TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
CARACAS, 24 DE OCTUBRE DE 2025.
215º Y 166º

ASUNTO: AP71-R-2024-000266 (1450)

PARTE DEMANDANTE: FIVEICA, C.A., anteriormente denominada Financiadora Venezolana de Inversiones, Compañía Anónima, sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita originalmente en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 9 de agosto de 1949, bajo el N° 797, Libro 3-B, cuyo registro corresponde actualmente al Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 40, Tomo 797, Libro 3-B, Expediente N° 2875.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ARMANDO NUÑEZ GONZÁLEZ y LEONCIO RAFAEL CORDERO GONZÁLEZ; abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 10.870 y 31.579, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana BERENICE RON CASTRO, (fallecida) quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-2.423.823, en la persona de: 1) su heredera conocida, ciudadana SANDRA MATOS RON, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de Identidad N° V- 6.977.638, 2) SUCESORES DESCONOCIDOS A TITULO UNIVERSAL DE LA DE CUJUS.

APODERADO JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA SANDRA MATOS RON: JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.833.

DEFENSORA JUDICIAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS: Abogada MAYERLIN QUIJADA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 304.965.

MOTIVO: DESALOJO (VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL)

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-
NARRATIVA
Conoce esta alzada previa distribución de ley, del RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO (08°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 20 de marzo de 2024, cuyo extenso fue publicado el 09 de abril de 2024, que declaró CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, intentada por la sociedad mercantil FIVEICA, C.A., contra la ciudadana BERENICE RON CASTRO, (fallecida) en la persona de su SUCESORA A TITULO UNIVERSAL, ciudadana SANDRA MATOS RON; y sus SUCESORES DESCONOCIDOS A TITULO UNIVERSAL, en la persona de su defensora judicial, ciudadana MAYERLIN QUIJADA.
En fecha 10 de febrero de 2020, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de esta Circunscripción Judicial, recayendo el conocimiento de la causa en el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la misma Circunscripción Judicial.
Mediante auto de fecha 28 de febrero de 2020, el tribunal a quo instó a la parte actora, indicar la estimación de la presente demanda en unidades tributarias, por cuanto en el libelo de la demanda se estimó solamente en bolívares soberanos.
En fecha 04 y 05 de marzo de 2020, comparecieron los abogados, LEONCIO CORDERO y ARMANDO NUÑES, quienes, en representación de la parte actora, procedieron a dar cumplimiento al despacho saneador dictado por el tribunal de la causa, estimando la demanda en unidades tributarias.
En auto del 02 de marzo de 2021, el Tribunal de la causa admitió la demanda, la cual sería sustanciada mediante el procedimiento oral previsto en el artículo 859 eiusdem.
En escrito del 26 de mayo de 2021, la representación judicial de la parte actora, consignó reforma parcial de la demanda; la cual fue debidamente admitida en auto del 21 de junio de 2021.
El 10 de agosto de 2021, previa la consignación respectiva de los fotostatos, se libró compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 08 de noviembre de 2021, la parte actora solicita se libre el edicto a los sucesores desconocidos de la demandada.
El 26 de noviembre de 2021, la representación judicial de la parte demandada consigna escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda.
Mediante escrito del 03 de marzo de 2022, los apoderados de la accionante solicitan la reposición de la causa al estado que se acuerde la citación de los herederos desconocidos.
En auto del 14 de marzo de 2022, el tribunal de la causa revocó por contrario imperio el auto de admisión de fecha 21 de junio de 2021, sólo en lo que respecta a la citación de la parte demandada, reformándose su contenido al estado que se libre edicto a los demás herederos desconocidos de la ciudadana (†) BERENICE RON CASTRO, toda vez que consta en autos que una de las herederas conocidas de la referida, la ciudadana SANDRA MATOS RON, se encontraba a derecho, teniendo pleno conocimiento del presente juicio, asumiendo su condición de parte demandada en representación de su mamá; ordenándose librar el edicto correspondiente.
En diligencia del 09 de mayo de 2022, la representación judicial de la parte actora, se dio por notificado de la decisión del 14 de marzo de 2022, solicitando la notificación de la heredera conocida SANDRA MATOS RON, mediante los medios telemáticos.
En fecha 01 de junio de 2022, la representación accionante consignó la publicación del edicto librado a los herederos conocidos y desconocidos a los fines legales correspondientes y mediante nota de Secretaría del 27 de enero de 2023, la secretaria del a quo dejó constancia de la fijación en la cartelera llevada por el tribunal.
Mediante diligencia del 30 de marzo de 2023, la representación judicial de la parte actora, solicitó el nombramiento de un defensor ad litem a los herederos desconocidos.
En auto del 04 de abril de 2023, el a quo designó como defensora de los herederos desconocidos de la demandada, a la ciudadana MAYERLYN MARLEYDI QUIJADA CHAGLIA, ordenándose su notificación mediante boleta; quién aceptó el cargo recaído en su persona en fecha 08 de junio de 2023, prestando el juramento de ley respectivo y, quedando debidamente citada en fecha 11 de julio de 2023, conforme diligencia consignada por el alguacil encargado.
En fecha 31 de julio de 2023, el abogado JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI, apoderado judicial de la ciudadana SANDRA MATOS RON, consigna escrito en el que solicita la revocatoria del auto de admisión de la demanda, opone cuestiones previas, y procede a dar contestación al fondo de la demanda.
En escrito del 11 de agosto de 2023, la abogada MAYERLYN QUIJADA, defensora judicial de los herederos desconocidos de la ciudadana BERENICE RON CASTRO, da contestación a la demanda.
En fecha 18 de septiembre de 2023, los abogados ARMANDO NUÑEZ GONZÁLEZ Y LEONCIO CORDERO, consignan escrito en el que contradicen los alegatos expuestos por la parte demandada en la contestación a la demanda, referidos a la impugnación de la cuantía de la demanda y su reforma. Asimismo, dan contestación a las cuestiones previas opuestas.
Mediante auto del 25 de septiembre de 2023, el tribunal a quo, ordenó la apertura a la articulación probatoria, dejando constancia que una vez concluido dicho lapso pasaría a decidir las cuestiones previas al (8vo) día de despacho siguiente al vencimiento de la misma.
En fecha 28 de septiembre de 2023, compareció la representación judicial de la parte actora, consignando escrito de promoción de pruebas, de la incidencia de cuestiones previas.
En providencia del 18 de octubre de 2023, el tribunal a quo, dictó sentencia declarando sin lugar las cuestiones previas opuestas.
En fecha 25 de octubre de 2023, el apoderado de la demandada, abogado JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI, consignó escrito en el que da contestación al fondo de la demanda.
Fijada la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, la misma se celebró el 01 de noviembre de 2023, en cuya acta, se dejó constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales de las partes conformadoras de la litis.
En providencia del 07 de noviembre de 2023, se fijaron los hechos controvertidos y el lapso probatorio, otorgando cinco (5) días de despacho siguientes para la promoción de pruebas, sobre el mérito de la causa.
En fecha 13 de noviembre de 2023, las representaciones judiciales de la parte demandada y actora, consignaron escrito de promoción de pruebas. De igual forma compareció la defensora judicial de los herederos desconocidos, y, allegó a los autos, escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 22 de noviembre de 2023, el tribunal a quo se pronunció en cuanto a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 09 de enero el a quo, dejo constancia de haber recibido oficio emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de arrendamientos Inmobiliarios, dando respuesta a la prueba de informes que fuera admitida, promovida por la parte demandada.
En auto del 23 de enero de 2024, el tribunal de instancia fijó oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio, siendo diferida en fecha 13 de marzo de 2024.
El 20 de marzo de 2024, se llevó a cabo la audiencia de juicio, dejándose constancia de la comparecencia de los representantes judiciales de las partes; siendo declarada en la misma, CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la empresa FIVEICA, C.A., contra la ciudadana (†) BERENICE RON CASTRO (fallecida), en la persona de su SUCESORA A TITULO UIVERSAL, ciudadana SANDRA MATOS RON y sus SUCESORES DESCONOCIDOS A TÍTULO UNIVERSAL, en la persona de su defensora judicial MAYERLYN QUIJADA; condenándose a la parte demandada a desalojar y hacer entrega a la parte demandante del bien inmueble objeto del contrato, además de condenar en costas a la parte demandada.
En escrito del 26 de marzo de 2024, el abogado JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI, apoderado judicial de la parte demandada apela de la decisión dictada en la audiencia oral.
En fecha 09 de abril de 2024, se publicó el extenso del fallo.
En diligencias separadas, de fecha 12 de abril de 2024, la representación judicial de la parte heredera conocida, así como, la defensora judicial designada a los herederos desconocidos, apelan de la decisión.
Por auto de fecha 17 de abril de 2024, el tribunal de instancia oyó el recurso de apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio N° 0117-2024.
El 03 de mayo de 2024, previa la distribución respectiva, le correspondió el conocimiento del presente recurso de apelación a este Tribunal Superior, quien en fecha 08 de mayo de 2024, lo dio por recibido.
Por auto dictado el 10 de junio de 2024, se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes consignaran sus respectivos informes, los cuales fueron presentados por ambas partes el 11 de julio de 2024.
El 22 de julio de 2024, presentaron los abogados ARMANDO NUÑEZ GONZALEZ Y LEONCIO CORDERO, escrito de observaciones a los informes.
En auto del 26 de julio de 2024, se fijó oportunidad para dictar sentencia, dentro de los 60 días continuos siguientes a esa fecha (exclusive), siendo diferida la misma, en auto del 23 de octubre de 2024, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
-II-
DE LOS HECHOS

 ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Expuso la representación accionante en el escrito libelar inicial, que el 22 de septiembre de 2014, su representada, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana BERENICE RON CASTRO, sobre el LOCAL N° 3, ubicado en planta baja del edificio Hotel Residencias Monserrat, catastro N° 201010020000000, situado en la Avenida Luis Roche, entre la Avenida Francisco de Miranda y la Avenida José Félix Sosa de la Urbanización Altamira Sur, municipio Chacao del estado Miranda, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de septiembre de 2014, quedando asentado bajo el N° 03, tomo: 98, folios 11 al 16 de los libros de autenticaciones correspondientes. Que, el referido contrato, es el último de una cadena sucesiva de contratos de arrendamientos suscritos por las mismas partes, que datan de más de catorce (14) años.
Que, el terreno donde está construido el edificio es propiedad de su representada, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Distrito Sucre del Estado Miranda (ahora Municipio Chacao del Distrito Sucre Estado Miranda), de fecha 10 de octubre de 1949, bajo el N° 19, Tomo 2, Protocolo Primero y la edificación que constituye el Hotel Residencias Montserrat, conforme al Título Supletorio de Propiedad, levantado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil del Distrito Federal, en fecha 15 de septiembre de 1949 y registrado por ante la precitada Oficina de Registro, en fecha 23 de noviembre de 1951, bajo el N° 73, Tomo 7, del Protocolo Primero, el cual forma parte del local que es objeto del presente juicio.
Señaló que, en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, se estableció el lapso de duración del contrato, vigente desde el 01 de octubre de 2014 y por un (1) año, prorrogable por períodos iguales, salvo que una de las partes notifique a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo, con por lo menos sesenta (60) días de antelación al vencimiento del período.
Que, en fecha 17 de julio de 2015, su representada notificó, en forma oportuna, con más de (60) días de anticipación, a la ciudadana BERENICE RON CASTRO, por medio la Notaria Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que decidió no prorrogarle por un nuevo periodo el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos.
Indicó que, en fecha 28 de agosto de 2015, por solicitud efectuada por la ciudadana BERENICE RON CASTRO, la Notaría Pública Trigésima Octava de Caracas, Municipio libertador, notificó a su representada, su voluntad de hacer uso de la prórroga legal. Que, esa notificación fue efectuada en la persona de la ciudadana MATILDE SUÁREZ, en su carácter de gerente de la empresa FIVEICA, C.A.
Afirmó que, en fecha 28 de agosto de 2017, su representada le hizo una nueva notificación por medio de la Notaría Pública Tercera de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, a la arrendataria, ciudadana BERENICE RON CASTRO, donde entre otras cosas, reconoció que la arrendataria estaba haciendo uso de su prorroga legal de tres (3) años que por ley le correspondía, a partir del primero (1°) de octubre de 2015. Asimismo, se le notificó que, de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, las partes habían convenido que, llegado el momento de la prórroga legal, el canon de arrendamiento sería aumentado de acuerdo a los parámetros previstos en el numeral 1° del artículo 33 del Decreto de Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. También, se le notificó sobre el monto incremento y por último, se le notificó que debía pagarle los meses y montos que le adeudaba.
Esgrime que, en fecha 20 de noviembre de 2019, su representada le comunicó nuevamente a la arrendataria, que desocupara y le entregara el local comercial N° 3, por cuanto se encontraba expirada la prórroga legal, la cual fue recibida por la ciudadana SANDRA MATOS RON.
Que, el día 30 de septiembre de 2018, venció la prórroga legal de tres (3) años, que tenía LA ARRENDATARIA, para desocupar el inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pero a pesar que su mandante le ha solicitado en varias oportunidades, tanto a ella como a su hija ciudadana SANDRA MATOS RON, quién presta sus servicios en el referido local comercial, que desocupe y entregue voluntariamente el inmueble arrendado, todas ellas han resultado inútiles e infructuosas.
Arguyó que, ha tenido noticias verbis, que la ARRENDATARIA, ciudadana BERENICE RON CASTRO, quien suscribió el contrato de arrendamiento con su representado FIVEICA, C.A., falleció en el año 2018, en la ciudad de Miami, Florida, Estados Unidos de América; por lo que de conformidad con el artículo 1.603 del Código Civil, el contrato de arrendamiento no se resuelve con la muerte del “ARRENDATARIO” ni del “ARRENDADOR”, es decir, la relación arrendaticia continúa con sus herederos, en consecuencia, por expresa disposición legal del artículo 1.163 del Código Civil, cuando no se ha convenido lo contrario, se produce la subrogación arrendaticia mortis causa en la persona de sus herederos y causahabientes de la arrendataria fallecida.
Que, en el presente caso, la ciudadana SANDRA MATOS RON, es descendiente de la arrendataria y, que ésta ha continuado con la posesión del local comercial en cuestión, y es a quien se le ha solicitado en varias oportunidades que desocupe, y entregue voluntariamente el inmueble arrendado a su difunta madre, y consecuencialmente como cuidadora de la relación arrendaticia, titular del interés jurídico controvertido como hija y heredera con motivo de la muerte de su madre y en virtud que SANDRA MATOS RON, ha continuado ocupando el local, en las mismas condiciones que su fallecida madre, aún en contra de la voluntad de su representada, y como quiera que en más de una oportunidad se le notificó el vencimiento de la prórroga legal de tres (3) años que tenía la arrendataria para desocupar el inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo la última vez el 20 de noviembre de 2019, cuando su representada nuevamente le comunicó que desocupara y entregara el local comercial N° 3, por cuanto se encontraba expirada la prórroga legal, siendo esa notificación recibida por la heredera SANDRA MATOS RON.
En fecha 26 de mayo de 2021, subsiguientemente, fue consignado escrito de reforma parcial de la demanda, arguyendo que, el contrato de arrendamiento original tenía una duración determinada y, posteriormente, se le otorgó una prórroga legal; sin embargo, ambas habían vencido.
Delató que, la arrendataria BERENICE RON CASTRO (†) y su heredera, SANDRA MATOS RON, fueron notificadas en varias ocasiones, que debía desocupar el local una vez vencido el plazo y, a pesar de las notificaciones, la arrendataria y/o su heredera continuó ocupando el inmueble; subsumiéndose su conducta como contraria a la ley y en incumplimiento contractual, enmarcada en el supuesto legal que conllevaría al desalojo por haber vencido el contrato y su prórroga legal.
Aseveró que, en cuanto al derecho invocado, el artículo 1.599 los contratos de tiempo determinado, concluyen en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, habiéndose pactado entre los contratantes UNA DURACION DE UN (01) AÑO como plazo fijo (cláusula cuarta del libelo de la demanda), contado desde el primero (1°) de octubre de dos mil catorce (2014) hasta el (30) de septiembre de 2015,y habiéndose pactado o previsto contractualmente la necesidad de una notificación por escrito, si alguna de las partes no manifestare su decisión de darlo por terminado con sesenta (60) días, por lo menos, de anticipación al vencimiento del plazo fijado en la cláusula cuarta del libelo, lo cual se cumplió con el aviso notarial o desahucio efectuado en fecha 17 de julio de 2015, a través de la Notaría Pública Novena de Caracas, Municipio Libertador. Asimismo, aludió el contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, es decir, que los contratos deben cumplirse tal y como se pactó; por ello, deben ejecutarse de buena fe, de igual manera se fundamentó en los artículos 1.579 y 1.594 del Código Civil, la parte contratante está obligada a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, devolviendo la cosa tal y como la recibió, asimismo, señaló el artículo 1.163 eiusdem: “ se presume que la persona ha contratado para sí y para sus herederos, cuando no se convino expresamente en lo contrario…”, por esa razón, el contrato de arrendamiento no se disuelve por la muerte del arrendador, ni por la del arrendatario, del mismo modo, fundamentó la presente acción también en los artículos 20 ordinal 3, artículo 22 ordinal 3, 40 (literal “g”) y 43 (último aparte) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Demanda a la arrendataria BERENICE RON CASTRO, en la persona de su heredera conocida SANDRA MATOS RON y de sus posibles herederos desconocidos, a lo siguiente: PRIMERO: Para que desaloje el local comercial arrendado, debido al vencimiento del término del contrato y de su prórroga legal, en consecuencia, para que la demandada cumpla con lo establecido en el contrato, desocupe y entregue a su representada, de forma inmediata y completamente libre de personas y de bienes, el inmueble constituido por el Local N° 3, ubicado en la Planta Baja del Edificio Hotel Residencias Montserrat, Catastro N° 201010020000000, situado en la Avenida Luis Roche, entre la Avenida Francisco de Miranda y la Avenida José Feliz Sosa de la urbanización Altamira Sur, municipio Chacao del estado Miranda. El precitado local comercial se encuentra alinderado así: Norte, Local N° 4 del mismo edificio; Sur, con el hall de entrada y recepción del Hotel Residencias Montserrat de mismo edificio; Este, con la fachada Este del edificio, que da a estacionamiento; y Oeste, que da su frente, con la fachada Oeste del edificio que da a la Avenida Luis Roche de Altamira y tiene una superficie de Ochenta y Siete Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Decímetros Cuadrados (87,75 m2) de placa y Veintitrés Metros Cuadrados con Catorce Decímetros Cuadrados (23,14 m2) de estacionamiento descubierto; o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal, por cuanto el contrato de arrendamiento a tiempo fijo venció el día treinta (30) de septiembre de 2015, y la prórroga legal del contrato de arrendamiento venció, el día treinta (30) de septiembre de 2018. SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, las costas y costos que ocasione el presente juicio.

 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En fecha 31 de julio de 2023, la representación judicial de la parte demandada, da contestación a la demanda procediendo a impugnar la cuantía estimada en el escrito de demanda, por cuanto la parte actora no especifica claramente si la estimación de la demanda es realizada con base al valor de los cánones de arrendamiento por el plazo de un año, o si utilizó otro método de cálculo.
Asimismo, opuso cuestiones previas, que fueron resueltas previamente por el a quo.
En cuanto a la contestación al fondo, señaló que, a pesar de no tener dudas que en el presente caso debe revocarse la admisión por no haberse citado a los herederos no conocidos como corresponde, y declararla inadmisible por el vicio de inepta acumulación de acciones previsto y sancionado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos descritos como en el derecho que dice el demandante los sustenta, excepto en aquellos que de manera específica acepte como ciertos.
Negó, rechazó y contradijo que su representada haya disfrutado de la prórroga legal, tal y como lo señaló la parte actora en su escrito de demanda, por cuanto la misma la perturbó, al negarse a recibir el pago de cánones de arrendamiento y obligar a su representada a consignar desde el mes de febrero de 2017, el canon de arrendamiento correspondiente ante la Oficina de Control de Consignaciones del Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
Negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia haya concluido el día treinta (30) de septiembre de 2018, por vencimiento de la prórroga legal tal como lo alega la parte actora, por cuanto la misma no pudo ser disfrutada de forma pacífica por la arrendataria, contrariando el espíritu del artículo 28 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.
Negó, rechazó y contradijo que su representada SANDRA MATOS RON esté ocupando exclusivamente el local arrendado, por cuanto existen otros herederos.
Negó, rechazó y contradigo que su representada SANDRA MATOS RON sea la única heredera de la difunta BERENICE RON CASTRO (†).
Que, es cierto que la difunta BERENICE RON CASTRO (†), tenía una relación arrendaticia con la parte actora sobre el local comercial objeto de la demanda, por espacio superior a los catorce (14) años.
Que, estamos frente una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, por cuanto la conducta perturbadora de la arrendadora, ahora parte actora en el presente proceso, impidió que su representada disfrutará de forma pacífica de la prórroga legal, contrariando el espíritu del artículo 28 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, transformándose, por lo tanto, la relación arrendaticia en tiempo indeterminado.
Por último, solicitó se declare la inadmisibilidad de la presente demanda por el vicio de inepta acumulación de acciones, y en caso contrario, se declare sin lugar la demanda, y se condene en costas al demandante con los demás pronunciamientos de ley.

 ALEGATOS DE LA DEFENSORA JUDICIAL (HEREDEROS DESCONOCIDOS)
La defensora judicial de los herederos desconocidos, dio contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo la demanda por cumplimiento de contrato (local comercial), en todas y cada una de sus partes tanto los hechos narrados, como el derecho adjetivo y sustantivo invocado por la parte actora en su libelo de demanda.
Negó, rechazó y contradigo que sus representados, herederos desconocidos de la ciudadana (†) BERENICE RON CASTRO, tengan conocimiento del supuesto vencimiento del contrato de arrendamiento, de fecha 22 septiembre del 2014, al cual hace referencia la parte actora en el libelo de la demanda y que sea éste el último de una cadena sucesiva de contratos de arrendamiento suscritos por ambas partes.
Negó, rechazó y contradijo que sus representados, tengan algún pago pendiente por cancelar referente a dichos cánones de arrendamiento, vencidos desde el 30 de septiembre del 2018, a causa de la supuesta expiración de la prórroga legal del presunto contrato de arrendamiento, hasta la presente fecha y en consecuencia se pretenda llevar a cabo el desalojo del inmueble que en vida le fuera arrendado a la fallecida demandada por parte de la sociedad mercantil FIVEICA C.A., constituido por el Local Nº 3, ubicado en la planta baja del Edificio Residencias Montserrat, Catastro Nº 20101002000000, situado en la avenida Luis Roche, entre la Avenida Francisco de Miranda y la Avenida José Feliz Sosa de la Urbanización Altamira Sur, municipio Chacao del estado Miranda.
Negó, rechazó y contradijo que sus patrocinados deban cancelar Dos mil Doscientas Cincuenta Unidades Tributarias (2.250 U.T) equivalentes a las costas y costos del presente proceso.
Negó, rechazó y contradijo que sea aplicable lo contenido en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, Gaceta Oficial 40.418, de fecha 23 de mayo del 2014.
Finalmente, solicitó que sean desestimados, todos los alegatos de la parte demandante, así como su petitorio y por vía de consecuencia se declare SIN LUGAR la presente demanda en sentencia definitiva.
-III-
DEL ACERVO PROBATORIO

 PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Junto al libelo de demanda, consignó los siguientes instrumentales:
• Marcado “B”, (folios 16 al 21 del expediente) original del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil FIVEICA, C.A., y la ciudadana BERENICE RON CASTRO, (fallecida), cuyo objeto es el local N° 3 , ubicado en la Planta Baja del edificio denominado Hotel Residencias Monserrat, situado en la Avenida Luis Roche, entre la Avenida Francisco de Miranda y la Avenida José Félix Sosa de la Urbanización Altamira Sur, municipio Chacao del estado Miranda, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Novena de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 22 de septiembre de 2014, bajo el N 3, Tomo 98, Folios 11 al 16.
En relación a esta instrumental, por tratarse de un documento privado reconocido, siendo que el mismo no fue tachado de falso, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrada la relación locativa existente entre las partes, así como su inicio, tiempo de duración y demás condiciones establecidas por las partes en el citado contrato. Así se decide.
• Corre inserto a los folios 22 al 24 del expediente, marcado “C”, solicitud de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, formulada por LAURA PIUZZI CHITTARO, procediendo en nombre y representación de la sociedad mercantil FIVEICA C.A., a la ciudadana BERENICE RON CASTRO, evacuada por la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, quien en fecha 17 de julio de 2015, quien se trasladó y constituyó en la sede del Local 3 del Edificio Hotel Residencias Montserrat, situado en la Avenida Luis Roche, entre la avenida Generalísimo Francisco de Miranda y la Avenida José Félix Sosa de la Urbanización Altamira Sur, municipio Chacao del estado Miranda, dejando constancia que la persona presente en el inmueble, la ciudadana BERENICE RON CASTRO, a quien se le impuso de la misión, y, se le entregó copia de la solicitud. Al respecto esta Superioridad observa que dicho instrumento no fue impugnado ni tachado de falso por la contraparte, en virtud de lo cual de conformidad con el artículo 1.357 de del Código Civil, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido, quedando cumplida la notificación de la arrendataria sobre la voluntad del arrendador de no renovar el contrato suscrito el 22 de septiembre de 2014. Así se declara.
• Riela a los folios 25 al 27 del expediente, marcado “D”, solicitud de notificación presentada por la ciudadana BERENICE RON CASTRO, ante la Notaría Pública Trigésima Octava de Caracas, Municipio Libertador, quien en fecha 28 de agosto de 2015, se trasladó y constituyó en la Avenida Luis Roche, entre la avenida Generalísimo Francisco de Miranda y la Avenida José Félix Sosa de la Urbanización Altamira, municipio Chacao del estado Miranda, a los fines de notificar a la Sociedad Mercantil FIVEICA, C.A; la voluntad de la arrendataria, ciudadana BERENICE RON CASTRO, de hacer uso de la prórroga legal que le corresponde según el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, por el término de tres (3) años. Al igual que el anterior documental, esta Juzgadora, le otorga valor probatorio de conformidad de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil, quedando demostrada la voluntad de la arrendataria, de hacer uso de la prórroga legal que le correspondía. Así se decide.
• A los folios 28 al 34 del expediente, marcado “E”, corre inserta solicitud de notificación, evacuada en fecha 28 de agosto de 2017, por la Notaría Pública Tercera de Caracas Municipio libertador, presentada por la representación de la empresa FIVEICA C.A.; a los fines que se notificara a la ciudadana BERENICE RON CASTRO, que por cuanto hizo uso de su derecho de prórroga legal, se le incrementaría el canon de arrendamiento establecido en la cláusula segunda del contrato suscrito con la arrendadora. Además, que le notifique sobre la concesión de cinco (5) días continuos contados a partir de la notificación para que solventara la diferencia entre lo ya pagado por concepto de canon de arrendamiento mensual y, lo que ha debido pagar mensualmente, conforme al ajuste convenido en el contrato de arrendamiento. La notaría indicada, dejó constancia que constituida en el local 3 del Edificio Hotel Residencias Montserrat, fue atendida por el ciudadano ALEXIS CASTRO, quien recibió la notificación, indicando que le haría entrega de la misma a la Sra. BERENICE RON. Este tribunal, le otorga valor probatorio de conformidad de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil, Así se decide.
• Riela al folio 35, marcado “F”, misiva dirigida a BERENICE RON CASTRO y/o SANDRA MATOS RON, fechada 20 de noviembre de 2019, debidamente suscrita por el ciudadano SALVADOR SALAT CABAÑAS, procediendo en su carácter de director de la empresa FIVEICA, C.A; en la que le comunica que la notificación sobre la no renovación del contrato fue materializada; que también la arrendataria manifestó acogerse a la prórroga legal, la cual concluyó el 30 de septiembre de 2018 y, que hasta ese momento no había hecho entrega del local comercial N° 3 a su propietaria. Esta misiva, fue debidamente recibida por la ciudadana SANDRA MATOS el 20/11/2019 y al no haber sido desconocida, se tiene por reconocida, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil; quedando demostrado que la arrendataria continuaba ocupando el inmueble arrendado luego de vencida la prórroga legal. Así se decide.
En la oportunidad de promoción de pruebas, la representación de la parte accionante, ratificó las instrumentales consignadas junto al escrito libelar.

 PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Junto al escrito inicial de contestación a la demanda (26-11-2021), la representación accionada, promovió los siguientes instrumentales:
 Copias fotostáticas (folios 82 y 83) del Comprobante de Ingresos de Consignaciones de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I), del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Exp. 2017-0043, realizado por la ciudadana BERENICE RON CASTRO a favor de FIVEICA; quedando registrado el depósito por Bs. 10.470,00 en fecha 24/02/2017, desde el 01/03/2017 al 31/03/2017. Del mismo modo, en la etapa probatoria, la parte demandada, procedió a promover prueba de informes, de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que la supra indicada Oficina, informara lo conducente respecto a la existencia del mencionado expediente. Recibida la información solicitada, se señaló que si cursaba el expediente en esa Oficina, que la arrendadora es la sociedad mercantil FIVEICA C.A., que la fecha de apertura del expediente fue el 16 de febrero de 2023.
 A los folios 83 al 85, corre inserta Original de la notificación presentada el 20 de septiembre de 2017, por el abogado JOSE GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana BERENICE RON CASTRO, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, a los fines hacerle saber a la sociedad mercantil FIVEICA C.A., que se vieron en la obligación de consignar ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I), desde el mes de febrero de 2017, el canon de arrendamiento correspondiente. Del mismo modo, manifiesta su voluntad de adquirir el inmueble, en caso de ofrecerse en venta o de mantenerse en condición de arrendamiento.
Con respecto a los anteriores documentales, se desechan del proceso por impertinentes, toda vez que el pago de cánones de arrendamiento no es un hecho controvertido en este juicio, siendo el hecho controvertido, el vencimiento del término del contrato y su prórroga legal. Así se decide.
 PRUEBAS DE LA DEFENSORA JUDICIAL
En la oportunidad correspondiente, la defensora ad litem designada a los herederos desconocidos de la causante BERENICE RON CASTRO, invocó el principio de la comunidad de la prueba en todo lo que le favoreciera a sus defendidos.
En tal sentido, tenemos que, según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso deja de pertenecer al litigante que la ha producido para transformarse en común, de allí su denominación principio de comunidad de la prueba, donde cada parte puede aprovecharse, indistintamente tanto de su prueba como de la producida por la contraparte y, a su vez, el juez puede utilizar las resultas probatorias aún para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen. En consecuencia, invocado este principio y siendo que la defensora judicial no produjo prueba alguna; en la motiva del fallo se procederá a dictaminar lo conducente, con base a las probanzas aportadas por las partes. Así se decide.
-IV-
DE LA SENTENCIA APELADA
 EN AUDIENCIA DE JUICIO:
En horas de despacho del día de hoy, veintitrés (20) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), siendo las diez de la mañana (10:00 A.M.), oportunidad fijada por este Tribunal, mediante auto de fecha 13 de marzo de 2024, cursante al folio 217, para que tenga lugar el debate oral, conforme a lo previsto en los artículos 870 y siguientes del código de Procedimiento Civil, en el juicio que, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue ante este Juzgado la empresa FIVEICA, C.A., anteriormente denominada Financiadora Venezolana de Inversiones, Compañía Anónima, contra la ciudadana (+) BERENICE RON CASTRO (fallecida), en la persona de su SUCESORA A TITULO UNIVERSAL, Ciudadana SANDRA MATOS RON; y sus SUCESORES DESCONOCIDOS A TITULO UNIVERSAL., en la persona de su defensora judicial, ciudadana MAYERLIN QUIJADA.
Se le concedió el derecho de palabra a la representación judicial de la parte actora identificado, otorgándole un lapso de (10) minutos, para que expusiera sus respectivos alegatos. En este estado, toma la palabra la representación judicial de la parte demandante, antes identificada, y expone: “Primero que nada buenos días a todos los presentes, al juez que preside el acto, al funcionario que toma el acto, al Alguacil y al colega de la contra parte. Quiero comenzar alegando que la parte accionada, en sus dos primeros escritos de contestación, ya que contesto tres veces la demanda durante el juicio, impugnó la cuantía de la demanda, de confirmada a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y afirmó que la cuantía de la demanda, estimada por el actor es exigua, para impedir su acceso a la fase de Casación. Como se ve el apoderado de la parte accionada, al impugnar la cuantía de la demanda simplemente que ésta es exigua, pero es de observar que aun cuando el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo insuficiente de la estimación demanda, y por consiguiente, la subsecuente carga de traer a los autos elementos probatorios para demostrar tal afirmación, no lo hizo, así como tampoco señalo la cuantía, que a su juicio, debía tener la demanda. Al respecto, es del conocimiento este ilustre Tribunal que, la doctrina pacífica y consolidada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, ha venido reiterando en sus fallos el criterio de que el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Y que lo conducente es, analizar las pruebas aportadas por el impugnante que demuestren por qué es insuficiente o exagerada la cuantía, pues es éste quien tiene la carga de la prueba, y en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá dejar sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante. Para calcular la estimación de la cuantía de la demanda sumamos las pensiones de arrendamiento durante el término de duración del contrato, el cual fue pactado en un (1) año, y tomando en consideración el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el monto de la estimación resultante fue Bs. 112.500,00 equivalentes a 2.250 U.T., ya que el valor de la unidad tributaria (U.T.) para el momento la interposición de la presente demanda era de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00), valor este que cae dentro de la competencia de los Tribunales de Municipio. En cuanto al fondo de la demanda, ratificamos en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda que encabeza el presente juicio y asimismo, ratificamos posterior reforma parcial. En la demanda la Arrendadora: FIVEICA CA., demandó a la arrendataria, BERENICE RON CASTRO, identificada en autos, para que cumpliera lo estipulado en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, fecha 22/09/2014. En dicha Cláusula se estipuló como término de duración del contrato, un año (1) contado a partir del día 1º de octubre de 2014, que se podría prorrogar, por períodos iguales, a menos que cualquiera de las partes manifestara su deseo de no prorrogarlo, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término del contrato. En fecha 17/07/2015, nuestra representada le notificó a la Arrendataria BERENICE RON CASTRO, con más de 60 días de anticipación el vencimiento del término del contrato, que no se le prorrogaría el contrato por otro periodo después de su vencimiento, lo cual constituyó el desahucio legal contemplado en artículo 1.601 del Código Civil; y fue así que el 28/08/2015, la arrendataria notificó a la arrendadora FIVEICA, CA, su voluntad de hacer uso de la prórroga legal que le correspondía, la cual hizo. Pero es el caso que vencida la prórroga legal de tres (3) años, el 30/09/2015, no desocupó ni entregó a la Arrendadora, el local comercial No. 3, de la PB del Edificio Hotel Residencias Monserrat, situado en la Avenida Luis Roche de la Urbanización Altamira Sur, Chacao, Caracas, libre de personas y de bienes, a pesar de haber usado y disfrutado de su prórroga legal. Y como consecuencia de ello, nuestra representada, FIVEICA, C.A., se vió precisada a demandarla, por lo que pedimos al Tribunal se sirva declarar con lugar la presente demanda y acuerde el desalojo del local comercial, por haberse cumplido los presupuestos legales establecidos en el artículo 40 ordinal g) de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario . Para el uso de local Comercial. Es todo."
Seguidamente, se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la ciudadana SANDRA MATOS RON, en su carácter de SUCESORA TITULO UNIVERSAL de la parte demandada, ciudadana (+) BERENICE RON CAS (fallecida), y expone: "Primero que nada buenos días a todos los presentes, al juez, a los funcionarios del circuito judicial y a mis colegas de la contra parte. Quiero destacar que la parte actora alego el vencimiento de la prórroga legal , pero en realidad la prórroga legal no se disfrutó de forma pacífica y bajo las mismas condiciones contractuales como establece la ley, por cuanto la arrendadora perturbó el disfrute pacifico del bien arrendado al negarse a recibir el canon de arrendamiento acordado, y obligó a mi representada a efectuar las respectivas consignaciones ante el órgano competente, y todo ello hay constancia en autos y fue debidamente probado por nuestra parte. Es por estas razones, que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato indeterminado y, en consecuencia, el presente procedimiento de cumplimiento contrato es incompatible con el procedimiento intentado por la parte actora, por la presente demanda debe ser declarada sin lugar, con los demás pronunciamientos de Ley."

Por último, se le concede el derecho de palabra a la abogada en ejercicio MAYERLIN QUIJADA, en su carácter de defensora judicial de los SUCESORES DESCONOCIDOS de la ciudadana (+) BERENICE RON CASTRO (fallecida), y expone: "Buenos días ciudadano juez y a todos los presentes en este debate oral, ratifico en este acto todos los hechos esgrimidos, así como los alegatos presentados en el escrito de contestación de la demanda, tanto en los hechos, como en el derecho y, a su vez, hago saber que no me ha sido posible localizar a mis defendidos, herederos desconocidos de la fallecida, ciudadana BERENICE RON CASTRO, de igual forma continuo realizando todas las diligencias pertinentes para localizarlos."

Finalmente, el Juez conmina a las partes a realizar las respectivas conclusiones, en caso que deseen hacer uso a tal derecho, y la representación judicial de la parte actora, pide la palabra para exponer, lo siguiente: "Conforme a todo lo expuesto, lo narrado en el libelo de la demanda, la reforma, al material probatorio que cursa en autos, y a la temeraria e infundada defensa de la contra parte, solicitamos que la presente demanda sea declarada con lugar, se declare sin lugar la impugnación de la cuantía, se condene en costas a la parte demandada, y se ordene el desalojo y entrega inmediata del local arrendado identificado en auto. Es todo". Seguidamente, la representación judicial de la ciudadana SANDRA MATOS RON, en su carácter de SUCESORA A TITULO UNIVERSAL de la parte demandada, ciudadana (+) BERENICE RON CASTRO (fallecida), expuso: "Vista la temeraria, infundada y no ajustada a derecho demanda de la parte actora, en contra posición de los sólidos y contundentes argumentos de hecho y de derecho que asisten a mi representada, que no pueden ser pasados por alto por este operador de justicia, solicito al Tribunal declara con lugar la impugnación de la cuantía, sin lugar la demanda y sea condenada la parte actora al pago de las costas procesales, conforme a la Ley."

Por último, la abogada en ejercicio MAYERLIN QUIJADA, en su carácter de defensora judicial de los SUCESORES DESCONOCIDOS de la ciudadana (+) BERENICE RON CASTRO (fallecida), expone: "Solicito sea declarada sin lugar la demanda, por no estar debidamente ajustada a derecho, tanto en los hechos como en las normas invocadas".

Concluido el debate oral, siendo las 12:30pm, el juez se retira de la Sala de Audiencia para dictar el dispositivo del fallo en la presente causa, transcurrido como sea el lapso de no más de treinta (30) minutos que prescribe el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil. Una vez cumplido dicho término, y siendo la 1:00pm, el ciudadano juez reingresó en la Sala, a fin de dar continuación a la Audiencia y pronunciar oralmente la decisión definitiva en el dispositivo del fallo en la presente causa, el cual es del tenor siguiente:

-PUNTO PREVIO-

La representación judicial de la ciudadana SANDRA MATOS RON, carácter de SUCESORA A TITULO UNIVERSAL, de la parte demandada, ciudadana BERENICE RON CASTRO (fallecida), impugnó la cuantía de la demanda, alegando q la misma fue estimada en forma exigua por la representación judicial de demandante, para impedir que pueda ser interpuesto el recurso de casación.

Al respecto, este Tribunal por las razones que minuciosa, suficiente y detalladamente serán expuesta en el extenso del fallo, declara sin lugar la impugnación de la cuantía formulada por la representación judicial de la par demandada, y así se establece.

Por otra parte, examinado por este Sentenciador todo el material probatorio traído a los autos por las partes, se deja constancia que el mismo fue suficientemente valorado conforme a la Ley y se procederá a la discriminación detallada de cada una de las pruebas y su valoración, en el extenso del fallo, y así se establece.

Así las cosas, quien aquí sentencia observa que el presente juicio se refiere a una demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la empresa FIVEICA, C.A., anteriormente denominada Financiadora Venezolana de Inversiones, Compañía Anónima, contra la ciudadana (+) BERENICE RON CASTRO (fallecida), en la persona de su SUCESORA A TÍTULO UNIVERSAL, ciudadana SANDRA MATOS RON; y sus SUCESORES DESCONOCIDOS A TITULO UNIVERSAL, en la persona de la defensora judicial, ciudadana MAYERLIN QUIJADA; alegando la representación Judicial de la parte demandante, el vencimiento de la prórroga legal, sin que la arrendataria hubiere desalojado y hecho entrega a la parte demandante, el inmueble arrendado, a pesar-según afirmó que en fecha 17 de julio de 2015, la arrendadora le notificó a la arrendataria que no le sería prorrogado el contrato a la fecha de su vencimiento, el 30 de septiembre de 2015, y que ésta -a su vez-le notificó en fecha 28 de agosto de 2015, que se acogería a la prórroga legal de tres (03) años, la cual a la presente fecha se encuentra suficientemente vencida.

Por su parte, la ciudadana (+) BERENICE RON CASTRO (fallecida), en la persona de su SUCESORA A TÍTULO UNIVERSAL, ciudadana SANDRA MATOS RON, en la oportunidad en que dio contestación de la demanda impugnó la cuantía de la misma, alegando ser muy exigua, respecto de lo cual este sentenciador se pronunció anteriormente en el texto de la presente acta, y será más ampliado en el extenso del fallo; denunció la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como la inepta acumulación de pretensiones, respecto de lo cual quien decide observa haberse pronunciado anteriormente en sentencia previa dictada en el presente juicio.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, y como defensa de fondo afirmó que la parte demandada no disfrutó la prórroga legal, por cuanto la parte actora -adujo- perturbó la prórroga al negarse a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, y ello obligó a la parte demandada a consignar desde el mes de febrero de 2017, el canon de arrendamiento correspondiente en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (O.CCA.I.), expediente 2017-0043, por lo que añadió-negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia hubiere concluido el 30 de septiembre 2018, por vencimiento de la prórroga legal, por cuanto no pudo ser disfrutada de forma pacífica por la arrendataria, contrariando el espíritu del artículo 28 Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Así las cosas, quien aquí sentencia observa que corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. En el caso concreto que nos atañe, corresponde al actor probar la existencia autentica de esa obligación a cargo del demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento, en este caso corresponde al demandado demostrar el hecho positivo de su cumplimiento.

En este sentido, este sentenciador observa que la representación judicial de la parte demandante, produjo en autos original de contrato de arrendamiento celebrado entre, por una parte, la empresa FIVEICA, C.A., "LA ARRENDADORA", y por la otra, la ciudadana BERENICE RON CASTRO, "LA ARRENDATARIA", debidamente autenticado en la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de septiembre de 2014, bajo el No. 3, tomo 98, folios 11 hasta el 16, constante de seis (06) folios útiles, cursantes a los 16 al 21, ambos inclusive, cual tuvo como objeto el inmueble arrendado identificado en autos, constituido Log No. 03, ubicado en la planta baja del Edificio Montserrat, Catastro 201010020000000 situado en la Avenida Luis Roche, entre Avenida Francisco de Miranda y José Félix Sosa, de la Urbanización Altamira Sur, jurisdicción del Municipio Chacao del Estadio Bolivariano de Miranda; con lo cual quedo demostrado en autos, el vínculo jurídica que une a las partes y las obligaciones y derechos que de dicho nexo jurídico emana para cada una de las partes y, al mismo tiempo, la parte actora demostró el hecho positivo de la obligación a cargo del demandado de darle cumplimiento al referido contrato haciendo entrega del inmueble arrendado.

Por su parte, la parte demandada en la oportunidad procesal respondiente, no demostró en autos el cumplimiento de la obligación a su cargo, el presente caso, devolver a la parte actora el inmueble arrendado antes identificado. Más aun, la parte demandada reconoció que aún se encuentra en posesión del inmueble, y que ha sido contrariado el espíritu, propósito y razón del artículo 28 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que según su decir- la demandada ha sido perturbada por la parte actora y no ha podido disfrutar pacíficamente del inmueble arrendado, por lo que -a su decir- la prórroga legal no concluyó el 30 de septiembre de 2018 y la relación se convirtió a tiempo indeterminado.
En tal sentido, quien aquí sentencia de la norma anteriormente en la misma no se hace alusión a perturbaciones, o a que la prorroga lead encuentre condicionada al disfrute pacifico o no que durante el transcurso de ella tenga el arrendatario, por lo que el alegato según el cual la prórroga legal no se encuentra vencida y la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, debe ser desechado. Por último, el hecho que la arrendataria haya tenido que proceder a consignar las pensiones arrendaticias en la OCCAI, en nada constituye una perturbación al disfrute de su prórroga legal, por lo que este alegato debe ser desestimado y, en consecuencia, el argumento según el cual la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado debe ser desechado, todo lo cual quedará detallado en el extenso del fallo, y así se establece.

En consecuencia, por todos los razonamientos antes expuestos, los cuales serán ampliados en el extenso del fallo, resulta forzoso para este Juzgador DECLARAR CON LUGAR la presente demanda; y así se establece.

En tal sentido, este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue ante este Juzgado la empresa FIVEICA, C.A., anteriormente denominada Financiadora Venezolana de Inversiones, Compañía Anónima, contra ciudadana (+) BERENICE RON CASTRO (fallecida), en la persona de su SUCESORA A TÍTULO UNIVERSAL, ciudadana SANDRA MATOS RON; y sus SUCESORES DESCONOCIDOS A TITULO UNIVERSAL, en la persona de la defensora judicial ciudadana MAYERLIN QUIJADA, antes identificados.

SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada a desalojar y, en consecuencia, hacer entrega a la parte demandante del bien inmueble objeto del contrato, el cual se encuentra constituido por el Local No. 03, ubicado en la planta baja del Edificio Hotel residencias Montserrat, catastro No. 201010020000000, situado en la Avenida Luis Roche, entre la Avenida Francisco de Miranda y la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Altamira Sur, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda; completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.

TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman.

 DEL FALLO EN EXTENSO:
IV

(...Omissis...)
Así las cosas, quien aquí sentencio observa que el presente juicio se refiere a una demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la empresa FIVEICA, C.A., anteriormente denominada financiadora venezolana de inversiones, compañía anónima, contra la ciudadana(+) BERENICE RON CASTRO ( fallecida ), en la persona de su SUCESORA A TÍTULO UNIVERSAL, ciudadana SANDRA MATOS RON; y sus SUCESORES DESCONOCIDOS A TÍTULOS UNIVERSAL, en la persona de la defensora judicial, ciudadana MAYERLYN QUIJADA; alegando la representación judicial de la parte demandante, el vencimiento de la prorroga legal, sin que la arrendataria hubiere desalojado y hecho la entrega a la parte demandante, el inmueble arrendado, a pesar- según afirmó - que en fecha 17 de julio de 2015, la arrendadora notificó a la arrendataria que no le seria prorrogado el contrato a la fecha de su vencimiento, el 30 de septiembre de 2015, y que ésta, - a su vez – le notificó el 28 de agosto de 2015,que se acogería a la prórroga legal de tres (03) años, la cual a la presente fecha se encuentra suficientemente vencida.
(...Omissis...)
Así las cosas, quien aquí sentencia observa que corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en el la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enevar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. En el caso concreto que nos atañe corresponde al actor probar la existencia autentica de esa obligación a cargo del demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento, en este caso corresponde al demandado demostrar el hecho positivo de su cumplimiento.
En este sentido este sentenciador observa que la representación judicial de la parte demandante, produjo en autos original de contrato de arrendamiento celebrado entre, por una parte, la empresa FIVEICA C.A., “LA ARRENDADORA”, y por otra parte, la ciudadana BERENICE RON CASTRO, “LA ARRENDATARIA”, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de septiembre de 2014, bajo el N°3, tomo 98, folios 11 hasta el 16, constante de seis (6) folios útiles, cursante a los 16 al 21, ambos inclusive, el cual tuvo como objeto el inmueble arrendado identificado en autos, construido local N° .03, ubicado en la planta baja del Edificio Montserrat, Castro 201010020000000, situado en la Avenida Luis Roche, entre Avenida Francisco de Miranda y José Félix Sosa, de la Urbanización Altamira sur, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda; con lo cual quedo demostrado en autos, el vínculo jurídico que une a las partes y las obligaciones y derechos que de dicho nexo jurídico emana para cada una de las partes y al, mismo tiempo, la parte actora demostró el hecho positivo de la obligación a cargo del demandado de darle cumplimiento al referido contrato haciendo entrega del inmueble arrendado.
Por su parte, la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, no demostró en autos el cumplimiento de la obligación a su cargo, en el presente caso, de devolver a la parte actora el inmueble arrendado antes identificado. Más aun, la parte demandada reconoció que aún se encuentra en posesión del inmueble, y que ha sido contrariado el espíritu, propósito y razón del artículo 28 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso de Local Comercial, ya que – según su decir- la demanda ha sido perturbada por la parte actora y no ha podido disfrutar pacíficamente del inmueble arrendado, por lo que – a su decir- la prórroga legal no concluyó el 30 de septiembre de 2018, y la relación se convirtió a tiempo indeterminado.
(...Omissis...)
En tal sentido, quien aquí sentencia de la norma anteriormente transcrita que en la misma no se hace alusión a perturbaciones, o a que la prórroga legal no se encuentre condicionada al disfrute pacifico o no que durante el transcurso de ella tenga el arrendatario, por lo que el alegato según el cual la prórroga legal no se encuentra vencida y la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, a criterio de quien aquí decide resulta infundado. Como corolario de lo expuesto, el hecho que la arrendataria haya tenido que proceder a consignar las pensiones arrendaticia, en la OFICINA DE CONTROL DE CONMSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS ( O.C.C.A.I), ello en nada constituye una perturbación al disfrute de su prórroga legal , sino todo lo contrario, es el ejercicio de un derecho previsto por el Legislador en beneficio del arrendatario. Más aun, el artículo 26, anteriormente transcrito, prevé que durante la prórroga legal permanecen vigentes las mismas condiciones estipuladas en el contrato, por lo que ambas partes se encuentran obligadas a cumplir con la prestación a su cargo, el arrendador dejando en manos del arrendatario durante la vigencia de la prórroga el inmueble arrendado, y el arrendatario pagando sus pensiones arrendaticias, y si por algún motivo el arrendador se negare a recibir dichas pensiones, puede proceder a consignarlas ante la Oficina correspondiente, sin que de modo alguno sea una perturbación, ya que es una solución pacifica prevista por la Ley para que el arrendatario mantenga regularizada su relación arrendaticia con el arrendador, habida cuenta que el procedimiento de consignaciones arrendaticia es un trámite sencillo, prescinde de muchas formalidades, rápido y seguro, que en nada constituye una perturbación al disfrute de la prórroga legal, por lo que este alegato en el cual el demandado pasa su defensa y por el cual fundamenta que la relación arrendaticia se convirtió en tiempo indeterminado, debe ser desestimado y en nada lo exime de su deber de cumplir con sus obligaciones contractuales, entre ellas devolver el inmueble a su arrendador, y así se establece.
En consecuencia, por todos los razonamientos antes expuestos, resulta forzoso para este juzgador DECLARAR CON LUGAR la presente demanda; y así se establece.
-III-
- DISPOSITIVA –
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y con la autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda que, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue ante este juzgado la empresa FIVEICA, C.A., anteriormente denominada Financiadora Venezolana de Inversiones, Compañía Anónima, contra la ciudadana (+) BERENICE RON CASTRO ( fallecida ), en la persona de su SUCESORA A TITULO UNIVERSAL, ciudadana SANDRA MATOS RON, y sus SUCESORES DESCONOCIDOS A TITULO UNIVERSAL., en la persona de su defensora judicial, ciudadana MAYERLYN QUIJADA, antes identificados.
En consecuencia:
PRIMERO: se condena a la parte demandada a desalojar y, en consecuencia, hacer entrega a la parte demandante del bien inmueble objeto del contrato, el cual se encuentra constituido por el local N°, 03, ubicado en la planta baja del Edificio Hotel Residencias Monserrat, Catastro N° 201010020000000, situado en la Avenida Luis Roche, entre la Avenida Francisco de Miranda y la Avenida José Félix Sosa, de la Urbanización Altamira Sur, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda; completamente desocupado, libre de bienes y personas, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió al inicio de la relación contractual.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Déjese copia certificada de la presente Decisión en el copiador de Sentencia del Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

-V-
INFORMES EN ALZADA

 PARTE DEMANDANTE
En la oportunidad procesal correspondiente, la representación accionante consigna escrito de Informes, en la que realiza una síntesis sobre todo lo acontecido en el proceso.
Arguye, que la arrendadora nunca se negó o le puso algún impedimento para recibir a la arrendataria, el pago de arrendamiento durante la prórroga legal y que si la arrendataria, en fecha 20 de febrero de 2017, los comenzó a depositar en la oficina de control de Consignaciones Inmobiliarias de Uso Comercial, fue por su propia voluntad, puesto que la arrendadora nunca se negó o le puso impedimento para recibirlos.
Rechazan, el argumento referido a la pretendida perturbación que pudiera estar regulada y fundamentada legalmente, en la norma contenida en el artículo 28 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual fuera invocado, puesto que el supuesto legal establecido en esa norma, no tiene nada que ver con que la perturbación pueda convertir un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de tiempo y en consecuencia, alegaron la impertinencia de esa norma para justificar tales alegatos, por lo tanto su irrelevancia en este caso.
Expresó que, aún y cuando venció la prórroga legal de tres (3) años, en fecha 30/09/2018, es decir, que la prórroga legal que asistía a la arrendataria llegó a su fin, para desocupar el inmueble y entregar a FIVEICA, C.A., el local comercial que le fue arrendado, totalmente desocupado de personas y de bienes, no lo hizo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 de la ley de Regulación de del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a pesar que se solicitó en varia ocasiones, tanto a la arrendataria como a su hija SANDRA MATOS RON, quien es la encargada de la administración del referido local comercial, para que desocupara y le entregara voluntariamente el inmueble arrendado, todo ello fueron infructuosas, y es por eso que acudieron a la vía judicial para solucionar el presente caso.
Negaron, que el presente caso pudiera encontrarse en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y que mucho menos, la presente relación arrendaticia pudiera haber devenido en un contrato sin determinación de tiempo, con motivo de la falsa e imaginaria perturbación alegada por el apoderado de la demandada, pues no le asiste para ello, fundamento legal, ya que la prórroga legal de tres (3) años venció, es decir, que la prórroga legal que asistía a la arrendataria llegó a su fin.
Que, nunca convino con la arrendataria, ni en forma expresa, ni tácita, ni por escrito, ni de ninguna forma, en la continuación de la relación arrendaticia, como pretendió hacer ver la parte demandada, sino que por el contrario desde antes del vencimiento del contrato y posteriormente, después de finalizada la prórroga legal, se manifestó oposición a que la arrendataria BERENICE RON CASTRO, o a su heredera conocida SANDRA MATOS RON, quien ocupa el inmueble con motivo de la muerte de su madre, o cualquier heredero desconocido, continuasen en posesión del local comercial, tal y como se le manifestó en fecha 17 de julio de 2015, cuando le notificó formal y notarialmente, con más de 60 días de anticipación al vencimiento del contrato, que no le renovaría el contrato por otro período, a la fecha del vencimiento del mismo, lo cual constituyó el desahucio legal contemplado en el artículo 1.601 del Código Civil, de manera que mal pudo ni puede pretender la parte demandada, que el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado y que en el presente caso pudo haberse operado la tácita reconducción, motivo por el cual , pidió al tribunal de la causa, que al momento de dictar la sentencia definitiva, declarase con lugar la presente demanda y el desalojo del local comercial, por haberse cumplido los presupuestos legales establecidos en el artículo 40 ordinal g) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.
Agregaron que, FIVEICA, C.A., nunca retiró los cánones de arrendamiento que fueron depositados por la arrendataria a su nombre en la OCCAI.
Ratifica su convicción en que la decisión del Tribunal de la causa, al declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento del local comercial N° 3, situado en el edificio Hotel Montserrat, estuvo totalmente ajustada a derecho, por cuanto la parte demandante, con las pruebas aportadas en el presente juicio, demostró fehacientemente los alegatos de hecho de su demanda, es decir que la arrendataria , al cumplirse el término de la prórroga legal de tres (3) años que por ley le correspondía, y de haber usado y disfrutado de esta, no entregó a la arrendataria, totalmente desocupado de personas y de bienes, local comercial arrendado, por lo que probado como fue dictada el hecho positivo de la obligación a cargo de la parte demandada, es decir, de hacer entrega a la arrendadora del inmueble arrendado, la sentencia dictada estuvo conforme a derecho y a las normas jurídicas en la que se fundamentan los hechos alegados en la demanda.
Que, la parte demandada no demostró el cumplimiento de la obligación a su cargo de devolver a la parte accionante el inmueble arrendado, sobre el cual está en posesión, a pesar de haber transcurrido cinco (5) años y más de diez (10) meses después de haberse concluido la prórroga legal, y de no asistirle ningún derecho, ni nada que le exima de su deber de cumplir con sus obligaciones contractuales, entre ellas devolver el inmueble a la arrendadora.

 PARTE DEMANDADA
Arguye, la representación de la co-accionada SANDRA MATOS RON, que la sentencia apelada adolece de una serie de vicios que hacen procedente la presente apelación, mencionando que la decisión apelada señala que la parte demandada es la ciudadana BERENICE RON CASTRO, titular de la cédula de identidad N° 2.423.823 y el apoderado de la misma es el abogado que suscribe el escrito, lo cual es falso.
Que, la demanda original intentada por la sociedad mercantil FIVEICA C.A., era efectivamente contra la referida ciudadana, pero la parte actora reformó la misma y procedió a demandar a SANDRA MATOS RON y a los herederos desconocidos de la fallecida BERENICE CASTRO RON, lo que demuestra que el tribunal de la causa, partió de un hecho falso y tomó sus decisiones con fundamento al primer escrito de demanda y no de la reforma.
Que la sentencia apelada otorga al abogado que suscribe, el carácter de apoderado de BERENICE RON CASTRO, cuando en realidad al momento de introducir la demanda por la parte actora ya la referida ciudadana había fallecido y mal podría ser su apoderado.
Que, no se trata de un simple error material, sino que es un vicio que hace nula la sentencia apelada de conformidad a lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, además de confundir no solo las partes sino el libelo de la demanda con la reforma, por lo que la sentencia no fue dictada dentro de los términos reales de la controversia, por lo que considera que su apelación debe ser declarada con lugar.
Asimismo, alega que en la sentencia apelada desestimó el punto previo planteado por la misma consistente en la impugnación de la cuantía, bajo el argumento que “no fue señalaron un hecho nuevo para fundamentar la impugnación de la cuantía de la demanda, lo cual no es cierto”.
Que en el momento de la contestación de la demanda se impugnó la cuantía, argumentando que la parte actora omitió establecer el momento exacto de la cuantía de demanda y no especificó claramente si la estimación de la misma fue realizada con base al valor de los cánones de arrendamiento por el plazo de un año, o si utilizo otro método de cálculo.
Que, conforme al contenido del petitum del escrito libelar, en el aparte tercero, se puede observar que se reclama otra pretensión a la indicada, concretamente una supuesta “penalidad” pero sin especificar el monto, lo que supone un mayor valor de lo litigado en el presente proceso, situación que hace exceder con creces el monto de lo reclamado para el conocimiento de este proceso.
Arguyó que, en la oportunidad de la contestación de la demanda, negó, rechazó y contradijo que su representada hubiera disfrutado de la prórroga legal tal como fue señalado por la parte actora en su escrito de demanda, por cuanto la misma parte actora perturbó la prórroga al negarse a recibir el pago de cánones de arrendamiento y obligar a su mandante a consignar desde el mes de febrero de 2017, el canon de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), lo cual fue notificado a la arrendadora por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda; por lo que la parte actora tenía la carga de probar que no hubo tal perturbación que afectara el disfrute de la prórroga legal .
Por otra parte, manifestó que el juez de la causa, no solamente ignoró sus razones fundadas, sino que llegó al extremo de interpretar en forma errónea y absurda el espíritu del artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario al considerar que “en dicha norma no se hace alusiones a perturbaciones o que la prórroga legal se encuentre condicionada al disfrute pacifico o no que durante el transcurso de ella tenga el arrendatario, por lo que el alegato según el cual la prórroga legal no se encuentra vencida y la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, a criterio de quien aquí decide resulta infundado”.
Que, al quedar establecido (por no haber demostrado lo contrario la parte actora) que la prórroga legal fue inexistente, la relación arrendaticia no concluyó el día 30 de septiembre de 2018, tal y como lo alegó la parte actora, y fue aceptado en forma indebida e inmotivada por el juez de la causa, sino por el contrario, la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado.
Por último, solicitó se declare con lugar la apelación y sin lugar la demanda.
-VI-
PUNTOS PREVIOS
DE LA CALIFICACION DE LA ACCION POR EL A QUO

Considera importante esta alzada, antes de proceder al examen de la decisión recurrida, aclarar sobre la calificación jurídica establecida por el Tribunal a quo, al proceder a admitir la demanda primigenia, así como la reforma de la demanda, calificando la acción intentada como CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a pesar de que la accionante, demandó el DESALOJO con fundamento en el literal “G” del articulo 40 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece: articulo 40. “Son causales de desalojo: (…) g. que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación de las partes” aunque la pretensión de fondo es la misma, cual es la restitución del inmueble.
La ley especial señalada, establece el ámbito de aplicación y, de manera taxativa las causales que dan lugar al desalojo de un inmueble de uso comercial. Asimismo, la jurisprudencia venezolana ha sido enfática al establecer, que la única acción prevista en la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, destinada a poner fin a la relación arrendaticia y obtener la restitución del inmueble, es la acción de desalojo, fundamentada en las causales taxativas establecidas en la ley, siendo un presupuesto fundamental, para el caso de marras, que el contrato sea a plazo fijo o a tiempo determinado y que no haya operado la tacita reconducción.
A pesar, de que el a quo, admitió la acción bajo la denominación de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, siendo lo correcto DESALOJO, es importante resaltar que, al momento de su decisión, analizó los presupuestos de la acción de DESALOJO (artículo 40, literal g) con respecto a la prueba de la relación arrendaticia, vencimiento del término y de la prórroga legal, declarando con lugar la demanda, por lo que no se produjo vicio alguno; quedando determinado y, así se expresara en el presente fallo, que la acción correcta es la acción de DESALOJO, y ASÍ SE ESTABLECE.

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA

Como quedó reseñado en párrafos precedentes, la representación de la codemandada SANDRA MATOS RON, impugnó la cuantía de la demanda, tanto en la primigenia contestación a la demanda (antes de la citación de los herederos desconocidos de la causante BERENICE RON CASTRO), como en la segunda contestación, luego de cumplida aquella formalidad; considerándola exigua para impedir su acceso a la fase de Casación.
Señalando que, la acción promovida fue por supuesto cumplimiento de contrato y el vencimiento de la prórroga legal, solicitando la entrega material del inmueble arrendado; omitiendo la parte actora establecer el monto exacto de la cuantía de la demanda, que no especifica claramente si la estimación es realizada con base al valor de los cánones de arrendamiento por el plazo de un año, o si utilizó otro método de cálculo.
Que según el contenido del petitum libelar, se observa que se reclama otra pretensión a la indicada, concretamente una supuesta penalidad, pero sin especificar el monto, lo que supone un mayor valor de lo litigado en el presente proceso, situación que hace exceder con creces el monto de lo reclamado para el conocimiento de este proceso, por lo que el juzgado de la causa es incompetente por la cuantía al corresponder a un tribunal de primera instancia y no un tribunal de municipio.
Para decidir, esta Alzada observa:
El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Artículo 36. En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

La norma transcrita, estipula de forma fehaciente la forma que debe utilizarse para el cálculo del valor de la demanda, específicamente para los juicios que versen sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento.
En ese mismo orden de ideas, tenemos que la parte codemandada impugna la cuantía por considerarla exigua, por las razones supra señaladas.
En tal sentido, tenemos que el artículo 38 de la Ley Adjetiva Civil establece:
“Artículo 38. Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”

En sentencia del 09 de agosto de 2022, Nº 319, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señaló:
“…Al respecto de la estimación de la cuantía y su impugnación, esta Sala en su fallo de fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-022 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
En este sentido se pronunció esta Sala de Casación civil, en sentencia N° 12 del 17 de febrero de 2000, caso: Claudia Beatriz Ramírez c/ María de los Ángeles Hernández de Wohler y otro, expediente: 99-417, que señaló:
“…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negrillas y subrayado de la original)
De lo anterior se colige que ciertamente el juez superior incurrió en un error de interpretación respecto al contenido y alcance de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, al dictaminar que correspondía a los demandantes probar en juicio la cuantía señalada, en razón de la impugnación hecha por el demandado.
Lo conducente es, analizar las pruebas aportadas por el impugnante que demuestren por qué es exagerada la cuantía, pues es éste quien tiene la carga de la prueba, y en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá dejar sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante.
En razón de los anteriores señalamientos, esta Sala declara procedente la denuncia formulada, por errónea interpretación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.” (Destacados de la sentencia transcrita).
De igual forma en sentencia N° RH-496, de fecha 14 de agosto de 2009, expediente N° 2009-399, caso: Emilda Rosa Cortez De Gómez y otros, contra Rosa Margarita Pérez Nacar, esta Sala estableció lo siguiente:
“De modo que, esta Sala en atención al criterio jurisprudencial supra parcialmente transcrito, señala que el momento que debe ser tomado en cuenta para verificar el cumplimiento del requisito de la cuantía necesaria para acceder en casación, será aquel en que fue presentada la demanda; por ello, sí la cuantía exigida es la establecida en la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, deberá calcularse el valor de la unidad tributaria para el momento en el cual fue interpuesta la misma.
En tal sentido, esta Sala, constata de la revisión de las actas que conforman el expediente, que para el 18 de enero de 2007, fecha en que fue interpuesta la presente demanda tal y como, se desprende de los folios 1 al 10, ambos inclusive, de la única pieza que conforma el expediente, se evidencia que en dicha oportunidad, la pretensión fue estimada en la cantidad de treinta y nueve millones cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.39.450.00,00), hoy treinta y nueve mil cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.39.450,00), conforme se establece en el Decreto Nº 5.229 con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Reconversión Monetaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.638 del 6 de marzo de 2007. Dicha cantidad fue impugnada por exagerada de manera pura y simple.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo que a continuación se transcribe:
“…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”. (Negrillas y subrayado del texto).
Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil…”
Asimismo, la citada Sala, en fallo del 02 de mayo de 2023, N° 187, reitera el criterio sostenido, referido a la carga probatoria de quien impugna la cuantía de la demanda, señalando que:
“…En este mismo orden de ideas, en relación con la carga probatoria de quien impugna la estimación de la demanda, igualmente se ha señalado que el impugnante está obligado a promover los medios probatorios a su disposición que permitan acreditar que la estimación hecha por la contraparte fue exigua o exagerada, por lo que, si el impugnante no cumple con esta obligación, quedará firme la estimación hecha en la demanda (Vid. Sentencia de esta Sala n° 425 de fecha 7 de octubre de 2022, caso: Hugo José Ocando Tuviñez, y sentencia n° 474, del 2 de julio del año 2012, caso: Claudio Lacanale Cerasi)…” (Negritas y subrayado de la Sala)

Así las cosas, se evidencia de las actas que conforman el expediente, que la parte accionante, en su escrito de reforma de la demanda, estima la cuantía así:
“…De conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimamos la presente demanda en la cantidad de DOS MIL DOSCIENTAS CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (2.25º U.T), que equivalen a la cantidad de CIENTO DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (bs. 112.500,00), ya que el valor de la unidad tributaria (U.T.) para el momento de la interposición de la presente demanda era de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00), según Gaceta Oficial N° 41.597 de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 7 de marzo de 2019…”
CITA TEXTUAL

De los criterios jurisprudenciales trascritos, los cuales se acogen y hace suyo esta Sentenciadora, se desprende que corresponde al demandado, al impugnar la cuantía, alegar un hecho nuevo y probarlo, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho. Si nada prueba, queda firme la estimación hecha por el actor. Esto ocurrió en el caso en estudio, por cuanto la parte accionada solo se limitó a impugnar la cuantía por exigüa sin señalar, a su criterio, cuál debía ser la cuantía del juicio; además que tampoco demostró lo conducente con respecto al citado alegato; resultando a todas luces Improcedente la impugnación de la cuantía alegada, por lo que se desecha la impugnación de la cuantía realizada y, se declara firme la estimación realizada por la parte actora. Así se decide.

DE LA INDETERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En los informes ante este Superior, insiste la representación de la codemandada, en el argumento referido a que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo, ya que la prórroga legal fue inexistente, la relación arrendaticia no concluyó el día 30 de septiembre de 2018, tal y como lo alegó la parte actora, y fue aceptado en forma indebida e inmotivada por el juez de la causa, sino por el contrario, la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado.
A los fines de determinar la naturaleza del contrato que rige la relación arrendaticia de autos, se considera lo siguiente:
El artículo 1.600 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.600 "...Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo..."

Se concatena esta disposición con el artículo 1.614 ejusdem, el cual dispone:
"Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado".

Las normas transcritas, regulan la institución de la tácita reconducción de los contratos de arrendamiento, la cual requiere la existencia de un contrato escrito, en el que se ha establecido su tiempo de duración; quedando el arrendatario en posesión del inmueble, a pesar de haber expirado el tiempo de duración del arrendamiento, sin que el arrendador hiciere oposición; en cuyo caso, la relación arrendaticia se presume que continúa bajo las mismas condiciones estipuladas en el contrato, con la excepción del tiempo de duración, ya que el mismo quedó sin determinación en el tiempo.
En el caso en estudio, tenemos que en el contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil FIVEICA C.A., en su condición de arrendadora y la ciudadana BERENICE RON CASTRO, como arrendataria, previamente valorado por este Tribunal, se convino como término de duración del contrato el lapso de Un (1) año, contado a partir del 01 de octubre de 2014, estableciéndose en la cláusula cuarta, de forma por demás tajante y específica “… salvo que una de las partes notifique a la otra, por escrito y con por lo menos sesenta (60) días de antelación al vencimiento del periodo, su voluntad de no prorrogar el contrato…”, lo cual fue cumplido, como ya se ha señalado, por la arrendadora quien en fecha 17 de julio de 2015, notificó en forma oportuna, es decir, con más de (60) días de anticipación, a la arrendataria BERENICE RON CASTRO, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento que las vinculaba. Por su parte, la mencionada ciudadana, de forma voluntaria, procedió a través de la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, en fecha 28 de agosto de 2015, a notificarle a la arrendadora FIVEICA C.A., su voluntad de hacer uso de la prórroga legal que le asistía por el término de tres (3) años, notificaciones estas, previamente valoradas por este tribunal.
Es por ello que, a partir del 30 de septiembre de 2015, exclusive, fecha en que finalizaba el lapso de duración del contrato de arrendamiento, comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal que le asistía, de acuerdo al contenido del artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual prevé:
"Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año…………………………………………………6 meses
Más de un(1) año y menos de cinco (5) años………………..1 año
Más de cinco (5) años y menos de
diez (10) años…………………………………………………….2 años Más de diez (10) años…………………………………………..3 años”

Cumplida la notificación de no renovación del contrato, y vencido el lapso de duración (30/9/2015) comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal que era de tres (3) años, toda vez que la relación arrendaticia tuvo una duración de catorce (14) años, tal y como ambas partes señalaron, hecho que quedó ratificado, incluso, con la notificación voluntaria que la arrendataria le hizo a la arrendadora sobre su voluntad de optar por el disfrute de la prórroga legal que por derecho le correspondía; quedando demostrado que efectivamente la parte accionante, en su condición de arrendadora manifestó su voluntad inequívoca de dar por terminada la relación arrendaticia y la arrendataria, de igual forma, manifestó acogerse a la prórroga legal, evidentemente no puede operar la tácita reconducción alegada. Así se establece.
VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

A propósito, de dirimir el presente RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO (8°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 20 de marzo de 2024, cuyo extenso fue publicado el 09 de abril de 2024, que declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (DESALOJO) intentada por FIVEICA, C. A., en contra de la ciudadana BERENICE RON CASTRO (fallecida), en la persona de su SUCESORA A TITULO UNIVERSAL, ciudadana SANDRA MATOS RON, y sus SUCESORES DESCONOCIDOS A TITULO UNIVERSAL, esta alzada pasa de seguidas a concretar lo siguiente:
Tal y como fue señalado arriba, quien suscribe observa que, la presente demanda de DESALOJO, fue impetrada por la empresa FIVEICA, C. A., en su carácter de arrendadora de un inmueble: el cual se encuentra constituido por el local N°, 03, ubicado en la planta baja del Edificio Hotel Residencias Monserrat, Catastro N° 201010020000000, situado en la Avenida Luis Roche, entre la Avenida Francisco de Miranda y la Avenida José Félix Sosa, de la Urbanización Altamira Sur, jurisdicción del municipio Chacao del estado Miranda; el cual, le habría sido arrendado a la ciudadana BERENICE RON CASTRO(†), (arrendataria), mediante documento debidamente autenticado ante Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de septiembre de 2014, quedando asentado bajo el N° 3, tomo: 98, folios 11 hasta 16 de los Libros de Autenticaciones.
Adujo la parte accionante que, en el contrato de arrendamiento suscrito, específicamente en su cláusula cuarta, se estableció el lapso de duración de un (1) año, desde el 01 de octubre de 2014 hasta el 01 de octubre de 2015, prorrogable por períodos iguales “…salvo que una de las partes notifique a la otra, por escrito y con por lo menos sesenta (60) días de antelación al vencimiento del periodo, su voluntad de no prorrogar el contrato…” Basado en esta disposición, en fecha 17 de julio de 2015, la arrendadora FIVEICA C.A., notificó en forma oportuna, es decir, con más de (60) días de anticipación, a la arrendataria BERENICE RON CASTRO, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento que las vinculaba. Del mismo modo, la arrendataria, a través de la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, en fecha 28 de agosto de 2015, notificó a la arrendadora su voluntad de hacer uso de la prórroga legal que le asistía por el término de tres (3) años, por lo que a partir del 30 de septiembre de 2015, exclusive, comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal que le asistía, la cual venció el 30 de septiembre de 2018; debiendo entregar el local comercial libre de bienes y personas, lo cual no ocurrió.
Por su parte, la demandada SANDRA MATOS RON, al dar contestación a la demanda afirmó que la difunta BERENICE RON CASTRO tiene una relación arrendaticia con la parte actora sobre el local comercial objeto de la demanda, por espacio superior a los catorce (14) años. Negó que se hubiere disfrutado de forma pacífica la prórroga legal que le asistía, por cuanto la arrendataria BERENICE RON CASTRO, se vio obligada a consignar el pago del canon de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) desde el mes de febrero de 2017; asimismo, negó que SANDRA MATOS RON, esté ocupando exclusivamente el local arrendado, por cuanto existen otros herederos, tal como fue referido en la narrativa del presente fallo.
Para decidir, esta superioridad observa:
El artículo 1.579 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de la forma siguiente:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”

De la transcrita disposición, se desprende que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, y el arrendatario queda obligado a pagar al arrendador un precio, pactado convencionalmente, o bien fijado por el Organismo regulador competente, según el caso, así como, servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia.
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual fuera debidamente autenticado, al cual este Tribunal le atribuyó valor probatorio, quedando demostrado la relación locativa entre las partes, así como las obligaciones asumidas en el contrato. Asimismo, fue acompañada la notificación sobre la no renovación del contrato de arrendamiento de fecha 17 de julio de 2015, donde la arrendadora manifestó a la arrendataria, su voluntad de no renovar el contrato antes citado; actuación llevada a cabo por la Notaría Pública Novena de Caracas, quien en la oportunidad señalada se trasladó al local 3, objeto de la presente acción, siendo atendida por la propia arrendataria BERENICE RON CASTRO, a quien se le impuso de la misión de la Notaría y se le entregó copia de la solicitud. Del mismo modo, acompañó la representación accionante, la notificación realizada por la arrendataria BERENICE RON CASTRO practicada el 28 de agosto de 2015, por la Notaría Pública Trigésima Octava de Caracas, a la arrendadora FIVEICA C.A., en la que le manifiesta su voluntad de hacer uso de la prórroga legal de tres (3) años, instrumentales a los cuales este Tribunal les otorgó pleno valor probatorio.
Del análisis del contrato traído a los autos, se desprende que su duración fue estipulada por un año, desde el 01 de octubre de 2014, tal como lo expresa la tantas veces señalada cláusula cuarta, cuando expresa “…CUARTA: “El presente contrato comienza a regir a partir del Primero (1°) de Octubre de 2014 y tendrá una duración de Un (1) año, prorrogable por períodos iguales, salvo que una de las partes notifique a la otra, por escrito y con por lo menos sesenta (60) días de antelación al vencimiento del período, su voluntad de no prorrogar este contrato…”
Analizados, tanto el contrato de arrendamiento, como los alegatos de las partes y demás pruebas cursantes en autos, siendo que no son hechos discutidos la relación arrendaticia que une a las partes, el tiempo de duración de catorce (140 años así como, el lapso correspondiente de prórroga legal; se desprende que le correspondía a la arrendataria-demandada, tres (3) años de prórroga legal que comenzaron el 30 de septiembre de 2015, exclusive y culminaba el 30 de septiembre de 2018, inclusive, pues la relación arrendaticia duró más de diez (10) años; dando así por cumplido el periodo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Aunado a ello, la notificación de no renovación del contrato fue realizada dentro del término establecido en la citada cláusula, evidentemente no existía acuerdo alguno de continuar con la relación arrendaticia, por lo que al operar y haber disfrutado la prórroga legal, el contrato de arrendamiento de marras llego a su término. Así se establece.
En ese mismo orden de ideas tenemos que el contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario, por lo que es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
Carnelutti, sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que ésta da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa ésta a aquélla, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
Así, el contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación (se perfecciona solo consensus); siendo la misma no solemne ni formal (a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationem sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica); pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo asimismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del inmueble arrendado.
Es de hacer notar que, la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años, tal como lo expresa la norma contenida en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, en el caso de autos se evidencia que las partes están vinculadas mediante una relación arrendaticia, ya que ambas partes convinieron en que celebraron el contrato de arrendamiento del inmueble de marras, no siendo un hecho sujeto controvertido ni la relación locativa existente entre las partes ni, el lapso de tres (3) años de disfrute de la prórroga de ley, que le correspondía a la arrendataria.
De la revisión efectuada al contenido del convenio celebrado entre la empresa FIVEICA y la ciudadana BERENICE RON CASTRO, el cual consta en autos y fue apreciado en todo su contenido, se desprende que en la Cláusula Cuarta, la cual fue transcrita ut supra quedó establecido el plazo de duración del contrato en un (1) año, con prórrogas de igual duración, a menos que una de las partes notificara a la otra, su voluntad de no prorrogar el contrato con por lo menos 60 días de anticipación, quedando entendido que las partes convinieron, y así lo aceptan expresamente, que el presente contrato comenzaría su vigencia el día 01 de octubre de 2014 y culmina el día 30 de septiembre de 2015, siendo que fue notificado con sesenta (60) días de anticipación, la voluntad de no prorrogarlo.
De manera pues, a criterio de esta Juzgadora, el contrato de arrendamiento cuya ejecución se demanda, fue celebrado a tiempo determinado, tal como ya fue establecido; el período posterior al vencimiento de aquel lapso determinado de vigencia, se correspondió a la prórroga legal que, en este caso en virtud de lo establecido en la norma citada, en su artículo 26, de tres (3) años finalizó el 30 de septiembre de 2018, fecha ésta en la cual la parte demandada como arrendataria estaba obligada a devolver el inmueble arrendado, ya que aun cuando la representación de la co-accionada alega en la contestación la presunta perturbación por cuanto la arrendadora, al negarse a recibir el pago de cánones de arrendamiento y obligar a su representada a consignar desde el mes de febrero de 2017, el canon de arrendamiento correspondiente ante la Oficina de Control de Consignaciones del Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), ocasionó que el contrato se indeterminara, siendo que tal circunstancia en nada incide en que se materializara la prórroga, por lo que la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que enervara la acción intentada.
Ahora bien, el artículo 1.264 del Código Civil, prevé:
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

En esta normativa, está contenido el principio que rige los contratos, referido al cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes. De esta manera tenemos, el cumplimiento de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, así sea de una obligación que provenga de un convenio o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales.
En este sentido, el legislador estipula que las partes al contraer una obligación pretenden que la misma se cumpla como fue pactada, y del modo en que fue contraída. En razón de ello, este Tribunal considera, que la obligación adquirida por la ciudadana BERENICE RON CASTRO (†), representada en la presente acción, por la heredera conocida compareciente SANDRA MATOS RON, y los herederos desconocidos, encontrándose la primera en posesión del local N° 3 arrendado a su progenitora, era la de hacer entrega formal el día 30 de septiembre de 2018, cuando venció la prórroga legal de tres (3) años del inmueble que le fue dado en arrendamiento en las mismas condiciones en que fue recibido.
Por consiguiente, ha quedado evidenciado el incumplimiento por parte de la arrendataria, de la obligación adquirida de entregar el inmueble que le fuera arrendado, identificado como local N°, 03, ubicado en la planta baja del Edificio Hotel Residencias Monserrat, Catastro N° 201010020000000, situado en la Avenida Luis Roche, entre la Avenida Francisco de Miranda y la Avenida José Félix Sosa, de la Urbanización Altamira Sur, jurisdicción del municipio Chacao del estado Miranda, encuadrando tal incumplimiento en el literal “G” del artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que en el dispositivo del fallo será confirmada la decisión recurrida y así se decide.

-VIII-
DISPOSITIVO

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO (8°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 20 de marzo de 2024, cuyo extenso fue publicado el 09 de abril de 2024, que declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentada por FIVEICA, C. A., en contra de la ciudadana BERENICE RON CASTRO (fallecida),en la persona de su SUCESORA A TITULO UNIVERSAL, ciudadana SANDRA MATOS RON, y sus SUCESORES DESCONOCIDOS A TITULO UNIVERSAL, todos identificados en la primera parte del fallo.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA REALIZADA POR LA PARTE DEMANDA, en consecuencia, se declara firme la estimada por la parte actora en la reforma de la demanda. CON LUGAR la demanda de DESALOJO de local comercial intentada por FIVEICA, C. A., en contra de la ciudadana BERENICE RON CASTRO (fallecida), en la persona de su SUCESORA A TITULO UNIVERSAL, ciudadana SANDRA MATOS RON, y sus SUCESORES DESCONOCIDOS A TITULO UNIVERSAL. En consecuencia, extinguido el contrato de arrendamiento suscrito suscrito entre la sociedad mercantil FIVEICA, C.A., y la ciudadana BERENICE RON CASTRO, (fallecida), cuyo objeto es el local N° 3 , ubicado en la Planta Baja del edificio denominado Hotel Residencias Monserrat, situado en la Avenida Luis Roche, entre la Avenida Francisco de Miranda y la Avenida José Félix Sosa de la Urbanización Altamira Sur, municipio Chacao del estado Miranda, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Novena de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 22 de septiembre de 2014, bajo el N 3, Tomo 98.
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, entregar a la parte actora, el inmueble arrendado identificado como local N°, 03, ubicado en la planta baja del Edificio Hotel Residencias Monserrat, Catastro N° 201010020000000, situado en la Avenida Luis Roche, entre la Avenida Francisco de Miranda y la Avenida José Félix Sosa, de la Urbanización Altamira Sur, jurisdicción del municipio Chacao del estado Miranda, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
CUARTO: QUEDA ASI CONFIRMADA, la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO (8°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 20 de marzo de 2024, cuyo extenso fue publicado el 09 de abril de 2024, que declaró: “PRIMERO: CON LUGAR la demanda que, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue ante este juzgado la empresa FIVEICA, C.A., anteriormente denominada Financiera Venezolana de Inversiones, Compañía Anónima, contra la ciudadana (+) BERENICE RON CASTRO (fallecida), en la persona de su SUCESORA A TÍTULO UNIVERSAL, ciudadana SANDRA MATOS RON; y sus SUCESOR ES DESCONOCIDOS A TÍTULO UNIVERSAL, en la persona de la defensora judicial, ciudadana MAYERLIN QUIJADA, antes identificados.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada a desalojar y, en consecuencia, a hacer entrega a la parte demandante del bien inmueble objeto del contrato, el cual se encuentra constituido por el Local No. 03, ubicado en la planta baja del Edificio Hotel Residencias Montserrat, catastro No. 20101002000000, en la Avenida Francisco de Miranda y la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Altamira Sur, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman.”, con las modificaciones señaladas en el cuerpo del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente recurso.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre del año 2025. 215° años de la Independencia y 166° años de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,

Abg. YAMILET ROJAS

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2024-000266(1450)

LA SECRETARIA,

Abg. YAMILET ROJAS

Exp: AP71-R-2024-000266(1450)