TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRANSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

EXPEDIENTE Nº: 6868

DEMANDANTES: BETTY MAGLENE QUERALES DE REYES, EMMY ALEXIS REYES QUERALES, EMIL MARCEL REYES QUERALES y ERAMMY MARCELLY REYES QUERALES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.786.563, V-15.593.269, V-17.499.575 y V-17.499.580 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón, actuando como integrantes de las sucesiones EMILIO QUERALES y DELIA DE QUERALES.

APODERADO JUDICIAL: MIRIAM EDITH ZAMARRIPA GAMBOA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 202.215, número telefónico 0424-6734728, correo electrónico zamamiriam@gmail.com.

DEMANDADOS: XIAOYAN XIE, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.284.447, domiciliada en la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón, representante legal de la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE C.A.

ABOGADA ASISTENTE: HENRRI JOSÉ GUANIPA RODRIGUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 154.238.

ASUNTO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandante abogada MIRIAM EDITH ZAMARRIPA GAMBOA, contra la decisión de fecha 8 de marzo de 2023, dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con motivo del juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la abogada MIRIAM EDITH ZAMARRIPA GAMBOA, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos BETTY MAGLENE QUERALES DE REYES, EMMY ALEXIS REYES QUERALES, EMIL MARCEL REYES QUERALES Y ERAMMY MARCELLY REYES QUERALES, contra la ciudadana XIAOYAN XIE, en su carácter de representante legal de la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE C.A.
Cursa del folio 1 al 7, escrito de demanda, mediante el cual la apoderada judicial de los demandantes alega: que sus representados, en fecha 10 de septiembre del año 2020, suscribieron un contrato de arrendamiento con la ciudadana XIAOYAN XIE, representante legal de la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE C.A., debidamente autenticado en fecha 10/09/2020, ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo, estado Falcón, bajo el Nº 1, Tomo 38, Folios 2 al 13, correspondiente al periodo 01-08-2020 hasta el 30-07-2021, sobre un inmueble ubicado en la calle Comercio, sector Caja de Agua, "Edificio Querales", constituido por dos locales comerciales contiguos 1 y 2, Municipio Carirubana del estado Falcón, que acompañó marcado con la letra "D"; que el referido inmueble objeto del contrato arrendamiento, está ubicado en la calle Comercio de Caja de Agua, "Edificio Querales", cuyos linderos son los siguiente: Norte: avenida Grano de Oro, hoy calle Comercio de Caja de Agua; Sur: casa de habitación de Emilio Querales; Este: terreno de Emilio Querales; y Oeste: terreno de Domingo Querales, como consta en documento de propiedad, debidamente registrado por ante el Registro Público Subalterno, protocolo primero, tomo 5, primer trimestre del año 1978, bajo el nº 8, de fecha 7 de febrero de 1978, con un área total de seiscientos treinta y ocho metros cuadrados (638 mts2), el cual anexó marcado con la letra "E"; que el inmueble es propiedad de sus representados, por haberlo heredado, según la sucesión EMILIO QUERALES, con solvencia sucesoral Nº 445/2005 y Sucesión DELIA DE QUERALES, con solvencia sucesoral Nº 18-0019. Alega que el primer contrato de arrendamiento se inicia en el año 2008, 19-02-2008 hasta el 19/02/2011, duración de tres (3) años por tiempo determinado, arrendadora Betty Querales de Reyes, letra "F"; que el segundo contrato de arrendamiento, se estableció desde el 16/02/2011 hasta el 16/02/2012 (1año) arrendadora Betty Querales de Reyes, letra "G"; que el tercer contrato de arrendamiento, se estableció desde el 16/02/2012 hasta el 16/02/2013 (1 año), arrendadora Betty Querales de Reyes, letra "H"; que el cuarto contrato de arrendamiento, se estableció desde el 16/02/2013 hasta 16/02/2014 (1 año) con poder a Betty Querales de Reyes de la sucesión Emilio Querales, letra "I"; que el quinto contrato de arrendamiento, se estableció desde el 15/02/2014 hasta 15/02/2015, con poder a Betty Querales de Reyes de la Sucesión Emilio Querales, letra "J", que como observación señala: que durante el lapso de 4 años desde la terminación del contrato que se estableció desde el 15/02/2015 hasta el año 31/07/2019, no se realizó contrato de arrendamiento, en virtud de la negativa de la arrendataria, al hacer caso omiso a las notificaciones para la entrega del local, en virtud de la terminación del contrato de arrendamiento donde se le concedieron varias prorrogas y la arrendataria no procedió a la entrega del mismo; que como sexto contrato de arrendamiento, del 01/08/2019 al 30/07/2020, con poder judicial de la ciudadana Ruth Elisamir Bracho López (actualmente revocado) de la sucesión Emilio y Delia Querales, letra "K"; que como séptimo y último contrato de arrendamiento, del 01/08/2020 al 30/07/2021, con poder judicial de la ciudadana Ruth Elisamir Bracho López (actualmente revocado) de la sucesión Emilio y Delia Querales, ya identificado con la letra "D". Aduce que la arrendataria ha incumplido lo convenido en el contrato de arrendamiento, según lo establecido en las siguientes cláusulas: Cláusula Cuarta: recibe dos locales comerciales en perfecto estado y a la fecha no los ha conservado, ni mantenido en las condiciones tal como los recibió, habiendo modificado parte de los locales 1 y 2, sin autorización de la arrendadora. La Cláusula Novena: de la recepción de las notificaciones; que la arrendataria se ha negado a firmar las notificaciones de no concederle prórroga al término del contrato, como acuse de recibo, quedando en su poder dichas notificaciones; que no obstante, la arrendadora dejaba constancia de la negativa de la arrendataria de firmar las notificaciones como acuse de recibo (se negó a firmar); Décima Segunda, que no ha realizado mantenimiento de paredes y pisos, entre otros, de los dos locales comerciales. Que se inició la vía administrativa, mediante notificaciones de prórroga, de la siguiente manera: 1) Con Notificación del 02-12-2013, mediante telegrama se comunica a la ciudadana XIAOYAN XIE, que no le sería renovado el contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes con vencimiento (16-02-2013 al 16-02-2014), dicho telegrama fue recibido por HUIYIN WU, C.I. E-82.278.787. 2) Con Notificación de fecha 04-02-2015, se dejó constancia con 2 testigos: Julián Rodríguez C.I: V-4.792.700 y Víctor Gómez, C.I. N° V-3.682.885, donde se le manifiesta que no se le dará continuidad al contrato de arrendamiento, periodo (15-02-2014 al 15-02-2015). 3) En Notificación de fecha 19-01-2016, se le notifica que los locales 1 y 2 objeto del contrato de arrendamiento, han pasado a ser propiedad de la sucesión Querales y sucesión Delia de Querales, y que, por tal motivo no pueden prorrogar el mencionado contrato, por cuanto ha cambiado de propietario, en virtud de lo cual se le solicita la desocupación del mismo, concediéndole un lapso de 6 meses (hasta el mes de julio de 2016), lapso en el cual no hubo desocupación alguna; que en este mismo orden, se le notifica con fecha 15-11-2016 que vencido el lapso de prórroga, deberían ser entregados los locales arrendados (1 y 2), en las mismas condiciones como los recibió la arrendataria; no obstante, en fecha 26-12-2016, se le notifica nuevamente a la arrendataria que se le ha vencido la prórroga, por haber cambiado la condición del propietario del inmueble y que debe desocupar en las mismas condiciones que le fue arrendado, ya que en varias oportunidades se les ha solicitado la entrega de los locales (1 y 2) y la arrendataria ha incumplido; que a consecuencia de todas las notificaciones realizadas, antes descritas, la arrendataria XIAOYAN XIE, representante legal de la firma comercial SUPERMERCADO HERMANOS XIE, C.A., le solicita a la arrendadora con fecha 15-02-2017, una prórroga por un lapso no mayor de 60 días (15-02-2017 al 15-04-2017), comprometiéndose en la misma, hacer entrega del inmueble, en perfectas condiciones, tal como lo recibió, con mantenimiento de paredes y techos, pintados de color blanco, sin filtraciones, los baños operativos y limpios, cabe hacer notar que antes de vencerse el lapso de prorroga solicitado por la arrendataria, antes identificada, la misma, solicita nuevamente se le conceda otro período hasta el 06-03-2017, en la cual la arrendataria XIAOYAN XIE, se compromete entregar los locales 1 y 2 en perfectas condiciones, tal como lo recibió, con mantenimiento de paredes en el menor tiempo posible y techos, pintados de color blanco, sin filtraciones, los baños operativos y limpios; que en vista de no cumplir con lo pautado y con las prórrogas antes concedidas, se le participa con fecha 08-04-2019, que en la fecha 15-06-2019, debe hacer entrega de los locales 1 y 2 de acuerdo a lo antes referido. Que luego de que la arrendataria hiciera caso omiso al contrato a tiempo determinado y a plazo vencido que apareja la obligación de la arrendataria de entregar el inmueble, se le notifica el 30-10-2021, que de acuerdo a la cláusula Tercera del último contrato celebrado y autenticado con fecha 10-09-2020 ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, bajo el Nº 1, Tomo 38, folios 2 al 13, correspondiente al periodo 01-08-2020 hasta el 30-07-2021, donde se le concede una prórroga legal de 6 meses, contados a partir de 01-09-2021; que en virtud de lo que establece la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en su artículo 26, el cual señala que la prórroga legal, según la relación arrendaticia de más de 1 año y menor de 5 años es de 1 año de prórroga; asimismo se considera que dicha prórroga legal es a tiempo determinado y permanecerá vigente las condiciones y estipulaciones y actualizaciones convenidas por las partes en el contrato vigente, por lo tanto, como se desprende que dicho arrendamiento de los referidos locales 1 y 2, en su primer contrato es desde el 01-08-2019 hasta el 30-06-2020; y el segundo contrato desde el 01-08-2020 hasta el 30-07-2021, la prórroga legal correspondiente es de 1 año contados a partir del 01-08-2021 hasta 01-08-2022; que plasmado lo antes expuesto, así como en la última notificación de fecha 20-07-2022, donde se hace del conocimiento legal que se recibirán las mensualidades correspondientes a los meses faltantes de prórroga sin que la aceptación de esos pagos pueda interpretarse de modo alguno reconducción tácita de la relación arrendataria; que dicha vía administrativa se encuentra relacionada en Declaración Jurada por ante la Notaria Pública Primera de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, de fecha 5 de agosto del 2022, inserta bajo el Nº 46, tomo 40, folios 187 hasta 190, anexaron en copia fehaciente, de acuerdo al artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, amparada por el principio de la notoriedad judicial, y aportada a la causa, relativo a las frustradas notificaciones de desalojo, lo que instó proceder contractualmente a la resolución del contrato por la vía de la demanda, signada con la letra "L". Que de los hechos anteriormente narrados, se evidencia que la arrendataria, ha mantenido en un estado de deterioro los locales comerciales 1 y 2 que recibió en arrendamiento, así como los daños causados por el derrumbe de paredes, eliminando la división entre los dos locales 1 y 2, y de igual forma los 2 sanitarios, que desmontaron conjuntamente con las piezas de baños existentes, destinados a baño de uso de damas y caballeros y sus respectivas tuberías de aguas negras y aguas blancas en los mismos, con el fin de utilizar el espacio como área de carnicería, sin autorización de la arrendadora, también se evidencia filtraciones en paredes y techos, cableado eléctrico con conexiones inseguras; que de estas situaciones irregulares se dejó constancia, mediante las inspecciones siguientes: 1a Inspección: con fecha 6 de junio del 2018, se levantó inspección judicial del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, cuyas diligencias pertinentes forman el expediente Nº 1098-2018, se dan por reproducidas en todas y cada una de sus partes, y se opone anexo al presente escrito libelar de impetración, en toda su plenitud de probanza, identificado con la letra "M". 2a Inspección con fecha 9 de diciembre del 2021, se levantó inspección judicial del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, cuyas diligencias pertinentes forman el expediente Nº 4297-21, se dan por reproducidas en todas y cada una de sus partes, y se opone anexo al presente escrito libelar de impetración, en toda su plenitud de probanza, identificado con la letra "N"; que de esas actuaciones extra litem, de la primera que se realizó con fecha 6 de junio del 2018, el Tribunal actuante constató que los locales comerciales objeto de la inspección, no contaban con las paredes divisorias respectivas, tal como lo señala el contrato de arrendamiento, las demás paredes, pisos y techos se encontraban en regular estado de conservación (expediente Nº 1098-2018, que está signado con la letra "M"; en la segunda inspección realizada con fecha 9 de diciembre del 2021, el Tribunal actuante constató: 1. Dejó constancia que se encuentra ubicado en la calle Comercio de Caja, Punto Fijo estado Falcón "Edificio Querales" donde funciona Supermercado Hermanos Xie C.A. 2. Dejó constancia que la persona responsable y representante legal de la firma mercantil Supermercado Hermanos Xie C.A, que ocupa los locales 1 y 2, es la ciudadana XIE XIAOYAN, extranjera, titular de la cédula de identidad E-82.284.447, quien es la arrendataria del mismo, y que el referido supermercado se encuentra en funcionamiento. 3. El Tribunal constató y tuvo a la vista el último contrato de arrendamiento de mano de la arrendataria, el cual fue autenticado en la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, de fecha 10 de septiembre de 2020, bajo el Nº 1, tomo 38, folios 2 hasta el 13; que en relación a su vigencia se desprende de una lectura del mismo, que este se encuentra vencido, ya que el lapso de duración es de 1 año, contado a partir del 1º de agosto del 2020 hasta el 30 de julio del 2021, y que dicha relación arrendataria es de un inmueble constituido por dos locales contiguos 1 y 2, siendo las partes que suscriben dicho contrato, en su carácter de arrendadora, los integrantes de la sucesión Emilio Querales y Delia de Querales, y en su carácter de arrendataria, la ciudadana XIE XIAOYAN, antes identificada. 4.- El Tribunal dejó constancia del estado físico de los locales en general, donde se evidencia que se han realizado modificaciones, demoliciones en paredes y pisos; así como también reparaciones en la áreas demolidas, se aprecian eliminación de tubería de aguas blancas, aguas negras y modificaciones eléctricas importantes y la infraestructura en general presenta daños por filtraciones de techos hacia paredes y lozas, y en general falta de mantenimiento. 5) Con respecto a su actividad comercial, su objeto es la venta de alimentos, víveres en general y artículos en general; que el establecimiento, contaba con toda la permisología y autorización vigente como Alcaldía, Bomberos, Seniat, permiso Sanitario, entre otros. 6.- El Tribunal juramentó un experto fotográfico y de construcción (expediente Nº 4297-21, que está signado con la letra "N"). Arguye que en este caso de las consideraciones fácticas plasmadas anteriormente, siguiendo precisas instrucciones de sus mandantes, procede formalmente a demandar, como en efecto demanda a la ciudadana XIAOYAN XIE, representante legal de la firma mercantil Supermercado Hermanos Xie C.A., domiciliada en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana, estado Falcón, con sede procesal, de acuerdo al artículo 32 del Código Civil, y concatenado con los artículos 174, 340 ordinales 2º y 9° del Código de Procedimiento Civil, en la calle Comercio, sector Caja de Agua, "Edificio Querales", Municipio Carirubana del estado Falcón, en su condición de arrendataria del local comercial, para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal de la causa, en que el contrato de arrendamiento, a que se refiere el escrito libelar, está total e irreversiblemente resuelto por incumplimiento de sus obligaciones como arrendataria, por haber modificado parte de la edificación del inmueble constituidos por los locales 1 y 2, derribando la pared que dividía los dos locales, y sus respectivas tuberías de aguas negras y aguas blancas en los mismos, así como también, el desmontaje de dos baños que estaban destinados para uso de damas y caballeros respectivamente, conjuntamente con sus accesorios, con el fin de utilizar el espacio como área de carnicería, sin autorización de la arrendadora, aparte de ello, la falta de mantenimiento del inmueble constituido por los locales 1 y 2; que como es evidente el estado de deterioro, en que se encuentran los mismos, lo cual ha ocasionado filtraciones en paredes y techos, cableado eléctrico con conexiones inseguras, a pesar de habérsele informado legalmente a la arrendataria en la última inspección, de su falta de incumplimiento de no haber conservado el inmueble constituido por los locales 1 y 2, en las condiciones que los había recibido, haciendo caso omiso a tales irregularidades, de las cuales se dejó constancia, mediante las inspecciones realizadas; que en virtud del incumplimiento de las cláusulas en el contrato de arrendamiento del inmueble constituido por los locales 1 y 2, en mención; que aunado a ello, considera necesario resaltar la actitud de contumacia asumida por la arrendataria, violando totalmente la ley de Arrendamiento Inmobiliario, al pretender de forma indebida la negación de la entrega del inmueble constituido por los locales 1 y 2, ya descritos a sus mandantes, como lo establece la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su articulo 20, por lo que solicita el desalojo del inmueble constituido por los locales 1 y 2 de forma inmediata y éste pase a la total posesión de uso, disfrute y disposición de sus propietarios los hoy mandantes BETTY MAGLENE QUERALES DE REYES, EMMY ALEXIS REYES QUERALES, EMIL MARCEL REYES QUERALES Y ERAMMY MARCELLY REYES QUERALES, como es la obligación de la arrendataria, al resolverse el contrato de marras por incumplimiento de su parte, con expresa reserva de demandarla, por vía autónoma, por indemnización de daños y perjuicios, derivados directamente de tal incumplimiento contractual alegado y para pretender, igualmente de forma autónoma, la resolución del contrato de arrendamiento, entregando el inmueble constituido por los locales 1 y 2 a sus mandantes. Fundamenta la presente demanda previstos en los artículos del Código Civil 1579, 1594, 1167, y del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Articulo 40 literal "a": Relativo a la procedencia de la demanda de resolución del contrato respectivo y desalojo, por incumplimiento a las cláusulas: Cuarta, Novena y Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento, en mantener en buen estado y conservación el inmueble constituido por los locales 1 y 2, ya especificados en autos. A los fines previstos en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 29, 30 y 38 estimó la presente demanda en la cantidad de novecientos cincuenta dos mil dos bolívares (Bs. 952.000.00), equivalente a dos millones trescientos ochenta mil unidades tributarias (2.380.000 U.T.), calculadas a razón de cero coma cuarenta bolívares, cada una (0.40,00 c/u), según lo dispuso el Servicio Nacional Integrado de la Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) por providencia Nº SNAT/2022/000023, de fecha 7 de abril de dos mil 2022, publicada en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, Nº 42.359, de fecha 20 de abril del dos mil 2022 y esta, a su vez, de conformidad con lo establecido por el artículo 1 Literal "b", de la Resolución Nº 2018-0013 emitida por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, de fecha veinticuatro de octubre de dos 2022, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 41620, del 25 de abril de 2019; que la estimación de la misma, está anclada al Petro y a las fluctuaciones que puedan darse en el proceso de la demanda, como protección de la inflación y los cambios del valor adquisitivos en la moneda; que de la competencia por la cuantía, está determinada por la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia Nº 2018/0013, artículo 1, literal "b", de fecha 24 de octubre de 2018, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 41.620, de fecha 25 de abril de 2019, para los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, cuya cuantía exceda las quince mil un unidades tributarias (15.001 U.T.). Que a los efectos previstos en el articulo 286 del Código de Procedimiento Civil, estima prudencialmente las costas procesales, de la forma siguiente: 1) Por concepto de honorarios de abogados, la cantidad de doscientos ochenta y cinco mil seiscientos bolívares (Bs. 285.600,00), equivalente a setecientos catorce mil unidades tributarias (714.000 U.T), calculadas a razón de cero coma cuarenta bolívares, cada una (0.40,00 c/u), cantidad dineraria menor aquella que resulta ser el treinta por ciento (30%) del total de la cuantía de la demanda. 2) Por costas propiamente dichas, la cantidad de ciento catorce mil doscientos cuarenta bolívares (Bs. 114.240,00), equivalente a doscientas ochenta y cinco mil seiscientas unidades tributarias (285.600 U.T), cantidad dineraria, equivalente al 12% del total de la cuantía estimada. Todo calculado con las unidades de cuenta, ya descritas en el particular Décimo Primero del escrito libelar. Por último solicita que la pretensión sea admitida, sustanciada y evacuada conforme a derecho, favorablemente a los derechos e intereses que representa en nombre de sus mandantes; que la misma, sea declarada totalmente con lugar, con expresa condenatoria en costas y que se haga del conocimiento al ciudadano Juez, conforme a lo previsto en el artículo, 107 del Código de Procedimiento Civil. Anexos consignados al libelo de la demanda del folio 8 al 172.
Por auto de fecha 19 de diciembre de 2022, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en la ciudad de Punto Fijo, admite la demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada, todo de conformidad con el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil. (f. 173).
En fecha 18 de enero de 2023, el Alguacil del tribunal de la causa consigna boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada (f. 177-178).
Por auto de fecha 8 de febrero de 2023, el Tribunal de la causa ordena agregar el escrito de contestación y oposición de cuestiones previas, recibido en fecha 7 de febrero de 2023, presentado por la ciudadana XIAOYAN XIE, debidamente asistida por el abogado Henrri José Guanipa Rodríguez, así mismo le otorga poder apud acta al abogado que le asiste; en el mencionado escrito de contestación alega lo siguiente: De la cuestión previa: que tal como el dispone el articulo 865 del Código de Procedimiento Civil, procede a oponer preliminarmente a la contestación de fondo, cuestiones previas de conformidad al artículo 346 ordinal 6ª del Código de Procedimiento Civil, esto es el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78; que de la lectura del escrito libelar se desprende claramente que los accionantes intentan demanda por el incumplimiento de su parte de las obligaciones contractuales que tiene como arrendataria de los locales comerciales, y esto por dos razones especificas, la primera, que según sus dichos por haber hecho modificaciones a los locales, tales como el derribo de una pared que dividía los dos locales y el desmontaje de dos baños, con su tubería de aguas blancas y aguas negras, sin estar autorizada para ello por los arrendadores, la segunda, la falta de mantenimiento de los locales comerciales que ha ocasionado filtraciones en paredes y techos, daños en el cableado eléctrico; que es por lo cual demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento, fundamentando la misma en el Articulo 1167 del Código Civil y del articulo 40 literal "a" del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial tal como lo dispuso en el capitulo VIII de su libelo de demanda, denominado "fundamento de la pretensión", en el cual se estableció lo siguiente: "...1167: Relativo a la facultad de demandar la resolución del contrato por incumplimiento, y del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Articulo literal "a": Relativo a la procedencia de la demanda de resolución del contrato respectivo y desalojo, por incumplimiento a las cláusulas Cuarta, Novena y Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento..."; que como puede apreciarse de forma indiscutida la representación judicial de la parte demandante acumuló indebidamente pretensiones que se excluyen por su procedimiento, cuando pretendió en su accionar demandar la Resolución del Contrato de arrendamiento y al mismo tiempo el desalojo de los locales comerciales e incluso utilizando fundamentación legal diferentes, lo que demarca con mayor fuerza la inepta acumulación que señaló con la interposición de la presente cuestión previa. Que las acciones de resolución de contratos y de desalojo se excluyen entre si, y entre los motivos más diferenciales son sus procedimientos, ya que la demanda de resolución se tramita por vía del procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil en sus Artículos 338 y siguientes, pero la acción de desalojo se tramita por el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del articulo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial; por lo que no es permitido ni ajustado a derecho la acumulación de estas pretensiones que son incompatibles por sus procedimientos, con la consecuencia jurídica de tener que declararse la inadmisibilidad de la demanda como así pide sea declarada; que es importante señalar que otra diferencia entre las acciones propuestas, es que las causales de desalojo son taxativas y son impuestas por el Estado, y las causales de resolución son establecidas por las partes en el contrato de arrendamiento de común acuerdo, entonces la escogencia de la acción correcta depende del causal que origina la reclamación, pero en este caso los demandantes utilizan indistintamente las dos acciones acumulándolas indebidamente lo que le acarrea la inadmisibilidad de la demanda. De la falta de cualidad. Alega que de conformidad al articulo 865 del Código de Procedimiento Civil, opone como defensa de fondo, para que sea resuelta como punto previo la falta de cualidad pasiva, tal como lo establece el maestro José Loreto Arismendi en su trabajo "Ensayos Jurídicos", esto es la cualidad o legitimatium ad causam se refiere al interés del sujeto en las resultas del proceso, a la identidad que debe existir entre el sujeto que intenta la acción y el titular del derecho deducido en la dernanda y en el caso de la pasiva, a la necesaria vinculación que debe existir entre el sujeto a quien se le exige el cumplimiento de la obligación o reconocimiento de un derecho y la persona a quien se demanda; que la representación judicial de los demandantes presenta demanda por resolución de contrato de arrendamiento y señala directamente como parte demandada su persona XIAOYAN XIE, pero de su escrito libelar se evidencia que lo hace estableciéndola como representante de la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE C.A., y es tan así que el Tribunal lo asumió de esa misma forma, al plasmarlo en la carátula del expediente, de esta circunstancia se debe entender que la parte demandada sea la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE C.A., por la que debo responder como su representante legal; pero es el caso, que del contrato de arrendamiento que sirve de instrumento fundamental de la presente demanda, se evidencia palmariamente que dicho contrato lo otorgó como persona natural, no como representante legal de la firma comercial ya señalada, por lo que la presente acción debió, necesaria y forzosamente, estar dirigida en específico a su persona solamente y no a su persona como representante legal de la firma mercantil referida; que tal vez el error de los demandantes ocurre porque ciertamente, quien ocupa los locales arrendados por ella, es efectivamente la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE C.A., de quien es su representante legal estatutariamente, pero la firma mercantil referida, no es la arrendataria, es más, el señalado fondo comercio ni siquiera es mencionado en el contrato de arrendamiento, hoy demandado, por lo que no existe ninguna relación arrendaticia entre el supermercado Hermanos Xie C.A., y los arrendadores, hoy demandantes, por lo que se evidencia la falta de cualidad para ser demandado, y así pide sea declarada con la consecuencia jurídica de declarar inadmisible la presente demanda. De la impugnación de la cuantía. Que los demandantes estiman la presente demanda en la cantidad de novecientos cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 952.000,00); adicional a ello estiman la cantidad de trescientos noventa y nueve mil ochocientos cuarenta bolívares (Bs. 399.840.00), por concepto de honorarios profesionales y costas propiamente dichas, para un total de estimado de la demanda de un millón cuatrocientos cincuenta y un mil ochocientos cuarenta bolívares (1.451 840.00), que el monto de esta estimación no tiene un fundamento, es decir los demandantes no explican de dónde salen estos montos, a excepción de los honorarios y costas, pero el otro monto no se explica su origen; que además hay que considerar el hecho que en un eventual, y por supuesto negado, hecho de que se declare con lugar la demanda, la sentencia es constitutiva de derecho, es decir, que contendrá una obligación de hacer (que sería la orden de entregar los locales) mas no una sentencia de condena, o sea, de pagar las cantidades estimadas; que la explicación lógica de haber estimados en esos montos la presente demanda sería únicamente a los efecto de poder tener acceso a casación. Es por ello que impugna la cuantía estimada por no tener fundamentación alguna, y así pide sea declarada. En la contestación al fondo niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos expresados en el libelo de demanda salvo aquellos hechos de que manera expresa acepte, por lo tanto en virtud de la negación de los hechos aquí efectuada niega absolutamente todos y cada uno de los hechos expresados en el libelo de la demanda; que de los hechos expresados en el escrito de demanda solamente deben tenerse como aceptados los hechos de manera expresa los siguientes: 1.- Es cierto que tiene un contrato de arrendamiento con los ciudadanos BETTY MAGLENE QUERALES DE REYES, EMMY ALEXIS REYES QUERALES, EMIL REYES QUERALES y ERAMMY REYES QUERALES, venezolanos, de dos locales comerciales signados con los números 1 y 2, ubicado en la planta baja del edificio Querales, de la calle acueducto del sector Caja de Agua de esta ciudad de Punto Fijo; que es cierto que el contrato de arrendamiento se materializó de manera escrita y autenticada y fue por un tiempo de un año de duración; que es cierto que sigue ocupando el local comercial como arrendataria; que de la contestación al fondo la presente demanda está sustentada en falsos hechos, por cuanto le sorprende que los demandantes afirmen que ellos no sabían de las remodelaciones a los locales y que las mismas no fueron autorizadas, nada más lejos de la realidad, ya que la apoderada judicial de los arrendadores siempre ha hecho inspecciones a los locales y a ella se le explicó la necesidad de la remodelación, por lo que ella estaba al tanto de toda esa situación, incluso lo de las filtraciones fue producto de una construcción en el local de al lado, y al llover el agua de ese techo cala directamente en el techo de los locales arrendados, situación que se le comunicó a la Sra. Betty Querales y al responsable del local de al lado, por lo que los hechos en los cuales se sustenta la presente demanda no son ciertos; los demandantes estaban al tanto de las remodelaciones, tanto por su apoderada judicial como de la misma arrendadora; que es así, como se evidencia que las infundadas denuncias no son tales, por cuanto se aprecia que la demanda se soporta judiciales en sendas inspecciones extrajudiciales la primera de ellas realizadas en junio del año 2018 y la segunda en diciembre del año 2021, por lo que queda demostrado que los arrendadores ya estaban en conocimiento de las remodelaciones hechas a los locales comerciales y ellos no tan solo toleraron esta situación sino que también las consintieron ya que después de realizada la primera inspección el año 2018, se suscribieron y otorgaron dos contratos de arrendamiento, entonces estando ellos (los demandantes) en perfecto y total conocimiento de las remodelaciones de los locales comerciales, tanto por la inspección ya referida, así como la firma de dos contratos de arrendamiento, de forma continua luego de la inspección extra judicial, resulta un desacierto jurídico de magnitud universal pretender afirmar y más aún intentar la presente demanda con el falso argumento de que las referidas remodelaciones no estaban autorizadas y menos aun que los arrendadores no estaban en conocimiento de las mismas; que siempre ha sido responsable con sus deberes como arrendataria y jamás he dejado de cumplir sus obligaciones contractuales, siendo fiel cumplidora del pago del canon de arrendamiento así como se preocupo por velar por el mantenimiento optimo de los locales comerciales, pero es innegable que algún deterioro se presenta por el uso diario y por el paso del tiempo; que por todas estas razones de hecho y de derecho, pide formalmente, primero que se declare con lugar la cuestión previa opuesta y se declare la Inadmisibilidad de la demanda, y segundo en caso de no prosperar la cuestión previa, que la presente demanda sea declarada sin lugar con su respectiva condenatoria en costas (f. 180-182).
En fecha 23 de febrero de 2023, el tribunal de la causa mediante auto ordena agregar el escrito de subsanación consignado en fecha 22 de febrero de 2023, por la abogada MIRIAM EDITH ZAMARRIPA GAMBOA, en su carácter de apoderada de la parte demandante, en el cual señala lo siguiente: que estando en la oportunidad procesal establecida en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil de subsanar el defecto u omisiones invocadas por la parte demandada, al oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del articulo 346 del Código referido, -que se refiere al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78-, donde indica que se intenta la demanda por resolución de contrato por el incumplimiento de la demandada de las obligaciones contractuales que tiene como arrendataria de los locales comerciales por haber hecho modificaciones a los mismos y por falta de mantenimiento a estos con base al contenido del articulo 1.167 del Código Civil, y que también se demanda el desalojo de dichos inmuebles con fundamento en el literal a del articulo 40 del Decreto con Rango. Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y que tal hecho constituye una acumulación indebida de pretensiones, dado que tienen procedimientos distintos, procede a subsanar, a tenor de lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, los defectos u omisiones invocados en el libelo de la demanda, donde se explanan los hechos que dan origen a este juicio, en tal sentido, se establece que: sus mandantes suscribieron un contrato de Arrendamiento con la ciudadana XIAOYAN XIE, representante legal de la firma mercantil Supermercado Hermanos Xie Península, C.A., debidamente autenticado con fecha, 10-09-2020, ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo, estado Falcón, bajo el Nº 1, tomo 38, folios 2 al 13; correspondiente al periodo 01-08-2020 hasta el 30-07-2021, sobre un inmueble, ubicado en la calle Comercio, sector Caja de Agua, "Edificio Querales", constituido por dos locales comerciales contiguos 1 y 2, Municipio Carirubana del estado Falcón, que acompañó marcado con la letra "D" y que riela en los folios 16 al 19 del expediente; que a lo largo de la narración de los hechos se hizo énfasis en la circunstancia de que sus representados han tratado de dar por finalizada la relación arrendaticia durante los últimos años de la existencia de la misma y dejando constancia de hechos ocurridos (efectuados por la parte demandada) a los cuales no se le ha dado autorización ni se ha estado de acuerdo con ellos; que como hecho demostrativo de tal circunstancia anexa inspección judicial de fecha 6 de junio de 2018, practicada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, la cual consta en el expediente al ser acompañada al libelo de la demanda marcada con la letra "M", que riela en los folios 90 al 104 del presente expediente; que asimismo, consta de inspección judicial de fecha 9 de diciembre de 2021, practicada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, la cual riela en los folios 105 al 169 del presente expediente marcada con la letra "N", donde el Tribunal actuante constató los hechos ahí expresados; que todos esos hechos son indicativos de la voluntad de sus representados de no estar satisfechos con la relación arrendaticia que los une en la actualidad con la demandada, así como de su voluntad de dar por terminada esa relación; que en consecuencia, la pretensión de la demanda que da origen a este juicio es el desalojo de los dos inmuebles arrendados, constituidos por los dos locales comerciales identificados plenamente en el libelo de la demanda, ubicados en el Edificio Querales, calle Comercio del sector Caja de Agua, de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, todo ello con fundamento en la causal contenida en el literal "c" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que a la letra establece: "Son causales de desalojo: (...omissis..) c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador" en virtud de haber "LA ARRENDATARIA ciudadana XIE XIAOYAN, efectuado reformas no autorizadas por la arrendadora (sus mandantes) como lo es el hecho de haber derribado la pared divisoria de los locales 1 y 2 dados en arrendamiento y de haber eliminado dos salas sanitarias, desapareciendo con su mal proceder incluso, las piezas de baño que permitían el funcionamiento de estas salas, tales como pocetas, lavamanos y tuberías de aguas blancas y negras, causado maliciosamente daños de consideración a los inmueble Igualmente el evidente deterioro y falta de mantenimiento de los locales 1 y 2 arrendados, que son responsabilidad de la arrendataria, y que quedó establecido en el contrato suscrito entre las partes; que con la presente subsanación a los defectos u omisiones invocadas por la parte demandada al oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del articulo 346 del Código referido, se deja aclarado tanto al Tribunal como a la contraparte que la pretensión de sus mandantes es por desalojo de inmueble y no por resolución de contrato, solicitando al Tribunal con el debido acatamiento y respeto que declare subsanados los defectos u omisiones invocados y que tome las previsiones de Ley relativas a la admisión de la demanda, determinando el proceso a seguir en el presente juicio, dado que el mismo es de orden público; que con todo lo antes señalado sus mandantes han demostrado la veracidad de todas y cada una de las circunstancias que sustentan la presente demanda en contra de la ciudadana XIE XIAOYAN, y como el fundamento en la causal contenida en el literal "c" del articulo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial que así lo establece, dado el incumplimiento por parte de la ciudadana XIE XIAOYAN del contrato establecido entre ésta y sus mandantes ciudadanos BETTY MAGLENE QUERALES DE REYES, EMMY ALEXIS REYES QUERALES, EMIL MARCEL REYES QUERALES y ERAMMY MARCELLY REYES QUERALES, tal como lo señala la cláusulas Segunda, Cuarta y Décima Segunda del referido contrato de arrendamiento; que es de hacer notar que de acuerdo con lo antes descrito la parte que se opone no presenta pruebas fehacientes que hagan constar de los hechos que ellos señalan en su escrito de cuestiones previas, como haber presentado por escrito a la arrendadora, solicitud de autorización para realizar modificaciones a los locales arrendados y tampoco recibieron ninguna autorización por escrito de parte de la arrendadora para realizar dichas modificaciones, como lo establece el contrato suscrito entre las partes y señalado en la cláusula Cuarta, quedando demostrado por sus mandantes en la presente demanda con las inspecciones realizadas, donde se demuestra tanto en la primera, como en la segunda, con registro fotográfico en donde se señalan las modificaciones, daños, falta de mantenimiento y deterioro en general que efectivamente son responsabilidad de la arrendataria, hoy demandada ciudadana XIE XIAOYAN. Que con respecto a la falta de cualidad el demandado para sostener el presente juicio opuesta por la parte demandada, alega que de su escrito libelar se evidencia que lo hace estableciéndola como representante de la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE, C.A.; que ante esa situación, siendo que la defensa es inviolable en todo estado y grado del proceso, según se establece en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, procede a alegar ante la oposición de la falta de cualidad de la demandada para sostener el presente juicio, la norma contenida en el articulo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece que los derechos establecidos en ese Decreto Ley son de carácter irrenunciable, y que por ende, todo acto, o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos se considerará nulo. Además estipula la citada norma que en la aplicación de ese Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas; que se está en presencia de un contrato de arrendamiento de inmueble para el uso comercial, suscrito entre la ciudadana XIE XIAOYAN y sus mandantes, donde en los locales arrendados realiza su actividad comercial la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE PENÍNSULA C.A., de quien ella es su representante legal; que no es la ciudadana XIAOYAN XIE quien funciona como comerciante en esos locales arrendados, como se evidencia en Acta Constitutiva registrada en el Registro Mercantil Segundo del estado Falcón, bajo el Nº 39, tomo 2-A, de fecha 18 de enero del año 2007, donde ella es accionista y presidente de la firma mercantil Supermercados Hermanos Xie Península, C.A.; que por tanto, debe interpretarse que con la oposición de la falta de cualidad opuesta por la parte demandada se pretende evadir la justicia tratando de falsear la realidad ante el órgano jurisdiccional para causar un daño a los derechos de los arrendadores, derechos éstos que son irrenunciables; que del propio alegato de la parte demanda se observa que la demandada señala que, ciertamente, quien ocupa los locales arrendados es efectivamente la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE, C.A., indicando que es ella, la ciudadana XIAOYAN XIE, efectivamente, su representante legal estatutario configurando este hecho la realidad que se pretende falsear al oponer a falta de cualidad. Que por esas razones, estando demostrado: 1) con el propio dicho de la parte demanda. 2) Del Contrato celebrado entre la ciudadana XIE XIAOYAN, y sus mandantes, el cual riela en los folios 16 al 19 del presente expediente. 3) Con las dos inspecciones judiciales practicadas por los Juzgados Segundo y Tercero de Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en donde se deja constancia que la ciudadana XIE XIAOYAN, es representante legal de la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE PENÍNSULA, C.A., que consta en los respectivos permisos de la Alcaldía, Licencia de Funcionamiento, Uso Conforme, Permiso del Cuerpo de Bomberos, Perisología de la Contraloría Sanitaria de Falcón, Rif y Declaraciones del Seniat, entre otros. 4) Del Acta Constitutiva del Registro Mercantil Segundo del estado Falcón la firma comercial SUPERMERCADO HERMANOS XIE PENÍNSULA, C.A., de la cual la ciudadana XIE XIAOYAN, es accionista y presidenta; es por lo que solicitó al tribunal que se establezca que la relación arrendaticia de la que se trata en el presente juicio y que da origen a la demanda de desalojo del inmueble arrendado fue celebrada entre sus representados y la ciudadana XIE XIAOYAN representante legal de la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE PENÍNSULA, C.A., y que se declare sin lugar la falta de cualidad opuesta por la parte demandada. Por otra parte señala que la cuantía está estimada de la siguiente manera: Los daños y perjuicios causados a los locales 1 y 2, arrendados por la ciudadana XIAOYAN XIE, detallan a continuación: La estimación de la demanda, se realizó de acuerdo a los artículos 29, 30 y 38 del CPC. La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones del Código de Procedimiento Civil y por la Ley Orgánica del Poder Judicial, el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil; que respecto a la cuantía, lo describe de la siguiente manera: estimación de la demanda en novecientos cincuenta y dos mil bolívares (952.000,00 Bs.), calculando en 2.380.000 Unidades Tributarias, para la costas procesales se le calculò al 30% de la estimación de la demanda dando un total de doscientos ochenta y cinco mil seiscientos bolívares (285.600 Bs.), del total de unidades tributarias de costas procesales señalan setecientos catorce (714.000 Bs.) y por ultimo el 12% de novecientos cincuenta y dos mil bolívares (952.000,00 Bs.), estimó las costas procesales propiamente dichas en ciento catorce mil doscientos bolívares (114.240,00 Bs.); que para cada calculo, se toma como base la estimación de la demanda que son novecientos cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 952.000,00) y se toma el porcentaje de acuerdo al articulo 286 Código de Procedimiento Civil, y se le aplica la unidad tributaria de 0,40 y se determina su equivalente en unidades tributarias, de acuerdo al TSJ y SENIAT. Con respecto a la contestación de la demanda, indica que alegó la parte demandada que sus representados sabían de las remodelaciones a los locales, que habían practicado inspecciones y que estaban al tanto, incluso de las filtraciones; que alega también la demandada que los demandantes no solo toleraron la situación sino que también la consintieron, ya que después de realizada la primera inspección en el año 2018, celebraron dos contratos de arrendamientos y que ello implica que las remodelaciones estaban autorizadas; que en lo que atañe al presente alegato, independientemente de que se hayan celebrado dos contratos más, después de la primera inspección judicial indicada, con lo que se continuaba con la relación arrendaticia momento de celebrar el primer contrato, debe aclararse que ello no implica que sus mandantes hayan convalidado de alguna manera los daños maliciosos causados por la empresa arrendataria a ambos inmuebles, en detrimento de su patrimonio y de los bienes de su propiedad; que el escrito de oposición presentado por la parte demandada no demuestra ningún documento o prueba fehaciente que solicitaron por escrito a sus mandantes y que estos aprobaran algún tipo de remodelación, tal como lo establece el artículo x del contrato suscrito entre las partes; que precisamente las dos inspecciones realizadas -para dejar constancia de los daños causados al inmueble de manera maliciosa por parte de la arrendataria- son indicios de que sus representados jamás aceptaron la violación del contrato por parte de la arrendataria al causarle los daños descritos a los inmuebles sin ninguna autorización, tales como la eliminación de la pared medianera entre los dos locales comerciales y de los dos baños señalados; que es de hacer notar que seria absurdo que un propietario consintiera que se le causara un daño de esa naturaleza a unos inmuebles de su propiedad, sobre todo, tomando en cuenta el hecho notorio de lo costoso que resulta hoy en día reparar esos daños; que resulta relevante destacar el hecho de que sus representados en ningún momento han convalidado los daños maliciosos causados a los inmuebles arrendados por parte de la arrendataria demandada en franca violación de los términos de la relación arrendaticia -hecho plenamente demostrado- dado que en los dos últimos contratos se indica de manera expresa que se dan en arrendamiento dos locales comerciales y no uno, dejando así plasmado de manera expresa, que la relación arrendaticia es sobre dos locales comerciales y no uno; que por estas razones, es que debe declararse con lugar la demanda que por desalojo han incoado sus representados los ciudadanos BETTY MAGLENE QUERALES DE REYES, EMMY ALEXIS REYES QUERALES, EMIL MARCEL REYES QUERALES Y ERAMMY MARCELLY REYES QUERALES, carácter que consta de autos, en contra de la arrendataria, ciudadana XIAOYAN XIE, y así solicitó que sea declarado en la definitiva con las demás imposiciones de Ley (f. 185-190).
En fecha 1º de marzo de 2023, comparece ante el tribunal de la causa el apoderado judicial de la parte demandada HENRRI JOSÉ GUANIPA RODRIGUEZ, y presenta escrito de aclaratoria (f. 196).
Riela del folio 197 al 201, sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en la Ciudad de Punto Fijo, mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa Nº 6, del articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada referidas a la inepta acumulación de pretensiones, por lo antes expuesto se inadmite la demandada propuesta por Resolución de Contrato de arrendamiento y desalojo (f. 197-201).
Mediante diligencia, suscrita por la abogada MIRIAM EDITH ZAMARRIPA GAMBOA, en su carácter de apoderada de la parte demandante, en fecha 13 de marzo de 2023, ejerce recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 8 de marzo de 2023 (f.202).
Por auto de fecha 14 de marzo de 2023, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la parte demandada y ordenó la remisión del expediente a esta Superior Instancia mediante oficio Nº 883-026 (f. 203-204).
Por auto de fecha 21 de marzo de 2023, este Juzgado Superior, da por recibido el presente expediente y fija el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, para que las partes presentaran sus informes de conformidad con los artículos 516 y 517 del Código de Procedimiento Civil (f. 195).
Seguidamente, en fecha 25 de abril de 2023, según cómputo practicado al efecto, se dejó constancia que venció el lapso para presentar informe, donde se deja constancia que solo la parte demandante compareció a presentar los informes respectivos (f. 206-210); y en fecha 9 de mayo de 2023, vencido el lapso de observaciones, el presente expediente entra en término de sentencia (f.211).
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la parte demandante abogada MIRIAM EDITH ZAMARRIPA GAMBOA, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos BETTY MAGLENE QUERALES DE REYES, EMMY ALEXIS REYES QUERALES, EMIL MARCEL REYES QUERALES y ERAMMY MARCELLY REYES QUERALES, alega que sus representados, en fecha 10 de septiembre del año 2020, suscribieron un contrato de arrendamiento con la ciudadana XIAOYAN XIE, representante legal de la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, correspondiente al período 01-08-2020 hasta el 30-07-2021, sobre un inmueble ubicado en la calle Comercio, sector Caja de Agua, "Edificio Querales", constituido por dos locales comerciales contiguos 1 y 2, Municipio Carirubana del estado Falcón; y manifiesta que el primer contrato de arrendamiento se inició en el año 2008, y que ha sido notificada en varias oportunidades sobre la terminación del mismo, a lo cual ha hecho caso omiso. Aduce que la arrendataria ha incumplido lo convenido en el contrato de arrendamiento, según lo establecido en las cláusulas Cuarta, Novena y Décima Segunda; que en vista de no cumplir con lo pautado y con las prórrogas concedidas, se le participa que debe hacer entrega de los locales arrendados. Que luego de que la arrendataria hiciera caso omiso al contrato a tiempo determinado y a plazo vencido que apareja la obligación de la arrendataria de entregar el inmueble, se le notifica el 30-10-2021, que de acuerdo a la cláusula Tercera del último contrato celebrado y autenticado con fecha 10-09-2020, donde se le concede una prórroga legal de 6 meses, contados a partir de 01-09-2021 en virtud de lo que establece la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en su artículo 26, que plasmado lo antes expuesto, así como en la última notificación de fecha 20-07-2022. Que de los hechos anteriormente narrados, se evidencia que la arrendataria, ha mantenido en un estado de deterioro los locales comerciales 1 y 2 que recibió en arrendamiento, así como los daños causados por el derrumbe de paredes, eliminando la división entre los dos locales 1 y 2, y de igual forma los 2 sanitarios, que desmontaron conjuntamente con las piezas de baños existentes, sin autorización de la arrendadora, también se evidencia filtraciones en paredes y techos, cableado eléctrico con conexiones inseguras; que de estas situaciones irregulares se dejó constancia, mediante dos inspecciones judiciales. Que las consideraciones fácticas plasmadas, siguiendo precisas instrucciones de sus mandantes, procede formalmente a demandar, como en efecto demanda a la ciudadana XIAOYAN XIE, representante legal de la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE C.A., en su condición de arrendataria del local comercial, para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal de la causa, en que el contrato de arrendamiento, a que se refiere el escrito libelar, está total e irreversiblemente resuelto por incumplimiento de sus obligaciones como arrendataria, por haber modificado parte de la edificación del inmueble, aparte de ello, la falta de mantenimiento del inmueble siendo evidente el estado de deterioro en que se encuentran los mismos, por lo que solicita el desalojo del inmueble constituido por los locales 1 y 2 de forma inmediata y éste pase a la total posesión de uso, disfrute y disposición de sus propietarios los hoy mandantes BETTY MAGLENE QUERALES DE REYES, EMMY ALEXIS REYES QUERALES, EMIL MARCEL REYES QUERALES Y ERAMMY MARCELLY REYES QUERALES, como es la obligación de la arrendataria, al resolverse el contrato de marras por incumplimiento de su parte. Fundamenta la presente demanda en los artículos del Código Civil 1579, 1594, 1167, y del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Articulo 40 literal "a": Relativo a la procedencia de la demanda de resolución del contrato respectivo y desalojo, por incumplimiento a las cláusulas Cuarta, Novena y Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento, en mantener en buen estado y conservación el inmueble constituido por los locales 1 y 2, ya especificados en autos.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, en lugar de contestar, la apoderada judicial de la accionada opuso la cuestión previa 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que de la lectura del escrito libelar se desprende claramente que los accionantes intentan demanda por el incumplimiento de su parte de las obligaciones contractuales que tiene como arrendataria de los locales comerciales, y esto por dos razones especificas, la primera, que según sus dichos por haber hecho modificaciones a los locales, sin estar autorizada para ello por los arrendadores, la segunda, la falta de mantenimiento de los locales comerciales; que es por lo cual demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento, fundamentando la misma en el artículo 1167 del Código Civil y del artículo 40 literal "a" del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial tal como lo dispuso en el capítulo VIII de su libelo de demanda, denominado "fundamento de la pretensión", en el cual se estableció lo siguiente: "...1167: Relativo a la facultad de demandar la resolución del contrato por incumplimiento, y del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Articulo literal "a": Relativo a la procedencia de la demanda de resolución del contrato respectivo y desalojo, por incumplimiento a las cláusulas Cuarta, Novena y Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento..."; que como puede apreciarse de forma indiscutida la representación judicial de la parte demandante acumuló indebidamente pretensiones que se excluyen por su procedimiento, cuando pretendió en su accionar demandar la Resolución del Contrato de arrendamiento y al mismo tiempo el Desalojo de los locales comerciales, e incluso utilizando fundamentación legal diferentes, lo que demarca con mayor fuerza la inepta acumulación que señaló con la interposición de la presente cuestión previa. Que las acciones de resolución de contratos y de desalojo se excluyen entre sí, y entre los motivos más diferenciales son sus procedimientos, ya que la demanda de resolución se tramita por vía del procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil en sus Artículos 338 y siguientes, pero la acción de desalojo se tramita por el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial; por lo que no es permitido ni ajustado a derecho la acumulación de estas pretensiones que son incompatibles por sus procedimientos, con la consecuencia jurídica de tener que declararse la inadmisibilidad de la demanda como así pide sea declarada.
Vista la oposición de la referida cuestión previa, la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, procedió a subsanar voluntariamente el libelo de demanda, de la siguiente manera: que sus mandantes suscribieron un contrato de arrendamiento con la ciudadana XIAOYAN XIE, representante legal de la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE PENÍNSULA, C.A., sobre un inmueble, ubicado en la calle Comercio, sector Caja de Agua, "Edificio Querales", constituido por dos locales comerciales contiguos 1 y 2, Municipio Carirubana del estado Falcón; que a lo largo de la narración de los hechos se hizo énfasis en la circunstancia de que sus representados han tratado de dar por finalizada la relación arrendaticia durante los últimos años de la existencia de la misma y dejando constancia de hechos ocurridos a los cuales no se le ha dado autorización ni se ha estado de acuerdo con ellos; que como hecho demostrativo de tal circunstancia anexa inspecciones judiciales; que todos esos hechos son indicativos de la voluntad de sus representados de no estar satisfechos con la relación arrendaticia que los une en la actualidad con la demandada, así como de su voluntad de dar por terminada esa relación; que en consecuencia, la pretensión de la demanda que da origen a este juicio es el desalojo de los dos inmuebles arrendados, constituidos por los dos locales comerciales, con fundamento en la causal contenida en el literal "c" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en virtud de haber la arrendataria ciudadana XIE XIAOYAN, efectuado reformas no autorizadas por la arrendadora, causado maliciosamente daños de consideración a los inmuebles, igualmente el evidente deterioro y falta de mantenimiento de los locales arrendados, que son responsabilidad de la arrendataria, y que quedó establecido en el contrato suscrito entre las partes; que con la presente subsanación se deja aclarado tanto al Tribunal como a la contraparte que la pretensión de sus mandantes es por desalojo de inmueble y no por resolución de contrato, solicitando al Tribunal con el debido acatamiento y respeto que declare subsanados los defectos u omisiones invocados y que tome las previsiones de Ley relativas a la admisión de la demanda, determinando el proceso a seguir en el presente juicio, dado que el mismo es de orden público; que con todo lo antes señalado sus mandantes han demostrado la veracidad de todas y cada una de las circunstancias que sustentan la presente demanda en contra de la ciudadana XIE XIAOYAN, y como el fundamento en la causal contenida en el literal "c" del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial que así lo establece, dado el incumplimiento por parte de la ciudadana XIE XIAOYAN del contrato establecido entre ésta y sus mandantes ciudadanos BETTY MAGLENE QUERALES DE REYES, EMMY ALEXIS REYES QUERALES, EMIL MARCEL REYES QUERALES y ERAMMY MARCELLY REYES QUERALES, tal como lo señala la cláusulas Segunda, Cuarta y Décima Segunda del referido contrato de arrendamiento.
Subsanada voluntariamente como fue la cuestión previa opuesta, se observa que el tribunal a quo en la decisión apelada de fecha 8 de marzo de 2023, se pronunció de la siguiente manera:
(…) Se entiende entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones debe forzosamente ser declarada en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, lo cual constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. (Ver, entre otras, sentencia Nº 175 del 13 de marzo de 2006. Caso Celestino Sulbarán Durán c/ Carmen Tomasa Marcano Urbaez).
Siendo entonces que la parte demandante en su libelo de demandada acumuló indebidamente las pretensiones de resolución de contrato de arrendamiento y desalojo, y aun y cuando presentó escrito de subsanación, en el mismo volvió a incurrir en una acumulación indebida, por cuanto aclaró al tribunal que su pretensión es de desalojo basado en el incumplimiento de las cláusulas segunda, cuarta y décima segunda del contrato de arrendamiento; por lo que estando acreditado de forma veraz la indebida acumulación de pretensiones en la presente causa y siendo de manera eminente orden público, lo ajustado a derecho es que este Jurisdicente, en aplicación de la jurisprudencia y doctrina sentada por nuestra Suprema Jurisdicción, explanada procedentemente, debe declarar CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada y en consecuencia de declara INADMISIBLE la demanda, de conformidad con lo que ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, porque es contraria a lo dispuesto en el artículo 78 aiusdem, como se hará saber de forma clara, expresa y positiva en el dispositivo del fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-

De lo anterior se colige que el Tribunal de la causa declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y en consecuencia inadmisible la demanda, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a lo dispuesto en el artículo 78 aiusdem, en virtud que la parte accionante acumuló indebidamente en su escrito libelar dos pretensiones como lo son: resolución de contrato de arrendamiento y desalojo, y no logró subsanar el mencionado error en el escrito presentado, por cuanto volvió a incurrir en la inepta acumulación de pretensiones, señalando que demanda por desalojo basado en el incumplimiento de las cláusulas segunda, cuarta y décima segunda del contrato de arrendamiento; estableciendo de igual manera que la cuestión previa opuesta no es subsanable porque afecta la debida composición procesal de la litis, que es de orden público. Por lo que apelada como fue la anterior decisión, esta alzada procede a realizar las siguientes consideraciones: establecen los artículos 350 y 352 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 350: Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º y 6º del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, en la forma siguiente:
…
El del ordinal 6º, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el Tribunal.
Artículo 352: Si la parte demandante no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado en el artículo 350, o si contradice las cuestiones a que se refiere el artículo 351, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del juez, y el tribunal decidirá en el décimo día siguiente al último de aquella articulación, con vista a las conclusiones escritas que puedan presentar las partes.

De acuerdo a las anteriores normas, alegada la cuestión previa 6, -como en el caso de autos-, la parte actora podrá subsanar el defecto u omisión alegados dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, corrigiendo los defectos señalados al libelo; y de no hacerlo se abrirá de pleno derecho una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, y el Tribunal decidirá al décimo día siguiente al vencimiento de la articulación probatoria.
En el presente caso, mediante escrito de fecha 7 de febrero de 2023, la parte demandada opuso la cuestión previa 6 por acumulación indebida de pretensiones, y en fecha 22 de febrero de 2023 la parte actora procedió mediante escrito a subsanar voluntariamente los defectos invocados por la parte demandada, decidiendo el Tribunal de la causa que tales defectos no habían sido debidamente subsanados por la parte actora, declarando la extinción del proceso. Ahora bien, en relación al trámite procesal que debe darse a este tipo de cuestión previa, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 19 de julio de 2000, dictada en el Exp. N° 00-0678, estableció el siguiente criterio:
En consecuencia a lo anteriormente expuesto, al no haber sido subsanados los vicios denunciados por la parte demandada, lo procedente es, de conformidad con el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, abrir la articulación probatoria de ocho (8) días para promover y evacuar pruebas y posteriormente, en el décimo día siguiente al último de aquella articulación, el juez decidirá, con vista a las conclusiones escritas que puedan presentar las partes.
Es así como el procedimiento establece que, una vez dictada la decisión, si se declarase con lugar las cuestiones previas opuestas, el proceso deberá suspenderse hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisiones, que de conformidad con el artículo 350 del código que se comenta, debe ser en el término de cinco días, a contar del pronunciamiento del juez. Si el demandante no subsanase debidamente los defectos u omisiones en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que la demanda no se podrá volver a proponer antes de que transcurran noventa (90) días continuos después de verificada la perención.
De todo lo anteriormente expuesto esta Sala observa que realmente existió una violación al debido proceso, puesto que, en el momento en que la parte demandante pretendió subsanar los vicios del libelo de demanda, opuestos por la contraparte, el proceso debió continuar con la articulación probatoria a que hace referencia el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, y posteriormente, al décimo día después de cumplido el plazo de la articulación, con la decisión del juez.
Sin embargo, el juez declaró extinguido el proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, sin tomar en cuenta que, es presupuesto necesario para la aplicación del artículo en referencia que se haya cumplido con el procedimiento establecido en el código y que habiendo el juez dictado sentencia declarando con lugar las cuestiones previas opuestas, el demandante no proceda a subsanar los vicios existentes en el plazo indicado.

De acuerdo al anterior criterio jurisprudencial, aplicable al caso de autos, se colige que habiendo sido declarado por el Tribunal a quo que la parte actora no había subsanado debidamente los defectos señalados al libelo, lo procedente era continuar con el trámite de sustanciación de la cuestión previa opuesta, es decir, con la apertura de la articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, debiendo decidir al décimo día siguiente al vencimiento de aquel lapso, y no extinguir el proceso; lo cual solo ocurriría en caso que declarada con lugar la cuestión previa 6°, la parte no subsane debidamente los defectos u omisiones en el lapso de cinco días a contar del pronunciamiento del Juez, conforme lo dispone el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en el presente caso. En tal virtud, debe revocarse la sentencia apelada, y ordenarse la continuación de la sustanciación de la incidencia de la cuestión previa opuesta, al estado de la apertura de la articulación probatoria a que se contrae el artículo 352 eiusdem, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada Miriam Edith Zamarripa Gamboa, con el carácter de apoderada judicial de los demandantes, mediante diligencia de fecha 13 de marzo de 2023.
SEGUNDO: Se REVOCA la decisión de fecha 8 de marzo de 2023, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, mediante la cual declaró EXTINGUIDO EL PROCESO en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por BETTY MAGLENE QUERALES DE REYES, EMMY ALEXIS REYES QUERALES, EMIL MARCEL REYES QUERALES y ERAMMY MARCELLY REYES QUERALES mediante apoderada judicial, contra la ciudadana XIAOYAN XIE, representante legal de la firma mercantil SUPERMERCADO HERMANOS XIE C.A.
TERCERO: Se ordena la continuación de la incidencia de cuestiones previas, al estado de apertura de la articulación probatoria conforme al artículo 352 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: No hay condenatoria en costas, de acuerdo al artículo 281 del mismo Código.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los siete (7) días del mes de julio de dos mil veintitrés (2023). Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. ANAID HERNANDEZ ZAVALA.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 7/7/2023, a la hora de las tres y veinte minutos de la tarde (3:20), conforme lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA BONALDE Z.

Sentencia N° 061-J-07-07-23 .-
AHZ/AB/luz.-
Exp. Nº 6868.-