TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 24 de noviembre de 2025.
Años: 215º y 166º

ASUNTO: AP71-R-2025-000378 (1558)

PARTE DEMANDANTE- RECONVENIDA: ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Valencia, Estado Carabobo, de profesión comerciante; titular de la cédula de identidad Nº V-5.850.241.
APODERADOS JUDICIALES: ISABEL CECILIA ESTÈ BOLIVAR, CARMEN ANISOR RODRIGUEZ RODRIGUEZ Y JAMIL EMANUEL ALEJANDRO CHAYA MAITA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 56.467., 70.504 y 311.798, respectivamente.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ANTONIETA ORTEGA ABREU, LEONOR ORTEGA ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA, la segunda de nacionalidad española, el resto venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.134.135, 00682652-N, V-5.306.298 y V-10.336.773, en el mismo orden, este último en representación de la SUCESION DE ALICIA BARBARITA ORTEGA DE CALZADO.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: KARINA FIGUERA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.121.307
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DEMANDA RECONVENCIONAL POR DESALOJO.
DECISION APELADA: SENTENCIA DICTADA EN AUDIENCIA ORAL EN FECHA 17 DE JUNIO DE 2025, PUBLICADO EL EXTENSO EL 02 DE JULIO DE 2025, POR EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL.
SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-
Suben los autos a este tribunal, previa distribución de Ley, del presente recurso de apelación ejercido el 03 de julio de 2025, por la abogada ISABEL CECILIA ESTÉ, apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en audiencia oral el 17 de junio de 2025 y publicado su extenso, el 02 de julio de 2025, por el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue el ciudadano ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO contra los ciudadanos ANTONIETA ORTEGA ABREU, LEONOR ORTEGA ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA y ALICIA ORTEGA DE CALZADO.
En auto del 09 de julio de 2025, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, oyó la apelación efectuada por la parte actora-reconvenida, en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole a este despacho el conocimiento del recurso en cuestión.
El 18 de julio de 2025, este Tribunal Superior, fijó la oportunidad para la presentación de Informes; procediendo ambas partes a su consignación en fecha 18 de septiembre de 2025.
Asimismo, ambas partes, en el lapso establecido, procedieron a consignar observaciones a los informes de su contraparte.
En fecha 25 de septiembre, el Tribunal dictó auto mediante el cual, negó el pedimento realizado por la parte actora, de acumulación de causas.
Mediante auto del 01 de octubre de 2025, el tribunal fijó la oportunidad para dictar sentencia.
Siendo la oportunidad para decidir, este juzgado superior pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

-II-
NARRATIVA
Conoce esta alzada del Recurso de Apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en audiencia de juicio de fecha 17 de junio de 2025, cuyo extenso fue publicado el 02 de julio de 2025, que declaró SIN LUGAR la demanda incoada por ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO contra los ciudadanos ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION incoada por ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA.
En fecha 07 de marzo de 2024, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito contentivo de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Tribunales de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recayendo su distribución en el Tribunal Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, siendo admitida la demanda en fecha 08 de marzo de 2024, de conformidad con los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por los trámites del procedimiento oral, previsto en el Título XI del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Cumplidos los trámites correspondientes para la citación de la parte accionada, en fecha 20 de junio de 2024, comparece el apoderado de los demandados, abogado RICARDO ANDRÉS COTTIN MÁRQUEZ y procede a consignar escrito de contestación a la demanda, además de proponer reconvención por desalojo.
En auto del 25 de junio de 2024, fue admitida la reconvención propuesta, fijándose la oportunidad para su contestación.
En escrito del 02 de julio de 2024, los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida, dan contestación a la reconvención.
Mediante diligencia del 03 de julio de 2024, el apoderado de la parte accionante reconvenida, consigna copias fotostáticas de recibos y comprobantes de pago.
En fecha 11 de julio de 2024, la representación de los accionados reconvinientes, consigna escrito en el que se opone a las pruebas consignadas por la parte actora reconvenida de marzo de 2023, alegando su extemporaneidad.
El 15 de julio de 2024, se llevó a cabo en la sede del tribunal de instancia, la audiencia preliminar, en cuya acta, se dejó constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales de las partes conformadoras de la litis, oportunidad en la que se formularon los alegatos pertinentes.
En fecha 18 de julio de 2024, el tribunal a quo, fijó los términos en que quedó planteada la controversia y, abrió a pruebas el juicio.
En fecha 01 de agosto de 2024, los apoderados del accionante reconvenido, consignan escrito de promoción de pruebas.
El 02 de agosto de 2024, la apoderada judicial de los demandados reconvinientes, promueve pruebas.
Mediante auto dictado el 05 de agosto de 2024, el tribunal a quo negó la admisión de la prueba de testigos promovida por la parte actora reconvenida, admitiendo la prueba de informes promovida. En cuanto a las pruebas de la parte demandada reconviniente, las mismas fueron debidamente admitidas.
Luego de cumplido el trámite de evacuación de pruebas y, fijada la oportunidad para la celebración de la audiencia oral, la misma se realizó el 17 de junio de 2025, acto al que asistieron los representantes judiciales de las partes involucradas, quienes formularon las exposiciones pertinentes, Posteriormente, fue dictada la sentencia respectiva, en la que el tribunal de la causa declaró “…SIN LUGAR LA DEMANDA DE INCOADA POR ULMAN ANTONIO GONZALEZ RAUSEO CONTRA ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION incoada por ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA contra ULMAN ANTONIO GONZALEZ RAUSEO…” siendo publicado el extenso del fallo en fecha 02 de julio de 2025.
En diligencia del 03 de julio de 2025, la representación judicial de la parte demandante reconvenida, apela de la sentencia.
Por auto de fecha 09 de julio de 2025, se oyó la apelación ejercida en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 18 de julio de 2025, previa la distribución pertinente, le correspondió el conocimiento del presente recurso de apelación a esta alzada, procediéndose mediante auto de la misma fecha a la fijación del vigésimo (20°) día de despacho siguiente (exclusive), para que las partes consignaran sus respectivos informes.
En fecha 18 de septiembre de 2025, ambas partes consignaron a los autos, escritos de informes.
Del mismo modo, el 30 de septiembre de 2025, la representación judicial de ambas partes, consignan escrito de observaciones a los informes.
El 01 de octubre de 2025, este tribunal de alzada fijó oportunidad a los fines de dictar la correspondiente decisión.
Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, pasa esta alzada a hacerlo bajo las consideraciones que se exponen infra:

-III-
DE LOS HECHOS

 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Alega la representación accionante en su escrito libelar, que su representado suscribió en fecha 01 de noviembre de 2017, contrato de arrendamiento de uso comercial del inmueble identificado con el Nº 182-I, ubicado en la Avenida Este con Avenida Sur 13, esquina de la Cruz, Parroquia Candelaria, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, el cual forma parte de un lote de terreno identificado con el Nº 182; celebrado el primer contrato de arrendamiento por un período de tres (3) años, según documento del 27 de abril de 2018, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 020, tomo 107, folios 59 al 67 de los Libros de Autenticaciones de la citada Notaría; creándose la relación arrendaticia con los copropietarios ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y ALICIA ORTEGA DE CALZADO, pagándose en esa oportunidad a los arrendadore copropietarios, las cantidades equivalentes a tres (3) meses del canon de arrendamiento en calidad de depósito y un (1) mes de canon de arrendamiento por adelantado, estipulado en la cantidad total de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), los cuales fueron entregados por su representado a las arrendadoras a su total y cabal satisfacción.
Que, finalizada la vigencia del primer contrato (2017-2020), se celebró en fecha 30 de octubre de 2020, una prórroga del contrato, de forma privada entre las partes, debido al no funcionamiento de los servicios de notaría con ocasión de las medidas de emergencia adoptada por la pandemia de COVID-19; donde las condiciones del canon de arrendamiento y duración del mismo son distintas al contrato inicial, dado que se fijó el plazo de duración del contrato en tres (3) años, con vencimiento el 30 de octubre de 2023, prorrogable únicamente si las arrendadoras daban su consentimiento, celebrándose un nuevo contrato, aumentándose el monto del canon de arrendamiento de manera inicial el cual se dolarizó a la cantidad de $600 mensuales durante los primeros dieciocho (18) meses de vigencia del contrato, para luego incrementarse a $1.000 mensuales hasta la finalización del contrato. Que, vencido el segundo contrato, se celebró otro contrato, esta vez por el lapso de dos (2) años, contados a partir del 01 de diciembre de 2023 hasta el 30 de noviembre de 2025.
Que, durante la vigencia de la relación contractual, su representado solicitó a los arrendadores, autorización notariada para adecuar la infraestructura del local para el funcionamiento de la actividad comercial llevada a cabo por la sociedad mercantil “HELADOS HULMAN´S como negocio principal, objeto de los contratos de arrendamiento. Que, se solicitaron los permisos respectivos ante los Organismos pertinentes para la obtención del permiso por parte de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía, transcurriendo el tiempo por causas no imputables a su mandante; que una vez se obtuvo la autorización de las propietarias se procedió a la construcción del espacio provisional, donde actualmente funciona la heladería.
Que, a partir del año 2023, comenzaron a suscitarse perturbaciones al derecho de uso y goce pacífico del inmueble, como: violentas visitas con actitudes hostiles, perturbadoras e intimidantes en el local comercial, con amenazas a la integridad física y psicológica de su representado y de su hijo Hulman González; la formulación de denuncias falsas por violencia de género interpuesta por Antonieta Ortega, contra el hoy demandante; audios intimidantes, amenazadores por parte de Francisco Arreaza, apoderado de Alicia Ortega, por presunto forjamiento de documento; acusaciones infundadas que dieron lugar al inicio de un procedimiento administrativo por ante la Dirección de Arrendamiento Comercial, donde su poderdante fue citado a 2 audiencias, en las cuales se pudo evidenciar la actitud desfavorable de la coarrendadora Antonieta Ortega y Francisco Arreaza, donde entre otras, se solicitaba el desalojo del inmueble que desde el 2017, ocupa su representado en calidad de arrendatario.
Que, el canon de arrendamiento fue modificado en $1.500, vale decir, un incremento del 50% del monto que se pactó en la prórroga contractual la cual vence en el año 2025, pero al momento de formalizar la relación contractual por escrito, las arrendadoras exigieron nuevamente, otro aumento a la cantidad de $6.500 mensuales, lo cual supondría una evicción a las ganancias obtenidas por la realización de la actividad comercial de la heladería; razón por la cual el arrendatario procedió a realizarles una contraoferta de $4.000 mensuales, la cual fue rechazada.
Que, el trasfondo de todos los actos perturbatorios, es el hecho que la ciudadana Antonieta Ortega, le oferta a su mandante el local contiguo en venta, ofrecimiento que el arrendatario demandante no aceptó, por la imposibilidad de disponer del monto ofertado para la venta, por lo que es necesario se salvaguarde el derecho del arrendatario, a la no perturbación en el uso pacífico del local arrendado, ya que dicha perturbación perjudica la actividad comercial que se lleva a cabo e impide la normalización de las actividades propias de la sociedad mercantil que allí funciona.
Que, demanda a las ciudadanas ANTONIETA ORTEGA ABREU, LEONOR ORTEGA ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA, este último en representación de la SUCESION DE ALICIA BARBARITA ORTEGA DE CALZADO, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados en: 1) Cumplir con el contrato y, en consecuencia, mantener a su representado en el uso y goce pacífico de la cosa, mientras dura el contrato y conservarla al estado de servir al fin para el cual fue arrendada. 2) Se condene a los demandados al pago de las costas y costos del presente proceso, incluyendo honorarios de abogados, por ser los causantes del presente juicio.
Fundamentó la demandada en el artículo 40, literales G y K, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Estima la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 432.000,00) equivalentes a doce mil dólares americanos ($12.000), tomando como referencia la tasa oficial de cambio del Banco Central de Venezuela, por los daños económicos y pérdidas causadas a la actividad comercial de su representado, más los intereses.

 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de la litis contestación, la representación judicial de la parte demandada, reconoció como cierto el inicio de la relación arrendaticia el 01 de noviembre de 2017, por tres (3) años, vale decir hasta el 30 de octubre de 2020.
Asimismo, que es cierto que el 30 de octubre de 2020, se celebró un segundo contrato de arrendamiento privado, sobre el mismo local comercial, con tiempo de vigencia del 02 de noviembre de 2020, hasta el 30 de octubre de 2023.
Del mismo modo, que el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, Dirección de Arrendamiento Comercial, abrió un procedimiento conciliatorio, donde se celebraron dos (2) audiencias conciliatorias entre las partes. Que, en la primera audiencia reconoció el arrendatario la vigencia del contrato de arrendamiento desde el 02/11/2020 hasta el 30/10/2023, el cual estaba vencido y que estaba pagando como canon de arrendamiento de $1.500 a la tasa BCV y, en la segunda, la mencionada Dirección estableció el derecho a la prórroga legal, correspondiendo el lapso de dos (2) años, venciendo el mismo el 31 de octubre de 2025; asimismo que las partes se comprometían a establecer un documento para dejar establecido la prórroga legal y el incremento del canon de arrendamiento en razón del 12% anual, por último se instó a la parte arrendataria, que vencida la prórroga legal, debería entregar el local comercial libre de personas y objetos.
Que, con lo anterior, se evidencia que la arrendadora acudió ante el organismo administrativo competente y, solicitó su intervención para lograr la conciliación entre las partes; que la parte arrendataria reconoció de forma expresa que el contrato de arrendamiento había vencido; que nada señaló con respecto a las perturbaciones que alega en el libelo de la demanda.
Considera que, si las perturbaciones esgrimidas en el libelo no fueron señaladas ante el Organismo correspondiente, no es admisible que ahora lo pretenda realizar, a menos que sean posteriores a las audiencias de conciliación del 21 y 23 de noviembre de 2023.
Rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta, tanto en los hechos como en cuanto al derecho. Impugnó y desconoció todas y cada una de las pruebas que fueron consignadas por la representación judicial de la parte actora junto a su escrito libelar, advirtiendo que existen algunos medios de prueba que mencionan en su escrito libelar, a los cuales no ha tenido acceso, razón por lo cual los impugna y desconoce.
Que, el señalamiento de presuntas perturbaciones es ambiguo, pues no indica en qué consisten y en algunas no señala fechas exactas indicando “a partir del año 2023”, cuya indeterminación origina indefensión, pues la imputación es indeterminada; pasando a negar, rechazar y contradecir, de forma detallada cada uno de los alegatos esgrimidos en la demanda, los cuales se dan por reproducidos.
Por último, solicitó se declare sin lugar la demanda, toda vez que al arrendatario no se le ha violado ningún derecho a la posesión y mucho menos se ha perturbado la posesión pacífica que tiene en el inmueble objeto de esta demanda.
 DE LA RECONVENCION POR DESALOJO

En esa misma oportunidad de contestación de la demanda, en capítulo aparte, procede la representación de los accionados, a reconvenir al accionante, alegando que el organismo administrativo, Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, Dirección General de Arrendamiento Comercial, en acta de fecha 23 de noviembre de 2023, dictaminó que en base al pago de Mil Quinientos Dólares Americanos ($ 1.500) a tasa del Banco Central de Venezuela, se establece que las partes se comprometen a establecer un documento para dejar establecido la prórroga legal y el incremento del canon de arrendamiento en razón al incremento del doce por ciento (12%) anual, conforme lo prevé el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que, las partes no establecieron documentalmente ese incremento, que llevaría el monto mensual del canon durante la prórroga a la suma de Mil Seiscientos Ochenta Dólares Americanos ($ 1.680), tal como lo indicó el ente administrativo, y aprovechando esa situación el arrendatario ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ, decidió unilateralmente pagar el canon de arrendamiento a partir del mes de diciembre de 2023 hasta marzo de 2024, a razón de Mil Quinientos Dólares Americanos ($ 1.500) cada mes; los meses de abril de 2024 a junio de 2024, a razón Mil Dólares ($1.000) mensuales; lo cual demuestra que el actor reconvenido no ha pagado completo el canon de arrendamiento durante la prórroga legal, pues el canon previo de UN MIL QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ 1.500) se incrementó en un 12% hasta la suma de Un Mil Seiscientos Ochenta Dólares Americanos ($ 1.680) desde el mes de diciembre de 2023, bajo la vigencia de la prórroga legal, en pleno transcurso, por orden del citado Ministerio, en acta del 3 de noviembre de 2023, aun cuando las partes no la documentaron, pues éste incremento es una consecuencia legal y así fue ordenado por el Órgano administrativo correspondiente.
Que, las transferencias efectuadas por el arrendatario no tienen efectos liberadores de su obligación de pago de los cánones de arrendamiento, durante la prórroga legal de los meses de diciembre de 2023, enero a junio de 2024, pues no se verificó el pago completo del canon de arrendamiento, pues el canon previo fue incrementado, como ya se citó precedentemente, y por ese motivo y de conformidad con el artículo 14 y 40, literal A, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, proceden a reconvenir por Desalojo al actor ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO, a los fines que convenga o a ello sea condenado, en: PRIMERO: Entregar el inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y SEGUNDO: En pagar los costos y costas del juicio.

 DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION

Alega la representación accionante-reconvenida, que lo pretendido por los copropietarios arrendadores, es desalojar a su representado, intimidando y alegando actos infundados de incumplimiento de los deberes y obligaciones, que es una falacia urdida por la contraparte, ya que lo pretendido es lograr de manera engañosa la resolución unilateral del contrato, mediante hechos inexistentes, lo cual es una estrategia contraria a derecho para dejar sin efecto la prórroga legal a la que tiene derecho su poderdante.
Asimismo, procede a negar, contradecir y rechazar la afirmación contenida en el escrito de reconvención, referida a que su representado decidió unilateralmente pagar el canon de arrendamiento, ya que lo cierto es que si existe un documento público emanado de un órgano de la Administración Pública con competencia legal en materia de regulación de arrendamiento comercial, como lo es, la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, lo cual fue reconocido por la contraparte en su escrito de reconvención.
Que, su poderdante ha cumplido a cabalidad con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, según lo acordado en la instancia administrativa. Niegan, contradicen y rechazan que los pagos de los meses de diciembre de 2023, enero a junio de 2024 por concepto de canon de arrendamiento, no tienen efectos liberadores de la obligación durante la prórroga legal, lo cual es falso, ya que esos pagos fueron realizados conforme a lo establecido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento de Regulación del Arrendamiento Comercial en el acta del 23 de noviembre de 2023.
Que, su representado si cumplió, cumple y seguirá cumpliendo con el pago del canon de arrendamiento según lo ordenado, lo cual puede ser evidenciado de los recibos que consignará en la etapa probatoria, por lo cual niegan, contradicen y rechazan la argumentación tendenciosa y sin fundamento legal alegada por la contraparte en su escrito reconvencional, que pretende, sin prueba, inculpar a su representado de faltar a su obligación de pagar el canon de arrendamiento ordenado por la instancia administrativa durante la prórroga legal, con la finalidad aviesa y contraria a derecho de desalojarlo del local arrendado, defraudando el ordenamiento jurídico para obtener un cobro indebido.
Por último, solicita se declare sin lugar la reconvención por desalojo y con lugar la demanda intentada.
-IV-
DE LAS PRUEBAS

 PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

La representación accionante acompañó al escrito libelar, los siguientes documentales:
1. A los folios del 20 al 27 de la pieza N° 1, cursa copia certificada del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las ciudadanas ANTONIETA ORTEGA ABREU, actuando en su propio nombre y en representación de LEONOR ORTEGA ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA y ALICIA ORTEGA DE CALZADO (arrendadoras) y el ciudadano ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO (arrendatario), del inmueble, constituido por el local distinguido con el Nro. 182, ubicado en la avenida Este, esquina Cruz de Candelaria, jurisdicción de la Parroquia La Candelaria, Caracas; con una vigencia de tres (3) años, a partir del 01/10/2017 al 30/10/2020; documento, que fuera debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 27 de abril de 2018, quedando inserto bajo el Nº 20, del Tomo 107, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. El tribunal, le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrada la relación locativa entre las partes, así como su inicio, tiempo de duración y demás condiciones establecidas por las partes en el citado contrato.
2. A los folios 28 al 30, de la pieza N° 1, copia simple del contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes antes citadas, sobre el mismo local comercial, con una vigencia de tres (3) años, a partir del 02 de noviembre de 2020 hasta el 30 de octubre de 2023; en el que se estableció, además, que el canon de arrendamiento durante los primeros 18 meses sería la cantidad de $ 600 mensuales y partir del mes 19, la cantidad de $1.000 hasta la finalización del contrato. En relación a esta instrumental, se desecha del proceso por ilegal, por tratarse de copia simpe de un documento privado, el cual debió presentarse en original.Así se decide.
3. Del folio 31 al 35, de la pieza N° 1, Copia certificada de autorización, realizada por las arrendadoras, ciudadanas ANTONIETA ORTEGA ABREU, LEONOR ORTEGA ABREU, PILAR ORTEGA de SUSTACHA, integrantes de la comunidad constituida de hecho con la ciudadana ALICIA ORTEGA de CALZADO, al arrendatario, ciudadano ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO, para realizar reformas en el inmueble arrendado, debidamente notariada ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2018, quedando anotada bajo el Nro.43, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevados por la notaría. El tribunal desecha del proceso la documental, por no aportar nada al mérito de la causa.
4. Folio 36, de la pieza N° 1, copia simple comunicación emanada de la Alcaldía de Caracas, Gestión de Planificación y Control Urbano Unidad de Revisión y Evaluación de Proyectos, de fecha 19 de noviembre de 2021, dirigida a los ciudadanos Alicia Ortega y Ulman González, mediante la cual informan, la aprobación para ampliación del local objeto del contrato de arrendamiento. El tribunal desecha del proceso la documental por no aportar nada al mérito de la causa.
5. Del folio 37 al 143, de la pieza N° 1, corren insertas copias certificadas del expediente llevado ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial, del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, por las arrendadoras contra el arrendatario, motivado a las remodelaciones realizadas al local arrendado sin la debida autorización; así como el retardo en la demora de pago de los cánones, solicitando ante la instancia administrativa, el desalojo del inmueble. Cumplido el procedimiento en sede administrativa y, celebradas las audiencias de rigor, en acta levantada el 23 de noviembre de 2023, luego de oídos los argumentos de la partes, la citada Dirección dictaminó que el ciudadano ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO, tenía derecho a la prórroga legal, correspondiendo el lapso de dos (2) años, el cual vence el 31 de octubre de 2025; que en base al pago de mil quinientos dólares americanos ($ 1.500) a la tasa del Banco Central de Venezuela, las partes se comprometieron a suscribir un documento para dejar establecido el incremento durante el lapso de prórroga legal, en razón del incremento del doce por ciento (12%) anual y que una vez vencida la prórroga legal, el arrendatario debía entregar el local comercial libre de personas y objetos. Este Superior le otorga pleno valor probatorio a esta instrumental, conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, quedando evidenciado de las mismas que el órgano administrativo sólo determinó el derecho a la prórroga legal del arrendatario, así como el compromiso adquirido por las partes de suscribir un documento donde se aumentara el canon de arrendamiento del 12% durante el lapso de prórroga legal, documento que nunca fue suscrito por las partes. Así se decide.
En la oportunidad de promoción de pruebas, promovió la deposición de testigos, lo cual fue negado por el a quo por cuanto la lista de testigos no fue consignada junto con el libelo de la demanda, negándose su admisión.
Del mismo modo, promovió prueba de Informes al Banco Mercantil y Banco Provincial, a los fines que ambas instituciones bancarias informaran sobre la existencia y contenido de los pagos, vía transferencias, depósitos o cualquier otra modalidad por concepto del cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento realizados a nombre de ANTONIETA ORTEGA ABREU y FRANCISCO ULISES ORTEGA.
Con respecto a estas pruebas de informes, del contenido del oficio no se desprenden elementos que aporten al mérito de la causa, por lo que se desechan del proceso y, así se establece.

 PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada, consignó junto con su escrito de contestación a la demanda y reconvención, los siguientes documentales:
1.- Copias certificadas del expediente sustanciado y decidido por la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, al cual se hizo referencia en párrafos precedentes, cuando se procedió a analizar la misma prueba, aportada por la parte accionante.
2.- Impresiones contentivas de los recibos de pago, cursantes a los folios 321 al 324 de la primera pieza del expediente, referidos a los pagos realizados por el ciudadano ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO, por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2023, enero a marzo de 2024, equivalentes a la cantidad de mil quinientos dólares americanos ($ 1.500).
En la etapa probatoria, la representación de los accionados, hizo valer todas y cada una de las documentales aportadas. Asimismo, promovió prueba de informes a las instituciones bancarias Mercantil Banco Universal y Banco Provincial S.A., a los fines que informaran si efectivamente se realizaron las transferencias bancarias referidas en el escrito, las cuales se dan por reproducidas.
El Tribunal desecha del proceso tanto las documentales citadas, como la prueba de informes, por no aportar al mérito de la causa, pues en el presente caso, el tema a debatir son las perturbaciones alegadas en el libelo de la demanda, resultandos impertinentes las citadas documentales. Así se decide.
V
DE LA SENTENCIA APELADA
 EN AUDIENCIA DE JUICIO
En acta levantada en fecha 17 de junio de 2025, se dejó constancia de la presencia de los apoderados de ambas partes, quienes realizaron los alegatos pertinentes. En el mismo acto, fue dictada la sentencia en los siguientes términos:
“…Omissis…
Observa el Tribunal que en el caso bajo análisis que vincula a las partes del presente proceso, la cual inicio en fecha 1 de noviembre de 2.017 y venció en fecha 30 de octubre de 2023, según consta de sendos contratos acompañados a los autos, documentos estos que contienen la voluntad de las partes manifestada en el texto del contrato, de vincularse por el plazo fijo de tres años, prorrogables solo si las arrendadoras dan su consentimiento al arrendatario, hecho que no se determina de las actas procesales, de tal suerte que al no haber acordado las partes prorroga contractual alguna, el mismo venció en esa fecha y a partir de esa fecha comenzó a regir la prorroga legal de dos años, cuyo vencimiento será el 30 de octubre de 2.025, por haber tenido la relación arrendaticia de las partes una duración superior a cinco años, siendo importante precisar que en modo alguno es posible deducir de las documentales rielantes desde los folios 128 al 132 de la primera pieza del expediente haberse acordado una nueva prórroga contractual del contrato de arrendamiento por lo que es forzoso para el Tribunal desechar por improcedente lo aducido por la parte actora de haberse suscrito otro contrato con duración desde el 1 de diciembre de 2.023 al 30 de noviembre de 2.025, por tanto, para la fecha de introducción de la presente demanda, el arrendatario se encuentra dentro del plazo de prorroga legal. Adicionalmente es preciso advertir que la prorroga legal es un derecho que la Ley le concede al arrendatario solvente en el cumplimiento de sus obligaciones y opera por imperio de la Ley, sin necesidad de suscribir documento alguno que la sustente. En lo que se refiere a las perturbaciones aducidas en sustento de la demanda incoada por el ciudadano Ulman Antonio González Rauseo, se observa que no aportó la parte actora a los autos elemento probatorio alguno que sanamente apreciado por quien aquí decide, permita inferir la certeza de sus afirmaciones, por tanto es forzoso desechar por improcedente la demanda incoada por ULMAN ANTONIO GONZALEZ RAUSEO CONTRA ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA. En lo que se refiere a la mutua petición por desalojo incoada por ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA contra ULMAN ANTONIO GONZALEZ RAUSEO, que fue incoada por la parte demandada reconviniente por de (sic) falta de pago de los meses de diciembre de 2.023, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.024, sustentada en el supuesto factico de haberlo pagado el demandante reconvenido de manera incompleta al no haberlos efectuado tomando en consideración lo establecido por la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional que dejo establecido que el canon de arrendamiento se incrementaría en un 12% hasta la suma de un mil seiscientos dólares Americanos desde el mes de diciembre de 2.023. En este aspecto debe señalarse que conforme a lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es definido como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, lo que a su vez configura un contrato a título oneroso, pues cada una de las partes se procura una ventaja mediante un equivalente. El elemento oneroso que deriva del contrato locativo está determinado por el precio del canon de arrendamiento, concebido en doctrina como la debida contraprestación de índole pecuniaria que le debe al arrendador, por el uso, goce y disfrute que el inquilino hace del bien, que, por mandato del artículo 1.592 ordinal segundo del mismo código sustantivo, se traduce en la obligación de carácter principal para el inquilino a satisfacer en los términos y condiciones estipulados por los contratantes. En el caso de marras el canon de arrendamiento fue regulado convencionalmente por las partes, en la cláusula cuarta del contrato suscrito en fecha 30 de octubre de 2.020, donde se pactó un monto de seiscientos dólares mensuales los primeros dieciocho meses y a partir del mes 19 la suma de mil dólares mensuales, pagaderos dentro de los primeros diez días de cada mes. Ahora bien, para la determinación del problema sometido al conocimiento de este Tribunal, por vía de mutua petición, en relación a la falta de pago de cánones de arrendamiento, que están siendo imputados como incumplidos, es preciso advertir que cuando el arrendatario se encuentra en disfrute de la prorroga legal la norma que establece los parámetros a regir durante la prorroga legal es el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial cuyo párrafo segundo dispone que durante el lapso de prorroga legal, “la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”, En el caso bajo análisis, no se evidencia de las actas procesales Providencia Administrativa emanada de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos, de cuya lectura se determine la regulación del canon de arrendamiento del local objeto de la presente controversia, por lo que a falta de tal regulación debe regir expresamente lo pactado en el contrato suscrito el 31 de octubre de 2.020, último negocio jurídico suscrito entre las partes, siendo importante aclarar que en modo alguno puede considerarse que lo celebrado en 23 de noviembre de 2.023 ante el Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, implique regulación del canon de arrendamiento del local, pues como bien se desprende de su texto lo ocurrido allí fue un acto conciliatorio debido a las problemáticas surgidas entre las partes, que concluyo con un compromiso de estas de suscribir un documento donde dejan establecida la prorroga legal, (que como se señaló precedentemente no tiene por qué ser documentada, ya que ella opera por imperio de la Ley) y el incremento del canon de arrendamiento en un 12% anual, hecho que no llego a concretarse por lo que el canon de arrendamiento vigente es el fijado en el contrato. En el caso sub iudice, la pretensión reconvencional estuvo fundada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2.023 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.024, por no haber sido consignado el 12% al que se ha hecho referencia, insolvencia que fue rechazada por la parte demandada. En este aspecto constata el tribunal tanto de los informes recabados de las Entidades Bancarias así como por el expreso señalamiento de la parte demandada reconviniente en autos, que los pagos correspondientes a los meses que fueron imputados como incumplidos fueron depositados y tales actuaciones evidencian que esas sumas de dinero ingresaron en la cuenta de la parte actora y al haber ingresado debe presumirse aceptadas por esta. Al respecto, se hace necesario precisar que dentro de un proceso, las partes se encuentran en la obligación de afirmar los hechos con apego a la verdad y cuando tales hechos han sido negados por la contraparte, surge para estas la obligación de aportar a los autos todas los medios probatorios de que dispongan, para que puedan producir en el juzgador la plena convicción de su certeza, hecho que no ocurrió en el caso bajo análisis, razón por la cual estas no hacen surgir en quien aquí decide la plena convicción de encontrarse plenamente cumplidos los supuestos fácticos de procedencia de la pretensión reconvencional, es decir, que existe en quien aquí sentencia la plena convicción de que son ciertos los hechos afirmados en el escrito contentivo de la reconvención, no evidenciándose en el caso que se analiza esa certeza en la cual debe estar fundada toda decisión, por tanto, es forzoso para quien aquí suscribe declarar sin lugar el desalojo accionado y como consecuencia de ello sin lugar la reconvención incoada.
En virtud a las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara: SIN LUGAR LA DEMANDA INCOADA POR ULMAN ANTONIO GONZALEZ RAUSEO CONTRA ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION incoada por ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA contra ULISES ANTONIO GONZALEZ RAUSEO.
Así se decide. Dada la naturaleza de las decisiones dictadas no hay condena en costas…”

 DEL FALLO EN EXTENSO:

El 02 de julio de 2025, el a quo procedió a dictar el extenso del fallo, pasando a resolver la presente controversia, previa las siguientes consideraciones:
“…En el caso bajo análisis se determina de las probanzas aportadas, que el negocio jurídico que vincula a las partes en el presente proceso, el cual se circunscribe a un contrato de arrendamiento del local comercial, inicio en fecha 1 de noviembre de 2017, conforme fue estipulado en el primer contrato suscrito por las partes, el cual tuvo una duración de tres años; venciendo el último de los contratos suscritos en fecha 30 de octubre de 2023, según consta de sendos contratos acompañados a los autos, documentos éstos que contienen la voluntad de las partes manifestada en el texto del contrato, de vincularse por el plazo fijo de tres años, prorrogables solo si las arrendadoras daban su consentimiento al arrendatario, hecho que no se determina de las actas procesales de los últimos contratos, de tal suerte que, al no haber acordado las partes prorroga contractual alguna el mismo venció en esa fecha y a partir de esa fecha comenzó a regir la prorroga legal de dos años, cuyo vencimiento ocurrirá de forma indefectible el 30 de octubre de 2.023, por haber tenido la relación arrendaticia que vincula a las partes una duración superior a cinco años, siendo importante precisar que en modo alguno es posible deducir de las documentales rielantes desde los folios 128 al 132 de la primera pieza del expediente, haberse acordado una nueva prórroga contractual del contrato de arrendamiento, al encontrarnos en presencia de una propuesta no suscrita por persona alguna y emanar de un tercero ajeno al proceso, por lo que es forzoso para el Tribunal desechar por improcedente lo aducido por la parte actora de haberse suscrito otro contrato con duración desde el 1 de diciembre de 2.023 al 30 de noviembre de 2.025, por tanto, para la fecha de introducción de la presente demanda, el arrendatario se encuentra dentro del plazo de prorroga legal que conoce señaló, vence el mes de octubre de 2.025.
Adicionalmente es preciso advertir que la prorroga legal es un derecho que la Ley le concede al arrendatario solvente en el cumplimiento de sus obligaciones y opera por imperio de la Ley, sin necesidad de suscribir documento alguno que la sustente, de tal modo pues, que lo aducido en este sentido debe ser desechado por improcedente pues cuando las partes de mutuo acuerdo documentan un determinado plazo de prórroga del contrato, debe entenderse entonces que estamos en presencia de una prorroga contractual y no la prorroga legal que concede la Ley. Así se decide.
Ahora bien, en lo que se refiere a las perturbaciones a las que se hizo referencia la parte actora reconvenida en sustento de la demanda incoada por el ciudadano Ulman Antonio González Rauseo, advierte el Tribunal que no aporto la parte actora a los autos elemento probatorio alguno que sanamente apreciado por quien aquí decide, permita inferir la certeza de sus afirmaciones, es decir, no existe en autos elemento probatorio alguno que lleve a quien aquí decide a la plena convicción de certeza de los hechos expuestos, dado que las probanzas aportadas no permiten determinar la certeza de los hechos en los cuales debe estar fundada toda decisión dictada en derecho, siendo importante precisar que, el hecho de acudir a los órganos de administración de justicia a solicitar la tutela de algún derecho, en modo alguno puede ser considerado como una perturbación al uso del inmueble. Así el hecho de solicitar ante el Ministerio del Poder Popular del Comercio un acto conciliatorio para dirimir los conflictos que puedan surgir entre las partes ligadas por un contrato de arrendamiento en materia de local comercial, de ninguna manera puede ser considerado un acto de perturbación, todo lo contrario es a los órganos competentes a quienes les esta atribuida por Ley la facultad de intervenir en dichos conflictos, por tanto es forzoso desechar por improcedente la demanda incoada por ULMAN ANTONIO GONZALEZ RAUSEO CONTRA ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA.
En lo que se refiere a la mutua petición por desalojo incoada por ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA contra ULMAN ANTONIO GONZALEZ RAUSEO, que fue incoada por la parte demandada reconviniente por (sic) de falta de pago de los meses de diciembre de 2.023, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.024, sustentada en el supuesto fáctico de haberlos pagado el demandante reconvenido de manera incompleta al no haberlos efectuado tomando en consideración lo establecido por la Dirección General de Arrendamiento Comercial de Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional que dejo establecido que el canon de arrendamiento se incrementaría en un 12% hasta la suma de un mil seiscientos dólares Americanos desde el mes de diciembre de 2.023.
(…Omissis…)
En el caso bajo análisis, no se evidencia de las actas procesales Providencia Administrativa emanada de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos, de cuya lectura se determine la regulación del canon de arrendamiento del local objeto de la presente controversia, por lo que a falta de tal regulación debe regir expresamente lo pactado en el contrato suscrito el 31 de octubre de 2.020, último negocio jurídico suscrito entre las partes, siendo importante aclarar que en modo alguno puede considerarse que lo celebrado en 23 de noviembre de 2.023 ante el Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, implique regulación del canon de arrendamiento del local, pues como bien se desprende de su texto lo ocurrido allí fue un acto conciliatorio debido a las problemáticas surgidas entre las partes, que concluyo con un compromiso de estas de suscribir un documento donde dejan establecida la prorroga legal, (que como se señaló precedentemente no tiene por qué ser documentada, ya que esta opera por imperio de la Ley) y el incremento del canon de arrendamiento en un 12% anual, hecho que no llegó a concretarse por lo que el canon de arrendamiento vigente es el fijado en el contrato.
En el caso sub iudice, la pretensión reconvencional estuvo fundada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2.023 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.024, por no haber sido consignado el 12% al que se ha hecho referencia, insolvencia que fue rechazada por la parte demandada.
En este aspecto constata el Tribunal tanto de los informes recabados de las Entidades Bancarias así como por el expreso señalamiento de la parte demandada reconviniente en autos, que los pagos correspondientes a los meses que fueron imputados como incumplidos fueron depositados y tales actuaciones evidencian que esas sumas de dinero ingresaron en la cuenta de la parte actora y al haber ingresado debe presumirse aceptadas por esta.
Al respecto, se hace necesario precisar que dentro de un proceso, las partes se encuentran en la obligación de afirmar los hechos con apego a la verdad y cuando tales hechos han sido negados por la contraparte, surge para estas la obligación de aportar a los autos (sic) todas los medios probatorios de que dispongan, para que puedan producir en el juzgador la plena convicción de su certeza, hecho que no ocurrió en el caso bajo análisis, razón por la cual estas no hacen surgir en quien aquí decide la plena convicción de que son ciertos los hechos afirmados en el escrito contentivo de la reconvención, no evidenciándose en el caso que se analiza esa certeza en la cual debe estar fundada toda decisión, por tanto, es forzoso para quien aquí suscribe declarar sin lugar el desalojo accionado y como consecuencia de ello sin lugar la reconvención incoada.
En virtud a las consideraciones precedentemente expuestas este Tribunal Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara: SIN LUGAR LA DEMANDA INCOADA ULMAN ANTONIO GONZALEZ RAUSEO CONTRA ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION incoada por ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA contra ULMAN ANTONIO GONZALEZ RAUSEO. Así se decide. Dada la naturaleza de las decisiones dictadas no hay condena en costas…”

-VI-
INFORMES EN ALZADA

INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE:
En la oportunidad correspondiente, la representación accionante reconvenida consigna Informes en esta Alzada, en el que, al inicio, realiza una narración de las actuaciones que conforman el expediente.
Fundamenta su apelación, denunciando que, en el juicio de primera instancia el tribunal a quo, incurrió en el vicio de absolución de la instancia, declarando, en lenguaje con un significado metafórico, que no es estándar en el lenguaje legal, “tablas el juicio”, dictando una sentencia que no le otorga la razón a ninguna de las partes, vale decir, declarando sin lugar todas las pretensiones de derecho solicitadas por cada una de las partes de la relación procesal (demandante y demandado), es decir, sin darle solución a la litis y por tanto dejando el problema en la misma situación en la cual estaba al momento de la interposición del libelo de demanda.
En ese sentido, procede a realizar un análisis, sobre la naturaleza jurídica de la absolución de la instancia y sus implicaciones.
Arguye, que en el caso sub examine, el tribunal a quo (Juzgado 5to de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas) no resolvió ninguna de las pretensiones planteadas, ni en la demanda principal por cumplimiento de contrato, ni en la reconvención en la cual se solicitaba el desalojo del inmueble, por lo que nos encontramos en uno de los supuestos de hecho que configuran el vicio de absolución de la instancia, como es el de no resolver ninguna o alguna de las pretensiones planteadas por las partes o dejar aspectos esenciales sin decidir, en el presente caso, todos los aspectos esenciales por los cuales fue trabada la litis quedaron sin resolución por parte del juez.
Que, si la sentencia se basa en una interpretación errónea de la ley, que afecta el derecho de las partes o la validez del fallo, puede ser motivo para absolver la instancia y anular dicha sentencia. Que, en esta causa resulta evidente que el tribunal a quo, no entendió o no tiene claro, el concepto de perturbación a un derecho, cuando claramente los accionantes explicaron las distintas formas en que los arrendadores perturban, gravemente, el derecho contractual que tiene su representado al goce pacífico del inmueble arrendado, sobre el cual cumple cabalmente con su obligación contractual de pago del canon de arrendamiento, tal como se evidenció en el juicio de primera instancia. Que, es por ello que no le otorga la razón al demandado-reconviniente, sin embargo, inauditamente, tampoco declara con lugar la pretensión de derecho de su poderdante, dejando el juicio en la misma situación jurídica en la que se encontraba al momento de la presentación del libelo de demanda.
Alega, que absolver la instancia también constituye una forma de denegación de justicia que está prohibida a los jueces por la ley. Que, la doctrina suele emplear el término absolución de la instancia, como una forma de denegación de justicia, para describir una situación en la que el juez se pronuncia sobre el fondo de la cuestión de forma no favorable para ninguna de las partes, es decir, sin declarar ganador a ninguno de los justiciables, al no declarar con lugar ninguna de las pretensiones, en la presente causa habían dos solicitudes, la del demandante-reconvenido y la de los demandados-reconvinientes, sin haber analizado todos los elementos y pruebas pertinentes. Que, este vicio puede ser considerado como una forma de denegación de justicia, ya que impide que se resuelva el conflicto de manera justa y equitativa.
Señala, que el a quo, absolvió la instancia en la sentencia objeto de apelación, porque dio por finalizado el proceso indicando falsamente que no se demostraron los hechos controvertidos, obviando deliberadamente indicios expuestos en los autos que permitían dirimir la controversia, que esos indicios fueron llevados a juicio tanto por la parte actora-reconvenida, como por la parte demandada reconviniente, al presentar cada una de ellas en sus respectivos escritos los autos que instruyeron el expediente administrativo de audiencia de conciliación ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial, signado dicho expediente bajo el número C-0197-10-23, donde queda evidenciado la intención y la voluntad de la contraparte de lograr fraudulentamente el desalojo forzoso de su representado del local arrendado donde se funciona su actividad comercial; siendo ello sin lugar a dudas, una prueba de los actos perturbatorios, que demuestran la intención manifiesta de los arrendadores de lograr el desalojo forzado e ilegal del inmueble objeto del arrendamiento y, consecuencialmente, dar terminado el contrato, en contravención del ordenamiento jurídico venezolano.
Que, en el proceso judicial de primera instancia objeto de apelación, se hace evidente el hecho de que la contraparte tuvo la intención de revestir de legalidad sus actos perturbatorios, al denunciar a su mandante ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial, acusándole falsamente de realizar obras de remodelación que fueron debidamente autorizadas como quedó demostrado en los autos, tratando subrepticiamente de crear la causal que les permitiera lograr el desalojo del local comercial objeto de arrendamiento y, finalizar unilateralmente la relación arrendaticia dejando sin efecto de manera ilegal la prórroga legal.
Que, la absolución de la instancia pudo evitarse, ya que el juez de primera instancia, pudo llegar a la convicción de la existencia del hecho que generó esta controversia, que no es más que el ánimo de las arrendadoras de perturbar el uso y goce pacífico de la cosa arrendada, establecido en el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece la obligación del arrendador de “…garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato…”, y lograr de esta manera fraudulenta, que se verificará en la relación arrendaticia que nos ocupa lo establecido en el artículo 40, literal i del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley antes señalado, el cual prescribe como causal de desalojo el incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales o legales, en particular, la culminación de las obras en el local objeto del arrendamiento, las cuales no se culminaron porque las demandadas prohibieron a su poderdante continuar los trabajos de remodelación.
Que, esta falacia urdida por la parte demandada tenía la intención de lograr en forma engañosa, la resolución unilateral del contrato alegando unos hechos inexistentes, lo que configura o verifica una acción taxativamente prohibida por el literal k, del artículo 41 ejusdem, que establece la prohibición de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento de uso comercial, además, demuestra la estrategia contraria a derecho por parte de las arrendadoras de dejar sin efecto la prórroga legal a la que tiene derecho su representado, establecida en el artículo 26 del Decreto-Ley que rige el contrato que nos ocupa.
Que, el tribunal a quo, al no estimar los argumentos en defensa de su mandante, quebrantó los límites que establece el ordenamiento procesal venezolano al normar la sentencia, en este sentido el artículo 243, numeral 5 del Código de Procedimiento Civil, ya que decidió sin considerar las excepciones y defensas opuestas por su poderdante. Asimismo, se verifica el supuesto de hecho contemplado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, ya que una de las determinaciones que no debe faltar en la sentencia so pena de nulidad es precisamente la establecida en el numeral 5º del artículo 243, según el cual toda sentencia debe considerar “…las excepciones y defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia”, las cuales fueron obviadas por el tribunal a quo.
En su petitorio, solicitan sea oído y declarado con lugar el presente recurso de apelación y, consecuencialmente sea revocada la sentencia de fecha 02 de julio de 2025, que declaró sin lugar la demanda, sea declarada con lugar la presente demanda y, se ordene a la parte demandada abstenerse de perturbar a su representado en el ejercicio de su derecho como arrendatario del uso y goce pacífico del inmueble objeto de arrendamiento de uso comercial, por el tiempo que resta de la vigencia del contrato. Asimismo, se declare de pleno derecho la existencia de la segunda prórroga tacita de la vigencia trianual del contrato de arrendamiento comercial y le sea ordenado, por este honorable tribunal, a la parte demandada, abstenerse de realizar actos que tengan por finalidad lograr en forma fraudulenta la resolución del contrato de arrendamiento para de esta manera, evitar contrariado a la ley, el disfrute de la vigencia de la segunda prórroga contractual del contrato de arrendamiento por parte de su representado.
Del mismo modo, solicita que la segunda prórroga tácita contractual, comience a computarse a partir de la publicación de la sentencia definitiva con la cual finalice esta litis; sea declarada con lugar la presente demanda y, se ordene que una vez vencido el lapso de vigencia trianual de la prórroga tacita del presente contrato, de no acordarse por las partes una tercera prorroga contractual, comience a computarse la prórroga legal para la desocupación del inmueble establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial y, se condene a los demandados al pago de costas y costos del presente proceso, incluyendo honorarios de abogados, por ser los causantes del presente juicio de conformidad con lo pactado en contrato de servicios profesionales celebrado entre la demandante y sus abogados.

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

La apoderada judicial de los demandados reconvinientes, inició sus informes con una síntesis de lo acontecido en el proceso, así como de los términos de la reconvención propuesta y, las pruebas aportadas al proceso.
Arguye, que sus representados agotaron la instancia administrativa ante el ente competente para conocer sobre la materia de uso comercial, siendo el ciudadano ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO, plenamente notificado de la instancia administrativa y señalando voluntariamente las audiencias el monto del canon de arrendamiento que era por la cantidad de mil quinientos dólares americanos ($ 1.500) a la tasa del Banco Central de Venezuela; así como dejó constancia de las modificaciones realizadas en el local de sus representados, homologando lo establecido entre sus representados y su persona, de lo cual no ejerció nunca oposición alguna.
Que, el mencionado ciudadano, incumplió e incumple además el aumento previsto en la instancia administrativa por la cantidad del doce por ciento (12%) anual, lo cual quedó demostrado por los soportes de los estados de cuenta perteneciente a sus representados, lo que conllevó a que el juzgado de la causa declarara sin lugar la demanda.

Ambas partes, consignaron observaciones a los informes de su contraparte, haciendo un recuento de las actuaciones en el juicio, de los informes de cada quien, y, solicitando la declaratoria a su favor de la sentencia que se dicte en alzada.
-VII-
PUNTO PREVIO
DE LA ABSOLUCION DE LA INSTANCIA

Antes de entrar a decidir el fondo de la presente causa, pasa esta Alzada a decidir el vicio de absolución de la instancia, delatado por la representación de la parte actora-reconvenida, en los Informes presentados ante este Superior, por los fundamentos expuestos ut supra.
Al respecto esta Superioridad observa:
Sobre la absolución de la instancia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 5 de febrero de 2002, reiterada en fecha 3 de mayo de 2005, caso Wismer Febres Pérez contra Maldonio Valdivieso, expresó lo siguiente:
“...La absolución de la instancia consiste en dar por finalizado el proceso por no haber sido demostrados los hechos controvertidos, permitiendo volver a iniciarlo cuando existan pruebas que permitan dirimir la controversia. El juez comete este vicio cuando “...no cumple con su rol de sentenciador, al no pronunciarse ni a favor, ni en contra de ninguna de las partes, sino que se abstiene de proferir un fallo condenatorio o absolutorio contra el demandado, en razón de no haber encontrado suficientes méritos para determinar la responsabilidad o culpa del accionado...” (Sentencia de fecha 9 de noviembre de 2000, Caso: Carmen Evelyn Parra Díaz y otros contra Josefina Margarita Mejías de Parra).
El Código de Procedimiento Civil derogado facultaba a los jueces para dar por terminado el proceso si las pruebas no permitían absolver o condenar al demandado, y era posible proponer nuevamente la demanda si aparecían pruebas. Este sistema fue sustituido por las reglas de la carga de la prueba, que permiten resolver la controversia, y por ello la absolución de la instancia es sancionado con la nulidad de la sentencia por mandato del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
Precisamente la regla de distribución de la carga de la prueba establecida en el procedimiento civil ordinario, permite la decisión de la controversia, lo cual imposibilita que se produzcan este tipo de vicios. En todo caso, es necesario aclarar que la falta de pronunciamiento del juez sobre las cuestiones sujetas a su conocimiento, o el exceso en su decisión sobre cuestiones no pedidas, no constituye absolución de la instancia, sino vicio de incongruencia...”.
Al respecto, señala Leopoldo Márquez Añez, en su obra Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1984, pp. 63 y 64, que:
“…con la misma finalidad de esclarecer cuando no hay absolución de la instancia, ha dicho: “El vicio de absolución de la instancia consiste, conforme a la jurisprudencia de esta Corte, en dar por quito o libre al demandado por no ser bastante el mérito de los autos para la absolución o condenatoria definitiva, con lo cual se mantendrá abierta la controversia en espera de nuevos elementos probatorios…
…Omissis…
…Es pues una constante característica en la jurisprudencia de la Sala sobre el vicio de absolución de la instancia, el que su resultado es invariablemente negativo para los recurrentes que lo denuncian, por lo que sus sentencias sobre el punto permanentemente sirven para saber cuando no hay el vicio, que es también invariablemente desacertado en su planteamiento ante la Sala…”.
Como puede observarse, se configura el vicio de absolución de la instancia cuando el juez no se pronuncia ni a favor ni en contra de alguna de las partes intervinientes en el proceso, o sea, se abstiene de producir un fallo condenatorio o absolutorio, por no tener méritos para determinar la responsabilidad o culpa del accionado. Este tipo de vicio es de difícil trascendencia, dada la existencia de la regla de distribución de la carga de la prueba, la cual permite volver a iniciar el proceso cuando existan pruebas que permitan dirimir la controversia...”

En el caso en estudio, tenemos que la acción ejercida por la parte accionante, lo es por cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo como fundamento las presuntas perturbaciones al uso y disfrute del local arrendado, ejercida por los arrendadores-propietarios, a las cuales se refiere en su escrito libelar; ello por una parte, por la otra, en la reconvención planteada por los accionados, se solicita el desalojo del inmueble, por el presunto incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, tal y como fue acordado en acto conciliatorio…. tal como ha sido narrado precedentemente.
Tales señalamientos, se realizan a los fines de dejar asentado que lo pretendido por el demandante y por los demandados, son dos acciones totalmente distintas, vale decir, el accionante con su demanda de cumplimiento de contrato, persigue continuar con la posesión del inmueble “y se ordene que una vez vencido el lapso de vigencia trianual de la prórroga legal tácita del presente contrato, de no acordarse por las partes una tercera prórroga contractual, comience a computarse la prórroga legal…”, y los demandados, con la reconvención propuesta “…entregar a sus representados el inmueble arrendado…”
Es menester para esta alzada, establecer, que la reconvención es una demanda nueva y autónoma, distinta a la principal, que intenta el demandado contra el demandante, es decir, una segunda causa que, aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias. En esta nueva demanda, la parte accionada asume la posición de actor y el accionante pasa a ser el demandado reconvenido, siendo que, la sentencia definitiva que se dicte, debe resolver ambas demandas, aunque, la decisión de la demanda principal es independiente de la decisión sobre la reconvención.
Ahora bien, la sentencia recurrida declaró ambas acciones Sin Lugar, considerando que en la de cumplimiento de contrato no fueron demostradas las presuntas perturbaciones denunciadas y por su parte, en la acción de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, el a quo, consideró que no se evidenciaba de las actas procesales, providencia administrativa que determinara la regulación del canon, por lo que regía lo acordado por las partes en el último contrato de arrendamiento fechado 30 de octubre de 2020.
De lo antes expresado, se desprende que, evidentemente hay un pronunciamiento expreso sobre la suerte de la demanda, la cual fue declarada sin lugar, por cuanto la parte accionante no logró demostrar con las pruebas de ley sus afirmaciones, lo cual trajo como consecuencia la declaratoria sin lugar de la demanda. También fue desestimada la reconvención por desalojo - se repite- porque el a quo concluyó, que no existen en autos providencia administrativa ni contrato suscrito entre las partes, que determinara el canon de arrendamiento que reclamara como insoluto la parte accionada.
En consecuencia, es indiscutible que los alegatos esgrimidos por la representación accionante referida a la absolución de la instancia, no llenan los extremos requeridos para su procedencia, pues el a quo, decidió conforme a lo alegado y probado en autos, resultando a todas luces Improcedente la absolución de la instancia delatada. Así se decide.

-VIII-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Resuelto el punto previo, pasa esta Alzada a pronunciarse, solo sobre la apelación ejercida por la parte accionante reconvenida, contra la decisión dictada en audiencia de juicio el 17 de junio de 2025 y, publicado su extenso en fecha 02 de julio de 2025. Tal aclaración se realiza, ya que si bien es cierto la reconvención fue declarada sin lugar, la parte demandad-reconviniente, no ejerció recurso de apelación alguno.
El principio que rige la apelación es el de la limitación de la alzada o tantum devolutum quantum appellatum (solo se devuelve lo apelado), lo que significa que el tribunal superior, solo puede conocer y decidir sobre los puntos de la sentencia que han sido objeto del recurso de apelación, y así se decide.
Así, tenemos que el thema decidendum se circunscribe en determinar, si efectivamente procede o no la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial debido a las perturbaciones que presuntamente sufriera la parte accionante, acción que fuera declarada sin lugar, mediante decisión en audiencia oral de juicio de fecha 17 de junio de 2025, publicada in extenso en fecha 02 de julio de 2025, por el Tribunal Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
La presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, fue propuesta por el ciudadano ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO, en su carácter de arrendatario del local comercial Nº 182, ubicado en la Avenida Este, Esquina Cruz de la Candelaria, Parroquia La Candelaria, municipio Libertador del Distrito Capital el cual, le habría sido arrendado por los ciudadanos ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y ALICIA ORTEGA DE CALZADO, suscribiendo sendos contratos de arrendamiento, un primer contrato, en fecha 01 de noviembre de 2017 por un periodo de tres (03) años, notariado en fecha 27 de abril de 2018 y, el segundo contrato en fecha 30 de octubre de 2020, de forma privada, con un plazo de duración también, de tres (03) años, con vencimiento el 30 de octubre de 2023, prorrogable únicamente si las arrendadoras daban su consentimiento, con un monto inicial de 600 $ e incrementándose a 1.00$ mensuales hasta la finalización del contrato, señalando que, vencido el segundo contrato, se celebró otro, esta vez, por el lapso de dos (02) años, contados a partir del 01 de diciembre de 2023 hasta el 30 de noviembre de 2025.
Adujo que, durante la vigencia del contrato le fue dada la autorización para la construcción de un espacio provisional para el funcionamiento de la actividad comercial que lleva a cabo la sociedad mercantil “HELADOS HULMAN’S”, solicitando los permisos a los organismos competentes.
Que, desde el año 2023, ha sido objeto de presuntas perturbaciones por parte de las propietarias, que perjudican la actividad comercial que se lleva a cabo en el local, como lo son: visitas con actitudes hostiles e intimidantes en el local; amenazas a su integridad física y a la de su hijo, falsas denuncias por violencia de género, audios amenazadores y acusadores, todo ello propuesto por la ciudadana ANTONIETA ORTEGA DE ABREU; así como la denuncia propuesta ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional; solicitando se cumpla con el contrato y en consecuencia mantenerse en el uso y goce pacífico de la cosa, mientras dura el contrato y conservarla al estado de servir al fin para el cual fue arrendada; todo ello tal como fue expresado en la parte narrativa del presente fallo, trayendo a los autos documentales que fueron previamente valorados por este Tribunal.
La parte demandada, en su contestación a la demanda, admitió la relación arrendaticia, así como la celebración de dos contratos de arrendamiento, el primero 01 de noviembre de 2017, con una duración de tres (03) años y el segundo, celebrado el 30 de octubre de 2020, con una duración de tres (03) años también.
Asimismo, la parte demanda señaló que se celebraron dos audiencias conciliatorias ante el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, Dirección de Arrendamiento Comercial, donde en la primera reconoció el arrendatario, la vigencia del contrato de arrendamiento desde el 02/11/2020 hasta el 30/10/2023, el cual estaba vencido y que estaba pagando como canon de arrendamiento $1.500 y, en la segunda, la mencionada Dirección estableció el derecho a la prórroga legal, correspondiendo el lapso de dos (2) años, venciendo el mismo el 31 de octubre de 2025; asimismo que las partes se comprometían a establecer un documento para dejar establecido la prórroga legal y el incremento del canon de arrendamiento en razón del 12% anual, por último se instó a la parte arrendataria, que vencida la prórroga legal, debería entregar el local comercial libre de personas y objetos.
Por ultimo y, con respecto a las perturbaciones señaladas, adujo, que no fueron señaladas ante el Organismo correspondiente y, que no es admisible que ahora lo pretenda realizar, a menos que sean posteriores a las audiencias de conciliación del 21 y 23 de noviembre de 2023
La parte demandada trajo a los autos documentales e informes que fueron desechados del proceso por no aportar al mérito de la causa.
El artículo 1.579 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de la forma siguiente:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”

De la transcrita disposición, se desprende que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, y el arrendatario queda obligado a pagar al arrendador un precio, pactado convencionalmente, o bien fijado por el Organismo regulador competente, según el caso, así como, servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia.
En tal sentido, tenemos que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 506, dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La norma transcrita regula la distribución de la carga de la prueba entre las partes contendientes, estableciendo claramente que corresponde al accionante probar los hechos constitutivos, vale decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
En sentencia del 10 de noviembre de 2023, N° 699, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia consideró:
“…Ahora bien, respecto a la distribución de la carga de la prueba, esta Sala en sentencia N° RC-226, de fecha 23 de marzo de 2004, expediente N° 2003-339, estableció lo que a continuación se transcribe:
“...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
(...Omissis...)
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…”. (Resaltado, subrayado y cursivas de fallo).
En atención al precedente jurisprudencial antes transcrito, se pone de manifiesto que si el demandado se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del demandante, le corresponderá entonces al demandante toda la carga probatoria; No obstante, si surge una actitud dinámica del demandado en la cual no se circunscriba a la contradicción pura y simple de la pretensión de su contraparte, sino que exponga particulares razones de hecho para discutirlas, precisamente porque presenta entre esas razones hechos impeditivos, modificativos o extintivos de las pretensiones de su contraparte, está asumiendo la carga de la prueba, por tanto, de lo que logre demostrar en ese sentido, dependerá su triunfo. (Cfr. fallo N° RC-200, de fecha 18 de abril de 2018, expediente N° 2017-733).
Al respecto es importante destacar, que para que se considere procedente la inversión de la carga de la prueba, la parte que tiene interés en hacer valer sus defensas o excepciones, debe demostrar que los hechos que opone son de tal pertinencia a las pretensiones de su contraparte y de significativa relevancia, que sean capaces de impedir, modificar o extinguir dichas pretensiones, lo que implica, que no cualquier hecho puede dar lugar a la referida inversión de la carga de la prueba. (Cfr. fallo N° RC-511, de fecha 29 de noviembre de 2019, expediente N° 2018-137)…” (Resaltado y subrayado de la Sala)

Ahora bien, en primer lugar, tenemos que las partes actuantes en este juicio, están contestes y así quedó demostrado durante el proceso, de la existencia de la relación locativa y, que fueron suscritos solo dos (2) contratos de arrendamiento: el primero vigente desde el 01 de noviembre de 2017, por tres (3) años, vale decir hasta el 30 de octubre de 2020 y, el segundo, por el mismo período, desde el 02 de noviembre de 2020 hasta el 30 de octubre de 2023. No consta en autos, que se hubiere suscrito un nuevo contrato de arrendamiento; siendo que la relación arrendaticia entre las partes tuvo una duración de seis (6) años, por lo que, al arrendatario, a la fecha del vencimiento del último contrato (30/10/2023), le correspondía el disfrute de la prórroga legal de dos (2) años, según lo dispone el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual venció el 30 de octubre de 2025.
Es por ello que, a partir del 30 de octubre de 2023, exclusive, fecha en que finalizaba el lapso de duración del segundo contrato de arrendamiento, comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal que le asistía, de acuerdo al contenido del artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual prevé:
"Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año…………………………………………………6 meses
Más de un(1) año y menos de cinco (5) años………………..1 año
Más de cinco (5) años y menos de
diez (10) años…………………………………………………….2 años Más de diez (10) años…………………………………………..3 años”

No resulta pues, procedente en derecho lo pretendido por la representación del accionante reconvenido, al solicitar se declare la existencia de una “…segunda prórroga tácita de la vigencia trianual del contrato de arrendamiento…”, tal como fuera solicitado en los informes presentados ante este Superior, por cuanto no existe prórroga tácita, ya que la misma es expresa y es una sola, la cual además es obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según lo establecido en la norma antes citada, por lo que, se reitera, la prórroga legal, en el caso de marras, venció el 30 de octubre de 2025.
En cuanto a las presuntas perturbaciones sufridas por el arrendatario desde el año 2023, por parte de las arrendadoras propietarias; la parte accionante no trajo a los autos prueba alguna que demostrare sus afirmaciones, ya que solo se limitó a consignar las copias certificadas del expediente administrativo sustanciado ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio, en el que se tramitó la denuncia formulada por las arrendadoras contra el arrendatario, debido a las remodelaciones realizadas al local arrendado sin la debida autorización; así como el retardo en el pago de los cánones de arrendamiento, solicitando ante la instancia administrativa, el desalojo del inmueble; por lo que tal hecho no puede configurarse como perturbatorio, ya que el citado Organismo tiene entre sus atribuciones: velar por la aplicación y cumplimiento de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial; así como recibir, sustanciar y decidir las solicitudes de resolución de controversias que se susciten entre arrendadores y arrendatarios, con motivo de la aplicación de la ley, además de actuar como instancia de mediación y conciliación entre arrendadores y arrendatarios, para resolver las controversias; también procesa solicitudes para reestructurar el pago de cánones de arrendamiento, por lo que no puede entenderse como un acto perturbatorio tal procedimiento, aunado además que el accionante continuaba en el uso del inmueble arrendado, siendo que de haber sufrido la supuesta perturbación, la misma podía haber sido denunciada o alegada en la instancia administrativa, lo cual no ocurrió, ya que en las audiencias conciliatorias celebradas no se dejó constancia de este alegato.
Asimismo, la parte accionante reconvenida procedió a promover prueba de Informes a las entidades bancarias, Banco Mercantil y Banco Provincial, a los fines que ambas instituciones bancarias informaran sobre la existencia y contenido de los pagos, vía transferencias, depósitos o cualquier otra modalidad por concepto del cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento realizados a nombre de ANTONIETA ORTEGA ABREU y FRANCISCO ULISES ORTEGA, prueba que fuera desestimada por impertinente, ya que la causal de la demanda no es la falta de pago de cánones de arrendamiento, sino perturbaciones en el goce pacifico del local arrendado; motivos que llevan a esta Sentenciadora a desestimar la acción incoada por no haber aportado el demandante reconvenido, elementos de prueba que afiancen su pretensión, debiendo esta juzgadora, en el dispositivo del fallo confirmar la decisión apelada. Así se decide.
-IX-

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la apoderada judicial de la parte demandante ISABEL CECILIA ESTÉ, contra la sentencia definitiva dictada en audiencia de juicio de fecha 17 de junio de 2025, cuyo extenso fue publicado el 02 de julio de 2025, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO contra los ciudadanos ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, LEONOR ORTEGA ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA, ambas partes plenamente identificadas en la primera parte del fallo.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión definitiva dictada en audiencia de juicio de fecha 17 de junio de 2025, cuyo extenso fue publicado el 02 de julio de 2025, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “…SIN LUGAR LA DEMANDA INCOADA ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO CONTRA ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION incoada por ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA contra ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO. Así se decide. Dada la naturaleza de las decisiones dictadas no hay condena en costas…”
TERCERO: IMPROCEDENTE la absolución de la instancia delatada por la actora-reconvenida y SIN LUGAR LA DEMANDA que por Cumplimiento de Contrato incoara el ciudadano ULMAN ANTONIO GONZÁLEZ RAUSEO contra los ciudadanos ANTONIETA ORTEGA DE ABREU, PILAR ORTEGA DE SUSTACHA Y FRANCISCO ULISES ARREAZA ORTEGA.
CUARTO: Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre de 2025. Años: 215º de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA ACC.,
ABG. YANETH MARTÍNEZ
En esta misma fecha, siendo las 12:30 p.m. se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° AP71-R-2025-000378 (1558).
LA SECRETARIA ACC.,
ABG. YANETH MARTÍNEZ.