TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6841

PARTE DEMANDANTE: ÁNGEL CASTELLANOS ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.511.347, domiciliado en la calle Ciencias entre Paseo Talavera y calle Falcón. Centro Comercial Miranda, 1° piso, oficina Nº 13, Santa Ana de Coro, municipio Miranda del estado Falcón.

APODERADO JUDICIAL: AMILCAR J. ANTEQUERA LUGO, abogado en ejercicio legal, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 103.204.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., inscrita, en fecha 14-08-2018, por ante el Registro Mercantil Primero del estado Falcón bajo el Nº 64, tomo 9-A, del año 2018, representada legalmente por la ciudadana EDINNA YADIRA QUIÑONEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.488.904, domiciliada en la ciudad de Santa Ana de Coro, municipio Miranda del estado Falcón

ABOGADO ASISTENTE: NESTOR DANIEL HERNÁNDEZ POLANCO, abogado en ejercicio legal, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 278.540.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana EDINNA YADIRA QUIÑONEZ, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., asistida por el abogado Néstor Daniel Hernández Polanco, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 278.540, contra la decisión de fecha 13 de diciembre de 2022, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en el juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, que intentara el ciudadano ÁNGEL CASTELLANOS ROMERO, contra la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., representada legalmente por la ciudadana EDINNA YADIRA QUIÑONEZ.
Riela del folio 1 al 2, escrito libelar presentado por el ciudadano ÁNGEL CASTELLANOS ROMERO, debidamente asistido por el abogado Amilcar J. Antequera Lugo, en el cual alega lo siguiente: que en fecha 20 de octubre de 2020, se dio inicio a la relación arrendaticia de un inmueble para uso comercial que vincula a su persona, como arrendador, y a la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., en su carácter de arrendataria, quien actúa a través de su representante legal la ciudadana EDINNA YADIRA QUIÑÓNEZ; que el objeto del arrendamiento lo constituye un inmueble para uso comercial contentivo del local comercial Nº 7, ubicado en la planta baja del edificio comercial La Castellana situado en la avenida Manaure, esquina calle Garcés, Santa Ana de Coro, municipio Miranda del estado Falcón, el cual cuenta con un área de 20 m² aproximadamente, con una única entrada con puerta tipo Santamaría, una sala de baño con lavamanos y puerta entamborada, servicios públicos de electricidad y agua, y se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte: local comercial Nº 6 del mismo edificio. Sur: local comercial de la familia Bracho, Este: casa solar de la familia Bracho, y Oeste: avenida Manaure, que es su frente; que dicha relación arrendaticia se estableció a través de las normas consensúales establecidas en contrato privado de arrendamiento de inmueble para uso comercial por tiempo determinado, suscrito en fecha 20-10-2020, donde se dispuso, en su cláusula segunda, sobre el tiempo de la relación arrendaticia la duración de un año contado a partir del 20 de Octubre de 2020, y que en caso de ser prorrogado, deberá la arrendataria formular su intención por escrito al arrendador con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato; que llegado el día 20-10-2021, fecha en la cual vencía el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento de inmueble, no existió acuerdo entre las partes para establecer una prórroga convencional o la renovación del referido contrato de arrendamiento, razón por la cual, en fecha 21-10-2021, entró en vigencia la prórroga máxima legal de 6 meses señalada en el articulo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que dicha prórroga legal venció en fecha 21-04-2022, sin que la arrendataria haya cumplido con entregarle el inmueble arrendado en virtud de la expiración de la referida prórroga legal. Fundamenta la demanda en los artículos 26, 6, 40 literal g, y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Acompañó como medio de prueba instrumental, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, original de contrato privado de arrendamiento suscrito entre su persona, como arrendador, y la arrendataria, la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A. Que por todos los motivos y razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, ocurre ante la competente autoridad a los fines de hacer valer demanda por desalojo de inmueble arrendado para uso comercial en contra de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., para que, una vez se constate la única causal de desalojo invocada, conforme al literal "g del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la referida arrendataria convenga o en su defecto, sea condenada por este Tribunal únicamente desalojar el local comercial objeto del contrato antes identificado. Estimó la presente demanda de desalojo de inmueble arrendado para uso comercial en la suma de quince mil Bolívares (Bs. 15.000), tomando en consideración lo establecido en los artículos 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; de igual manera, a los fines de cumplir con lo ordenado por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia a través de la Resolución Nº 2018-0013, de fecha 24 de octubre de 2018, publicada en la Gaceta Oficial Ordinaria de la República Bolivariana de Venezuela Nº 41.820, de fecha 25 de abril de 2019, indica que el equivalente en Unidades Tributarias de la anterior cuantía es la cantidad de treinta y siete mil quinientas Unidades Tributarias (37.500 U.T), tomando en consideración que la Unidad Tributaria, vigente para la fecha de la presentación de esta demanda, es de Bs. 0.40 según la Gaceta Oficial Ordinaria de la República Bolivariana de Venezuela Nº 42.359, de fecha 20 de abril de 2022. Finalmente, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho, y sea declarada con lugar en la sentencia definitiva con todos los pronunciamientos de Ley. Anexo consignado del folio 3 al 6.
Por auto de fecha 1 de agosto de 2022, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada (f. 8-9).
En fecha 2 de agosto de 2022 comparece ante el tribunal de la causa, el ciudadano ÁNGEL CASTELLANOS ROMERO, debidamente asistido por el abogado Amilcar J. Antequera Lugo, y otorga poder apud acta al mencionado abogado, para que lo represente en la presente causa (f. 11). Seguidamente por auto de fecha 3 de agosto de 2022, el tribunal de la causa así lo hace constar (f. 13).
En fecha 4 de agosto de 2022 el alguacil titular del tribunal de la causa, consigna boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada (f. 14-15).
Riela del folio 16 al 20, escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 3 de octubre de 2022, presentado por la ciudadana Edinna Yadira Quiñonez, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A, debidamente asistida por el abogado Néstor Daniel Hernández Polanco, donde alega lo siguiente: que niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho explanados e invocados por el demandante de autos, pues no es cierto como dice el demandante que no haya existido la voluntad de las partes para la renovación y continuación del contrato de arrendamiento, sino que por el contrario ha sido notorio, firme, congruente, manifiesto y demostrativo que mediante sus actos, ha hecho saber al arrendador su intensión de continuar la relación arrendaticia y que en efecto se continúa con la relación arrendaticia, habida cuenta que se encuentran con que se han venido cumpliendo con las obligaciones que se estipulan en el contrato, aún y cuando ya había estado vencida la prorroga legal, constituyéndose esta manera la tácita reconducción el cual se encuentra establecida en el articulo 1600 del Código Civil; que vencido el tiempo pre fijado en el contrato de arrendamiento, así como también vencido el tiempo que otorga la ley como prórroga legal y al mismo tiempo cumpliéndose religiosamente con las obligaciones que se estipulan en el contrato y sin que el arrendador haya solicitado en tiempo hábil la entrega material del inmueble se configura la "tácita reconducción"; que el arrendador tenía la posibilidad de interrumpir la pre dicha tácita reconducción, intentando hacer valer acción para recibir de vuelta el inmueble arrendado en los primero 30 días siguientes al vencimiento de prorroga legal; que en el caso de marras el demandante debió intentar la acción en el lapso que se iniciaba a partir del 21 de marzo del año 2022, fecha en la que se vencía la prorroga legal, hasta el 21 de abril del mismo año. Puesto que transcurrido dicho lapso, sin que se hubiere intentado alguna acción, sino que por el contrario siguieron cumpliéndose las obligaciones que se desprenden del contrato de arrendamiento tales como el pago de los servicios y pago de los cánones de arrendamiento, entendiéndose entonces que ha nacido un nuevo contrato con las mismas condiciones del contrato primario pero a tiempo indeterminado, como lo preceptúa el artículo 1600 del Código Civil; que al resguardo de lo establecido en el artículo 382 de la ley adjetiva civil, en concordancia con lo preceptuado en el articulo 370 numeral 4 eiusdem, solicitó la intervención forzada por ser común la causa a ésta, y en consecuencia se ordene citar a la ciudadana DIURKIS CLARETT CASTELLANOS CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 15.557.568, con domicilio en esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, quien es hija del demandante y encargada del cobro de los cánones de arrendamiento, así como también era la persona encargada de emitir el respectivo recibo de pago. Con el objetivo de cumplir con el extremo exigido por el articulo 382 en su único aparte, propone como pruebas documentales las consignadas, referentes a los recibos de pagos los cuales fueron emitidos de manos de la ciudadana antes identificada cuya participación en el proceso requiere para que reconozca el contenido y la autoría de los prenombrados recibos de pago; a los fines de que sea citada para que comparezca ante el tribunal. Que a la luz de fundamentar en el derecho las exposiciones y afirmaciones de hecho, sustenta la presente contestación en el artículo 1600 del Código Civil; que de ese artículo se desprende su respaldo en derecho, por cuanto es evidente que al término de la prorroga legal, la relación arrendaticia sigue funcionando conforme a las condiciones que se establecieron en el contrato primario, y que esto, conjugado con la inacción por parte de arrendador en tener de vuelta el inmueble se configura la tacita reconducción del contrato, y que de esta forma se origina un nuevo contrato a tiempo indeterminado, por lo que resulta improcedente en derecho la demanda incoada por el demandante de autos. Que por todos y cada uno de los hechos anteriormente explanados así como también su fundamento en derecho, solicita que se declare improcedente en derecho y en consecuencia sin lugar la demanda por desalojo de local para uso comercial incoada por el ciudadano ANGEL CASTELLANOS ROMERO en autos, en contra de la COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A.
Por auto de fecha 4 de octubre de 2022, el tribunal de la causa ordenó agregar el escrito de contestación a la demanda (f. 24).
En fecha 6 de octubre de 2022, el apoderado judicial de la parte actora abogado Amilcar J. Antequera Lugo, presenta escrito rechazando lo alegado en el escrito de contestación a la demanda y los anexos que lo acompañan, negando que tales documentos hayan sido suscritos por su representado. (f. 25).
Por auto de fecha 10 de octubre de 2022, el tribunal de la causa inadmitió la proposición de llamado de tercero realizada de manera tempestiva al momento de dar contestación a la demanda (f. 26).
Comparece ante el tribunal de la causa, la ciudadana Edinna Yadira Quiñonez, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A, debidamente asistida por el abogado Néstor Daniel Hernández Polanco y presenta escrito (f. 28). Así mismo consigna escrito solicitando el diferimiento de la audiencia oral (f. 29). Y por auto de fecha 17 de octubre de 2022, el tribunal de la causa se abstiene de acordar lo peticionado (f. 31).
En fecha 18 de octubre de 2022, tuvo lugar la audiencia preliminar, dejando constancia de la comparecencia de las partes actuantes en el proceso y se ordena agregar lo consignado por las partes (f. 33-45).
Por auto de fecha 24 de octubre de 2022, el tribunal de la causa fija los limites de la controversia y apertura el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho siguientes a esa fecha (f. 46.).
Comparece ante el tribunal de la causa, la ciudadana Edinna Yadira Quiñónez, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A, debidamente asistida por el abogado Néstor Daniel Hernández Polanco y presenta escrito de promoción de pruebas (f. 47)
Riela del folio 49, auto de fecha 2 de noviembre de 2022, mediante el cual el juzgado a quo se pronunció al respecto de la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 2 de noviembre de 2022, el apoderado judicial de la parte actora abogado Amilcar J. Antequera Lugo, presenta escrito en el cual se opone a la admisión de la prueba documental y de la prueba testimonial (f. 50); así mismo en fecha 3 de noviembre de 2022, el apoderado antes mencionado, consigna escrito rechazando lo alegado por la parte accionada referente a los recibos consignados, arguye que no fueron emitidos por la parte accionante (f. 51), y por auto de fecha 7 de noviembre de 2022, el tribunal ordenó agregarlos al presente expediente (f. 52)
Por auto de fecha 7 de noviembre de 2022, el tribunal de la causa fija el 10º día de despacho siguiente, para que tenga lugar la audiencia o debate oral (f. 53).
En fecha 23 de noviembre de 2022, tuvo lugar la audiencia o debate oral, dejando constancia de la comparecencia de las partes actuantes en el proceso y se ordena agregar lo consignado por ellos (f. 54); así mismo se dictó el dispositivo del fallo, en el cual el tribunal de la causa declaró con lugar la demanda por desalojo de inmueble local comercial, ordenó el desalojo de la sociedad mercantil Comercializadora PICA PICA C.A., del local comercial arrendado y se condenó en costas procesales a la parte accionada (f. 55-56).
En fecha 17 de diciembre de 2022, se dictó el extenso del fallo íntegro, del dispositivo dictado en fecha 23 de noviembre de 2022 (f. 57-65).
Mediante diligencia de fecha 20 diciembre de 2022, presentada por la ciudadana Edinna Yadira Quiñonez, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A, debidamente asistida por el abogado Néstor Daniel Hernández Polanco, apela de la decisión definitiva, dictada en fecha 23 de noviembre de 2022 (f. 66).
Por auto de fecha 9 de enero de 2023, el tribunal a quo oye en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y ordena remitir en su oportunidad a esta Instancia Superior, quien da por recibido el presente expediente de conformidad con los artículos 516, 517 y 879 del Código de Procedimiento Civil; y fija el término establecido en los artículos 118 y 520 eiusdem para la presentación de informes (f.69).
Comparece ante esta superior instancia en fecha 19 de enero de 2023, la ciudadana Edinna Yadira Quiñonez, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A, debidamente asistida por el abogado Néstor Daniel Hernández Polanco, y otorga poder especial apud acta al abogado que le asiste y a los abogados Wilfredo Antonio Miranda Hidalgo y Rosendo Antonio Miranda Hidalgo (f. 71); y por auto de fecha 24 de enero de 2023, este Tribunal así lo hizo constar (f. 80).
Cursa del folio 81 al 86, escrito de informes de fecha 14 de febrero de 2023, presentado por el abogado Wilfredo Antonio Miranda Hidalgo, apoderado judicial de la parte demandada.
Al folio 88, consta escrito de observaciones de fecha 27 de febrero de 2023, presentado por el abogado Amilcar Antquera Lugo, apoderado judicial de la parte demandante.
Vencido el lapso de observaciones según computo efectuado al efecto en fecha 1° de marzo de 2023, el presente expediente entró en lapso de sentencia (f.89).
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la parte actora ciudadano ÁNGEL CASTELLANOS ROMERO, pretende el desalojo de un inmueble destinado a local comercial, para lo cual aduce que en fecha 20 de octubre de 2020, se dio inicio a la relación arrendaticia de un inmueble para uso comercial siendo él su arrendador, y la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., la arrendataria, representada legalmente por la ciudadana Edinna Yadira Quiñonez; que el objeto del arrendamiento lo constituye un inmueble contentivo del local comercial Nº 7, ubicado en la planta baja del edificio comercial La Castellana situado en la avenida Manaure, esquina calle Garcés, Santa Ana de Coro, municipio Miranda del estado Falcón; que todo se estableció bajo normas consensuales establecidas en contrato privado por tiempo determinado, suscrito en fecha 20-10-2020, donde se dispuso, en su cláusula segunda, que el tiempo de la relación arrendaticia era por el lapso de 1 año, contado a partir del 20 de octubre de 2020, hasta el 20 de Octubre de 2021; que en caso de ser prorrogado, debía la arrendataria formular su intención por escrito al arrendador con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato; que llegado el día 20-10-2021, fecha en la cual vencía el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento de inmueble para uso comercial y no existiendo acuerdo entre las partes para establecer una prórroga convencional o la renovación del referido contrato de arrendamiento, razón por la cual, en fecha 21-10-2021, entró en vigencia la prórroga máxima legal de 6 meses señalada en el articulo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que dicha prórroga legal venció en fecha 21-04-2022, sin que la arrendataria haya cumplido con entregarle el inmueble arrendado en virtud de la expiración de la referida prórroga legal; por lo que demanda por desalojo de inmueble arrendado a la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A. En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada ciudadana Edinna Yadira Quiñonez, actuando en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A, negó rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho explanados e invocados por el demandante de autos, puesto que si existió la voluntad y le hizo saber al arrendador su deseo de continuar con la relación arrendaticia, que ha cumplido con las obligaciones contractuales y por ende constituyéndose de esta manera la tácita reconducción el cual se encuentra establecida en el articulo 1600 del Código Civil; que el demandante debió intentar la acción en el lapso que se iniciaba a partir del 21 de marzo del año 2022, fecha en la que se vencía la prorroga legal, hasta el 21 de abril del mismo año. Que se continuó con el pago de los cánones de arrendamientos a la ciudadana DIURKIS CLARETT CASTELLANOS CASTILLO, quien es hija del demandante y de esta manera se inició un nuevo contrato pero a tiempo indeterminado así como lo preceptúa el articulo 1600 del código civil; por lo que solicitó se declare improcedente en derecho y en consecuencia sin lugar, la demanda incoada en contra de su representada.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivas alegaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas aportadas por la parte demandante:
1.- Contrato de arrendamiento privado suscrito entre el ciudadano ÁNGEL CASTELLANOS ROMERO, actuando como propietario arrendador, y la COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018 C.A, representada legalmente por la ciudadana EDINNA YADIRA QUIÑONEZ, como arrendatario; mediante el cual el primero cede en calidad de arrendamiento al segundo un inmueble para uso comercial contentivo del local comercial Nº 7, ubicado en la planta baja del Edificio Comercial, La Castellana situado en la Avenida Manaure, esquina calle Garcés, Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón, donde en su cláusula segunda establece: “la duración del presente contrato de arrendamiento es por el lapso de un (1) año, contado a partir del Veinte (20) de Octubre de dos mil veinte (2020) y hasta el Veinte (20) de Octubre de dos mil veintiuno (2021). En caso de ser prorrogado, deberá la ARRENDATARIA formular su intención por escrito al ARRENDADOR, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato” (f. 3-6). Este documento privado por cuanto no fue desconocido por la parte demandada, se tiene por reconocido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, con el cual se demuestra la mencionada relación arrendaticia sobre el inmueble antes descrito, el lapso de duración del contrato, el canon de arrendamiento fijado, y demás condiciones del mismo.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Tres (3) recibos de aviso de cobro de arrendamiento comercial, de Comercial Pica Pica, de los meses de marzo 20 – abril 19 – 2022, abril 20 – mayo 19 2022 y 20 mayo – 20 junio, por la cantidad de 120 dólares americanos (f.21-23), acompañados al escrito de contestación de la demanda. Para valorar estos instrumentos privados, se observa que los mismos son apócrifos, no evidenciándose de ellos quien los suscribe; de igual manera se observa que mediante escrito de fecha 6/10/2022 el apoderado judicial de la parte actora los rechazó y desconoció, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido firmados y/o suscritos por el ciudadano Ángel Castellanos Romero; en tal virtud y por cuanto tales instrumentos privados no fueron hechos valer en juicio, no se les concede ningún valor probatorio, y se desechan.
2.- Ocho (8) recibos de aviso de cobro de arrendamiento de local comercial de fechas 20/12/20, 20/09/21, 20/02/21, 20/03/21, 20/06/21, 20/08/21, junio-julio 2021, y abril-mayo 2021 (f.38-45). Al respecto se observa que estos instrumentos privados fueron consignados por la parte demandada en la audiencia preliminar, razón por la cual y conforme a lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, su promoción resulta extemporánea, visto que la oportunidad para presentar pruebas documentales le precluye al demandado con la contestación de la demanda; en consecuencia, no se les concede valor probatorio, y se desechan.
Valoradas como han sido las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal a quo, mediante sentencia de fecha 13 de diciembre de 2022, se pronunció de la siguiente manera:
“Una vez analizados el elenco de medios de pruebas debidamente confrontados con las razones de hechos esgrimidas por el actor y la demandada podemos concluir que en el asunto que se decide no operó la tácita reconducción alegada y no demostrada por la arrendataria, esto es no nos encontramos en presencia de una relación arrendaticia que se haya renovado ya que para que aplique el supuesto de Ley previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil se requiere la presencia de manera concurrente de la ocupación del inmueble por parte del arrendatario y además que éste el arrendatario continúe cancelando con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal el pago de canon arrendaticio, obligación esta última la del pago de los cánones de arrendamiento por mensualidades vencidas conforme a los términos estipulados en la escritura privada de fecha veinte (20) de octubre de dos veinte (2020), que no consta en las actas procesales que la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., se encuentre cumpliendo motivo por el cual la demanda incoada por desalojo del bien inmueble local comercial arrendado debe prosperar. Téngase como procedente la demanda incoada. Y ASI SE DECIDE.
(…) PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por desalojo de bien inmueble local comercial incoado por el ciudadano ANGEL CASTELLANO ROMERO(…)en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., (…) SEGUNDO: En consecuencia, acuerda el desalojo de la SOCIEDAD MERCANTIL COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., (…)TERCERO: De conformidad con lo establecido en el Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de Costas Procesales a la demandada, por haber resultado totalmente vencida”.

De lo anterior se colige que el juez de la causa, declaró con lugar la demanda de desalojo de local comercial, ordenando la entrega del inmueble arrendado, en virtud que la parte demandada no logró demostrar la tácita reconducción alegada, ni trajo a los autos prueba fehaciente que lograra demostrar sus alegatos, por lo tanto ordenó el desalojo del local comercial arrendado y el pago de costas procesales a la parte accionada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que apelada como fue esa decisión, procede esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:
En el presente caso, demandado como fue el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en la causal contenida en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se observa que el mismo establece:
Son causales de desalojo:
…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.

En este orden, se observa que el demandante, alega que suscribió contrato privado de arrendamiento con la parte demandada sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., representada legalmente por la ciudadana EDINNA YADIRA QUIÑONEZ, por un local comercial signado con el Nº 7, ubicado en la planta baja del edificio comercial La Castellana situado en la avenida Manaure, esquina calle Garcés, Santa Ana de Coro, municipio Miranda del estado Falcón, estableciendo el término de duración de 1 año, contado a partir del 20 de octubre de 2020, hasta el 20 de octubre de 2021; que en caso de prorrogarse la arrendataria debería manifestar su intención por escrito al arrendador con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato; que vencido el año de duración del contrato en fecha 20 de octubre de 2021, no existió acuerdo entre las partes para establecer una prórroga convencional o la renovación del referido contrato de arrendamiento, razón por la cual en fecha 21/10/2021, entró en vigencia la prorroga máxima legal de 6 meses señalada en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual venció en fecha 21/04/2022, sin que la arrendataria haya cumplido con la entrega del inmueble arrendado. Y en la oportunidad de la contestación la ciudadana EDINNA YADIRA QUIÑONEZ, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte accionante en virtud que sí ha tenido la voluntad de renovar el contrato de arrendamiento, cumpliendo con las obligaciones estipuladas en el contrato, aún y cuando había vencido la prórroga legal; también adujo que operó la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil, puesto que la accionante no solicitó la entrega del inmueble; también alega que continuó con el cumplimiento del pago del canon de arrendamiento pero efectuándolo en la persona de la ciudadana Diurkis Clarett Castellanos Castillo, hija del demandante.
Así las cosas, se observa que el tribunal a quo fijó los límites de la controversia de la siguiente manera: a) que el ciudadano ÁNGEL CASTELLANO ROMERO, en su condición de arrendador propietario se encuentra legitimado para demandar a la arrendataria sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., por desalojo de inmueble local comercial arrendado; b) que por el hecho de haber vencido la prorroga legal en fecha 21 de abril de 2022, le nace el derecho al ciudadano ÁNGEL CASTELLANO ROMERO, de demandar el desalojo del inmueble arrendado a la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A. Mientras que a la parte demandada arrendataria le corresponde demostrar aquellas afirmaciones en las que sustenta sus negaciones al dar contestación a la demanda, a saber: c) que en la relación arrendaticia que vincula a la accionada como arrendataria con el arrendador ciudadano ÁNGEL CASTELLANO ROMERO, operó la tácita reconducción por cuanto aún y cuando había vencido la prorroga legal en fecha 21 de abril de 2022, la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., continuó cumpliendo con las obligaciones estipuladas en el contrato como el pago de servicios y el pago de los cánones de arrendamiento sin que el arrendador haya solicitado en tiempo hábil la entrega material del inmueble objeto de la relación arrendaticia.
Visto lo anterior, tenemos que en el presente caso, se observa que se demanda el desalojo de un inmueble destinado al uso comercial, con fundamento en el artículo 40 literal “g” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de lo que se colige que para la procedencia de la acción intentada es necesario probar en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, es decir, que el demandante sea el arrendador del inmueble objeto del litigio y el demandado el arrendatario; así como también que el inmueble sea destinado a uso comercial, pues al accionar con fundamento en el referido Decreto Ley, necesariamente debe existir una relación arrendaticia entre las partes, por disposición expresa de su artículo 1°, el cual dispone que dicho Decreto Ley rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial; por lo que a los fines de verificar lo alegado, se observa que en el libelo de demanda el ciudadano ÁNGEL CASTELLANO ROMERO, actuando como propietario del inmueble objeto de litigio, suscribió contrato privado de arrendamiento con la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A representada legalmente por la ciudadana Edinna Yadira Quiñonez (f. 3-6), el cual por no haber sido desconocido por la parte demandada, se le concedió valor probatorio para demostrar la mencionada relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del litigio. De igual manera puede apreciarse que no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia existente entre el demandante y la parte demandada, en virtud que la ciudadana EDINNA YADIRA QUIÑONEZ, actuando en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., debidamente asistida de abogado, señala en el escrito de contestación, que existió voluntad notoria de seguir con la relación contractual a tal punto de seguir cumpliendo con las obligaciones establecidas previamente en el acuerdo privado suscrito por las partes; de lo que se desprende que admitió la relación arrendaticia, así como reconoció el contrato de arrendamiento privado acompañado al libelo, de lo que se concluye que el accionante como arrendador propietario se encuentra legitimado para demandar a la arrendataria; y así se decide.
Por otra parte, se observa en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, que las partes convinieron en lo siguiente:
SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es por el lapso de un (01) año, contado a partir del Veinte (20) de Octubre de dos mil Veinte (2020) y hasta el Veinte (20) de Octubre de dos mil Veintiuno (2021). En caso de ser prorrogado, deberá la ARRENDATARIA formular su intención por escrito al ARRENDADOR con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato.
De la cláusula anterior, queda demostrado que el término de duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue acordado por el lapso de un (1) año fijo, contado a partir del día 20 de octubre de 2020, con vencimiento el día 20 de octubre de 2021; asimismo que en caso de querer ser prorrogado, era necesario que la arrendataria manifestara por escrito su intención de continuar con el contrato, lo cual debía hacer con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato, es decir, que para que procediera la prórroga del contrato la arrendataria debía solicitarlo en la forma y tiempo señalados.
En este orden, se evidencia del contrato acompañado al libelo, que ciertamente existió una relación contractual arrendaticia entre las partes, donde ambas manifestaron su voluntad de que la misma sería a tiempo determinado, vale decir por un (1) año, el cual vencía el día 20 de octubre de 2021; asimismo se observa que cumplido el tiempo establecido, no se evidencia de las actas procesales que la arrendataria sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., representada legalmente por la ciudadana Edinna Yadira Quiñonez haya solicitado por escrito la renovación o prórroga del contrato en el lapso de 30 días de anticipación al vencimiento del mismo, así como tampoco se evidencia de alguna otra manera que haya existido la voluntad de extender la relación arrendaticia.
Siendo así, se observa que en fecha 20 de octubre de 2021, venció el contrato arrendamiento según lo pactado en la cláusula segunda, y no habiendo sido demostrada la manifestación de voluntad de continuar con la relación contractual alegada por la accionada, a partir de esa fecha comenzó a correr el lapso de prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año
6 meses
Más de una (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10 años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.

En atención a esta norma, se evidencia que a la arrendataria le correspondía un lapso de prórroga legal de seis (6) meses, el cual venció el 21 de abril de 2022, y en consecuencia, en esa fecha le nace el derecho al ciudadano ÁNGEL CASTELLANO ROMERO, de demandar el desalojo del inmueble arrendado a la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A.; y así se establece.
Por otra parte, y en cuanto al alegato de la parte demandada relativa a que en este caso operó la tácita reconducción, aduciendo que aún y cuando había vencido la prorroga legal en fecha 21 de abril de 2022, la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., continuó cumpliendo con las obligaciones estipuladas en el contrato como el pago de servicios y el pago de los cánones de arrendamiento sin que el arrendador haya solicitado en tiempo hábil la entrega material del inmueble objeto de la relación arrendaticia; se observa, que conforme a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de tal manera que a la parte demandada le correspondía demostrar sus alegaciones, es decir, que posterior al vencimiento del lapso de prórroga legal continuó pagando los cánones de arrendamiento y los servicios públicos de que dispone el inmueble; siendo el caso que no se evidencia de autos que haya aportado algún elemento probatorio que demostrara tales hechos, los cuales se tienen como no probados. Y en relación al alegato de que el arrendador no solicitó en tiempo hábil la entrega material del inmueble arrendado, se observa que nuestro ordenamiento jurídico no establece ningún lapso para solicitar la entrega material o del desalojo del inmueble arrendado una vez vencida la prórroga legal correspondiente. Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia n° 993 de fecha 1 de agosto de 2014, dictada en el expediente n° 12-0214, estableció:
En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil.
Por otra parte, considera esta Sala que el fallo objeto de revisión no incurrió en violación constitucional alguna cuando consideró que la arrendataria debía entregar el inmueble, con arreglo al principio de autonomía de voluntad de las partes, pues ello tiene su fundamento en el artículo 1.159 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley (Vid. José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto (Vid. artículo 1.315 del Código Civil), por tanto, resultan inconsistentes los argumentos de la solicitante de la revisión en este sentido.
…omissis…
Cabe destacar que, contrariamente a lo afirmado por la representación judicial de la sociedad mercantil Hola Modas, C.A., el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem. (subrayado de este Tribunal).
Conforme al anterior criterio jurisprudencial aplicable al presente caso, ratificado en reciente decisión n° 590 de fecha 5 de noviembre de 2021, en el expediente n° 18-0565, se concluye que en atención al principio de autonomía de voluntad de las partes, éstas pueden reglamentar la forma y modalidad de las obligaciones que asumen mediante un contrato, de tal manera que son de obligatorio cumplimiento para los contratantes conforme al artículo 1.159 del Código Civil; asimismo se establece que la novación de la obligación no se presume sino que la voluntad de efectuarla aparezca claramente del acto conforme al artículo 1.315 eiusdem; y que la ley especial en materia de arrendamientos no establece un lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por lo que una vez vencida la prórroga legal el arrendador queda habilitado para pedir al arrendatario la entrega del inmueble.
Lo anterior aplicado al caso bajo análisis, permite concluir que, contrariamente a lo señalado por la parte demandada en el escrito de informes presentado en esta segunda instancia, de que por cuanto desde que venció la prórroga legal hasta la fecha en que la parte actora interpuso la presente demanda transcurrieron 3 meses y 6 días, y la arrendataria continuó ocupando el inmueble, eso generó la tácita reconducción del contrato a partir del vencimiento de la prórroga legal el 21 de abril de 2022; en el presente caso, -como quedó establecido supra-, no existen elementos probatorios que demuestren que haya operado la tacita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento alegado por la parte accionada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, lo cual debe constar de manera fehaciente de acuerdo al artículo 1.315 eiusdem. Por lo que siendo así, habiendo la parte demandante demostrado el vencimiento del contrato de arrendamiento, no evidenciándose de autos acuerdo alguno de establecer prórrogas contractuales, y vencida como se encuentra la prórroga legal, es por lo que debe declararse procedente la presente acción de desalojo por vencimiento del contrato y su prórroga legal, conforme al artículo 40 literal g del Decreto – Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y ordenarse la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes. En tal virtud, la sentencia apelada debe ser confirmada; y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., representada por la ciudadana EDINNA YADIRA QUIÑONEZ, mediante diligencia de fecha 20 de diciembre de 2022.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 13 de diciembre de 2022, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, que declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por el ciudadano ÁNGEL CASTELLANO ROMERO, contra la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A., representada por la ciudadana EDINNA YADIRA QUIÑÓNEZ. En consecuencia se condena a la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA PICA PICA 2018, C.A. a hacer entrega al ciudadano ÁNGEL CASTELLANO ROMERO del inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un local comercial signado con el Nº 7, ubicado en la planta baja del edificio comercial La Castellana situado en la avenida Manaure, esquina calle Garcés, Santa Ana de Coro, municipio Miranda del estado Falcón, dentro de los siguientes linderos: Norte: local comercial Nº 6 del mismo edificio. Sur: local comercial de la familia Bracho, Este: casa solar de la familia Bracho, y Oeste: avenida Manaure, que es su frente, libre de personas y bienes.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los veintiocho (28) días del mes de abril de dos mil veintitres (2023). Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL

Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 28/04/2023, a la hora de las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde (2:45 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.
LA SECRETARIA

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Sentencia Nº 042-A-28-04-23.-
AHZ/ABZ/
Exp. Nº 6841