TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 26 de enero de 2024
213º y 164º
ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2023-000655
PARTE ACTORA: Ciudadano SARKIS KHAMOU, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.764.084.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: SABINO GARBAN FLORES y SABINO GARVAN NARVAEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-4.002.336 y V-17.074.695, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 22.933 y 131.024, en el mismo orden enunciado.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano PEDRO DAHDAH DAHDAH, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.262.275.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PABLO SOLÓRZANO ESCALANTE y PILAR TRENARD, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-1.193.802 y V-5.966.802, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 3.194 y 24.645, en el mismo orden enunciado.
MOTIVO: DESALOJO.
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 30 de enero de 2023, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado SABINO GARBAN FLORES, quien actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SARKIS KHAMOU, procedió a demandar al ciudadano PEDRO DAHDAH DAHDAH, por DESALOJO.
Habiendo correspondido su conocimiento al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de febrero de 2023, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho, siguientes a la constancia en autos de su citación, así como la notificación de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE), instándose a la parte actora a consignar los fotostatos respectivos.
En fecha 8 de febrero de 2023, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa, siendo librada en fecha 10 de febrero de 2023.
En esa misma fecha, el alguacil adscrito a ese Circuito Judicial, dejó constancia de haber consignado el oficio dirigido a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE), consignando copia debidamente sellada y firmada.
En fecha 2 de marzo de 2023, la representación actora dejó constancia del pago de los emolumentos para el traslado del alguacil.
En fecha 7 de marzo de 2023, el ciudadano ORLANDO JIMENEZ, Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de ese Circuito Judicial, dejó constancia de haberse traslado para practicar la citación del ciudadano PEDRO DAHDAH DAHDAH, a quien le hizo entrega de la compulsa, pero éste se negó a firmar el recibo.
Infructuosa como resultó la misma, previa solicitud de la parte actora, se procedió al complemento de citación, dejándose constancia del cumplimiento de las formalidades dispuestas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 17 de marzo de 2023, tal y como consta de declaración del Secretario inserta al folio 99 de la pieza principal del presente asunto.
Durante el despacho del día 30 de marzo de 2023, compareció el abogado PABLO SOLÓRZANO ESCALANTE, quien, acreditando su representación judicial, presentó escrito mediante el cual promovió la cuestión previa referida a la incompetencia del Tribunal y procedió a contestar el fondo de la demanda.
Mediante providencia dictada en fecha 3 de mayo de 2023, el referido Juzgado declaró Sin Lugar la referida cuestión previa, contra la cual se ejerció recurso de regulación de competencia, el cual fue tramitado por cuaderno separado.
Paralelamente, en esa misma fecha, valga decir, 3 de mayo de 2023, dicho Juzgado de Municipio fijó oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en la presente causa.
En fecha 10 de mayo de 2023, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia Preliminar, la misma se llevó a cabo con las formalidades de Ley.
Seguidamente, mediante auto dictado en fecha 16 de mayo de 2023, se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, fijándose un lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas.
Durante el lapso probatorio, las partes hicieron uso de su derecho, promoviendo los medios de pruebas que consideraron pertinentes en defensa de los intereses de sus representados.
En fecha 22 de mayo de 2023, se libró oficio N° 0148-23 dirigido al Banco Caroní, Banco Universal, cuyas resultas fueron incorporadas al expediente mediante auto dictado en fecha 11 de julio de 2023.
Habiendo sido declarado Con Lugar por el Tribunal de Alzada el recurso de regulación de competencia ejercido por la parte demandada, y como consecuencia de ello, declarándose incompetente en razón de la cuantía al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio y competente a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, la totalidad de las actas del referido expediente fue remitido a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, mediante oficio N° 0185-23, en fecha 20 de junio de 2023.
Previa el sorteo correspondiente, correspondió su conocimiento a este Juzgado, quien le dio entrada en fecha 4 de julio de 2023, ordenándose la notificación de las partes del abocamiento de la Juez que suscribe, el cual se materializó en fecha 25 de octubre de 2023.
Por auto fechado 13 de noviembre de 2023, se fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, conforme a lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, en fecha 11 de enero de 2024, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, la misma tuvo lugar con las formalidades de Ley, dejándose constancia que la decisión se publicaría dentro de los diez (10) días siguientes a la referida fecha.
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que, su representado suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano PEDRO DAHDAH DAHDAH, por una (1) casa-quinta destinada a comercio, ubicada en la calle Argentina, entre cuarta y quinta avenida, Quinta Villa Rosa, Urbanización Nueva Caracas, Parcela N° 106, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya porción arrendada es de ciento cuarenta y un metros cuadrados (141 mts2), por cuanto la extensión de la propiedad es de ciento ochenta metros cuadrados (180 mts2), exceptuándose de ese arrendamiento una porción del inmueble, ubicada en la planta baja, que mide treinta y nueve metros cuadrados (39 mts2), tal y como consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de marzo de 2016, bajo el Nº 25, Tomo 11, Folios 77 al 80 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual acompañó marcado “B”.
Que el inmueble arrendado le pertenece a su representado según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 7, Tomo 9 del Protocolo Primero, en fecha 22 de febrero de 2000, el cual anexó marcado con la letra “C”.
Que desde el inicio de la relación arrendaticia se pactó que el inmueble arrendado sería para uso comercial, por un plazo fijó de un (1) año, contado a partir del primero (1ro) de febrero de 2016 hasta el primero (1ro) de febrero de 2017, prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notificara a la otra por escrito su deseo de no prorrogarlo con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la finalización del contrato o de sus posibles prorrogas.
Que el contrato en cuestión se prorrogó en cinco (5) oportunidades, siendo la última hasta el primero (1ro) de febrero de 2022 toda vez que, su representado notificó judicialmente al arrendador su deseo de no renovar ni prorrogar por más el contrato de arrendamiento en fecha 17 de noviembre de 2021, notificación que fue practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de ésta Circunscripción Judicial, la cual anexó marcada con la letra “D”.
Que se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00), pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en la cuenta corriente N° 0128-0010-05-1000767101, perteneciente al ciudadano SARKIS KHAMOU, en el Banco Caroní, Banco Universal, según se pactó en la cláusula segunda del contrato, la cual fue incumplida por el arrendatario, quien, según sus dichos, no pagó el canon correspondiente a los años 2016, 2017, 2018 y 2019, y en los años 2020, 2021 y 2022, pagó lo que le pareció y cuando le pareció, sin respetar los montos y las oportunidades en que estaba obligado, pese de haberse acordado mutuamente una modificación del canon de arrendamiento en divisas, que tampoco cumplió regularmente, por lo que siempre se ha mantenido en estado de insolvencia.
Que el arrendatario debió entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes en fecha 2 de febrero de 2022, y pese de habérselo requerido en diversas oportunidades, se ha negado a entregarlo, razón por la cual procedió a demandar al arrendatario por desalojo y como consecuencia de ello, la entrega inmediata del inmueble.
Fundamentó su pretensión en las cláusulas segunda y cuarta del contrato, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y artículos 8, 20, 40 y 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada la rechazó, negó y contradijo en todos y en cada uno de sus términos, tanto los hechos como el derecho.
Impugnó los legajos contenidos en los fotostatos marcados con las letras “F” y “G”, presuntamente emitidos por el Banco Caroní, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los años 2016, 2017, 2018 y 2019.
Que su representado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, no obstante, alegó la prescripción del pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los años 2016, 2017, 2018 y 2019, conforme a lo dispuesto en los artículos 1980 del Código Civil.
Que su representado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos de los años 2020, 2021 y 2022, no obstante, la impresión del actor en señalar en forma precisa el supuesto convenio que se acordó en divisas, ni acompañar prueba documental que soporte dicha aseveración, por lo que incurrió en error en señalar los incumplimientos de su representado.
Que no es cierto que la relación arrendaticia haya iniciado en el año 2016, como afirmó falsamente el demandante, sino en el año 2012, tal y como se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado que se suscribió sobre el mismo inmueble, tal y como consta de anexo marcado “F”, lo cual, en su decir, demuestra la inconsistencia del documento fundamental de la actora, así como de la notificación que hace parte de ella, razón por la cual solicita se declare Sin Lugar la demanda.
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Objeto controvertido
La pretensión sujeta al estudio de este Tribunal se circunscribe a verificar el pago de los cánones de arrendamiento, y como consecuencia de ello, la procedencia o no de la pretensión de desalojo.
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De la actividad probatoria
De las pruebas promovidas por las partes en el presente proceso, a saber:
• Original de instrumento poder que acredita la representación judicial de la parte actora, folios 9 al 11. Dicho poder no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dichos instrumentos se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado suscrito entre las partes, folios 12 al 15. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, que el inmueble identificado en el libelo de demanda, guarda identidad con el inmueble arrendado; que se trata de un local comercial; que la vigencia del contrato sería de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por periodos de un (1) año; que el canon arrendaticio fue fijado en la cantidad de 35.000 bolívares mensuales, pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en la cuenta corriente N° 0128-0010-05-1000767101, perteneciente al ciudadano SARKIS KHAMOU, en el Banco Caroní, Banco Universal.
• Originales de documentos de propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, folios 16 al 19. Dichos documentos no fueron impugnados o en modo alguno atacados, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hacen plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, visto u oído y de la verdad de las declaraciones formuladas por las partes acerca de la realización de hecho jurídico a que se refieren dichos instrumentos, no obstante, el mismo no es objeto de controversia en la presente causa.
• Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de noviembre de 2021, folios 20 al 30. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace plena fe de los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la notificación de la voluntad del arrendador al arrendatario de no seguir prorrogando el contrato que los vincula.

• Impresiones de consulta de movimientos bancarios de la cuenta N° 0128-0010-05-1000767101, perteneciente al ciudadano SARKIS KHAMOU, en los años 2017, 2018 y 2019, folios 31 al 81. Las referidas impresiones de supuestos movimientos bancarios fueron impugnadas en la oportunidad de contestarse la demanda, por lo que se desechan del presente procedimiento.
• Original de instrumento poder que acredita la representación judicial de la parte demandada, folios 108 al 111. Dicho instrumento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Impresiones de comprobantes de transferencias bancarias (varias), folios 112 al 150. Las referidas impresiones de supuestas transferencias bancarias fueron impugnadas dentro de los cinco (5) días siguientes a su consignación en autos, por lo que se desechan del presente procedimiento.
• Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, folios 151 al 154. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, que el inmueble identificado en el libelo de demanda, guarda identidad con el inmueble arrendado; que se trata de un local comercial; que la vigencia del contrato sería de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por periodos de un (1) año; que el canon arrendaticio seria pagadero mensualmente dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
• Recibos de pago de cánones de arrendamientos (varios), folios 183 al 185. Los referidos recibos fueron inadmitidos por el Tribunal que conoció inicialmente de la causa (folio 192), cuyo auto no fue recurrido por la parte promovente de los mismos, en consecuencia, se desechan del presente procedimiento.
• Resultas de Prueba de Informes promovida durante la fase probatoria por la parte demandada, folio 203. De las referidas resultas se constata que en cuenta N° 0128-0010-05-1000767101, perteneciente al ciudadano SARKIS KHAMOU, parte actora en la presente causa, en los años 2016 y 2017 no registró movimientos bancarios; que en los años 2018 y 2022 recibió depósitos por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00), sin precisarse las fechas ni las veces en que se realizaron, ni quien los realizó; y, que en los años 2019, 2020, 2021 y 2023 no posee depósitos por la mencionada cantidad.
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Del Fondo
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
Los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, disponen lo que se seguida se transcribe:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Dicho lo anterior se tiene que, del conjunto de probanzas acompañadas al proceso, y en particular, de los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes, la relación arrendaticia que vincula a las partes emana de un contrato escrito donde sus firmantes manifestaron la voluntad de que el mismo tuviera una vigencia de un año fijo, contado a partir del 1ro de enero de 2013, el cual fue renovado y prorrogado en el tiempo, y a su vencimiento, se debía hacer entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes, en el mismo estado en que se recibió.
Adicionalmente, quedó igualmente demostrado que el arrendatario fue notificado por un Tribunal de la voluntad del arrendador de no seguir prorrogando el último contrato, notificación que le hizo con por lo menos sesenta (60) días antes del vencimiento de la ultima prórroga.
En cuanto al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 y 2022, los cuales, en el decir del actor, fue aumentando por acuerdo entre las partes a un pago en divisas, se precisa, lo siguiente:
No quedó demostrado en las actas del expediente que las partes de común acuerdo hayan modificado el canon pactado en la cláusula segunda del último contrato suscrito entre las partes, valga decir, la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) mensuales, no estándole dado al arrendador exigir el pago de un canon de arrendamiento distinto al establecido contractualmente.
Habiendo sido alegada en la contestación de la demanda la prescripción del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2016, 2017, 2018 y 2019, se advierte que no fue demandado el pago de las pensiones arrendaticias, sino que se alegó entre otros argumentos, el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento de esos años como fundamento de la demanda de desalojo.
Ahora bien, observa esta Juzgadora que no quedó evidenciado en autos que la parte demandada haya efectuado pago alguno por concepto canon de arrendamiento, lo cual constituye un incumplimiento por parte del arrendatario de la cláusula segunda del contrato que vincula a las partes, por ende, al no encontrase solvente con el pago de los cánones de arrendamientos, no tiene derecho a gozar de la prórroga lega prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que se debió entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la última prórroga del contrato en cuestión, valga decir, en fecha 2 de febrero de 2022.
Establecido lo anterior, debe concluir forzosamente esta operadora de justicia que el arrendatario incurrió en incumplimiento del contrato, y como consecuencia de ello, procedente la demanda de desalojo y la entrega material del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió, tal y como se hará en el dispositivo de la presente sentencia. ASÍ SE DECIDE.
-III-
DECISIÓN

Como consecuencia de los elementos de hechos y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano SARKIS KHAMOU, contra el ciudadano PEDRO DAHDAH DAHDAH. En consecuencia, SE ACUERDA EL DESALOJO del inmueble arrendado, ORDENÁNDOSE al ciudadano PEDRO DAHDAH DAHDAH, la entrega inmediata del inmueble constituido por una (1) casa-quinta destinada a comercio, ubicada en la calle Argentina, entre cuarta y quinta avenida, Quinta Villa Rosa, Urbanización Nueva Caracas, Parcela N° 106, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, en las mismas condiciones en que lo recibió.
Por cuanto hubo vencimiento total, se condena en costas a la parte demandada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de enero de 2024.- Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
LA JUEZ,
LA SECRETARIA,
CAROLINA M. GARCÍA CEDEÑO.
YEISA REQUENA CASTAÑEDA.
Se deja constancia que, en esta misma fecha, siendo las tres y cinco minutos de la tarde (3:05 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ABG. YEISA REQUENA CASTAÑEDA.
AP11-V-FALLAS-2023-000655
DEFINITIVA