TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de junio de 2023
213º y 164º
ASUNTO: AP11-V-2016-001400
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES GANICO, C.A., originalmente inscrita como INVERSIONES BANPLAZA, C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 21 de junio de 1990, bajo el N° 50, Tomo 104-A-Sgdo., cambiada su denominación social a Inversiones Ganico, C.A., mediante Acta de Asamblea inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 1995, bajo el N° 26, Tomo 119-A-Sgdo., siendo su última Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas Celebrada en fecha 9 de junio de 2016 e inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 22 de julio de 2016, bajo el N° 3, Tomo 205-A-Sdo; e igualmente inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-00322062-0.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MILITZA CUERVO GUERRA, ROSANGEL LORENA CÁRDENAS FONSECA, KRISTY YOHANNA VILLASANA CARTAYA y MARIEL FABIOLA MELENDEZ BERROTERAN, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-2.768.022, V-16.879.111, V-14.451.751 y V-18.003.914, respectivamente, abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 17.177, 188.800, 98.557 y 178.198, en el mismo orden enunciado.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil SYSTEMS WORLD T&J, C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2006, bajo el N° 39, Tomo 216-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene acreditado en autos representación judicial alguna. Se le dedignó defensor judicial, recayendo dicho nombramiento en la persona del abogado LUIS RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-15.395.831 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 113.756.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO
Inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de octubre de 2016, por la abogada ROSANGEL CÁRDENAS, quien actuando en su condición de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GANICO, C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil SYSTEMS WORLD T&J, C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
Habiendo correspondido su conocimiento a este Juzgado, previa distribución, se admitió cuanto ha lugar en derecho mediante auto dictado en fecha 31 de octubre de 2016, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda, instándose a la parte actora a consignar los fotostatos respectivos, a fin de la elaboración de la compulsa y abrir el correspondiente cuaderno separado de medida.
En fecha 2 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa de la parte demandada y abrir el correspondiente cuaderno separado de medidas, siendo acordado por auto fechado 3 del mismo mes y año.
Agotada la citación personal de la parte demandada e infructuosa como resulto la misma, y previa solicitud de la parte actora, se procedió a la citación por carteles, dejándose constancia del cumplimiento de las formalidades dispuestas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 25 de enero de 2019, tal y como consta de declaración de la Secretaria inserta al folio 247 del presente asunto.
En fecha 26 de febrero de 2019, la representación actora solicitó la designación de defensor judicial a la parte demandada, siendo acordado por auto dictado en esa misma fecha, recayendo dicho nombramiento en la persona del abogado LUIS RODRÍGUEZ, quien fue debidamente notificado y prestó el juramento de ley en fecha 18 de junio de 2019.
En fecha 25 de junio de 2019, previa consignación de los fotostatos respectivos, se dictó auto mediante el cual se acordó librar compulsa al defensor judicial designado a la parte demandada.
Durante el despacho del día 8 de julio de 2019, compareció el ciudadano MIGUEL PEÑA, Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, y dejó constancia de haber citado al defensor judicial designado, consignando a tal efecto recibo de citación debidamente firmado.
En fecha 10 de julio de 2019, el defensor judicial designado a la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda.
Durante la fase probatoria, las partes hicieron uso del derecho conferido por el legislador, siendo admitidas las pruebas promovidas en fechas 17 y 29 de julio de 2019.
En diferentes oportunidades la representación judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia en la presente causa, siendo la última de las mencionadas la consignada en fecha 24 de febrero de 2022.
-II-
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que, su representada celebró con la sociedad mercantil SYSTEMS WORLD T&J, C.A., un contrato de arrendamiento sobre un local para oficina distinguido con el número y letra 10-A, con una superficie aproximada de 205 mts2, situada en la planta N° 10 de la Torre Banco Plaza, ubicada con frente a la Avenida Casanova, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, tal y como se evidencia de anexo marcado “E”.
Que, conforme a la cláusula cuarta del contrato, se estableció un canon arrendaticio en la cantidad de 33.825,00 mensuales, pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, más el impuesto al valor agregado y/o cualquier otro impuesto que se creare.
Que, conforme a la cláusula sexta del referido instrumento, se estableció en el contrato referido que la arrendataria se obligaba a pagar a la propietaria un porcentaje del monto total de los gastos generales que se causaren mensualmente por las áreas comunes y demás instalaciones, así como cualquier erogación considerada necesaria por la administración para el buen funcionamiento y mantenimiento de la Torre.
Asimismo, que se estableció que el contrato tendría una vigencia de un (1) año, contado a partir del 1ro de mayo hasta el 31 de diciembre de 2013, prorrogable automáticamente por periodos de un (1) año, desde el 1ro de enero hasta el 31 de diciembre de cada año.
Finalmente, conforme a las cláusulas décima sexta, vigésima primera y trigésima del contrato, se estableció que la arrendataria se obligaba a suscribir y mantener vigente durante la vigencia del contrato, una póliza de seguro contra todo riesgo que pudieran sufrir sus bienes, el local arrendado y los locales colindantes, así como terceras personas; que una vez iniciada su actividad comercial, abrir al público durante el horario establecido por la Administración, no pudiendo mantener el local cerrado por más de quince (15) días continuos, salvo caso fortuito o fuerza mayor; y, mantener vigente una fianza de cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, y que el incumplimiento de las obligaciones en él establecidas, le da derecho a demandar la resolución del mismo, más la indemnización de daños y perjuicios consistente en el pago de los cánones de arrendamientos insolutos dejados de percibir a la fecha de la demanda, más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
Fundamentó su pretensión en las cláusulas cuarta, sexta, décima sexta, vigésima primera y trigésima del contrato, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1592 del Código Civil y artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada a través de su defensor judicial contestó la demanda de la siguiente manera:
En primer lugar, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una sus partes, en su decir, por no ser ciertos los hechos alegados y por no resultar aplicable el derecho invocado.
Específicamente, conviniendo en la existencia de la relación arrendaticia y negó expresamente que durante la relación arrendaticia se haya efectuado aumentos de mutuo acuerdo para arribar a la suma mensual de 204.801,92.
Negó expresamente que deba pagar a la parte accionante concepto alguno por estacionamiento tanto por puesto fijo como por pases de cortesía, ya que ello deriva de una relación directa con la Administradora de la Torre y no con la propietaria del local.
Que no existe prueba alguna de acuerdo entre las partes sobre el aumento del canon de arrendamiento por encima de la cantidad de 33.825,00 mensuales, siendo cualquier pago efectuado por encima de ese monto en exceso y compensable.
Negó que existan unos daños y perjuicios cuantificables en los montos indicados en el libelo, al ser excluido en su totalidad los gastos que se alegan haberse incurrido por concepto de estacionamiento y pases de cortesía, los cuales, en su decir, son totalmente ajenos a la relación arrendaticia, razón por la cual solicita se declare Sin Lugar la demanda.
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Objeto controvertido
La pretensión sujeta al estudio de este Tribunal se circunscribe a verificar el incumplimiento o no por parte de la demandada de las cláusulas cuarta, sexta, décima sexta, vigésima primera y trigésima del contrato de arrendamiento, y como consecuencia de ello, la procedencia de la indemnización por daños y perjuicios reclamada.
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De la actividad probatoria
Planteados los límites de la controversia, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber:
• Impresión de comprobante N° 201601R0000029194998, de Registro Único de Información Fiscal (RIF), de la sociedad mercantil INVERSIONES GANICO, C.A., emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, folio 14. Al respecto se precisa que, dicho instrumento no fue atacado o impugnado en modo alguno, y siendo verificada su validez a través de la dirección www.seniat.gob.ve, sistema en línea mediante la opción Consulta Comprobante Digital RIF, y como quiera que no requiere de sello húmedo, dicho instrumento constituye un documento administrativo, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se le da valor probatorio, en particular, que la accionante tiene acreditado su domicilio fiscal en “AV FRANCISCO DE MIRANDA CC LOS RUICES NIVEL TORRE LOCA T-4 PISO 3 URB LOS RUICES CARACAS (PETARE) MIRANDA ZONA POSTAL 1070”, sin embargo, se desecha del proceso porque no aporta nada al objeto controvertido.
• Copia simple de documento constitutivo y acta de asamblea de la sociedad mercantil INVERSIONES GANICO, C.A., folios 15 al 52. Dichos documentos no fueron impugnados, desconocidos o atacados en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas.
• Instrumentos poderes que acredita la representación judicial de la parte actora, folios 53 al 61 y 139 al 143. Dichos poderes no fueron impugnados o atacados en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dichos instrumentos se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Copia simple de impresión de comprobante de Registro Único de Información Fiscal (RIF), de la sociedad mercantil SYSTEMS WORLD T&J, C.A., emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, folio 62. Al respecto se precisa que, dicho instrumento no fue atacado o impugnado en modo alguno, sin embargo, nada aporte a los hechos controvertidos, por tanto, se desecha del proceso.
• Copia simple de documento constitutivo de la sociedad mercantil SYSTEMS WORLD T&J, C.A., folios 63 al 77. Dicho documento no fue impugnado, desconocido o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, que los ciudadanos TANIA DESIRÉ CASTELLANOS y JORGE ENRIQUE MONCADA integran la Junta Directiva de la aludida sociedad mercantil.
• Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, folios 78 al 90. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, que el inmueble identificado en el libelo de demanda, guarda identidad con el inmueble arrendado; que se trata de un local para oficina; que la vigencia del contrato sería de un (1) año, contado a partir del 1ro de mayo hasta el 31 de diciembre de 2013, prorrogable automáticamente por periodos de un (1) año, desde el 1ro de enero hasta el 31 de diciembre de cada año; que el canon arrendaticio fue fijado en la cantidad de 33.825,00 mensuales, pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, más el impuesto al valor agregado y/o cualquier otro impuesto que se creare; también se estableció en el contrato referido que la arrendataria se obligaba a pagar a la propietaria un porcentaje del monto total de los gastos generales que se causaren mensualmente por las áreas comunes y demás instalaciones, así como cualquier erogación considerada necesaria por la administración para el buen funcionamiento y mantenimiento de la Torre. Adicionalmente, la arrendataria se obligó a suscribir y mantener vigente durante la vigencia del contrato, una póliza de seguro contra todo riesgo que pudieran sufrir sus bienes, el local arrendado y los locales colindantes, así como terceras personas, y, una vez iniciada su actividad comercial, abrir al público durante el horario establecido por la Administración, no pudiendo mantener el local cerrado por más de quince (15) días continuos, salvo caso fortuito o fuerza mayor; y que el incumplimiento de las obligaciones en él establecidas, da derecho a la arrendadora a demandar la resolución del mismo, más la indemnización de daños y perjuicios a que hubiere lugar.
• Copia simple de comunicaciones enviadas por la demandante a la arrendataria, fechadas 18 de marzo y 29 de abril de 2016, así como originales de telegramas enviados a la arrendataria a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), folios 91 al 97. En lo que respecta a las comunicaciones, las mismas se tratan de copias simples de documentos privados, cuyos originales no fueron traídos a los autos, por tanto, carecen de valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En lo que respecta a los telegramas, no consta que hayan sido recibidos por persona alguna, por lo que también carecen de valor probatorio en el presente proceso, en consecuencia, quedan desechados.
• Copia simple del documento contentivo de compraventa relacionada con el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, folios 274 al 278. Dicho documento no fue impugnado o en modo alguno atacado, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, visto u oído y de la verdad de las declaraciones formuladas por las partes acerca de la realización de hecho jurídico a que se refiere dicho instrumento, no obstante el mismo no es objeto de controversia en la presente causa.
• Contrato de Fianza de Arrendamiento suscrito entre la arrendataria y la sociedad mercantil Oriente Administrada, C.A., autenticado ante Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del estado Carabobo, folios 279 al 284. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, que se constituyó fianza solidaria para garantizar el pago de tres meses de depósito del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.
• Copias simples de comunicaciones (varias) enviadas por la demandante a la arrendataria, a través de las cuales se solicita la entrega de la renovación de la fianza, el pago de los cánones de arrendamientos y notificando el aumento del canon de arrendamiento (ajustado por la propia arrendadora), folios 285 al 300. Al respecto se precisa que, se tratan de copias simples de documentos privados, cuyos originales no fueron traídos a los autos, por lo que carecen de valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan del proceso.
• Originales de Facturas Nos 8913, 8923, 8952, 8971, 8987, 9009, 9044, 9065, 9098, 9172, 9235, 9254, 9309, 9331, 9365, 9424, 9459, 9481, 9522, 9556, 9597, 9637, 9679, 9723, 9774, 9832 y 9847, emitidas por la arrendadora por concepto de cánones de arrendamiento y reembolso de gastos, folios 301 al 327. Dichos documentos no fueron impugnados o atacados en modo alguno, sin embargo, no consta que las mismas hayan sido aceptadas por la arrendataria, por tanto, se desechan del proceso.
• Inspección Extrajudicial evacuada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de julio de 2019, folios 328 al 335. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, que la oficina objeto del contrato de arrendamiento se encuentra cerrada al público y/o abandonada.
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Del Fondo
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
Los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, disponen lo que se seguida se transcribe:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento o resolución de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)

De las normas precedentemente transcritas, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento jurídico para la procedencia de una demanda por cumplimiento o resolución de un contrato, deben concurrir tres requisitos, éstos son: a) la existencia de un contrato bilateral, b) que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, y c) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que, en el caso que nos ocupa, nos encontramos en presencia de una relación contractual bilateral, la cual tiene por objeto el arrendamiento del local para oficina, conforme a la valoración precedente hecha respecto del instrumento suscrito por las partes, inserto a los folios 78 al 90 del presente asunto, lo que se evidencia que se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato al cual se le confirió el valor probatorio que del mismo se desprende y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; al respecto observa este Tribunal que, en la cláusula primera del referido contrato, se estableció la principal obligación de la propietaria-arrendadora, parte accionante en la presente causa, consistente en la entrega en arrendamiento del local para oficina distinguido con el número y letra 10-A, con una superficie aproximada de 205 mts2, situada en la planta N° 10 de la Torre Banco Plaza, ubicada con frente a la Avenida Casanova, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, situación que quedó suficientemente probada con el acervo probatorio analizado por este Juzgado, y que además, no fue negado o contradicho por la demandada en la contestación de la demanda, por lo que se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de resolución de contrato. ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, en cuanto al tercer requisito, de acuerdo a los hechos libelados la accionante denunció el incumplimiento de la arrendataria en lo que respecta al pago de los cánones arrendaticios a partir del mes de abril de 2015 hasta el mes de agosto de 2016, los cuales, en su decir, fueron aumentando con el transcurso del tiempo, siendo el último de ellos, el correspondiente a la cantidad de 204.801,92 bolívares.
La arrendadora también denunció en su escrito de demanda el incumplimiento de la arrendataria de las cláusulas Décima Sexta, relativa a la contratación de una póliza de seguro contra todo riesgo; Vigésima Primera, relativa a la obligación de no cesar en las actividades ni mantener cerrado el local arrendado por un periodo superior a quince (15) días continuos; y, Trigésima, relativa a la renovación del contrato de fianza de cumplimiento de las obligaciones arrendaticias.
Como consecuencia de lo anterior, demandó la indemnización de los daños y perjuicios consistentes en el pago de los cánones de arrendamientos insolutos, así como los que se siguieran generando hasta la entrega definitiva del inmueble, más el pago de los gastos comunes correspondientes a los meses desde mayo 2015 hasta julio de 2016, ambos inclusive, así como el correspondiente al puesto fijo de estacionamiento de febrero de 2014, junio, julio, septiembre, octubre y noviembre de 2015.
En cuanto al incumplimiento del pago de los cánones arrendaticios correspondientes al mes de abril de 2015 hasta el mes de agosto de 2016, los cuales, en el decir de la accionante, fueron aumentando con el transcurso del tiempo, siendo el último de ellos, el correspondiente a la cantidad de 204.801,92 bolívares, no quedó demostrado en las actas del expediente que las partes de común acuerdo hayan modificado el canon pactado en la cláusula cuarta del contrato en cuestión, valga decir, la cantidad de 33.825,00 mensuales, no estándole dado a la arrendadora establecer por su cuenta y criterio el ajuste de los cánones arrendaticios.
Habiendo sido alegada en la contestación de la demanda la compensación de los pagos por los montos excedente entre el canon pactado y las cantidades pagadas por la arrendataria por montos superiores a los establecidos contractualmente, no quedó demostrado pago alguno de pensiones arrendaticias correspondientes a las fechas reclamadas, por lo que es exigible y procedente los cánones de los meses demandados pero limitado al monto establecido contractualmente y no al justado unilateralmente por la accionante. ASÍ SE DECIDE.
En relación al pago de los gastos comunes correspondientes a los meses desde mayo 2015 hasta julio de 2016, ambos inclusive, así como el correspondiente al puesto fijo de estacionamiento de febrero de 2014, junio, julio, septiembre, octubre y noviembre de 2015, las partes establecieron en el contrato que las vincula que, la arrendataria se obligaba a pagar a la propietaria un porcentaje del monto total de los gastos generales que se causaren mensualmente por las áreas comunes y demás instalaciones, así como cualquier erogación considerada necesaria por la Administración para el buen funcionamiento y mantenimiento de la Torre (Cláusula Sexta), siendo el caso que, nada probó la accionada, por lo que conforme a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si la arrendataria pretendía haber sido libertada de dicha obligación, debió probar el pago o el hecho extintivo de dicha obligación.
En cuanto al cumplimiento o el hecho extintivo de las obligaciones previstas en las cláusulas Décima Sexta, Vigésima Primera y Trigésima, tampoco fueron probados por la demandada, por el contrario, en lo que respecta a la cláusula Vigésima Primera, la accionante demostró que el inmueble arrendado se encuentra cerrado al público y en estado de abandono, lo que evidencia otros incumplimientos por parte de la demandada, al no hacerlo, debe concluir forzosamente esta operadora de justicia de que la arrendataria incurrió en incumplimiento del contrato, lo que materializa el último de los requisitos concurrentes para la procedencia de la acción que aquí nos ocupa, y como consecuencia de ello, la resolución del mismo y la entrega material del inmueble arrendado libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió, tal y como se hará en el dispositivo de la presente sentencia. ASÍ SE DECIDE.
Establecido lo anterior, resulta forzoso para quien aquí decide declarar procedente la indemnización por daños y perjuicios por concepto de los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses abril de 2015 hasta agosto de 2016, por la cantidad de 33.825,00 mensuales, así como los que se sigan generando hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, más el pago de los gastos comunes correspondientes a los meses desde mayo 2015 hasta julio de 2016, ambos inclusive, así como el correspondiente al puesto fijo de estacionamiento de febrero de 2014, junio, julio, septiembre, octubre y noviembre de 2015, para lo cual se ordena practicar experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
-III-
DECISIÓN
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS incoara la sociedad mercantil INVERSIONES GANICO, C.A., contra la sociedad mercantil SYSTEMS WORLD T&J, C.A., identificados al inicio de esta decisión, en consecuencia:
PRIMERO: SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 2 de abril de 2013, bajo el N° 1, Tomo 37 de los libros de autenticaciones. En consecuencia, se ORDENA a la sociedad mercantil SYSTEMS WORLD T&J, C.A., la entrega inmediata del inmueble arrendado libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió
SEGUNDO: SE CONDENA al pago de la indemnización de daños y perjuicios por concepto de los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses abril de 2015 hasta agosto de 2016, por la cantidad de 33.825,00 mensuales, equivalentes a la cantidad de 0,00000033825 bolívares digitales, así como los que se sigan generando hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, más el pago de los gastos comunes correspondientes a los meses desde mayo 2015 hasta julio de 2016, ambos inclusive, así como el correspondiente al puesto fijo de estacionamiento de febrero de 2014, junio, julio, septiembre, octubre y noviembre de 2015, para lo cual se ordena practicar experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto no hubo vencimiento total, no hay condenatoria en costas.
Por cuanto la sentencia fue dictada fuera del término legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de junio del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZ,
LA SECRETARIA,
CAROLINA GARCÍA CEDEÑO.
YEISA REQUENA CASTAÑEDA.

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

YEISA REQUENA CASTAÑEDA.
Asunto: AP11-V-2016-001400
SENTENCIA DEFINITIVA.