TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

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JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO,
BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 6884

PARTE DEMANDANTE: JACQUELINE MENIRA ZABETA GULAN DE AMAYA, venezolana, de estado civil casada titular de la cédula de identidad Nº V-9.519.695, con domicilio en la avenida La Sierra casa Nº 3 Qta San Jorge detrás del parcelamiento Santa Ana, Coro estado Falcón, representante legal de la SUCESIÓN MARÍA GULAN DE ZABETA.

APODERADO JUDICIAL: DIANA CALDERA COLINA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.894.

PARTE DEMANDADA: ARMANDO JESÚS LUGO REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.982.895, domiciliado en la venida Pinto Salinas que es su frente entre calle Purureche y avenida Buchivacoa, Coro estado Falcón.

APODERADO JUDICIAL: NEHOMAR GERARD CHIRINOS GONZALEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 117.458.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

I
Suben a esta Superior instancia las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la abogada Diana Caldera Colina, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.894, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana JACKELINE MENIRA ZABETA GULAN DE AMAYA, parte demandante, contra la sentencia de fecha 20 de abril de 2023 dictada por el Tribunal Tercero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, sede en Santa Ana de Coro, con motivo del juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentado por la ciudadana JACKELINE MENIRA ZABETA GULAN DE AMAYA con el carácter de representante legal de la SUCESIÓN MARÍA GULÁN DE ZABETA contra el ciudadano ARMANDO JESUS LUGO REYES.
Riela de folio 3 al 4, escrito de demanda presentada por la abogada Diana Caldera Colina, apoderada judicial de la parte demandante, mediante el cual alega que en el año 2015, la ciudadana JACKELINE MENIRA ZABETA GULAN DE AMAYA y el ciudadano ARMANDO JESUS LUGO REYES, dieron inicio a una relación arrendaticia de forma verbal, sobre un local s/n que su frente es la avenida Pinto Salinas y que forma parte de una bienhechurías que son de su propiedad, que mide ciento ochenta y cinco metros cuadrados con noventa y seis centímetros (185,96 mst2), según documento debidamente registrado ante el Registro Público del Municipio Miranda estado Falcón, bajo el Nº 2019.308, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.2.4924, correspondiente al libro de folio real del año 2019, siendo sus linderos: Norte: bienhechurías y terreno que abarca un área de terreno de 114,04 mts2, propiedad de Carlos Fuguet Smith, que viene a ser segregada del inmueble que abarcaba el área de 300 metros; Sur: casa propiedad de Eugenia Reyes; Este: avenida Pinto Salinas; y Oeste: casa de Carlos Díaz; alega que el ciudadano Armando Jesús Lugo Reyes deja en el local a un familiar, el cual fallece a mediados del año 2021. Que a partir del fallecimiento del familiar el ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES comienza hacer uso del local, pero se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha, y que ha ignorado los reiterados pedimentos verbales formulados para que desocupe y entregue el bien inmueble. Expresa que no solamente es el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, que además le está dando uso habitacional al local que le fue arrendado para fines comerciales, incurriendo en las causales de Desalojo y Prohibiciones del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, articulo 40, en sus literales a y b, por cuanto el arrendatario ha hecho caso omiso a las previsiones contenidas en el referido Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, y que ha ignorado los reiterados peticiones verbales por su persona, para que entregue y desocupe el local, lo que trae como consecuencia a ejercer la acción de Desalojo del local arrendado en forma verbal al ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES. Fundamenta la presente acción conforme a los artículos 1167, 1579 y 1592 del Código Civil. Que demanda al ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES, el DESALOJO de local arrendado de forma verbal, por estar incurso en los literales a y b del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Estimó la presente demanda en cuatrocientos bolívares (400.00), lo que equivale a 1.000 UT. Anexos consignados con el libelo de la demanda del folio 5 al 18.
Por auto de fecha 14 de diciembre de 2022, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, admite la presente demanda y ordena el emplazamiento a la parte demandada (f.27).
Consta a los folios 55 y 56 citación del demandado ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES.
Mediante escrito de fecha 8 de febrero de 2023, la parte demandada ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES da contestación a la demanda, mediante el cual, en primer lugar niega, rechaza y contradice el argumento expuesto por la parte actora en el escrito libelar, cuando aduce que sostuvo o sostiene una relación arrendaticia con la demandante, ya que comenzó una posesión precaria del bien inmueble objeto de debate, con el acuerdo verbal de que las mejoras y bienhechurías por él edificadas, iban ser compensadas posteriormente mediante el avalúo de tales trabajos, y su endoso gradual en las cuotas mensuales del canon de arrendamiento, que eventualmente llegase a establecerse en la redacción del contrato, derivado de esos iniciales acuerdos. Alega el demandado que contrario a lo establecido, la detentación evolucionó después a posesión legítima desde el 28 de junio del año 2012, cuando se percató que la parte actora, no era propietaria del inmueble objeto de debate en el presente asunto, toda vez que lo único que ostenta es un contrato de opción a compra, lo cual explica su reticencia en ese momento para la entrega de un contrato de arrendamiento que regulase la relación jurídica derivada de los supuestos derechos propietarios que le hizo creer que tenía. Señala que ante dicha circunstancia comenzó a llevar adelante lo que la doctrina y la legislación conoce como la inversión del título posesorio (1961 Código Civil), al concretar actos con ánimo de dueño; que de esa manera comenzó a mejorar el inmueble, contrató los servicios de un maestro constructor para el establecimiento de trabajos civiles de acometida eléctrica, introducción de instalaciones sanitarias, vaciado de pisos de concretos, instalaciones de techos liviano (acerolit), pintura a los ambientes conformados, todo esto debido, a que el inmueble tenía escasamente en pie solo las paredes y el piso era de tierra compactada; que un vez apto para ser habitable, estableció en dicho inmueble su casa de habitación, y desde entonces, han pasado casi diez (10) años en que su posesión legitima, ha venido surtiendo efectos jurídicos, al hacer frente a todos los quehaceres derivados del señorío o animo de dueño instaurado, al ser responsable de las impensas del inmueble, y al no presentarse ningún tercero con mejor derecho posesorio o propietario, que el de él. Que por tal motivo, señala la falta de legitimidad activa, por parte de la actora, ya que es imposible que pretenda hacer valer en juicio en nombre propio un derecho ajeno, según disposición contenida en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil. Aduce que queda claro la falta de cualidad del actor de exigir o reclamar derechos, en virtud de no existir ningún tipo de interés jurídico que pueda dar lugar a una reclamación que conlleve a la instauración de un proceso judicial, como el presente asunto. En segundo lugar, niega, rechaza y contradice la cualidad de propietaria aducida por la parte actora, en virtud de que el documento protocolizado anexo 2, sobre el cual fundamenta su pretensión se trata de un contrato de opción a compra; y que en consecuencia, es absolutamente evidente que la características de usar, gozar y disponer del inmueble según el artículo 545 Código Civil, no le son inherentes a la actora de la presente acción de desalojo. Que en el vigente articulado civil se exige que el comprador pague el precio, para que pueda surtir efectos legales solemnes y ocurra la tradición de la cosa; que contradictoriamente, en el contrato in comento, apenas la parte actora canceló una cuota parte del precio, y en los anexos documentales subsiguientes, no acompaña documento de venta alguno, que indique sin lugar a duda, que tal tradición ocurrió satisfactoriamente, y por ende la transferencia de la propiedad aquí señalada. Que el documento fundamental de esta pretensión versa apenas en una promesa de compra, en contraste a lo dispuesto por la norma vigente, que mal puede la parte actora solicitar el pretendido desalojo, cuando no se subsume en su persona el carácter de propietaria; que no cabe duda, que el escrito libelar hace alarde en grado superlativo de la ignorancia del concepto de tradición, como uno de los elementos esenciales del contrato de venta, ya que si se analiza el documento principal del presente asunto, se reitera que es una promesa de compra, no un documento traslativo de propiedad. Arguye que en los folios del presente asunto puede observarse en un ardid de intentar suplir la carestía del señorío que deviene lógicamente con la tradición de la cosa, resulta inaudito que posterior a casi diecinueve (19) años, la parte actora lo protocolice, y luego intente una acción de desalojo, cuando carece de cualidad para tal exigencia, con lo cual, este digno tribunal debe desestimar lo solicitado, ya que no llena los extremos de la ley para configurar lo pretendidos efectos jurídicos aducidos. En tercer lugar, expresa su adherencia a la aseveración expuesta por la parte actora cuando en su escrito libelar expresa que “le está dando un uso habitacional al local”;y que ciertamente es el único argumento correcto de su libelo, toda vez, que es una persona que carece de una vivienda propia y que el inmueble objeto de debate lo posee legítimamente con tales fines desde el inicio de su ocupación, y que para mayor precisión, en dicho inmueble nunca ha llevado a cabo un uso distinto que no sea el habitacional, con independencia de que se trate de un inmueble con una ubicación de factible ejecución de actividades comerciales, y que en su particular siempre ha sido su hogar de habitación. Alega que la parte actora debió agotar los trámites previos por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda y Hábitat (SUNAVIH), de acuerdo a las disposiciones establecidas en el vigente decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Expresa que en la presente acción de desalojo no tiene razón de ser, puesto que nunca le ha dado un uso comercial al inmueble y por el contrario le ha servido de vivienda principal. Promueve testimoniales, e inspección judicial al inmueble. Finalmente solicita que se desestime la acción de desalojo instaurada en el presente asunto, en virtud de la falta de cualidad propietaria conforme a lo establecido en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, y asimismo la inexistencia de la tradición del inmueble según los artículos 545 y 1488 del Código Civil; que se desestime la acción de desalojo por cuanto la misma no cumple los requisitos establecidos en las disposiciones el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (f.59-61).
Por auto de fecha el Tribunal de la causa, ordenó agregar a los autos el escrito de contestación presentada por la parte demandada, asimismo se fijó el quinto día de despacho siguiente para que tenga lugar la audiencia preliminar (f.62).
Mediante escrito de fecha 14 de febrero de 2023, presentado por la abogada Diana Caldera Colina, apoderada judicial de la parte demandante, mediante el cual señala como Punto Previo: que niega rechaza y contradice que el ciudadano ARMANDO JESUS LUGO REYES, esté en posesión legitima puesto que anteriormente estuvo ocupado por un ciudadano que presumiblemente era un familiar del ciudadano ARMANDO JESUS LUGO REYES, el cual falleció a finales del año 2021, que es a partir de allí, que nuevamente aparece ARMANDO JESUS LUGO REYES, e inicia dándole uso al local pero sin haber cancelado los cánones de arrendamiento adeudados, en virtud de ello, su poderdante decide iniciar un procedimiento ante la dependencia Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que regula las relaciones arrendaticia de los inmuebles que funcionan para locales comerciales. Alega que no se llegó a ningún acuerdo conciliatorio por parte del denunciado se agota la vía administrativa y se da inicio a la acción judicial a través de la demanda de desalojo interpuesta en contra del citado ARMANDO JESUS LUGO REYES. Que niega rechaza y contradice que el ciudadano demandado ARMANDO JESUS LUGO REYES, este arrendatario desde hace diez 10 años, toda vez que la relación arrendaticia comercial de forma verbal, se inicio en el año 2015, y no desde el año 2012. Aduce que en cuanto a la falta de legitimación activa, defensa alegada por el demandado, se opone y rechaza de pleno derecho que su representada JACQUELINE MENIRA ZABETA GULAN de AMAYA, representante legal de la sucesión Gulan de Zabeta María, no tenga interés legitimo, y que si tiene interés legitimo activa, y además de ostentar la representación legal de la Sucesión Gulan de Zabeta María, es propietaria de bien inmueble objeto de la presente demanda de desalojo. Que ratifica y hace valer en todo su contenido el escrito libelar admitido el 14 de diciembre de 2022; que ratifica y hace valer la declaración sucesoral marcada con la letra “A”; ratifica y hace valer el certificado de solvencia emitida por el SENIAT, marcada con la letra “B”; ratifica y hace valer el documento original de propiedad, debidamente registrada en fecha 21 de junio de 2019, quedando inscrito bajo el Nº 2019-308asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.2.4924 correspondiente al libro de folio real del año 2019, marcada con la letra “C”; ratifica y hace valer la ficha catastral, código catastral 02.09.2.2.38, marcada con la letra “D” emanada de la Oficina de catastro de la Alcaldía del Municipio Miranda Coro estado Falcón. Promueve y hace valer inspección judicial extra-litem, y promueve prueba de informes. (f.63-64). Anexo al presente escrito (f.65-87).
En fecha 16 de febrero de 2023, tuvo lugar la audiencia preliminar por el Tribunal a quo (f.89-91). Seguidamente, por auto de fecha 23 de febrero de 2023, el Tribunal de la causa fija los límites de la controversia, y establece como hechos controvertidos los siguientes: la existencia o no de una relación arrendaticia mediante un contrato verbal entre las partes; la cualidad de la parte demandante en base a la propiedad del inmueble; que el inmueble esté siendo utilizado por el arrendador como vivienda; las remodelaciones realizadas o no por el demandado al inmueble y la posesión legítima que dice tener el mismo; y la insolvencia del demandado el pago de los cánones de arrendamiento y el uso indebido dado al inmueble. Asimismo, se apertura un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho siguientes al presente auto (f.92).
Mediante diligencia de fecha 23 de febrero de 2023, el ciudadano ARMANDO JESUS LUGO REYES, parte demandada confiere poder apud-acta al abogado Nehomar Gerard Chirinos González, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 117.458 (f.93). En esa misma fecha, mediante auto el Tribunal a quo lo tiene como parte en el presente juicio (f. 94).
En fecha 1 de marzo de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas (f.96-97). Asimismo, en fecha 2 de marzo de 2023, la apoderada judicial de la parte demandante, mediante escrito hace valer de pleno derecho con alcance probatorio el escrito consignado extemporáneo por anticipado en fecha 14 de febrero de 2023 (f.98-100). Y mediante auto de fecha 2 de marzo de 2023, el Tribunal de la causa ordena agregar los referidos escritos a la presente causa (f. 101).
Por auto de fecha 7 de marzo de 2023, el Tribunal de la causa, declara sin lugar la oposición efectuada por el abogado Nehomar Gerard Chirinos González, apoderado judicial de la parte demandada, a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandante (f.102-103). Seguidamente, en esa misma fecha, el Tribunal a quo, admite las pruebas promovidas por la parte demandante y parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva (f.104-107).
Mediante diligencia de fecha 8 de marzo de 2023, la abogada Diana Caldera apoderada judicial de la parte demandante, apela en ambos efectos la declaración de inadmisibilidad de inspección Judicial extralitem (f.108). Y Por auto de fecha 10 de marzo de 2023, el Tribunal de la causa, oye en un solo efecto la apelación interpuesta por la parte actora, en contra del auto de fecha 7 de marzo de 2023 (f.109).
En fecha 14 de marzo de 2023, el Tribunal a quo, llevó a cabo la inspección judicial promovida por la parte demandada (f.110-112).
Por auto de fecha 15 de marzo de 2023, el Tribunal de la causa, ordenó agregar a los autos oficio Nº SUNDDEFAL/002/2023, de fecha 13 de marzo de 2023, procedente de la Coordinación de SUNDDE-FALCÓN, remitiendo información solicitada mediante oficio Nº 43-2023, de fecha 7 de marzo de 2023 (f. 114-144).
Mediante diligencia de fecha 15 de marzo de 2023, presentada por la ciudadana Diana Caldera, el cual hace saber al Tribunal de la a quo, que se está violando el legítimo derecho a la defensa de su representada, toda vez que el medio de prueba se puede presentar en el desarrollo del juicio sin necesidad de ratificarse (f. 145).
Por auto de fecha 16 de marzo de 2023, el Tribual de origen, ordenó agregar a los autos oficio Nº 6990-018, de fecha 15 de marzo de 2023, procedente del Registro Público Municipio Miranda del estado Falcón, el cual remite información solicitada mediante oficio Nº 42-2023, de fecha 7 de marzo de 2023 (f.148-159).
En fecha 20 de abril de 2023, el Tribunal de la causa llevó a cabo la audiencia de juicio (f.163-167). Y por auto de esa misma fecha, declara inadmisible la presente demanda por la falta de cualidad de la parte actora, para sostener el juicio de desalojo de local comercial (f.168-169).
Corre inserto al folio 170, diligencia de fecha 27 de abril de 2023, suscrita por la abogada Diana Caldera Colina, apoderada judicial de la parte demandante, donde ejerce recurso de apelación contra la decisión dictada en la audiencia de juicio llevado a cabo en fecha 20 de abril de 2023.
Riela del folio 171 al 181, el fallo íntegro de la decisión de fecha 8 de mayo de 2023, dictada en la audiencia de juicio, declarando inadmisible la presente demanda por la falta de cualidad de la parte actora, para sostener el juicio de desalojo de local comercial.
Por auto de fecha 16 de mayo de 2023, el Tribunal a quo, oye la apelación ejercida contra la decisión de fecha 8 de mayo de 2023, en ambos efectos ordenado remitir el presente expediente a este Tribunal mediante oficio Nº 084-2023 (f.182-183).
En fecha 19 de mayo de 2023, esta Alzada da por recibido el presente expediente, y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para presentar informes (f. 184).
Por auto de fecha 23 de noviembre de 2021, la apoderada judicial de la parte demandante, consiga escrito de informes (f.185-186). Anexos al presente escrito (f.187-212). Y por auto de fecha 19 de junio de 2023, este Tribunal practica cómputo de los días de despacho para constatar el lapso de informes (f.215).
Vencido, como encuentra el lapso para presentar las observaciones, el presente expediente entra termino para dictar sentencia (f.vto.216).
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la parte actora ciudadana JACKELINE MENIRA ZABETA GULAN DE AMAYA con el carácter de representante de la SUCESIÓN MARÍA GULAN DE ZABETA, pretende el desalojo de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la avenida Pinto Salinas de la ciudad de Coro, estado Falcón; para lo cual su apoderada judicial aduce, que en el año 2015 su representada y el ciudadano ARMANDO JESUS LUGO REYES, dieron inicio a una relación arrendaticia de forma verbal, sobre el local indicado; y alega que dicho ciudadano deja en el local a un familiar, quien fallece a mediados del año 2021; que a partir de ese momento el ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES comienza hacer uso del local, pero se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha, y ha ignorado los reiterados pedimentos verbales formulados para que desocupe y entregue el bien inmueble; que además le está dando uso habitacional al local que le fue arrendado para fines comerciales, incurriendo en las causales de Desalojo y Prohibiciones del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, articulo 40, en sus literales a y b, lo que trae como consecuencia a ejercer la acción de Desalojo del local arrendado en forma verbal al ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES.
Por su parte, el ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES en la oportunidad de la contestación a la demanda, en primer lugar opone la falta de cualidad activa, y niega, rechaza y contradice que sostuvo o sostiene una relación arrendaticia con la demandante, ya que comenzó una posesión precaria del bien inmueble objeto de debate, con el acuerdo verbal de que las mejoras y bienhechurías por él edificadas, iban ser compensadas posteriormente mediante el avalúo de tales trabajos, y su endoso gradual en las cuotas mensuales del canon de arrendamiento, que eventualmente llegase a establecerse en la redacción del contrato, derivado de esos iniciales acuerdos; que la detentación evolucionó después a posesión legítima desde el 28 de junio del año 2012, cuando se percató que la parte actora, no era propietaria del inmueble objeto de debate en el presente asunto, toda vez que lo único que ostenta es un contrato de opción a compra, lo cual explica su reticencia en ese momento para la entrega de un contrato de arrendamiento que regulase la relación jurídica derivada de los supuestos derechos propietarios que le hizo creer que tenía; que ante dicha circunstancia comenzó a llevar adelante la inversión del título posesorio (1961 Código Civil), al concretar actos con ánimo de dueño, comenzó a mejorar el inmueble, contrató los servicios de un maestro constructor para el establecimiento de trabajos civiles; que un vez apto para ser habitable, estableció en dicho inmueble su casa de habitación, y desde entonces, han pasado casi diez (10) años en que su posesión legitima, ha venido surtiendo efectos jurídicos, al hacer frente a todos los quehaceres derivados del señorío o animo de dueño instaurado, al ser responsable de las impensas del inmueble, y al no presentarse ningún tercero con mejor derecho posesorio o propietario, que el de él. Que por tal motivo, señala la falta de legitimidad activa, por parte de la actora. En segundo lugar, niega, rechaza y contradice la cualidad de propietaria aducida por la parte actora, en virtud de que el documento protocolizado anexo 2, sobre el cual fundamenta su pretensión se trata de un contrato de opción a compra; y que en consecuencia, es absolutamente evidente que la características de usar, gozar y disponer del inmueble según el artículo 545 Código Civil, no le son inherentes a la actora de la presente acción de desalojo; que no acompaña documento de venta alguno, que indique sin lugar a duda, que tal tradición ocurrió satisfactoriamente, y por ende la transferencia de la propiedad aquí señalada. Arguye que en los folios del presente asunto puede observarse en un ardid de intentar suplir la carestía del señorío que deviene lógicamente con la tradición de la cosa, resulta inaudito que posterior a casi diecinueve (19) años, la parte actora lo protocolice, y luego intente una acción de desalojo, cuando carece de cualidad para tal exigencia, con lo cual, este digno tribunal debe desestimar lo solicitado, ya que no llena los extremos de la ley para configurar lo pretendidos efectos jurídicos aducidos. En tercer lugar, admite que le está dando un uso habitacional al local; y que es el único argumento correcto del libelo, toda vez, que es una persona que carece de una vivienda propia y que el inmueble objeto de debate lo posee legítimamente con tales fines desde el inicio de su ocupación, y que para mayor precisión, en dicho inmueble nunca ha llevado a cabo un uso distinto que no sea el habitacional, con independencia de que se trate de un inmueble con una ubicación de factible ejecución de actividades comerciales, y que en su particular siempre ha sido su hogar de habitación. Por otra parte alega que la parte actora debió agotar los trámites previos por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda y Hábitat (SUNAVIH), de acuerdo a las disposiciones establecidas en el vigente decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Expresa que en la presente acción de desalojo no tiene razón de ser, puesto que nunca le ha dado un uso comercial al inmueble y por el contrario le ha servido de vivienda principal.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivos alegatos promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas promovidas por la parte demandante:
1.- Planilla de Declaración Sucesoral N° 1900055011, correspondiente a la Sucesión Gulam de Zabeta María, de fecha 18 de noviembre de 2019, número de expediente Nº 027; donde se declaran como bienes sucesorales los siguientes: 1) El 66,66% del valor de una casa y terreno, con una superficie de 1074,32 M2ubicada en la calle Talavera Nº 11, Santa Ana de Coro, municipio Miranda del estado Falcón. 2) El 66,66% del valor de una casa construida en terreno municipal, con una superficie de 185,96 M2ubicada en el sector Bobare, jurisdicción del municipio Miranda del estado Falcón. Marcada con la letra “A”; y Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones de fecha 11 de septiembre de 2017, marcada con letra “B” (f.5 al 7). Estos documentos públicos administrativos, si bien tienen el valor probatorio que le asigna el artículo 1.357 del Código Civil, con el cual se demuestra que las herederas de la mencionada causante cumplieron con sus deberes formales y tributarios derivados de la referida herencia; se observa que los mismos no son los documentos idóneos para demostrar la propiedad del inmueble objeto del litigio; por lo que no se les concede el valor probatorio invocado.
2.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Coro estado Falcón, en fecha 3 de noviembre de 2022, anotado bajo el Nº 13, tomo 23, folios 39 hasta 41, contentivo de poder otorgado por la ciudadana JACKELINE MENIRA ZABETA DE AMAYA, actuando con el carácter de representante legal de la SUCESIÓN GULAM DE ZABETA MARÍA (f.8-10). Este documento auténtico se valora conforme a los artículos 1.363, 1.557 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la legitimidad para actuar en juicio de la mencionada apoderada en nombre de la demandante de autos con el carácter invocado.
3.- Documento registrado ante el Registro Público del municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 21 de junio de 2019, inscrito bajo el Nº 2019-308, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el Nº 338.9.10.9.2.4924 y correspondiente al libro de folio real del año 2019, marcada con la letra “C”, mediante el cual la Sucesión de Carmen Antolina Medina dan en opción de compra-venta al ciudadano Antonio Zabeta Haoim, un inmueble ubicado en el sector denominado Bobare jurisdicción del municipio Miranda del estado Falcón, que comprende unas bienhechurías enclavadas en una parcela de terreno municipal con un área de 185,96 M2, alinderada de la siguiente manera: Norte: bienhechurías y terreno que abarca un áreas de 114,04 m2, propiedad de Carlos Fuguet Smith que viene a ser parte segregada del inmueble que abarcaba el área de 300 mts2; Sur: casa propiedad de Eugenia Reyes; Este: avenida Pinto Salina; y Oeste: casa de Carlos Díaz (f.11-17). Este documento público se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que la referida sucesión dio en opción a venta el inmueble objeto del litigio al mencionado ciudadano, más no surte prueba para demostrar a propiedad del mismo. Al respecto se observa, con relación a los documentos de opción a compra venta que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 878 de fecha 20 de julio de 2015, expediente Nº 2014-662, caso: Panadería La Cesta de los Panes, C.A., en revisión constitucional, expresó que el contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato de venta, por cuanto la negociación preparatoria tiende a la formación del contrato definitivo, que puede formarse o no, es decir, resulta eventual en caso de ejercerse la opción; y dejó establecido que los contratos preliminares contienen las obligaciones de las partes a realizar en un futuro, pero obligan a las partes a celebrar un contrato definitivo posteriormente. En el caso de compra-venta, los contratos preliminares tienen por objeto evitar que en ese momento se produzcan los efectos del contrato definitivo como es la traslación de la propiedad sin que se haya pagado la totalidad del precio o hacer la tradición de la cosa; éstos permiten a las partes realizar cambios en el negocio que culminará con la celebración del contrato definitivo de compra venta, aunque puedan adelantarse algunos efectos propios del contrato de venta de inmuebles, como el anticipo del pago de parte del precio y la ocupación inmediata del inmueble por parte del promitente comprador, y no por ello deberá considerarse dicho contrato como una venta. En tal virtud y conforme al anterior criterio jurisprudencial, al documento bajo análisis no se le concede el valor probatorio invocado, es decir, con el mismo no se demuestra la alegada propiedad del inmueble.
4.-Original de la cédula catastral emitida por la Alcaldía Bolivariana del municipio Miranda del estado Falcón, de fecha 18 de julio de 2022, correspondiente a un inmueble ubicado en la avenida Pinto Salinas entre calle Purureche y avenida Buchivacoa, parroquia San Gabriel, municipio Miranda del estado Falcón, con una superficie de terreno constante de 19050 m2, a favor de la Sucesión Gulam de Zabeta María; marcada con la letra “D” (f.18). Este documento público administrativo se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto a su contenido, sin embargo, el mismo no surte prueba para demostrar la propiedad del inmueble objeto del litigio por no ser el documento idóneo para ello; adicional al hecho que en el mismo no encuentra plenamente identificado el inmueble en cuestión.
5.-Inspección extrajudicial, evacuada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, nomenclatura 8.823-2022, de fecha 9 de enero de 2023, en el inmueble (local s/n) ubicado en la avenida Pinto Salina, que es su frente, entre calle Purureche y avenida Buchivacoa de la ciudad de Coro, municipio Miranda del estado Falcón, donde se dejó constancia de lo siguiente: que el local ocupado por el ciudadano Armando Lugo Reyes, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº 15.982.895; que el mencionado ciudadano está ocupando el inmueble desde el año 2015 específicamente desde febrero del año 2015; que no está cancelando los cánones de arrendamiento; que no está dando el uso para el cual fue arrendado. Se deja constancia que el local comercial lo está usando el mencionado ciudadano como vivienda y no como local comercial. De igual manera se dejó constancia que el ciudadano Armando Lugo Reyes, manifestó que cuando él toma el local en el año 2015, con consentimiento de la señora Jackeline y el señor Geovanny, llegaron al acuerdo de que él iba a restaurar el local para darle uso al mismo y lo dejaron que se quedara por razones de seguridad; que tiene factura de todo lo que se le ha invertido en el local y deja constancia que él cancelaba Diez Millones de Bolívares en ese entonces; que ellos al ver el local abierto solicitan el contrato y la documentación necesaria pero nunca tuvo acceso para poder funcionar, que en vista de esto se vio obligado a cerrar por parte de la Alcaldía por no tener la permisología necesaria para un local. Que ellos le manifestaron colocar un canon de arrendamiento de 150 dólares al mes (f.65-87). Esta inspección extrajudicial se valora de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil, con la cual se demuestran los hechos verificados por el juez al momento de su práctica, los cuales fueron señalados precedentemente.
6.- Informes a la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), Coordinación Regional Falcón; prueba evacuada a través de oficio Nº SUNDDEFAL/0002/2023, de fecha 13 de marzo de 2023, mediante la cual remite al Tribunal copia simple del expediente del acto conciliatorio Nº DNPDI/0351-2022, en el cual se ventiló solicitud de desalojo intentada por la ciudadana JACQUELINE ZABETA GULAN contra el ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES, donde no se llegó a ningún acuerdo conciliatorio(f.116-144). Esta prueba se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos informados, con los cuales se prueba el agotamiento de la vía administrativa.
7.- Informe al Registro Público del municipio Miranda del estado Falcón; prueba evacuada mediante oficio Nº 6990-018 de fecha 15 de marzo de 2023, y agregada a los autos, mediante el cual remite copia fotostática certificada del documento inscrito en fecha 21 de junio de 2019, bajo el Nº 2019.308, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el Nº 338.9.10.9.2.4924 y correspondiente al libro de folio real del año 2019, contentivo de contrato de opción a venta, el cual fue valorado precedentemente (f. 147-149).
8.- En esta segunda instancia, promueve Declaración de Únicos y Universales Herederos correspondiente al de cujus Antonio Zabeta Naoim, así como planilla de liquidación sucesoral expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) correspondiente a la Sucesión del causante Antonio Zabeta Naoim. Respecto a estos documentos, se observa que establece el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil que “si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental y la lista de testigos, no se le admitirá después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el libelo la oficina donde se encuentran”; es decir, en el procedimiento oral existe un lapso preclusivo para aportar las pruebas documentales de las que quiera servirse la parte actora para demostrar sus alegatos, el cual es conjuntamente con la presentación de la demanda, lo que no ocurrió en el presente caso, donde no fueron acompañados al libelo los documentos en cuestión. En relación a la Declaración de Únicos y Universales Herederos, se observa que si bien esta documental debe asimilarse a un documento público, no se evidencia del libelo de demanda que se haya indicado donde se encuentra el mismo, razón por la cual resulta extemporáneo promoverla en esta segunda instancia; y en cuanto a la planilla de liquidación sucesoral, por tratarse de un documento administrativo, se observa que adicional al hecho que no fue acompañada al libelo de demanda, ésta es una prueba inadmisible en segunda instancia de acuerdo a lo establecido en el artículo 520 eiusdem, que dispone que sólo serán admisibles en segunda instancia los documentos públicos, las posiciones juradas y el juramento decisorio; por lo antes expuesto y conforme a los artículos 864 y 520 del Código Civil Adjetivo, estas pruebas documentales se declaran inadmisibles por extemporáneas.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
1.-Inspección judicial, practicada en el inmueble objeto del litigio, ubicado en la avenida Pinto Salinas, entre calle Purureche y avenida Buchivacoa de la ciudad de Santa Ana de Coro, municipio Miranda del estado Falcón, mediante la cual el Tribunal de la causa, deja constancia que para el momento de la práctica de la inspección judicial, no se puede constatar las mejoras realizadas al inmueble señaladas, puesto que el Tribunal desconoce cómo se encontraba el inmueble previo a esa inspección judicial; que para el momento de la práctica de la inspección, no se constató ninguna actividad comercial que se estuviese realizando, se pudo observar enseres de uso domestico del ciudadano ARMANDO LUGO, tales como, cama, cocina, muebles, nevera y radio; que para el momento de la inspección el inmueble estaba siendo ocupado por el mencionado ciudadano (f.111-112). Esta inspección judicial se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar los hechos verificados por el juez de la causa, a que se contrae la misma.
Esta Alzada observa, que el Tribunal a quo, mediante sentencia apelada de fecha 20 de abril de 2023, se pronunció de la siguiente manera:
(…)
Es por ello, que no se evidencia de las respectivas actas documentación alguna que haga presumir la relación que tiene la parte demandante, ciudadana JACKELINE MENIRA ZABETA GULA DE AMAYA, representante legal de la sucesión Gulan de Zabeta María, con el ciudadano ANTONIO ZABETA HAOIM, quien es el que funge como comprador de la respectiva negociación, es decir si es su padre, tío, si está vivo o ha fallecido; ya que solo se evidencia una declaración sucesoral a nombre de la ciudadana GULAN DE ZABETA MARIA, donde se nombran como herederos a las ciudadanas ZABETA GULAN ELIZABETH MEDINA y JACKELINE MENIRA ZABETA GULAN DE AMAYA, parte demandante, lo que trae como consecuencia que estamos en presencia de una falta de cualidad activa, ya que la parte accionante no aportó prueba alguna que pudiera relacionar el tipo de parentesco que existe o que tiene, para acreditarse ese derecho de propiedad del respectivo bien inmueble. Es decir la falta de cualidad o de legitimación del actor viene dada por la imposibilidad que sujeta al demandante de exigir o reclamar derechos contra el pretendido demandando, en virtud de no existir ningún tipo de interés jurídico entre uno y el otro que pueda dar lugar a una reclamación que conduzca la instauración del proceso judicial. Esto constituye una falta de idoneidad o, mejor dicho, de identidad de la persona que ejerce la tutela de un derecho subjetivo en contra de otra, ante un órgano jurisdiccional. Así se decide.

De lo anterior se colige que el juez a quo declaró la inadmisibilidad de la demanda, por falta de cualidad de la parte actora, fundamentado en el hecho que la accionante no demostró la propiedad sobre el inmueble objeto del litigio. Por lo que apelada como fue la anterior decisión, procede esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, el accionado ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES rechaza y contradice el argumento expuesto por la parte actora en el escrito libelar, cuando aduce que sostuvo o sostiene una relación arrendaticia con la demandante, ya que comenzó una posesión precaria del bien inmueble objeto de debate, con el acuerdo verbal de que las mejoras y bienhechurías por él edificadas, iban ser compensadas posteriormente mediante el avalúo de tales trabajos, y su endoso gradual en las cuotas mensuales del canon de arrendamiento, que eventualmente llegase a establecerse en la redacción del contrato, derivado de esos iniciales acuerdos. Alega el demandado que contrario a lo establecido, la detentación evolucionó después a posesión legítima desde el 28 de junio del año 2012, cuando se percató que la parte actora, no era propietaria del inmueble objeto de debate en el presente asunto, toda vez que lo único que ostenta es un contrato de opción a compra, lo cual explica su reticencia en ese momento para la entrega de un contrato de arrendamiento que regulase la relación jurídica derivada de los supuestos derechos propietarios que le hizo creer que tenía. Señala que ante dicha circunstancia comenzó a llevar adelante lo que la doctrina y la legislación conoce como la inversión del título posesorio (1961 Código Civil), al concretar actos con ánimo de dueño; que de esa manera comenzó a mejorar el inmueble, que tenía escasamente en pie solo las paredes y el piso era de tierra compactada; que un vez apto para ser habitable, estableció en dicho inmueble su casa de habitación, y desde entonces, han pasado casi diez (10) años en que su posesión legitima ha venido surtiendo efectos jurídicos, al hacer frente a todos los quehaceres derivados del señorío o animo de dueño instaurado, al ser responsable de las impensas del inmueble, y al no presentarse ningún tercero con mejor derecho posesorio o propietario, que el de él. Que por tal motivo, señala la falta de legitimidad activa, por parte de la actora, ya que es imposible que pretenda hacer valer en juicio en nombre propio un derecho ajeno, según disposición contenida en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil. Aduce que queda claro la falta de cualidad del actor de exigir o reclamar derechos, en virtud de no existir ningún tipo de interés jurídico que pueda dar lugar a una reclamación que conlleve a la instauración de un proceso judicial, como el presente asunto.
Por lo que alegada como fue la falta de cualidad de la demandante, es importante establecer lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla conforme a nuestra legislación. En el Código Civil Adjetivo vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, como expresamente lo señala en el artículo 361, tal como se hizo en el presente caso. Ahora bien, desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, (Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, sentencia Nº 1919 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 03-0019); la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); la cualidad activa la tiene quien es verdaderamente titular de la acción, por lo tanto la cualidad se origina de la norma legal que la establece o de la cláusula contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener.
Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; de acuerdo a la doctrina de Casación, es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. Luís Loreto, como “…aquella relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita...”; así la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal ha sostenido que “…la legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.” Es necesario entonces una identidad entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimatio ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo Devis Echandía:
Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539)

Podemos concluir asentando, que la falta de cualidad y la falta de interés, son consideradas como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de algún derecho o de alguna obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, por otro lado el actor debe tener interés actual, pues la falta de interés conlleva a la negación de la pretensión jurídica interpuesta.
En el presente caso se observa que se demanda el desalojo de un inmueble con fundamento en el artículo 40 literales “a” y “b” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de lo que se colige que para la procedencia de la acción intentada es necesario probar en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, es decir, que la demandante sea la arrendadora del inmueble objeto del litigio, y el demandado el arrendatario, pues al accionar con fundamento en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, necesariamente debe existir una relación arrendaticia entre las partes, por disposición expresa de su artículo 1°, el cual dispone que dicho Decreto Ley rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial; por lo que a los fines de verificar la cualidad de la parte actora, quien es la ciudadana ciudadana JACKELINE MENIRA ZABETA GULAN DE AMAYA con el carácter de representante legal de la SUCESIÓN MARÍA GULÁN DE ZABETA, se observa que en el libelo de demanda la apoderada judicial actora alega que en el año 2015, su representada y el ciudadano ARMANDO JESUS LUGO REYES, dieron inicio a una relación arrendaticia de forma verbal, sobre el inmueble objeto del litigio que es de su propiedad, igualmente aduce que el demandado dejó en el local a un familiar, quien fallece a mediados del año 2021, y que a partir de ese momento el ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES comienza hacer uso del local, pero se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha, y que además le está dando uso habitacional al local que le fue arrendado para fines comerciales.
Ahora bien, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 6 de la referida ley especial, el carácter de arrendador de un inmueble destinado al uso comercial, no sólo puede ostentarlo el propietario, pues también puede serlo el administrador o gestor del mismo, al establecer:
La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no... (subrayado propio).
En este mismo orden, el doctrinario José Luis Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías. Derecho Civil IV, en relación a la legitimación para dar en arrendamiento un bien, consideró que: “La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender que cuando se trata de arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato. Varios son los legitimados para dar en arrendamiento: 1° Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad, (…) 2o Puede arrendar también el enfiteuta. 3o Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta las siguientes reglas (C.C. art. 598): (…) 4o Puede arrendar el propio arrendatario caso en el cual se habla de subarrendamiento (…) III. Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usu¬fructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. (…)”
De acuerdo a las anteriores consideraciones, se puede concluir que en el presente caso no es necesario que la parte actora demuestre su condición de propietaria del bien inmueble objeto del litigio, pues a los fines de demostrar la cualidad para demandar en desalojo, solo debe probar que es arrendadora del mismo. Así las cosas, se observa que la demandante ciudadana JACKELINE MENIRA ZABETA GULAN DE AMAYA con el carácter de representante legal de la SUCESIÓN MARÍA GULÁN DE ZABETA, alega que ésta es propietaria del local objeto de la pretensión, y que con tal carácter dio en arrendamiento de forma verbal al demandado ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES un local S/N ubicado en la avenida Pinto Salinas de la ciudad de Coro, municipio Miranda del estado Falcón, a cuyos efectos trajo a los autos documentos contentivos de Planilla de Declaración Sucesoral (f.5-7), documento protocolizado ante el Registro Público del municipio Miranda del estado Falcón, en fecha 21 de junio de 2019, contentivo de contrato de opción de compra-venta del inmueble objeto del litigio (f.11-17), y cédula catastral emitida por la Alcaldía Bolivariana del municipio Miranda del estado Falcón (f.18), con los cuales no logró demostrar la alegada propiedad del inmueble en cuestión; y así s establece.
Ahora bien, no obstante que la demandante de autos no probó su condición de propietaria del inmueble, ésta eventualmente podría tener la condición de arrendadora, de conformidad con lo señalado ut supra; por lo que ésta tenía la carga procesal de demostrar su condición de arrendadora con cualquier otro carácter que no fuese el de propietaria, en virtud que el demandado en la oportunidad de la contestación negó ser arrendatario, alegando ser poseedor legítimo del inmueble; y en tal sentido, de los elementos probatorios traídos al proceso, no se evidencia prueba alguna que demuestre la existencia del alegado contrato de arrendamiento verbal que aduce la accionante fue pactado entre las partes, pues solo fue demostrado que el demandado ciudadano ARMANDO JESÚS LUGO REYES ocupa el inmueble constituido por un local comercial, pero sin poder esta juzgadora determinar el carácter con el cual lo ocupa.
Siendo así, ante la falta de elementos probatorios, lo cual impregna de dudas a esta juzgadora sobre la real existencia del contrato de arrendamiento verbal alegado por la demandante, y por cuanto el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, y que por mandato expreso del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, no puede declarar con lugar la demanda sino, cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y que en caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor; se concluye que en el presente caso, por cuanto no existe prueba alguna que demuestre que entre las partes existe una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del litigio, no puede determinarse la condición de arrendadora de la demandante, lo cual conlleva a declarar la falta de cualidad de la ciudadana JACKELINE MENIRA ZABETA GULAN DE AMAYA con el carácter de representante legal de la SUCESIÓN MARÍA GULÁN DE ZABETA para intentar la presente acción; en tal virtud la presente demanda debe ser declarada inadmisible vista la falta de cualidad de la actora, y confirmarse la sentencia apelada con distinta motivación; y así se decide.