TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO
Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6965

DEMANDANTE: BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.565.753, V-9.580.813 y V-4.794.865 respectivamente, domiciliada la segunda en El Tigrito, municipio San José de Guanipa del estado Anzoátegui, número de teléfono con red social WhatsApp: +51950678424, correo electrónico carolina_graterol@hotmail.com, y la tercera en el municipio Carirubana del estado Falcón, número de teléfono con red social WhatsApp +584127890516, correo electrónico yajairacgratero@gmail.com.

APODERADAS JUDICIALES: YRIANA ELVIRA ARIAS MAVO, inscrita en el Inpreabogado bajo los N° 221.159.

DEMANDADAS: sociedad mercantil REGENCY IMPORTADORA, C.A., RIF J-30851309-1/ CZL 041190709-0675, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón bajo el Nº 30, tomo: 21-A, en fecha 21 de agosto del año 2001, representada por el ciudadano MARWAN ISHTAY, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-25.126.772, comerciante, domiciliado en la Puerta Maraven jurisdicción del municipio Carirubana del estado Falcón, número telefónico con la red social WhatsApp +584146300941, correo electrónico s_karawan@hotmail.com, y la sociedad mercantil MUNDO M@C, C.A., RIF J-29786844-5, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, bajo el Nº 30, tomo: 24-A, en fecha 6 de julio del 2009, representada por la ciudadana CYNTHIA MORETTI, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.198.881, comerciante, domiciliada en la Puerta Maraven jurisdicción del municipio Carirubana del estado Falcón, número telefónico con la red social WhatsApp+584246517803 y 04246517803, correo electrónico cynthia_moretti9@hotmail.com.

APODERADO JUDICIAL: ALEXANDER EDUARDO GONZALEZ ROMERO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 96.467.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por el abogado ALEXANDER EDUARDO GONZALEZ ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A., y MUNDO MAC, C.A., contra la decisión de fecha 30 de mayo de 2024, dictada por el Tribunal de Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por las ciudadanas BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, contra la parte apelante.
Cursa a los folios 1 al 5, escrito contentivo de libelo de demandada incoada por la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 291.748, actuando en su propio nombre y en su carácter de apoderada judicial de sus hermanas las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, en el cual alega lo siguiente: que son hijas legalmente reconocidas y por ende herederas de la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol, titular de la cédula de identidad Nº V-715.109, quien en vida fuere su madre, quien falleció ab-intestato según consta de acta de defunción Nº 526, de fecha 16 de octubre del año 2018, expedida por la comisión de registro civil electoral del estado Falcón, municipio Carirubana, parroquia Punta Cardón, marcada con la letra "C", cuyo RIF Sucesoral es el número J-500565690, expedido por el SENIAT, marcado con la letra "D", como consta de declaración sucesoral, planilla forma: DS-99032, Nº 2100004461, expediente Nº 016, de fecha 1º de marzo del año 2021, marcadas con la letra "E", planilla de liquidación efectuada conforme a la resolución Nº SNAT/INTI/GRTI/RCO/SPF/AR/MS/2021/500025, de fecha 5 de marzo del 2021 marcadas con la letra "F", tal como se evidencia en Certificado de Solvencia de sucesiones y donaciones Nº 00472112, expedida en la ciudad de Punto Fijo, el 28 de junio del año 2021, emanadas del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT, marcada con la letra "G" respectivamente, que acompañó todas en copia simple y su original ad effectum videndi para que le sean devueltos. Señala que su difunta madre IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, era propietaria de un local comercial ubicado en avenida Bolívar Nº 87-144 del edificio "Grate", sector centro, según título de propiedad debidamente registrado en la Oficina Subalterna de Registro del municipio Carirubana del estado Falcón en fecha 23 de septiembre del año 1999, bajo el Nº 25, Tomo 13, folios: 82 al 83, Protocolo Primero. Anexa copia certificada marcada con la letra "H", para que surta todos los efectos legales conforme a la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Aduce que la mencionada ciudadana suscribió un contrato de arrendamiento con dos arrendatarios sobre el local comercial de su propiedad, y que acaecida su muerte, actualmente les pertenece como herencia por ser sus hijas legalmente reconocidas, satisfechos los impuestos correspondientes según Declaración Sucesoral antes ampliamente descrita; que el contrato de arrendamiento aludido quedó autenticado en la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón en fecha 31 de julio del año 2015, inserto bajo el Nº 09, tomo 135, folios 30 al 34, tal como se evidencia en Contrato de Arrendamiento que acompañó en copia certificada marcada con la letra "I"; que el contrato se pactó por un lapso de 3 años y su prórroga legal a tiempo determinado de 3 años, con las empresas REGENCY IMPORTADCRA, C.A, representada por MARWAN ISHTAY, y MUNDO M@C, C.A., representada por CYNTHIA MORETTI, con el carácter de arrendatarios. Que en fecha 2 de mayo del año 2017, a solicitud de su madre Irma Josefina Macho de Graterol y representada por su hermana MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO, en su carácter de apoderada de su difunta madre como consta en poder emanado por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón, de fecha 3 de marzo de 2015, inserto bajo el Nº 37, tomo 31, folios 166 al 168 que acompañó con copia simple, marcada con la letra "J", se le notificó a las empresas REGENCY IMPORTADORA, C.A, representante legal MARWAN ISHTAY y MUNDO M@C, C.A, representante legal CYNTHIA MORETTI, en el particular tercero de dicha notificación: "A la fecha, su representada deberá desocupar dicho inmueble al momento de finalizado el contrato o su prorroga legal."; que se hizo constar que el funcionario asistió a realizar la notificación y fue recibida por la ciudadana CYNTHIA MORETTI; que los ciudadanos MARWAN ISHTAY y CYNTHIA MORETTI, se dieron por notificados, y quedó asentado según acta notarial, tramite Nº 132.2017.2.711, autenticado en la Notaría Pública Primera de Punto Fijo estado Falcón, la cual acompañó marcada con la letra "K"; señalando que de manera que la prórroga legal a tiempo determinado inició de inmediato y automáticamente al vencimiento del contrato de arrendamiento el 31 de julio del año 2018 y culminó el 30 de julio del año 2021. Que en fecha 25 de junio del año 2021, según expediente de notificación judicial Nº 4238-21 del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la circunscripción Judicial del estado Falcón, marcado con la letra "L", se les ratificó y notificó a los arrendatarios, que el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón de fecha 31 de julio del 2015, inserto bajo el Nº 09, tomo 135, folios 30 al 34 celebrado por ambas partes: Primero venció el 30 de julio del año 2018 y que el mismo establece que Los Arrendatarios gozarán de la prorroga legal máxima prevista en la ley, es decir, de 3 años, que fue iniciada el 31 de julio del año 2018 y que vencía el treinta 30 de julio del año 2021 de conformidad con lo establecido en la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento vencido antes descrito. Segundo que se les ratificó que el periodo de la prórroga legal notificada previamente en fecha 2 del mes de mayo del 2017, en acta notarial, tramite Nº 132.2017.2.711, autenticado en la Notaría Pública Primera de Punto Fijo estado Falcón, de conformidad a Cláusula Tercera, la prórroga legal a tiempo determinado inició inmediata y automáticamente al vencimiento del contrato de arrendamiento, el 31 de julio del año 2018 y culmina el 30 de julio del año 2021, de conformidad a lo establecido en la cláusula Tercera de la mencionada acta notarial y de conformidad a lo establecido en el contrato de arrendamiento vencido, Cláusula Primera que establece 3 años. Arguye que las arrendatarias fueron notificadas en tiempo hábil, con 30 días de anticipación, tal como lo establece el contrato arrendamiento y de conformidad como lo establece la Ley de Arrendamientos de Locales Comerciales en su artículo 26, y según lo estipulado en la cláusula primera del contrato de arrendamiento. Tercero, que se les ratificó y exhortó a que tomaran previsiones y las medidas pertinentes a los fines de que llegada dicha fecha 30 de julio del año 2021, efectuarían la desocupación inmediata del referido inmueble, dejándolo libre de personas y/o cosas, en estricto cumplimiento de las condiciones estipuladas en el mencionado contrato de arrendamiento, y que llegada la fecha automáticamente quedó concluido el contrato de arrendamiento y concluida a prórroga legal, culminando la relación arrendaticia tal cual como lo determina la Ley. Cuarto, que se les notificó que es su obligación realizar los pagos de todos los servicios públicos y finiquitar y dejar solvente todos los compromisos con la Oficina Opur, Rentas y Tributos, Alcaldía de Carirubana, además presentar recibos y comprobantes originales que demuestren tal solvencia; y pide sean consignados ante el tribunal. Quinto, que se les notificó que deben entregar las llaves del local, en general en perfecto estado, además de entregar el local limpio y en perfecto estado de funcionamiento como lo recibieron, como lo establece la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial en su artículo 8. Que por lo antes expuesto y como puede colegir de los instrumentos consignados, el tiempo del contrato se cumplió, la prorroga legal también se cumplió y es el caso que a la fecha los ciudadanos MARWAN ISHTAY Y CYNTHIA MORETTI, representantes legales de las empresas REGENCY IMPORTADORA, C.A., y MUNDO M@C, C.A. respectivamente, se han negado a entregar el local comercial, permaneciendo, gozando y disfrutando de su patrimonio hereditario; que de esta manera se puede observar que los arrendatarios se han negado a cumplir con lo establecido en la Ley de Arrendamientos de Locales Comerciales en su artículo 26. Que en virtud de lo expuesto es que acude al tribunal para demandar como en efecto demanda a las empresas mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A., y MUNDO M@C, C.A. para que convengan o a ello sean condenadas por el Tribunal en devolver en perfectas condiciones de uso el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en forma inmediata, debido al vencimiento del mismo y su prórroga. Que por cuanto la inflación es un hecho público y notorio y las obligaciones dinerarias se deprecian en la misma medida en que crece la tasa o índice de inflación, solicita que en la definitiva mediante experticia complementaria del fallo, le sea aplicada la correspondiente indexación correspondiente a las cantidades aquí demandadas, para que las mismas conserven su valor real para el momento en que sean efectivamente canceladas. Que de conformidad con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil vigente, y por cuanto los anexos que se acompañan constituyen medios de pruebas suficientes que constituyen presunción grave del derecho que se reclama, existe fundado temor de que la parte demandada se insolvente y cause lesiones graves o de difícil reparación a sus derechos e intereses y para evitar que quede ilusoria la ejecución del fallo a dictarse en la presente demanda, solicita medida cautelar de secuestro, apegada al tenor del ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. Que con motivo de las reconversiones monetarias, la primera en fecha 21 de agosto del 2018 y la segunda el 1 de octubre del 2021, adoptadas por el Banco Central de Venezuela, los arrendatarios antes descritos se han aprovechado de tal circunstancia, pretendiendo disfrazar un canon de arrendamiento irrisorio, cancelando la pobre y devaluada suma de cero con setenta y cinco céntimos de bolívares, Bs.0.75, hasta antes del vencimiento de la prorroga legal el día 30 de julio del año 2021; siendo objeto de burla esta cantidad, puesto que desnaturaliza lo que es un contrato de arrendamiento en su esencia, por lo que se estima la presente demanda en la cantidad de 59 Bs digitales, 250,000 unidades tributarias, a los efectos de establecer la competencia por la cuantía, con la finalidad de que la inflación no afecte el monto original de esta demanda, quedando todo de conformidad con el artículo 33 del Código de Procedimiento Civil vigente. Anexos del folio 6 al 41.
Riela al folio 42, auto de fecha 6 de diciembre de 2021, mediante el cual el Tribunal de la causa, le da entrada a la demanda y ordena la subsanación de la estimación de la demanda, referente al cálculo de las unidades tributarias.
En fecha 14 de diciembre de 2021, comparece ante el tribunal de la causa la abogada BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, actuando en su propio nombre y en representación de sus hermanas la ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, y presenta escrito de reforma de demanda referente al punto de la estimación de la demanda en el cual expuso lo siguiente: que con motivo de las reconversiones monetarias, la primera en fecha 21 de agosto del 2018 y la segunda el 1 de octubre del 2021, adoptadas por el Banco Central de Venezuela, los arrendatarios antes descritos se han aprovechado de tal circunstancia, pretendiendo disfrazar un canon de arrendamiento irrisorio, cancelando la pobre y devaluada suma de cero con setenta y cinco céntimos de bolívares, Bs. 0.75, hasta antes del vencimiento de la prorroga legal el día 30 de julio del año 2021; siendo objeto de burla esta cantidad, puesto que desnaturaliza lo que es un contrato de arrendamiento en su esencia, por lo que se estima la presente demanda en la cantidad de 59 Bs digitales 2950 unidades tributarias, a los efectos de establecer la competencia por la cuantía, con la finalidad de que la inflación no afecte el monto original de la demanda, quedando todo de conformidad con el articulo 33 del Código de Procedimiento vigente.
Riela al folio 49, auto de fecha 3 de febrero de 2022, mediante el cual el Tribunal de la causa, admite la demanda y ordena la citación de las empresas accionadas.
En fecha 14 de febrero de 2022, comparece ante el tribunal de la causa la abogada BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, debidamente asistida por los abogados Yriana Elvira Arias Mavo y José Amalio Graterol, y otorgó poder apud acta a los abogados que le asisten (f.51); el cual fue ordenado agregar por auto de fecha 16 de febrero de 2022, y ordena tener como apoderados judiciales de la mencionada ciudadano a los referidos abogados (f.53).
En fecha 14 de marzo de 2022, el Alguacil del Tribunal de la causa consigna boleta de citación debidamente firmada por los ciudadanos CYNTHIA MORETTI, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil MUNDO MAC y MARWAN ISHTAY, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil REGENCY IMPORTADORA C.A. (f.60-62).
En fecha 22 de marzo de 2022, comparece ante el tribunal de la causa el ciudadano MARWAN ISHTAY, actuando en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil REGENCY IMPORTADORA C.A, debidamente asistido por el abogado Alexander Eduardo González Romero, y otorgó poder apud acta al abogado que le asiste (f.68), siendo que por auto de fecha 28 de marzo de 2022, el tribunal así lo hizo constar (f.69).
En fecha 22 de marzo de 2022, comparece ante el tribunal de la causa la ciudadana CYNTHIA MORETTI, actuando en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil MUNDO MAC, debidamente asistida por el abogado Alexander Eduardo González Romero, y otorgó poder apud acta al abogado que le asiste, (f.71), siendo que por auto de fecha 28 de marzo de 2022, el tribunal así lo hizo constar (f.72).
En fecha 23 de marzo de 2022, comparece ante el tribunal de la causa la abogada BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, actuando en su propio nombre y representación de sus hermanas, a los fines de solicitar se decrete la medida de secuestro del local comercial objeto de litigio (f.74).
Comparece ante el tribunal de la causa el abogado ALEXANDER EDUARDO GONZALEZ ROMERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de contestación a la demanda en el cual alega lo siguiente: Punto previo. Opone la falta de cualidad de las demandantes y de interés de la actora, además de sus representadas como demandadas y sostener este juicio, defensa que fundamenta en los siguientes términos: que en primer lugar, la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, actuando en su nombre propio y como apoderada judicial de sus hermanas las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, demandan el cumplimiento de contrato a sus poderdantes sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A., quien está representada por el ciudadano MARWAN ISHTAY, y MUNDO MAC C.A., representada por la ciudadana CYNTHIA MORETTI, con la cualidad de herederas de la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (difunta), el cual tenían una relación arrendaticia con sus representadas; que estas ciudadanas accionantes, anexaron en su libelo de demanda, signados con las letras "C", "D", "E", "F" y "G", la declaración sucesoral donde existen más de seis herederos tal como se evidencia en los anexos antes citados; que estas ciudadanas, accionantes debieron indicar al Tribunal que actuaban en nombre de la sucesión y demostrar su representación; que la legitimidad o cualidad de arrendadores recae sobre la sucesión Irma Josefina Macho de Graterol, y que es por ello, que el derecho invocado corresponde a todas y cada uno de sus integrantes en conjunto; que el haber demandado estas ciudadanas en su carácter de herederas en la referida sucesión y ejercer un derecho en virtud de la celebración de un contrato entre su causante y sus representadas, a su criterio las accionantes de autos debieron conformar un litis consorcio activo necesario, por cuanto el derecho invocado les perteneces a todos; que en atención a esto antes plasmado, el Tribunal luego de tener conocimiento de esta acción y en aras de salvaguardar los derechos de todos los herederos, no aplicó los contenidos en el 231 y 233 del Código de Procedimiento Civil, debiendo ordenar la publicación de los edictos correspondientes a la conformación del litis consorcio pasivo; que el incumplimiento de dicha formalidad a su juicio acarrea un vicio que afecta la válida constitución del proceso, es decir, que en la presente causa ya está cabalgando con vicio por cuanto se está omitiendo lo dispuesto en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se están violando derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela descritas en sus artículos 26 y 49. Que los explana de la siguiente manera: A) Falta de cualidad de las personas del Actos para actuar en el juicio presente; que ello se deviene porque, tratándose los hechos originarios de una relación arrendaticia contractual existente entre las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A. representada por el ciudadano MARWAN ISHTAY y MUNDO MAC C.A., representada por la ciudadana CYNTHIA MORETTI, y la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol; que las accionantes vienen a juicio en condición de demandantes, lo hacen ellas solas y sin constituirse con sus otros coherederos en el litis consorcio activo, ni mucho menos detentar instrumentos-poder de ellos; que de esta situación se presume la comunidad jurídica entre los causahabientes de la propietaria del inmueble (local comercial); que en este acto invoca la falta de cualidad y legitimidad ad causam de las demandantes, denunciando así, que se le está menoscabando los derechos constitucionales a los otros coherederos y que este vicio era suficiente para que la presente acción fuera declara inadmisible. Que con esta presunta falta de cualidad y legitimidad de las demandantes para actuar en el presente juicio por cumplimiento de contrato, violan el estado de derecho en lo que respecta al tutela judicial efectiva y al debido proceso. Que en segundo lugar, al haber visto y leído la Declaración Sucesoral, planilla forma DS-99032, Nº 2100004461, expediente 016, de fecha 1 de marzo del año 2021, Planilla de liquidación Efectuada conforme a la resolución Nº SNAT/NT/GRTI/RCO/SPF/AR/MS/2021/500025, de fecha 5 de marzo del año 2021, del certificado de solvencias de sucesiones donaciones Nº 00472112, expedida en fecha 28 de junio del año 2021, todas emanadas del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT, que fueran debidamente acompañados al libelo de demanda marcadas con las letras "F", "E", y "G", se puede apreciar que la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol, quien era viuda, tenía cuatro hijos, las cuales tres de ellas están plenamente identificadas en el presente libelo de demanda y el otro se encuentra plenamente identificado en la respectiva declaración sucesoral, y quien respondía con el nombre de ENRIQUE JOSE GRATEROL MACHO (difunto) quien era venezolano, mayor de edad, número de cedula/pasaporte 36775749, que este ciudadano a su vez, tuvo cuatro hijos de nombres ENRIQUE JOSE GRATEROL NIETO, venezolano, mayor de edad, titular de cedula de identidad V-18.175.103, DELIA JANNET, GRATEROL SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de cedula de identidad V-24.704.227, IRMALIESEE SONIA GRATEROL SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de cedula de identidad V-28.539.215 y JOSE ENRIQUE GRATEROL VILLAVICIENCIO, venezolano, mayor de edad, titular de cedula de identidad Nº V-29.513.558, todos hijos legítimos de este ciudadano quien respondiera con el nombre de ENRIQUE JOSÉ GRATEROL MACHO (Difunto). Razón esta que en aras de garantizar el debido proceso, solicita e invoca la intervención de un tercero interesado, de conformidad con lo establecido con el ordinales 1° y 3º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto tienen los mismos derechos que las demandantes de autos; en virtud, de que se le debe resguardar el ejercicio de sus derechos e intereses en su condición de herederos en su condición de propietarios del local comercial objeto de la presente demanda, ya que cada unos de estos ciudadanos ENRIQUE JOSE GRATEROL NIETO, DELIA JANNET GRATEROL SUAREZ, IRMALIESEE SONIA GRATEROL SUAREZ y JOSE ENRIQUE GRATEROL VILLAVICIENCIO, poseen un derecho legítimo y es por lo que solicita una tercería forzosamente, que se podría estar en presencia de uno o varios menores de edad. En tercer lugar, alega que sus representadas las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A., representada por el ciudadano MARWAN ISHTAY y MUNDO MAC C.A., representada por la ciudadana CYNTHIA MORETTI, han sido victimas de innumerables perturbaciones, amenazas e insultos por parte de terceros en su oportunidad, hoy día demandantes, evitando el debido uso, disfrute goce pacífico del local arrendado, causando esto incomodidad, trayendo como consecuencia que sus mandantes acudieran a otra instancia a los fines de denunciar los atropellos realizados por las ciudadanas accionantes, cabe destacar, que hoy día existe una investigación debidamente aperturada por ante la Fiscalia Sexta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del estado Falcón y que tiene signado la nomenclatura MP-170299-2021, la cual guarda relación, a que una de las accionantes de autos, se apropiaran indebidamente de una planta eléctrica propiedad de sus poderdantes y que además, cerraron arbitrariamente el acceso a ese espacio donde se encuentra la planta eléctrica, y que está dentro del espacio arrendado, situación esta que está causando daños y perjuicios, y además incumpliendo con el contrato de arrendamiento debidamente suscrito con la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta); que además, por los tribunales penales se llevan dos causas signadas con la nomenclatura 3CO-075-2022 y 3CO-074-2022, la cual guardan relación a la comisión de los delitos de perturbación pacífica de la posesión y de una apropiación indebida, el cual se está sustanciando debidamente y oportunamente. Que en cuarto lugar, se encuentran en una relación arrendaticia, situación está tutelada por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, que indica la manera o forma de llevarse a cabo una relación arrendaticia señalado en articulo 6 de la referida Ley, que por estas razones se debe declarar sin lugar la demanda intentada por las demandantes, que conlleva al desalojo y el mismo no puede producirse si no se agota previamente el procedimiento administrativo tal como lo dispone el articulo 41, literal "L", ya que mal se podría admitir una medida cautelar, que en el caso que les ocupa, es indispensable el agotamiento de la vía administrativa. Que en quinto lugar, en nombre de su representada, siendo la oportunidad legal de formalizar la tacha de la copia simple del poder emanado por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón, de fecha 3 de marzo del año 2015, inserto bajo el numero 37, Tomo 31, folios 166 al 168, marcada con la letra "J", poder general judicial, este que fuera otorgado, a las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO BEATRIZ GRATERO MACHO y YAJAIRA COROMO GRATEROL MACHO; razón ésta que procede en nombre de sus poderdantes a formalizar la misma por lo siguiente: en virtud de que no coinciden con la firma de la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta), que se puede comparar o cotejar la firma del contrato de arrendamiento que fuera debidamente firmado en fecha 31 de Julio del año 2015 y el poder en cuestión que fuera firmado antes, es decir, en fecha 3 de marzo del año 2015; que de conformidad con lo establecido en los artículos en articulo 438 del Código de Procedimiento Civil, debidamente concatenado con el numeral 2 y 3 del articulo 1380 del Código Civil; que por tal razón y estando ajustado a derecho la tacha de documento público, solicita a favor de sus representados del Tribunal que no le conceda ningún valor probatorio al documento falso presentado por las accionantes en libelo de demanda signado con la letra "J"; que en consecuencia, a la luz de las consideraciones que anteceden, solicita que el punto previo, sea debidamente analizado en cuanto a derecho se requiere, a los fines de que la presente demanda sea desestimada. De las cuestiones previas. Que siendo esta la oportunidad procesal, opone a favor de sus representadas sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A., representada por el ciudadano MARWAN ISHTAY, y MUNDO MAC C.A., representada por la ciudadana CYNTHIA MORETTI, las cuestiones previas en los ordinales 11°, 8°, 6°, y 2, del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas la primera a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demandas, la segunda por la existencia por cuestión prejudicial que deberá resolver en otro proceso, la tercera al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, y la última a la ilegitimidad e la persona de actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Que de conformidad al numeral Undécimo (11mo) del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, a favor de sus representadas, opone en este acto, sin menoscabar todo lo indicará a continuación y visto el escrito de demanda por Cumplimiento de Contrato de Arredramiento de Local Comercial, presentado por la contraparte ante ese Tribunal Civil, se observa de las mismas documentales instrumentos fundamentales de la acción aquí ejercida, que hacen una clara descripción y efectiva declaración descripción de un local comercial ubicado en la avenida Bolívar, Nº 87-144, del sector centro de la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón, y que consta en las actas procesales en copias simples y que sirviera de génesis en este espurio procedimiento del cual no debió ser admitida por el Tribunal, pues según los postulados contenidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario Para el Uso Comercial, que indica la manera o forma de llevarse a cabo una relación arrendaticia señalado en articulo 6 de la referida Ley, están en presencia en una prohibición de la Ley para su admisión, según lo dispuesto en esta ley, y que desde ya que efectivamente en auto de admisión de la presente acción y posteriores autos procesales afectan la posesión legítima del local comercial que les ocupa en este procedimiento, son nulos absolutamente en virtud de la prohibición legal expresamente el citado artículo. Que así mismo señala que, no se observa de los autos que la parte actora haya cumplido con el procedimiento administrativo previo a la incoación de la demanda judicial, por cuanto estas relaciones arrendatarias son sujeto de protección especial conforme a lo dispuesto en la norma que rige la materia; que por lo que en el presente caso debe declararse la reposición de la causa al estado de inadmisión por ser contraria al orden público por cuanto no se agotó la vía administrativa previo a la instauración de la presente acción, siendo requisito sine qua non para su legal ejercicio, por ultimo solicitó que sea declarada para su legal ejercicio con lugar la cuestión previa opuesta a favor de su mandante, se deseche el procedimiento. Que así mismo, y por otra razón, ya que se encuentra incluido en nuestra legislación establece que no se puede admitir una demanda cuando el accionante no tiene legitimidad para comparecer en juicio y que conforme a nuestra jurisprudencia plasmada por la Sala Constitucional, tampoco se puede demandar el cumplimiento de un contrato por quienes han incumplido su obligación, en virtud de que las demandantes de auto no han demandado en nombre de la sucesión Irma Josefina Macho de Graterol, ya que todos los que están en esa declaración sucesoral tienen plenos derechos como coherederos; que solicita que sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta a favor de sus mandantes, se deseche el procedimiento. Que de conformidad al numeral octavo (8) del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, a favor de sus representadas, opone en este acto destacando, que una de las accionantes coheredera, fuera debidamente denunciada por ante la Fiscalía del Ministerio Público por los delitos debidamente tipificados en el Código Penal, tal como el delito de Apropiación Indebida Calificada y que son de acción pública, por cuanto en el inmueble, sus representadas han sido perturbadas la posesión pacifica del local arrendado; que esta causa la lleva la Fiscalía Sexta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en la ciudad de Punto Fijo, con el MP-170299-2021, la cual guarda relación, a que una de las accionantes de autos, se apropiara indebidamente de una planta eléctrica propiedad de sus poderdantes y que además, cerraron arbitrariamente el acceso a ese espacio donde se encuentra la planta eléctrica, y que está dentro del espacio arrendado, situación esta que está causando daños perjuicios, y además, incumpliendo con el contrato de arrendamiento debidamente suscrito con la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta); que además, por los Tribunales Penales, específicamente en Circuito Judicial Penal del estado Falcón, con sede en la ciudad de Punto Fijo, se lleva una causa signada con la nomenclatura 3C0-075-2022 y 3CO-074-2022, el cual guarda relación a delitos de una Perturbación Pacífica de la Posesión y de una Apropiación Indebida calificada, el cual se está sustanciando debidamente; solicitó que sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta a favor de sus mandantes, se deseche el procedimiento. Que de conformidad al numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a favor de sus representadas, opone en este acto, por cuanto el escrito libelar adolece de los requisitos exigidos en los ordinales 2 y 4 ordinales del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Que en lo que respecta al ordinal 2, las accionantes de autos, solo se limitan a expresar que son herederas de la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta), mas no expresan que forman parte de la Sucesión Irma Josefina Macho de Graterol, Nº de RIF: J500565690, caso éste que debieron accionar en nombre de la sucesión, ya que es la Declaración Sucesoral quien les da la legítima para intentar la presente acción; que además faltan representantes de la referida Sucesión que tienen los mismos derechos e interés sobre el inmueble. Que aunado a esta situación y en consecuencia de presente acción, en el libelo de demanda omite expresar de manera clara el objeto de la pretensión, es decir, lo que se pide reclama, lo cual deberá determinarse con la mayor precisión y claridad posible, de conformidad con lo establecido en el numeral 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; que en efecto las accionantes de autos no son precisas y claras, más bien, son poco descriptivas; que la parte demandante en su libelo de demanda omite expresar de manera clara el objeto de la pretensión, es decir, determinarse con la mayor precisión y claridad posible, en sus datos, títulos y explicaciones necesarias por tratarse de derechos que supuestamente le corresponden; que solicita que sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta a favor de sus mandantes, se deseche el procedimiento. Que de conformidad al numeral 2 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, a favor de sus representadas, en lo que respecta al ordinal 2 del Articulo 340 del Código de Procedimiento, las accionantes de autos, para comparecer al presente juicio, solo se limitaron a expresar que son herederas de la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta), mas no se identifican como parte de dicha Sucesión, caso este que debieron accionar en nombre de la Sucesión, y que es la Declaración Sucesoral quien les da legítima, para intentar la presente acción, que además faltan representantes de la referida Sucesión, que tienen los mismos derechos e interés sobre el inmueble (local comercial); que por último solicita que sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta a favor de sus mandantes y se deseche la presente acción. Que en conclusión están en presencia de una acción en la cual, las accionantes de autos, carecen de cualidad procesal para intentar esta acción en virtud de que debieron haber demandado todos los herederos de la propietaria del bien inmueble en cuestión para uso de local comercial, en la cual, se debió declarar inadmisible o por los menos el Tribunal a los fines de salvaguardar los derechos constitucionales debió ordenar la integración de un litis consorcio activo necesario; que en consecución a esta situación, es bueno recordar lo pautado en los artículos 15, 206, 208 y 212 del Código de Procedimiento Civil, que preceptúan que es deber del Juez en constituirse como garante del derecho a la defensa de los litigantes, evitando y corrigiendo las faltas que puedan anular los actos procesales; que por tales motivos los jueces se encuentran obligados a subsanar, incluso de oficio en aquellos casos en los que sean quebrantadas normas de orden público, el acto que contratare nulo; que en este caso, existen una pluralidad de herederos, que la cualidad de las demandantes no reside plenamente en ellas, que estas tres ciudadanas solo no pueden integrar lo contradictorio en este proceso, ya que no se les puede atribuirse la cualidad única y universal de herederas de la causante, en virtud de que también existen otros herederos de la mencionada ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta), que viene a constituirse como sujetos activos tal y como lo establece el artículo 148 del código de Procedimiento Civil, y que al no estar presente en la demanda integrada por todos los litisconsortes necesarios o forzosos que establecen los artículos 146 y 148 del código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 822 del Código Civil, que las actoras por sí solas no pueden asumir ellas solas la cualidad de accionantes, es decir, que debieron conformar un litisconsorcio activo necesario, ya que uno solo de ellos no puede ejercer singularmente la acción, por lo tanto la misma está destinada a sucumbir. Que en el presente caso, nos encontramos frente a un litisconsorcio activo necesario, ya el bien inmueble objeto de la controversia pertenece en copropiedad comunidad a los herederos de la causante, es decir, que además de las accionantes de autos, también están los ciudadanos: de ENRIQUE JOSE GRATEROL MACHO (Difunto), ENRIQUE JOSE GRATEROL NIETO, DELIA JANNET GRATEROL SUAREZ, IRMALIESEE SONIA GRATEROL SUAREZ y JOSE ENRIQUE GRATEROL VILLAVICIENCIO, quienes deben demandar conjuntamente ya que se encuentran en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la presente causa y esta relación jurídica litigiosa debe ser decidida de modo uniforme para todos los litisconsortes o herederos. De la contestación de la demanda. Alegan que sus mandantes han venido ocupando el referido local comercial como arrendatarios, y han dado cumplimiento con todas las obligaciones legales y contractuales, y al mismo tiempo convenidas con la arrendadora (hoy día difunta), que han seguido pagando los cánones de arrendamiento la cual han demostrado que su verdadera intención ha sido continuar con el arrendamiento por un plazo fijo, toda vez que desde la fecha de vencimiento del primer contrato, la arrendadora consintió la permanencia en el inmueble por parte de sus representados al punto de solicitarle la forma de nuevos contratos sucesivos, relación esta que tienen más de quince años, con las firmas de sus representados en sus condiciones de arrendatarios; que se reafirman por un lado que sus mandantes de manera ininterrumpida han venido ejerciendo la relación arrendaticia sobre el inmueble propiedad de la arrendadora (difunta) hoy día de la Sucesión Irma Josefina Macho de Graterol, Nº de RIF: J500565690, no solo desde el mismo momento en que esta nació en el mundo contractual, si no que por demás, esta continuó la fecha de vencimiento de los primeros contratos, sin ninguna oposición por parte de la arrendadora, y que al otorgar ambas partes varios contratos de arrendamiento, siendo éste el último y que está vigente, debidamente autenticado en fecha 31 de julio del año 2015, por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, con el número 9, tomo 135, folios 30 hasta 34; razón esta, que como lo expresa la cláusula “quinta: Si una de las partes no avisa a la otra su voluntad de rescindir el contrato con 30 días de anticipación y por lo menos a la expiración del mismo su voluntad de prorrogarlo, opera tácitamente la reconducción, con el aumento gradual del índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela"; que en ese sentido, sus representadas, no fueron o hasta la fecha no han sido debidamente notificadas en el término que lo expresa muy bien la cláusula Quinta de dicho contrato; que en la cláusula "primera: la arrendadora, da en arredramiento a la arrendataria, un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450 Mts2) ubicado en la planta baja del Edificio "grate" en la Avenida Bolívar Nº 87-144 en la ciudad de Punto fijo del Municipio Autónomo Carirubana del estado Falcón, por el periodo de 3 años, a partir del día 30 del mes de julio de del año arrendamiento 2015, en el entendido y reconocimiento de Cuatro Contratos de arrendamiento anteriores, la arrendadora gozara de la prorroga lega máxima establecida en la ley, es decir de tres años", lo que se traduce esta cláusula que el contrato debió o tuvo que haber terminado en fecha 30 del mes de julio del año 2018. Que en este caso, según lo plasmado en la cláusula Quinta del contrato, se desprende un término de 30 días con anticipación que en este caso debería ser el día 1º de julio del año 2018 e inclusive antes o en el día treinta del mes de junio del año 2018, para que una de las partes avisara a la otra su voluntad de rescindir el presente contrato o de prorrogarlo, y de no hacerlo ninguna de las partes opera tácitamente la reconducción; es decir, a tiempo indeterminado. Que de lo antes expuesto, para que sus mandantes, se traduce, que hasta la fecha ni siquiera, están incursos en la prórroga legal que les corresponde de ley, ya que sus representados han cumplido a cabalidad con la relación arrendaticia sin llegar incumplir el contrato que es norma entre las partes, es decir, que han dado fiel cumplimiento con todos los supuestos para que en derecho esté a su favor y proceda que en primer lugar debe existir el agotamiento de ciertos términos debidamente pautados en el referido contrato para que se extinga de pleno derecho. De los hechos aceptados: que es cierto, que entre de la mencionada ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta) y las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A., representada por el ciudadano MARWAN ISHTAY, y MUNDO MAC C.A. representada por la ciudadana CYNTHIA MORETTI, suscribieran un contrato de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en la avenida Bolívar, Nº 87-144 del edificio "Grate", sector el centro, propiedad de la madre (fallecida) de las accionantes de autos, propiedad acreditada según título debidamente Registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Carirubana del estado Falcón en fecha 23 de septiembre del año 1999, bajo el Nº 25, tomo 13, folios 82 al 83, Protocolo Primero; contrato de arrendamiento que fuera debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del estado Falcón de fecha 31 de julio del año 2015, inserto bajo el Nº 09, tomo 135, folios 30 al 34, instrumentos estos que fueron debidamente anexado al libelo de la demanda signados con las letras "H" y "I”. De los hechos negados por ser falsos. Que es falso y por ello niega, rechaza y contradice, que sus representadas las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A., representada por el ciudadano MARWAN ISHTAY y MUNDO MAC C.A., representada por la ciudadana CYNTHIA MORETTI, hayan sido notificados, como lo quieren dar entender y plasmar las accionantes de autos en su escrito de libelo de demanda, como lo establece la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento vigente. En consecuencia a favor de sus representados, pasa a objetar de manera siguiente: que en fecha 2 de mayo del año 2017, la ciudadana MILITZA JOSEFINA GRATEROL MACHO, y que según estaba actuando como apoderada judicial de la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol, solicitando el traslado y constitución de la Notaria Pública Primera de la ciudad de Punto Fijo del estado Falcón, y como en efecto se constituyera en el referido local comercial les notificara a sus mandantes de los siguientes particulares: “PRIMERO: Que el contrato de arredramiento suscrito entre las empresas REGENCY IMPORTADORA C.A. y MUNDO MAC C.A., a través de sus representantes., ciudadanos MARWAN ISHTAY y CYNTHIA MORETTI, y su poderdante, ha permanecido en vigencia por más de 15."; que en relación a este particular la solicitante que actuara supuestamente en nombre de la arrendadora e hizo mención de una relación arrendataria por más de quince años, caso este que no se cuestiona, con la salvedad, de en todos estos quince años sus representados a lo largo de esta relación arrendaticia se firmaran varios contratos a los fines de resguardar los derechos de ambas partes, sin que nunca haya existido problemas, desavenencias, ni mucho menos controversias de ninguna índole; que no obstante la solicitante de esa notificación no procuró en señalar los contratos ni mucho menos citara el último contrato que todavía está vigente. "Segundo: Que el Código Civil Venezolano en su articulo 1580, establece textualmente “los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arredramientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria ningún efecto"; que en relación a este particular la solicitante que actuara supuestamente en nombre de la arrendadora hace mención de un articulo del Código Civil venezolano vigente, en lo que no guarda ningún tipo de relación con el hecho de la controversia, es decir, dicho artículo únicamente aplica a reglas comunes de arredramientos de casas y a predios rústicos; que cabe destacar que en el caso que les ocupa, sus representados siempre han actuado de buena fe y además han asumido ser pater familias, es decir, que han actuado acorde a lo establecido en el contrato de arrendamiento que está vigente y a la norma que rige la materia. Que como "Tercero: Que en consecuencia de acuerdo con lo estipulado en el anteriormente mencionado articulo a la fecha, su representada deberá desocupar dicho inmueble al momento de finalizar su contrato su prorroga legal"; que en relación a este particular la solicitante que actuara supuestamente en nombre de la arrendadora, en primer lugar hace mención a el particular anterior, el cual no guarda ningún tipo de relación con la controversia que les ocupa, en virtud de que no se está hablando de casas o predios rústicos; que no tiene absolutamente nada que ver con la relación arrendaticia con el local comercial que les ocupa; que en todo caso, debió ser más específica y coherente, nombrar detalladamente el contrato a que da lugar las normas de fiel cumplimiento entre las partes; que pareciera que no supo plasmar lo que realmente quería expresar por desconocimiento de lo establecido en todas sus cláusulas del contrato, la norma que rige la materia. "Cuarto: Que la presente notificación se hace con el objeto de interrumpir la prescripción de conformidad con lo dispuesto en el articulo 1969 del Código Civil Venezolano."; que es claro, que lo de aquí se plasma por la solicitante que actuara supuestamente en ese momento en nombre de la arrendadora, que la intención de esa notificación era únicamente de interrumpir la prescripción establecida en el Código Civil vigente; que en este punto, a su criterio, esta notificación no tiene ningún tipo de relevancia, ya que si la intención era únicamente de interrumpir la prescripción, en este caso, debe recordarle que la presente acción es temeraria ya que se podría estar en presencia de un fraude procesal, cuando de este particular era clara la intención de notificar a sus mandantes y no teniendo absolutamente nada que ver con el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes; que además sus representados son arrendatarios, es decir, que son unos poseedores precarios que no tienen u ostentan la propiedad por cuanto posee el inmueble legítimamente a consecuencia de una relación arrendaticia en la cual se han firmado cuatro contratos de arrendamiento. Que de lo antes plasmado, es falso y por ello niega, rechaza y contradice, que sus representadas las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A y MUNDO MAC C.A., hayan sido debidamente notificadas en fecha 2 de mayo del año 2017, por parte de la arrendadora, de su voluntad de rescindir del contrato, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Quinta del Contrato de Arredramiento debidamente suscrito por las partes, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón de fecha 31 de Julio del año 2015, inserto bajo el Nº 09, tomo 135, folios 30 al 34; es decir, que sus mandantes están poseyendo legítimamente el local arrendado y sujeto a su vigencia entre las partes, ya que en fecha 2 de mayo del año 2017, la notificación que quedara en Acta Notarial, según tramite Nº 132.2017.1.711, autenticado en la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, la cual marcada con la letra "K", que se acompañó en el libelo de demanda, no expresa lo siguiente: "De manera que la Prórroga Legal a tiempo determinado inició de inmediato y automáticamente al vencimiento del contrato de arredramiento el 31 de julio del año 2018 y culminó el 30 de julio del año 2021"; léase el contenido que es totalmente distinto; acción esta temeraria, que la intención es de crear un fraude procesal y hacer incurrir al Juez en errores inexcusables. Que es falso y por ello niega, rechaza y contradice, que sus representadas las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A y MUNDO MAC C.A., hayan sido debidamente notificadas por parte de la arrendadora, en fecha 25 de junio del año 2021, según expediente de notificación judicial 4238-21, del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario Ejecutor de Medida del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, marcado con la letra "L" y que se acompañara con el libelo de demanda, según se ratificara y notificara a sus mandatarios; que antes de pasar a esgrimir los alegatos de defensa en el presente punto a favor de sus mandantes, hace de conocimiento y recordatorio a las accionantes de autos, que los contratos suscritos entre la partes son normas de estricto cumplimiento entre las partes y que en este caso que les ocupa, entre la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta) y las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A., representada por el ciudadano MARWAN ISHTAY, y MUNDO MAC C.A., representada por la ciudadana CYNTHIA MORETTI, y que están plasmada en el contrato que suscribieran las partes, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón de fecha 31 de julio de 2015, inserto bajo el Nº 09, tomo 135, folios 30 al 34 y sujeta a la norma que regulan la materia contentiva en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliaria para el Uso Comercial debidamente publicada gaceta oficial Nº 40.418, de fecha 24/04/2014. Que la referida notificación de fecha 25 de junio del año 2021, según expediente de notificación judicial Nº 4238-21, del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y ejecutor de Medida del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, marcado con la letra "L" y que se acompañara con el libelo de demanda, la niega, rechaza, contradice e impugna por no estar ajustada a derecho en razón de los plasmado en las cláusulas primera y quinta; que de esas dos cláusulas se depreden lo siguiente: Primero: que el contrato tiene vigencia desde el 30 de julio del año 2015, por tres años, es decir, que debió vencerse en fecha 30 de julio del año 2018, salvo, que una de las partes manifieste por escrito de rescindir del contrato y de lo plasmado en el contrato debería ser treinta días antes o antes de vencerse, caso este que ninguna de las partes usó de esta situación que estaba debidamente establecida en el contrato ya que la accionante de autos no presentara o acompañara en su libelo de demanda de notificación positiva entre la fecha 1º de julio hasta el 30 ambas fechas inclusive del año 2018, que se les hiciera a los arrendatarios que son sus mandantes. Segundo: que de no existir tal notificación en el término y tiempo oportuno, opera tácitamente la reconducción, trayendo como consecuencia que sus poderdantes no se les puedan exigir el Cumplimiento del Contrato, toda vez que la notificación de fecha 25 de junio del año 2021, según expediente de notificación judicial Nº 4238-21, del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario Ejecutor de Medida del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, marcado con la letra "L", es extemporánea, razón ésta que la impugna de pleno derecho, al no tener validez, ya que, no se realizó conforme a los establecido con el contrato de arredramiento que suscribieran las partes, por lo que además, no se puede considerar que se haya ratificado, por cuanto nunca hubo una notificación en el tiempo oportuno, no queriendo y como así lo desea querer ver las accionantes; que la notificación de fecha 2 de mayo del año dos 2017, no tiene nada que ver en lo absoluto, con la relación arrendaticia que suscribieran las partes; razón esta, que desde ya las impugna estas notificaciones, por no tener una relación en derecho acorde con las exiguas pretensiones de la accionarte de autos. Además que la solicitante ante el Tribunal, no pudiera actuar como únicas universales herederas de la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta), y que así las declaro el Tribunal, sabiendo que existen más herederos. Por lo que, en consecuencia a esta situación, en relación a que si sus poderdantes fueron debidamente notificados, es falso y por ello niega, rechaza que ambas notificaciones estén ajustadas a derecho conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento; que lo único que es cierto que este contrato permanecerá vigente las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon de arrendamiento convenidos entre las partes, salvo el tiempo, que ya es a tiempo indeterminado. Que sus poderdantes, jamás y nunca han tenido actitudes que puedan generar algún tipo de comportamiento fuera del deber ser, que han cumplido con los deberes que les asiste como arrendatarios, que siempre se llevaron una buena relación con la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta), tanto que, también la arrendadora disfrutaba de los servicios de la planta eléctrica, y que lamentablemente una de las accionantes de autos, ha perturbado flagrantemente el uso, goce y disfrute pacífico del local arrendado; que las accionantes de autos, no han llegado de manera armoniosa a plasmar conversaciones fructíferas, nunca han pedido que les entreguen llaves algunas del local comercial ya que ni siquiera instaron El Procedimiento Administrativo; que en nombre de su representada niega, rechaza y contradice, que jamás se ha incumplido con lo establecido en el contrato de arredramiento, que la actitud de sus poderdantes es de cumplir cabalmente lo estipulado al contrato de arrendamiento y a la norma que regula la materia. Que en nombre de sus poderdantes, niega, rechaza y contradice el resto del contenido no expresamente aceptado como cierto en este escrito, del libelo de demanda intentados por las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO, BEATRIZ GRATERO MACHO y YAJAIRA COROMO GRATEROL MACHO, por ser falsos todos los alegatos de hecho y de derecho en lo que maliciosa y fraudulentamente pretenden sin fundamento alguno terminar con una buena relación arrendaticia, como la sostuvieron la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (difunta), sus mandantes quienes son las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A., y MUNDO MAC C.A., alegándole falsas y negadas imputaciones, sabiendo que el presente contrato de arrendamiento está vigente. Que a favor de sus mandantes niega, rechaza y contradice que la acción intentada por las accionantes demandantes sea admisible y procedente por no estar fundada en documentos ni en normativa legal alguna la soporte. Niega, rechaza y contradice que la actora tenga cualidad e interés alguno, para intentar y sostener la presente acción de cumplimiento de contrato. Que por último, solicita que el escrito sea debidamente admitido y sustanciado conforme a derecho y esperando los pronunciamientos de ley y justicia que en nombre de sus representadas sociedad mercantil REGENCY IMPORTADORA C.A., y de la sociedad mercantil MUNDO MAC C.A.
En fecha 2 de mayo de 2022, comparece ante el tribunal de la causa la abogada Yriana Elvira Arias Mavo, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante y presenta escrito en el cual procede a dar contestación a las cuestiones previas (f.104-106).
En fecha 8 de mayo de 2023, el tribunal de la causa declara con lugar las cuestiones previas opuestas contenidas en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos contenidos en los ordinales 340 ejusdem, suspende el proceso hasta tanto se subsane dichos defectos u omisiones, se ordenó la integración del litisconsorcio activo necesario (f.270-282).
En fecha 22 de mayo de 2023, comparece ante el tribunal de la causa el ciudadano ENRIQUE JOSE GRATEROL NIETO, debidamente asistido por la abogada BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, Y YRIANA ELVIRA ARIAS MAVO y otorgó poder apud acta a los abogados que le asisten (f.286).
En fecha 22 de mayo de 2023, comparecen ante el tribunal de la causa las ciudadanas DELIA JANET JOSE GRATEROL SUAREZ e IRMALIESSE SONIA GRATEROLSUAREZ, debidamente asistidas por las abogadas BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO e YRIANA ELVIRA ARIAS MAVO, y otorgaron poder apud acta a las abogadas que le asisten (f.287).
En fecha 31 de mayo de 2022, comparecen ante el tribunal de la causa el abogado ALEXANDER EDUARDO GONZALEZ ROMERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y apela de la decisión de fecha 8 de mayo de 2023 (f.292).
Por auto de fecha 12 de junio de 2023, la abogada Denny Cuello, se aboca al conocimiento de la causa, en virtud de haber sido designada por la Rectoría Judicial del estado Falcón, según oficio Nº 127-2023, de fecha 8-06-2023, como Jueza Temporal del Tribunal de Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (f.293).
Por auto de fecha 16 de junio de 2023, el tribunal de la causa acordó el cierre de la pieza I, y la apertura de la pieza número II del presente expediente (f.294).
Cursa a los folios 1 al 5, pieza II, escrito de subsanación presentado por la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, actuando en su propio nombre y en su carácter de apoderada judicial de sus hermanas las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, actuando también en representación del ciudadano JOSÉ ENRIQUE GRATEROL VILLAVICENCIO, venezolano mayor de edad, estado civil soltero, titular de la cedula de identidad Nº 29.513.558, y en representación del ciudadano ENRIQUE JOSÉ GRATEROL NIETO, venezolano, mayor de edad, soltero, n titular de la cédula de identidad Nº 18.175.03, quienes son herederos por representación en la presente causa originaria, por la herencia de la sucesión Irma Josefina Macho de Graterol, y las ciudadanas DELIA JANET GRATEROL SUAREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº 24.704.227, e IRMALIESSE SONIA GRATEROL SUAREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº 28.539.215, herederas por representación en la presente causa originaria por la herencia de la sucesión Irma Josefina Macho de Graterol, todos debidamente asistidos por la abogada YRIANA ELVIRA ARIAS MAVO; y señalan que siendo esta la oportunidad legal correspondiente y estando dentro de lapso legal para subsanar, de conformidad con lo dispuesto en articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se procede a identificar plenamente en este acto con el fin de subsanar los defectos u omisiones, conformando en su cualidad de coherederos de la sucesión Irma Josefina Macho de Graterol, a los ciudadanos ENRIQUE JOSÉ GRATEROL NIETO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-18.175.103, con domicilio en calle JJ Montesinos Casa Nº 63 Barrio Piñonal, Maracay estado Aragua, DELIA JANET GRATEROL SUAREZ, venezolana, mayor, de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-24.704.227, con domicilio en calle Coromoto Nº 4, sector Caja de Agua, municipio Carirubana del estado Falcón, IRMALIESSE SONIA GRATEROL SUAREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-28.539,215, con domicilio en calle Coromoto Nº 4, sector Caja de Agua, municipio Carirubana del estado Falcón, y JOSÉ ENRIQUE GRATEROL VILLAVICENCIO, venezolano mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nº V-29.513.558, con domicilio en calle El Silencio, entre calle Buchivacoa y calle Paz casa s/n sector San Nicolás, Santa Ana de Coro, municipio Miranda estado Falcón; hijos del hoy de cujus ENRIQUE JOSÉ GRATEROL MACHO quien en vida fuera hijo de la ciudadana hoy de cujus IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL y coherederos de las ciudadanas BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO, y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, hijas de la hoy de cujus IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, siendo los únicos herederos según consta en declaración sucesoral RIF J-500565690, C Planillas Nº 2100004461 Expediente: 016/2021, de fecha 1 de marzo del año 2021, certificado de solvencia Nº 00472112 expedida en fecha 28 junio del año dos 2021, por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, los cuales se encuentran anexos en el expediente; que de esta manera se subsana lo ordenado por el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, con Sede en Punto Fijo, donde solicita expresar el nombre apellido y domicilio de los representados (168 CPC) en la presente causa. Que en relación a los defectos u omisiones del articulo de 340 del Código de Procedimiento Civil en el ordinal 4° este tribunal solicita: "en lo que respecta al 4º indicando los linderos del inmueble objeto de la pretensión ...)"; que en virtud de que están frente a una demanda por cumplimiento de contrato y prorroga legal vencida, siendo la desocupación del local comercial el objeto de la pretensión, local que se encuentra ubicado en la avenida Bolívar Nº 87-144, Edificio "Grate" de la ciudad de Punto Fijo, municipio Autónomo Carirubana del estado Falcón, siendo su superficie de doscientos ochenta y siete metro cuadrados con doce decímetros cuadrados (287,12 mts2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte: en veintinueve metros con sesenta centímetros (29,60 mts), con terrenos que son o fueron del Sr. Gustavo Villasmil; Sur: en veintinueve metros con sesenta centímetros (29,60 mts), con terrenos que son o fueron propiedad de la compañía SACCO, sociedad anónima de crédito y comercio, Este: en nueve metros con sesenta centímetros (9,60 mts), con avenida Bolívar; y Oeste: en nueve metros con ochenta centímetros (9,80 mts), con terreno que es o fue propiedad de la compañía SACCO, sociedad anónima de crédito y comercio, según documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del estado Falcón, el 23 de septiembre del año 1999, quedando registrado bajo el Nº 25, folio 82 al 83, del protocolo primero, tomo 13 principal, tercer trimestre del año 1999; que de esta manera se subsana lo ordenado por el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del Estado Falcón con Sede en Punto Fijo, donde solicita establecer los linderos del inmueble objeto en la presente causa. Que en acatamiento a lo ordenado por el Tribunal, se conforma la debida integración del litisconsorcio activo necesario de la Sucesión MACHO DE GRATEROL IRMA JOSEFINA, de conformidad con lo establecido en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera: La sucesión IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, se encuentra conformada integrada por los siguientes herederos: ciudadanos ENRIQUE JOSÉ GRATEROL NIETO, IRMALIESSE SONIA GRATEROL SUAREZ, y JOSÉ ENRIQUE GRATEROL VILLAVICENCIO.
En fecha 16 de junio de 2024, comparecen ante el tribunal de la causa las ciudadanas DELIA JANET JOSE GRATEROL SUAREZ e IRMALIESSE SONIA GRATEROLSUAREZ, debidamente asistidas por las abogadas Beatriz Janet Graterol Macho e Yriana Elvira Arias Mavo, y otorgaron poder apud acta a las abogadas que le asisten (f.9, pieza II). Siendo que por auto de fecha 21 de junio el tribunal de la causa así lo hizo constar (f.22, pieza II).
En fecha 19 de junio de 2024, comparecen ante el tribunal de la causa el abogado ALEXANDER EDUARDO GONZALEZ ROMERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y apela de las cuestiones previas opuestas en los ordinales 11 y 8, y de la totalidad de la decisión de fecha 8 de mayo 2023 (f.19, pieza II).
Por auto de fecha 21 de junio de 2023, el tribunal de la causa declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte actora, en lo que respecta al ordinal 4º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, y subsanadas las mismas se fijó el 10º día de despachos siguiente para que tenga lugar la audiencia respectiva al procedimiento oral (f.20, pieza II).
Por auto de fecha 21 de mayo de 2023, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, oye en un solo efecto la apelación planteada por el apoderado judicial de la pare accionante y ordenó remitir las copias que indiquen las partes, y el tribunal conforme a lo establecido en el articulo 295 del Código de Procedimiento Civil, a esta superior instancia (f. 23, PII).
En fecha 4 de julio de 2023, comparece ante el tribunal de la causa la abogada BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, actuando en su carácter de representante apoderada de la sucesión MACHO DE GRATEROL IRMA JOSEFINA, y solicita la verificación del lapso en que se fijó la audiencia preliminar (f. 26, PII). Siendo que por auto de fecha 6 de julio de 2023, el tribunal de la cusa fijó para el segundo día de despacho siguiente para que tenga lugar dicha audiencia preliminar (f. 27, PII).
En fecha 10 de julio de 2023, tuvo lugar la audiencia preliminar (f. 28, PII). Y en esa misma fecha, comparece ante el tribunal de la causa la abogada BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, y presentó escrito de promoción de pruebas (f.31, pieza II).
Por auto de fecha 13 de julio de 2023, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, fijó los límites de la controversia (f. 36, p II).
En fecha 19 de julio de 2023, comparecen ante el tribunal de la causa el abogado Alexander Eduardo González Romero, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito de promoción de pruebas (f.37-44, pieza II). Siendo ordenado agregar por auto de fecha 20 de julio de 2023 (f. 50, P II).
En fecha 26 de julio de 2023, comparecen ante el tribunal de la causa el abogado Alexander Eduardo González Romero, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito de opocisión a las pruebas presentadas (f.51-54, pieza II). Siendo agregado por auto de fecha 26 de julio de 2023 (f. 55, P II).
En fecha 28 de julio de 2023, comparece ante el tribunal de la causa la abogada BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, y presentó escrito de promoción de pruebas (f.56, pieza II).
Por auto de fecha 31 de julio de 2023, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, se pronunció al respecto de los medios probatorios ofrecidos por las partes (f. 58-59, P II).
Por auto de fecha 26 de septiembre de 2023, el tribunal de la causa fijó el décimo quinto día siguiente para que tenga lugar el debate oral (f. 61, PII).
En fecha 25 de octubre de 2023, tuvo lugar la audiencia o debate oral. (f. 62-65, PII).
En fecha 30 de octubre de 2023, el tribunal de la causa declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato (f. 67, PII); siendo publicado el extenso del fallo en fecha 30 de enero de 2024.
En fecha 14 de febrero de 2024, comparecen ante el tribunal de la causa el abogado Alexander Eduardo González Romero, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y apeló de la decisión de fecha 30 de enero de 2024 (f.82 pieza II). En fecha 15 de febrero de 2023, el abogado antes mencionado ratificó la apelación ejercida en fecha 14 de febrero (f. 83, P II); recurso que fue escuchado en ambos efectos y en razón del cual sube el proceso al conocimiento de quien suscribe (f. 84 P II).
Por auto de fecha 18 de marzo de 2024, esta Alzada dio por recibido el presente expediente y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a aquélla actuación para presentar informes (f. 86, p. II).
Mediante auto de fecha 22 de abril de 2024, este Tribunal Superior, emitió cómputo para el vencimiento de la consignación de informes (f. 172, p. II); siendo presentados los mismos por ambas partes (f. 87 al 171).
Según cómputo de fecha 29 de abril de 2024, que riela al folio 175, p. II, se determina que venció el lapso para la presentación de observaciones; fijándose en consecuencia, el lapso de treinta (60) días continuos para sentenciar.
Siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la parte actora ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, actuando en su propio nombre y con el carácter de apoderada judicial de sus hermanas las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, pretenden el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre su difunta madre la de cujus IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL y las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A., representada por MARWAN ISHTAY, y MUNDO M@C, C.A., representada por CYNTHIA MORETTI, a cuyos efectos alega lo siguiente: que son hijas y por ende herederas de la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol, quien falleció ab-intestato, quien era propietaria de un local comercial ubicado en avenida Bolívar Nº 87-144 del edificio "Grate", sector centro, y quien suscribió un contrato de arrendamiento con dos arrendatarios sobre el referido local comercial de su propiedad; que el contrato de arrendamiento aludido quedó autenticado en la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón en fecha 31 de julio del año 2015, inserto bajo el Nº 09, tomo 135, folios 30 al 34, el cual se pactó por un lapso de 3 años y su prórroga legal a tiempo determinado de 3 años, con las empresas REGENCY IMPORTADCRA, C.A., representada por MARWAN ISHTAY, y MUNDO M@C, C.A., representada por CYNTHIA MORETTI, con el carácter de arrendatarios. Aduce que en fecha 2 de mayo del año 2017, a solicitud de su madre Irma Josefina Macho de Graterol y representada por su hermana MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO, en su carácter de apoderada de su difunta madre como consta en poder emanado por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón, de fecha 3 de marzo de 2015, se le notificó a las mencionadas empresas arrendatarias lo siguiente: "A la fecha, su representada deberá desocupar dicho inmueble al momento de finalizado el contrato o su prorroga legal"; señalando que de tal manera la prórroga legal a tiempo determinado inició de inmediato y automáticamente al vencimiento del contrato de arrendamiento el 31 de julio del año 2018 y culminó el 30 de julio del año 2021. Que en fecha 25 de junio del año 2021, según expediente de notificación judicial Nº 4238-21 del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la circunscripción Judicial del estado Falcón, se les ratificó y notificó a los arrendatarios, que el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón de fecha 31 de julio del 2015, venció el 30 de julio del año 2018 y que los arrendatarios gozarán de la prorroga legal máxima prevista en la ley, es decir, de 3 años, que fue iniciada el 31 de julio del año 2018 y que vencía el treinta 30 de julio del año 2021 de conformidad con lo establecido en la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento vencido antes descrito; que se les ratificó que el período de la prórroga legal notificada previamente en fecha 2 del mes de mayo del 2017, en acta notarial, de conformidad a Cláusula Tercera, la prórroga legal a tiempo determinado inició inmediata y automáticamente al vencimiento del contrato de arrendamiento, el 31 de julio del año 2018 y culmina el 30 de julio del año 2021. Arguye que las arrendatarias fueron notificadas en tiempo hábil, con 30 días de anticipación, tal como lo establece el contrato arrendamiento y de conformidad como lo establece la Ley de Arrendamientos de Locales Comerciales en su artículo 26, y según lo estipulado en la cláusula primera del contrato de arrendamiento. Que se les ratificó y exhortó a que tomaran previsiones y las medidas pertinentes a los fines de que llegada dicha fecha 30 de julio del año 2021, efectuarían la desocupación inmediata del referido inmueble, dejándolo libre de personas y/o cosas, en estricto cumplimiento de las condiciones estipuladas en el mencionado contrato de arrendamiento, y que llegada la fecha automáticamente quedó concluido el contrato de arrendamiento y concluida a prórroga legal, culminando la relación arrendaticia tal cual como lo determina la Ley. Que se les notificó que es su obligación realizar los pagos de todos los servicios públicos y finiquitar y dejar solvente todos los compromisos con la Oficina Opur, Rentas y Tributos, Alcaldía de Carirubana, además presentar recibos y comprobantes originales que demuestren tal solvencia; y pide sean consignados ante el tribunal. Que se les notificó que debían entregar las llaves del local, en general en perfecto estado, además de entregar el local limpio y en perfecto estado de funcionamiento como lo recibieron, como lo establece la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial en su artículo 8. Que por lo antes expuesto, el tiempo del contrato se cumplió, la prorroga legal también se cumplió y es el caso que a la fecha los ciudadanos MARWAN ISHTAY Y CYNTHIA MORETTI, representantes legales de las empresas REGENCY IMPORTADORA, C.A., y MUNDO M@C, C.A. respectivamente, se han negado a entregar el local comercial, permaneciendo, gozando y disfrutando de su patrimonio hereditario; que de esta manera se puede observar que los arrendatarios se han negado a cumplir con lo establecido en la Ley de Arrendamientos de Locales Comerciales en su artículo 26. Que en virtud de lo expuesto es que acude al tribunal para demandar como en efecto demanda a las empresas mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A., y MUNDO M@C, C.A. para que convengan o a ello sean condenadas por el Tribunal en devolver en perfectas condiciones de uso el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en forma inmediata, debido al vencimiento del mismo y su prórroga.
En la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial de las empresas demandadas, alegó punto previo y cuestiones previas que fueron resueltas en su oportunidad por el Tribunal de la causa mediante sentencia de fecha 8 de mayo de 2023, la cual si bien fue apelada por la parte demandante y oída su apelación en un solo efecto por auto de fecha 21 de junio de 2023, las correspondientes actuaciones nunca fueron remitidas a esta Superior Instancia, y visto que no consta en autos que esta apelación hubiere sido hecha valer conforme al artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que dicha sentencia se tiene como firme. En relación a la contestación, el apoderado judicial de la parte demandada, como Punto previo, opone la falta de cualidad de las demandantes y de interés de la actora, para lo cual aduce: que la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, actuando en su nombre propio y como apoderada judicial de sus hermanas las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, demandan el cumplimiento de contrato a sus poderdantes con la cualidad de herederas de la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (difunta), el cual tenían una relación arrendaticia con sus representadas; que de la declaración sucesoral anexa existen más de seis herederos; que las accionantes debieron indicar al Tribunal que actuaban en nombre de la sucesión y demostrar su representación; que la legitimidad o cualidad de arrendadores recae sobre la sucesión Irma Josefina Macho de Graterol, y que por ello el derecho invocado corresponde a todas y cada uno de sus integrantes en conjunto; que el haber demandado estas ciudadanas en su carácter de herederas en la referida sucesión y ejercer un derecho en virtud de la celebración de un contrato entre su causante y sus representadas, a su criterio las accionantes de autos debieron conformar un litis consorcio activo necesario, por cuanto el derecho invocado les perteneces a todos; que el Tribunal luego de tener conocimiento de esta acción y en aras de salvaguardar los derechos de todos los herederos, no aplicó los contenidos en el 231 y 233 del Código de Procedimiento Civil, debiendo ordenar la publicación de los edictos correspondientes a la conformación del litis consorcio pasivo. Que de los instrumentos acompañados al libelo de demanda se puede apreciar que la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol, tenía cuatro hijos, las cuales tres de ellas están plenamente identificadas en el presente libelo de demanda y el otro respondía con el nombre de ENRIQUE JOSE GRATEROL MACHO (difunto) a su vez, tuvo cuatro hijos de nombres ENRIQUE JOSE GRATEROL NIETO, DELIA JANNET GRATEROL SUAREZ, IRMALIESEE SONIA GRATEROL SUAREZ y JOSE ENRIQUE GRATEROL VILLAVICIENCIO, razón está que en aras de garantizar el debido proceso, solicita e invoca la intervención de un tercero interesado, de conformidad con lo establecido con el ordinales 1° y 3º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. Alega que sus representadas las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A. y MUNDO MAC C.A., han sido víctimas de innumerables perturbaciones, amenazas e insultos por parte de terceros en su oportunidad, hoy día demandantes, que existe una investigación debidamente aperturada por ante la Fiscalía Sexta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, situación esta que está causando daños y perjuicios, y además incumpliendo con el contrato de arrendamiento debidamente suscrito con la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta); que además, por los tribunales penales se llevan dos causas signadas con la nomenclatura 3CO-075-2022 y 3CO-074-2022, la cual guardan relación a la comisión de los delitos de perturbación pacífica de la posesión y de una apropiación indebida, el cual se está sustanciando debidamente y oportunamente. Aduce que se debe declarar sin lugar la demanda intentada por las demandantes, que conlleva al desalojo y el mismo no puede producirse si no se agota previamente el procedimiento administrativo tal como lo dispone el artículo 41, literal "L", ya que mal se podría admitir una medida cautelar, que en el caso que les ocupa, es indispensable el agotamiento de la vía administrativa. Que en nombre de su representada, siendo la oportunidad legal de formalizar la tacha de la copia simple del poder emanado por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón, de fecha 3 de marzo del año 2015, inserto bajo el número 37, Tomo 31, folios 166 al 168, marcada con la letra "J". De la contestación de la demanda. Además de contradecir los hechos alegados en el libelo de demanda, señala que sus mandantes han venido ocupando el referido local comercial como arrendatarios, y han dado cumplimiento con todas las obligaciones legales y contractuales, que han demostrado que su verdadera intención ha sido continuar con el arrendamiento por un plazo fijo, toda vez que desde la fecha de vencimiento del primer contrato, la arrendadora consintió la permanencia en el inmueble por parte de sus representados al punto de solicitarle la forma de nuevos contratos sucesivos, relación esta que tienen más de quince años, con las firmas de sus representados en sus condiciones de arrendatarios; y que al otorgar ambas partes varios contratos de arrendamiento, siendo éste el último y que está vigente, autenticado en fecha 31 de julio del año 2015; que sus representadas, no fueron o hasta la fecha no han sido debidamente notificadas en el término que lo expresa la cláusula Quinta de dicho contrato; que de acuerdo a la cláusula primera, el contrato debió o tuvo que haber terminado en fecha 30 del mes de julio del año 2018. Que en este caso, según lo plasmado en la cláusula Quinta del contrato, se desprende un término de 30 días con anticipación que en este caso debería ser el día 1º de julio del año 2018 e inclusive antes o en el día treinta del mes de junio del año 2018, para que una de las partes avisara a la otra su voluntad de rescindir el presente contrato o de prorrogarlo, y de no hacerlo ninguna de las partes opera tácitamente la reconducción; es decir, a tiempo indeterminado. Que hasta la fecha ni siquiera, están incursos en la prórroga legal que les corresponde de ley, ya que sus representados han cumplido a cabalidad con la relación arrendaticia sin llegar incumplir el contrato que es norma entre las partes, es decir, que han dado fiel cumplimiento con todos los supuestos para que en derecho esté a su favor y proceda que en primer lugar debe existir el agotamiento de ciertos términos debidamente pautados en el referido contrato para que se extinga de pleno derecho.
Las partes a los fines de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas aportadas por la parte demandante:
1.- Copia fotostática simple de: a) documento autenticado en Notaría Pública Primera de El Tigre, estado Anzoátegui, de fecha 7 de junio de 2018, inserto bajo el Nº 021, tomo 056, contentivo de poder general otorgado por la ciudadana MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO, venezolana, mayor de edad, estado civil soltera, titular de la cedula de identidad Nº V-9.580.813, domiciliada en El Tigrito, municipio San José de Guanipa del estado Anzoátegui, a la abogada BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 291.748; y b) documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha 7 de agosto del año 2018, anotado bajo el Nº 18, tomo 157, folio 70 hasta el 73, contentivo de poder general otorgado por la ciudadana YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.794.865, domiciliada en el Municipio Carirubana del estado Falcón, a la abogada BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 291.748 (f. 6-13); consignados posteriormente en original a los folios 226 al 236, los cuales se valoran conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la legitimidad que tiene la mencionada abogada para actuar en representación de las co demandantes MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO.
2.- Copia fotostática simple de Acta de Defunción, de fecha 16 de octubre del año 2018, expedida por la Oficina de Registro Civil de la parroquia Punta Cardón, municipio Carirubana del estado Falcón, correspondiente a la fallecida IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, titular de la cédula de identidad Nº V-715109, quien falleció ab-intestato el día 15 de junio de 2018 (f. 14). Esta copia de documento público administrativo, se tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar el fallecimiento de la mencionada ciudadana.
3.- Copia fotostática simple de: a) RIF de la SUCESIÓN IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, Nº J-500565690, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT. b) Declaración Sucesoral, planilla forma DS-99032, Nº 2100004461, expediente 016, de fecha 1º de marzo del año 2021. c) Planilla de Liquidación efectuada conforme a la resolución Nº SNAT/INTI/GRTI/RCO/SPF/AR/MS/2021/500025, de fecha 5 de marzo del 2021, de la sucesión IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL. d) Certificado de Solvencia de sucesiones y donaciones Nº 00472112, expedidas el 28 de junio del 2021, emanadas del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT (f. 15-19). Estas copias de documentos públicos administrativos, se tienen como fidedignas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales se valoran de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar que los herederos de la mencionada causante cumplieron con todos sus deberes formales relativos a la sucesión de su difunta madre.
4.- Copia certificada de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 23 de septiembre de 1999, bajo el Nº 25, tomo 13, Protocolo Primero, tercer trimestre del año 1999, mediante el cual la hoy fallecida ciudadana IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad Nº 715.109, adquirió por compra un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicado en la avenida Bolívar Nº 87-144, edificio "Grate" de la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón, siendo su superficie de doscientos ochenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (287,12 mts2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte: en 29,60 mts, con terrenos que son o fueron del Sr. Gustavo Villasmil; Sur: en 29,60 mts, con terreno que es o fue propiedad de la compañía SACCO, Sociedad Anónima de Crédito y Comercio, Este: en 9,60 mts, con la avenida Bolívar; y Oeste: en 9,60 mts, con terreno que es o fue de la compañía SACCO, Sociedad Anónima de Crédito y Comercio (f. 20-24). Este documento se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que el identificado inmueble fue propiedad de la causante de las demandantes.
5.- Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 31 de julio del año 2015, inserto bajo el Nº 9, tomo 135, folios 30 al 34, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL con el carácter de arrendadora, y las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A. y MUNDO MAC, C.A., representadas por los ciudadanos MARWAN ISHTAY y CYNTHIA MORETTI respectivamente, con el carácter de arrendatarios, cuyo objeto lo constituye un local comercial de 450 mts2, ubicado en la planta baja del edificio “Grate”, en la avenida Bolívar N° 87-144 de la ciudad de Punto Fijo estado Falcón (f. 25-31). Este documento se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes, así como las condiciones en las cuales se realizó el contrato, a saber, en cuanto al tiempo de duración, las partes pactaron el mismo por el lapso de tres (3) años, contados a partir del día 30 de julio de 2015, y que en atención a cuatro contratos de arrendamiento anteriores, su prórroga legal sería de tres (3) años.
6.- Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 3 de marzo de 2015, inserto bajo el Nº 37, Tomo 31, folios 166 al 168, contentivo de poder general otorgado por la ciudadana IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, a sus hijas las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO, BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO y YAJAIRA JOSEFINA GRATEROL MACHO (f. 32-35); consignada posteriormente en original a los folios 194 y 195. Este documento autenticado se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar el otorgamiento del mencionado poder general.
7.- Copia fotostática simple de solicitud presentada por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo estado Falcón, por la ciudadana MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO, con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, según documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 3 de marzo de 2015, inserto bajo el Nº 37, Tomo 31, folios 166 al 168, para el traslado a la sede de las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A. y MUNDO MAC, C.A., ubicada en la planta baja del edificio “Grate”, en la avenida Bolívar Nº 87-144 de la ciudad de Punto Fijo estado Falcón, quienes celebraron contrato de arrendamiento, a objeto de que informes a sus representantes legales, ciudadanos MARWAN ISHTAY y CYNTHIA MORETTI sobre los siguientes particulares: 1. Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ha permanecido en vigencia por más de 15 años; 2.- Que el Código Civil en el artículo 1580 establece que los inmuebles no pueden arrendarse por más de 15 años. 3.- Que en consecuencia de lo anterior, a la fecha su representada deberá desocupar el inmueble al momento de finalizado el contrato o su prórroga legal. 4.- Que la notificación se hace a objeto de interrumpir la prescripción, de conformidad con el artículo 1969 del Código Civil. Acompañada de la correspondiente Acta Notarial de fecha 2 de mayo de 2017, donde se dejó constancia que el día 28 de abril de 2017, el funcionario se trasladó y constituyó en la sede señalada a fin de notificarle los particulares indicados, quien fue recibido por la ciudadana CYNTHIA MORETTI; que los ciudadanos MARWAN ISHTAY y CYNTHIA MORETTI se dieron por notificados pero se negaron a firmar dicha Notificación (f. 34-35); consignada posteriormente en original a los folios 197-198, la cual se valora de acuerdo a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, para demostrar la referida notificación.
8.- Copias fotostáticas simples del expediente Nº 4238-21 de la nomenclatura del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, contentivo de notificación judicial practicada en fecha 25 de junio del año 2021, solicitada por la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO con el carácter de apoderada judicial de sus hermanas las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, donde se les notifica: 1.- Que el contrato de arrendamiento de fecha 31 de julio de 2015 celebrado por ambas partes venció el 30 de julio del año 2018, y que la prórroga legal de tres (3) años inició el 31 de julio de 2018 y vence el 30 de julio de 2021, de conformidad con la cláusula primera del contrato. 2.- Ratificarles que la prórroga legal notificada en fecha 2 de mayo de 2017, de conformidad con la cláusula tercera, la prórroga legal a tiempo determinado inició inmediata y automáticamente al vencimiento del contrato de arrendamiento, el 31 de julio de 2018 y culmina el 30 de julio de 2021. 3.- Ratificarles y exhortarles a que tomen previsiones y las medidas pertinentes a los fines de que llegada dicha fecha 30 de julio de 2021, efectúen la desocupación inmediata del referido inmueble. 4.- Que es su obligación realizar los pagos de todos los servicios públicos y finiquitar y dejar solvente todos los compromisos con OPUR, Rentas y Tributos, Alcaldía de Carirubana, y presentar recibos y comprobantes respectivos. 5.- Que deben entregar las llaves del local en general, en perfecto estado y el local limpio y en prefecto estado y funcionamiento como lo recibieron (f. 36-41); consignado posteriormente en original a los folios 199 al 225. Este documento judicial se valora de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil, con el cual se demuestra que el referido Tribunal se trasladó y constituyó en el sector Centro, avenida Bolívar Nº 87-144 edificio “Grate”, entre calles Progreso y Ayacucho la de la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón; y fueron atendidos por los ciudadanos MARWAN ISHTAY y CYNTHIA MORETTI, a quienes se les hizo entrega de un ejemplar del libelo de solicitud, del auto de admisión y la respectiva notificación judicial, quienes manifestaron recibir la notificación, mas no estar de acuerdo con el contenido.
9.- Legajo contentivo de procedimiento administrativo, interpuesto por la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO con el carácter de apoderada de la ciudadana IRMA MACHO DE GRATEROL por ante el Ministerio del Poder Popular para la Economía y Finanzas, Dirección de Arrendamiento Comercial contra las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A. y MUNDO MAC, C.A., por desalojo y anulación de la prórroga legal (f. 237-241). Estos documentos públicos administrativos, se valoran de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, para demostrar el agotamiento de la vía administrativa.
10.- Escrito consignado ante la Fiscalía Sexta del Ministerio Público, expediente MP170299-2021, de fecha 12 de diciembre del 2022, por la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, y sus anexos, relativa a investigación penal (f. 242-250); así como escrito consignado ante el Tribunal Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del estado Falcón con sede en Punto Fijo, expediente 3CO-075-2022, de fecha 12 de diciembre de 2022, por la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, en su carácter de representante de la Sucesión Irma Josefina Macho de Graterol, también relacionado con asunto penal (f. 251-253). En relación a estas documentales, se observa que por cuanto las mismas no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa, no se les concede ningún valor probatorio, por lo que se desechan.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Promueve escrito expediente Nº 3CO-074-2022, presentado ante la URDD del Circuito Judicial Penal del estado Falcón con sede en la ciudad de Punto Fijo, por la ciudadana CYNTHIA GERALDINE MORETTI KASSEN, de fecha 4 de febrero de 2022. (f. 116-117); así como escrito expediente Nº 3CO-075-2022, presentado ante la URDD del Circuito Judicial Penal del estado Falcón con sede en la ciudad de Punto Fijo, por el ciudadano MARWAN ISHTAY, de fecha 4 de febrero de 2022 (f. 118-119). En relación a estas documentales, se observa que por cuanto las mismas no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa, no se les concede ningún valor probatorio, por lo que se desechan.

Verificadas como fueron las pruebas aportadas en la presente causa, se observa que en fecha 30 de enero de 2024, el Tribunal a quo se pronunció de la siguiente manera:
Ahora bien, de los recaudos anexos al libelo de demanda, los cuales fueron promovidos en su oportunidad, conforme lo dispone el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil, y admitidos por este Tribunal, se verifica Notificación a través de Acta Notarial llevada a cabo por la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 02-05-2017, la cual en su introducción refiere al Contrato de Arrendamiento celebrado el día 31-07-201 5 entre ambas partes intervinientes y el cual es objeto de debate.
Es el caso que de una lectura a las cláusulas de dicha notificación, si bien es cierto los artículos señalados no guardan relación, si lo es el hecho de que en su particular tercero, expresa "(...) su representada deberá desocupar dicho inmueble al momento de finalizado el contrato o su prórroga legal.
De lo antes transcrito se colige que, la parte demandante sí manifestó su voluntad de rescindir el contrato, haciéndoles saber a los arrendatarios a través de dicha notificación que debían desocupar el inmueble al finalizar el contrato o su prórroga legal, aun cuando no lo fuera dentro de los treinta (30) dias de anticipación los que se contrae la cláusula quinta del referido contrato ya que de la misma también se desprende que esto refiere un tiempo mínimo habiéndose practicado dicha notificación en fecha 02-05-2017 Por lo tanto siendo el contrato ley entre las partes, y tomando en cuenta el contenido de la cláusula Primera del mismo, este tenía un inicio de fecha 31-07-2015, que al estipular una duración de tres (03) años se entiende finalizado en fecha 31-07-2018, entendiéndose de igual forma, que la misma cláusula establecía la duración de la prórroga máxima legal de tres (03), es decir, finalizado el mismo, comenzaba a computarse la prórroga de ley correspondiente, finalizando la misma en fecha 31-07-2021, estando en presencia de un contrato a tiempo determinado , y ello aunado al hecho de que la parte demandada no acompañó prueba suficiente que desvirtuara lo alegado por la actora, es lo que conlleva forzosamente a ésta Juzgadora a declarar con lugar la presente demanda y, así se establece.
(…), debiendo las demandadas de autos desocupar el inmueble objeto de la presente acción y, ASI SE DECIDE.”

De lo anterior se observa que la jueza a quo declaró con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, en virtud de haber demostrado la parte accionante, su cualidad para reclamar el derecho exigido, así como que había transcurrido el tiempo de duración del contrato de arrendamiento y su prórroga legal; y que a su vez la parte demandada en su oportunidad legal correspondiente, no aportó medios probatorios que desvirtuaran los alegatos de la parte actora. Por lo que apelada como fue esta decisión, esta Alzada procede a realizar las siguientes consideraciones:
PUNTOS PREVIOS
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
Alega la parte demandada que la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, actuando en su nombre propio y como apoderada judicial de sus hermanas las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, demandan el cumplimiento de contrato a sus poderdantes con la cualidad de herederas de la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol, quien tenía una relación arrendaticia con sus representadas; que de la declaración sucesoral anexa existen más de seis herederos; que las accionantes debieron indicar al Tribunal que actuaban en nombre de la sucesión y demostrar su representación; que la legitimidad o cualidad de arrendadores recae sobre la sucesión Irma Josefina Macho de Graterol, y que por ello el derecho invocado corresponde a todas y cada uno de sus integrantes en conjunto; que las accionantes de autos debieron conformar un litis consorcio activo necesario, por cuanto el derecho invocado les perteneces a todos; que el Tribunal luego de tener conocimiento de esta acción y en aras de salvaguardar los derechos de todos los herederos, no aplicó los contenidos en el 231 y 233 del Código de Procedimiento Civil, debiendo ordenar la publicación de los edictos correspondientes a la conformación del litis consorcio pasivo. Que de los instrumentos acompañados al libelo de demanda se puede apreciar que la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol, tenía cuatro hijos, las cuales tres de ellas están plenamente identificadas en el presente libelo de demanda y el otro respondía con el nombre de ENRIQUE JOSE GRATEROL MACHO (difunto) a su vez, tuvo cuatro hijos de nombres ENRIQUE JOSE GRATEROL NIETO, DELIA JANNET GRATEROL SUAREZ, IRMALIESEE SONIA GRATEROL SUAREZ y JOSE ENRIQUE GRATEROL VILLAVICIENCIO, razón está que en aras de garantizar el debido proceso, solicita e invoca la intervención de un tercero interesado, de conformidad con lo establecido con el ordinales 1° y 3º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que alegada como fue la falta de cualidad de las demandantes, ciudadanas BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, es importante establecer lo que debe entenderse por falta de cualidad, así, desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, (Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, sentencia Nº 1919 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 03-0019); la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); la cualidad activa la tiene quien es verdaderamente titular de la acción, por lo tanto la cualidad se origina de la norma legal que la establece o de la cláusula contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener.
Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; de acuerdo a la doctrina de Casación, es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. Luís Loreto, como “…aquella relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita...”; así la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal ha sostenido que “…la legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.” Es necesario entonces una identidad entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimatio ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo Devis Echandía:
Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539).

Podemos concluir asentando, que la falta de cualidad y la falta de interés, son consideradas como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de algún derecho o de alguna obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, por otro lado el actor debe tener interés actual, pues la falta de interés conlleva a la negación de la pretensión jurídica interpuesta.
De tal manera que, en el presente caso, la cualidad activa la tiene quien es el titular de la acción, que se origina del contrato regulador de la relación jurídica que se pretende sostener, por lo que habiéndose demandado el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, quien tiene la cualidad activa para demandar es una de las partes contratantes, bien sea el arrendatario o el arrendador. Así, a los fines de verificar la cualidad de la parte actora, quien es la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, actuando en su nombre propio y como apoderada judicial de sus hermanas las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, se observa que en el libelo de demanda la actora alega que pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las demandadas sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A. y MUNDO MAC, C.A., como arrendatarias, y su causante, la hoy de cujus IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, como arrendadora, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 31 de julio del año 2015, inserto bajo el Nº 9, tomo 135, folios 30 al 34, acompañado como instrumento fundamental de la acción (f. 25-31, pza I). En este mismo orden, se observa que cursa en autos al folio 16, pza. I, declaración Sucesoral, planilla forma DS-99032, Nº 2100004461, expediente 016, de fecha 1º de marzo del año 2021, en la cual aparecen como integrantes de dicha sucesión las demandantes BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, y los ciudadanos ENRIQUE JOSÉ GRATEROL NIETO, DELIA JANET GRATEROL SUAREZ, IRMALIESSE GRATEROL SUAREZ y JOSÉ ENRIQUE GRAQTEROL VILLAVICENCIO en representación del heredero premuerto ENRIQUE JOSÉ GRATEROL MACHO; con lo cual se demostró que los mencionados ciudadanos son copropietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que se pretende hacer cumplir, y que ese derecho de propiedad lo adquirieron por vía hereditaria por ser coherederos de la referida causante. Ahora bien, solicitada como fue en la oportunidad de la contestación de la demanda la integración del litisconsorcio activo conformado por todos los anteriores herederos, y habiendo comparecido en autos los anteriores ciudadanos, otorgando poder de representación, lo cual quedó establecido por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 21 de junio de 2023, que se integró completamente el litisconsorcio activo necesario (f.20-21, II pza.).
En este mismo orden, y no obstante que el tribunal a quo ordenó la integración del litisconsorcio activo, el cual fue debidamente integrado tal como se estableció precedentemente; considera necesario esta juzgadora hacer las siguientes consideraciones al respecto: el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil regula la figura procesal del litisconsorcio, y establece:
Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52.
Así tenemos que, el legislador prevé la posibilidad de que algunas obligaciones puedan ser hechas valer individualmente, sin que sea necesario que acudan todos los litisconsortes al juicio, y en otros, obliga, que acudan todos los integrantes del litisconsorcio. Sobre la primera posibilidad, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en el expediente Nº 2016-000269 de fecha 3 de noviembre de 2016, estableció lo siguiente:
La referida disposición prevé el derecho de intervención conjunta de los comuneros (cónyuges) en las acciones donde se pretenda la enajenación a título gratuito u oneroso de los bienes de la comunidad.
Sin embargo, la Sala observa que el accionante si bien pretende el cumplimiento de un contrato de opción compra venta de un inmueble destinado a vivienda, lo que reclama está referido a recuperar los bienes de la comunidad, situación muy distinta a la establecida en el artículo 168 del Código Civil, aplicado al caso, tal como se constató supra.
La Sala, ha establecido que la legitimación para acciones derivadas de los bienes indicados en el artículo 168 del Código Civil, se refiere a su enajenación, más no- por ejemplo- a su reivindicación, ya que el inmueble entraría a formar parte de los actos propiamente de administración de dichos bienes, para lo cual no se requiere del litis consorcio activo necesario. (Sentencia Nº 201 del 16 de julio de 1996, Caso: Juan Cruz Moreno c/ Hacienda Los Chaguaramos S.A.).
Por consiguiente, la recurrida erró al declarar la inadmisibilidad de la demanda, sobre la base falsa apreciación de la ausencia en la conformación del litisconsorcio pasivo necesario para accionar la demanda de cumplimiento de contrato, ya que de acuerdo con las consideraciones que anteceden, esta demanda no comporta, a tenor de lo previsto en el artículo 168 del Código Civil, la enajenación a título gratuito u oneroso o gravado de los bienes gananciales, que requieran la legitimación en juicio de ambos cónyuges en forma conjunta, puesto que, en realidad lo que se pretende en el presente juicio, es el cumplimiento de un contrato de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, (…) y otorgándole a la sentencia definitiva, el efecto registral del documento de compra, en beneficio exclusivo del accionante y su cónyuge.
Este criterio jurisprudencial, puede ser aplicado analógicamente al caso de autos, en virtud que se está en presencia de una comunidad de bienes donde ninguno de los coherederos puede disponer individualmente de los bienes que conforman el acervo hereditario.
Así, se observa, que el objeto del litigio es un bien inmueble que pertenece a una comunidad hereditaria y que fue arrendado a las terceras hoy demandadas, y que a través de la presente acción de cumplimiento de contrato se pretende devolver el inmueble objeto del litigio a la posesión del acervo hereditario dejado por la causante Irma Josefina Macho de Graterol, quien falleció luego del otorgamiento del documento que se pretende hacer cumplir.
En consecuencia, en el presente caso no es preciso la conformación del litisconsorcio activo necesario para accionar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que la pretensión no comporta la enajenación del bien hereditario que requiera la legitimación en juicio de todos los herederos en forma conjunta; sino por el contrario se pretende cumplimiento de un contrato de arrendamiento, que de ser procedente comportaría el retorno de la posesión del inmueble al acervo patrimonial hereditario, en beneficio de todos los herederos de la propietaria del inmueble. Por lo que siendo así, se desestima el alegato de la falta de legitimación activa de las demandantes; y así se decide.
Por lo antes señalado, es por lo que se concluye que la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, actuando en su nombre propio y como apoderada judicial de sus hermanas las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, si tiene cualidad para intentar la presente acción. Y así se decide.
DE LA INVESTIGACIÓN PENAL
Alega el apoderado judicial de las demandadas, que sus representadas las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA C.A. y MUNDO MAC C.A., han sido víctimas de innumerables perturbaciones, amenazas e insultos por parte de terceros en su oportunidad, hoy día demandantes, evitando el debido uso, disfrute goce pacífico del local arrendado, causando esto incomodidad, trayendo como consecuencia que sus mandantes acudieran a otra instancia a los fines de denunciar los atropellos realizados por las ciudadanas accionantes, que existe una investigación debidamente aperturada por ante la Fiscalía Sexta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del estado Falcón la cual guarda relación a que una de las accionantes de autos, se apropiaran indebidamente de una planta eléctrica propiedad de sus poderdantes y que además, cerraron arbitrariamente el acceso a ese espacio donde se encuentra la planta eléctrica, y que está dentro del espacio arrendado, situación esta que está causando daños y perjuicios, y además incumpliendo con el contrato de arrendamiento debidamente suscrito con la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta); que además, por los tribunales penales se llevan dos causas signadas con la nomenclatura 3CO-075-2022 y 3CO-074-2022, la cual guardan relación a la comisión de los delitos de perturbación pacífica de la posesión y de una apropiación indebida, el cual se está sustanciando debidamente y oportunamente. Al respecto se observa que tales hechos, que pudieran revestir carácter penal, no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa, como es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las empresas demandadas y la causante de las demandantes, por finalización del término de duración, así como de su prórroga legal, razón por la cual se desestima este alegato; y así se establece.
DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO
Aduce la parte demandada, que se encuentran en una relación arrendaticia, situación está tutelada por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, que indica la manera o forma de llevarse a cabo una relación arrendaticia señalado en artículo 6 de la referida Ley, que por estas razones se debe declarar sin lugar la demanda intentada por las demandantes, que conlleva al desalojo y el mismo no puede producirse si no se agota previamente el procedimiento administrativo tal como lo dispone el artículo 41, literal "L", ya que mal se podría admitir una medida cautelar, que en el caso que les ocupa, es indispensable el agotamiento de la vía administrativa. Al respecto se observa que la referida norma establece: “En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: (…) l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados a la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente (…)”. De esta disposición legal se colige que no puede procederse a dictar medida de secuestro sobre bienes muebles o inmuebles arrendados destinados al uso comercial sin que conste en autos que el arrendador haya agotado el procedimiento administrativo correspondiente; lo cual no es el caso de autos, donde el tribunal a quo negó la medida solicitada por no constar el agotamiento de la vía administrativa respectiva; pero que sin embargo éste no constituye un requisito de admisibilidad de la demanda, ni de procedencia de la misma. En tal virtud, se desestima este alegato. Y así se decide.
DE LA TACHA DE DOCUMENTO
Señala en la contestación el apoderado judicial de la parte demandada, que en nombre de su representada, siendo la oportunidad legal de formalizar la tacha de la copia simple del poder emanado por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón, de fecha 3 de marzo del año 2015, inserto bajo el número 37, Tomo 31, folios 166 al 168, marcada con la letra "J", poder general judicial, este que fuera otorgado, a las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO BEATRIZ GRATERO MACHO y YAJAIRA COROMO GRATEROL MACHO; razón ésta que procede en nombre de sus poderdantes a formalizar la misma por lo siguiente: en virtud de que no coinciden con la firma de la ciudadana Irma Josefina Macho de Graterol (Difunta), que se puede comparar o cotejar la firma del contrato de arrendamiento que fuera debidamente firmado en fecha 31 de Julio del año 2015 y el poder en cuestión que fuera firmado antes, es decir, en fecha 3 de marzo del año 2015; que de conformidad con lo establecido en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, debidamente concatenado con el numeral 2 y 3 del artículo 1380 del Código Civil; que por tal razón y estando ajustado a derecho la tacha de documento público, solicita a favor de sus representados del Tribunal que no le conceda ningún valor probatorio al documento falso presentado por las accionantes en libelo de demanda signado con la letra "J"; que en consecuencia, a la luz de las consideraciones que anteceden, solicita que el punto previo, sea debidamente analizado en cuanto a derecho se requiere, a los fines de que la presente demanda sea desestimada.
En este orden se observa que, propuesta como fue la tacha incidental por el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación, su trámite procedimental debe seguirse de la siguiente manera: establece el único aparte del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil:
Si presentado el instrumento en cualquier estado y grado de la causa, fuere tachado incidentalmente, el tachante, en el quinto día siguiente, presentará escrito formalizando la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados que quedan expresados; y el presentante del instrumento contestará en el quinto día siguiente, declarando asimismo expresamente si insiste o no en hacer valer el instrumento y los motivos y hechos circunstanciados con que se proponga combatir la tacha. (subrayado del tribunal).
Las anterior norma establece el procedimiento a seguir en el caso que sea propuesta la tacha incidental, indicando que una vez propuesta la tacha, ésta deberá ser formalizada al 5° día siguiente, hecho lo cual el presentante del instrumento deberá contestarla en el 5° día siguiente, oportunidad en la que deberá declarar si insiste o no en hacer valer el instrumento tachado. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado de manera reiterada, entre otras, mediante sentencia N° 01118 dictada en fecha 22/9/2004 en el expediente 02-851 de la siguiente manera:
En el caso de la tacha incidental, ésta se podrá proponer en cualquier grado y estado de la causa por actuación procesal que determine el instrumento objeto de la tacha y, evidentemente, la manifestación de tacha. Ahora bien, dado el carácter de cuestión sobrevenida dentro del juicio principal, una vez propuesta la tacha, deberá ser formalizada en el quinto día siguiente al que se propuso, mediante escrito que explane los motivos y la exposición de los hechos circunstanciados que evidencien la falsedad del documento tachado en la actuación procesal que previamente se propuso.
Presentada la formalización se abre un lapso de cinco días para que el presentante del documento tachado dé contestación a la incidencia. En caso de que no se dé contestación o se manifieste que no insiste en el documento tachado, no se seguirá adelante con la incidencia, estimándose que desiste de ello, desechándose el instrumento objeto de la tacha; si por el contrario persiste, se continuará con la incidencia la cual deberá tramitarse en cuaderno separado.
Por otra parte, tampoco habrá lugar a la incidencia de tacha si la formalización de la misma no se realiza en el quinto día señalado en el artículo 440 de la Ley Adjetiva Civil, debiendo entenderse que el tachante desiste de su impugnación. (subrayado del Tribunal).
En caso de autos, tal como quedó establecido precedentemente, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada tachó de falso por vía incidental el documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del estado Falcón, de fecha 3 de marzo del año 2015, inserto bajo el número 37, Tomo 31, folios 166 al 168, marcada con la letra "J", contentivo de poder general judicial, otorgado por la ciudadana hoy fallecida Irma Josefina Macho de Graterol a las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO BEATRIZ GRATERO MACHO y YAJAIRA COROMO GRATEROL MACHO, no evidenciándose de autos que la parte demandada hubiere formalizado la tacha propuesta dentro de los cinco (5) días siguientes; por lo que conforme al citado artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, y al criterio jurisprudencial transcrito, debe tenerse como desistida la tacha del instrumento por falta de formalización; y así se establece.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Decidido lo anterior, procede esta juzgadora a decidir el fondo del asunto debatido, para lo cual hace las siguientes consideraciones: el contrato de arrendamiento puede terminarse, como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato o una de sus prórrogas, y puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de autos, los actores demandan por cumplimiento de contrato en virtud del vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento y su prórroga legal; al respecto debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, de conformidad con el referido artículo 26 le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
En el presente caso, por auto de fecha 13 de julio de 2023 (f.36 pza.II), el Tribunal a quo estableció la fijación de los hechos y los límites de la controversia, señalando que la parte demandante debía probar: a. Que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido. b. Que la prórroga legal se encuentra vencida. c. Que el contrato de arrendamiento se encontraba a tiempo determinado cuando se practicó la primera notificación. d. Si cuando se realizó la notificación notarial, es decir, la primera de ellas, se practicó dentro del lapso que establece el contrato de arrendamiento; y que la parte demandada debía demostrar: a. Que la notificación practicada señala que era por 15 años de vigencia el contrato de arrendamiento, y no por 3 años. b. Que la mencionada notificación notarial no guarda relación con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. c. Que la notificación practicada por Notaría no se realizó con 30 días de anticipación, tal como lo estipulaba el contrato, y a consecuencia de ello se produjo la tácita reconducción del mismo. d. Que el contrato se encuentra a tiempo indeterminado, y que a consecuencia de ello, la notificación judicial se encuentra desfasada. e. Por qué considera que sus representados no fueron notificados de algún acto administrativo o judicial, que los haya dejado en estado de indefensión.
Visto que las accionantes demandan por cumplimiento de contrato en virtud del vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento y su prórroga legal, se observa que, de acuerdo a la cláusula PRIMERA del contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda, cuyo cumplimiento se pide, celebrado entre la ciudadana IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL con el carácter de arrendadora, y las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A. y MUNDO MAC, C.A., representadas por los ciudadanos MARWAN ISHTAY y CYNTHIA MORETTI respectivamente, con el carácter de arrendatarios, se evidencia que el lapso de duración del mismo fue establecido “por el período de tres (03) años, a partir del día Treinta (30) del mes de Julio del año 2015, en el entendido y reconocimiento de Cuatro contratos de arrendamiento anteriores, LA ARRENDADORA gozará de la prórroga legal máxima establecida en la ley, es decir, de tres (03) años”, es decir, el contrato suscrito entre las partes es a tiempo determinado, reconociendo contratos anteriores, asimismo se observa que tomando en consideración que la relación contractual inició no en la fecha de este contrato, sino que tiene cuatro contratos previos, se reconoció que las arrendadoras tienen derecho a disfrutar del lapso de prórroga legal máximo establecido en la ley especial. Asimismo, se evidencia en la cláusula QUINTA del contrato que las partes convinieron en que “Si una de las partes no avisa a la otra su voluntad de rescindir el contrato con 30 días de anticipación y por lo menos a la expiración del mismo su voluntad de prorrogarlo, opera tácitamente la reconducción,…” (subrayado del Tribunal).
Ahora bien, en la oportunidad de la contestación, alega el apoderado judicial de las demandadas que sus mandantes han venido ocupando el referido local comercial como arrendatarios, cumpliendo con todas las obligaciones legales y contractuales, demostrando que su verdadera intención ha sido continuar con el arrendamiento por un plazo fijo, toda vez que desde la fecha de vencimiento del primer contrato, la arrendadora consintió la permanencia en el inmueble por parte de sus representados al punto de solicitarle la forma de nuevos contratos sucesivos, relación esta que tienen más de quince años; que al otorgar ambas partes varios contratos de arrendamiento, siendo éste el último y que está vigente, debidamente autenticado en fecha 31 de julio del año 2015, razón esta, que como lo expresa la cláusula quinta, si una de las partes no avisa a la otra su voluntad de rescindir el contrato con 30 días de anticipación y por lo menos a la expiración del mismo su voluntad de prorrogarlo, opera tácitamente la reconducción, que en ese sentido, sus representadas, no fueron o hasta la fecha no han sido debidamente notificadas en el término que lo expresa muy bien la cláusula Quinta de dicho contrato; que de acuerdo a la cláusula primera, el contrato debió o tuvo que haber terminado en fecha 30 del mes de julio del año 2018. Que en este caso, según lo plasmado en la cláusula Quinta del contrato, se desprende un término de 30 días con anticipación que en este caso debería ser el día 1º de julio del año 2018 e inclusive antes o en el día treinta del mes de junio del año 2018, para que una de las partes avisara a la otra su voluntad de rescindir el presente contrato o de prorrogarlo, y de no hacerlo ninguna de las partes opera tácitamente la reconducción; es decir, a tiempo indeterminado.
En relación a tal alegato, se observa que la parte demandada en la oportunidad de la contestación admite que el contrato de arrendamiento a término fijo venció, pero que no venció la prórroga legal por cuanto ésta nunca comenzó aduciendo que no fueron debidamente notificadas por la arrendadora su voluntad de rescindir el presente contrato o de prorrogarlo en la forma prevista en la cláusula quinta, por lo que aduce que en este caso operó la tácita reconducción, a cuyos efectos señala que al momento de vencerse el término de duración del contrato, en fecha 30 de julio de 2018, continuaron ocupando el inmueble de manera pacífica, cancelando el canon de arrendamiento, y cumpliendo con todas las obligaciones legales y contractuales hasta la fecha. Al respecto de autos se evidencia que la parte demandada no demostró el alegado hecho de que luego de la fecha indicada como vencimiento del contrato, continuó ocupando el inmueble arrendado de manera pacífica, pues por el contrario, de la notificación realizada por la ciudadana MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO, con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, a través de la Notaría Pública Primera de Punto Fijo estado Falcón, quien se trasladó a la sede de las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A. y MUNDO MAC, C.A., ubicada en la planta baja del edificio “Grate”, en la avenida Bolívar Nº 87-144 de la ciudad de Punto Fijo estado Falcón, (inmueble objeto del litigio), donde en fecha 28 de abril de 2017 se notificó a sus representantes legales, ciudadanos MARWAN ISHTAY y CYNTHIA MORETTI que no se prorrogaría el contrato, por lo que deberían desocupar el inmueble al momento de finalizado el contrato o su prórroga legal, según se evidencia de Acta Notarial de fecha 2 de mayo de 2017 (f. 34-35); y de la notificación judicial practicada en fecha 25 de junio del año 2021 por el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, solicitada por la ciudadana BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO con el carácter de apoderada judicial de sus hermanas las ciudadanas MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, donde se les notifica que el contrato de arrendamiento de fecha 31 de julio de 2015 venció el 30 de julio del año 2018, y que la prórroga legal de tres (3) años inició el 31 de julio de 2018 y vence el 30 de julio de 2021, y se ratificó que la prórroga legal notificada en fecha 2 de mayo de 2017, inició inmediata y automáticamente al vencimiento del contrato de arrendamiento, el 31 de julio de 2018 y culmina el 30 de julio de 2021 (f. 36-41); notificaciones éstas a las que se les otorgó pleno valor probatorio, no obstante que fueron cuestionadas por la parte demandada, y de las cuales quedó evidenciado que en fecha 28 de abril de 2017 la arrendadora (hoy fallecida) IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, a través de su apoderada la ciudadana MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO, notificó a las arrendatarias, las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A. y MUNDO MAC, C.A., su voluntad no renovar el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado por las partes en fecha 31 de julio del año 2015, evidenciándose que la arrendadora no tenía la intención de continuar prorrogando la relación contractual arrendaticia, es decir, que la ocupación del inmueble por parte de las arrendatarias no es pacífica luego del vencimiento de la prórroga legal; y como corolario en fecha 25 de junio del año 2021, es decir, antes de la finalización del lapso de prórroga legal, las co-herederas ciudadanas BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO y YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO notificaron nuevamente a las arrendatarias sobre el vencimiento de ese lapso de prórroga legal, y sobre la obligación de entregar el inmueble arrendado.
Adicional a lo anterior, se observa que nuestro ordenamiento jurídico no establece ningún lapso para solicitar la entrega material o del desalojo del inmueble arrendado una vez vencida la prórroga legal correspondiente. Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia n° 993 de fecha 1 de agosto de 2014, dictada en el expediente n° 12-0214, estableció:
En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil.
Por otra parte, considera esta Sala que el fallo objeto de revisión no incurrió en violación constitucional alguna cuando consideró que la arrendataria debía entregar el inmueble, con arreglo al principio de autonomía de voluntad de las partes, pues ello tiene su fundamento en el artículo 1.159 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley (Vid. José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto (Vid. artículo 1.315 del Código Civil), por tanto, resultan inconsistentes los argumentos de la solicitante de la revisión en este sentido.
…omissis…
Cabe destacar que, contrariamente a lo afirmado por la representación judicial de la sociedad mercantil Hola Modas, C.A., el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem. (subrayado de este Tribunal).
Conforme a este criterio jurisprudencial, aplicable al presente caso, ratificado en decisión n° 590 de fecha 5 de noviembre de 2021, en el expediente n° 18-0565, se concluye que en atención al principio de autonomía de voluntad de las partes, éstas pueden reglamentar la forma y modalidad de las obligaciones que asumen mediante un contrato, de tal manera que son de obligatorio cumplimiento para los contratantes conforme al artículo 1.159 del Código Civil; asimismo se establece que la novación de la obligación no se presume sino que la voluntad de efectuarla aparezca claramente del acto conforme al artículo 1.315 eiusdem; y que la ley especial en materia de arrendamientos no establece un lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por lo que una vez vencida la prórroga legal el arrendador queda habilitado para pedir al arrendatario la entrega del inmueble; y así se establece.
Lo anterior aplicado al caso bajo análisis, permite concluir que, contrariamente a lo señalado por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, de que el lapso de prórroga legal no había comenzado a discurrir por cuanto no fueron notificadas de la no renovación del contrato, y que eso generó la tácita reconducción del contrato a partir del vencimiento del mismo en fecha 30 de julio de 2018; en el presente caso, -como quedó establecido supra-, no existen elementos probatorios que demuestren que haya operado la tacita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento alegado por la parte accionada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, lo cual debe constar de manera fehaciente de acuerdo al artículo 1.315 eiusdem, ello en virtud que la arrendadora, en la oportunidad establecida en la cláusula quinta del contrato, tomando en consideración que el contrato vencía el 30 de julio de 2018, conforme a la cláusula primera que estableció el lapso de duración “por el período de tres (03) años, a partir del día Treinta (30) del mes de Julio del año 2015…”; y siendo que la notificación de que no se prorrogaría el contrato fue realizada el día 28 de abril de 2017, es decir, dentro de la vigencia de ese último contrato, y mucho antes del vencimiento del mismo, es por lo que se determina que fue realizada en la forma contractualmente prevista. En consecuencia, se declara la improcedencia de la defensa relativa a la tácita reconducción; y así se decide.
Por otra parte, habiéndose establecido que la relación arrendaticia en el presente caso no inició con el otorgamiento del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, sino que existía antes del mismo, en virtud que éste constituía una renovación de otros contratos; no obstante haber suscrito el contrato por tiempo determinado (3 años), no puede dejarse pasar por inadvertida esta realidad, y no puede fraccionarse la relación arrendaticia existente entre las partes, pues siendo los contratos sucesivos, la misma debe considerarse como una sola. En relación al tiempo transcurrido en la relación arrendaticia, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pag. 278-279, expresó:

El tiempo, como hecho, constituye un suceso o acontecimiento de orden natural que el hombre cuantifica al medir el movimiento; mesura que da lugar a consecuencias jurídicas de diverso significado y trascendencia en la vida y actividad humana, que podemos observar con carácter enunciativo en la siguiente dinámica:
1. Inicio del tiempo como medida para indicar a las partes el propio nacimiento de la obligación arrendaticia: Momento que marca el comienzo o transcurso de la duración del contrato de arrendamiento, o el nacimiento de esa relación teniendo como punto de partida un momento preciso y concreto que llamamos “tiempo” o “duración”, hacia un punto también preciso de llegada cuando éste es previamente fijado por las partes y que de no ser fijado anticipadamente no importa, puesto que el arrendamiento no es a perpetuidad.
2…
3. El tiempo como indicación del modo para adquirir algunos derechos por el transcurso del mismo en el ámbito arrendaticio: Se trata de momentos concretos que se unen o acumulan con cierta continuidad, a fin de que observados o apreciados los mismos, según el interés de la parte, constituyan medios conducentes para adquirir determinados derechos. Tal es el caso por ejemplo, (sic) el derecho a la prórroga legal que tiene el arrendatario cuyo arrendamiento haya sido celebrado por tiempo determinado…
En este orden de ideas la Sala de Casación de Civil en sentencia de fecha 4 de marzo de 2013, Exp. Nº 2012-000474, estableció lo siguiente:
“En el caso planteado, es evidente que la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado entre los contratantes, determina que se trata de un contrato a tiempo determinado, pues estableció una duración de un año a término fijo, es decir, desde el primero de septiembre de 1999 hasta primero de septiembre de 2000, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 del literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez terminada la misma se ejerció la acción de cumplimiento de contrato.
Ahora bien, la cantidad de años que duró la relación arrendaticia tuvo importancia a los efectos de establecer el tiempo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues dependiendo de los años que estuvieron en el inmueble arrendado se calcularía el tiempo de la señalada prórroga. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la intención del Legislador al establecer la prórroga legal obligatoria, era darle al arrendatario tiempo suficiente para ubicar otro inmueble, contratar un nuevo arrendamiento o comprar un local o vivienda donde establecerse nuevamente.
En el asunto planteado, al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, los demandados ejercieron la acción correspondiente de cumplimiento de contrato. En tal sentido, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 1391, del 28 de junio de 2005, caso Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”.

De acuerdo a la jurisprudencia anteriormente transcrita aplicable al presente caso, tenemos que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, evidenciándose que la arrendataria ha ocupado el local comercial objeto de la presente demanda por un periodo de tiempo de más de quince (15) años, según lo manifestaron ambas partes.
En este orden, se observa que en fecha 31 de julio de 2018, venció el contrato arrendamiento según lo pactado en la cláusula primera, y habiendo sido demostrada la manifestación de voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación contractual, a partir de esa fecha comenzó a correr el lapso de prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año
6 meses
Más de una (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10 años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
En atención a esta norma, se evidencia que a la arrendataria le correspondía un lapso de prórroga legal de tres (3) años, el cual venció el 31 de julio de 2021, y en consecuencia, en esa fecha le nace el derecho a los ciudadanos BEATRIZ JANET GRATEROL MACHO, MILITZA CAROLINA GRATEROL MACHO, YAJAIRA COROMOTO GRATEROL MACHO, ENRIQUE JOSÉ GRATEROL NIETO, DELIA JANET GRATEROL SUAREZ, IRMALIESSE GRATEROL SUAREZ y JOSÉ ENRIQUE GRATEROL VILLAVICENCIO con el carácter de integrantes de la SUCESIÓN IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL, de demandar a las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A. y MUNDO MAC, C.A., por cumplimiento del contrato de arrendamiento, y la entrega del inmueble arrendado; y así se establece.
Por lo que siendo así, habiendo la parte demandante demostrado que el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana IRMA JOSEFINA MACHO DE GRATEROL y las sociedades mercantiles REGENCY IMPORTADORA, C.A. y MUNDO MAC, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 31 de julio del año 2015, inserto bajo el Nº 9, tomo 135, folios 30 al 34, se encuentra vencido desde el día 31 de julio de 2018, así como también se encuentra vencida la prórroga legal desde el día 31 de julio de 2021; así como también que el referido contrato cuyo cumplimiento se pide fue establecido a tiempo determinado, el cual se encontraba vigente para el día 28 de abril de 2017, fecha en que se practicó la primera notificación por parte de la Notaría Pública Primera de Punto Fijo estado Falcón; y que dicha notificación se practicó dentro del lapso que establece la cláusula quinta del contrato de arrendamiento; se determina que la parte demandante demostró todos los hechos que señaló el Tribunal de la causa en la oportunidad de la fijación de los hechos y el establecimiento de los límites de la controversia. Y visto que la parte demandada no logró demostrar los hechos señalados por el Tribunal de la causa, en virtud que si bien en la notificación practicada por la Notaría Pública Primera de Punto Fijo estado Falcón, la arrendadora señala que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ha permanecido en vigencia por más de 15 años, no es menos cierto que también señala que por tal motivo deberá desocupar el inmueble al momento de finalizado el contrato o su prórroga legal, es decir, la arrendadora le está notificando a las arrendatarias su voluntad de no seguir prorrogando la relación arrendaticia que ha existido entre ellas por más de quince años, haciendo mención al último contrato suscrito entre las partes; por otro lado, se evidencia de la referida notificación notarial que corre inserta a los folios 36 al 41, y 199 al 225, está referida al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo estado Falcón, de fecha 31 de julio del año 2015; en cuanto a que dicha notificación no se realizó con 30 días de anticipación, tal como lo estipula el contrato, y a consecuencia de ello se produjo la tácita reconducción del mismo, se observa que quedó establecido precedentemente que la arrendadora practicó dicha notificación en la forma prevista en la cláusula QUINTA del contrato, que establece la obligación de las partes de avisar a la otra su voluntad de rescindir el contrato con 30 días de anticipación por lo menos a la expiración del mismo, y en consecuencia el contrato que se pretende hacer cumplir es a tiempo determinado por cuanto no se produjo la tácita reconducción; y finalmente la parte demandada no demostró que hubiesen quedado en estado de indefensión por falta de notificación, pues por el contrario, como quedó establecido, la notificación sí fue practicada conforme lo pactaron las partes en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide; y así se establece.
Por tales motivos es por lo que debe declararse procedente la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y ordenarse la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes. Siendo así, debe confirmarse la sentencia apelada. Así se decide.