiciera entrega de los recibos, el de dos mil quinientos dólares americanos (2.500 $) que fueron entregados al momento de ponerse en posesión del inmueble y los seis mil setecientos dólares americanos (6.700$), que les entregó el 21 de noviembre de 2020, lo que haría un gran total de nueve mil doscientos dólares americanos (9.200 $), entregándole solo un recibo por seis mil setecientos dólares americanos (6.700 $), describiendo que era pago por concepto de la inicial town house 4, ubicado en el complejo turístico Caribbean Marina & Beach Club; que tanto la carta de intención como el recibo antes descrito, están firmados por el ciudadano antes nombrado con la autorización de su padre, quien luego pasaría a firmar y a entregarle el recibo por la cantidad restante, los que entregó en calidad de reserva del inmueble de (2.500 $) al momento de recibir la llave del inmueble y (6.700 $), de los cuales se completaba los (8.000 $) de la reserva inicial, quedando 1.200 $ de remanente para la primera cuota de 2.000 $; quedando comprometido a empezar a cancelar las once cuotas sucesivas por dos mil dólares americanos (2.000 $) cada una para celebrar el contrato de venta definitivo. Que antes de cancelar las cuotas de dos mil dólares (2.000 $) sucesivas le requirió al vendedor la firma de la opción de compra venta así como el recibo de pago por la cantidad antes señalada y al ser interpelado por no estar de acuerdo con la cantidad que reflejó en dicho recibo y porque su hijo no estaba facultado para firmar el mismo, por lo cual le indicó que estaba autorizado por su papá; que al momento de ir a cancelar la primera cuota de dos mil dólares americanos (2.000 $), no le aceptaron el pago alegando que la venta ya no se verificaría, que entregara el town house y que si quería que se verificara la venta tenía que pagar los treinta mil dólares americanos (30.000 $) todo de una sola vez, negándose el demandado hasta la presenta fecha a entregarle dichos recibos y a la firma de la opción de compra venta. Que se trasladó a la ciudad de Maracay a reunirse con el propietario que fue con quien pactó la venta a plazos del inmueble y quien se obligó verbalmente con él, y encontrándose presente en dicha reunión el ciudadano antes mencionado, su esposa y su hijo Néstor González, decidieron unilateralmente y sin importarle que hasta la fecha ha cumplido con lo pactado pretender dejar sin efecto lo convenido en el contrato verbal, pactado entre ambos; por lo cual procede a demandar al ciudadano HUGO ALBERTO GONZÁLEZ DELGADO por Cumplimiento de Contrato Verbal de Opción de Compra Venta de un inmueble. En la oportunidad de la contestación, la apoderada judicial del demandado ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, admite los siguientes hechos: que es cierto que en fecha 1° de noviembre de 2020, su mandante mantuvo una conversación telefónica con el ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN; que su poderdante promocionó para la venta el inmueble identificado en el libelo de demanda el cual es de exclusiva y única propiedad de su representado, como consta en el documento autenticado; que en dicha conversación el demandante de autos se interesó en adquirir el inmueble antes mencionado con la posibilidad de pago fraccionado, por el precio de treinta mil dólares (30.000 $); que en fecha 21 de noviembre de 2020, el demandante entregó al hijo de su mandante, el ciudadano Néstor Humberto González Molina, la cantidad de seis mil setecientos dólares (6.700 $), y que corresponde parte del monto total de ocho mil dólares (8.000 $) correspondiente a la reserva para la adquisición del inmueble, previo a la suscripción de documento definitivo de venta con la firma de un contrato de opción de compra venta; que ese recibo se entregó al demandante; que entre el demandante ALFREDO JESÚS HERNÁNDEZ ANDERSEN y su representado suscribieron un documento que se identificó como Carta Intención, donde ambas partes fueron contestes en suscribir ese documento con el objeto de firmar un contrato de compra venta a futuro sobre el inmueble propiedad exclusiva y única de su mandante, por la cantidad de treinta mil dólares (30.000 $) con una forma de pago a plazos, con una reserva (no arras) de ocho mil dólares (8.000 $) a la firma de la futura opción de compra venta con financiamiento de once (11) cuotas de dos mil dólares (2.000 $) cada una; que el demandante de autos quedó comprometido en pagar las once cuotas sucesivas por dos mil dólares (2.000 $) cada una, para celebrar el contrato de venta definitivo; y que tanto la Carta de Intención así como el documento denominado recibo, fueron firmados por su hijo el ciudadano Néstor Humberto González Molina, con autorización verbal de su representado el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO. Por otra parte, rechaza, niega y contradice, el resto de los hechos alegados por la parte actora en el escrito libelar; y manifiesta que la realidad de los hechos es que el día 4 de noviembre del 2020, su mandante le mostró al demandante el inmueble identificado en el libelo de demanda; que en esa fecha el accionante le dio la suma de dos mil quinientos dólares (2.500 $) para asegurar la venta; que en ese momento se convino en el precio y las condiciones de pago y que las cuotas comenzaban a correr desde el día 4 de noviembre del 2020, manifestándole el comprador a su mandante que él y la ciudadana Carmen Felicia Barros Rodríguez eran los compradores; indicando que posteriormente ellos firmarían la carta de intención y que se llevaría el documento; que por ello se les entregó la llave; que ese mismo día previa la entrega del dinero, el demandante tomó fotos a los billetes que le entregó a su mandante; que convinieron que el día 21 de noviembre traería el documento firmado por él y la ciudadana Carmen Felicia Barros Rodríguez, y daría el saldo de la reserva. Que el día 21 noviembre de 2020, el ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, se encontró con el hijo de su mandante, ciudadano Néstor Humberto González Molina, quien era el autorizado por su apoderado para hacer la negociación y le entregó el documento firmado por él y su esposa, y le hizo entrega de la cantidad de cuatro mil doscientos dólares (4200,00 $), que por ello el hijo de su mandante le firmó un recibo por la suma de seis mil setecientos dólares (6.700,00 $) que corresponden a la suma de lo entregado inicialmente en fecha 4 de noviembre de 2020 (2500,00 $) y lo recibido en esta última fecha (4200,00 $), y le firmó la Carta de Intención. Que antes de la entrega del dinero y la elaboración del recibo respectivo, igualmente el demandante había tomado fotos de los billetes que iba a entregar que corresponden a la cantidad de cuatro mil trescientos dólares americanos (4.300,00 $) y así lo indicó expresamente el demandante a través de una nota inserta en una de las fotos; pero que sin embargo, el pago realmente efectuado al hijo de su mandante fue como antes se señaló, por la cantidad de cuatro mil doscientos dólares americanos (4200,00$). Que acompaña conversaciones realizadas entre el ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN y Néstor Humberto González Molina, como autorizado por HUGO GONZÁLEZ, para que recibiera el documento, a saber Carta de Intención, objeto de la presente demanda. Que cuando el ciudadano Néstor Humberto González Molina, le entregó a su representado el último pago efectuado, su poderdante le manifestó a su hijo que para el día 21 de noviembre del 2020 los compradores habían quedado en pagar el saldo total de la reserva acordada, el cual era de cinco mil quinientos dólares (5.500,00 $) y no la suma de cuatro mil doscientos dólares (4.200,00 $); y así mismo le señaló que no se había indicado la fecha de la entrega en la carta de intención, ni la fecha en el recibo que se entregó a los compradores, por lo que le pidió que debía solucionarse dicho problema. Que el día 22 de noviembre, el ciudadano Néstor Humberto González Molina, le manifestó al demandante que debía firmar nuevamente la Carta de Intención en la que debía indicarse la fecha de la firma y que igualmente debía efectuar el pago del monto de la reserva completo, pero el demandante se rehusó a reunirse con el referido hijo de su mandante o con este último directamente, para regularizar la documentación. Que el día 4 de noviembre de 2020, se perfeccionó la convención llamada Carta de Intención, cuando las partes convinieron que el ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, debía dar una reserva de ocho mil dólares (8.000 $) y pagar cuotas mensuales de dos mil dólares (2.000 $). Que el accionante no cumplió su obligación conforme lo convenido, sino, que por el contrario las obligaciones y deberes contraídos en la Carta de Intención los incumplió flagrantemente; igualmente no pagó la suma total de "La Reserva" acordada, ni pagó alguna de las cuotas mensuales; y pide sea declarada sin lugar la demanda.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas aportadas por la parte demandante:
1.- Original de la Carta de Intención, suscrita por los ciudadanos HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO y ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, con el objetivo de efectuar un contrato de compra-venta de un inmueble en el Complejo Turístico Caribbean Marina & Beach Club, constituido por un town-house distinguido por el numero 4, ubicado en el bloque de town-house denominado Las Chimanas (T-IO), el cual promociona el primero de los nombrados, y donde convienen en el precio de venta por un monto de $ 30.000,00, forma de pago: a plazos, reserva: $ 8.000,00 a la firma de opción de compra, financiamiento 11 cuotas de $ 2.000,00 a la protocolización (registro). De igual manera convienen adelantar los trámites de redacción del documento de venta, tramitar solvencia municipal y todos los trámites de la protocolización ante el Registro Subalterno de Tucacas, estado Falcón, quedando entendido que los gastos por trámites de solvencia son por cuenta del vendedor y los de registro para la firma son por cuenta del comprador. También convienen que en caso de incumplirse la obligación por parte del comprador, se le hará la entrega de la cantidad aportada con una deducción del 30% como indemnización y perjuicios ocasionados por dichos incumplimientos sin que el vendedor quede obligado a demostrar los daños y perjuicios, por cuanto la misma se considera cláusula penal; que de surgir el cumplimiento por parte del vendedor por desistimiento en la negociación se devolverá el 30% del monto entregado por el opcionante. Asimismo convienen que la firma de ese documento no involucra la aceptación pura y simple por parte del vendedor, quien se reserva el derecho de decidir la procedencia o no de la negociación después de haber chequeado las condiciones y documentos (f.20). Este documento privado suscrito por las partes, por cuanto no fue desconocido, por el contrario, fue expresamente reconocido por el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda, surte pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.363 y 1.357 del Código Civil, para demostrar las condiciones en las cuales pactaron las partes la negociación relativa a la oferta de venta del inmueble objeto del litigio.
2.- Original del recibo de pago por la cantidad de seis mil setecientos dólares exactos ($ 6.700), firmado y suscrito por el ciudadano Néstor González, titular de la cedula de identidad N° V-7.255.943, a favor del ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad N° V-12.431.594, por concepto de inicial de Town House Nº 4, ubicado en el complejo turístico Caribbean Marina & Beach Club (f.21). Este documento no obstante de ser emanado de un tercero que no es parte en el juicio, quien no lo ratificó a través de la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandada en la contestación de la demanda, aceptó expresamente su contenido, indicando que el ciudadano Néstor González quien es su hijo, estaba debidamente autorizado para recibir dicha cantidad de dinero, razón por la cual se le concede valor probatorio para demostrar el mencionado pago, de conformidad con el artículo 1.283 del Código Civil.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Copias fotostáticas simples de impresiones de fotográficas de billetes en divisa extranjera, a saber dólares de los Estados Unidos de América, en denominaciones de 100, 50, y 20, donde se lee en una hoja: “2500 $ pago sr. hugo gonzalez 11/2020”, y en otra hoja “4300 $ pago nestor gonzalez pago casa n: (ilegible) 21/11/2020”, identificadas con las letras “A” y “B” (f. 88 al 96). Para valorar esta prueba, se observa que la parte promovente señala que la misma se corresponde con impresión de mensaje de la red social whatssapp; pero es el caso que de las mismas no se evidencia que sean reproducciones de algún mensaje de datos, por cuanto no se corresponden con algún formato de mensaje de datos que deba valorarse conforme al Decreto Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, evidenciándose de las mismas que son fotografías de dichos billetes, a las cuales por no evidenciarse de donde provienen no se les concede ningún valor probatorio, por lo que se desechan.
2.- Hoja contentiva de presuntas conversaciones realizadas entre “Tucacas Alfredo” y “Nestor Gonzalez”, identificadas con la letra “C” (f.97 al 99). Al igual que las anteriores pruebas, la parte promovente señala que la misma se corresponde con impresión de mensajes de la red social whatssapp; pero es el caso que tales conversaciones no se encuentran en algún formato que se corresponda con un mensaje de datos que deba valorarse conforme al Decreto Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, por lo que no se les concede ningún valor probatorio, y se desechan.
3.- Copia fotostática simple de las cédulas de identidad de los ciudadanos ALFREDO JESUS HERNANDEZ y la ciudadana CARMEN FELICIA BARROS, identificadas con la letra “D”. Estas copias de documentos públicos administrativos se tienen como fidedignas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se les concede valor probatorio de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar la identificación de los mencionados ciudadanos.
Vistas las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal a quo en la decisión apelada de fecha 20 de junio de 2022, se pronunció de la siguiente manera:
Ahora bien, en cuanto a lo alegado por el actor, referente a la supuesta negativa de la parte demandada a recibirle la primera de las once (11) cuotas de 2.000 dólares americanos, pactada entre las partes, resulta necesario indicar, que el actor, ante tal negativa tenía a su disposición ejercer ante un Tribunal competente, una solicitud de Oferta Real de Pago contenida en el artículo 1306 de Código Civil, cumpliendo los requisitos establecidos en el articulo 1307 ejusdem 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, establecida para los casos en que el acreedor se niega a recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida, para no estar insolvente.
Por lo cual, considerado lo anterior, se puede concluir que la parte demandante no logró demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, ni desvirtuar las alegaciones efectuadas por la parte demandada, motivo por el cual lo procedente y ajustado a derecho es declarar Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato incoada, tal como se declara en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.-
De lo anterior se colige que el Tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda por considerar que el demandante disponía de un medio procesal para realizar el pago que alega no le fue recibido por el demandado, y que por lo tanto no demostró sus afirmaciones de hecho ni desvirtuó las alegaciones realizadas por la parte demandada. Por lo que apelada como fue la presente decisión procede esta juzgadora a realizar las siguientes consideraciones:
En el presente caso, no fue un hecho controvertido, por haberlo convenido expresamente la parte demandada en su contestación, la existencia de la denominada “Carta de Intención”, suscrita por ambas partes ciudadanos HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO y ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, donde las partes convienen en celebrar posteriormente un contrato de compra venta de un inmueble promocionado por el demandado de autos.
Ahora bien, el artículo 1.133 del Código Civil define el contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, y el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone que en la interpretación de los contratos “los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”. Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 14-0662, caso: Panadería La Cesta de los Panes, C.A., estableció lo siguiente:

El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme al criterio anterior, los jueces estamos facultados para interpretar los elementos del contrato y calificarlo. En el presente caso, se observa que la denominada “Carta de Intención” constituye un contrato preparatorio o preliminar de venta que requiere una nueva manifestación de voluntad de las partes intervinientes para poder ser definitivo, máxime cuando del mismo se puede observar que las partes haciendo uso del principio de autonomía contractual, convienen expresamente que “… la firma de este documento no involucra la aceptación pura y simple por parte del vendedor (a). Quien se reserva el derecho de decidir La procedencia o no de la negoción después de haber chequeado las condiciones y documentos”, lo que implica que el demandado de autos tiene la facultad de decidir si se realiza la futura venta o no, es decir, no está obligado a vender el inmueble de su propiedad.
En este sentido, del referido contrato preparatorio se evidencia que las partes establecieron la identificación del bien objeto del contrato, el cual está constituido por un inmueble en el Complejo Turístico Caribbean Marina & Beach Club, constituido por un town-house distinguido por el numero 4, ubicado en el bloque de town-house denominado Las Chimanas (T-IO); el precio del inmueble, por la cantidad de treinta mil dólares ($ 30.000,00); la forma de pago: ocho mil dólares ($ 8.000,00) de reserva, y financiamiento por once (11) cuotas de dos mil dólares ($ 2.000,00) cada una; la cantidad de dinero por concepto de reserva (la cual debería ser pagada para el momento de la firma del contrato de opción de compra), las obligaciones relativas a los trámites previos a la protocolización ante el Registro correspondiente, así como los gastos imputables a cada parte, y la penalización que se impone para la parte que incumpla con lo establecido en el contrato, características éstas de un contrato preliminar, con miras a una futura contratación definitiva por la venta del inmueble antes identificado, donde las partes no establecieron fecha para el cumplimiento de las obligaciones pactadas, solo señalan que la cantidad por concepto de reserva de ocho mil dólares ($ 8.000,00) debe pagarse a la firma del contrato de opción de compra; de lo cual interpreta esta juzgadora que una vez pagada la cantidad señalada por concepto de reserva, las partes procederían a firmar un nuevo contrato de opción a compra venta donde establecerían la fecha y/o lapsos para materializar el negocio jurídico de compra venta del inmueble en cuestión.
Verificados los términos del contrato preparatorio cuyo cumplimiento se demanda, se evidencia que las partes manifestaron su voluntad de suscribir un contrato de opción de compra del inmueble propiedad del demandado, a la entrega de ocho mil dólares ($ 8.000,00) por parte del demandante. Determinado como ha sido lo anterior, se observa que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen lo siguiente:
Artículo 1159: Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
De los artículos anteriormente transcritos se infiere que el contrato es ley entre las partes, lo que implica que rige el principio de autonomía de voluntad de las partes, que impera aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado.
Por otra parte, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Esta norma prevé la posibilidad para los contratantes de pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, derivado del incumplimiento de la obligación de alguno de ellos, pudiéndose inferir los requisitos de procedencia de la acción, y en primer lugar tenemos que debe tratarse de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato de opción a compra pactado entre los ciudadanos HUGO ALBERTO GONZÁLEZ DELGADO y ALFREDO JESÚS HERNÁNDEZ ANDERSEN , en su carácter de propietario y oferido respectivamente, hecho éste que no fue controvertido por haber sido convenido por la parte demandada en la contestación.
Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación; en este orden tenemos que en el presente caso, de acuerdo a las estipulaciones del contrato, la obligación del demandante era pagar el monto de OCHO MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 8.000,00) por concepto de reserva para proceder a la firma del contrato de opción a compra. Sobre este particular, se observa que el demandante ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, alega que en fecha 4 de noviembre de 2020 le entregó al demandado ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO, la cantidad de dos mil quinientos dólares americanos (2.500 $) para asegurar su intención de adquirir el inmueble, y que en fecha 21 de noviembre de 2020, le hizo entrega al ciudadano Néstor Humberto González Molina, hijo del vendedor la cantidad de seis mil setecientos dólares americanos (6.700 $), haciéndole entrega del documento identificado como carta intención, también señala que el día 22 de noviembre de 2021, el ciudadano Néstor Humberto González Molina habiendo sido llamado por él a objeto que le hiciera entrega de los recibos, el de dos mil quinientos dólares americanos (2.500 $) y los seis mil setecientos dólares americanos (6.700$) entregados, lo que haría un gran total de nueve mil doscientos dólares americanos (9.200 $), el mencionado ciudadano le entregó solo un recibo por seis mil setecientos dólares americanos (6.700 $); hecho éste negado parcialmente por la apoderada judicial del demandado de autos en la oportunidad de la contestación, quien manifestó que ciertamente el día 4 de noviembre del 2020, el demandante le entregó a su mandante ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO la suma de dos mil quinientos dólares (2.500 $) para asegurar la venta; que en ese momento convinieron que el día 21 de noviembre de 2020 el demandante le daría el saldo de la reserva, pero que ese día el ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, le hizo entrega al hijo de su mandante, ciudadano Néstor Humberto González Molina, quien era el autorizado por su apoderado para hacer la negociación, la cantidad de cuatro mil doscientos dólares (4200,00 $), que por ello el hijo de su mandante le firmó un recibo por la suma de seis mil setecientos dólares (6.700,00 $) que corresponden a la suma de lo entregado inicialmente en fecha 4 de noviembre de 2020 (2500,00 $) y lo recibido en esta última fecha (4200,00 $), y le firmó la Carta de Intención. Ahora bien, habiendo señalado el demandante que pagó la referida cantidad de dinero, lo cual fue negado por el demandado, correspondía a aquel demostrar el alegado pago, conforme a las previsiones del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; y sobre la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 888 de fecha 9 de diciembre de 2016, caso: Agropecuaria San José de la Matilla, C.A., contra Consorcio Amazonas, C.A., estableció:
De igual forma, en su aspecto objetivo, la carga de la prueba viene en auxilio del juez, cuando éste no forma convicción acerca de cómo sucedieron los hechos y sin embargo no puede dejar de fallar. En tales casos aplicará las reglas del onus probandi y decidirá en contra de quien tenía la carga de probar y no lo hizo.
En este sentido, los principios que rigen la carga de la prueba, a saber: 1) actori incumbit onus probando: No significa que la carga de la prueba siempre corresponderá al actor. Al reo también le corresponderá en varias ocasiones, justificar hechos. La máxima expresa únicamente que el actor debe probar primero, es a él, ordinariamente, a quien corresponderá demostrar la exactitud de los hechos que sirven de base a su demanda. Es el actor el que pretende; a él, por lo tanto, corresponde probar en primer término y; en segundo lugar, 2) Reus in exceptione fit actor: Se refiere a una actitud específica del demandado. En efecto, el reo puede adoptar distintas posiciones frente a las pretensiones del actor, como lo es: contradecir o desconocer los hechos, en este caso, el actor corre con toda la carga de la prueba, sin embargo, y como en el sub iudice, cuando el demandado reconviene en una nuevo hecho impeditivo que imposibilita el cumplimiento de su obligación, corresponde a éste de facto, demostrar el alcance de sus pretensiones.”

Conforme al anterior criterio jurisprudencial, y por cuanto en el presente caso el demandado en la contestación de la demanda negó y desconoció el hecho de que el actor hubiese pagado la cantidad de dinero por él señalada en su escrito libelar, sobre éste recae la carga de la prueba del alegado pago. Y en este orden se observa que el actor aduce haber pagado nueve mil doscientos dólares americanos ($ 9.200), señalando que corresponden a la totalidad del monto de la reserva por ocho mil dólares ($ 8.000,00) y un remanente de un mil doscientos dólares ($ 1.200) imputable a la primera cuota, que pagó de la siguiente manera: dos mil quinientos dólares americanos ($ 2.500) el día 4 de noviembre de 2020, y seis mil setecientos dólares americanos ($ 6.700) el día 21 de noviembre de 2020; pero es el caso que para demostrar ese pago solo consta en autos el original del recibo de pago por la cantidad de seis mil setecientos dólares exactos ($ 6.700), firmado y suscrito por el ciudadano Néstor González, a favor del ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN (f. 21), instrumento éste que fue reconocido expresamente por el demandado al manifestar que su hijo estaba debidamente autorizado para recibir dicha cantidad de dinero, no evidenciándose de autos que el demandante hubiere aportado algún otro elemento probatorio que demostrara el pago por la cantidad restante por él señalada, es decir, no fue demostrado en el proceso el pago de la cantidad de los ocho mil dólares americanos ($ 8.000,00) correspondientes a la reserva para poder proceder a la firma del contrato de opción a compra, pues solo demostró haber pagado la suma de seis mil setecientos dólares americano ($ 6.700); y así se establece.
Y en tercer lugar, en relación al incumplimiento por parte del demandado, esgrime el demandante que el demandado ciudadano HUGO ALBERTO GONZÁLEZ DELGADO no dio cumplimiento al contrato de opción a compra celebrado con su persona, negándose a aceptar el pago de las cuotas correspondientes al precio, a entregarle los recibos por la totalidad de las cantidades de dinero recibidas y a la firma de la opción de compra venta. Al respecto se observa, en primer lugar, que por cuanto no fue demostrado que el accionante haya pagado las sumas de dinero por él señaladas, no surge tampoco la obligación del demandado de emitir los recibos reclamados. Por otra parte, y tal como acertadamente lo señala el juez a quo, el ciudadano ALFREDO JESÚS HERNÁNDEZ ANDERSEN en caso que su acreedor no le aceptara los referidos pagos, disponía del mecanismo procesal de la oferta real de pago prevista en el artículo 1.306 del Código Civil en concordancia con el artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, lo cual no consta en autos que haya hecho. Asimismo observa esta juzgadora que del contrato preparatorio denominado “Carta de Intención” se deriva que las partes pactaron expresamente en que “… la firma de este documento no involucra la aceptación pura y simple por parte del vendedor (a). Quien se reserva el derecho de decidir La procedencia o no de la negoción después de haber chequeado las condiciones y documentos”, es decir, que en atención al principio de autonomía de voluntad de las partes, éstos convinieron que el ciudadano HUGO ALBERTO GONZÁLEZ DELGADO no está obligado a venderle al ciudadano ALFREDO JESÚS HERNÁNDEZ ANDERSEN el inmueble de su propiedad, teniendo la facultad de decidir si se realiza la futura venta o no; de todo lo cual se concluye que el demandado no ha incurrido en incumplimiento de sus obligaciones contractuales; y así se establece.
En tal virtud, con base en las anteriores consideraciones, y visto que no consta en autos ningún elemento probatorio que evidencie que la parte demandada no haya dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales, por el contrario, habiéndose evidenciado que quien ha dado incumplimiento a su obligación es el demandante al no haber demostrado el pago correspondiente a la reserva por la venta del inmueble en litigio para poder proceder a la firma del contrato de opción a compra; es por lo que debe declararse la improcedencia de la acción por cumplimiento de contrato, y confirmarse la sentencia apelada. Y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Gustavo Boada Chacón, apoderado judicial de la parte demandante ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, mediante diligencia de fecha 22 de junio de 2022.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 20 de junio de 2022, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE OPCION DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE seguido por el ciudadano ALFREDO JESUS HERNANDEZ ANDERSEN, contra el ciudadano HUGO ALBERTO GONZALEZ DELGADO.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de dos mil veintidós (2022). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 28/11/2022, a la hora de las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Sentencia Nº 067-N-28-11-22.-
AHZ/ABZ/Vanessa.-
Exp. Nº 6796.-