TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº. 6949

DEMANDANTE: GLENDA ERINA RAMONES DELGADO y MILAGROS JOSEFINA RAMONES DELGADO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.478.003 y V-10.706.331, respectivamente, domiciliadas en la calle Zamora, casa Nº 98, Puerto Cumarebo, municipio Zamora del estado Falcón, actuando en este acto en su propio nombre y en representación de los ciudadanos JOSEFA ARGELIA DELGADO DE RAMONES, MARIA ODILYS RAMONES DELGADO, MARIA GUADALUPE RAMONES NIÑO, y VICTOR MANUEL RAMONES MEDINA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.965.292, V-9.507.865, V-29.900.733 y V-23.680.885 respectivamente y del mismo domicilio.

APODERADA JUDICIAL: MARYORI NAVARRO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 154.953, con domicilio avenida Independencia Nº. 16-A, diagonal al Centro Comercial Costa Azul, Coro, municipio Miranda del estado Falcón, Teléfonos 0268-2538224, 0414-1069120, correo electrónico maryori_576@hotmail.com.

DEMANDADA: SAMIA MOHAMAD CASTILLO, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-12.175.569, con domicilio procesal en la calle Industria S/N, Puerto Cumarebo, municipio Zamora del estado Falcón, teléfono 0412-8578726, correo electrónico mohamadsamia@hotmail.com.

APODERADO JUDICIAL: BELKIS MORALES D., inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 38.819, con domicilio la calle Bolívar, Puerto Cumarebo, municipio Zamora del estado Falcón, teléfono 0412-8578726, 0412-949362, correo electrónico belkysjmoralesdiaz@gmail.com.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE LOCAL COMERCIAL

I
Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de enero de 2024, por la abogada Maryori Navarro, apoderada judicial de la parte demandante, contra la sentencia de fecha 17 de enero de 2024, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (f. 130-142), en el juicio de DESALOJO DE INMUEBLE LOCAL COMERCIAL, incoado por la parte recurrente, contra la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, parte demandada.
Cursa del folio 1 al 3 libelo de demanda suscrito por las ciudadanas GLENDA ERINA RAMONES DELGADO y MILAGROS JOSEFINA RAMONES DELGADO, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos JOSEFA ARGELIA DELGADO DE RAMONES, MARIA ODILYS RAMONES DELGADO, MARIA GUADALUPE RAMONES NIÑO y VICTOR MANUEL RAMONES MEDINA, de conformidad con lo establecido en el articulo 168 del Código de Procedimiento Civil vigente, en virtud de ser los herederos beneficiarios de los bienes que conforman la Sucesión del ciudadano Esteban Ramones Hernández, titular de la cédula de identidad Nº. V-734.208, quien falleciera ab intestato, en fecha 25 de enero de 2021, tal como se evidencia en acta de defunción Nº. 279, de fecha 15 de febrero de 2021, Planilla de Liquidación Sucesoral forma DS-99032 Nº 2100027273, de fecha 17 de diciembre de 2021, expediente Nº 237/2021, y Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones Nº. 00545747 de fecha 06 de septiembre de 2022, los cuales son acompañadas en copias simples, marcadas con las letras “A, B, y C”, asistidas por la abogada Maryori Navarro, en el cual señalan que demandan a la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, por la acción de DESALOJO DE INMUEBLE, prevista en los artículos 40 literales “a y g” del Decreto Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; para lo cual alegan que son propietarias de un inmueble compuesto por un terreno propio y un edificio de dos plantas sobre él construido, ubicado en la calle Bolívar de la población de Puerto Cumarebo, municipio Zamora del estado Falcón, el cual consta de un área de ocho metros (8 mts) de frente por treinta metros con cincuenta centímetros (30,50 mts) de fondo, alinderado así: Norte: terreno de Marina Petit; Sur: su frente calle Bolívar; Este: casa que es o fue de Carmen Natividad Lugo de Eizaga y casa de la Sucesión de José Encarnación Rodríguez, y Oeste: local comercial de Giuseppe Graceffa. Que dicho inmueble les pertenece por haberlo heredado de su legítimo causante ciudadano Esteban Ramones Hernández, que a su vez lo adquirió según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Zamora, Píritu y Tocopero del estado Falcón, en fecha 20 de septiembre de 1990, inscrito bajo el Nº. 52, folios 102 al 104, protocolo primero, tomo principal, tercer trimestre, el cual consignan en copia simple, marcado con la letra “D”. Alegan que en fecha 15 de julio de 2017, su causante ciudadano Esteban Ramones Hernández, celebró contrato de arrendamiento escrito con la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, el cual acompañan en original marcados con la letra “D”, el cual oponen como documento fundamental de la acción, sobre un local comercial, situado en la planta baja del inmueble anteriormente descrito; que dicho contrato de arrendamiento tenia una duración de cinco (5) meses, contados a partir del día 15 de julio de 2017 hasta el 16 de diciembre de 2017, por lo que se encuentran en presencia de un contrato a tiempo determinado o plazo fijo, ya que de la simple lectura de la clausula tercera de dicho contrato se desprende sin lugar a dudas la fijación del plazo, por lo que no opera la tacita reconducción. Alegan que dicho contrato se encuentra de plazo vencido, desde el 16 de diciembre de 2017, sin derecho a la prorroga legal correspondiente, por cuanto la duración del mismo era menor de seis (6) meses, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, por lo que su legítimo causante le había solicitado en reiteradas ocasiones la entrega del local comercial a la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, siendo infructuosas todas las gestiones destinadas a la entrega del mismo, y que posterior a su fallecimiento, ellos como legítimos herederos han venido solicitando la entrega del local comercial a la arrendataria, quien en todo momento se ha negado rotundamente a realizar la entrega del local comercial de forma voluntaria. Que aunado al hecho, de que desde el fallecimiento de su legítimo causante, esto en fecha 25 de enero de 2021, la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, ha venido incumpliendo con la principal obligación de su parte en la relación arrendaticia, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento por el disfrute del inmueble lo que se ha prolongado hasta la presente fecha. Que el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento conlleva por regla general, la exención de los derechos del inquilino, contractuales y legales. Fundamentan la presente demanda en el artículo 26 y articulo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y el artículo 1160 del Código Civil Venezolano. Alegan que en este caso específico es evidente que el contrato de arrendamiento se encuentra de plazo vencido desde fecha 16 de diciembre de 2017, en lo cual fundamentan la presente acción de desalojo de inmueble que intentan contra la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO. Que acuden ante la competente autoridad para demandar como en efecto formalmente demandan a la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO en su carácter de arrendataria por acción de Desalojo de Inmueble, para que convenga en ello o sea condenada por el Tribunal a que declare el desalojo del inmueble por parte de la arrendataria insolvente, por encontrarse el contrato de arrendamiento de plazo vencido, y que debe entregar el mismo de forma definitiva y totalmente libre de bienes y personas. Estiman la demanda en la cantidad de CIENTO CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 105.565,65) equivalente a 35,13 GBP, multiplicado por tres mil veces su valor, que es el monto de la moneda de mayor valor al día fijado por el Banco Central de Venezuela. Así mismo solicita que sean indexadas las sumas de dinero que se ordenen cancelar, y que sean calculadas desde la fecha de admisión de la presente demanda, hasta la sentencia definitiva, a través de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando como base la moneda de mayor valor al día fijado por el Banco Central de Venezuela. Anexos presentados del folio 4 al 16.
Por auto de fecha 4 de julio de 2023, el Tribunal de la causa admite la presente demanda de DESALOJO DE INMUEBLE LOCAL COMERCIAL, cuanto ha lugar en derecho, asimismo ordena el emplazamiento de la demandada ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO (f.18).
Mediante diligencia de fecha 11 de julio de 2023, las accionantes acuden al Tribunal a quo, siendo asistidas por la abogada Maryori Navarro, inscrita en el Inpreabogado, bajo el Nº. 154.953, mediante el cual solicitan sea designada correo especial a la abogada arriba identificada, para que realice entrega de la referida comisión (f.19). Seguidamente en esa misma fecha, mediante diligencia le otorgan poder apud acta, amplio y suficiente, a la abogada Maryori Navarro (f.20 y vto); y por auto de fecha 12 de julio de 2023, ese Tribunal ordena agregar a las actas procesales el instrumento poder, y pasa a tener a la profesional del derecho, como apoderado judicial de los demandantes (f. 21).
En fecha 25 de julio de 2023, el alguacil del Tribunal Comisionado, consigna el recibo de citación, practicada a la parte demandada el día 20 de julio de 2023 (f.28-29).Y por auto de fecha 31 de julio de 2023, el Tribunal a quo, agrega a los autos el resultado de la comisión practicada (f.32).
Mediante escrito de fecha 21 de septiembre de 2023, la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, asistida por la abogada Belkys Morales, dio contestación a la demanda de la siguiente manera: Admisión de los hechos. Que admite como cierto que en fecha 15 de julio del año 2017, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Esteban Ramones Hernández, sobre un local comercial ubicado en la calle Bolívar de Puerto Cumarebo del Municipio Zamora del estado Falcón, con una duración de seis (6) meses contados a partir del 30 de junio del año 2012 hasta el 30 de diciembre del año 2012, prorrogable a voluntad de ambas partes, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula quinta del contrato que produce y opone marcado con la letra “A”, que la relación contractual se fue prorrogando en el tiempo, según contratos que reproduce y opone marcados con las letras “B” y “C”, que ha cumplido fielmente con sus obligaciones en su carácter de arrendataria, especialmente con el pago del canon de arrendamiento convenido, siendo depositados a través del servicio en línea del Banco Bicentenario, a nombre del ciudadano Esteban Ramones Hernández, en la cuenta N°. 01750471170060694476, tal como se demuestra de los recibos de transferencia a terceros del Banco Bicentenario de los meses y años correspondientes, que acompaña a su escrito. Que se reserva el derecho de solicitarle al Tribunal de origen, en la oportunidad probatoria que requiera de la entidad bancaria, información certificada de los depósitos efectuados por mes y año, para desvirtuar las falsas mentiras alegadas en la demanda sin fundamento, que tiene entonces derecho a optar por una prorroga legal de tres (3) años, en razón de que a la fecha de 2023, se ha mantenido la relación contractual por demás de 10 años, del 2011 al 2023, la cual invoca, ya que no es su interés perpetuarse en una propiedad ajena, pero tampoco puede permitir que luego de mantener una relación contractual seria con el propietario original Esteban Ramones Hernández, por derecho sucesoral los herederos pretendan desvirtuar y negar los hechos tal cual como se han sucedido. Hechos negados y contradichos. Que niega, rechaza y contradice, que el contrato sea a tiempo determinado o plazo fijo, pues al haberse prorrogado en más de dos oportunidades, se convirtió a tiempo indeterminado; que niega, rechaza y contradice que el contrato que origina esta demanda se encuentre a plazo vencido desde el 16 de diciembre del año 2017, en virtud de que hasta el año 2023, se encuentra vigente en el tiempo y bajo las condiciones y obligaciones establecidas aún después del fallecimiento del propietario fallecido; que niega, rechaza y contradice que el mismo le haya solicitado en reiteradas ocasiones la entrega del local comercial; que niega, rechaza y contradice que las demandantes de autos le hayan solicitado la entrega del local comercial, que como pueden explicar que su persona como arrendataria se haya negado a realizar la entrega, cuando está solvente con los pagos de los cánones de arrendamiento, como lo demuestra en los depósitos hechos al banco; por lo que es falso, rechaza, niega y contradice que desde el 25 de enero del 2021, ha venido incumpliendo con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento; que niega, rechaza y contradice que tenga que convenir a ello, o que el Tribunal tenga que condenarla al desalojo del inmueble, en razón de que no está insolvente con los pagos de los cánones de arrendamiento y el contrato no se encuentra vencido, que no se encuentra incursa en ninguna de las causales de desalojo establecidas en el artículo 40 del Decreto de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial; que niega y rechaza la indexación solicitada; que ratifica y pide al Tribunal de la causa declare sin lugar la temeraria demanda interpuesta en su contra y se acuerde la prorroga legal de tres (3) años a la que tiene derecho y no va a renunciar. Pide que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. Anexos al presente escrito de folio 35 al 109.
Por auto de fecha 11 de octubre de 2023, el Tribunal de origen, fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente al presente auto, para que tenga lugar la audiencia preliminar en la presente causa (f. 111).
En fecha 23 de octubre de 2023, el Tribunal a quo, llevó a cabo la audiencia preliminar (f.112 y 113), a su vez acordó agregar a las actas que conforman el expediente, escrito consignado por la parte demandada (f. 114 y 115).
Cursa en los folios 116 y 117, auto de fecha 26 de octubre de 2023, donde el Tribunal de la causa, fija los hechos y los límites de la controversia, y establece como hechos controvertidos los siguientes: la parte actora debe demostrar que la convención arrendaticia que los vincula con la accionada arrendataria lo es por tiempo determinado; a la accionada arrendataria le corresponde probar mediante la prueba documental, el hecho extintivo de la obligación reclamada por el actor como, a saber que se encuentra en estado de solvencia en relación al pago de los cánones de arrendamiento desde fecha 25 de enero de 2021, hasta el momento de ser incoada la demanda; es carga probatoria que recae sobre la parte accionada, la de probar las afirmaciones en las que sustenta sus negaciones al contestar la demanda como, a saber que la relación arrendaticia lo es por tiempo indeterminado y no por tiempo determinado como lo afirma el actor. Asimismo, se apertura un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho siguientes a ese auto.
Por escrito de fecha 2 de noviembre de 2023, la parte demandada, debidamente asistida por su abogada, promovió pruebas, ante el Tribunal de origen (f.118 y 119). Seguidamente en fecha 6 de noviembre de 2023, la apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de promoción de pruebas (f.120 y 121). Y por auto de fecha 7 de noviembre de 2023, el Tribunal de la causa, admite las pruebas presentadas por ambas partes, e inadmite la prueba de informes solicitada por la parte demanda (f.122 y 123).
En fecha 27 de noviembre de 2023, el Tribunal de la causa, fijó la audiencia o debate oral, a celebrarse el décimo (10) día de despacho siguiente al presente auto (f.124). Y en fecha 18 de diciembre de 2023, se celebró la audiencia o debate oral, donde declaró sin lugar la demanda y condenó a la parte actora al pago de costas procesales (f.125 al 127).
El Tribunal de la causa, en fecha 17 de enero de 2024 publicó en extenso el fallo (f.130 al 142); la cual fue apelada por la apoderada judicial de la parte demandante en fecha 25 de enero de 2024 (f.145); siendo oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 29 de enero de 2024, y ordena la remisión a esta Alzada, mediante oficio Nº 11 (f.146 y 147).
Seguidamente, este Tribunal de alzada en fecha 5 de febrero de 2024, le da entrada al presente expediente y fija el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para presentar informes (f.148).
Mediante escrito de fecha 7 de marzo de 2024, suscrito por la abogada Maryori Navarro, apoderada judicial de la parte demandante, consignó informes (f. 149 al 153). Seguidamente, por auto este Juzgado Superior, según cómputo efectuado en razón al vencimiento del término para presentar informes, se deja constancia que solo la parte demandante hizo uso de ello (f. 153 y vto,).
Vencido el lapso de observaciones según computo efectuado al efecto en fecha 19 de marzo de 2024, el presente expediente entró en término de sentencia, fijándose un lapso de sesenta (60) días continuos para sentenciar (f.154 y vto).
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, las demandantes ciudadanas GLENDA ERINA RAMONES DELGADO y MILAGROS JOSEFINA RAMONES DELGADO, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos JOSEFA ARGELIA DELGADO DE RAMONES, MARIA ODILYS RAMONES DELGADO, MARIA GUADALUPE RAMONES NIÑO y VICTOR MANUEL RAMONES MEDINA, pretenden el desalojo de un inmueble de su propiedad, por lo que demandan a ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, con fundamento en los artículos 40 literales “a y g” del Decreto Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y alegan que son propietarias del inmueble por haberlo heredado de su legítimo causante ciudadano Esteban Ramones Hernández, quien celebró contrato de arrendamiento escrito con la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO sobre un local comercial, situado en la planta baja del inmueble anteriormente señalado; que dicho contrato de arrendamiento tenía una duración de cinco (5) meses, contados a partir del día 15 de julio de 2017 hasta el 16 de diciembre de 2017, por lo que se encuentran en presencia de un contrato a tiempo determinado o plazo fijo, según su cláusula tercera, por lo que no opera la tacita reconducción. Alegan que dicho contrato se encuentra de plazo vencido, desde el 16 de diciembre de 2017, sin derecho a la prorroga legal correspondiente, por cuanto la duración del mismo era menor de seis (6) meses, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial; que su legítimo causante le había solicitado en reiteradas ocasiones la entrega del local comercial a la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, siendo infructuosas todas las gestiones destinadas a la entrega del mismo, y que ellos como legítimos herederos también han venido solicitando la entrega del local comercial a la arrendataria, quien en todo momento se ha negado rotundamente a realizar la entrega del local comercial de forma voluntaria. Que desde el fallecimiento de su legítimo causante, la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, ha venido incumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento, lo que se ha prolongado hasta la presente fecha; por lo que formalmente demandan a la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO por acción de Desalojo de Inmueble, para que convenga en ello o sea condenada por el Tribunal a que declare el desalojo del inmueble por parte de la arrendataria insolvente, por encontrarse el contrato de arrendamiento de plazo vencido, y que debe entregar el mismo de forma definitiva y totalmente libre de bienes y personas.

En la oportunidad de la contestación, la demandada ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, admite como cierto que en fecha 15 de julio del año 2017, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Esteban Ramones Hernández, sobre el local comercial antes identificado, con una duración de seis (6) meses contados a partir del 30 de junio del año 2012 hasta el 30 de diciembre del año 2012, prorrogable a voluntad de ambas partes; que la relación contractual se fue prorrogando en el tiempo, según contratos que reproduce y opone marcados con las letras “B” y “C”; que ha cumplido fielmente con sus obligaciones en su carácter de arrendataria, especialmente con el pago del canon de arrendamiento convenido, que tiene entonces derecho a optar por una prorroga legal de tres (3) años, en razón de que a la fecha de 2023, se ha mantenido la relación contractual por más de 10 años, del 2011 al 2023. Por otra parte, niega, rechaza y contradice, que el contrato sea a tiempo determinado o plazo fijo, pues al haberse prorrogado en más de dos oportunidades, se convirtió a tiempo indeterminado; niega, rechaza y contradice que el contrato que origina esta demanda se encuentre a plazo vencido desde el 16 de diciembre del año 2017, en virtud de que hasta el año 2023, se encuentra vigente en el tiempo y bajo las condiciones y obligaciones establecidas aún después del fallecimiento del propietario; que niega, rechaza y contradice que el mismo le haya solicitado en reiteradas ocasiones la entrega del local comercial; así como tampoco que las demandantes de autos se lo hayan solicitado; que es falso, rechaza, niega y contradice que desde el 25 de enero del 2021, ha venido incumpliendo con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento; que no está insolvente con los pagos de los cánones de arrendamiento y el contrato no se encuentra vencido, que no se encuentra incursa en ninguna de las causales de desalojo establecidas en el artículo 40 del Decreto de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas aportadas por la parte demandante:
1.- Copia fotostática simple de Planilla de Liquidación Sucesoral Nº. 210027273 de fecha 17 de diciembre de 2021, expediente Nº 237/2021, correspondiente al causante Esteban Ramones Hernández, donde aparecen como herederos los ciudadanos Milagros Josefina Ramones Delgado, Robert Esteban Tadeo Delgado Ramones, Glenda Erina Ramones Delgado, Josefa Argelia Delgado de Ramones, María Odilys Ramones Delgado, Víctor Ramones, María Ramones y Araucy Ramones y declarado como uno de los bienes sucesorales el inmueble objeto del litigio; así como copia fotostática simple de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones Nº 00545747, de fecha 6 de septiembre de 2022 (f. 4-6). Estas copias fotostáticas de documentos públicos administrativos, por cuanto no fueron impugnadas se tienen como fidedignas a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con las cuales se demuestra que los herederos del referido causante cumplieron con sus deberes formales relativos a la declaración del impuesto sucesoral.
2.- Copia fotostática simple de Acta de Defunción Nº. 279, de fecha 15 de marzo de 2021, perteneciente al causante Esteban Ramones Hernández (f. 10 y vto). Esta copia fotostática de documento público administrativo, por cuanto no fue impugnada se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la cual se demuestra que el fallecimiento del mencionado ciudadano ocurrió en fecha 25 de enero de 2021.
3.- Copia fotostática simple de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Zamora, Píritu y Tocópero del estado Falcón, en fecha 24 de septiembre de 1990, bajo el Nº 52, folios 102 al 104, protocolo primero, tomo principal, tercer trimestre, contentivo de título supletorio expedido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del tránsito y del Trabajo del estado Falcón, a favor del ciudadano Esteban Ramones Hernández, sobre unas bienhechurías constituidas por un edificio de dos (2) plantas construido sobre un terreno propio, ubicado en la calle Bolívar de la población de Puerto Cumarebo, municipio Zamora del estado Falcón, consta de un área de construcción de ocho metros (8 mts) de frente por treinta metros con cincuenta centímetro (30,50 mts) de fondo, alinderado de la siguiente manera: Norte: terreno de Marina Petit; Sur: su frente calle Bolívar; Este: casa que es o fue de Carmen Natividad Lugo de Eizaga y casa de la Sucesión de José Encarnación Rodríguez, y Oeste: local comercial de Giuseppe Graceffa (f.11-15). Esta copia fotostática de documento público, se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la cual se demuestra que el inmueble objeto del litigio era propiedad del causante de los demandantes de autos.
4.- Contrato de Arrendamiento privado, de fecha 13 de julio de 2017, suscrito entre los ciudadanos ESTEBAN RAMONES HERNANDEZ, como arrendador, y la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, como arrendadora, sobre un local comercial, planta baja de un inmueble ubicado en la calle Bolívar de la población de Puerto Cumarebo, municipio Zamora del estado Falcón. Este documento privado por cuanto no fue desconocido por la parte demandada, se tiene por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, con el cual se demuestra que entre las mencionadas partes se suscribió el referido contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio, con una duración de cinco (5) meses, contados a partir del 15 de julio de 2017, al 16 de diciembre de 2017, según su cláusula tercera (f.16).
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Contrato de Arrendamiento privado, suscrito entre los ciudadanos ESTEBAN RAMONES, como arrendador, y la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, como arrendadora, sobre un local comercial ubicado en la calle Bolívar de Puerto Cumarebo, municipio Zamora del estado Falcón, con una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del día 30 de junio de 2012 hasta el 30 de diciembre de 2012, prorrogable (f.35 al 36 y vto). Marcado con la letra “A”. Este documento privado por cuanto no fue desconocido por la parte demandada, se tiene por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, con el cual se demuestra que entre las mencionadas partes se suscribió el referido contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio, por el lapso de tiempo indicado.
2.- Contrato de Arrendamiento privado, suscrito entre los ciudadanos ESTEBAN RAMONES, como arrendador, y la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, como arrendadora, sobre un local comercial ubicado en la calle Bolívar de Puerto Cumarebo, municipio Zamora del estado Falcón, con una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del día 30 de junio de 2014 hasta el 30 de diciembre de 2014, prorrogable (f.37 al 38 y vto). Marcado con la letra “B”. Este documento privado por cuanto no fue desconocido por la parte demandada, se tiene por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, con el cual se demuestra que entre las mencionadas partes se suscribió el referido contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio, por el lapso de tiempo indicado.
3.- Contrato de Arrendamiento privado, de fecha 13 de julio de 2017, suscrito entre los ciudadanos ESTEBAN RAMONES HERNANDEZ, como arrendador, y la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, como arrendadora, sobre un local comercial, planta baja de un inmueble ubicado en la calle Bolívar de la población de Puerto Cumarebo, municipio Zamora del estado Falcón. Marcado con la letra “C” (f.16). Este documento también fue acompañado por la parte actora, el cual fue precedentemente valorado.
4. Impresiones de trasferencias bancarias electrónicas realizadas por la arrendataria ciudadana Samia Mohamad Castillo desde el Banco de Venezuela, a la cuenta Nº. 010220769010100000799, correspondientes a los meses julio, agosto y septiembre del año 2018, con los siguientes montos y números de referencias: Bs. 12.500.000,00 referencia Nº. 64900715, Bs. 12.500.000,00 referencia Nº. 081303942929, Bs. 12.500.000,00 referencia Nº. 18799898, Bs. 125,00 numero de referencia 95851535, Bs. 600,00 Nº de referencia 37400695, (f. 40-44); transferencias bancarias realizadas a terceros, desde el Banco Bicentenario del Pueblo, a la cuenta Nº. 01750471170060694476, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2018, con los siguientes montos y números de referencias: Bs. 800,00 Nº de referencia 151029164, Bs. 1.200,00 Nº de referencia 175835547, Bs. 4.500,00 Nº de referencia 161436322, (f.45-47); desde el mes enero hasta el mes de diciembre de 2019, identificadas con los siguientes montos y referencias: Bs. 15.000,00 Nº. de referencia 102427207, Bs. 50.000,00 Nº. de referencia 193408629, Bs. 15.000,00 Nº referencia 102348461, acuse de recibo por pago de porcentaje de canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 5.000,00, firmado por el ciudadano ESTEBAN RAMONES, Bs. 95.000,00 Nº. de referencia 111849757, Bs. 15.740,56 Nº. de referencia 211029304, Bs. 200.000,00 Nº de referencia 103841364, Bs. 300.000,00 Nº de referencia 080609936, Bs. 400.000,00 Nº de referencia 110042909, Bs. 400.000,00 Nº. de referencia 082215890, Bs. 400.000,00 Nº de referencia 142144344, Bs. 400.000,00 Nº de referencia 092819986, Bs. 400.000,00 Nº de referencia 173521684, Bs. 400.000,00 Nº de referencia 105339668, (f. 48-61); de igual manera los meses de enero, febrero marzo, abril, mayo, junio, julio, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2020, con los siguientes montos y números de referencias: Bs. 400.000,00 Nº de operación 085216743, Bs. 1.830.000,00 Nº de operación 103142817, Bs. 400.000,00 Nº de operación 185032496, Bs. 400.000,00, Nº de referencia 145152555, Bs. 200.000,00 Nº de referencia 100131008, Bs. 200.000,00 Nº de referencia 075405206, Bs. 400.000,00 Nº de referencia 090213475, Bs. 400.000,00 Nº de referencia 101643034, Bs. 400.000,00 Nº de referencia 095457562, Bs. 600.000,00 143029323, Bs.600.000,00 Nº de referencia 154135716, Bs. 1.000.000,00 Nº de referencia 124449383, Bs. 1.000.000,00 Nº de referencia 161420999, (f. 62-75); desde el mes enero hasta el mes de diciembre del año 2021, con los siguientes montos y números de referencias: Bs. 1.500.000,00 Nº. de referencia 092105521, Bs. 10.000.000,00 Nº de referencia 102321897, Bs. 10.000.000,00 Nº. de referencia 037894351, Bs. 10.000.000,00 Nº. de referencia 038230710, Bs. 10.000.000,00 Nº. de referencia 038598306, Bs. 10.000.000,00 Nº. de referencia 039080746, Bs. 10.000.000,00 Nº. de referencia 039343302, Bs. 15.000.000,00 Nº. de referencia 039692612, Bs. 15.000.000,00 Nº. de referencia 39862420, Bs. 20.000.000,00 Nº. de referencia 040041421, Bs. 20,00 Nº. de referencia 040233862, Bs. 25,00 Nº. de referencia 040429586, (f. 76-87); desde el mes enero al mes de diciembre del año 2022, Bs. 25,00 Nº. de referencia 040543045, Bs. 25,00 Nº. de referencia 040713194, Bs. 25,00 Nº. de referencia 040803021, Bs. 30,00 Nº. de referencia 040963637, Bs. 30,00 Nº. de referencia 041074606, Bs. 30,00 Nº. de referencia 041195922, Bs. 30,00 Nº. de referencia 041287613, Bs. 30,00 Nº de referencia 041368893, Bs. 30,00 Nº de referencia 041450835, Bs. 30,00 Nº. de referencia 041549953, Bs. 50,00 Nº. de referencia 041624062, Bs. 50,00 Nº. de referencia 041711529, (f. 88-99); y los meses de enero, febrero, marzo, abril, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2023, con los siguientes montos y números de referencias: Bs. 50,00 Nº. de referencia ilegible, Bs. 100,00 Nº. de referencia 041824362, Bs. 100,00 Nº. de referencia 041892330, Bs. 100,00 Nº. de referencia 041957946, Bs. 100,00 Nº. de referencia 041986405, Bs. 100,00 Nº. de referencia 042036839, Bs. 100,00 Nº. de referencia 042099315, Bs. 100,00 Nº. de referencia 042131524, Bs. 150,00 Nº. de referencia 042172115, Bs. 150,00 Nº. de referencia 042215047, Bs. 4500,00 Nº. de operación 161436322, Bs. 15.000,00 Nº. de operación 102427207, Bs. 50.000,00 Nº. de operación 193408629, marcadas con los números (f. 100 – 109). Estas impresiones de documentos electrónicos, por cuanto no fueron impugnados por la parte demandante, se les tiene como fidedignas a tenor de lo establecido en el artículo 4 del Decreto Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; con las cuales se demuestran los referidos pagos realizados por la arrendataria al arrendador.
Vistas y analizadas las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal de la causa, mediante decisión de fecha 17 de enero de 2024 estableció lo siguiente:
(…)
Con fuerza en las anteriores consideraciones al no existir plena prueba de las afirmaciones de hecho alegadas por la parte actora ciudadanas GLENDA ERINA RAMONES DELGADO Y MILAGRO JOSEFINA RAMONES DELGADO, bajo la debida asistencia jurídica sobre la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la insolvencia arrendaticia imputada a la arrendataria ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, de conformidad con el Articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda incoada debe sucumbir. Téngase como Improcedente la demanda por desalojo de bien inmueble local comercial arrendado, Y Así se Decide
De la anterior decisión se colige que el tribunal de la causa declaró la improcedencia de la demanda de desalojo de inmueble destinado a local comercial por considerar que la parte actora no demostró que en el presente caso se está bajo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como tampoco demostró la insolvencia de la arrendataria demandada. Por lo que apelada como fue esta decisión, procede esta alzada a realizar las siguientes consideraciones:
En el presente caso, demandado como fue el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose las causales contenidas en los literales “a” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se observa que el mismo establece:
Son causales de desalojo:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,

En este orden, se observa que las demandantes alegan que su causante, arrendatario primigenio, en fecha 15 de julio de 2017 suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada de autos, cuyo objeto es un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial, con una duración de cinco (5) meses, contados a partir del día 15 de julio de 2017 hasta el 16 de diciembre de 2017, por lo que alegan que dicho contrato se encuentra de plazo vencido, desde el 16 de diciembre de 2017, sin derecho a la prorroga legal correspondiente, por cuanto la duración del mismo era menor de seis (6) meses, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial; asimismo señalan que su causante le había solicitado en reiteradas ocasiones la entrega del local comercial a la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, y que posterior a su fallecimiento, ellos como legítimos herederos han venido solicitando la entrega del local comercial a la arrendataria, quien en todo momento se ha negado rotundamente a ello; por otra parte alegan que desde el fallecimiento de su legítimo causante, en fecha 25 de enero de 2021, la arrendataria demandada ha venido incumpliendo con su obligación relativa al pago de los cánones de arrendamiento.
Así tenemos que en el presente caso, no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia existente entre las partes, pero sí el lapso de duración del contrato. Ahora bien, en cuanto a la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por cuanto los accionantes demandan el desalojo por falta de pago de varias mensualidades consecutivas, tenemos que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. Así, que el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, la carga probatoria recae sobre el demandado, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable.
En este sentido, observa esta juzgadora que del libelo de demanda no se evidencia que la parte demandante haya indicado con claridad cuáles son las mensualidades de arrendamiento dejadas de pagar por la arrendadora, sólo indican que desde el fallecimiento de su legítimo causante, en fecha 25 de enero de 2021, la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO ha venido incumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento por el disfrute del inmueble, lo que se ha prolongado hasta la fecha de la interposición de la demanda, y que en virtud al incumplimiento de la arrendataria, procedieron a demandar el desalojo de local dado en arrendamiento. De lo anterior se colige que los arrendadores demandan por incumplimiento en el pago de mensualidades de arrendamiento, sin indicar cuál es el monto que supuestamente debía pagar la arrendataria, ni aportar prueba alguna de la cual se pueda determinar cuál era el monto del canon de arrendamiento acordado por las partes, tomando en consideración que el canon acordado en el último contrato de fecha 15 de julio de 2017 era por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00); y siendo que desde esa fecha hasta la fecha de la interposición de la demanda han ocurrido dos (2) reconversiones monetarias decretadas por el Ejecutivo Nacional, a saber, a partir del 20/8/2018 según Decreto Nº. 3.548 publicado en Gaceta Oficial Nº. 41.446 del 25/7/2018 y a partir del 1/10/2021 según Decreto Nº. 4.553 publicado en Gaceta Oficial Nº. 42.185 del 6/8/2021, dicho monto se convirtió en una suma irrisoria.
En este orden, se observa que ninguna de las partes señaló el monto del canon de arrendamiento, sin embargo de las pruebas aportadas por la parte demandada, se evidencian transacciones electrónicas que no fueron impugnadas por la parte actora, mediante las cuales se demuestran pagos realizados por la arrendataria a favor del beneficiario Esteban Ramones por distintas cantidades de dinero, observándose que consta en autos que desde el mes de julio del año 2018 hasta el mes de agosto de 2023, se realizaron transferencias por diferentes montos, de manera consecutiva, no pudiendo determinar esta juzgadora el monto del canon de arrendamiento mensual, sin embargo se puede observar que los montos transferidos se han ido incrementando a través del tiempo; de lo que se evidencia que la arrendadora no ha incurrido en mora en el pago de los cánones de arrendamiento. Asimismo, se observa que de acuerdo a la cláusula Cuarta del contrato, los cánones de arrendamiento debían pagarse por mensualidades vencidas; y vistas las transferencias bancarias electrónicas realizadas por la arrendataria en la cuenta del arrendador primigenio, y tomando en consideración que los pagos debían realizarse en el mes inmediatamente siguiente a su vencimiento, verificándose que todas las consignaciones fueron realizadas en el mes siguiente a su vencimiento; se concluye que las mismas fueron tempestivas. Por lo que siendo así, en el presente caso, aun cuando no fue establecido el monto de los cánones de arrendamiento, y con fundamento en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se concluye que la demandada no se encuentra incursa en la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y así se decide.
Por otra parte, en relación a la alegada causal contenida en el literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa a que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; se observa lo siguiente: en la Cláusula Tercera del último contrato de arrendamiento, las partes convinieron en lo siguiente:
TERCERA: El tiempo de duración del presente contrato será de cinco (5) meses, contados a partir del día 15 de Julio de 2017, o sea que termina el día 16 de Diciembre de 2017.
De la cláusula anterior, queda demostrado que el término de duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue acordado por el lapso de cinco (5) meses fijos, contado a partir del día 15 de julio de 2017, con vencimiento el día 16 de diciembre de 2017; sin establecer la posibilidad de prórroga contractual.
En este orden, del contrato acompañado al libelo, así como de los contratos previos aportados por la parte demandada, se evidencia que ciertamente existe una relación contractual arrendaticia entre las partes, desde antes de la suscripción del contrato de fecha 13 de julio de 2017, donde ambas partes manifestaron su voluntad que el mismo sería a tiempo determinado, vale decir por cinco (5) meses, el cual vencía el día 16 de diciembre de 2017. Por lo que habiendo vencido en dicha fecha el contrato de arrendamiento -según lo pactado en la cláusula tercera-, y no habiendo sido demostrada la manifestación de voluntad de ambos contratantes de continuar con la relación contractual alegada por la accionada, a partir de esa fecha comenzó a correr el lapso de prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año
6 meses
Más de una (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10 años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
En atención a esta norma, se evidencia de autos, contrariamente a lo señalado por la parte demandada, que la relación arrendaticia inició en fecha 30 de junio de 2012, según el contrato de arrendamiento traído a los autos por la demandada y que cursa a los folios 35 y 36; por lo que siendo así, a la arrendataria le correspondía un lapso de prórroga legal de dos (2) años, el cual venció el 16 de diciembre de 2019, y en consecuencia, en esa fecha le nacía el derecho al arrendador Esteban Ramones (quien falleció en fecha 25/1/2021), de demandar el desalojo del inmueble arrendado a la ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO, no constando en autos que lo hubiere hecho; y así se establece.
Por otra parte, y en cuanto al alegato de la parte demandada relativa a que en este caso operó la tácita reconducción, al haberse prorrogado por más de dos oportunidades el contrato de arrendamiento, se observa que el hecho de haberse prorrogado el contrato inicial, esto no lo convierte automáticamente en un contrato sin determinación de tiempo. No obstante ello, se observa que aún y cuando había vencido la prorroga legal en fecha 16 de diciembre de 2019, la arrendataria ciudadana SAMIA MOHAMAD CASTILLO continuó ocupando el inmueble arrendado y cumpliendo con las obligaciones estipuladas en el contrato como es el pago de los cánones de arrendamiento, no evidenciándose de autos con ninguna de las pruebas aportadas al proceso, las afirmaciones de la parte actora, de que el arrendador primigenio, el de cujus Esteban Ramones Hernández, ni los actuales arrendadores por sucesión, hubieren solicitado a la arrendataria la entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia, ni su voluntad de dar por terminado el contrato; y en tal sentido, se observa, que conforme a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de tal manera que a la parte demandada le correspondía demostrar sus alegaciones, es decir, que posterior al vencimiento del lapso de prórroga legal continuó pagando los cánones de arrendamiento, lo cual quedó demostrado en autos con las impresiones de las transferencias bancarias electrónicas que no fueron impugnadas por la parte actora; y a la parte demandante le correspondía demostrar que su causante y los hoy demandantes le habían requerido la entrega del inmueble a la arrendataria una vez vencido el lapso de prórroga legal, lo cual no demostró, por lo que siendo así en el presente caso, se determina que operó la tácita reconducción, resultando aplicable el artículo 1.600 del Código Civil, el cual dispone que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, al arrendatario se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y se regla por el artículo relativo de los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, es decir, que en el presente caso, el contrato pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en virtud que la arrendataria continuó ocupando el inmueble por más de tres años sin la oposición del arrendador ni sus herederos, y continuó pagando los cánones de arrendamiento correspondientes; y así se establece.
En conclusión, por cuanto de los hechos narrados y probados por las partes, no fueron demostrados los supuestos de hecho para la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literales “a” y “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta forzoso declarar sin lugar la presente acción; y en tal virtud declarar sin lugar la apelación interpuesta, y confirmar la sentencia apelada; y así se decide.