TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 20 de marzo de 2024
213º y 165º
ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2023-000299
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES, C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2003, bajo el Nº 71, Tomo 25-A-Cto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: RICARDO SAYEGH ALLUP, MAIGUALIDAD NARANJO, LOIMAR MONASTERIOS, FELIX AGUILAR e ISABEL VALENTINA RODRIGUEZ GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-3.139.556, V-5.536.964, V-18.329.066, V-15.701.876 y V-17.511.917, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 4.655, 27.329, 204.372, 295.849 y 58.810, en el mismo orden enunciado.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.723.762.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: MANUEL YAMIL ASSAD BRITO, LUIS ENRIQUE ROMERO y NEILA YAMILE ASSAD REYES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-2.777.725, V-8.747.528 y V-6.166.423, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 31.580, 33.374 y 59.478, en el mismo orden enunciado.
MOTIVO: DESALOJO.
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 5 de octubre de 2022, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada MAIGUALIDAD NARANJO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES, C.A., quien procedió a demandar al ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA, por DESALOJO.
Distribuido el presente asunto, correspondió su conocimiento al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la demanda por los tramites del procedimiento oral por auto fechado 6 de octubre de 2022, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
Seguidamente, mediante diligencia presentada en fecha 7 de octubre de 2022, la representación actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y abrir el correspondiente cuaderno separado de medidas, siendo librada la compulsa en esa misma fecha.
Durante el despacho del día 28 de noviembre de 2022, compareció el ciudadano JULIO ECHEVERRÍA, en su carácter de alguacil, dejando constancia de haber citado a la parte demandada, consignando a tal efecto recibo de citación debidamente firmado.
En fecha 5 de diciembre de 2022, la parte demandada solicitó la expedición de dos (2) juegos de copias certificadas, las cuales fueron acordadas mediante auto fechado 12 del mismo mes y año.
En fecha 21 de diciembre de 2022, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, solicitó la declinatoria de competencia y reconvino a la parte actora.
En fecha 27 de febrero de 2023, dicha representación judicial solicitó pronunciamiento en la presente causa.
Mediante sentencia dictada en fecha 9 de marzo de 2023, el referido Juzgado declaró su incompetencia en razón de la cuantía, declinando su conocimiento en los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Definitivamente firme dicha decisión, el mencionado Juzgado ordenó en fecha 10 de abril de 2023, la remisión del presente asunto a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, librando al efecto Oficio Nº 2023-115.
Así, previa la distribución de ley efectuada en fecha 11 de abril de 2023, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado, quien le dio entrada en fecha 13 de abril de 2023, ordenándose la notificación de las partes del abocamiento. Asimismo, se ordenó librar oficio al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de ésta Circunscripción Judicial, a los fines que remitiera cómputo por Secretaría.
Mediante auto fechado 9 de mayo de 2023, se agregó a las actas del expediente oficio proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de ésta Circunscripción Judicial, remitiendo el cómputo solicitado.
En fecha 2 de junio de 2023, se libró boleta de notificación a la parte actora, quien fue debidamente notificada, tal y como consta de la declaración del ciudadano JOSÉ CENTENO, Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, de fecha 15 de junio de 2023, inserta al folio 177 del presente asunto.
En fecha 26 de junio de 2023, se dictó auto mediante el cual se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, fijándose el quinto (5to) día de despacho siguiente para que la parte actora compareciera a dar contestación a la demanda, para lo cual se ordenó su notificación, materializándose la misma en fecha 31 de julio de 2023 (Folios 188 y 189 de la pieza principal).
Seguidamente, en fecha 3 de agosto de 2023, compareció la representación judicial de la parte actora-reconvenida, consignado escrito de contestación a la reconvención propuesta por su antagonista.
En fecha 8 de agosto de 2023, se dictó auto mediante el cual se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente, a fin que tuviera lugar la audiencia preliminar en la presente causa.
En fecha 26 de septiembre de 2023, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia Preliminar, la misma tuvo lugar con las formalidades de ley.
En fecha 3 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte actora presentó escrito mediante el cual solicitó la reposición de la causa al estado de admisión de la reconvención y se anularan todas las actuaciones posteriores.
Seguidamente, mediante auto dictado en fecha 9 de octubre de 2023, se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, fijándose un lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas.
En esa misma fecha, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se negó por improcedente la reposición solicitada.
Durante el lapso probatorio, las partes hicieron uso de su derecho, promoviendo los medios de pruebas que consideraron pertinentes en defensa de los intereses de sus representados.
En fecha 25 de octubre de 2023, se admitieron los medios de pruebas promovidos, librándose en esa misma fecha oficios Nos 252-2023 y 253-2023 dirigidos a la Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) y al Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Comercio Exterior (MPPEFCE), respectivamente, cuyas resultas fueron incorporadas al expediente mediante autos dictados en fechas 29 de noviembre y 19 de diciembre de 2023.

Por auto fechado 9 de enero de 2024, se fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, conforme a lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, en fecha 6 de marzo de 2024, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, la misma tuvo lugar con las formalidades de Ley, dejándose constancia que la decisión se publicaría dentro de los diez (10) días siguientes a la referida fecha.
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA, sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el Nº 7, ubicado en la avenida José Antonio Páez, Quinta Maryland, El Paraíso, Caracas, tal y como consta de anexo marcado con la letra “B”.
Que se fijó un tiempo de duración de un (1) año, no prorrogable, contado a partir del 1º de marzo de 2014 hasta el 28 de febrero de 2015, fecha en la cual el arrendatario debía desocupar el inmueble y devolverlo inmediatamente en el mismo buen estado en que lo recibió.
Que, conforme a la cláusula tercera del contrato, se pactó un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,00), que por la reconversión monetaria quedó en cero bolívares con siete céntimos (Bs. 0,07), pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que el pago de los servicios de energía eléctrica, aseo urbano y agua le correspondería al arrendatario, según la cláusula cuarta del contrato celebrado, no teniendo derecho frente a la arrendadora de reclamar por la suspensión de esos servicios.
Que el arrendatario podía realizar cualquier reforma, modificaciones o bienhechurías, por su cuenta y costo, previo consentimiento por escrito de la arrendadora, obligándose a restituir el inmueble en su forma original si así lo deseara su representada.
Que la falta de pago de uno (1) o más cánones de arrendamiento, o por incumplimiento de algunas de las otras cláusulas contenidas en el contrato, daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del mismo.
Que una vez vencido el término fijado en el contrato, el arrendatario quedaría obligado a entregar el inmueble desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en la que fue recibido, sin que operara la tácita reconducción del contrato.
Que todo retardo o demora en la devolución del inmueble en el plazo convenido en el contrato, obligan al arrendatario a pagar la suma de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) por cada día de retardo por concepto de indemnización de daños y perjuicios
Adicionalmente, se pactó que, si el contrato quedare resuelto judicialmente antes del término convenido para su duración por causa del incumplimiento de obligaciones del arrendatario, tendría que pagar por concepto de daños y perjuicios, todas las sumas de mes a mes debieron pagarse por pensiones arrendaticias hasta la expiración natural del plazo contractual.
Que el demandado tiene un contrato vencido desde el año 2015, y abona un canon de arrendamiento cuyo monto lo estableció unilateralmente desde el año 2020, siendo el caso, en su decir, que fue convenido un canon de arrendamiento de SEISCIENTOS CUARENTA DÓLARES AMERICANOS ($ 640,00) o su equivalente en bolívares, teniendo un saldo pendiente de DIECIOCHO MIL CINCUENTA Y DOS DÓLARES AMERICANOS ($ 18.052,00), resultando infructuosas las innumerables gestiones de cobranza extrajudiciales para lograr el pago de los cánones de arrendamiento.
En consideración de lo anterior, procedió a demandar al arrendatario por DESALOJO del local comercial arrendado, con fundamento en la violación de las cláusulas segunda, tercera, séptima, décima, décima segunda y su parágrafo primero, y como consecuencia de ello, se entregue el inmueble desocupado libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió; y las costas y costos del presente procedimiento.
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada rechazó la estimación de la cuantía e impugnó la misma, alegando la incompetencia del Tribunal.
Asimismo, convino en la existencia de la relación arrendaticia, así como que en fecha 1ro de marzo de 2014 se suscribió un contrato de arrendamiento, sin embargo, que no es el primer ni único contrato, pues la relación data del 1ro de marzo de 2006, siendo el caso, en su decir, que se ha prorrogado por más de dieciséis (16) años de vigencia.
Que el objeto del contrato es el inmueble constituido por el Local Comercial signado con el N° 7, ubicado en la Planta Baja de la Quinta Maryland, situada entre la Avenida José Antonio Páez con Calle El Pinar, El Paraíso, Caracas.
Se admitió el pago realizado por su representado por concepto de cánones de arrendamiento del local arrendando, tal y como lo manifiesta haber recibido la demandante en sus cuadros descriptivos al folio 5 y su vuelto del escrito libelar.
Negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia haya iniciado el 1ro de marzo de 2014 y que finalizó el 28 de febrero del año 2015, ya que la misma comenzó el 1º de marzo de 2006 y se ha mantenido por más de 16 años de forma continua, pacífica, sin perturbación ni oposición por parte de la arrendadora, cumpliendo su representado con sus obligaciones de arrendatario, tal como fue pactado en el contrato de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya estado o esté en la obligación de hacer entrega del inmueble, por lo que una vez cumplido con el tiempo estipulado en el contrato, inició lo contemplado en el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, tal y como lo estableció el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en sentencia dictada en fecha 18 de diciembre de 2019.
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya violado los acuerdos estipulados en cada una de las cláusulas del contrato o de la ley, así como que sea deudor o mantenga un saldo pendiente con la arrendadora por la cantidad de DIECIOCHO MIL CINCUENTA Y DOS DÓLARES AMERICANOS ($ 18.052,00), en razón que el canon de arrendamiento del inmueble arrendado, sea desde el año 2020, por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA DÓLARES AMERICANOS ($ 640,00) o su equivalente en bolívares, lo cual negó de manera absoluta.
Negó, rechazó y contradijo que su representado esté en la obligación de pagar daños y perjuicios toda vez que, en su decir, no ha incumplido ninguna cláusula del contrato suscrito, la relación arrendaticia se encuentra vigente sin término ni condición alguna y cumple con su obligación de pagar el canon de arrendamiento.
Asimismo, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 361 y 869 eiusdem, interpuso una demanda reconvencional, alegando que en febrero del año 2006, su representado suscribió con la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES, C.A., un contrato de arrendamiento por el inmueble constituido por un local comercial distinguido Nº 7, ubicado en la Planta Baja de la Quinta Maryland, situada entre la avenida José Antonio Páez, con calle El Pinar, El Paraíso, Caracas, desde el 1º de marzo de 2006, al 11 de marzo de 2007, con término fijo no prorrogable, fijándose el canon de arrendamiento por la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 875.000,00).
Que luego de este primigenio contrato se sucedieron nueve (9) contratos, en las mismas condiciones, variando solo las fechas de inicio y terminación; el canon de arrendamiento y el depósito de garantía, siendo el último de éstos contratos el celebrado y suscrito en fecha 1º de marzo de 2014, cuya vigencia era hasta el 28 de febrero de 2015, sin embargo, una vez culminado el término del mencionado contrato, nunca fue notificado de la culminación del mismo ni del inicio de la prórroga legal, continuando su representado pagando el canon de arrendamiento hasta la presente fecha.
En razón de lo anterior, reconviene a la parte actora para que convenga o sea condenada en que la relación arrendaticia inició en fecha 1ro de marzo de 2006 y sigue vigente sin término de culminación, toda vez que, en su decir, desde el 28 de febrero de 2015, inició una prórroga legal y vencida ésta, el arrendatario ha permanecido en el inmueble sin interrupción alguna, de manera pacífica, sin renovación de cláusula ni de prorroga legal, es decir, bajo una relación arrendaticia a tiempo indeterminado; así como que, el canon de arrendamiento vigente al mes de noviembre de 2022, es por la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 865,00), equivalentes a CIEN DÓLARES AMERICANOS ($ 100,00).
Que por todo lo expuesto, solicitó se declare admisible la reconvención y sin lugar la demanda interpuesta en su contra.
Seguidamente, en la contestación a la reconvención propuesta, la representación judicial de la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES, C.A., negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención propuesta por la parte demandada, la cual solicitó se desestime.
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Objeto controvertido
La pretensión sujeta al estudio de este Tribunal se circunscribe a verificar el cumplimiento o no de las cláusulas contractuales, y como consecuencia de ello, la procedencia o no de la pretensión de desalojo.
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De la actividad probatoria
De las pruebas promovidas por las partes en el presente proceso, a saber:
• Copia simple de instrumento poder que acredita la representación judicial de la parte actora, folios 8 al 10 de la pieza principal I. Dicho poder no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dichos instrumentos se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Original o duplicado de escrito suscrito por la representación judicial de la parte accionante, contentivo de solicitud de inicio de Procedimiento Administrativo por Desalojo dirigido a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), recibido con sello húmedo en fecha 8 de agosto de 2022, a las 9:00 am, folios 11 al 17 de la pieza principal I. Dicho instrumento no fue impugnado o atacado en modo alguno, sin embargo, advierte esta juzgadora que el referido ente no es el competente para el referido trámite toda vez que, esa competencia la tiene atribuida la Dirección de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Comercio Exterior, aunado al hecho que nada aporta a los hechos controvertidos, por tanto, se desecha del proceso.
• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, folios 18 al 21 de la pieza principal I. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, que el inmueble identificado en el libelo de demanda, guarda identidad con el inmueble arrendado; que se trata de un local destinado para una farmacia; que la vigencia del contrato sería de un (1) año fijo; que el canon arrendaticio fue fijado en la cantidad de 7.500 bolívares mensuales, pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en la oficina de la arrendadora.
• Copias certificadas de expediente signado AP31-V-2018-000188, sustanciado por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien tramitó demanda por cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES, C.A., contra el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA, folios 55 al 129 de la pieza principal I. Dichas copias certificadas no fueron tachadas ni impugnadas en modo alguno, y son fundamentales en la presente acción de desalojo toda vez que, de tales actuaciones deviene el hecho que este órgano jurisdiccional pueda tener conocimiento de que la causa supra mencionada terminó mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de ésta Circunscripción Judicial, en la que declaró que “…el contrato de arrendamiento que dio origen a la presente controversia se indeterminó en el tiempo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil…” y como consecuencia de ello, SIN LUGAR la demanda incoada.
• Impresiones de comprobantes de transferencias bancarias, presuntamente correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2022, folios 130 al 141 de la pieza principal I. Las referidas impresiones de transferencias bancarias guardan relación con la prueba de informes promovida al Banco Mercantil, cuyas resultas fueron incorporadas mediante auto fechado 19 de diciembre de 2023, folios 33 al 37 de la pieza principal II. En la comunicación suscrita por la Gerencia de Servicios Operacionales de Mercantil, Banco Universal, informó que del número de cuenta 0105-0039-72-1039340210, cuyo titular es la sociedad mercantil Farmacia Bicentenaria, emanaron siete (7) transferencias bancarias identificadas con los números de referencia 6200488458, 6200033268, 6200663435, 6200735862, 6200284179, 6200014905 y 6200744237, realizadas en fechas 7 de enero, 11 de marzo, 5 de abril, 17 de mayo, 8 de junio, 8 de julio y 9 de agosto del año 2022, por las cantidades de trescientos veintidós bolívares (Bs. 322,00), trescientos tres bolívares (Bs. 303,00), trescientos ocho bolívares (Bs. 308,00), trescientos setenta y dos bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 372,40), trescientos setenta y siete bolívares con treinta céntimos (Bs. 377,30), cuatrocientos cuatro bolívares con sesenta céntimos (Bs. 404,60) y cuatrocientos ochenta y cuatro bolívares (Bs. 484,00), respectivamente, siendo la persona identificada como “SAYRENT”, la beneficiaria de esas transferencias en una cuenta de la entidad financiera Banco Plaza.
• Original de instrumento poder que acredita la representación judicial de la parte actora, folios 202 al 204 de la pieza principal I. Dicho instrumento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Resultas de Prueba de Informes promovida durante la fase probatoria por la parte demandada, folios 21 al 24 de la pieza principal II. De las referidas resultas, la Dirección General de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Comercio Exterior, informó que la Dirección de Arrendamiento Comercial es el órgano competente para conocer de la materia planteada conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la ley especial que rige la materia, al respecto, dichas resultas nada aportan a los hechos controvertidos, por tanto, se desecha del proceso.
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De la Impugnación de la Cuantía

Habiendo sido alegada en la contestación de la demanda la impugnación de la estimación de la cuantía, y, por ende, la incompetencia del Tribunal, se advierte que el Tribunal que conoció inicialmente de la causa declaró su incompetencia en razón de la cuantía (folios 144 al 148 de la pieza I), declinando su conocimiento en los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuya decisión no fue recurrida por las partes, quedando la misma definitivamente firme. ASÍ SE ESTABLECE.
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Del Fondo
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
Los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, disponen lo que se seguida se transcribe:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Dicho lo anterior se tiene que, del conjunto de probanzas acompañadas al proceso, y en particular, de los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes y la sentencia proferida por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de ésta Circunscripción Judicial, de fecha 18 de diciembre de 2019, la relación arrendaticia que vincula a las partes inicialmente se trató de una relación a tiempo determinado, en cuyos contratos sus firmantes manifestaron su voluntad de que la misma tuviera una vigencia de un año fijo, que fue prorrogado año tras año desde el año 2006, sin embargo, dicha relación se indeterminó en el tiempo conforme a lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, debiendo cada una de las partes continuar cumpliendo con sus respectivas prestaciones.
Ahora bien, en relación al incumplimiento de la clausula segunda del último contrato suscrito entre las partes, al haber determinado el Tribunal de Alzada que la relación locativa que vincula a las partes es a tiempo indeterminad, no resulta aplicable lo dispuesto en la referida cláusula toda vez que, la misma hace referencia a la obligación del arrendatario de hacer entrega del inmueble una vez expirado la vigencia del contrato. En consecuencia, se debe concluir por vía de consecuencia que no hay violación o incumplimiento de la referida clausula. ASÍ SE ESTABLECE.
En cuanto al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2020, 2021 y 2022, los cuales, en el decir de la actora, fue convenido un canon de arrendamiento de SEISCIENTOS CUARENTA DÓLARES AMERICANOS ($ 640,00) o su equivalente en bolívares, al respecto se precisa lo siguiente:
No quedó demostrado en las actas del expediente que las partes hayan convenido un canon de arrendamiento por la cantidad de Seiscientos Cuarenta Dólares Americanos ($ 640,00), no estándole dado al arrendador exigir el pago de dicho monto.
No obstante lo anterior, se presume que las partes de común acuerdo modificaron el canon pactado en la cláusula tercera del último contrato suscrito entre las partes, es decir, la cantidad de Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 7.500,00), hoy equivalentes a 0,000000075, pues en el libelo de demanda la accionante realizó una relación de los pagos realizados por el arrendatario durante los años 2020, 2021 y 2022, que son muy superiores al referido en la cláusula tercera del contrato, lo cual fue admitido por el demandado en el Título II, particular 5 del escrito de contestación a la demanda (Vuelto del folio 46 de la pieza principal I).
Adicionalmente, en el mismo escrito de contestación a la demanda reconoció que la “…cantidad pagada por concepto de canon de arrendamiento, después de la fecha 18 de diciembre de 2019, ha sido por iniciativa de nuestro representado, y así lo ha aceptado la arrendadora por más de cuatro (4) años…”, (folio 48 de la pieza principal I), y que el canon de arrendamiento vigente al mes de noviembre del año 2022, es la cantidad de CIEN DÓLARES AMERICANOS (folio 52 de la pieza principal I).
Así pues, observa esta Juzgadora que no quedó evidenciado en autos que la parte demandada haya efectuado el pago íntegro del canon de arrendamiento correspondiente a los años 2020, 2021 y 2022, convenido convencionalmente en la cantidad de CIEN DÓLARES AMERICANOS ($ 100,00), pues en la mayoría de los pagos realizó abonos al canon de arrendamiento y en otros meses no realizó pago alguno, v.gr., diciembre 2021, septiembre 2022, lo cual constituye un incumplimiento por parte del arrendatario de su principal obligación que es pagar el canon de arrendamiento.
Establecido lo anterior, debe concluir forzosamente esta operadora de justicia que el arrendatario incurrió en incumplimiento del contrato, y como consecuencia de ello, procedente la demanda de desalojo y la entrega material del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió, tal y como se hará en el dispositivo de la presente sentencia. ASÍ SE DECIDE.

De la Reconvención
En cuanto a la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, la misma tiene por finalidad a que la parte actora convenga o a ello sea condenada, en lo siguiente:
1.- Que la relación arrendaticia, existente entre ella y el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA, que se inició en fecha 1° de marzo de 2.006, sigue vigente sin término de culminación, por haber pasado la relación a tiempo indeterminado.
2.- Que convenga que, el canon de arrendamiento vigente, el mes de noviembre de 2022, es por la cantidad de Ochocientos Sesenta y Cinco Bolívares Digitales (Bs. 865,00), equivalentes a Cien Dólares Estadounidenses ($ 100,00), ultimo monto por concepto de canon de arrendamiento transferido a la parte actora del presente juicio y no la cantidad de $ 640,00, monto éste que jamás fue acordado por las partes y ni siquiera sometido a consideración para su discusión, ni es producto de alguna resolución de regulación de alquileres del organismo competente para ello.
3.- Que convenga que, el arrendatario ha estado y ha permanecido bajo la vigencia de un contrato y/o relación arrendaticia, desde sus inicios, es decir, desde el 1° de marzo de 2.006, hasta la fecha del 28 de febrero de 2015 y luego se inició una prorroga legal y vencida ésta, el arrendatario ha permanecido en el inmueble, sin interrupción alguna, de manera pacífica, sin renovación de cláusula ni de prorroga legal alguna, es decir, bajo una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
4.- Que convenga que, la relación arrendaticia existente entre las partes, cuyo objeto es el Local Comercial signado con el N° 7, ubicado en la Planta Baja de la Quinta Maryland, situada entre la Avenida José Antonio Páez con Calle El Pinar, El Paraíso, Caracas.
Así las cosas, considera oportuno esta Juzgadora citar el contenido del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que prevé:
“…Artículo 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente…”.

Del contenido de dicha norma se desprende que, está referida a la necesidad del proceso como único medio para obtener la garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho por el titular de la obligación jurídica.
La doctrina ha señalado que las condiciones del interés para intentar la acción mero declarativa son, a saber:
a) Una incertidumbre objetiva sobre la existencia o inexistencia de una relación jurídica;
b) Que la incertidumbre o falta de certeza al respecto sea de tal alcance que sin la sentencia declarativa el actor sufriría un daño; y,
c) Que la sentencia mero declarativa sea apta como tal para eliminar la incertidumbre e impedir el daño.

Se trata pues de una acción por la cual una parte (demandante) que afirma que otra (demandado) le niega la existencia de un derecho, acude ante el órgano jurisdiccional a través de un juicio de cognición, dado que no puede obtener la satisfacción de su derecho por otra vía, recayendo la carga de la prueba sobre el demandante, para que, luego de trabada la litis y de oír a las partes, el juez haga cesar la incertidumbre a través de la sentencia por medio de la cual se reconoce el derecho o la existencia de la relación jurídica invocada.
En otro orden de ideas, el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Art. 366.- “El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario.”

Siguiendo la misma línea argumentativa, resulta pertinente traer a colación lo previsto en el artículo 78 eiusdem, el cual es del tenor siguiente:
“…Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…” (Resaltado y negrilla nuestro).

Se desprende claramente de la norma que antecede, que, entre otros supuestos, está prohibido acumular en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, siendo sólo permitido acumularlas cuando se pida que su resolución sea una como subsidiaria de la otra, siempre que sus procedimientos no sean incompatibles entre sí.
El profesor Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, analiza el instituto procesal de inepta acumulación de pretensiones en los siguientes términos:
“La prohibición de acumulación de proceso que tengan procedimientos incompatibles, se justifica igualmente por la necesidad de la unidad de procedimiento que debe seguirse para los procesos acumulados. Sería imposible esta unidad se acumulasen, v.gr., un proceso de cobro de bolívares que se sigue por el procedimiento ordinario, con otro de ejecución de hipoteca que se sigue por el respectivo procedimiento especial”.

En ese sentido, la Sala de Casación de Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 837, de fecha 9 de diciembre de 2008, caso: Inversiones Sacla, C.A. (INSACLA), contra Leoncio Tirso Morique, en el expediente, N° 08-364, estableció lo siguiente:
“…Asimismo, el artículo 78 eiusdem, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación. …Omissis… Conforme a las anteriores consideraciones y al criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.
…Omissis…
Conforme a las anteriores consideraciones y al criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…”.
Ahora bien, de todo lo anterior se colige que, la reconvención o mutua petición planteada materialmente contiene pretensiones de naturaleza mero declarativa, lo cual debe ser satisfecho a través de otro procedimiento distinto al de autos, pues la acción principal por Desalojo se tramita por el Procedimiento Oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, mientras que la demanda Reconvencional Mero Declarativa debe tramitarse por el procedimiento residual previsto en el artículo 338 y siguientes del mismo código, por lo que no cabe la menor duda que dichos procedimientos son incompatibles entre sí, lo que comporta una evidente contravención de lo dispuesto en el artículo 78 y 366 del Código de Procedimiento Civil, entendiéndose que dicha incompatibilidad se refiere al juicio principal, ya que mal podría tramitarse en un mismo juicio dos acciones que deban ventilarse por procedimientos distintos e incompatibles.
Como consecuencia de todo lo antes expuesto, este Tribunal observa que en este proceso se encuentra configurada una incompatibilidad de procedimientos, motivo por el cual, resulta forzoso para quien aquí decide declarar INADMISIBLE LA RECONVENCIÓN planteada, tal como se hará en la parte dispositiva del presente fallo, de conformidad con lo establecido en los artículos 16, 341 y 366 eiusdem.
-III-
DECISIÓN

Como consecuencia de los elementos de hechos y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE IMUEBLES, C.A., contra el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA. En consecuencia, SE ACUERDA EL DESALOJO del inmueble arrendado, ORDENÁNDOSE al ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA, la entrega inmediata del inmueble constituido por un (1) Local Comercial signado con el N° 7, ubicado en la Planta Baja de la Quinta Maryland, situada entre la Avenida José Antonio Páez con Calle El Pinar, El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, en las mismas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención propuesta por la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 16, 366 y 341 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto hubo vencimiento total, se condena en costas a la parte demandada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de marzo de 2024.- Años: 213º de la Independencia y 165º de la Federación.
LA JUEZ,
LA SECRETARIA,
CAROLINA M. GARCÍA CEDEÑO.
YEISA REQUENA CASTAÑEDA.
Se deja constancia que, en esta misma fecha, siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ABG. YEISA REQUENA CASTAÑEDA.
AP11-V-FALLAS-2023-000299
DEFINITIVA