REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN EXPEDIENTE Nº: 6793 DEMANDANTE: JAVIER ALEJANDRO BOCANEGRA LANCINI, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-18.323.954, con domicilio en la ciudad de Valencia, estado Carabobo, y de transito por la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado de Falcón, número telefónico 0412-5029039, y correo electrónico javierbocanegra64@gmail.com. APODERADOS JUDICIALES: GLAYNOR PEROZO y JOSÉ MARÍN GUTIÉRREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 197.222 y 200.071 respectivamente; con domicilio procesal en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, números telefónicos 0414-1697159 y 0412- 5493092, y correos electrónicos glaynorperozo@hotmail.com y josejaviermaring@gmail.com. DEMANDADA: XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.137.020, domiciliada en la población de Tacuato, Municipio Carirubana del estado Falcón, número telefónico 0412-4204290, y correo electrónico x.iomarasanchez@hotmail.com APODERADOS JUDICIALES: THAYMARA LÓPEZ NESSI y CAMILO HURTADO LORES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 76.471 y 22.914 respectivamente, con domicilio procesal en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, números telefónicos 0414-1697159 y 0412- 5493092, y correos electrónicos thaymaralopez@gmail.com y camilohur@hotmail.com. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL I Suben a esta Superior instancia las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Camilo Hurtado Lores, contra la sentencia definitiva de fecha 18 de abril de 2022, y al dispositivo del fallo completo de la sentencia de fecha 6 de mayo de 2022, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, en el juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, seguido por el ciudadano JAVIER ALEJANDRO BOCANEGRA LANCINI, en contra de la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO en su carácter de representante legal de la firma personal INVERSIONES ISAIAS-61. Riela del folio 1 al 6, libelo de demanda consignado en fecha 15 de abril de 2021, por el ciudadano JAVIER ALEJANDRO BOCANEGRA LANCINI, debidamente asistido por los abogados Glaynor Perozo y José Marín, mediante el cual alega lo siguiente: que es propietario de un local comercial ubicado en la población de Tacuato, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, el cual mide aproximadamente ocho metros con veinte centímetros de frente (8,20 mts), por ocho metros con ochenta centímetros de fondo (8,80 mts), construido sobre un terreno propiedad de la Comunidad de Tierras de Tacuato, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: con casa que es o fue del señor Raúl Delgado; Sur: que es su frente con carretera Coro-Punto Fijo; Este: casa de su propiedad; y Oeste: casa que es o fue de la Sucesión Santos Mujica; que dicha cualidad se evidencia en documento de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo, en fecha 3 de noviembre de 2020, bajo el Nº 27, tomo 46, folios 162 al 165, marcado con la letra “A”. Que vendido como fue el mencionado local a través del documento de compra venta que le hiciera al ciudadano Francisco Antonio Jordán Delgado, operó de pleno derecho la subrogación de la relación arrendaticia en todas las acreencias, deudas y obligaciones generadas por este concepto en el local comercial, y que con base a la previa existencia de una relación arrendaticia desde el mes de febrero de 2020, de forma verbal con la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO; que dicha relación inició con el hijo del anterior propietario ciudadano Francisco Javier Jordán Sánchez, sin el consentimiento del para entonces propietario; y que luego fue consensuada y perfeccionada con el mismo propietario, lo cual se evidencia en los recibos de pago emitidos por su arrendador, los cuales se acompañan al presente libelo, por un canon de arrendamiento mensual consensuado por la cantidad de dos millones seiscientos treinta y cuatro mil quinientos veinte bolívares soberanos (Bs. 2.634.520,00), equivalentes a treinta y cinco dólares (35$), calculados a la tasa del Banco Central de Venezuela, monto pactado a la época de manera verbal al inicio de la relación arrendaticia. Que al haberse celebrado tal negociación y/o enajenación la cual fue pactada mediante escritura publica y de fecha cierta, el nuevo propietario que es su persona, la relación arrendaticia que mantenía el antiguo dueño ciudadano Francisco Jordán Delgado y con la hoy demandada ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, debe subsistir de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos de Uso Comercial, y a su vez en concordancia con lo establecido en los artículos 1.064 y 1.065 del Código Civil, operando la subrogación arrendaticia. Que en virtud de la profesión que ejerce, por cuanto no desea seguir viajando decide mudarse a la población de Tacuato, estado Falcón donde actualmente reside su núcleo familiar, y ampliar su consultorio odontológico el cual se encuentra en la parte contigua del inmueble comercial, y de esa forma radicarse familiar y comercialmente. Que cuando le expuso su motivo de forma verbal a la ciudadana MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, se negó rotundamente a desalojar el local comercial, alegando en su momento que ella tenia derechos sobre el local, en virtud de una supuesta preferencia ofertiva a su favor, la cual no podría pasarse por alto; lo cual no es así puesto que no tiene el tiempo suficiente ocupando dicho inmueble, amén de que ella no fungía como la arrendataria del mismo sino su hijo, quien hizo el acceso al local comercial por unos días, y que luego ella asumió la ocupación del inmueble desde febrero del 2020, por lo que solo tenía 7 meses contados desde esa fecha hasta agosto de ese año, lapso en el cual dejó de cancelar por concepto de arrendamiento de local comercial, siendo importante destacar que el tiempo establecido en la ley es por dos (2) años, por lo cual no estaba inmerso dentro de los parámetros que establece dicha ley para optar por el derecho a la preferencia ofertiva. Que el antiguo dueño del inmueble tipo local comercial alegó que los mencionados ciudadanos siempre estuvieron morosos con la cancelación de los pagos de alquileres, y el castigo a esa insolvencia es la pérdida de ese derecho, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Alquileres de Local Comercial. Que el antiguo dueño del local, le informó que desde que se produjo la venta, la arrendataria dejó de cancelar el alquiler del local específicamente del mes de septiembre de 2020, hasta la presente fecha, alegando la demandada que era porque nadie los recibía, siendo totalmente falso, y prueba de ello es que no existe una oferta real y/o una consignación arrendaticia que realmente avale o verifique la intención de cancelarlos. Que lo cierto es que la hoy demandada no quiere entregar de forma amistosa y voluntaria el inmueble del que es propietario, ni siquiera porque le consta que el local comercial requiere de manera inmediata reparaciones mayores en virtud de que se encuentra afectada su estructura, paredes y techos, por lo que se teme que ocurra una catástrofe ya que se esta cayendo parte del techo. Que en fecha 28 de enero 2021, se solicitó por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Carirubana, se practicara la notificación de no prorroga y culminación de la relación arrendaticia; y en fecha 10 de febrero del mismo año, se notifica a la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, en su carácter de representante legal de la Firma Personal INVERSIONES ISAIAS-61, quien se encuentra ocupando el referido local comercial, de la no renovación del contrato de arrendamiento, se anexa marcada con la letra “B”; que, a partir de la notificación practicada, procedía a correr la prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial. Que al momento de practicarse la notificación a la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, se encontraba insolvente en sus pagos, y como prueba de ello es que no quiso negociar con él, sino que decidió dirigirse al SUNDDE, para buscar ayuda en el respetivo organismo, donde consignó recibos de pago de cánones de arrendamiento en los que no logró demostrar su solvencia, ya que con los mismos solo se pudo evidenciar la cancelación de siete (7) meses viejos, y que en fecha de la interposición de escrito referido, los pagos se visualizaron como caducos, por lo que no lograron demostrar que se encontraban solventes; por lo que solicita se tome en cuenta la referida denuncia ante el SUNDDE, efectuada por la hoy demandada, como que se agotó completamente la vía administrativa, requisito esencial para intentar la presente acción y así como solicitar futuras medidas preventivas, y anexa marcado con la letra “C” el expediente administrativo. Manifiesta demás que tiene la necesidad de reparar el referido local, para ocuparlo y poder ampliar su propio negocio, lo cual no tiene que ver con el rubro en el que trabaja la hoy demandada, ya que desea ampliar el consultorio odontológico. Por otra parte señala que está en conocimiento de la existencia del decreto presidencial de fecha 23 de marzo de 2020, número 4.169 y ratificado en fecha 2 de septiembre de 2020, en el cual se busca proteger a lo arrendatarios, sin embargo la hoy demandada no es objeto de protección que brinda el decreto presidencial, en virtud de que el referido negocio se desarrolla con normalidad en su actividad comercial; así como la excepción aplicable prevista en el articulo 5 de dicho decreto. Que por lo expuesto la relación arrendaticia no puede continuar, la hoy demandada no esta bajo la protección del referido decreto, aunado a la necesidad de ocupar el inmueble puesto que las reparaciones requeridas y necesarias para el mismo tomarán tiempo, ameritando su desalojo para reparar parte de su estructura, ratificando así la inspección efectuada por el Cuerpo de Bomberos de la jurisdicción en su informe otorgado por este organismo competente de fecha 13 de marzo de 2021, el cual se anexa marcado con la letra “D”, por ello se amerita un pronunciamiento judicial sobre el desalojo arrendaticio demandado. Por lo que demanda a la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, en su carácter de representante legal de la firma personal INVERSIONES ISAIAS-01, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil, bajo el Nº 103, tomo 4b, de fecha 9 de septiembre de 2010, de los libros de registros llevados por ante esa oficina, por de Desalojo de Local Comercial, ubicado en la población de Tacuato, específicamente en el sector centro de la autopista Coro-Punto Fijo del estado Falcón, donde funciona dicha firma personal y a ello sea condenada. Fundamentó la presente demanda en los artículos 26, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículo 40 ordinales a y e, y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso de Local Comercial, Decreto Presidencial N° 4.169 de fecha 23 de marzo de 2020, con extensión al Decreto 4.279 de fecha 02/09/2020 en su artículo 5°. Finalmente estima la presente demanda en la cantidad de ochocientos treinta y cuatro millones seiscientos doce mil bolívares soberanos (Bs. 834.612.000,00), equivalentes a 41.730,6 Unidades Tributarias. Ofreció medios probatorios y acompañó anexos del folio 7 al 54. Por auto de fecha 16 de abril de 2021, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, al cual le correspondió por distribución, admite la demanda y ordena el emplazamiento a la parte demandada, ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, en su carácter de representante legal de la Firma Personal INVERSIONES ISAIAS-61, para que proceda a dar contestación de la demanda (f. 56). Corre inserto en el folio 57, poder apud acta conferido en fecha 15 de abril de 2021 por ante el tribunal de la causa, por el ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, a los abogados Glaynor Perozo y José Javier Marín Gutiérrez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 197.222 y 200.071 respectivamente. En fecha 27 de mayo de 2021, el alguacil del tribunal a quo, consigna compulsa de recibo de citación debidamente firmada por la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, parte demandada (f. 61-62). Cursa del folio 63 al 68, escrito de contestación a la demanda consignado en fecha 25 de junio de 2021, por la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, en su carácter de representante legal de la firma personal INVERSIONES ISAIAS-61, debidamente asistida por los abogados Thaymara López Nessi y Camilo Hurtado Lores, mediante el cual alega lo siguiente: Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, refiriéndose así a la cuestión prejudicial la cual debe resolverse en un proceso distinto, en virtud de que existe una demanda incoada por su persona contra el ciudadano Francisco Jordán Delgado, por el motivo de Establecimiento de Unión Estable de Hecho, la cual acompaña marcada con la letra “A”; y que dicha demanda influye sobre la presente acción de desalojo de local comercial en su contra, ya que sobre la bienhechuría objeto de la presente demanda, en caso de que exista un derecho sobre ella a favor del ciudadano Francisco Jordán Delgado, lo cual no está demostrado en el expediente, puesto que los documentos presentados constituyen copias fotostáticas que no tienen ningún valor probatorio, tal derecho formaría parte de la comunidad concubinaria o de la unión estable de hecho que mantuvo durante 15 años con el ciudadano arriba mencionado; por lo que sería copropietaria de cualquier derecho sobre esas bienhechuría nacida de la comunidad concubinaria; que mal podría celebrar un contrato de arrendamiento como arrendataria, siendo copropietaria de los derechos sobre las bienhechurías; que jamás celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, ni mucho menos con el ciudadano Francisco Jordán Delgado. Opone la falta de cualidad del demandante para intentar el presente juicio conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que se presenta con la cualidad de propietario (no siéndolo) de las bienhechurías identificadas en el escrito libelar, comprendido de un local comercial ubicado en la población de Tacuato, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón; que el demandante afirma que la mencionada bienhechuría es de su propiedad por una venta que le hizo su ex concubino, el ciudadano Francisco Jordán Delgado, según se evidencia en la fotocopia documento de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 3 de noviembre de 2020, bajo el Nº 27, tomo 46, folios del 162 al 165, que se encuentra anexada en el presente expediente, y que en mérito de hecho, dicho documento no posee ningún valor probatorio, por haber sido presentado en copia fotostática, siendo impugnada por carecer de toda validez para demostrar lo alegado, desconociendo así la propiedad de la parte demandante sobre las bienhechurías objeto del litigio, y que de tener algún derecho el ciudadano Francisco Jordán Delgado sobre ésta, y de haber sido adquirida en la comunidad concubinaria, aun no disuelta entre ambos, por lo que el cincuenta por ciento de dichos derechos serían de su propiedad; que también fundamenta la falta de cualidad del demandante en el hecho que en ningún momento ha celebrado contrato de arrendamiento escrito o verbal, sobre ningún local comercial con el demandante, ni con el ciudadano Francisco Jordán; así como tampoco ha celebrado contrato de arrendamiento sobre la referida bienhechuría; que fundamenta la falta de cualidad conforme a lo sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia Nº 109, de fecha 30 de abril de 2021, mediante el cual ratifica el criterio sentado por la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de fecha 17 de diciembre de 1998 relativa al valor probatorio de los títulos supletorios. Opone la falta de cualidad de la demandada para sostener el presente juicio de conformidad a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que en ningún momento ha celebrado contrato de arrendamiento escrito o verbal sobre el referido local comercial, ni sobre la bienhechuría objeto del presente litigio, así como lo afirma el demandante que es propietario de dicho inmueble de acuerdo a la compra que hizo del mismo al ciudadano Francisco Jordán, según documento de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 3 de noviembre de 2020, bajo el Nº 27, tomo 46, folios del 162 al 165, y que no surte ningún valor probatorio en la presente causa, el cual no acredita ninguna propiedad oponible a terceros; propiedad que desconoce por cuanto el ciudadano Francisco Jordán posee algún derecho sobre ella, por lo que ratifica la impugnación de dicho documento, asimismo solicita al tribunal niegue todo valor probatorio del mismo; y que declare con lugar la falta de cualidad como demandada en el presente juicio. De la contestación al fondo de la demanda: niega, rechaza y contradice que haya celebrado algún contrato de arrendamiento sobre la bienhechuría antes descrita con el ciudadano Francisco Jordán Delgado; y que dicho contrato estuviese vigente desde el mes de febrero del año 2020; y que siendo el mismo demandante quien afirmó que el contrato de arrendamiento se inició con el hijo del anterior propietario sin el consentimiento del para entonces propietario, y que posterior a ello fue consensuado y perfeccionado por el mismo propietario; que tal afirmación resulta ser insólita, ya que no se puede concebir la existencia de un contrato de arrendamiento de un local comercial, sin el previo consentimiento de alguna de las partes intervinientes de dicho contrato; por lo que no existe ningún contrato de arrendamiento suscrito desde el mes de febrero de 2020, ya que es el demandante quien indica que no hubo consentimiento por parte del propietario (presunto arrendador), por lo que solicita se declare la no existencia del contralo alegado. Niega que se haya consensuado posteriormente una relación arrendaticia entre su persona y el demandante, o con el ciudadano Francisco Jordán. Niega que se haya fijado algún canon de arrendamiento por cuanto no existió contrato alguno; niega que se haya fijado en la cantidad de dos millones seiscientos treinta y cuatro mil quinientos veinte bolívares (Bs. 2.643.520,00), equivalentes a treinta y cinco dólares (35$) calculados a la tasa del Banco Central de Venezuela. Niega que el demandante sea el nuevo propietario del inmueble antes descrito, y del cual deba subsistir una relación arrendaticia y que por este motivo no existe ninguna relación entre el demandante y mi persona, así como tampoco existió relación arrendaticia alguna con el ciudadano Francisco Jordán, según lo previsto en el artículo 18 de la Ley de Arrendamiento de Locales para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1604 y 1605 del Código Civil, siendo estos inaplicables ya que no existe relación arrendaticia alguna. Niega que el demandante ejerza la profesión de odontólogo, y que este le haya expuesto de manera verbal el desalojo del inmueble, y que le haya alegado a el de una supuesta preferencia ofertica, puesto que no existe contrato de arrendamiento y menos de que exista dicha preferencia; niega que tenga una obligación de cancelar algún canon de arrendamiento al demandante, por el hecho de no haber celebrado ningún contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble; por otra parte, niega que tenga la obligación de cancelar los cánones al ciudadano Francisco Jordán. Y que es totalmente falso que el local que ocupa en la actualidad en la población de Tacuato requiera reparaciones mayores y que este encuentra afectado en gran parte de su estructura, en especial paredes y techo. Por otra parte, impugna la notificación anexada al libelo de demanda marcado con la letra “B” con fecha de admisión del 9 de febrero de 2020, al igual con fecha de práctica parte del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón en fecha 10 de febrero de 2020, siendo anexada en copia fotostática la cual no tiene ningún valor probatorio. Niega que conforme al artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, hubiese comenzado a correr prorroga alguna, en virtud de que no existe relación arrendaticia alguna y por tanto la ley no es aplicable; y que niega que haya consignado en el SUNDDE recibos de pagos por concepto de cánones de arrendamiento, por lo que impugna en todo su contenido, y en su totalidad el expediente consignado por la parte demandante marcada con la letra “C”. Asimismo, niega que haya ejercido con normalidad hasta la presente fecha actividad comercial alguna en el mencionado local objeto de litigio. Por otra parte, niega que el Cuerpo de Bomberos del estado Falcón haya realizado inspección alguna en el inmueble descrito; y niega que dicho informe obre en su contra ya que jamás fue notificada de dicha inspección, informe anexado al escrito libelar marcado con la letra “D”, en el cual no consta ni su firma, ni que estuviese presente al momento en que fue practicada dicha inspección; y que resulta extraño que el Cuerpo de Bomberos haya practicado la inspección, y que no fuese notificada la persona que estuviese presente, por lo que dicho informe no la involucra de ninguna manera, ya que no hace mención de su persona y del cual no puede valerse en su contra bajo ningún concepto; que la única manera de aceptar el informe emanado por parte del Cuerpo de Bomberos, es que en la misma se dejase expresa constancia de su persona; ya que en esas condiciones el informe no es prueba contra nadie, puesto que el mismo no señala la notificación de ninguna persona, es decir, que fue un informe levantado a espalda de cualquier ciudadano, impidiendo su derecho a la defensa de conformidad con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; por lo que impugna el informe de fecha 13 de marzo de 2021, expedido por el Cuerpo de Bomberos del estado Falcón. Anexos acompañados del folio 69 al 71. Por auto de fecha 6 de julio de 2021, el tribunal a quo vista la impugnación realizada por la parte demandada del documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 3 de noviembre de 2020, bajo el Nº 27, tomo 46, folios del 162 al 165, ordena la apertura de una articulación probatoria de ocho (8) días de despacho siguiente a que conste la notificación de las partes (f. 72). Corre inserto a los folios 74 al 76, escrito de oposición a la cuestión previa consignado en fecha 8 de julio de 2021 por el apoderado judicial de la parte actora, abogado Glaynor Perozo. Anexos de los folios 77 al 86. Cursa del folio 88, poder apud acta, conferido en fecha 8 julio de 2021, por ante el tribunal de la causa por la ciudadana demandada XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, a los abogados Thaymara López Nessi y Camilo Hurtado Lores, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 76.471 y 22.914 respectivamente. En la misma fecha consigna escrito de promoción de pruebas en la incidencia de cuestiones previas (f.89) y anexos en los folios 90 al 92; las cuales fueron providenciadas mediante auto de fecha 9 de julio de 2021 (f. 93). Riela del folio 97 y vto, escrito de promoción de pruebas en la incidencia de cuestiones previas, consignado en fecha 20 de julio de 2021 por el apoderado judicial de la parte demandada. Asimismo, en esa misma fecha, la abogado Glaynor Perozo apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas en la incidencia de cuestiones previas (f. 99-100) con anexos (101-134); siendo providenciadas mediante auto de fecha 21 de julio de 2021 (f.135). Corre inserto al folio 166, auto de fecha 23 de julio de 2021, mediante el cual, se ordena agregar al expediente las copias certificadas solicitadas al procedente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (f. 136-165). Cursa a los folios 167 al 170, sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal de la causa en fecha 2 de agoto de 2021, mediante la cual declara sin lugar la cuestión previa referente a la cuestión prejudicial, prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Mediante auto de fecha 3 de agosto de 2021, el tribunal a quo declara sin lugar la impugnación de documentos realizada por la parte demandada; asimismo establece que se pronunciará en la definitiva como punto previo, sobre la impugnación de: 1) tacha de testigos de los ciudadanos Francisco Jordán Delgado y Migdalia Reyes; 2) falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio y de la parte demandada para sostener el mismo; y 3) sobre la impugnación de los recibos signados con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, y 7, por los montos de 50$, 50$, 35$, 35$, 35$, 35$, 35$, por concepto de alquiler de pago a nombre de la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO (f. 171 y vto). Cursa al folio 173, diligencia consignada en fecha 3 de agosto de 2021, por el apoderado judicial de la parte actora mediante el cual solicita al tribunal de la causa se pronuncie sobre la admisión de los medios probatorios consignados en fecha 16 de julio de 2021; asimismo que realice un computo de despacho sobre los días transcurridos desde la fecha del auto de apertura de la incidencia, hasta la presente. Riela a los folios 175-176, escrito consignado en fecha 28 de septiembre de 2021, por el apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual solicita se decrete medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble constituido por el local comercial; y por auto de fecha 28 de septiembre de 2021, el tribunal a quo, ordena la apertura el correspondiente cuaderno de medidas (f. 177). Corre inserto a los folios 178-180, auto de fecha 25 de octubre de 2021, mediante el cual el tribunal de la causa fija para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la notificación de las partes la celebración de la audiencia preliminar de conformidad con el artículo 43 del Decreto de Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Cursa al folio 182, diligencia consignada en fecha 26 de octubre de 2021, suscrita por el abogado Glaynor Perozo, apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual renuncia del poder apud acta que le fuera otorgado por el ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, asimismo solicita se notifique de la referida denuncia de conformidad con el artículo 165 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente por auto de fecha 28 de octubre de 2021, el tribunal a quo accede a lo solicitado (f. 183-184). En fecha 2 de noviembre de 2021, el tribunal de la causa llevó a cabo la Audiencia Preliminar en la presente causa, a la cual solo compareció la parte demandada (f. 185). Mediante diligencia consignada en fecha 3 de noviembre de 2021, por el apoderado judicial de la parte demandante, solicita le sea notificado sobre los actos procesales subsiguientes a la dirección de correo electrónico josejaviermaring@gmail.com; asimismo solicita copias simples del acta de la audiencia preliminar celebrada en fecha 2 de noviembre de 2021 (f. 187). Mediante auto de fecha 9 de noviembre del 2021, el Tribunal a quo, fijó los límites de la controversia y aperturó el lapso probatorio de cinco (5) días para promover pruebas sobre el mérito de la causa (f.189 y vto). En fecha 23 de noviembre de 2021, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas (f. 191 al 194) y anexos del 195 al 198; y por auto de fecha 26 de noviembre de 2021, el tribunal natural ordena agregar a las actas el escrito presentado (f. 199). Corre inserto al folio 200, auto de fecha 7 de noviembre de 2021, mediante el cual Tribunal de la causa se pronunció respecto al escrito de pruebas promovido por la parte actora (f.201). Corre inserto folio 203 y 204, acta de inspección judicial realizada en fecha 24 de enero de 2022, por el Tribunal a quo en el inmueble objeto del litigio; y en esa misma fecha compareció el experto fotógrafo Enry Sánchez quien consignó material fotográfico tomado en la inspección judicial (f. 205-214). Mediante auto de fecha 1º de abril de 2022, el tribunal a quo, fijó para el tercer (3er) día de despacho siguiente la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral, a las 10:30 a.m. (f.215). Del folio 216 al 218, consta acta de la audiencia o debate oral celebrada en fecha 7 de abril de 2022, con la presencia del apoderado judicial de la parte actora, abogado José Marín Gutiérrez; y por otra parte el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Camilo Hurtado Lores, quienes exponen sus alegatos y solicitan de mutuo acuerdo al tribunal de la causa sea diferido el dispositivo del fallo para el segundo (2°) día de despacho, a las 10:00 a.m., por lo que el Tribunal acuerda lo solicitado por las partes. Cursa de los folios 219 al 225, escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandante, donde se solicita se acuerde el desalojo total del local comercial contra la firma mercantil INVERSIONES ISAIAS-61. Mediante auto de fecha 18 de abril de 2022, el Tribunal a quo, en la oportunidad fijada para la continuación de la audiencia o debate oral, declaró con lugar la demanda por desalojo de local comercial, incoada por el ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI; en contra de la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ, en su carácter de representante legal de la Firma Personal INVERSIONES ISAIAS-61., y se reserva el lapso legal para extender por escrito el fallo completo (f. 226). Riela al folio 228, diligencia consignada en fecha 21 de mayo de 2022, por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Camilo Hurtado Lores, mediante el cual apela a la sentencia dictada por el tribunal de la causa en fecha 18 de mayo de 2022. Corre inserto a los folios 229 al 237, sentencia dictada en fecha 6 de mayo de 2022, mediante el cual el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Transito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo, declara sin lugar la defensa de fondo contenida en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la falta de cualidad de la parte demandante, opuesta por la ciudadana XIOMARA MARGRITA SÁNCHEZ CASTILLO, parte demandada; asimismo se declara con lugar la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, en contra de la ciudadana XIOMARA MARGRITA SÁNCHEZ CASTILLO; y se condena en costas a la parte demandada. En fecha 12 de mayo de 2022, el abogado Camilo Hurtado Lores, apoderado judicial de la parte demandada, consignó diligencia donde ratifica la apelación del dispositivo de la sentencia dictada en fecha 18 de abril de 2022; asimismo apeló del fallo completo dictado por el tribunal de origen en fecha 6 de mayo de 2022 (f. 239); apelación ésta que fue oída en ambos efectos por auto de fecha 17 de mayo de 2022 (f. 240); y ordena la remisión del presente expediente a esta Superior Instancia mediante oficio N° 1590-143 (f. 241). En fecha 30 de junio de 2022, este Juzgado Superior da por recibido el presente expediente y fija el procedimiento de conformidad con los artículos 516 y 517 del Código de Procedimiento Civil (f. 242). Cursa a los folios 243 y 245, escrito de informes presentado por el abogado Camilo Hurtado Lores, apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 27 de julio de 2022. Riela del folio 246 al 248, escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandante, abogado José Marín Gutiérrez, en fecha 29 de julio de 2022. Mediante auto de fecha 29 de julio de 2022, este Juzgado Superior, ordena realizar cómputo para verificar el vencimiento del término para presentar informes, y se deja constancia que ambas partes los presentaron (f. 249 y vto.). En fecha 10 de agosto de 2022, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de observaciones con sus respectivos anexos (f. 250-256) Vencido el lapso de observaciones según cómputo efectuado al efecto en fecha 10 de agosto del 2022, el presente expediente entró en término de sentencia (f. 257). Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones: II MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO En el presente caso, la parte demandante ciudadano JAVIER ALEJANDRO BOCANEGRA LANCINI, pretende el desalojo de un inmueble constituido por un local comercial, para lo cual alega lo siguiente: que es propietario de un local comercial ubicado en la población de Tacuato, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, lo cual se evidencia en documento de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo. Aduce que vendido como le fue el mencionado local a través del documento de compra venta que le hiciera el ciudadano Francisco Antonio Jordán Delgado, operó de pleno derecho la subrogación de la relación arrendaticia preexistente desde el mes de febrero de 2020 de forma verbal con la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO; que dicha relación inició con el hijo del anterior propietario ciudadano Francisco Javier Jordán Sánchez, sin el consentimiento del para entonces propietario, y que luego fue consensuada y perfeccionada con el mismo propietario, por un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de dos millones seiscientos treinta y cuatro mil quinientos veinte bolívares soberanos (Bs. 2.634.520,00), equivalentes a treinta y cinco dólares (35$), calculados a la tasa del Banco Central de Venezuela; que al haberse celebrado tal negociación y/o enajenación la relación arrendaticia que mantenía el antiguo dueño ciudadano Francisco Jordán Delgado y con la hoy demandada ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, debe subsistir de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos de Uso Comercial, y a su vez en concordancia con lo establecido en los artículos 1.064 y 1.065 del Código Civil, operando la subrogación arrendaticia. Que decide mudarse a la población de Tacuato, estado Falcón donde actualmente reside su núcleo familiar, y ampliar su consultorio odontológico el cual se encuentra en la parte contigua del inmueble comercial, y de esa forma radicarse familiar y comercialmente. Que cuando le expuso su motivo de forma verbal a la ciudadana MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, se negó rotundamente a desalojar el local comercial, alegando en su momento que ella tenía derechos sobre el local, en virtud de una supuesta preferencia ofertiva a su favor, lo cual no es así puesto que no tiene el tiempo suficiente ocupando dicho inmueble. Señala que el antiguo dueño del inmueble le manifestó que los mencionados ciudadanos siempre estuvieron morosos con la cancelación de los pagos de alquileres, y el castigo a esa insolvencia es la pérdida de ese derecho, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Alquileres de Local Comercial; que desde que se produjo la venta la arrendataria dejó de cancelar el alquiler del local específicamente del mes de septiembre de 2020, hasta la presente fecha, alegando la demandada que era porque nadie los recibía, siendo totalmente falso, y prueba de ello es que no existe una oferta real y/o una consignación arrendaticia que realmente avale o verifique la intención de cancelarlos. Que lo cierto es que la hoy demandada no quiere entregar de forma amistosa y voluntaria el inmueble del que es propietario, ni siquiera porque le consta que el local comercial requiere de manera inmediata reparaciones mayores en virtud de que se encuentra afectada su estructura, paredes y techos, por lo que se teme que ocurra una catástrofe ya que se está cayendo parte del techo. Que en fecha 10 de febrero de 2021, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Carirubana notificó a la demandada de la no prórroga y culminación de la relación arrendaticia, por lo que a partir de esa notificación procedía a correr la prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial. Que la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO se dirigió al SUNDDE, donde consignó recibos de pago de cánones de arrendamiento en los que no logró demostrar su solvencia, ya que con los mismos solo se pudo evidenciar la cancelación de siete (7) meses viejos, por lo que solicita se tome en cuenta la referida denuncia ante el SUNDDE, efectuada por la hoy demandada, como que se agotó completamente la vía administrativa, requisito esencial para intentar la presente acción y así como solicitar futuras medidas preventivas. Manifiesta además que tiene la necesidad de reparar el referido local para ocuparlo y poder ampliar su propio negocio, lo cual no tiene que ver con el rubro en el que trabaja. Por otra parte señala que la hoy demandada no es objeto de protección del decreto presidencial de fecha 23 de marzo de 2020, número 4.169 y ratificado en fecha 2 de septiembre de 2020, en virtud de que el referido negocio se desarrolla con normalidad en su actividad comercial. Por lo que demanda a la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, en su carácter de representante legal de la firma personal INVERSIONES ISAIAS-01, por Desalojo de Local Comercial, ubicado en la población de Tacuato, específicamente en el sector centro de la autopista Coro-Punto Fijo del estado Falcón, donde funciona dicha firma personal y a ello sea condenada. En la oportunidad de la contestación, la demandada ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, en su carácter de representante legal de la firma personal INVERSIONES ISAIAS-61, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial la cual debe resolverse en un proceso distinto, la cual ya fue decidida en incidencia previa por el Tribunal a quo. Por otra parte, opone la falta de cualidad del demandante para intentar el presente juicio conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que se presenta con la cualidad de propietario (no siéndolo) de la bienhechuría identificada en el escrito libelar, aduciendo que el demandante afirma que la mencionada bienhechuría es de su propiedad por una venta que le hizo su ex concubino, el ciudadano Francisco Jordán Delgado, según se evidencia en la fotocopia documento de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 3 de noviembre de 2020, bajo el Nº 27, tomo 46, folios del 162 al 165, y que en mérito de hecho, dicho documento no posee ningún valor probatorio, por haber sido presentado en copia fotostática, siendo impugnada por carecer de toda validez para demostrar lo alegado, desconociendo así la propiedad de la parte demandante sobre las bienhechurías objeto del litigio, y que de tener algún derecho el ciudadano Francisco Jordán Delgado sobre ésta, y de haber sido adquirida en la comunidad concubinaria, aun no disuelta entre ambos, por lo que el cincuenta por ciento de dichos derechos serían de su propiedad; también fundamenta la falta de cualidad del demandante en el hecho que en ningún momento ha celebrado contrato de arrendamiento escrito o verbal, sobre ningún local comercial con el demandante, ni con el ciudadano Francisco Jordán, ni sobre la referida bienhechuría. También opone la falta de cualidad de la demandada para sostener el presente juicio de conformidad a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que en ningún momento ha celebrado contrato de arrendamiento escrito o verbal sobre el referido local comercial, ni sobre la bienhechuría objeto del presente litigio; que el demandante afirma que es propietario de dicho inmueble de acuerdo a la compra que hizo del mismo al ciudadano Francisco Jordán, según documento de compra venta autenticado que no surte ningún valor probatorio en la presente causa, y no acredita ninguna propiedad oponible a terceros; propiedad que desconoce por cuanto el ciudadano Francisco Jordán posee algún derecho sobre ella, por lo que ratifica la impugnación de dicho documento. En la contestación al fondo de la demanda: niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos alegados por la parte actora. El Tribunal de la causa estableció los límites de la controversia de la siguiente manera: los hechos probados: la existencia del bien inmueble objeto del litigio ya identificado. Los hechos controvertidos: 1. La cualidad del ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI como propietario del referido bien. 2. Existencia del contrato de arrendamiento verbal sobre el referido bien inmueble entre los ciudadanos FRANCISCO ANTONIO JORDAN DELGADO y XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO. 3. La existencia de la subrogación de la relación arrendaticia entre los ciudadanos JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI y XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO. 4. Si existe la obligación de la demandada de cancelar algún canon de arrendamiento al demandante, y por ende, la alegada insolvencia. 5. Si el inmueble en cuestión requiere o no reparaciones mayores al estar afectado en su estructura, a saber, paredes y techos. Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, aportaron los siguientes elementos probatorios: Pruebas aportadas por la parte demandante: 1.- Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo, en fecha 16 de diciembre de 2020, bajo el Nº 39, Tomo 73, folios 119 al 121, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de poder general de administración y disposición, amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere otorgado por el ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, a la ciudadana JESSICA HEIBETH SÁNCHEZ JORDÁN (f. 7-10). Esta copia fotostática de documento autenticado por cuanto fue impugnada por la parte demandada, y no fue hecha valer en juicio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio y se desecha. 2.- Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha 3 de noviembre de 2020, bajo el Nº 27, Tomo 46, folios 162 al 165, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de compraventa, mediante el cual el ciudadano Francisco Jordán Delgado da en venta pura, simple, e irrevocable al ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, un (1) local comercial cuyas medidas son: ocho metros y veinte centímetros de frente (8,20mts), por ocho metros y ochenta centímetros de fondo (8,80mts), construido sobre una superficie de terrero propiedad de la Comunidad de Tierras de Tacuato, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: casa que fue o es del señor Raúl Delgado; Sur: que es su frente con la carretera Coro- Punto Fijo; Este: casa de su propiedad; y Oeste: casa que es o fue de la Sucesión Santos Mujica, acompañado de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón, de fecha 8 de noviembre de 2001, bajo el Nº 89, Tomo 72, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual el ciudadano Germán Delgado Delgado da en venta al ciudadano Francisco Antonio Jordán Delgado el inmueble antes identificado. Marcados con la letra “A” (f. 23-28). Para valorar estos documentos se observa que los mismos fueron impugnados en la oportunidad de la contestación por la parte demandada, por tratarse de copias fotostáticas; no obstante ello, se observa que la parte actora mediante escrito de fecha 8 de julio de 2021 consignó copias certificadas del documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha 3 de noviembre de 2020, bajo el Nº 27, Tomo 46, folios 162 al 165 (f. 77-80); por lo que siendo así, habiendo hecho valer en juicio dichas copias, como lo indica el último aparte del artículo 429 del Código Civil, es por lo que a este documento se le concede el valor probatorio que le asignan los artículos 1.363 y 1.367 del Código Civil, para demostrar la realización del mencionado negocio jurídico; pero en relación a las copias fotostáticas del documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón, de fecha 8 de noviembre de 2001, bajo el Nº 89, Tomo 72, se desechan por cuanto no fueron hechas valer en juicio en la forma legalmente establecida. 3.- Copia fotostática simple de solicitud Nº 2021-11161, nomenclatura del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, contentivo de Notificación Judicial suscrita por la ciudadana Jessica Sánchez Jordán, actuando en nombre y representación del ciudadano Javier Ricardo Bocanegra solicitada en fecha 28 de enero de 2021, y practicada por el referido tribunal en fecha 10 de febrero de 2021, oportunidad en la cual el Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble objeto del litigio y notificó a la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO sobre la necesaria desocupación del local comercial a los fines de realizarle mejoras y remodelaciones. Marcado con la letra “B” (f.29-32). Estas copias fotostáticas de documentos judiciales fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad de la contestación; por lo que la parte actora solicitó la prueba de informes al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, quien mediante oficio N° 2485-54-21 remitió las copias certificadas de la referida notificación judicial, con lo cual la parte actora promovente de la prueba hizo valer en juicio las mismas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, en cuanto al valor probatorio de dichas actuaciones judiciales se observa que la solicitud fue presentada por la ciudadana JESSICA HEIBETH JOSÉ SÁNCHEZ JORDÁN en representación del ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI asistida para ese acto de abogado; al respecto se observa que conforme al artículo 4 de la Ley de Abogados, quien sin ser abogado deba estar en juicio en representación de otro en virtud de un contrato, deberá nombrar abogado para que lo represente en el proceso; y en este sentido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia publicada en fecha 9 de febrero de 2018 en el expediente N° 16-0855, caso Sirley Adriana Gutiérrez Molina, estableció: “…De igual manera, el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil que limita el ejercicio de poderes en juicio de abogados en ejercicio conforme a la Ley de Abogados y observando lo establecido en el artículo 12 de la ley del ejercicio de esa profesión, se ha dicho que la persona que no es abogado, no puede ejercer la representación en juicio de su poderdante, ni siquiera asistido de abogado (vid. sentencia de la Sala de Casación Civil del 28 de octubre de 1992, juicio Emilio Ramos Estévez contra Fernando Carrocera Álvarez), así, esa capacidad de postulación o cualidad profesional la poseen únicamente los profesionales del derecho...”; lo anterior aplicado a este caso, lleva a la conclusión que por cuanto la ciudadana JESSICA HEIBETH JOSÉ SÁNCHEZ JORDÁN sin ser abogada representó en una solicitud judicial al ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI asistida de abogado, cuando no tenía la facultad para ello, -lo cual no es subsanable de acuerdo a la doctrina constitucional y de casación-, tales actuaciones carecen de validez, razón por la cual no se les concede ningún valor probatorio. 4.- Copia fotostática simple de actuaciones correspondientes al procedimiento administrativo signado bajo el N° DNPDI/0428/2020 de la nomenclatura llevada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), contentivo de denuncia suscrita por la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ en su carácter de representante legal de la Firma Personal INVERSIONES ISAIAS-61, en su condición de arrendataria, contra el ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, donde manifiesta que por problemas que se suscitaron entre el anterior dueño y arrendador ciudadano Francisco Jordán y su persona, así como ante la negativa a recibir los últimos tres (3) meses restante del canon de arrendamiento, el mencionado arrendador actuando de mala fe dio en venta el local comercial al ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, sin previa notificación a su persona, desconociendo su derecho preferencial como arrendataria vendió el inmueble, y acompaña entre otros documentos, copias de siete (7) recibos de pago a su nombre, por concepto de alquiler de local comercial correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2020; donde en fecha 11 de febrero de 2021 se llevó a efecto una audiencia, en cuya un acta se dejó constancia de la incomparecencia de la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, en su carácter de representante legal de la Firma Personal INVERSIONES ISAIAS-61, y declara agotada la vía administrativa, y se insta a las partes a solicitar la apertura del procedimiento ante el Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional. Marcada con la letra “C” (f.11-22) (f.33-53). Estas copias fotostáticas de documentos administrativos también fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad de la contestación por tratarse de copias fotostáticas; observándose que la parte actora mediante escrito de fecha 8 de julio de 2021 consignó originales de las siguientes actuaciones administrativas: a) Escrito suscrito por la ciudadana Jessica Sánchez en representación del ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI con ocasión a la denuncia formulada en contra de su representado por la ciudadana XIOMARA SÁNCHEZ derivado de la relación arrendaticia por el inmueble objeto del litigio. b) Acta levantada por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), de fecha 11 de febrero de 2021, donde la ciudadana XIOMARA SÁNCHEZ representante de INVERSIONES ISAIAS-61 FP quedó incompareciente, y se declara agotada la vía administrativa. c) Acta de no comparecencia de fecha 22 de diciembre de 2020 de INVERSIONES ISAIAS-61. d) Notificación DNS/AC/0174/2021 a INVERSIONES ISAIAS-61 FP y al ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI debidamente practicada, a los fines de una reunión para tratar solicitud de la referida denuncia en materia de arrendamiento comercial (f. 81-86). Siendo así, habiendo hecho valer en juicio dichas copias, como lo indica el último aparte del artículo 429 del Código Civil, es por lo que a estos documentos administrativos se les concede el valor probatorio conforme al artículo 1.367 del Código Civil, para demostrar tanto el agotamiento de la vía administrativa, como la relación arrendaticia existente entre las partes, visto que fue la demandada ciudadana XIOMARA SÁNCHEZ representante de INVERSIONES ISAIAS-61 FP quien compareció ante el referido órgano administrativo a formular denuncia contra el demandante ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI derivado de la relación arrendaticia sobre el local comercial objeto del litigio. 5.- Informe de Riesgo de Estructura emanado del Departamento Técnico de Seguridad, Prevención e Investigación de Siniestros del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 13 de marzo de 2021, signado bajo el Nº 004-03-2021, en el cual se realizó una evaluación de riesgo en el inmueble de uso comercial, ubicado en la avenida Intercomunal Coro-Punto Fijo, sector Tacuato Norte, al lado de la Posada Casa Vieja, Parroquia Punta Cardón del Municipio Carirubana, estado Falcón, mediante el cual se dejó constancia de las condiciones en la cuales se encuentra el inmueble, señalando que en dicho local se evidencia perdida de material de construcción en techo (placa), asimismo se evidencia grietas en las columnas, paredes y pisos en 80%, siendo vulnerable a desprendimiento, y que a objeto de corregir los peligros y amenazas identificadas, recomienda que realicen reparación y/o mantenimiento mayor a fin de evitar eventos no deseados, ya que dicho local presenta un alto nivel de riesgo de colapso. Marcado con la letra “D” (f.54). Para valorar esta prueba se observa que la misma fue impugnada en el acto de contestación de la demanda; pero es el caso que este documento público administrativo fue consignado por la parte actora en original, razón por la cual para enervar su eficacia probatoria la parte demandada debió haber tachado de falso el mismo, siendo la tacha el mecanismo procesal idóneo para ello, y no una simple impugnación como erradamente lo hizo; en consecuencia, se le concede valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar las condiciones estructurales del inmueble objeto del litigio, y que el mismo amerita reparaciones mayores por el riesgo de colapso del mismo. 6.- Inspección judicial practicada en fecha 24 de enero de 2022, por el Tribunal de la causa, en el inmueble ubicado frente a la carretera Coro-Punto Fijo, a la altura de la población de Tacuato, específicamente al lado de la Posada Casa Vieja, parroquia Santa Ana del municipio Carirubana del estado Falcón, con la presencia del abogado José Javier Marín Gutiérrez, apoderado judicial de la parte demandante; durante dicha inspección se designó y juramentó experto fotógrafo, y se dejó constancia de los siguientes particulares: 1. Que los pisos y acabados del referido inmueble se encuentran en condición de deterioro. 2. Que las instalaciones de aguas blancas y aguas servidas del inmueble se encuentran en mal estado. 3. Que las paredes, puertas y ventanas del inmueble se encuentran deterioradas, observándose grietas en una de las paredes. 4. Que el techo del referido inmueble se encuentra en malas condiciones, bastante deteriorado. 5. Que el mencionado inmueble se encuentra aparentemente deteriorado. 6. Que las instalaciones eléctricas visibles del inmueble están en condición de deterioro. 7. Que las salas sanitarias (grifería, piezas sanitarias y centro piso) se encuentran en malas condiciones; y en referencia al primer particular se observó que el piso de la parte delantera del referido inmueble tiene cerámica en buen estado (f. 203-204); y al cual se anexó informe del perito con memoria fotográfica del inmueble inspeccionado (f. 205-214). Para valorar esta prueba se observa que la misma fue promovida a los fines de demostrar la procedencia del desalojo del inmueble objeto del litigio en virtud de la necesidad inmediata de realizar reparaciones mayores, y que con ésta se acreditará que el local está deteriorado y que su estructura representa un alto riesgo para el arrendatario y terceras personas; en relación a ello, el artículo 1.428 del Código Civil, establece que a través de la inspección judicial se puede dejar constancia de las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil de acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales, es decir, a través de la inspección judicial el juez deja constancia de las circunstancias que pueda percibir fácilmente a través de los sentidos, no pudiendo excederse en apreciaciones que requieran de conocimientos periciales. Al respecto observa esta juzgadora que los hechos a que se contrae la inspección bajo análisis fueron verificados por el juez que la practicó, a través de la observación directa del inmueble objeto de inspección, lo cual le permitió dejar constancia del estado y las condiciones generales del mismo; por lo que adminiculada esta inspección con el Informe de Riesgo de Estructura emanado del Departamento Técnico de Seguridad, Prevención e Investigación de Siniestros del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Carirubana del estado Falcón, se le concede valor probatorio para demostrar los hechos apreciados a través del sentido de la vista por el juez de la causa, los cuales se corresponden con el referido informe cuando señala que “En dicho local se evidencia perdida de material de construcción en techo (placa), asimismo se evidencia grietas en las columnas, paredes y pisos en 80% del mismo, siendo vulnerable a desprendimiento...”. Pruebas aportadas por la parte demandada: 1.- Copia simple de libelo de demanda incoada por la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ, correo electrónico x.iomarasanchez@hotmail.com; contra el ciudadano Francisco Antonio Jordán Delgado, por establecimiento de Unión Estable de Hecho, presentada ante el órgano distribuidor del estado Falcón, en fecha 11 de junio de 2021; asimismo, constancia de envió remitida a través del correo electrónico distribución.civil.falcon@gmail.com. Marcado con la letra “A” (f. 69-71); así como copia simple del libelo de demanda y auto de admisión del expediente signado con el Nº 9288, nomenclatura interna de ese tribunal (f. 90-92). Para valorar esta prueba se observa que la misma fue promovida a los fines de demostrar la cuestión previa opuesta ya decidida, siendo impertinente para decidir el fondo de la controversia. Vistas y analizadas las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal de la causa mediante dispositiva del fallo de fecha 18 de abril de 2022 se pronunció de la siguiente manera: Este Juzgador oída la exposición de las partes en la audiencia oral celebrada en fecha 7 de abril de los corrientes, y analizadas en su conjunto las pruebas promovidas y admitidas por este Tribunal, procede a dictar su fallo siendo forzoso para este operador de Justicia, declarar CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentada por el Ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, en contra de la ciudadana XIOMARA MARGARITA SANCHEZ (en su carácter de Representante Legal de la Firma Personal INVERSIONES ISAIAS-61), y así se decide. Asimismo, en el extenso de la sentencia publicado en fecha 6 de mayo de 2022, el Tribunal a quo se pronunció de la siguiente manera: En primer lugar, en cuanto a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal sobre el bien inmueble cuyo desalojo, entre los ciudadanos FRANCISCO ANTONIO JODAN DELGADO, suficientemente identificado, y XIOMARA MARGARITA SÀNCHEZ CASTILLO, demandada en autos; y por ende la subrogación de la relación arrendaticia entre las partes de la presente causa, a saber, los ciudadanos JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, demandante de autos, y la ciudadana antes mencionada, observa quien aquí suscribe que tal y como fue establecido en el punto previo de la presente sentencia, se desprende de las copias certificadas del expediente administrativo llevado por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos que rielan insertos a las actas, denuncia de fecha 10 de diciembre de 2020, realizada por la referida ciudadana XIOMARA SÀNCHEZ, mediante la cual señala que tenía arrendado un local comercial en la Población de Tacuato, Sector Centro, Autopista Coro-Punto Fijo, desde el mes de febrero del 2020, que cuyo arrendador era el ciudadano FRANCISCO ANTONIO JODAN DELGADO, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.235.424, indicando que este último le vendió al ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, y que dicho contrato fue verbal entre las partes. En ese sentido, es incuestionable para quien aquí suscribe que, por medio de la referida denuncia inserta a las actas, la ciudadana XIOMARA SÁNCHEZ, demandada de autos, reconoce la existencia de la relación arrendaticia, su cualidad de arrendataria, la cualidad del demandante de autos, ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI como propietario del inmueble en cuestión, y consecuentemente la subrogación de la relación arrendaticia. Esto considerando que una vez adquirida la propiedad de un bien inmueble objeto de un contrato de arredramiento, el nuevo propietario se subroga del pleno derecho en la persona del propietario o arrendador anterior, en todos y cada uno de sus derechos y obligaciones derivadas de la relación arrendaticia existente. Así se establece.- En ese mismo orden de ideas, con respecto a la existencia de la obligación de la demandada de cancelar algún canon de arrendamiento al demandante, y por ende, la alegada insolvencia de la parte demandada, observa este Operador de Justicia que establecida como fue la existencia de la relación arrendaticia, y por cuanto se evidencia en las referidas copias certificadas del expediente administrativo llevado por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos que rielan inserto a las actas, denuncia de fecha 10 de diciembre de 2020, realizada por la demandada de autos, mediante la cual señala que tenía arrendado un local comercial en la Población de Tacuato, Sector Centro, Autopista Coro-Punto Fijo, desde el mes de febrero del 2020, que cuyo arrendador era el ciudadano FRANCISCO ANTONIO JORDAN DELGADO, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.235.424, indicando que este último le vendió al ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, y que dicho contrato fue verbal entre las partes, quienes acordaron el pago de canon de arrendamiento durante los meses desde febrero de 2020, hasta agosto de 2020 en moneda extranjera (dólares); es decir, de las actas se desprende el reconocimiento por parte de la demandada de autos de la obligación de cancelar el canon de arrendamiento, y siendo que la parte demandante alega que no cancela los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de septiembre de 2020; este Juzgador, considerando que la parte accionada no aporto medios de prueba alguno tendientes a demostrar la cancelación de los referidos cánones, declara procedente la insolvencia de la parte demandada, alegada por la parte actora, y así se decide.- Con relación a que si el inmueble en cuestión requiere o no reparaciones mayores al estar afectado en su estructura, a saber, paredes y techos; observa quien aquí suscribe que en las actas procesales riela inserto Informe de Riesgo de Estructura emitido por el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos Carirubana, Punto Fijo estado Falcón en fecha 23 de febrero de 2021, al cual se le otorgo pleno valor probatorio como documento público a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, aunado al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y en el que se evidencia que el referido cuerpo de bomberos recomienda realizar trabajos de reparación y/o mantenimiento mayor a fin de evitar eventos no deseados, ya que indican que dicho local presenta alto riesgo de nivel de colapso, pues evidenciaron perdida de material de construcción en techo (placa) y grietas en columna, paredes y piso en 80% del mismo. En ese sentido, es menester traer a colación el hecho de que en la Inspección Judicial realizada en fecha 24 de enero de 2022 al bien inmueble cuyo desalojo se pretende, y cuyo informe fotográfico riela insertos a los folios 205 al 214, este Juzgador tuvo a la vista las grietas en las columnas, paredes y pisos, observadas por el referido Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos Carirubana en fecha 23 de febrero de 2021. Siendo así evidente para este Juzgador la procedencia de lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, relativo al requerimiento de reparaciones mayores en la estructura del local comercial que se pretende desalojar. ASI SE ESTABLECE.- De lo anterior expuesto, queda demostrado que la demandada XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 12.137.020, en su carácter de Representante Legal de la Firma Personal INVERSIONES ISAIAS-61, incurrió en la causal de desalojo establecida en los Literales “a” y “e” del Artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, siendo forzoso para este Operador de Justicia declarar CON LUGAR la acción de desalojo intentada por la parte demandante. Y ASI SE DECIDE.- De la anterior decisión se observa que el Tribunal a quo declaró sin lugar al pronunciamiento previo relativo a la falta de cualidad activa y pasiva, en virtud de haber sido demostrado el contrato de arrendamiento verbal y la subrogación arrendaticia; y al fondo, declaró con lugar la acción intentada, al considerar que el demandante demostró durante el proceso las causales de desalojo invocadas, mientras que el demandado no demostró sus alegatos. Por lo que apelada como fue esta sentencia, y vistas las pruebas aportadas por las partes al proceso, este Tribunal Superior procede a pronunciarse de la siguiente manera: DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA Antes de entrar a conocer sobre el fondo de la presente controversia, observa esta alzada que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alega como punto previo la falta de cualidad del demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el demandante se atribuye la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda a través de un documento de compra venta que fue autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Carirubana del estado Falcón en fecha 3 de noviembre de 2020, e indicando que desconoce de la propiedad de la parte accionante sobre dichas bienhechurías objeto del presente litigio; asimismo señala que no ha celebrado contrato de arrendamiento ni verbal, ni escrito sobre algún local comercial con el demandante, ni con el ciudadano Francisco Jordán Delgado; y que en el referido escrito libelar indican que la demandada ocupa el referido bien inmueble en calidad de arrendataria en virtud de un presunto contrato verbal de arrendamiento de un inmueble para uso comercial celebrado entre su persona y la parte actora, o con el ciudadano Francisco Jordán Delgado; y que por ello carece totalmente de la cualidad de arrendador, por lo que no tiene legitimidad activa para sostener el presente juicio y pretender el desalojo, puesto que no se le acredita la propiedad de las bienhechurías del referido inmueble, por lo que mal puede exigirle a ella la devolución del bien inmueble para uso comercial; que se desprende del libelo de la demanda que su persona como demandada no posee el carácter de arrendataria, por lo que carece de la condición de arrendataria y no tiene legitimidad pasiva para sostener este juicio. Por lo que alegada como fue la falta de cualidad del demandante y de la demandada, es importante establecer lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla conforme a nuestra legislación. En el Código Civil Adjetivo vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, como expresamente lo señala en el artículo 361, tal como se hizo en el presente caso. Ahora bien, desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, (Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, sentencia N° 1919 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 03-0019); la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); la cualidad activa la tiene quien es verdaderamente titular de la acción, por lo tanto la cualidad se origina de la norma legal que la establece o de la cláusula contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener. Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; de acuerdo a la doctrina de Casación, es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. Luís Loreto, como “…aquella relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita...”; así la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal ha sostenido que “…la legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.” Es necesario entonces una identidad entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimatio ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo Devis Echandía: Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539) Podemos concluir asentando, que la falta de cualidad y la falta de interés, son consideradas como defensas de mérito, ya que, por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de algún derecho o de alguna obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, por otro lado, el actor debe tener interés actual, pues la falta de interés conlleva a la negación de la pretensión jurídica interpuesta. En primer lugar, y por cuanto uno de los argumentos de la parte demandada relativo a la falta de cualidad activa lo constituye el alegado hecho de que el demandante ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI no es propietario del inmueble objeto del litigio; sobre este particular, se observa que en los juicios por causa arrendaticia a los fines de determinar la cualidad activa, no es necesario demostrar la propiedad del inmueble arrendado, sólo la cualidad de arrendatario y arrendador respectivamente, y que éste último tenga facultad para dar en arrendamiento la cosa de que se trate; es decir, que el arrendador, no siempre es el propietario, puede dar en arrendamiento verbigracia una tercera persona natural o jurídica que tenga como actividad habitual la administración de inmuebles, o quienes ostenten la tenencia legítima de la cosa sin prohibición para arrendar. Por lo que siendo la acción interpuesta un desalojo, en cuyo proceso no debe discutirse la propiedad, en virtud de que el accionante lo que persigue es la entrega del inmueble dado en arrendamiento aduciendo falta de pago del canon y porque el mismo amerita reparaciones mayores, resulta innecesario discutir la propiedad o titularidad del bien dado en arrendamiento; razón por la cual a juicio de quien suscribe, en el presente caso por cuanto el demandante de autos acompañó documento autenticado por el que adquirió el inmueble objeto del litigio, el cual si bien es cierto no es demostrativo de la propiedad por cuanto no cumple con las formalidades del registro conforme al artículo 1920 numeral 1° del Código Civil, dicho documento constituye un indicio a favor del demandante sobre la tenencia legítima del mismo, aunado al hecho que no consta en autos que alguna otra persona esté reclamando o discutiendo la propiedad de ese local comercial, razón por la que no resulta válido el argumento esgrimido por la parte demandada sobre la alegada falta de cualidad del demandante bajo el argumento que éste no demostró la propiedad del inmueble; debiendo entonces solamente determinarse en este caso si el accionante tiene el carácter de arrendador del local comercial objeto del litigio para determinar su cualidad activa; y así se establece. En segundo lugar, se observa que el accionante alega ser arrendador por subrogación arrendaticia al haber adquirido el inmueble objeto del litigio, constituido por un local comercial ubicado en la población de Tacuato, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, construido sobre un terreno propiedad de la Comunidad de Tierras de Tacuato, alinderado de la siguiente manera: Norte: Con casa que es o fue del señor Raúl Delgado; Sur: Que es su frente con carretera Coro-Punto Fijo; Este: Casa de su propiedad; y Oeste: Casa que es o fue de la Sucesión Santos Mujica; y demanda el desalojo del mismo con fundamento en el artículo 40 literales “a”, y “e” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; de lo que se colige que para la demostración de la cualidad de las partes en este proceso y la procedencia de la acción intentada es necesario probar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, es decir, que el demandante en este caso sea el arrendador por subrogación del inmueble objeto del litigio, y la demandada sea la arrendataria. Así las cosas, y a los fines de verificar la cualidad de las partes, se observa que la demandada de autos ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO en la oportunidad de la contestación negó su cualidad de arrendataria, así como también negó haber celebrado contrato de arrendamiento sobre la bienhechuría antes descrita con el ciudadano Francisco Jordán Delgado, y negó la condición de propietario del inmueble del demandante ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI; no obstante sus argumentos, la parte actora trajo a los autos como elemento probatorio la copia certificada del expediente administrativo Nº DNDPI/0428/2020 nomenclatura llevada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), contentivo de la denuncia presentada por la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, en su carácter de representante legal de la Firma Personal INVERSIONES ISAIAS-61, de fecha 10 de diciembre de 2020, que corre inserta al folio 102, de cuyo escrito de denuncia se puede verificar que la misma ciudadana textualmente manifestó: “…tengo arrendado un local comercial en la población de Tacuato sector centro autopista coro punto fijo, desde el mes de febrero del presente año (…) cuyo arrendador es o fue para ese momento el Ciudadano FRANCISCO ANTONIO JORDÁN DELGADO (…), dicho contrato fue verbal entre las partes estando de acuerdo con el pago del Canon de arrendamiento durante los medes desde febrero hasta agosto en moneda extranjera (dólares), ya que el ciudadano por problemas que vinieron avecinarse se ha negado a recibir los 3 meses restantes, actuando de mala fe en actuaciones jurídicas viciadas dando el local comercial en compra venta sin previa notificación a mi persona y desconociendo mi derecho preferencial como arrendataria, ejecutando así la venta del inmueble el día 2 de noviembre del presente año, según documento N° 27 tomo 46 de la NOTARÍA PÚBLICA PRIMERA DE PUNTO FIJO ESTADO FALCÓN (…); el ciudadano FRANCISCO JORDÁN alega que ya eso es su responsabilidad porque ya vendió a otra persona ajena a mi teniendo yo el derecho preferencial como lo dicta la ley irrespetando mi derecho como arrendatario forjando así un desalojo totalmente arbitrario alegando que el nuevo dueño no consiente en renovar dicho contrato verbal, para el día 19 de noviembre de apersonaron dos Abogadas y un oficial de la policía Naval en representación del ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI (…)” (subrayado de este Tribunal). Del anterior extracto, no queda lugar a dudas que la demandada ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO admitió y confesó de manera extrajudicial ante el referido órgano administrativo, su condición de arrendataria del local comercial en litigio, así como que su primigenio arrendador fue el ciudadano Francisco Antonio Jordán Delgado y que éste vendió el inmueble al hoy demandante ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, confesión ésta que se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.402 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.401 eiusdem; demostrándose de igual manera con esta denuncia, el carácter de arrendatario por subrogación del demandante de autos, conforme al artículo 1.605 ibídem concatenado al artículo 18 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; quien no obstante no haber presentado un documento registrado que demuestre de manera fehaciente la propiedad del inmueble, trajo a los autos el documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha 3 de noviembre de 2020, bajo el Nº 27, Tomo 46, folios 162 al 165, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de compraventa, mediante el cual el ciudadano Francisco Jordán Delgado da en venta al ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI el identificado bien inmueble, al cual, como se estableció precedentemente se le concede el valor de indicio sobre la propiedad y tenencia legítima del inmueble objeto del litigio, en virtud que en este tipo de proceso no es necesario demostrar la propiedad del bien dado en arrendamiento, sino la condición de arrendador; y así se establece. En consecuencia, demostrado como quedó que entre los ciudadanos Francisco Antonio Jordán Sánchez y XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO en su carácter de representante legal de la Firma Personal “INVERSIONES ISAIAS-61”, se celebró un contrato de arrendamiento en forma verbal, sobre un local comercial ubicado en la población de Tacuato, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, y que posteriormente el ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI se constituye en arrendador por subrogación por adquisición del inmueble; se concluye que el demandante ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, tiene cualidad para intentar la presente demanda, y que la demandada ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO en su carácter de representante legal de la Firma Personal “INVERSIONES ISAIAS-61”, tiene cualidad para sostenerla; por lo que se desestima el alegato de la parte demandada relativo a la falta de cualidad activa y pasiva. Y así se decide. DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA En el presente caso, demandado como fue el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en las causales contenidas en los literales “a” y “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tenemos que el mismo establece: Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. (…) c. (…) d. (…) e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. En este orden, se observa que la parte actora ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI alega que es propietario de un local comercial ubicado en la población de Tacuato, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, por haberlo comprado al ciudadano Francisco Antonio Jordán Delgado, quien tenía una relación arrendaticia desde el mes de febrero de 2020 de forma verbal con la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, por lo que operó de pleno derecho la subrogación arrendaticia; que el canon de arrendamiento mensual fue consensuado por la cantidad de dos millones seiscientos treinta y cuatro mil quinientos veinte bolívares soberanos (Bs. 2.634.520,00), equivalentes a treinta y cinco dólares (35$), calculados a la tasa del Banco Central de Venezuela; que notificó verbalmente a la arrendataria ciudadana MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO su deseo de ocupar el inmueble, quien se negó rotundamente a desalojar el local comercial; que la mencionada ciudadana desde el mes de septiembre de 2020, dejó de cancelar por concepto de arrendamiento de local comercial hasta la presente fecha; que el local comercial requiere de manera inmediata reparaciones mayores en virtud de que se encuentra afectada su estructura, paredes y techos, por lo que se teme que ocurra una catástrofe ya que se está cayendo parte del techo; por lo que demanda a la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, en su carácter de representante legal de la firma personal INVERSIONES ISAIAS-01, por desalojo del local comercial con fundamento en el artículo 40 literales “a”, y “e” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Mientras que en la contestación, la demandada desconoció la relación arrendaticia alegada por el actor, y todos y cada uno de los hechos alegados por el demandante. En virtud de lo anterior, el Tribunal de la causa, una vez celebrada la audiencia preliminar, estableció como hechos controvertíos los siguientes: 1. La cualidad del ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI como propietario del referido bien inmueble. 2. Existencia de un contrato de arrendamiento verbal sobre el referido bien inmueble, entre los ciudadanos FRANCISCO ANTONIO JORDÁN DELGADO y XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO. 3. Por ende, la existencia de la subrogación de la relación arrendaticia entre los ciudadanos JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI y XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO. 4. Si existe la obligación de la demandada de cancelar algún canon de arrendamiento al demandante, y ende, la alegada solvencia. 5. Si el inmueble en cuestión requiere o no reparaciones mayores al estar afectado en su estructura, a saber, paredes y techos. En el presente caso, la relación arrendaticia entre las partes fue negada por la parte demandada, constituyendo así un hecho controvertido; siendo el caso, que tal como quedó establecido precedentemente, quedó demostrada con la copia certificada del expediente administrativo Nº DNDPI/0428/2020 de la nomenclatura llevada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), contentivo de la denuncia presentada por la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, en su carácter de representante legal de la Firma Personal INVERSIONES ISAIAS-61, de fecha 10 de diciembre de 2020, donde la demandada reconoció y confesó ante el mencionado ente administrativo dicha relación arrendaticia, así como la subrogación arrendaticia en la persona del demandante ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI como nuevo propietario del inmueble objeto del contrato. Definido lo anterior, se observa en cuanto a la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la que fundamentó la parte actora la demanda el desalojo por falta de pago de dos mensualidades consecutivas, que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. Así, al arrendador demandante le correspondería demostrar la existencia de la relación arrendaticia, -lo cual le concede el derecho a cobrar las pensiones de arrendamiento que constituye la obligación de la arrendataria conforme lo establece el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil y el artículo 14 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial-, hecho éste que como se dijo, fue plenamente demostrado en autos; por su parte, la arrendataria demandada debe probar estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento convenidos con el arrendador primigenio, conforme a lo dispuesto en las referidas normas. En este sentido es importante señalar que el hecho de que la parte demandada haya contradicho pormenorizadamente la demanda en toda y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria, pues en el caso de desalojo por falta de pago, la carga probatoria recae sobre el demandado, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable; y así se establece. En este sentido, observa esta juzgadora que del libelo de demanda se evidencia que la parte demandante señaló que la arrendataria desde el mes de septiembre de 2020 dejó de pagar las mensualidades de arrendamiento; aduciendo la demandada en su contestación que por cuanto no existía relación arrendaticia entre las partes no tenía obligación de pagar canon de arrendamiento alguno; sin embargo de la denuncia interpuesta por la arrendataria ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO, en su carácter de representante legal de la Firma Personal INVERSIONES ISAIAS-61, en fecha 10 de diciembre de 2020 por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), manifestó que entre ella y el arrendador primigenio acordaron el pago del canon de arrendamiento durante los meses desde febrero hasta agosto en moneda extranjera (dólares), pero que a partir de esa fecha se negó a recibir los 3 meses restantes; razón por la cual en el supuesto que fuere cierto que el arrendador se hubiere negado a recibir las pensiones de arrendamiento, la arrendataria tenía a su disposición el procedimiento administrativo contenido en el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para hacer las consignaciones del alquiler por ante el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, lo cual no consta en autos que haya hecho. En consecuencia, por cuanto la demandada estaba obligada al pago de los cánones de arrendamiento derivados del contrato de arrendamiento verbal pactado sobre el local comercial objeto del litigio, y por cuanto no demostró durante el proceso haberlos pagado desde el mes de septiembre de 2020 hasta la fecha de la interposición de la demanda, es por lo que se declara la insolvencia de la arrendadora demandada en el pago de más de dos (2) cánones de arrendamiento; y así se decide. Por otra parte, y en relación a la otra causal de desalojo invocada por el demandante contenida en el literal “e” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, que el inmueble arrendado vaya a ser objeto de demolición o reparaciones mayores, las cuales deberán ser debidamente justificadas. En este orden, se observa que el arrendador-demandante, en su escrito libelar señala que el inmueble objeto del presente litigio se encuentra en estado de deterioro en un ochenta por ciento (80%) de su estructura, que dichos daños se visualizan en el deterioro de techo, así como grietas en las columnas, paredes y piso, lo cual amerita el desalojo del local comercial arrendado. Siendo así, y conforme a las normas que regulan la carga probatoria, le corresponde al actor demostrar estas alegaciones, en virtud que la demandada al momento de contestar negó este hecho sin traer al debate nuevas afirmaciones; y en este sentido, el demandante promovió Informe de Riesgo de Estructura emitido por el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 23 de febrero de 2021 en el que señala que el Departamento Técnico de Seguridad, Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros de ese Instituto, según el expediente N° 004-03-2021 realizó inspección de riesgo en el inmueble de uso comercial objeto del litigio, ubicado en la avenida Intercomunal Coro-Punto Fijo, sector Tacuato Norte, al lado de la Posada Casa Vieja, Parroquia Punta Cardón del Municipio Carirubana, estado Falcón, el cual señala en sus observaciones lo siguiente: “En dicho local se evidencia perdida de material de construcción en techo (placa). En dicho local se evidencia grieta en columna, paredes y pisos en 80% del mismo. Vulnerable a desprendimiento”; y como recomendación: “Este departamento recomienda, realizar trabajos de reparación y/o mantenimiento mayor a fin de evitar eventos no deseados, ya que dicho local presenta un alto nivel de riesgo de colapso” (f.54), de igual manera el demandante promovió inspección judicial que fue practicada por el Tribunal de la causa, donde se dejó constancia que el inmueble está en condiciones de deterioro en pisos, paredes y techo, con grietas en una de las paredes, lo cual se evidencia de las fotografías tomadas al momento de la práctica de la inspección (f. 203-214); por lo que de estos elementos probatorios adminiculados entre sí quedó demostrada la necesidad de la realización de las reparaciones mayores que ameritan la desocupación del inmueble, es decir, que la desocupación del inmueble se encuentra debidamente justificada; y así se establece. En conclusión, por cuanto de los hechos narrados y probados por las partes, quedaron demostrados los supuestos de hecho para la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literal “a” y “e” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la presente acción, y ordenar la desocupación del inmueble arrendado de manera inmediata; y en tal virtud declarar sin lugar la apelación interpuesta, y confirmar la sentencia apelada; y así se decide. III DISPOSITIVA En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR los recursos de apelación interpuestos mediante diligencias de fechas 21 de abril de 2022, y 12 de mayo de 2022, por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Camilo Hurtado Lores. SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial en fecha 18 de abril de 2022, y publicada en extenso en fecha 6 de mayo de 2022, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, contra la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO. En consecuencia, se ordena a la ciudadana XIOMARA MARGARITA SÁNCHEZ CASTILLO a hacer entrega del local comercial objeto del litigio, constituido por un local comercial ubicado en la población de Tacuato, jurisdicción del Municipio Carirubana del estado Falcón, el cual mide aproximadamente ocho metros con veinte centímetros de frente (8,20 mts), por ocho metros con ochenta centímetros de fondo (8,80 mts), construido sobre un terreno propiedad de la Comunidad de Tierras de Tacuato, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: con casa que es o fue del señor Raúl Delgado; Sur: que es su frente con carretera Coro-Punto Fijo; Este: casa de su propiedad; y Oeste: casa que es o fue de la Sucesión Santos Mujica, al ciudadano JAVIER RICARDO BOCANEGRA LANCINI, libre de personas y cosas. TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los diez (10) días del mes de noviembre de dos mil veintidós (2022). Años: 212° de la Independencia y 163º la Federación. LA JUEZA TEMPORAL, (FDO) Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA. LA SECRETARIA, (FDO) Abg. ALEXANDRA BONALDE Z. Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 10/11/22 a la hora de las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra. LA SECRETARIA, (FDO) Abg. ALEXANDRA BONALDE Z. Sentencia Nº 062-N-10-11-22.- AHZ/ABZ/Ivanny.- Exp. Nº 6793.- ES COPIA FIEL Y EXACTA DE SU ORIGINAL.-