TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN
Santa Ana de Coro; 30 de Junio de 2026
Años: 216º y 167º

EXPEDIENTE N° 822-2025
PARTE DEMANDANTE: ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES.
APODERADA JUDICIAL: EDILIA QUEIPO DE RIVERO, Inpreabogado N° 154.405.
PARTE DEMANDADA: LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ.
APODERADO JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA LILIBETH M. GARVETT R.: MARLIN MORALES CASTRO, Inpreabogado N° 103.944.
DEFENSOR AD LITEM DEL CO-DEMANDADO JOSÉ M. SÁNCHEZ MUÑOZ: LARRY JESÚS AÑEZ GUANIPA, Inpreabogado N° 154.423.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Se inicia el presente proceso de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por demanda presentada para su distribución en fecha 04/07/2025, por el ciudadano: ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.846.547, domiciliado en la Avenida Manaure, tienda MARJORIE, en la Ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón; asistido por la abogada: EDILIA QUEIPO DE RIVERO, Inpreabogado N° 154.405, contra los ciudadanos: LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad N° V-13.202.453 y V-12.241.581, respectivamente; domiciliados en la Carretera Coro Churuguara, Sector Arenales, al lado de Venerca, Coro, Estado Falcón. Siendo distribuida por sorteo de ésa misma fecha, correspondiendo su conocimiento al éste Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (F.01 al 11).
En fecha 07/07/2025, el Tribunal admite la presente demanda, ordenando la citación a la parte demandada, ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SANCHEZ MUÑOZ (F.12).
En fecha 06/08/2025, el ciudadano Aguacil, José Vargas, consigna los recaudos de citación sin practicar. (F.19 al 31).
En fecha 07/08/2025, se recibió diligencia del ciudadano: ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES, asistido por la abogada: EDILIA QUEIPO DE RIVERO, Inpreabogado N° 154.405, mediante la cual solicita se libre el cartel de citación conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue proveído por auto de esa misma fecha (F.32 al 34).
En fecha 07/08/2025, se recibió diligencia del ciudadano: ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES, asistido por la abogada: EDILIA QUEIPO DE RIVERO, Inpreabogado N° 154.405, mediante la cual le otorga poder apud acta, siendo agregado por auto de ésa misma fecha (F.35-36)
En fecha 30/10/2025, la representación judicial de la parte actora, Abogado EDLIA QUEIPO, consigna mediante diligencia los carteles de citación publicados en los Diarios “ÚLTIMAS NOTICIAS” y “NUEVO DÍA”, los cuales fueron agregados por auto de fecha 30/10/2025 (F.37 al 42)
En fecha 04/11/2025, se recibió diligencia de la secretaria del Tribunal, haciendo constar el cumplimento de la última de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (F. 43).
En fecha 10/11/2025, se recibió escrito del Abg. el abogado MARLIN MORALES CASTRO, Inpreabogado N° 103.944, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil en el que solicita se fije una audiencia con video llamada con la codemandada, ciudadana: LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA, residenciada en Madrid, a fin de que de fe de su intención con respecto a la presente acción e igualmente lo designe como su apoderado en la presente causa; el cual se agregó y proveyó por auto de ésa misma fecha indicando expresamente con respecto al co-demandado, ciudadano: JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, continuaría transcurriendo el lapso de emplazamiento para darse por citado y en caso contrario, de acuerdo a lo establecido en el artículo 232 del Código de Procedimiento Civil, se le designaría un Defensor Ad-litem (F.44-45); siendo que mediante auto de reforma librado en fecha 11/11/2025 se acordó la notificación de la co-demandada a fin de informarle sobre la solicitud formulada por el referido abogado y de las formalidades necesarias para el otorgamiento del poder apud acta por vía telemática (F.46-47).
En fecha 14/11/2025, cumplidas las formalidades (F.48 al 51), se celebró la audiencia telemática en la cual, la ciudadana LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA, ratificó y reconoció como cierto el contenido y la firma en el poder otorgado a su Abogado. MARLIN MORALES CASTRO, enviado por la red social WhatsApp; concedió expresamente la razón al ciudadano ARMANDO GONZÁLEZ en relación a lo señalado en el libelo y autorizó a su abogado para convenir en su nombre en la presente causa, teniéndose como parte al Abg. MARLIN MORALES, según acto librado en fecha 17/11/2025 (F.52 al 56).
En fecha 19/11/2025, se recibió del Abg. MARLIN MORALES, en su condición de apoderado judicial de la co-demandada, LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA, escrito mediante el cual conviene en la demanda en todas y cada una de sus partes, e igualmente, solicita se otorgue la correspondiente homologación (F.57). Dicho escrito se agregó por auto de ésa misma fecha, admitiendo el convenimiento única y exclusivamente en cuanto a los derechos disponibles de la ciudadana LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA, toda vez que el co-demandado, ciudadano: JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, no se encuentra a derecho; motivo por el cual, éste Tribunal se abstuvo de homologar la causa (F.58).
En fecha 27/11/2025, se recibió diligencia de la apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual en virtud del vencimiento del lapso de emplazamiento sin la comparecencia del ciudadano: JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, solicita se de continuidad al proceso (F.59); por auto de fecha 28/11/2025, se procedió a nombrar como defensor de oficio al Abg. LARRY AÑEZ (F.60-61).
En fecha 10/12/2025, consta diligencia del Alguacil de éste despacho mediante la cual consigna la citación debidamente suscrita por el defensor de oficio Abg. LARRY AÑEZ (F.69-70).
En fecha 12/01/2026, el defensor de oficio Abg. LARRY AÑEZ, consigna escrito de contestación a la demanda, el cual fue agregado por auto de ésa misma fecha (F.71 al 76).
En fecha 09/02/2026, se recibió escrito de pruebas del defensor ad litem del co-demandado, ciudadano: JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, siendo agregado por auto de ésa fecha (F.77-78).
En fecha 18/02/2026, se recibió escrito de pruebas de la accionante, agregado mediante auto de ésa misma fecha (F.80 al 82).
En fecha 02/03/2026, mediante auto el Tribunal admite y provee las pruebas promovidas (F.83-84)
En fecha 22/04/2026, el Tribunal publica auto estableciendo los respectivos lapsos para consignar informes y observaciones (F.87).
En fecha 18/05/2026 solo la representación judicial del actor y el defensor ad litem del ciudadano: JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, presentaron escritos de informes, los cuales fueron agregados por autos de ésa misma fecha (F.88 al 92)
Ahora bien, a los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento éste Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
La parte actora, ciudadano: ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES, señala en su libelo, que realizó en fecha 05/02/2007 negociación de opción de compra-venta con los ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, sobre un inmueble de su propiedad construido sobre una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida, constante de dos (2) dormitorios, una (01) cocina, un (1) baño, sala-comedor, techo de machihembrado, paredes de bloque de cemento, piso de cemento, cerca perimetral de bloque, ventanas protectores de hierro y puertas de madera, ubicada en la urbanización "El Bosque", en jurisdicción de la parroquia San Antonio, municipio Miranda del estado Falcón, distinguida como parcela J-21, con una superficie de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 mts²) de terreno, dentro de los siguientes linderos: Norte: con parcela J-22; Sur: con parcela J-20; Este: con terrenos que son o fueron de la señora Amelia Arocha de Otero; y Oeste: con la calle quinta Transversal; el cual les pertenece mediante documento inscrito ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del municipio Mira, estado Falcón, en fecha 28/03/2001, bajo el N° 11, Protocolo Primero, Tomo 10, Primer Trimestre; asumiendo el compromiso de pagar la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,00), cancelando inicialmente la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), quedando la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00) pendientes por cancelar, según consta en documento de opción de compra-venta autenticado e inserto bajo el N° 29, Tomo 15, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de coro, estado Falcón, de fecha 05/02/2007, anexo marcado "B"(F.03 al 8). Que en fecha 08/08/2007 dio cumplimiento al compromiso asumido cancelando la totalidad del monto pendiente según se evidencia en documento autenticado ante la Notaría Pública del municipio Miranda, estado Falcón, inserto bajo el N° 11, Tomo 113, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaria(F.9-10). Que los ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SANCHEZ MUÑOZ no le emitieron el documento definitivo de compra-venta sino un documento público similar a una opción a compra donde indican que había cancelado la totalidad del compromiso adquirido no teniendo nada que reclamar por ésa negociación. Que dicho documento no es reconocido por el Registrador Subalterno del municipio Miranda del estado Falcón como documento definitivo de compra-venta negándose a protocolizarlo; por lo que, necesitando el documento definitivo que le certifique la propiedad del inmueble recurre al Tribunal para demandar a los ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SANCHEZ MUÑOZ, por cumplimento de contrato a los fines de formalizar la venta del inmueble descrito. Que fundamenta la acción en los artículo 1159, 1167, 1264 y siguientes del Código Civil; y estima la demanda en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) equivalente a TRESCIENTOS VEINTICINCO CON CUARENTA Y DOS EUROS (325,42 €). Para demostrar sus argumentos consigna copia simple de la opción a compra de fecha 05/02/2007 y copia certificada de opción a compra de fecha 08/08/2007.
Por otra parte, consta en autos que la co-demandada, ciudadana LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA a través de su apoderado judicial, Abg. MARLIN MORALES CASTRO, presentó escrito mediante el cual, ratificando lo afirmado en la audiencia telemática mediante la cual le otorgó poder apud acta, conviene en la demanda en todas y cada una de sus partes.
En el acto de contestación de la demanda, el Abogado LARRY JESÚS AÑEZ GUANIPA, Inpreabogado N° 154.423, procediendo con el carácter de DEFENSOR DE OFICIO del co-demandado JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, en primer lugar, informa al Tribunal sobre las gestiones realizadas para localizar al ciudadano JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, incluyendo tratar de ubicarlo en el domicilio indicado por el actor y a través de la co-demandada para tratar de ubicarlo; en segundo lugar, niega rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho.
A-) En relación a los hechos, niega rechaza y contradice:
1. Cualquier incumplimiento contractual por parte de su representado;
2. Que el documento autenticado el 08/08/2007 (N° 11, Tomo 113) sea insuficiente para acreditar la voluntad de las partes, al contrario, prueba que su representada cumplió con la entrega y el recibo de pago, siendo la falta de protocolización una circunstancia que el actor no gestionó oportunamente;
3. Que el actor haya cumplido fielmente su obligación, pues reconoce haber realizado el pago final el 08/08/2007 cuando el plazo de seis meses vencía el 05/08/2007, incurriendo en cumplimiento tardío;
4. La procedencia de la acción después de casi 19 años de inactividad del demandante, lo cual desvirtúa la urgencia y existencia de un incumplimiento por parte de los vendedores.
B-) En cuanto al derecho, niega rechaza y contradice: la fundamentación jurídica del actor basada en los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil; ya que el actor no puede invocar el cumplimiento exacto (art. 1264 CC) ni la ejecución forzosa (art. 1167 CC) cuando su propia actuación en el año 2007 fue extemporánea con respecto a los plazos pactados en el documento de opción de compra-venta. La pretensión forzosa no procede cuando el demandante ha dejado transcurrir un tiempo excesivo, afectando la relación causal y la seguridad jurídica de las partes.
DEL ACERVO PROBATORIO:
=) Llegada la oportunidad para la promoción de pruebas, la parte actora promovió, reprodujo, opuso e hizo valer:
1-) copia certificada de documento autenticado en fecha 08/08/2007, anexo al expediente marcado con la letra "A" (F.03 al 08), el cual constituye el instrumento fundamental de la acción; y que conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, hace plena prueba para demostrar que los ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SANCHEZ MUÑOZ, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de Coro-estado Falcón, de fecha 05/02/2007, inserto bajo el N° 29, Tomo 15 de los libros respectivos, dieron en opción a compra al ciudadano ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES, una vivienda unifamiliar y el terreno que ocupa, cuyas características y demás especificaciones se encuentran en el documento de opción a compra, que dicho inmueble les pertenece por compra realizada al CENTRAL BANCO UNIVERSAL (Agencia Tucacas), Módulo de Préstamo Hipotecario N° 960002827, Expediente 08, cuenta a cargo 94026430, pagado en 69 cuotas, aprobado el 22/01/2001 y cancelado el 25/01/2007; que el ciudadano ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES, cumplió en su totalidad con las disposiciones de la cláusula Tercera del documento de Opción a Compra, y por cuanto con justa razón solicita se protocolice la venta, los co-demandados, se comprometen a agilizar el documento de liberación en un plazo no mayor a noventa (90) contados a partir de la autenticación del documento que aquí se analiza; en caso de incumplimiento se obligan a restituir la cantidad recibida y fijada en la cláusula tercera del documento de opción a compra, o sea, la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,00); que de igual forma el ciudadano ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES continuará ocupando la vivienda con su grupo familiar hasta que se le restituya la cantidad en el tiempo antes descrito.
2-) copia simple de documento autenticado (opción de compra-venta), identificado con la letra "B" (F.9 al 10), de fecha 05/02/2007; el cual no fue impugnado y a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, hace plena prueba como demostrativo de que, los ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SANCHEZ MUÑOZ, quienes a los efectos del contrato se denominaron propietarios, conceden una OPCIÓN A COMPRA a favor del ciudadano ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES, denominado el optante, por el término de seis (06) meses contados a partir de su protocolización; sobre un inmueble de su propiedad, descrito en la cláusula segunda, constante de un terreno y bienhechurías propios, según documento autenticado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del municipio Miranda del estado Falcón, e fecha 28/03/2001, bajo el N° 11, Protocolo Primero, Tomo 10° (Primer Trimestre), constante de dos dormitorios, una cocina, un baño, sala comedor, techo de machihembrado, paredes de bloque de cemento, piso de cemento, cerca perimetral de bloque, ventanas protectores de hierro, puertas de madera, construida con crédito de CENTRAL BANCO UNIVERSAL (Agencia Tucacas), Módulo de préstamos Hipotecarios, préstamo N° 960002827, Expediente "08", cuenta de cargo 94026430, pagado en 69 cuotas, aprobado el 22/01/2001 y cancelado el 25/01/2007; que el inmueble está ubicado en la Urbanización el bosque, parcela J-21, y sus linderos son: NORTE: con la parcela J-22; SUR: con la parcela J-20; ESTE: con terrenos que son fueron de la Sra. Amelia Arocha de Otero; y OESTE: con la calle Quinta Transversal; correspondiéndole un porcentaje de 4.335% con respecto a la macroparcela a la cual pertenece y u porcentaje de 0.303% con respecto al conjunto. Conforme a la cláusula tercera, el comprador, hoy demandante, se compromete a adquirir la casa por el precio de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,00), en el plazo estipulado pagados de la siguiente manera: CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 48.000.000,00), al firmarse el documento bajo análisis, y el saldo restante, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), en el término señalado y en caso de no llevarse a cabo dicha operación en el término fijado, el vendedor-propietario solo estará obligado al reintegro luego de deducir el 10% del aporte señalado, quedando libre de cualquier compromiso con el comprador.
=) Adjunto al escrito de informes consigna copia simple del documento de propiedad del inmueble de conformidad con el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil (F.92 al 100). Por cuanto se trata de un documento público que no reviste carácter fundamental a los efectos de la demanda, debe tenerse como válida su promoción; siendo así, al guardar relación con el objeto en litigio, se valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, pues evidencia la tradición del inmueble adquirido por los ciudadanos LILIBETH GARVETT REVILLA y JOSÉ SANCHEZ MUÑOZ, mediante escritura protocolizada en fecha 28/03/2001, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Miranda del estado Falcón, registrada bajo el N° 11, folio 121 al 132, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Primer Trimestre del año 2001; así como también que la hipoteca fue liberada en fecha 29/05/2009 a través de finiquito inscrito en el Protocolo de Transcripción N° 21 del Tomo 18, según nota marginal anexa a la referida instrumental, dando cumplimiento a una de las obligaciones adquiridas en el contrato demandado.
Por su parte, el apoderado judicial de la co-demandada, ciudadana LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA, no hizo uso de éste derecho.
En tal sentido, el Abogado LARRY JESÚS AÑEZ GUANIPA, en su condición de DEFENSOR DE OFICIO del co-demandado JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, acogiéndose al principio de la comunidad de la prueba hizo valer el documento autenticado el 08/08/2007; lo cual fue admitido por éste tribunal ya que la Sala Político Administrativa en sentencia N° 325, de fecha 26/02/2002, puntualizó "…que las pruebas legalmente introducidas en el proceso su función es la de probar la existencia o inexistencia de los hechos del proceso con independencia de que beneficien o perjudiquen a quien las promueva o a la parte contraria, la cual además puede invocarla …”; no obstante, la documental ya fue objeto de apreciación y valoración en el extenso del presente fallo.
Asimismo, solicitó la valoración de las gestiones de localización anexas al escrito de contestación, específicamente: 1-) certificación de la publicación digital en el diario "Nuevo Día", de fecha 07/01/2026; 2-) comprobante de entrega de IPOSTEL, de fecha 18/12/2025; por cuanto dichas documentales no fueron impugnadas por la parte contra quien se opuso; de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hacen plena prueba como demostrativas de que el defensor judicial realizó las gestiones que estuvieron a su alcance para contactar al ciudadano JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ.
Igualmente, promovió prueba de informes a la Notaría Pública Primera de Coro, a los fines de que informe al Tribunal si en los Libros de Autenticaciones reposa un documento de opción a compra de fecha 08 de agosto de 2007, bajo el N° 11, Tomo 113 a objeto de verificar si dicho documento reposa en sus archivos; proveída según oficio Nº 056-2026, de fecha 02/03/2026 (F.84); evacuada en fecha, mediante oficio Nº 003-2026, de fecha 24/03/2026, en el cual la Notario Público Encargada de Coro, informó que sí existe el acto de Opción a Compra Venta con el número de asiento 11, tomo 113, de fecha 08/08/2007 entre las partes, ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA, titular de la cédula de identidad N° V-13.202.453 y JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ titular de la cédula de identidad N° V-12.241.581, dejando constancia que dicho documento reposa en sus archivos (F.85); a tales efectos, quien decide le otorga valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos informados por la Notaría Pública Primera de Coro, en relación a lo solicitado.
MOTIVA:
Verificados como fueron los argumentos de las partes, así como las pruebas aportadas, esta juzgadora procede a hacer las siguientes consideraciones:
Tenemos como instrumento fundamental de la acción un contrato cuyos efectos recaen sobre un inmueble destinado a vivienda, tema de especial interés para el Estado venezolano por tratarse de un derecho fundamental, razón por la cual, antes de sumergirse en el régimen jurídico-legal de los contratos, tomando en cuenta el marco histórico, social y económico que influye en el sector habitacional en Venezuela, en cuyo contexto deben considerarse factores como la oferta habitacional, la demanda, las condiciones socioeconómicas de la población y los desafíos que enfrenta el país en este ámbito, quien suscribe estima oportuno resaltar, el criterio expuesto por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en Sentencia N° 050-M-13-03-17, dictada en fecha 13/03/17, Exp. Nº 6168:
"… En este orden la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó un análisis de la naturaleza humana, el reconocimiento universal y social del derecho a la vivienda, así como su consagración en tratados y pactos de derechos humanos suscritos por la República, que deben tomarse en consideración cuando se examinan pretensiones en principio de naturaleza privada; así mediante sentencia de fecha 19 de noviembre de 2002, caso CAPREMINFRA, reiterada en sentencia N° 835 de fecha 18 de junio de 2009, caso: Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, estableció:
“…el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos.
Sobre este aspecto, esta Sala señaló:… cualquier actividad sistemática pública o privada, dirigida, en cualquier forma a proveer de vivienda a quien carece de ella, permitiendo que se cumpla el derecho que concede a toda persona el artículo 82 constitucional, y debido a la obligación compartida que dicha norma establece entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado, para que se satisfaga ese derecho social, convierte a los préstamos para adquirir viviendas, seguras, cómodas, higiénicas, con los servicios básicos esenciales, en materia de interés social, atinentes al desarrollo del Estado Social de Derecho y de Justicia.
Ahora bien, una cosa es pertenecer al subsistema de vivienda y política habitacional, y otra es ejercer el derecho a la vivienda fuera del sistema, pero esto último no quita la connotación de derecho social al que pretende obtener una vivienda de la cual carece, ni el carácter de interés social de las operaciones destinadas a la adquisición de la vivienda que reúna las condiciones del artículo 82 Constitucional, lo que implica no destruir o minimizar al débil jurídico …En virtud de lo anterior, es preciso destacar que la interpretación legal debe atender a la preeminencia de los derechos humanos, garantías y principios previstos en el Texto Fundamental, en sintonía siempre con los valores superiores del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia presentes en el ordenamiento jurídico venezolano para asegurar que tanto la legislación como la jurisprudencia, fuentes del derecho, sean reflejo de los valores, objetivos y fines del Estado como pacto social”.
De acuerdo al citado criterio jurisprudencial, el derecho a obtener una vivienda debe ser considerado como un derecho fundamental, inherente a la dignidad humana, el cual el Estado, conforme a sus postulados constitucionales, debe garantizar, independientemente que se esté en presencia del sector público o privado, así como también establece la obligación de realizar las interpretaciones legales, en atención a la preeminencia de los derechos humanos, y garantías constitucionales."
Conforme a la apreciación reiterada y pacífica de nuestra doctrina judicial, cuando el objeto del litigio involucra una vivienda, dada la situación actual del sector habitacional en Venezuela, el análisis que se haga del marco jurídico-legal aplicable exige un enfoque integral que debe contemplar no solo aspectos estrictamente legales y contractuales, sino también una valoración profunda desde la perspectiva humana, considerando las realidades sociales, económicas y la vulnerabilidad asociada a la condición habitacional; para así alcanzar un veredicto que proteja el derecho fundamental a una vivienda digna, reconocido en nuestra Constitución y en los instrumentos internacionales suscritos por el Estado venezolano, sin menoscabar los derechos legítimos de las partes intervinientes en el proceso. Así, se garantiza un equilibrio justo entre la defensa de los intereses privados y el respeto a los derechos sociales que protegen la función social de la vivienda; desde ésta perspectiva, se puede lograr una decisión justa, y garantizar que la actividad jurisdiccional, responda adecuadamente a las condiciones particulares del país y permita soluciones equitativas, promoviendo la justicia social y la estabilidad en las relaciones jurídicas vinculadas al sector habitacional.
Ahora bien, la parte actora, ciudadano: ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES, señala en su libelo, que realizó en fecha 05/02/2007 negociación de opción de compra-venta con los ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ sobre un inmueble de su propiedad constituido sobre una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida, ubicada en la urbanización "El Bosque", en jurisdicción de la parroquia San Antonio, municipio Miranda del estado Falcón, distinguida como parcela J-21, dentro de los siguientes linderos: Norte: con parcela J-22; Sur: con parcela J-20; Este: con terrenos que son o fueron de la señora Amelia Arocha de Otero; y Oeste: con la calle quinta Transversal; asumiendo el compromiso de pagar la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,00), cancelando inicialmente la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), quedando la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00) pendientes por cancelar, según consta en documento de opción de compra-venta autenticado e inserto bajo el N° 29, Tomo 15, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de coro, estado Falcón, de fecha 05/02/2007, anexo marcado "B"(F.03 al 8). Que en fecha 08/08/2007 dio cumplimiento al compromiso asumido cancelando la totalidad del monto pendiente según se evidencia en documento autenticado ante la Notaría Pública del municipio Miranda, estado Falcón, inserto bajo el N° 11, Tomo 113, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaria (F.9-10- anexo en copia certificada con la letra "A"); haciendo constar en el mismo, que el demandante había cancelando la totalidad del monto convenido y comprometiéndose en un plazo no mayor de noventa (90) días a agilizar la liberación de la hipoteca ante la entidad crediticia CENTRAL BANCO UNIVERSAL y perfeccionar la venta; sin embargo, dicho instrumento no fue reconocido por el Registrador Subalterno del municipio Miranda del estado Falcón como documento definitivo de compra-venta y necesitando el documento definitivo que le certifique la propiedad del inmueble, demanda a los ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, por cumplimento de contrato a los fines de formalizar la venta del inmueble descrito. En su escrito de informes, la parte actora, además de consignar el documento de propiedad del inmueble conforme a lo establecido en el artículo 435 del Código Adjetivo Civil, hacer oposición a los argumentos de defensa del co-demandado y ratificar el fundamento jurídico invocado en la demanda (artículos 1.159, 1.167 y 1.264-Código Civil):
1-) contradice el alegato de cumplimento tardío, pues basados en el principio de la autonomía de la voluntad, aceptaron el dinero, firmaron el finiquito y declararon que la obligación estaba extinta, operando una aceptación tácita y expresa del cumplimiento, purgando cualquier supuesta mora, que no puede la defensa 19 años después, invocar un retraso de tres días que los propios vendedores no objetaron en su momento y que los años transcurridos no desvirtúan la acción, pues la acciones derivadas de derechos contractuales y el derecho a consolidar la propiedad sobre un bien pagado y poseído de buena fe, son plenamente exigibles mientras no opere una prescripción adquisitiva en contra, lo cual no aplica al presente caso ya que es el comprador quien detenta el inmueble.
2-) fundada en el principio de la comunidad de la prueba, resalta que el informe de la notaría sella la autenticidad y la existencia de la liberación del pago, siendo un hecho indiscutible que los demandados vendieron, cobraron y entregaron el inmueble, quedando pendiente únicamente la formalidad registral del documento definitivo; siendo que el convenimiento de uno de los co-demandados, ciudadana LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA, constituye una presunción gravísima e irrebatible de la veracidad de la acción; y la defensa del ciudadano JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ quedó desvirtuada al confirmarse la autenticidad del documento de pago total a través del informe notarial, instrumento que el registrador se niega a protocolizar el documento accionado por defectos de técnica jurídica y de titulación material, por lo que, ante la falta de disposición y posterior ausencia de los demandados para firmar el documento definitivo en la oficina registral acciona la vía judicial para que éste tribunal supla dicha voluntad indicando en la sentencia que ésta servirá de título de propiedad y se ordene la protocolización definitiva.
En el escrito de observaciones a los informes, rechaza e impugna tanto en los hechos como en el derecho el escrito de informes presentado por el defensor ad litem, enfatizando su oposición a la excepción de contrato no cumplido (art. 1168 CC) basada en la teoría de los actos propios y aceptación tácita y en el criterio de la Sala de Casación Civil, en cuanto que un retraso mínimo de apenas 72 horas, aceptado por las partes, no constituye un incumplimiento resolutorio. Siendo que al aceptar los ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ la totalidad del dinero a su entera y cabal satisfacción, quedó extinguida la obligación de pago del actor (comprador), y quien se encuentra en mora e incumplimiento flagrante, es el vendedor. Ratifica la vigencia de la acción toda vez que conforme al artículo 1977 del Código Civil estipula que las acciones reales y las personales prescriben a los 20 años, siendo que han transcurrido 19 años en el presente caso. Que el documento fundamental de la demanda y los informes de la notaría acogidos por la defensa demuestran dos verdades procesales indestructibles: 1- la existencia y validez de la relación jurídica entre las partes; 2- el reconocimiento expreso de los demandados de haber recibido el pago, por lo que el contrato mutó de una simple opción a una venta perfecta entre las partes (art. 1474 del CC), quedando pendiente la formalidad registral del documento definitivo, siendo los informes del demandado un intento desesperado por eludir una obligación civil clara y diáfana. Finalmente solicita que la demanda sea declarada con lugar en todas sus partes.
Por su parte, celebrada la audiencia telemática para el otorgamiento de poder apud acta, la co-demadada, ciudadana LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA a través de su apoderado judicial, Abg. MARLIN MORALES CASTRO, presentó escrito mediante el cual, ratificando lo afirmado en la misma, convino formalmente en la demanda en todas y cada una de sus partes, siendo éste el único acto del proceso en el que participó.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, el Abogado LARRY JESÚS AÑEZ GUANIPA, Inpreabogado N° 154.423, procediendo con el carácter de DEFENSOR DE OFICIO del co-demandado JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, niega rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho, alegando que el documento autenticado el 08/08/2007 (N° 11, Tomo 113) es insuficiente para acreditar la voluntad de las partes, al contrario, prueba que su representada cumplió con la entrega y el recibo de pago, siendo la falta de protocolización una circunstancia que el actor no gestionó oportunamente; que éste no cumplió fielmente su obligación, pues realizó el pago final el 08/08/2007 cuando el plazo de seis meses vencía el 05/08/2007, incurriendo en cumplimiento tardío; que la procedencia de la acción después de casi 19 años de inactividad del demandante, desvirtúa la urgencia y existencia de un incumplimiento por parte de los vendedores. En cuanto al derecho, afirma que el actor no puede invocar el cumplimiento exacto (art. 1264 CC) ni la ejecución forzosa (art. 1167 CC) cuando su propia actuación en el año 2007 fue extemporánea con respecto a los plazos pactados en el documento de opción de compra-venta; y que la pretensión forzosa no procede cuando el demandante ha dejado transcurrir un tiempo excesivo, afectando la relación causal y la seguridad jurídica de las partes. Argumentos éstos que ratificó en su escrito de informes resaltando además el criterio de la Sala Civil en relación a que el incumpliendo de los parámetros temporales de la opción a compra invalida el derecho a exigir la obligación de hacer (protocolización) al vendedor; así como la desidia del comprador en la gestión de la protocolización; siendo requisito sine qua non para accionar el cumplimiento de contrato, que el demandante haya cumplido íntegramente sus obligaciones, por lo que en virtud del cumplimiento tardío y haber transcurrido un tiempo excesivo que desvirtúa la relación obligacional la demanda debe ser declarada sin lugar. En las observaciones: 1-)afirma que siendo los términos contractuales de obligatorio cumplimiento (art. 1159 Código Civil) al vencimiento del plazo extintivo fijado en la opción de compraventa sin otorgarse el documento definitivo ni prorrogado el lapso, el contrato preliminar feneció de pleno derecho. La suscripción de un finiquito no subsana la caducidad del contrato matriz, ni faculta al comprador para exigir el cumplimiento de contrato sobre una convención que ya se encontraba extinguida por el transcurso del tiempo. 2-)Igualmente estima, que existe una confesión judicial expresa del actor, al afirmar que el negocio jurídico padecía de vicios de fondo en su titulación material cuando refiere la negativa del Registrador subalterno para protocolizar el documento por defectos de técnica jurídica y de titulación material, y que no puede pretender que la vía judicial sea un mecanismo para convalidar defectos que el propio ordenamiento registral rechaza salvaguardando el principio de seguridad jurídica y del tracto sucesivo, lo contrario, vulnera las normas de orden público que rigen la materia registral y notarial en Venezuela. 3-)Impugna la valoración probatoria del demandante cuando califica como "prueba reina" el informe emitido por la Notaría Pública Primera de Coro por cuanto no convalida, sanea o perfecciona la eficacia sustancial del contrato de compra-venta definitivo. 4-) Afirma que el convenio o confesión de uno de los litisconsortes no puede perjudicar ni vincular al otro respecto de derechos que son indivisibles o colindantes sobre un mismo inmueble, más aún, cuando el co-demandado JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ ha mantenido una línea de defensa íntegra, formal y apegada a la ley. 5-) Solicita que la demanda sea declarada sin lugar.
Así pues, se observa que constituyen hechos aceptados, la existencia de un contrato suscrito en fecha 08/08/2007, mediante el cual los ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ (en calidad de propietarios) y el ciudadano ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES (en calidad de comprador); hacen constar que en fecha 05/02/2007, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de Coro, dieron en opción a compra por el término de seis (6) meses, un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar que el comprador pagó en su totalidad a los propietarios el precio acordado en la cláusula Tercera de la opción a compra, fijado en la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,00); por lo que se comprometen a agilizar el documento de liberación y perfeccionar la venta en un plazo no mayor a 90 días; que el comprador seguiría ocupando la vivienda con su grupo familiar.
Por el contrario, constituyen hechos controvertidos, la naturaleza del contrato y su eficacia, ya que la parte actora en su libelo cataloga el contrato en litigio como similar a una opción a compra y el defensor ad litem del ciudadano JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ como un finiquito, cuestionando incluso que sea suficiente para demostrar la voluntad de las partes; razón por la cual, conviene aclarar la naturaleza del contrato en litigio para después determinar su eficacia; así como también, el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, por parte del actor en su obligación contractual de gestionar el documento de venta conforme lo alegado por el defensor de oficio, y del demandado, en su obligación contractual de formalizar la venta.
Establecido lo anterior, siendo el contrato la principal fuente de obligaciones, ha sido rigurosamente regulado en nuestro ordenamiento jurídico, el vigente Código Civil en el Título III, Capítulo I, Sección I, establece el artículo 1.133 que "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En relación al compromiso asumido, dispone el artículo1.134: "El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente".
Como requisito común, el Artículo 1.140 estipula que: "Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales."
En tal sentido, el artículo 1.141 ejusdem, delimita como condiciones requeridas para la existencia del contrato la siguientes:
1°. Consentimiento de las partes (art. 1161 CC);
2°. Objeto que pueda ser materia de contrato (art. 1155 CC); y
3°. Causa lícita (art. 1157 CC).
En torno a sus efectos, señala el artículo 1.159, que "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley". Y conforme al Artículo 1.160: "Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley".
Partiendo de lo anterior, la doctrina y la jurisprudencia patria distingue "…una categoría contractual cuyo objeto es la celebración de un contrato. No se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación del destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro." (Eloy Maduro Luyando/Emilio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones, Tomo II, 2002. Pag.564), son los llamados precontratos o promesas de contratar; respecto a la cual, Aguilar Gorrondona afirma que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato (Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. UCAB. 2007. Pag.219)
Respecto a los pre-contratos, la Sala Constitucional en sentencia N° 878 del 20 de julio de 2015, caso: Panadería La Cesta de Los Panes, C.A., expediente N° 14-662 estableció la diferencia entre la promesa bilateral y la opción:
"…La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado…
… En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…"
Siguiendo esta línea argumentativa, si verificamos el contrato bajo análisis, los co-demandados declaran que dieron al actor en opción a compra una vivienda unifamiliar la cual se encuentra descrita en opción a compra suscrita con anterioridad al documento en litigio y que habiendo cumplido con el pago de la suma acordada para la venta, es decir, la cantidad de Bs. 68.000.000,00, es justo perfeccionar la venta, lo cual se comprometen a hacer en un lapso no mayor de 90 días previo trámite del documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble.
En tal sentido, a la luz de lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil, se constata en relación al primer requisito, la manifestación expresa del consentimiento de los propietarios-vendedores al declarar haber recibido el dinero pactado, y la aceptación tácita del comprador, al cancelar la totalidad del precio pactado y suscribir el contrato; por otro lado, aunque la causa no está claramente definida no lo hace nulo a tenor del artículo 1158 del Código Civil, pues supone su licitud el compromiso de los propietarios legítimos de un inmueble hipotecado de perfeccionar la venta una vez tramitada la liberación, a beneficio del comprador que de buena fe pagó la totalidad del precio acordado en una opción a compra anterior. Sin embargo, el objeto no se encuentra claramente identificado más sí definido, pues se indica que se trata de una vivienda y el terreno sobre el cual fue construida cuyas características y demás especificaciones se encuentran en la opción a compra debidamente autenticada, particularidad ésta que además no fue objetada por la contra parte.
Todo lo cual conlleva a establecer que se trata de un contrato preparatorio, unilateral ya que solo los propietarios asumen obligaciones, aunque se celebró por la voluntad bilateral de las partes y en ejercicio de la libertad para contratar (artículo 1159 ejusdem), fundado en una causa lícita y sobre un objeto que es disponible; que puede ser considerado accesorio pues se realizó con el fin de garantizar un contrato distinto, es decir la compra-venta, tal y como expresamente quedó asentado en el mismo; motivo por el cual, no podía ser objeto de protocolización ya que no cumple un fin contractual por sí mismo y la obligación que se hace constar deriva de otra fuente, es decir, de la opción de compra-venta autenticada e inserta bajo el N° 29, Tomo 15, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de coro, estado Falcón, de fecha 05/02/2007, anexo marcado "B"(F.03 al 8); en tal virtud, quien suscribe estima que el contrato es válido. Y así se establece.
En relación a las defensas opuestas por el Abogado LARRY JESÚS AÑEZ GUANIPA, procediendo con el carácter de DEFENSOR DE OFICIO del co-demandado JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, niega que el documento accionado sea insuficiente para acreditar la voluntad de las partes. Al respecto, tal como se señaló anteriormente, se suscribió el documento en litigio, ante un funcionario público en ejercicio de la libertad de contratar, por otro lado, la co-demandada, ciudadana LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA, convino en la demanda en todas y cada una de sus partes; aunado al hecho de que el contrato no fue impugnado en su oportunidad, por tanto, dado que su contenido no es ilegal y que la petición del actor es pertinente, ya que dada su naturaleza jurídica no es suficiente para ser considerado supletoriamente un contrato definitivo de compra-venta, aunque se haya verificado la entrega del inmueble y no contenga vicios legales que conlleven a su invalidación, quien suscribe lo considera suficiente para acreditar su voluntad de suscribirlo, más aún habiéndose cumplido una de las obligaciones asumidas en el mismo, esto es, realizar los trámites pertinentes para la liberación de la hipoteca (vid. F.100 vto). Y así se establece.
Igualmente afirma, que el actor incurrió en cumplimiento tardío ya que reconoce haber realizado el pago tres días después del plazo establecido en la opción a compra, es decir el 05/08/2007, siendo día domingo correspondía el día hábil siguiente, esto es el lunes, 06/08/2007; por otro lado, en el contrato en cuestión se indica: "…Ahora bien por cuanto el ciudadano: ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES, antes identificado, ha cumplido en su totalidad con las disposiciones de la Cláusula Tercera del documento de Opción a Compra, y por cuanto el mencionado ciudadano con justa razón solicita que se protocolice la venta…". En tal sentido, la clausula Tercera de la opción a compra (vid F.09-10) estipula: "El comprador se compromete a adquirir dicha Casa por el precio de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,°°), en el plazo estipulado y para garantizar el beneficio de la opción le cancela al Vendedor-Propietario en dinero efectivo en este acto la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,°°) y la cantidad restante de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,°°), en el término señalado"; por lo que la materialización del pago del monto restante de la negociación, aun y cuando no consta en los recaudos presentados por el actor el recibo de pago correspondiente, no puede considerarse un incumplimiento tardío, ya que la manifestación de los vendedores supone su conformidad, máxime cuando el contrato bajo análisis más adelante indica: "…si no cumpliéramos con lo estipulado en esta Cláusula Única de este documento en el tiempo estipulado, estamos obligados a restituir la cantidad ya recibida y fijada…", a pesar de no mencionar que en el acto de otorgamiento se recibe el dinero como suele hacerse en la práctica al emplear la frase "recibo en este acto la cantidad mencionada a mi entera satisfacción", al no especificar los co-demandados lo contrario, el contrato suscrito en fecha 08/08/2007 en sí mismo da fe del pago satisfactorio convalidando el hecho de que el actor cumplió con la carga a la que estaba obligado en el contrato de Opción de Compra venta, que consistía en pagar dentro del plazo establecido de seis meses, el monto restante de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,°°), siendo que la opción a compra quedó sin efecto cuando se suscribió el nuevo contrato. Y así expresamente se establece.
De igual manera afirma en defensa de su representado, que al accionar después de casi 19 años exista un incumplimiento imputable a los vendedores. Sobre esta afirmación, nuestro Código Civil, artículo 1.486 estipula dos obligaciones esenciales del vendedor: a-la tradición; y b- saneamiento de la cosa vendida; así, el vendedor cumple con la obligación de hacer entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura; y la obligación del comprador es pagar el precio (artículo 1.527 ejusdem). Se trae a colación en virtud de que, el documento cuyo cumplimento se exige, evidencia dos circunstancias de gran relevancia para la resolución del conflicto: la primera, que el comprador cumplió su obligación de pagar el precio; y la segunda, que el vendedor cumplió parcialmente su obligación con la verificación de la tradición al entregar el inmueble (artículo 1487 ejusdem) puesto que en contrato se afirma que el comprador "…seguirá ocupando la vivienda con su grupo familiar…", dejando pendiente el otorgamiento del documento de propiedad, lo que a tenor de lo previsto en el artículo 1488 ejusdem, implica verdaderamente "hacer la tradición"; circunstancia ésta y compromiso que quedó plasmado en el referido contrato de forma expresa en la cláusula Única, una vez hicieran los trámites correspondientes para la liberación de la hipoteca; lo cual era innecesario puesto que nuestra legislación permite al deudor hipotecario (en el caso de marras los vendedores) enajenar y gravar la cosa por disposición del artículo 1.267 del Código Civil, ya que tal acto no afectaba el negocio jurídico, haciendo suyo quien suscribe el presente fallo el criterio de Gorrondona cuando afirma "..que la enajenación de un inmueble hipotecado no convierte al adquiriente en deudor de la obligación principal, ya que esa enajenación no produce novación." (Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. UCAB. 2007. Pag.108). De manera que, ha podido verificarse que ciertamente hubo cumplimento defectuoso por parte de los co-demadados al ser negligentes en el otorgamiento del título definitivo de propiedad. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En torno al alegato de que la procedencia de la acción después de casi 19 años de inactividad del demandante, lo cual desvirtúa la urgencia y existencia de un incumplimiento por parte de los vendedores, y la describe como una acción personal; la parte actora señala que la acción de cumplimiento de contrato derivada de una obligación de hacer (protocolizar) es de naturaleza personal que prescribe a los veinte (20) años.
La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 09/12/2014. Ponente: Mag. Yris Peña. Exp. Nro. AA20-C-00014-000587 señaló:
"… La doctrina entiende como obligación, aquella relación jurídica por la que dos o más personas se obligan a cumplir y adquieren el derecho a exigir determinadas prestaciones. (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo I, UCAB, 2007, p. 23)…
En este orden, se entiende a la obligación de dar como “aquella que tiene por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho real; presentan la particularidad de que la propiedad o derecho a que refieren se transmite por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, siempre que se trate de un cuerpo cierto”. Las obligaciones de hacer son “aquellas actuaciones del deudor que constituyen una actividad personal del deudor, que no implica la transmisión de la propiedad u otro derecho real” y las de no hacer “aquellas que consisten en una abstención por parte del deudor”. En general todas las prestaciones deben ser posibles, es decir, factibles en la realidad y desde el punto de vista jurídico…"
Como se ha dicho, el objeto de la demanda persigue el perfeccionamiento de un negocio jurídico cuyos efectos recaen sobre un inmueble destinado a vivienda, que obliga al comprador a pagar el precio; y al vendedor, a transferir/poner en posesión del comprador la cosa (artículos 1.265-1.487 ejusdem) y hacer la tradición con el otorgamiento del documento de propiedad (artículo 1.488 Código Civil). Igualmente conviene recordar, que conforme a lo previsto en el artículo 1.977 del Código Civil "Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título de buena fe, y salvo disposición contraria a la Ley”, de manera que, aún cuando la representación judicial del actor, señaló erróneamente que la acción bajo examen es de naturaleza personal, con fundamento en lo expresado precedentemente, considera esta juzgadora que la prescripción aplicable al caso de autos, es la de veinte años correspondiente a los derechos reales, pues la obligación es la de transmitir los derechos que el vendedor tenía sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda.
En cuanto al derecho, se opone a la fundamentación jurídica del actor ya que no puede invocar el cumplimiento exacto (art. 1.264 CC), ni la ejecución forzosa (art. 1.167 CC) cuando su propia actuación en el año 2.007 fue extemporánea con respecto a los plazos pactados en el documento de opción de compra-venta; y la pretensión forzosa no procede cuando el demandante ha dejado transcurrir un tiempo excesivo, afectando la relación causal y la seguridad jurídica de las partes.
Dichos alegatos fueron objeto de análisis en el presente fallo, y siendo que el Tribunal considera que el plazo pactado en la opción de compra-venta quedó derogado, por un lado, en virtud del cumplimiento del comprador en el pago del precio convenido, aceptado expresamente por los vendedores; y por el otro, porque al suscribir un nuevo contrato de distinta naturaleza, las convenciones estipuladas en el anterior quedaron resueltas, aún cuando de dicho contrato emergió una obligación para los vendedores asumida expresamente por ellos en el instrumento aquí accionado, estos es el perfeccionamiento de la venta mediante un contrato futuro y definitivo; siendo que el cumplimiento defectuoso fue de los demandados ya que a pesar de poner en posesión al demandante del inmueble, como parte de su obligación, no le otorgó el documento definitivo aún cuando se evidencia en la nota marginal anexa al documento de propiedad que se encuentra libre de gravamen, aunque en el caso opuesto, la hipoteca no es una limitante para materializar la venta.
A manera de conclusión, tratándose de un inmueble que constituye la vivienda principal del accionante, que el negocio jurídico fue regulado por las partes intervinientes en el presente proceso mediante documento suscrito en fecha 08/08/2.007 ante la Notaría Pública Coro, estado Falcón, inserto bajo el N° 11, Tomo 113, del libro respectivo (vid F.9-10), el cual no fue tachado en su oportunidad, que al ser autenticado: goza de "fecha cierta" y validez sobre la identidad de los firmantes; y contiene la manifestación expresa y consensuada de los co-demandados de cumplir con el único paso pendiente para perfeccionar la venta, es decir, suscribir el documento definitivo, hechos éstos que además fueron admitidos en su totalidad por uno de los vendedores al convenir en la demanda, ciudadana LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA; los argumentos de defensa de la parte demandada y las pruebas promovidas no consiguieron enervar la pretensión del actor, por el contrario, está probado el incumplimiento de la obligación voluntariamente asumida por la parte accionada de perfeccionar la venta de un inmueble que el demandante ocupa hace 19 años con su núcleo familiar, hecho éste que tampoco fue objetado por la contraparte a lo largo del proceso, siendo imperativo resaltar que al concluir lo contrario se estaría vulnerando el derecho fundamental a una vivienda digna, en franca contravención al criterio de nuestro máximo tribunal asentado por la Sala Constitucional, mediante la supra citada sentencia de fecha 19/11/2002, caso CAPREMINFRA, reiterada en sentencia N° 835 de fecha 18/06/2009; debiéndose en consecuencia, declarar CON LUGAR la demanda, tal como se hará de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo
Por las razones antes expuestas este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que siguen el ciudadano ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.846.547; en consecuencia se condena a la parte demandada, ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. V-13.202.453 y V-12.241.581, respectivamente, con domicilio en esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del estado Falcón. PRIMERO: Al cumplimiento de lo acordado en contrato suscrito y autenticado ante la Notaría Pública Primera de Coro, en fecha 08/08/2007, inserto bajo el N° 11, Tomo 113, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaria. SEGUNDO: como consecuencia de lo anterior, al cumplimiento por parte de los ciudadanos LILIBETH MARILYN GARVETT REVILLA y JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ MUÑOZ, de su obligación de otorgar al ciudadano ARMANDO JOSÉ GONZÁLEZ REYES, conforme a lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Miranda del estado Falcón, el documento definitivo de compra-venta del inmueble construido sobre una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida, constante de dos (2) dormitorios, una (01) cocina, un (1) baño, sala-comedor, techo de machihembrado, paredes de bloque de cemento, piso de cemento, cerca perimetral de bloque, ventanas protectores de hierro y puertas de madera, ubicada en la urbanización "El Bosque", en jurisdicción de la parroquia San Antonio, municipio Miranda del estado Falcón, distinguida como parcela J-21, con una superficie de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 mts²) de terreno, dentro de los siguientes linderos: Norte: con parcela J-22; Sur: con parcela J-20; Este: con terrenos que son o fueron de la señora Amelia Arocha de Otero; y Oeste: con la calle quinta Transversal, al cual le corresponde un porcentaje de 4.335% con respecto a la macroparcela a la que pertenece y un 0.303% con respecto al conjunto; y que adquirieron mediante documento inscrito ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del municipio Mira, estado Falcón, en fecha 28/03/2001, bajo el N° 11, Protocolo Primero, Tomo 10, Primer Trimestre. Por cuanto la parte actora cumplió su prestación de pagar la totalidad del precio acordado para la venta, en caso que los co-demandados no den cumplimiento voluntario a lo ordenado, la presente sentencia servirá de título de propiedad, una vez se encuentre definitivamente firme, todo conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Al pago de las costas y costos del presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil a la parte vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DIARÍCESE.
Anéxese a la pieza principal el presente dispositivo. Cúmplase con lo ordenado.
Dado, Firmado, Sellado y Refrendado en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los TREINTA (30) días del mes de JUNIO del año Dos Mil Veintiséis (2026). Años: 216º de la Independencia y 167º de la Federación.
La Jueza Provisoria, La Secretaria Titular,
Abg. Florencia M. Cantini Abg. Nikol Oberto

NOTA: La anterior decisión se dictó y publicó en esta misma fecha a las 11:00 a.m., previo el anuncio de Ley. Se dejó copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal. Conste, Coro. Fecha Ut-Supra.
La Secretaria Titular,
Abg. Nikol Oberto.

FMCR/NO
Exp. Nº 822-2025
SENTENCIA DEFINITIVA N° 930-2026