TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 6990

PARTE DEMANDANTE: MARÍA ANTONIA ARVELAEZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.806.322, correo electrónico mariantoarvelaez@gmail.com, número telefónico 0414-4242284, en su condición de administradora del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL COSTA AVENTURA SUITES, RIF Nº 29585778-0

ABOGADO ASISTENTE: MARÍA ALEYDA ARANGO SALAZAR y CARLOS ARMANDO URIBE TÁRIBA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 68.133 y 118.390 respectivamente, correos electrónicos uribecardenas.abg@gmail.com y caut68@gmail.com, números telefónicos 0414-3431156 y 0414-3412233, con domicilio procesal en la avenida Miranda, torre Seguros Los Andes, piso 1, oficina 1-1 de la ciudad de Valencia del estado Carabobo.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.240.585.

DEFENSORA JUDICIAL: NAIROBE CHALLOTH ANTEQUERA NATERA, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 261.132.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES POR VIA EJECUTIVA

I
Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones, en virtud de la apelación ejercida por la abogada NAIROBE CHALLOTH ANTEQUERA NATERA, actuando en su carácter de defensora judicial del ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, contra la sentencia dictada en fecha 15 de abril de 2024 (f. 125-132), dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas, con motivo del juicio por COBRO DE BOLIVARES POR VIA EJECUTIVA, incoado por la ciudadana MARÍA ANTONIA ARVELAEZ MENDOZA en su condición de administradora del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL COSTA AVENTURA SUITES contra JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES.

Riela del folio 1 al 5, escrito contentivo de libelo de demanda presentado por la ciudadana MARÍA ANTONIA ARVELAEZ MENDOZA, en su condición de administradora del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL COSTA AVENTURA SUITES, debidamente asistida por los abogados María Aleyda Arango Salazar y Carlos Armando Uribe Táriba, mediante el cual manifiesta que como administradora está autorizada a realizar las gestiones necesarias a los fines de lograr la cobranza judicial al propietario del inmueble SS-02, el cual se encuentra ubicado en la carretera Morón-Coro, sector La Ramadita, de la población de Boca de Aroa, municipio Silva del estado Falcón, condominio constituido según documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola en fecha 29 de noviembre de 1994, bajo el Nº 7, protocolo I, tomo 9, folios del 28 al 70. Señala que ocurre a demandar como en efecto demanda al ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, dado su carácter de propietario de dicho inmueble, el cual tiene un área aproximada de 88,00 mts2. Alega que por documento condominal, es la encargada de la Administración del CONJUNTO RESIDENCIAL COSTA AVENTURA SUITES, y es la legítima acreedora de los gastos comunes imputables a el demandado por ser los mismos una obligación que siguen al inmueble (obligación propter rem) y cuyas obligaciones no han sido pagadas, a pesar de que la administradora del inmueble en varias ocasiones y a través de abogados, le ha requerido extrajudicialmente su pago a través de notificaciones; señala que es una obligación de todo propietario, pagar oportuna y voluntariamente sus obligaciones con el condominio, que no existe motivo alguno para no haber pagado a tiempo su deuda que ahora aqui se le reclama, según la relación de planillas de liquidación mensual que se presentan en la siguiente tabla las cuales contienen los montos adeudados por la Administración del CONDOMINIO RESIDENCIAS COSTA AVENTURA SUITES por cada mes; observando que la planilla de liquidación contiene deudas en dinero liquidas y exigibles contenidas en los títulos ejecutivos (planillas de liquidación mensual) no pagadas a la comunidad de copropietarios que legalmente representa su mandante, por concepto de los gastos comunes inherentes a dicho inmueble, de acuerdo a la distribución según alícuotas establecidas en el documento de condominio del citado conjunto residencial y que están reflejadas en dichas planillas que más abajo se relacionan y se acompañan; que desde enero 2021 hasta la presente fecha, y de la cual anexó marcado con las letras "C", "D", "E", "F", "G", "H", "I", "J", "K", "L", "M", "N" "O" ""P", "Q", "R", "S", "T", "U", "V", "W", "X", "Y", "Z", "AA", "BB", "CC", "DD", "EE", "FF”, las planillas de liquidación de gastos comunes que se encuentran vencidas y que no ha pagado la parte que aquí se demanda, (lo cual corresponde a veinticinco (25) planillas de liquidación de gastos comunes que se encuentran vencidas desde enero 2021 hasta enero 2023, más la cantidad de cinco (5) planillas de gastos extras o cuotas especiales acordadas y aprobadas en asamblea de copropietarios; generando una deuda por un monto de tres mil cuatrocientos ochenta dólares estadounidenses con cuarenta y tres céntimos (USD $ 3.480,43) de las cuentas por cobrar a fecha 15 de enero de 2023, (moneda ésta establecida como moneda de cuenta, de conformidad con lo establecido en el articulo 8 del Convenio Cambiario Nº 1 del 21/08/2018 Publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.405 Extraordinario de fecha 07/09/2018), equivalente a sesenta y nueve mil quinientos cuatro bolívares con dieciocho céntimos (Bs. 69.504,18), tomando como referencia el valor de la tasa del BCV, el cual es de (19,97 Bs) fecha valor 18/01/2023 BCV. Fundamenta la demanda en los artículos 1, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, artículos 1.264, 1.269 y 1.278 del Código Civil, artículos 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil. Que concluye que la parte demandada no ha dado cumplimiento a las obligaciones que por vía legal y contractual le son atribuibles en la relación condominal que los vincula; que en consecuencia y en atención al incumplimiento reiterado de las cuotas condominales por parte de el demandado especialmente en la obligación que tiene de pagar cada planilla de liquidación mensualmente y amparado en los precitados dispositivos legales, es por lo que acude ante el Tribunal para demandar como en efecto y formalmente lo hace al ciudadano JOSE ANTONIO XIMENEZ BORDES, a fin de que convenga o en su defecto sea condenado por ese Tribunal a: PRIMERO: 1) Pagar el monto total de las veinticinco (25) planillas de liquidación de gastos comunes que se encuentran vencidas desde enero 2021 hasta enero 2023, más la cantidad de cinco (5) planillas de gastos extras o cuotas especiales acordadas y aprobadas en asamblea de copropietarios, monto que asciende a la cantidad de tres mil cuatrocientos ochenta dólares estadounidenses con cuarenta y tres céntimos (USD $ 3.480,43) de las cuentas por cobrar en fecha 15 de enero de 2023 (moneda establecida como moneda de cuenta, de conformidad con lo establecido en el articulo 8 del Convenio Cambiario Nº 1 del 21/08/2018 Publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.405 Extraordinario de fecha 07/09/2018) equivalente a sesenta y nueve mil quinientos cuatro bolívares con dieciocho céntimos (Bs. 69.504,18), tomando como referencia el valor de la tasa del BCV, el cual es de (19,97 Bs) fecha valor 18/01/2023 BCV, más los meses que se vayan venciendo mientras dure el proceso y haya de ejecutarse el fallo definitivo recaído contra ella, planillas de liquidación mensual estas que se consignaran en el expediente mientras se vayan venciendo para que surtan los efectos legales correspondiente. SEGUNDO: Pagar la cantidad de noventa y seis dólares estadounidenses con sesenta y siete céntimos (USD $ 96,67) por concepto de interés calculado al 3% anual por mes vencido y no pagado (moneda establecida como moneda de cuenta, de conformidad con lo establecido en el articulo 8 del Convenio Cambiario Nº 1 del 21/08/2018 Publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.405 Extraordinario de fecha 07/09/2018), equivalente a un mil novecientos treinta bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.930,50), tomando como referencia el valor de la tasa del BCV, el cual es de (19,97 Bs) fecha valor 18/01/2023 BCV. TERCERO: Sea condenada al pago de costas y costos que ocasione el presente proceso. Por otra parte, a los fines de asegurar las resultas de este proceso y por cuanto se evidencia que el demandado han incumplido los pagos de las planillas de liquidación, solicita del Tribunal, decrete de conformidad con los artículos 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en su segundo aparte, y 630 al 639 del Código de Procedimiento Civil, el embargo ejecutivo de bienes propiedad del demandado que sean suficientes para cubrir la suma demandada, así como medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el mismo bien inmueble objeto de la demanda. Anexos del folio 7 al 72.
En fecha 23 de enero de 2023, el Tribunal de la causa le dio entrada a la presente demanda de Cobro de Bolívares por Vía Ejecutiva (f. 73). Y en fecha 26 de enero de 2023, admitió la demanda, ordenando emplazar al demandado ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES; así mismo ordenó la apertura del cuaderno de medidas correspondiente para proveer al respecto a las medidas solicitadas (f. 74).
En fecha 8 de febrero de 2023, compare ante el tribunal de la causa la ciudadana MARÍA ANTONIA ARVELAEZ MENDOZA, debidamente asistida por el abogado Carlos Armando Uribe Táriba, y confiere poder apud acta al abogado que le asiste y a la abogada María Aleyda Arango Salazar (f.76).
Corre inserto al folio 90 diligencia suscrita por los abogados Carlos Armando Uribe Táriba y María Aleyda Arango Salazar, mediante la cual solicitan la citación por carteles vista la imposibilidad de la citación personal; lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa por auto de fecha 24 de febrero de 2023 (f. 92).
Habiéndose cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los abogados Carlos Armando Uribe Táriba y María Aleyda Arango Salazar, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, solicitan se le nombre defensor de oficio a la parte accionada en virtud de no haber comparecido ante el tribunal de la causa por si ni por medio de apoderados judiciales (f. 99). Seguidamente por auto de fecha 19 de mayo de 2023, el tribunal de la causa provee lo solicitado, y designa a la abogada Nairobe Challoth Antequera Natera, como defensora judicial del ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, quien fue debidamente notificada, aceptó el cargo y prestó juramento de ley (f.100-103).
Por auto de fecha 16 de junio de 2023, el tribunal de la causa provee lo solicitado de conformidad con lo establecido en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, y se ordena el emplazamiento de la abogada NAIROBE CHALLOTH ANTEQUERA NATERA, en su carácter de defensora judicial del ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES (f. 105); siendo citada en fecha 31 de julio de 2023 (f. 109).
En fecha 27 de septiembre de 2023, la abogada NAIROBE CHALLOTH ANTEQUERA NATERA, en su carácter de defensora judicial del ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, presenta escrito de contestación a la demanda en el cual señala lo siguiente: que una vez juramentada, y a los fines de dar cumplimiento a sus deberes como defensora judicial del demandado, se trasladó en fecha 03/08/2023, hasta la dirección indicada en el libelo de demanda, con el objeto de tratar de ponerse en contacto con el antes mencionado ciudadano, para imponerlo de su designación como su defensora ad litem, no encontrando persona alguna en la dirección mencionada, dejando constancia de ello el vigilante del Conjunto Residencial en su cuaderno de novedades de esa fecha, consigno en un folio útil, impresiones contentivas de fotografías tomadas en la fachada del edificio y del libro de novedades marcada con la letra "A"; que igualmente, deja constancia que en vista de la imposibilidad de lograr ubicar al demandado, logro conseguir en el condominio el número telefónico del mismo, el cual es +491736518450, procediendo a efectuarle varias llamadas, las cuales no fueron contestadas, pasando entonces a enviarle un WhatsApp, identificándose como su defensora judicial designada en la presente causa, indicándole el numero de causa, motivo, demandante y su correo electrónico a objeto de que se pusiera en contacto para tratar asuntos relacionados con su defensa, a lo que respondió negando ser la persona demandada, consignó impresión de la conversación o chat marcada con la letra "B"; que posteriormente, recibió WhatsApp desde el numero 0412/7714712, de una persona que se identificó como José Antonio Ximenez Bordez, enviándole un número no extranjero para comunicarse con su persona, lo cual ocurrió imponiéndolo de la demanda incoada en su contra y que requería le indicara y consignara alguna información relacionada con la demanda a los fines de poder ejercer la defensa de sus derechos, consignó en impresión del chat, marcada con la letra "C"; que luego, recibió nuevamente WhatsApp desde el numero 0412/7714712, donde el demandado le preguntaba la fecha de la contestación, para cuando estaba programada la subasta o donde se publicaría, señalando que su asesor se encuentra en Maturín y que éste no puede presentarse en Falcón, siendo contestadas todas sus interrogantes, consignó en este acto impresión del historial de llamadas, marcada con la letra "D"; que por lo antes planteado, en fecha 26/09/2023, publicó en el diario Notitarde, cartel de notificación, al demandado informándole una vez más sobre su designación como defensora judicial y su contacto telefónico y de correo electrónico a los fines de contactarse para lograr una mejor defensa de sus derechos, el cual consignó marcado con la letra "E"; que a pesar de las múltiples gestiones realizadas, tendientes a lograr ponerse en contacto con el demandado, ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, con el fin de que le aportara alguna información o pruebas con las cuales poder hacer, una mejor defensa de sus derechos e intereses, siendo infructuosas las mismas, y encontrándose dentro del lapso establecido en el citado artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del articulo 634 ejusdem, es que procede, como en efecto lo hace, a contestar la demanda, en los términos siguientes: que la parte accionante alega, que el ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, es el propietario del inmueble SS-02, ubicado en la carretera nacional Morón Coro, sector la Ramadita, de la población de Boca de Aroa municipio Silva del estado Falcón, Conjunto Residencial Costa Aventura Suites, hecho este que en nombre de su representado, admite por ser cierto. Por otra parte, rechaza, niega y contradice los hechos narrados por la parte demandante; niega, rechaza y contradice que el demandado, ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, sea condenado a pagar el monto total de las veinticinco (25) planillas de liquidación de gastos comunes que a decir del demandante se encuentran vencidas desde enero de 2021 hasta enero de 2023; niega, rechaza y contradice que el demandado sea condenado a pagar la cantidad de cinco (5) planillas de gastos extras o cuotas especiales supuestamente acordadas y aprobadas en asamblea de copropietarios, que sumadas dan la cantidad de tres mil cuatrocientos ochenta dólares estadounidenses con cuarenta tres céntimos (USD 3.480,43), equivalentes a sesenta y nueve mil quinientos cuatro bolívares con dieciocho céntimos (Bs. 69.504,18), más los meses que se vayan venciendo mientras dure el proceso; niega, rechaza y contradice que el demandado sea condenado a pagar la cantidad de noventa y seis dólares estadounidenses con sesenta y siete céntimos (UDS 96,67) por concepto de intereses calculados al 3% anual por mes vencido y no pagado, equivalentes un mil novecientos treinta bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.930,50); niega, rechaza y contradice que el demandado sea condenado en constas costos que se ocasionen en este proceso; que en cuanto al derecho, por tratarse de un inmueble que está sometido al régimen propiedad horizontal, le es aplicable el cobro de gastos comunes, ya que de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, a cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo; que dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad; que en el mismo sentido el artículo 12 expresa lo atinente a que los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte do ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el articulo 7, le hayan sido atribuidos; que el articulo 14 de la precitada ley señala que las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble y que las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva, por lo cual al ser cuestiones de derecho las mismas no pueden ser rechazadas; que por lo antes expuesto solicita, que en la sentencia definitiva que se dicte en el presente juicio ejecutivo, sea declarada sin lugar la demanda (f. 111-112). Anexos del folio 113 al 117.
Por auto de fecha 27 de octubre de 2023 el Tribunal a quo ordena agregar a los autos escritos de promoción de pruebas presentado en fecha 18 de octubre de 2023, la abogada Nairobe Challoth Antequera Natera, en su carácter de defensora judicial del ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, y presentado en fecha 24 de octubre de 2023 por los abogados Carlos Armando Uribe Táriba y María Aleyda Arango Salazar, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora (f. 118-122).
Mediante auto de fecha 3 de noviembre de 2023, el tribunal de la causa se pronunció respecto a la admisibilidad de los medios probatorios ofrecidos por las partes (f. 123).
En fecha 15 de abril de 2024, el tribunal de la causa dicta sentencia y declara con lugar la presente demandada, condena a la parte demandada al pago de la cantidad señalada que corresponde a las planillas de liquidación, así como al pago de los intereses calculados al 3% anual; ordena experticia complementaria del fallo a tenor de lo dispuesto en el articulo 249 en el Código de Procedimiento Civil, y el pago de costas procesales a la parte accionada de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil (f. 125-132).
En fecha 22 de abril de 2024, la abogada Nairobe Challoth Antequera Natera, en su carácter de defensora judicial del ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, apela de la decisión dictada por el tribunal de la causa en fecha 15 de abril de 2024 (f. 133); la cual es oída en ambos efectos por auto de fecha 22 de abril de 2024, y ordena remitir a esta Alzada el presente para que conozca y decida sobra la misma (f. 135).
En fecha 13 de mayo de 2024, este Juzgado Superior da por recibido el presente expediente y fija el procedimiento de conformidad con los artículos 516 y 517 del Código de Procedimiento Civil (f. 136).
Corre inserto a los folios 137 al 138 escrito de informes presentado por los apoderados judiciales de la parte demandante.
Y por auto de fecha 14 de junio de 2024, este Juzgado Superior, según cómputo efectuado en razón al vencimiento del término para presentar informes, se deja constancia que solo la parte demandante compareció a presentar los mismos (f. 139 y vlto).
Vencido el lapso de observaciones según cómputo efectuado al efecto en fecha 27 de junio del 2024, el presente expediente entró en término de sentencia, fijándose un lapso de treinta (60) días continuos para sentenciar (f. 140 y vto.)
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, la ciudadana MARÍA ANTONIA ARVELAEZ MENDOZA, en su condición de administradora del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL COSTA AVENTURA SUITES, pretende el cobro planillas de liquidación de gastos comunes que se encuentran vencidas adeudadas por el ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, quien es propietario del inmueble SS-02, el cual se encuentra ubicado en la carretera Morón-Coro, sector La Ramadita, de la población de Boca de Aroa, municipio Silva del estado Falcón, el cual tiene un área aproximada de 88,00 mts2. Alega que por documento condominal, es la encargada de la Administración del CONJUNTO RESIDENCIAL COSTA AVENTURA SUITES, y es la legítima acreedora de los gastos comunes imputables a el demandado por ser los mismos una obligación que siguen al inmueble y cuyas obligaciones no han sido pagadas, a pesar de que en varias ocasiones y a través de abogados, le ha requerido extrajudicialmente su pago a través de notificaciones; señala que es una obligación de todo propietario pagar oportuna y voluntariamente sus obligaciones con el condominio, que no existe motivo alguno para no haber pagado a tiempo su deuda que aquí se le reclama; que la planilla de liquidación contiene deudas en dinero liquidas y exigibles contenidas en los títulos ejecutivos (planillas de liquidación mensual) no pagadas a la comunidad de copropietarios, por concepto de los gastos comunes inherentes a dicho inmueble, de acuerdo a la distribución según alícuotas establecidas en el documento de condominio del citado conjunto residencial y que están reflejadas en dichas planillas que se relacionan y se acompañan; que desde enero 2021 hasta la presente fecha, las planillas de liquidación de gastos comunes se encuentran vencidas y no ha pagado la parte que aquí se demanda, (lo cual corresponde a veinticinco (25) planillas de liquidación de gastos comunes que se encuentran vencidas desde enero 2021 hasta enero 2023, más la cantidad de cinco (5) planillas de gastos extras o cuotas especiales acordadas y aprobadas en asamblea de copropietarios; generando una deuda por un monto de tres mil cuatrocientos ochenta dólares estadounidenses con cuarenta y tres céntimos (USD $ 3.480,43) de las cuentas por cobrar a fecha 15 de enero de 2023 moneda ésta establecida como moneda de cuenta, equivalente a sesenta y nueve mil quinientos cuatro bolívares con dieciocho céntimos (Bs. 69.504,18), tomando como referencia el valor de la tasa del BCV, el cual es de (19,97 Bs) fecha valor 18/01/2023 BCV. Que en consecuencia y en atención al incumplimiento reiterado de las cuotas condominales por parte del demandado en la obligación que tiene de pagar cada planilla de liquidación mensualmente acude ante el Tribunal para demandar como en efecto y formalmente lo hace al ciudadano JOSE ANTONIO XIMENEZ BORDES, a fin de que convenga o en su defecto sea condenado por ese Tribunal a: PRIMERO: 1) Pagar el monto total de las veinticinco (25) planillas de liquidación de gastos comunes que se encuentran vencidas desde enero 2021 hasta enero 2023, más la cantidad de cinco (5) planillas de gastos extras o cuotas especiales acordadas y aprobadas en asamblea de copropietarios, monto que asciende a la cantidad de tres mil cuatrocientos ochenta dólares estadounidenses con cuarenta y tres céntimos (USD $ 3.480,43) de las cuentas por cobrar en fecha 15 de enero de 2023 moneda establecida como moneda de cuenta, equivalente a sesenta y nueve mil quinientos cuatro bolívares con dieciocho céntimos (Bs. 69.504,18), tomando como referencia el valor de la tasa del BCV, el cual es de (19,97 Bs) fecha valor 18/01/2023 BCV, más los meses que se vayan venciendo mientras dure el proceso y haya de ejecutarse el fallo definitivo recaído contra ella, planillas de liquidación mensual estas que se consignaran en el expediente mientras se vayan venciendo para que surtan los efectos legales correspondiente. SEGUNDO: Pagar la cantidad de noventa y seis dólares estadounidenses con sesenta y siete céntimos (USD $ 96,67) por concepto de interés calculado al 3% anual por mes vencido y no pagado (moneda establecida como moneda de cuenta), equivalente a un mil novecientos treinta bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.930,50), tomando como referencia el valor de la tasa del BCV, el cual es de (19,97 Bs) fecha valor 18/01/2023 BCV. TERCERO: Sea condenada al pago de costas y costos que ocasione el presente proceso. Por su parte, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la abogada NAIROBE CHALLOTH ANTEQUERA NATERA, en su carácter de defensora judicial del ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, admitió como cierto que su representado es el propietario del inmueble SS-02, ubicado en la carretera nacional Morón Coro, sector la Ramadita, de la población de Boca de Aroa municipio Silva del estado Falcón, Conjunto Residencial Costa Aventura Suites; por otra parte, rechaza, niega y contradice el resto de los hechos narrados por la parte demandante; y en cuanto al derecho, por tratarse de un inmueble que está sometido al régimen propiedad horizontal, al ser cuestiones de derecho las mismas no pueden ser rechazadas; finalmente solicita que en la sentencia definitiva que se dicte en el presente juicio ejecutivo, sea declarada sin lugar la demanda.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivos alegatos de hecho, promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas aportadas por la parte demandante:
1.- Copias certificadas de Actas de Asambleas Extraordinarias de copropietarios del Conjunto Residencial Costa Aventura Suites: a) de fecha 10 de septiembre, donde se trató y aprobó la elección de la Junta de Condominio, b) de fecha 26 de noviembre de 2022, donde se trató y aprobó: 1) la ratificación de la ciudadana María Arveláez como Administradora, 2) Cobranza judicial a los copropietarios morosos, correspondientes a los apartamentos S-16, SS-02, SS-12 y SS-31, 3) aprobación de fondos para las reparaciones pendientes. Así como también Acta de Junta de Condominio Nº 001 de fecha 26 de noviembre de 2022, mediante la cual visto el acuerdo tomado en la Asamblea de Copropietarios en esa misma fecha, se autoriza a la ciudadana María Antonia Arveláez Mendoza en su carácter de administradora del conjunto residencial, para contratar los servicios profesionales de los abogados María Aleyda Arango Salazar y Carlos Armando Uribe Táriba y otorgarles poder para llevar las respectivas demandas ante los tribunales competentes. Marcado con la letra “A” (f. 7-14). Estas actas se valoran conforme al artículo 1.363 en concordancia con el artículo 1.367 del Código Civil, para demostrar la cualidad que tiene la demandante de autos ciudadana María Antonia Arveláez Mendoza para demandar en la presente causa en representación del Conjunto Residencial Costa Aventura Suites, en su carácter de administradora.
2.- Copia fotostática simple de documento registrado por ante la entonces Oficina Subalterna de Registro del Distrito Silva del estado Falcón, de fecha 29 de noviembre de 1994, bajo el Nº 7, folios del 28 al 70, Protocolo Primero, Tomo 9, Cuarto Trimestre de 1994, contentivo de documento de Condominio del Conjunto Residencial Costa Aventura Suites. Marcado con la letra “B” (f. 15-33). Esta copia de documento público se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar las normas mediante las cuales se rige el mencionado condominio, así como que el apartamento distinguido con el Nº SS02 forma parte del mismo.
3.- Veinticinco (25) planillas de liquidación de gastos comunes de Costa Aventura Suite, correspondiente al inmueble SS02 propiedad del ciudadano JOSÉ XIMENEZ, con fechas límites de pago 2021-01-16, 2021-02-15, 2021-03-30, 2021-04-15, 2021-05-10, 2021-06-10, 2021-07-12, 2021-08-12, 2021-09-13, 2021-10-06, 2021-11-10, 2021-12-10, 2022-01-12, 2022-02-12, 2022-03-12, 2022-04-12, 2022-05-10, 2022-06-11, 2022-07-11, 2022-08-12, 2022-09-12, 2022-10-12, 2022-11-12, 2022-12-10, 2023-01-15, 2021-02-28, 2021-03-06, 2021-04-05, 2021-05-05, y 2022-12-15; y por los siguientes montos $118,65, $49,07, $ 74,40, $75,54, $53,89, $45,80, $44,15, $155,58, $52,59, $67,95, $92,96, $82,52, $93,46, $64,59, $66,21, $66,39, $115,13, $104,94, $81,41, $68,38, $76,49, $99,62, $158,70, $115,18, $98,56, $176,82, $176,82, $176,82, $176,82, y $650,00, respectivamente, marcadas con las letras "C", "D", "E", "F", "G", "H", "I", "J", "K", "L", "M", "N" "O" ""P", "Q", "R", "S", "T", "U", "V", "W", "X", "Y", "Z", "AA", "BB", "CC", "DD", "EE", y "FF” (f. 24-66). Estas planillas de liquidación por cuanto no fueron impugnadas, se les concede valor probatorio para demostrar los montos adeudados por la parte demandada por concepto de gastos comunes del referido condominio.
4.- Copia fotostática simple de documento registrado por ante la entonces Oficina Subalterna de Registro del Distrito Silva del estado Falcón, de fecha 21 de mayo de 2004, bajo el Nº 11, folios 58 al 61, Protocolo Primero, Tomo Octavo, Segundo Trimestre de 2004, mediante el cual el ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES adquiere por compra un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número S.S-02, del Conjunto Residencial Costa Aventura Suites, situado en la carretera nacional Morón - Coro, kilómetro 53, sector "La Ramadita", del entonces municipio Boca de Aroa, Distrito Silva del estado Falcón, con una superficie de aproximadamente 88,00 mts2, está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en 8,80 mts con apartamento J-12 y en 2,70 mts con jardines del área recreacional; Sur: en 10,60 mts con retiro lateral y en 2,10 mts con jardines del área recreacional; Este: en 8,00 mts con jardines del área recreacional; y Oeste: en 4,00 mts con pasillo de circulación y en 4,00 mts con estacionamiento del conjunto. Marcado con las letras "GG" (f. 67-72). Esta copia de documento público se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que el demandado de autos es el propietario del antes identificado inmueble, el cual forma parte del Conjunto Residencial Costa Aventura Suites, y en consecuencia se rige por el documento de condominio del mismo.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Copias simples de impresiones contentivas de fotografías tomadas en la fachada del edificio y del libro de novedades del Conjunto Residencial Costa Aventura Suites, marcado con la letra "A" (f. 113).
2.- Impresión de conversaciones vía whatsApp, marcada con la letra "B" (f. 114).
3.- Impresión de conversaciones vía whatsApp, marcada con la letra "C y D" (f. 115-116).
4.- Copia simple del cartel de notificación, informándole al demandado informándole una vez más sobre su designación como defensora judicial y su contacto telefónico y de correo electrónico, marcado con la letra "E" (f. 117).
Con las anteriores pruebas, queda demostrado que la abogada NAIROBE ANTEQUERA NATERA, defensora ad litem en la presente causa, agotó todos los recursos disponibles a los fines de establecer comunicación con su defendido el demandado de autos ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES.
Vistas y analizadas las anteriores pruebas, el Tribunal a quo mediante la sentencia apelada de fecha 15 de abril de 2024, se pronunció de la siguiente manera:
En el presente caso, la demandante de autos Comunidad de Copropietarios del Conjunto Residencial Costa Aventura Suites, representada por su Administradora MARIA ANTONIA ARVELAEZ MENDOZA, demanda el pago de las cuotas vencidas y no pagadas por el ciudadano: JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias referidas a los gastos comunes del Condominio del Conjunto Residencial antes mencionado, para lo cual consignan legajo de planillas de liquidación marcadas con las letras "C, D, E, F, G, H, |, J, K, L, M, N, O, P, Q, R U, V W, X, Y, Z, AA, BB, CC, DD, EE, y FF", correspondientes al periodo comprendido entre enero del año 2021 a enero del año 2023, generadas por el inmueble identificado con las letras y números SS-02, mas la cantidad de cinco planillas de gastos extras o cuotas especiales acordadas y aprobadas por asamblea de copropietarios; todas emitidas por la Administración del Condominio del Conjunto Residencial Costa Aventura Suites, a quienes se les otorgo pleno valor probatorio al no ser impugnadas por el adversario a la luz del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por tener éstas fuerza de titulo ejecutivo a la luz el articulo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, adicional al hecho que la contraparte no logro probar haber realizado el pago efectivo de las mismas, se considera que las mismas se encuentran vencidas y surge el derecho de la actora a ejercer el cobro de las mismas. Y así se decide.
Por tal razón, habiéndose probado fehacientemente la deuda insoluta, y siendo los instrumentos fundamentales títulos ejecutivos no desvirtuados en el proceso considera éste juzgador que lo ajustado en derecho en declarar la procedencia de la acción intentada, tal y como se hará en el dispositivo del fallo. Y así se decide.
De lo anterior se colige que el Tribunal de la causa declaró la procedencia del cobro de bolívares por vía ejecutiva por considerar que la parte actora aportó instrumentos con fuerza de título ejecutivo los cuales no fueron impugnados por la parte demandada, quien no logró demostrar haber realizado el pago de las planillas de gastos de condominio acordadas y aprobadas por asamblea de copropietarios. Por lo que apelada como fue esta decisión, procede esta alzada a realizar las siguientes consideraciones: establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal:
Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
De esta norma se colige que las contribuciones para cubrir los gastos pueden ser requeridas por el administrador del inmueble, haciendo fe contra el propietario moroso los acuerdos inscritos por el administrador, teniendo fuerza ejecutiva las planillas pasadas al propietario del inmueble respecto a los gastos comunes. En el presente caso, la parte actora consignó conjuntamente con el libelo, las planillas de liquidación de gastos comunes del conjunto residencial Costa Aventura Suite, las cuales tienen fuerza ejecutiva conforme a la norma antes citada; asimismo consignó en esa misma oportunidad, copias certificadas de Actas de Asambleas Extraordinarias de copropietarios del mencionado conjunto residencial de fechas 10 de septiembre y 26 de noviembre de 2022, donde se aprobó la ratificación de la ciudadana María Arveláez como Administradora, la cobranza judicial a los copropietarios morosos, -entre los cuales se encuentra el apartamento SS-02, propiedad del demandado de autos según documento debidamente registrado que cursa a los folios 67 al 72-, así como la aprobación de fondos para las reparaciones pendientes; de igual manera consignó copia certificada del Acta de Junta de Condominio Nº 001 de fecha 26 de noviembre de 2022, mediante la cual se autorizó a la ciudadana María Antonia Arveláez Mendoza en su carácter de administradora del conjunto residencial, para contratar los servicios profesionales de los abogados María Aleyda Arango Salazar y Carlos Armando Uribe Táriba y otorgarles poder para llevar las respectivas demandas ante los tribunales competentes, a las cuales se les otorgó pleno valor probatorio; y de todo lo cual queda demostrada la cualidad de la ciudadana María Antonia Arveláez Mendoza en su carácter de administradora del conjunto residencial Costa Aventura Suites para intentar la presente demanda, así como también queda demostrada la alegada deuda por concepto de gastos comunes.
En este mismo orden, se hace necesario destacar que el documento de Condominio del Conjunto Residencial Costa Aventura Suites (f. 15-33), en su Capítulo IX. Cargas Comunes establece que “Son cargas comunes a todos los copropietarios que deberán repartirse de acuerdo con los respectivos porcentajes de condominio los siguientes: a.) Los gastos ocasionados por la administración del edificio; b.) Los gastos de aseo, conservación, reparación, reposición, mantenimiento, financiamiento, mejoras y reformas de los bienes comunes; c.) El pago de las primas que ocasiones la suscripción y mantenimiento de una póliza de seguro contra incendio o terremoto, que cubra la totalidad del Conjunto Residencial; d.) El pago de impuestos, tasas o contribuciones que gravan los bienes comunes y que no hubieren sido repartidos por las autoridades competentes entre los diferentes copropietarios. Para la determinación y cobro de las cantidades consideradas como gastos comunes se aplicarán las reglas contenidas en los Artículos correspondientes de la Ley de Propiedad Horizontal”; del cual también se deriva la obligación del demandado de autos como propietario del apartamento distinguido con el Nº SS-02, que forma parte del referido conjunto residencial, de aportar a los gastos derivados de las cargas comunes de todos los copropietarios.
Establecido lo anterior, se observa que no se evidencia de autos que el ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES haya dado cumplimiento a su obligación de pagar los montos contenidos en las planillas de liquidación de gastos comunes presentados por la administradora del condominio, siendo su carga procesal conforme al artículo 1.354 del Código Civil, el cual establece que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o hecho extintivo de la obligación. Y en este orden, tal como quedó establecido supra, la parte actora ciudadana MARÍA ANTONIA ARVELAEZ MENDOZA, en su condición de administradora del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL COSTA AVENTURA SUITES, logró demostrar la existencia de la obligación demandada contenida en las veinticinco (25) planillas de liquidación de gastos comunes acompañadas, que se encuentran vencidas desde enero 2021 hasta enero 2023, más la cantidad de cinco (5) planillas de gastos extras o cuotas especiales acordadas y aprobadas en asamblea de copropietarios, por el monto de tres mil cuatrocientos ochenta dólares estadounidenses con cuarenta y tres céntimos (USD $ 3.480,43), moneda establecida como moneda de cuenta; siendo el caso que el demandado ciudadano JOSÉ ANTONIO XIMENEZ BORDES, no logró demostrar el pago reclamado, así como tampoco la extinción de la referida obligación; por lo que siendo así la presente demanda debe ser declarada con lugar, condenando a la parte demandada al pago de las cantidades contenidas en las planillas de liquidación de gastos comunes de Costa Aventura Suite, correspondiente al inmueble SS02 propiedad del demandado que ascienden a la suma de tres mil cuatrocientos ochenta dólares estadounidenses con cuarenta y tres céntimos (USD $ 3.480,43), así como también los intereses devengados calculados a la tasa del 3% anual, más los que se devenguen hasta el momento en que se haga efectivo el pago de la deuda; de igual manera debe ordenarse experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a los fines del cálculo de las cantidades condenadas a pagar; por lo que siendo así debe confirmarse en todas sus partes la sentencia apelada; y así se decide.